桂林XX房地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告2010-5-9目錄前言一、桂林市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析桂林市城市概述桂林市CDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況桂林市城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、房地產(chǎn)政策環(huán)境2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

3、房地產(chǎn)市場環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢4、國家調(diào)控政策區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查桂林市規(guī)劃項目區(qū)域概況項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏觀調(diào)查結(jié)論桂林市商業(yè)潛力分析桂林市商業(yè)經(jīng)營模式分析桂林市商業(yè)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)分析桂林市未來商業(yè)趨勢分析桂林市房地產(chǎn)相關(guān)投資指標(biāo)分析桂林市房地產(chǎn)相關(guān)投資指標(biāo)分析桂林市地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析1、住宅市場的供需狀況調(diào)查A、年開發(fā)量B、年銷售量C、年空置率

2、住宅市場的地域分布

3、住宅市場的建筑風(fēng)格

4、住宅市場的目標(biāo)客戶群

5、住宅市場的戶型特點(diǎn)

6、住宅市場的配套特證

7、住宅市場的銷售策略

8、住宅市場的競爭態(tài)勢

9、住宅市場的發(fā)展趨勢

10、知名項目的綜合分析桂林市居民現(xiàn)有住房面積調(diào)查未來五年內(nèi)市區(qū)居民對住房的需求情況分析購房屬性2010年上半年桂林市房地產(chǎn)市場分析商業(yè)地產(chǎn)狀況分析桂林市消費(fèi)環(huán)境研究項目地條件研究項目概況項目交通狀況分析項目地域自然條件與社會條件分析項目SWOT分析樓盤分析1、共性分析2、差異性分析3、戶型分析4、總價分析5、購房心理分析目標(biāo)客戶分析1、目標(biāo)客戶分類2、目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)能力分析3、目標(biāo)消費(fèi)生活特性分析項目定位項目定位思路項目定位依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與項目可行性分析項目定位商業(yè)營銷商業(yè)物業(yè)營銷中的問題營銷方向建議總論與建議前言為了深入了解桂林及臨桂房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，本公司于2010年4月15日至4月27派出了由策劃部經(jīng)理鄧琳為領(lǐng)隊，成員包括有市場調(diào)研專家、經(jīng)濟(jì)師、建筑師、營銷策劃及銷售專業(yè)人員組成的9人調(diào)查組，對桂林市以及臨桂縣的地理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)狀況做了詳細(xì)的調(diào)查研究。

本次調(diào)研的目的是為臨桂新區(qū)3月15日競拍的5塊土地進(jìn)行全面、客觀、準(zhǔn)確的市場資料收集、統(tǒng)計和市場狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，以期找到市場的真實(shí)走向，為香葉公司作出科學(xué)、合理的決策提供理論根據(jù)。

本案主要采用問卷調(diào)查，走訪，實(shí)地考察、購買收集相關(guān)資料以及邀約各行業(yè)人士、購房者深度訪談的方式開展工作。一、桂林市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）桂林市城市概述桂林是世界著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西壯族自治區(qū)東北部，行政區(qū)劃5個城區(qū)和12個縣，行政區(qū)域總面積27809平方公里。其中市區(qū)面積565平方公里?？?cè)丝?10.28萬人，其中市區(qū)人口70萬人。人口自然增長率為0.44%，人口密度為每平方公里173人。臨桂縣位于廣西東北部、桂林市西郊，距桂林市中心8公里。建縣始于漢代元鼎六年（公元前111年），距今已兩千余年?？偯娣e2202平方公里，縣轄5鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，其中有宛田、黃沙兩個瑤族鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?8萬人，少數(shù)民族3.98萬人?？h城駐地臨桂鎮(zhèn)，亦是桂林市西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動中心，學(xué)校、醫(yī)院、體育、供電、供水、電訊等服務(wù)設(shè)施俱全。臨桂陸空交通優(yōu)勢十分突出，境內(nèi)桂林兩江國際機(jī)場、湘桂鐵路、桂海高速公路、機(jī)場專用公路、廣州至成都321國道、桂林至浮石20171省道等交匯于縣城，形成東通廣東，北上湖南，西達(dá)四川，南至北海、湛江的交通網(wǎng)絡(luò)。全縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有20000KVA變電站兩座，生產(chǎn)生活用水充足，除黃沙、渡頭兩鄉(xiāng)駐地分別通鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級公路、國防公路外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地都通柏油路，全縣已實(shí)現(xiàn)村村通程控電話，社會配套設(shè)施齊全。臨桂歷史悠久，人杰地靈。從公元前111年置始安縣起，建縣至今已有2100多年歷史。三國道清末，始安（臨桂）縣城一直是郡、州、路、府治所在，先有臨桂后有桂林，故有“桂郡首邑”之稱。臨桂歷代俊杰層出不窮，古有“一縣八進(jìn)士，三科兩狀元”的美譽(yù)。從唐代至清末，廣西9個狀元中有5個是臨桂人。明清兩代，廣西711人中進(jìn)士，臨桂占242人，居廣西各縣之首。清代乾隆年間的太子太傅程宏謀、“三元及第”者陳繼昌、民國代總統(tǒng)李宗仁和“小諸葛”白崇禧、中國人民解放軍副總參謀長李天佑等在當(dāng)時具有加大影響，奧運(yùn)冠軍唐靈生、李婷以及肖明祥、肖建剛等體壇名將更是蜚聲海外。臨桂素有“狀元之鄉(xiāng)、將軍之鄉(xiāng)、冠軍之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。（二）桂林市CDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況2009年全年生產(chǎn)總值在2008年突破800億元的基礎(chǔ)上，再上新臺階，突破了900億元，達(dá)940.55億元，按可比計算同比增長14.0%。全市人均GDP（按戶籍人口計算）18443元，按可比價格計算增長13.2%。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。在地區(qū)生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值171.51億元，增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值399.45億元，增長17.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值312.06億元，增長11.0%。一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為9.4%、59.7%和30.9%，分別拉動經(jīng)濟(jì)增長1.2,7.7，和4.0個百分點(diǎn)。其中，工業(yè)硅經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為55.5%，比去年提升3.1個百分點(diǎn)，拉動經(jīng)濟(jì)增長7.2個百分點(diǎn)。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例由上年的21.2:42.6:36.2調(diào)整為19.4:45.2:35.4，在保持“二、三、一”產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，第一產(chǎn)業(yè)的比重持續(xù)提升，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用進(jìn)一步增強(qiáng)。非公有制經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展壯大。初步核算，2008年非公有制經(jīng)濟(jì)創(chuàng)增加值455.64億元，增長14.7%，高于全市生產(chǎn)總值增幅1.8個百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)占全市GDP的比重由上年的51.0%提高到51.6%，對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為62.7%，拉動GDP增長8.1個百分點(diǎn)。（三）桂林市城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、房地產(chǎn)政策環(huán)境《桂林市城市總體規(guī)劃（２００１至２０１０年）》得到國務(wù)院批復(fù)，明確了桂林城市總體規(guī)劃中關(guān)于城市發(fā)展規(guī)模、方向以及生態(tài)環(huán)境、文化遺產(chǎn)保護(hù)等問題，確定桂林的城市建設(shè)將主要向西發(fā)展。這意味著未來１０年內(nèi)，桂林西城區(qū)以及臨桂縣城將成為桂林城市建設(shè)和發(fā)展的熱土。這一規(guī)劃使得桂林現(xiàn)在還有在將來的幾年內(nèi)將發(fā)展重心放在西南部。但桂林房地產(chǎn)剛起步，桂林的經(jīng)濟(jì)正在振興中，所以在桂林城區(qū)的其他地方都會有所發(fā)展。廣西區(qū)內(nèi)正在構(gòu)筑“南寧-來賓-柳州-桂林”經(jīng)濟(jì)帶，臨桂縣正好是處在這經(jīng)濟(jì)帶上，并且是西部開發(fā)的方向和重心，而且擁有優(yōu)越的區(qū)域位置，使得臨桂縣的房地產(chǎn)快速發(fā)展，成為桂林房地產(chǎn)發(fā)展的重要組成部分。2009年5月，桂林市委書記劉君與部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人懇談會上強(qiáng)調(diào)，桂林房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)具有獨(dú)特的優(yōu)勢和契機(jī)。一是作為國際知名的旅游城市,桂林的名城優(yōu)勢明顯,而且隨著桂林旅游的轉(zhuǎn)型升級,旅游對地產(chǎn)的推動作用將日益凸顯。二是隨著我市“保護(hù)漓江,發(fā)展臨桂,再造一個新桂林”戰(zhàn)略的實(shí)施,臨桂新區(qū)建設(shè)和老城疏解提升都將給房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的空間和機(jī)遇。三是桂林正在加快推進(jìn)全面建設(shè)小康社會步伐,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平的不斷提高將給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的市場需求。“桂林山水甲天下，桂林的樓盤也要做到甲天下”。2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）國民經(jīng)濟(jì)概況2009年全年，桂林市全社會固定資產(chǎn)投資659億元，同比增長了35.6％。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資545億元，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資92億元，比上年同期上漲10.5％，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例的16.9％。桂林市生產(chǎn)總值(GDP)940.55億元,按可比價格計算比上年增長14.0%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值177.34億元,增長5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值412.00億元,增長17.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值351.21億元,增長14.1%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為18.9%、43.8%和37.3%。按戶籍人口計算,全市人均生產(chǎn)總值18443元,增長13.2%。（2）商貿(mào)運(yùn)輸市區(qū)居民消費(fèi)價格總指數(shù)比上年下降0.8個百分點(diǎn)，商品零售價格總指數(shù)比上年下降0.4個百分點(diǎn)。年末全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)7.23萬人，比上年增加1.03萬人；年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.02%，比上年末提升0.04個百分點(diǎn)。全年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員勞動報酬84.40億元，比上年增長11.8%；在崗職工年平均工資27698元，比上年增加2857元，增長11.5%。（3）財政收入全年財政收入97.64億元，比上年增長14.1%，其中一般預(yù)算收入55.15億元,增長22.1%,上劃中央收入32.44億元,增長2.8%；各項稅收收入77.46億元,增長12.4%；一般預(yù)算支出140.99億元,增長21.1%。12月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額39.97萬億元，同比增長31.74%，增幅比上年末高13.01個百分點(diǎn)，比上月末低2.05個百分點(diǎn)。全年人民幣各項貸款增加9.59萬億元，同比多增4.69萬億元。從分部門情況看，居民戶貸款增加2.46萬億元，其中，短期貸款增加7570億元，中長期貸款增加1.70萬億元；非金融性公司及其他部門貸款增加7.14萬億元，其中，短期貸款增加1.38萬億元，中長期貸款增加5.00萬億元，票據(jù)融資增加4563億元。當(dāng)月人民幣各項貸款增加3798億元。12月末金融機(jī)構(gòu)外匯貸款余額為3799億美元，同比增長55.96%。全年外匯各項貸款增加1362億美元，同比多增1105億美元。其中，12月份外匯各項貸款增加37億美元。本外幣并表后，12月末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項貸款余額為42.56萬億元，同比增長32.99%。全年本外幣各項貸款增加10.52萬億元，同比多增5.54萬億元。當(dāng)月新增本外幣各項貸款4054億元。2009年一至四季度企業(yè)景氣指數(shù)分別為96.06、108.73、124.02、125.56,企業(yè)家信心指數(shù)分別為95.90、101.61、119.79、115.8。（4）旅游2009年桂林旅游接待讓人感到驚喜。據(jù)最新統(tǒng)計，去年全市共接待游客1860.08萬人次，同比增長14.33%；實(shí)現(xiàn)旅游收入126.92億元人民幣，同比增長26.59%。在所接待游客總量中，國內(nèi)游客達(dá)1731.05萬人次，同比增長15.26%；海外游客129.03萬人次，同比增長3.21%。在所實(shí)現(xiàn)旅游收入中，國內(nèi)旅游收入為98.08億元，同比增長32.92%；海外旅游收入28.84億元，同比增長8.88%。桂林借助中國—東盟博覽會在廣西舉辦的優(yōu)勢，加大了對東盟客源市場的開拓，東盟國家游客量異軍突起，上半年同比增長就超過40%，增幅居全國之首。同時，注重培育穆斯林市場，發(fā)展印度、俄羅斯市場，終使使海外旅游頑強(qiáng)收紅。受國家經(jīng)濟(jì)刺激政策影響，去年全國國內(nèi)旅游仍較為紅火。桂林旅游對此早有準(zhǔn)備，在年初海外旅游一片低迷時就做好了“國際損失國內(nèi)補(bǔ)”的對策，市領(lǐng)導(dǎo)帶頭在廣東、湖南、上海、北京等國內(nèi)主要旅游客源城市開展形式多樣的旅游推介活動。同時，還精心策劃了桂林國際山水文化旅游節(jié)、恭城桃花節(jié)、興安“桂林米粉節(jié)”、資源河燈歌節(jié)等節(jié)慶活動，吸引了眾多游人，使國內(nèi)旅游在去年接待1470多萬人次的高平臺上仍呈現(xiàn)出兩位數(shù)的高增長率。在旅游接待和旅游收入大幅增長的同時，接到的游客服務(wù)質(zhì)量投訴為155起，同比下降16.2%，游客滿意率全年保持在97%以上。（5）企業(yè)競爭力2009年,臨桂縣全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值83.75億元,組織財政收入8.04億元,分別比2008年同期增長23.8%和51.70%,并獲得了2009年度全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳縣(市、區(qū))。為表彰先進(jìn),激勵和調(diào)動企業(yè)與企業(yè)經(jīng)營者的積極性,鼓勵和引導(dǎo)更多企業(yè)做大做強(qiáng),培植和壯大財源,推動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？h委、縣政府對娃哈哈食品有限公司等10家納稅超600萬元的企業(yè)予以了表彰。授予娃哈哈食品有限公司、福達(dá)汽車部件有限公司和三金生物藥業(yè)有限公司等3家上繳稅收超2400萬元的企業(yè)“2009年度企業(yè)納稅大戶特等獎”榮譽(yù)稱號。（6）招商引資全市新簽引進(jìn)市外境內(nèi)項目537個,總投資327.84億元,增長25.2%。實(shí)施市外境內(nèi)項目961個,實(shí)際到位資金280.94億元。新批外商投資企業(yè)20家,實(shí)際利用外資2.02億美元,位居全區(qū)第二。

主動融入北部灣、湘桂、桂臺等多區(qū)域合作,積極參加第六屆中國—東盟博覽會、第五屆泛珠三角區(qū)域合作經(jīng)貿(mào)洽談會、第五屆桂臺經(jīng)貿(mào)交流會、第十二屆中國(重慶)投資洽談暨全球采購會。精心組織與日本熊本市結(jié)為友好城市30周年紀(jì)念活動,大力推進(jìn)與國內(nèi)外城市交流合作。實(shí)現(xiàn)了桂林與臺灣雙向直航。組織招商隊伍赴港澳臺、京滬浙閩粵等發(fā)達(dá)地區(qū)開展產(chǎn)業(yè)招商、專題招商、以商招商活動,成功引進(jìn)美國沃爾瑪百貨有限公司、中國有色金屬總公司、中國電力投資集團(tuán)公司等國際國內(nèi)知名企業(yè)和中央大企業(yè)。國有企業(yè)改革和重組取得新成績,引入市外到位資金4.30億元。3、房地產(chǎn)市場環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢2010年是臨桂新區(qū)建設(shè)年。隨著《政府工作報告》把臨桂新區(qū)建設(shè)明確定位為城市建設(shè)的主戰(zhàn)場，臨桂新區(qū)面臨新的快速發(fā)展機(jī)遇，其未來價值空間被各行業(yè)廣泛看好，而土地價值的提升空間也在本輪新區(qū)建設(shè)中得到體現(xiàn)。（1）現(xiàn)狀2009年，桂林市商品房市場實(shí)現(xiàn)量價齊升。其中，僅市區(qū)商品住房成交116.17萬平方米，其銷售10919套房，成交金額達(dá)44億元，商品住房市場成交總體呈現(xiàn)季度性攀升態(tài)勢。與之相對應(yīng)的是，市區(qū)商品住房成交均價也由一季度的3556元／平米，上升到全年銷售均價3808元／平米，桂林房價穩(wěn)步上漲。2009年最后一個月，全市商品住房上市面積與成交面積分別為15.14萬平方米和22萬平方米，均達(dá)到全年以來最高值。開發(fā)商加大推盤力度一方面是為年末回籠資金，另一方面則是對宏觀政策和后市預(yù)判的考慮。原本樓市的傳統(tǒng)淡季以“旺銷”收尾，購房者紛紛出手，趕在政策優(yōu)惠截止前入市，以此降低交易費(fèi)用，從而也拉動了樓市成交年底的集中放量。2009年投資增長基本符合市場預(yù)期，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升，很大程度上受益于房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，預(yù)計2010年房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)加大投資力度。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比上漲，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將持續(xù)高漲。（2）桂林房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)具有獨(dú)特的優(yōu)勢和契機(jī)。一是作為國際知名的旅游城市，桂林的名城優(yōu)勢明顯，而且隨著桂林旅游的轉(zhuǎn)型升級，旅游對地產(chǎn)的推動作用將日益凸顯。二是隨著桂林市“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”戰(zhàn)略的實(shí)施，臨桂新區(qū)建設(shè)和老城疏解提升都將給房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的空間和機(jī)遇。三是桂林正在加快推進(jìn)全面建設(shè)小康社會步伐，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平的不斷提高將給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的市場需求。桂林的房地產(chǎn)業(yè)必須在做好角色定位、產(chǎn)品定位和分工定位上做文章。房地產(chǎn)可以細(xì)分為許多類型，如解困房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等。但是作為房地產(chǎn)企業(yè)，要做的是商品房，而作為公共服務(wù)范疇的解困房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等應(yīng)該是政府的事情。桂林房地產(chǎn)的消費(fèi)群體定位應(yīng)該是高端消費(fèi)群體，產(chǎn)品質(zhì)量定位必須是高品質(zhì)產(chǎn)品。就是要依托桂林得天獨(dú)厚的山水自然環(huán)境、宜人的氣候條件、深厚的歷史文化底蘊(yùn)以及日益凸顯的交通區(qū)位優(yōu)勢，放眼全國，走房地產(chǎn)外銷的路子。要高品位、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量做好樓盤的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)。要做出甲天下的樓盤，與甲天下的桂林山水相匹配，以吸引世人的目光。4、國家調(diào)控政策2010年以來國家加大了房地產(chǎn)調(diào)控政策，具體政策部分節(jié)選：堅決抑制不合理住房需求(1)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。(2)發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。增加住房有效供給(3)增加居住用地有效供應(yīng)。國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，并切實(shí)予以落實(shí)。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。(4)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)等。區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查（一）桂林市規(guī)劃“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”以及承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是桂林規(guī)劃的總戰(zhàn)略，堅持規(guī)劃先行，突出抓好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)建設(shè)，促進(jìn)了承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的順利進(jìn)行；突出抓好為民辦實(shí)事項目建設(shè)與新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)了社會和諧發(fā)展；突出抓好“城鄉(xiāng)清潔工程”，促進(jìn)了城市形象的改觀。在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)方面，國家建設(shè)部已經(jīng)批準(zhǔn)桂林市第三輪總規(guī)修編，《桂林市城市總體規(guī)劃》修編已經(jīng)啟動。目前有關(guān)部門正加大規(guī)劃的力度，發(fā)揮其引導(dǎo)、調(diào)控的作用。通過加強(qiáng)桂林城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)工作，達(dá)到幫助桂林形成新的發(fā)展格局的目的。以前的老格局是各城區(qū)、各縣多是沿江建設(shè)，沿江發(fā)展，形成了瘦長的帶狀格局。我們要在規(guī)劃和建設(shè)中，體現(xiàn)聚焦西部、開發(fā)西部、發(fā)展西部的重點(diǎn)。通過向西發(fā)展，使原有格局發(fā)生變化，使工業(yè)的發(fā)展盡量跳出漓江水系。通過優(yōu)化中部，使老城區(qū)的城市品位得以更大提升，以促進(jìn)桂林旅游業(yè)更好更快的發(fā)展。通過做好城鄉(xiāng)的規(guī)劃建設(shè)，我們要讓桂林變得更加美麗，讓它成為廣西的窗口，成為中國的窗口。每建一座樓，都要是一處新景點(diǎn)；每修好一條路，都應(yīng)是一條風(fēng)景帶。以后的桂林就要努力達(dá)到這樣的水平。目前《桂林漓江風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》已經(jīng)進(jìn)入報批及文本的最后整理階段。為了加快桂林西部的建設(shè)與發(fā)展，在自治區(qū)建設(shè)廳的大力支持下，桂林在極短的時間內(nèi)，完成了西部開發(fā)5條路的規(guī)劃設(shè)計方案的征集與評審，《桂林新城空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》已經(jīng)完成并在完善之中。桂林西部三縣三區(qū)概念規(guī)劃正在做進(jìn)一步的深化。雁山、臨桂新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施布局規(guī)劃的修編也在進(jìn)行中。據(jù)了解，桂林市老城區(qū)實(shí)施綜合整治的各專項規(guī)劃也正在完善。其中，以“兩江四湖”二期工程為主要內(nèi)容的小江小河綜合整治規(guī)劃特別令人關(guān)注。以“優(yōu)化中部”為目標(biāo)的城市風(fēng)貌規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)展開，庭院綠化和街道小品、園林景觀設(shè)計的前期工作正在強(qiáng)力推進(jìn)。（二）項目區(qū)域概況臨桂區(qū)位于“山水甲天下”的桂林西郊，縣城為桂林市西城工業(yè)開發(fā)區(qū)，距桂林市區(qū)6公里。建縣始于漢代元鼎六年（公元111年），距今已兩千余年，從三國到清末，臨桂縣城都是郡、州、路、府治所在，有“桂都首邑”之稱。為歷代當(dāng)政者所重視。今縣城臨桂鎮(zhèn)，位于縣境中部偏東，東距桂林市中心10公里，1975年遷治于此，成為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。臨桂是一塊風(fēng)水寶地，歷史上人才輩出。廣西歷史上第一位狀元趙觀文就出自臨桂，自唐代以來，臨桂共出了5名狀元，2名榜眼，291名進(jìn)士，被譽(yù)為“狀元之鄉(xiāng)”。清代名臣陳宏謀官至太子太傅、東閣大學(xué)士（宰相），其玄孫陳繼昌三元及第，陳氏一門“五代”連科。近代出了國民政府代總統(tǒng)李宗仁，號稱“小諸葛”的國民黨高級將領(lǐng)白崇禧等桂系首腦人物和原中國人民解放軍戰(zhàn)功顯赫官至副總參謀長李天佑上將。在1996年7月的亞特蘭大奧運(yùn)會上，臨桂體育健將唐靈生、肖建剛分別獲得奧運(yùn)會59公斤級和64公斤級舉重金牌、銅牌。全縣人口45萬人（農(nóng)業(yè)人口39.5萬人，非農(nóng)業(yè)人口5.5萬人），其中少數(shù)民族3.1萬人。轄八鄉(xiāng)六鎮(zhèn)，165個村（居）委會。全縣總面積2202平方公里，其中陸地面積2171.83平方公里（耕地面積35441公頃，水田28494公頃、旱地6947公頃），水域面積30.17平方公里，森林面積111.46萬畝。2009年，全縣生產(chǎn)總值70.10億元，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為29：43：28。財政收入8.04億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)154778元，農(nóng)民人均純收入5075元。進(jìn)入全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)行列，排第74位，在第六屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力評價中，名列中國西部百強(qiáng)縣（市）第83位臨桂地理位置優(yōu)越，交通十分便利，供電、供水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。距縣城15公里的桂林兩江國際機(jī)場是我國西南最大的國際航空港，兩江國際機(jī)場專用道路、桂柳高速公路、321國道、322國道、20217省道、湘桂鐵路等陸上交通動脈交匯縣城。全縣由廣西主電網(wǎng)供電，現(xiàn)有2700千伏安變電站兩座；生產(chǎn)生活用水大有保障，有33個大、中、小型水庫和桂林市自來水公司供水，現(xiàn)正在興建日供水7萬噸的西城水廠。排污管網(wǎng)縱橫暢通；開通了國內(nèi)、國際長途直撥電話以及移動電話、小靈通、鄉(xiāng)村程控電話，開辦了傳真、數(shù)據(jù)傳輸、特快郵遞等，社會配套設(shè)施完備，還依托桂林市海關(guān)、商檢使出口方便，航空、鐵路、公路等運(yùn)輸發(fā)達(dá)，銀行、保險、賓館、飯店和商業(yè)中心及文娛、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等齊全發(fā)達(dá)。（三）項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃A、總體規(guī)劃“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”的桂林城市發(fā)展戰(zhàn)略。臨桂新區(qū)規(guī)劃已明確的臨桂新城，將建成為桂林市的政治、經(jīng)濟(jì)、社會文化、商務(wù)中心,和工業(yè)、物流、商貿(mào)基地用地總規(guī)模約54.13平方公里（含現(xiàn)狀建成...市區(qū)東部東二環(huán)路與繞城高速公路之間，與市區(qū)相連，距市中心3公里。已完成項目建議書及項目可行性研究報告，桂林市發(fā)改委已登記備案。占地150畝，適合專業(yè)市場、高檔寫字樓盤和房產(chǎn)開發(fā)。B、功能區(qū)分布臨桂新區(qū)中心區(qū)的各個功能將合理布局在各個片區(qū)，新區(qū)行政、商業(yè)、商貿(mào)和文化生活幾大核心功能，原則上應(yīng)分散布局在各片區(qū)，以形成相對均衡的組團(tuán)式發(fā)展模式。另一個方面適當(dāng)將相近功能合建，縮短城市建設(shè)周期，在短期內(nèi)形成具有強(qiáng)大集聚力的發(fā)展集合，從而更快帶動新區(qū)的發(fā)展。綜合考慮各方面因素，最終規(guī)劃將行政中心單獨(dú)布局，作為新區(qū)發(fā)展核心之一，同時將商業(yè)、商貿(mào)和文化娛樂功能合建，形成新區(qū)發(fā)展的另一個核心。兩個主要核心與分布，和居住區(qū)中的服務(wù)中心將共同構(gòu)成新區(qū)，均衡穩(wěn)定的發(fā)展結(jié)構(gòu)，新區(qū)組合——行政中心。行政中心相對其他功能區(qū)是最為重要的核心區(qū)，它的帶動作用是最大的。規(guī)劃運(yùn)用特爾斐綜合評價法篩選出行政中心選址的關(guān)鍵性因素，作為不同地區(qū)選址的評價因子，并最終確定行政中心選址與異區(qū)，最大限度的保護(hù)新區(qū)山水特色，并為行政中心營造的良好風(fēng)水格局及視覺形象。新區(qū)復(fù)核世紀(jì)大道連接臨桂縣老城中心區(qū)，新城中心區(qū)的重要干道也是未來新城中心區(qū)連接兩江機(jī)場的重要道路，規(guī)劃將通過世紀(jì)大道，構(gòu)建強(qiáng)有力的發(fā)展集合。與新區(qū)主核心形成，一主一副兩個核心，共同帶動新城建設(shè)，一主一副兩核心，與縣城老城市中心將共同構(gòu)筑起穩(wěn)定的三角核心關(guān)系。C、2010年細(xì)部工作2010臨桂新區(qū)將新建項目65項,續(xù)建項目13項,總投資256億元，年度完成投資31.8億元。新建和續(xù)建項目包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、社會公益性項目、原住居民拆遷安置項目、商貿(mào)項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目和辦公業(yè)務(wù)用房項目等6大類。在項目類別上，將側(cè)重推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、原住居民拆遷安置項目和社會公益性項目建設(shè)；在空間上，將側(cè)重推進(jìn)創(chuàng)業(yè)大廈周邊、文化設(shè)施周邊和拆遷安置項目周邊項目建設(shè)。臨桂新區(qū)建設(shè)是對各級各部門的重大考驗。新區(qū)建設(shè)是一個系統(tǒng)工程,必須以超常規(guī)的思路、超常規(guī)的辦法、超常規(guī)的流程,才能破解新區(qū)建設(shè)一道道難題；桂林市政府要求個有關(guān)部門和負(fù)責(zé)人要明確任務(wù)，強(qiáng)化措施，抓住重點(diǎn)，突破難點(diǎn)，全力推進(jìn)臨桂新區(qū)建設(shè)。要抓住創(chuàng)業(yè)大廈、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施等一批優(yōu)質(zhì)資源和公益性項目這個重點(diǎn),強(qiáng)力推進(jìn)新區(qū)項目建設(shè)；要突破征地拆遷安置這個難點(diǎn)和“瓶頸”，按照建設(shè)項目用地和新區(qū)總體規(guī)劃的用地要求，已獲批土地指標(biāo)的要盡快完成征地拆遷安置工作，確?！绊椖垦b進(jìn)去,土地征上來”；沒有拿到用地指標(biāo)的要盡快爭取指標(biāo)，確保規(guī)劃的用地需求。建設(shè)中的鳳凰西路、環(huán)西路、公園北路、平桂西路和經(jīng)一路，總長12公里，總投資7.2億元。其中,鳳凰西路主干路北起鳳凰北路，南至萬平路，次干道北起單桂路，南到鳳凰北路，總長3.8公里，紅線寬50米，估算投資2.6億元；環(huán)西路北起景一路，南至萬平路，道路長3.1公里，紅線寬50米，估算投資2億元；公園北路主干路西起鳳凰西路，東至西城大道，次干路西起西環(huán)路，東至鳳凰西路，總長1.9公里，估算投資1.3億元；平桂西路北起世紀(jì)大道，南至萬平路，道路長2.2公里，估算投資1億元；經(jīng)一路北起山水大道,，南至萬平路，道路長0.8公里，估算投資0.3億元。宏觀調(diào)查結(jié)論1、桂林經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)增長迅速，這將為桂林的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)和社會支撐！2、桂林房地產(chǎn)起步比沿海地區(qū)晚，發(fā)展勁頭大。桂林屬于內(nèi)陸城市，改革開放時間較遲，資金少，投資項目少，使得桂林的房地產(chǎn)起步較晚。但現(xiàn)在桂林正是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁時期，必然帶動房地產(chǎn)的迅速發(fā)展。3、桂林是個國際旅游城市，也是個歷史文化名城，為了保護(hù)旅游資源和文化遺產(chǎn)，所以對于城市的建設(shè)非常謹(jǐn)慎，從而也抑制了桂林的城市化發(fā)展，特別對房地產(chǎn)的影響很大。但近幾年來，桂林進(jìn)行了久城改造工程，大大改變加進(jìn)了城市化的歷程，在將來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，對桂林房地產(chǎn)的發(fā)展都起到很大的推作用4、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已成為桂林國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求，是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑。

5、桂林市對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)十分重視，市政府在2009年的《政府工作報告》中提出了要“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。貫徹中央、自治區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系列政策措施，堅持政策扶持、規(guī)范市場、有序供應(yīng)土地等多措并舉，調(diào)整和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵普通商品房住房消費(fèi)，抓好廉租房建設(shè)，增加保障性住房供給，發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。利用我市優(yōu)勢，適度開發(fā)高中端商品住房。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)向臨桂新區(qū)、縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)延伸”的工作要求。6、臨桂新區(qū)作為桂林近期建設(shè)的重點(diǎn)城區(qū)，它的發(fā)展不僅是對桂林老城區(qū)人口產(chǎn)業(yè)的疏解，更是帶動整個桂林市城市發(fā)展更進(jìn)一步的加速劑。因此其房地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大市場前景十分廣闊！7、國家最新房地產(chǎn)調(diào)控政策可能對臨桂房地產(chǎn)造成不預(yù)估的影響；具體政策節(jié)選如：貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。桂林市商業(yè)潛力分析（一）桂林市商業(yè)經(jīng)營模式分析商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)中的商業(yè)區(qū)街（步行街）模式。社區(qū)型或者都會型商業(yè)區(qū)街和商業(yè)步行街是當(dāng)前都市商業(yè)地產(chǎn)中比較突出的一個代表形態(tài)。近年來，步行商業(yè)街正在成為中國城市新的投資熱點(diǎn)和城市名片。桂林不但是世界旅游城市，也是一座具有2000多年歷史的文化城市，隨著行政合并和廣西城市的改建，大力發(fā)展以旅游為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，也極大地拉動商業(yè)的發(fā)展和繁榮。1、商業(yè)現(xiàn)狀A(yù)、寫字樓：桂林的寫字樓價格格大都在67700－7200元/㎡間，集中在在象山區(qū)。寫寫字樓的價錢錢相當(dāng)于市中中心住宅的售售價，空置率率在46％左右，反反映桂林當(dāng)?shù)氐厣虡I(yè)活動欠欠缺活躍度。B、商場商鋪比較：：項目地址月租(元/㎡)售價(元/㎡)出租率%南方大廈解放西路2號1332775030文化大廈解放東路137號號110－1331900043大世界秀峰區(qū)桂林十字街街90－1332035060康美大廈秀峰區(qū)中山中路333號38－1481330064八桂大廈秀峰區(qū)中心廣場正正對面133－1522775090c、步行街商鋪比較：：項目地址月租(元/㎡)售價(元/㎡)出租率%小香港中山中路中心廣場場地下層150－2602850090正陽步行街正陽路360－7204810095流行港苗圃路28號20000天下桂林機(jī)場高速路和榕山山路交界處36－544860起362、管理費(fèi)用管理費(fèi)用方面，收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般般為12元/㎡---48元/㎡,跨度比較大大。客戶特征征：商鋪的投投資者一般都都是財力雄厚厚的公務(wù)員、個個體老板、當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用竦?。商商業(yè)投資者中中，私營企業(yè)業(yè)主和個體經(jīng)經(jīng)營者占了70%的比例，此此類人士一般般入行較早，對對市場趨勢把把握較好，投投資決策也相相對比較果斷斷；公務(wù)員等等有穩(wěn)定收入入，具有一定定的投資能力力，占到了被被調(diào)查人數(shù)的的20%，商業(yè)投資資者中桂林本本地居民約占占80%，外地居民民則占了20%，這其中又又以桂林周邊邊的市縣居民民為主。

（二）桂林市商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)分分析1、桂林經(jīng)過了幾年打打基礎(chǔ)的工作作，城市品牌牌更響，發(fā)展展空間更大，經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社會的的環(huán)境更穩(wěn)定定、更安全，機(jī)機(jī)關(guān)的服務(wù)效效率和效能更更高，更重要要的是桂林有有了正確發(fā)展思思路。但產(chǎn)品營銷是是桂林的短腿腿。事實(shí)上，生生產(chǎn)和營銷是是連在一起的的。廉價不一一定暢銷，價價廉物美的產(chǎn)產(chǎn)品不一定能能走得出去，產(chǎn)產(chǎn)品一定要適適銷對路。在在桂林即便是是很發(fā)達(dá)的旅旅游業(yè)，商業(yè)業(yè)氣氛算是很很濃了，但是是每年上千萬萬游客的進(jìn)出出，旅游在GDP中比重不大大，證明商品品帶動力不強(qiáng)強(qiáng)。旅游產(chǎn)品品的工業(yè)化和和適售對路的的問題值得重重視。當(dāng)前桂林主要商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)是針對旅旅游城市定位位展開的具有有當(dāng)?shù)靥厣牡木b糕點(diǎn)點(diǎn)食品，如桂桂花糕，綠豆豆糕，桂林三三寶（豆腐乳乳、三花酒、辣辣醬）的經(jīng)營營店和各種當(dāng)當(dāng)?shù)靥厣惋嬶嫷辍?、人們選擇鋪位時時的考慮因素素：商場（鋪鋪）所在的地地段是客戶購購買時最為看看重的因素，尤尤其是自營者者對地段的選選擇更為慎重重。調(diào)查結(jié)果果表明，超過過半數(shù)以上的的商鋪業(yè)主表表示選擇現(xiàn)在在所經(jīng)營的商商鋪是由于該該商場（鋪）優(yōu)優(yōu)越的地理位位置；有不少少商業(yè)投資者者還認(rèn)為，市市政規(guī)劃、交交通狀況、治治安狀況、噪噪音污染等周周邊環(huán)境因素素也是其投資資時要考慮的的重要因素；；此外，商場場（鋪）自身身的各項軟、硬硬件配套措施施，如發(fā)展商商的實(shí)力、商商場（鋪）的的內(nèi)部購物環(huán)環(huán)境、鋪位分分割、柜臺擺擺放以及商場場（鋪）的物物業(yè)管理等，都都是投資時需需要考慮的因因素。從桂林林商業(yè)的現(xiàn)狀狀分析，整體體上相對于國國內(nèi)先進(jìn)城市市仍處于較低低的水平，其其商業(yè)格局與與其國際知名名的城市品牌牌極不相稱。

3、目前桂林的的開發(fā)商普遍遍以賣完商鋪鋪為最終目標(biāo)標(biāo)，缺乏延續(xù)續(xù)性的服務(wù)，招招商工作并沒沒有落實(shí)到實(shí)實(shí)處。普遍商商業(yè)模式落后后，大都屬于于個體商家的的經(jīng)營模式，缺缺乏協(xié)調(diào)和統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)作。整整個市場上較較為例外的是是“微笑堂”，其作為中中日合作企業(yè)業(yè)，采用了統(tǒng)統(tǒng)一管理，實(shí)實(shí)銷提成較為為先進(jìn)的模式式。缺乏主力力商家的支持持，缺乏特有有的經(jīng)營內(nèi)容容，同質(zhì)化競競爭嚴(yán)重。沒沒有注重整體體形象，沒有有把項目作為為一個整體加加以包裝和推推廣。由此可見，桂桂林商業(yè)目前前處于諸侯割割據(jù)的局面，制制約著其規(guī)模?；l(fā)展；只只有注入先進(jìn)進(jìn)的管理模式式，有主力店店建立大市場場、大商業(yè)的的操作，再帶帶動其他的商商業(yè)形態(tài)，桂桂林的商業(yè)才才能有長足的的發(fā)展。

（三）桂林市未來來商業(yè)趨勢分分析進(jìn)入21世紀(jì)，桂林把規(guī)劃劃和建設(shè)步行行商業(yè)街作為城市建設(shè)設(shè)和形象提升升的重要內(nèi)容容。全國的發(fā)發(fā)展形勢也大大致相同，據(jù)據(jù)中國步行商商業(yè)街工作委委員會不完全全統(tǒng)計，截止止到現(xiàn)在，全全國縣級以上上城市商業(yè)街街存量已超過過3000條，步行商商業(yè)街存量已已超過200條。以每條條街平均6000米長度計，全全國城市商業(yè)業(yè)街長度累計計已超過18800公里。以每條條街平均建筑筑規(guī)模5萬平米計，全全國城市商業(yè)業(yè)街總規(guī)模累累計已超過1.5億平米。一一些城市的新新建商業(yè)街長長度正在從11公里、2公里延長到3公里，不斷刷刷新創(chuàng)造新記記錄。更多的的城市規(guī)劃在在未來的5-10年內(nèi)，打造10條甚至更多多的商業(yè)街。可可以預(yù)計，在在未來的2-3年內(nèi)，全國國商業(yè)街的數(shù)數(shù)量將超過5000條。

步行行商業(yè)街在桂桂林有著廣闊闊的發(fā)展前景景，這是由中中國的特殊國國情和桂林的的現(xiàn)狀所決定定的。一是由由于中國特別別是桂林轎車車發(fā)展較晚，人人們更喜歡就就近到商業(yè)集集中且行走安安全的步行商商業(yè)街購物；；二是桂林人天生愛愛熱鬧，每逢逢節(jié)假日城里里人愛逛街，鄉(xiāng)鄉(xiāng)下人愛趕集集，位于市區(qū)區(qū)繁華地帶，集集購物、休閑閑、娛樂、餐餐飲、觀光于于一體的步行行商業(yè)街必然然成為本地居居民和外地游游客的最佳選選擇；三是因為步行行商業(yè)街不僅僅是承載人們們購物的場所所，也是城市市的“名片”和“客廳”，是城市改改造中的點(diǎn)睛睛之筆，是提提高城市競爭爭力的重要體體現(xiàn)，在某種種程度上也反反映著商業(yè)發(fā)發(fā)展的繁榮程程度，進(jìn)而體體現(xiàn)著一個城城市的整體形形象。

好好的區(qū)街商業(yè)業(yè)模式或說是是步行商業(yè)街街能夠恰如其其分的利用城城市運(yùn)營和發(fā)發(fā)展規(guī)劃，將將之前的一些些商業(yè)地產(chǎn)形形態(tài)整合在一一個特定的具具有歷史商業(yè)業(yè)傳統(tǒng)或新興興城市運(yùn)營規(guī)規(guī)劃的大平臺臺之上，可以以是購物中心心和各種零售售業(yè)態(tài)和賣場場等的大整合合，成功的區(qū)區(qū)街商業(yè)，與與其說是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，倒倒不如說是城城市運(yùn)營發(fā)展展來得更貼切切。

未來來桂林以步行商商業(yè)街為主要要表現(xiàn)形式的的商業(yè)區(qū)街模模式將會與國國際接軌，從從傳統(tǒng)的綜合合型自發(fā)形成成的區(qū)街商業(yè)業(yè)，轉(zhuǎn)型并升升級換代成為為以主題特色色為核心吸引引力的具有鮮鮮明地域或區(qū)區(qū)域文化個性性的區(qū)街商業(yè)業(yè)組合，世界界上較為經(jīng)典典的區(qū)街商業(yè)業(yè)非常多，我我們認(rèn)為鄰近的的日本秋葉原原和韓國明洞洞都是值得學(xué)學(xué)習(xí)借鑒的，當(dāng)當(dāng)然，區(qū)街商商業(yè)模式更多多需要依賴政政府層面的主主導(dǎo)和配合，并并不是簡單的的自發(fā)形成或或者投資者策策劃開發(fā)可以以實(shí)現(xiàn)的，尤尤其是在中國國這樣的政治治體制之下。

目前，桂林已經(jīng)有許多房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商已經(jīng)瞄準(zhǔn)區(qū)街商業(yè)模式的更新?lián)Q代和升級轉(zhuǎn)型，與政府合作，利用城市運(yùn)營規(guī)劃改造之機(jī)大肆掠取城市土地資源，借道政府舊城改造而重新整合城市核心商業(yè)地產(chǎn)元素，煥發(fā)創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)運(yùn)營模型，實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值和高投資回報，當(dāng)然，他們成功的前提是具有充分的資金和政府關(guān)系資源以及成熟的開發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊等等。

桂林市房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)投資指標(biāo)分分析（一）桂林市房地地產(chǎn)相關(guān)投資資指標(biāo)分析1、桂林房地產(chǎn)投資資情況2009年桂林市市全社會固定定資產(chǎn)投資6659億元，與與2008年全全社會固定資資產(chǎn)投資4885.96億億元相比，同同比增長了335.6%。其中，城鎮(zhèn)固定資資產(chǎn)投資5445億元，房房地產(chǎn)開發(fā)完完成投資922億元，比上上年同期上漲漲10.5%%，占城鎮(zhèn)固固定資產(chǎn)投資資比例的166.9%，是是其重要組成成部分。房地地產(chǎn)投資的增增速加快，無無疑推動了桂桂林市固定資資產(chǎn)投資的快快速增長。2、銷售面積平穩(wěn)增增加、商品房房銷售總額略略有上升2009年，桂林林商品房銷售售建筑2733.82萬平平方米，比22008年增增長3%，09年剛性需需求爆發(fā)，下下半年全市成成交量持續(xù)上上行；其中住住宅銷售面積積263.441萬平方米米，比08年上漲4.55%；現(xiàn)房住住宅銷售面積積56.966萬平方米，比比08年下降17..7%；期房房住宅銷售面面積216..86萬平方方米，比088年上漲10..2%；2009年，桂林林商品房銷售售總額81..61億元，同同比去年增長長9.8%，略略有上升。其其中住宅銷售售額75.445億元，同同比去年下降降13.5%%；現(xiàn)房銷售售額為15..48億元，累累計同比增長長0.6%，其其中現(xiàn)房住宅宅銷售額為113.19億億元，累計同同比下降4..2%；期房房銷售額666.13億元元，累計同比比增長12..2%，其中中期房住宅銷銷售額62..26億元，累累計同比增長長18.2%%；其中，桂桂林市區(qū)商品品房成交面積積124.996萬平方米米，總成交112076套套，銷售金額額達(dá)50億元；僅僅市區(qū)住宅類類物業(yè)成交1116.177萬平方米，成成交109119套房，成成交金額達(dá)444億元，市市區(qū)商品房市市場成交總體體呈現(xiàn)季度性性攀升態(tài)勢。3、進(jìn)入2010年年，桂林樓市市保持了2009年下半年的的熱銷態(tài)勢，不不僅銷量穩(wěn)步步增長，銷售售均價也突破破4000元大關(guān)，創(chuàng)創(chuàng)造歷史新高高。市房產(chǎn)管管理局最新數(shù)數(shù)據(jù)顯示，1—2月，桂林市市區(qū)商品住房房成交2172套，與去年年同比增長近近六成，成交交均價4080元／平米，其其中僅2月份成交均均價達(dá)到了4400元／平米。與與2009年全年市區(qū)區(qū)均價3808元／平米相相比，2010桂林樓市可可謂強(qiáng)勢開局局。今年1-2月份桂林市市區(qū)商品房成成交情況：前兩月商品房與去去年同期比較較：對此，業(yè)內(nèi)人士分分析，2月成交均價價達(dá)到4400元／平米，與與春節(jié)期間返返鄉(xiāng)置業(yè)客群群的特殊置業(yè)業(yè)需求有關(guān)。這這一客群往往往置業(yè)要求更更高，更中意意于購買地段段好、環(huán)境好好的中高端房房源．而市場場也依據(jù)“返鄉(xiāng)置業(yè)”這一客群的的置業(yè)特點(diǎn)，按按需供貨，從從而導(dǎo)致2月成交均價價走高。進(jìn)入入三四月，隨隨著更多類型型房源入市，房房價將走穩(wěn)。（二）桂林市地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)狀分分析1、住宅市場的供需狀狀況調(diào)查A、年開發(fā)量2009年1-66月，全市商商品房上市面面積38.28萬平方米（批批準(zhǔn)預(yù)售面積積37.38萬平方米，現(xiàn)現(xiàn)售備案面積積0.9萬平方米），同同比下降10.18％。其中，商商品住房上市市面積33.11萬平方米，同同比下降9.83％；商業(yè)營營業(yè)用房上市市面積5.17萬平方米，同同比下降3％。截至6月底，全市商品房房空置面積33.25萬平方米，同同比增長42.8%。其中，空空置1-3年面積23.14萬平方米，同同比增長59.5%，空置3年以上面積3.73萬平方米，同同比增長22.7%。商品房累累計可售面積積為133.661萬平方米，同同比增長4.86％。其中商商品住房累計計可售面積96.08萬平方米，同同比增長0.26％。B、年銷售量2009年1-66月，全市商商品房成交面面積48.12萬平方米，同同比增長9.54%。其中，商商品住房成交交面積45.45萬平方米，同同比增長15.211%；辦公樓成成交面積0.23萬平方米，商商業(yè)營業(yè)用房房成交面積2.44萬平方米。平平均成交價格格，商品房為為3941元/平方米，同同比上漲1.82%；商品住房房為3670元/平方米，同同比上漲4.67%，環(huán)比上漲2.52%；辦公樓為4276元/平方米，同同比上漲30.033%；商業(yè)營業(yè)業(yè)用房為9127元/平方米，同同比上漲18.555%。(a)桂林09年下半年銷售情況況分析1-5月，全市商商品房成交面面積34.66萬平方米，而而到了12月成交面積積一下躍升至至116.117，增長了235%，特別是11、12月，銷售面面積較之前分分別增長了13.61萬平方米和13.21平方米。造造成桂林市商商品房市場銷銷售面積下半半年快速增長長的原因主要要有以下三點(diǎn)點(diǎn)：其一，市市場有效需求求增加是直接接影響銷售增增長的主因，這這其中包括了了上年被制約約的購房剛性性需求和改善善型需求，隨隨著09年政策的明明確而逐月釋釋放，特別是是年末7折房貸優(yōu)惠惠會否取消的的傳聞讓購房房者爭搭房貸貸優(yōu)惠政策“末班車”；其二，下下半年多個品品牌開發(fā)商推推出新品，如如耀和榮裕、廣廣匯湖光山色色、彰泰第六六園等，同時時各開發(fā)商也也加快了推盤盤節(jié)奏，從而而直接的促進(jìn)進(jìn)了銷售業(yè)績績的增長；其其三，桂林地地產(chǎn)外銷局面面開始打開，特特別是擁有山山水景觀優(yōu)勢勢、具備桂林林特質(zhì)的中高高端樓盤，往往往成為外地地購房者的置置業(yè)首選。外外銷比例較大大。從銷售區(qū)域看看，老城區(qū)樓樓盤還是比較較受青睞，秀秀峰區(qū)、七星星區(qū)、象山區(qū)區(qū)的房企與樓樓盤基本上占占據(jù)了桂林房房地產(chǎn)銷售額額的大半壁江江山。而臨桂桂新區(qū)與八里里街的樓盤也也開始有獨(dú)當(dāng)當(dāng)一面的氣勢勢，首屈一指指的自然是初初涉房產(chǎn)的玉玉柴集團(tuán)，在在桂林的首個個樓盤銷售業(yè)業(yè)績即躋身10強(qiáng)。09年桂林市商品房價價格走勢圖(b)桂林09年下半年銷售價格格分析09年下半年各區(qū)域商商品房銷售場場面熱鬧非凡凡，購房者云云集而至，桂桂林市商品房房銷售價格也也出現(xiàn)了水漲漲船高的局面面。09年12月，全市商商品房成交均均價為每平方方米3808元，比5月的3579元增長了6%。今年下半半年桂林市商商品房成交價價格漲幅變化化較大，主要要的影響因素素有：其一，09年下半年桂桂林房地產(chǎn)市市場“供小于求”是造成價格格漲幅大的決決定性因素。08年至09年上半年桂桂林房地產(chǎn)試試產(chǎn)低迷，而而到了09年6月，負(fù)增長長開始轉(zhuǎn)為正正增長，同時時隨著剛需釋釋放，房地產(chǎn)產(chǎn)市場重歸火火爆，大量存存量商品住房房被市場消化化。所以我市市09年商品住房房上市面積為為103.5萬平方米，而而成交面積則則達(dá)到了116.117萬平方米，出出現(xiàn)了“供小于求”的局面；其其二，土地市市場由低迷轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向活躍，房房企拿地意愿愿強(qiáng)烈，帶動動土地價格快快速回升。作作為房產(chǎn)成本本的重要組成成部分，高地地價給房價帶帶來一定幅度度的支撐和心心理示范作用用。加上通貨貨膨脹的預(yù)期期，部分購房房者入市購房房以規(guī)避風(fēng)險險、市場供應(yīng)應(yīng)量不足等因因素均拉高了了房價。(c)年空置率截至2009年66月底，全市市商品房空置置面積33.25萬平方米，同同比增長42.8%。其中，空空置1-3年面積23.14萬平方米，同同比增長59.5%，空置3年以上面積3.73萬平方米，同同比增長22.7%。商品房累累計可售面積積為133.661萬平方米，同同比增長4.86％。其中商商品住房累計計可售面積96.08萬平方米，同同比增長0.26％。2、住宅市場的地域域分布（1）桂林市區(qū)（2）臨桂整個縣域區(qū)區(qū)域（3）與臨桂相連的縣縣（4）與桂林相連的湖湖南各縣鎮(zhèn)3、住宅市場的建筑風(fēng)風(fēng)格(1)樓盤規(guī)模。樓盤規(guī)規(guī)模不大，占占地面積多數(shù)數(shù)在1萬㎡到10萬㎡之間，僅僅安廈世紀(jì)城城的規(guī)模較大大（占地3668000mm2），但是是非純粹洋房房小區(qū)。

(2)樓盤形式。桂林早期開開發(fā)的樓盤多多以多層為主主，現(xiàn)在市面面上銷售的普普通型產(chǎn)品小小高層帶電梯梯的份額已經(jīng)經(jīng)相當(dāng)大（約約30%），相當(dāng)數(shù)數(shù)量樓盤既有有多層又有小小高層。樓盤盤多以小區(qū)型型形式出現(xiàn)，只只有在市區(qū)存存在單體樓樓樓盤。

(3)建筑、戶型型。多層住宅多多數(shù)為一梯兩兩戶，甚至有有一梯一戶的的，電梯普通通多數(shù)為一梯梯四戶。套內(nèi)內(nèi)空間設(shè)計較較為豐富有平平層、錯層、復(fù)復(fù)式等。層高高較低,有相當(dāng)數(shù)量量的層高為22.8米的樓盤。戶戶型：整體市市場上單間、1房2廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳、復(fù)式等等供應(yīng)品種齊齊全，消費(fèi)者者有多種選擇擇。

(4)面積。中心市區(qū)盤盤的面積較小小，有相當(dāng)數(shù)數(shù)量以小面積積產(chǎn)品為主打打產(chǎn)品的樓盤盤（金馬大廈廈、先鋒天地地）。面積分分布一房約30－50㎡，二房約70－90㎡，三房100－120㎡，四房約140－160㎡；市區(qū)邊邊緣和郊區(qū)樓樓盤房型面積積較大，沒有有單房套型，其其他相同套型型的戶型面積積對比市區(qū)盤盤的戶型約大大15％左右。地區(qū)一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）四房（㎡）市中心30-5070-90100-120140-160市郊/80-103115-140150-180住宅市場的目標(biāo)客客戶群第一個層面官官方說法2009年1-66月官方數(shù)據(jù)，全全市共銷售商商品住房4184套，本市購購買者總成交交套數(shù)為3715套，占88.799%；外地購買買者總成交套套數(shù)469套，占11.211%。其中，外外省外地購買買者占7.72%，境外購買買者占0.18%。為了了解解當(dāng)?shù)貪撛谙M(fèi)者對消費(fèi)費(fèi)的需求與取取向，本公司司有針對性地地與有代表性性的各類型消消費(fèi)者進(jìn)行了了訪談，內(nèi)容容包括生活習(xí)習(xí)慣對房屋的的要求以及與與購房相關(guān)的的其他需求，以以謀求找到與與消費(fèi)者需求求的共同切入入點(diǎn)，并依此此確定適合當(dāng)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況況的操作策略略。在訪談對對象中包括：：民航職員———普通職員員與中層以上上干部各1戶；政府公務(wù)員員——已購買別別墅者、已享享受福利分房房待遇者、未未享受福利分分房待遇者各各1戶；經(jīng)商人士———已購買別墅墅者、未購買買別墅者各11戶；高收入行業(yè)業(yè)（電信、移移動、電力、銀銀行）中層以以上干部———未購房者、已已購房但計劃劃二次購房者者各2戶。通過對訪談記錄的的分析我們歸歸納桂林購房房者具備如下下特征：注重重中國傳統(tǒng)的的風(fēng)水觀念。在桂林房地產(chǎn)網(wǎng)站的論壇中甚至還有專門的風(fēng)水論壇。購買行為容易在朋友親戚同事之間相互影響，喜歡隨大流跟風(fēng)。投資意識較強(qiáng)。一方面是桂林樓市這幾年升幅明顯，早期投資者收益有較佳，榜樣效應(yīng)所帶動；另一方面桂林是著名旅游城市，許多人有第二收入渠道，桂林人有投資第三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)收的歷史傳統(tǒng)。對國民經(jīng)濟(jì)大事比較關(guān)心。對宏觀經(jīng)濟(jì)方面的問題有一定認(rèn)識，在城市規(guī)劃和發(fā)展趨勢等方面亦有較深了解。無論屬一次置業(yè)或二次置業(yè)，心態(tài)都比較謹(jǐn)慎，屬于比較理性的消費(fèi)人群。具體表現(xiàn)為買房前基本都要比較多個樓盤才下購買的決心。比較注重樓盤的品牌及發(fā)展商的知名度。影響購買行為的因數(shù)中，產(chǎn)品、物管、增值是關(guān)鍵原因。較為認(rèn)可的的發(fā)展商是安廈和彰泰。多數(shù)人對小區(qū)規(guī)劃有好的向往，對現(xiàn)市場上現(xiàn)有樓盤的比較整齊劃一的、兵營式的規(guī)劃布局較反感，認(rèn)為比較單調(diào)。對產(chǎn)品方面有如下下要求：洋房房類——對住宅產(chǎn)產(chǎn)品的戶型實(shí)實(shí)用性方面有有一定要求，講講求私密性和和布局合理。同同時對已購買買的戶型都有有不同程度的的不滿。別墅墅類——追求個性性與私密性。獨(dú)獨(dú)立別墅一般般比較認(rèn)可22層半的產(chǎn)品品。認(rèn)為兩層層比較好看。桂桂林市有個反反潮季節(jié)，一一樓會較潮。而而夏天時和廣廣東一樣最上上面一層就很很熱。認(rèn)為三三層別墅不雅雅觀，比較喜喜歡兩層半。對對花園反而沒沒有太突出的的要求或想法法。從年齡段段來看，不同同的年齡要求求有差異:

25～35年齡段比比較喜歡個性性化及差異化化。喜歡錯層層、躍式等室室內(nèi)空間層次次變化豐富的的戶型結(jié)構(gòu)。35以上年齡段比較注重實(shí)用性。對平層的戶型結(jié)構(gòu)更為認(rèn)同。整體來說，對面積積并不作過分分的追求，洋洋房一般接受受2房75～90平方米，三三房100～120平方米米的戶型；別別墅一般接受受200～350平方米米的房形。在在市郊居住的的消費(fèi)者對面面積的需求稍稍大。對住宅的裝修投入入程度一般，基基本上裝修價價格與房價之之比不超過11/2。對住宅產(chǎn)品的消費(fèi)費(fèi)觀念仍停留留在初級階段段，但更高層層次的消費(fèi)需需求正在孕育育、萌芽之中中。具體表現(xiàn)現(xiàn)在：基本上上對好產(chǎn)品有有需求，對現(xiàn)現(xiàn)有的樓盤產(chǎn)產(chǎn)品亦不夠滿滿意，但對要要求什么樣的的住宅產(chǎn)品，自自身沒有太多多比較明確、具具體的概念，消消費(fèi)者還需要要引導(dǎo)。對臨桂板塊的規(guī)劃劃前景、居住住環(huán)境都比較較認(rèn)可，心理理上的距離感感不是太遠(yuǎn)。在影響購買的主要要因素中，按按重要性排列列為——價格、地地段、環(huán)境、戶戶型等。一般般比較接受的的洋房的市區(qū)區(qū)最高價格為為3000元/㎡，郊區(qū)最最高價格15500元/㎡。別墅方方面的價格則則相對沒有太太明確的概念念。對物業(yè)管理費(fèi)，一一般最高可以以承受價格為為每月1元/㎡左右。廣告方面，消費(fèi)者者主要從報紙紙和電視以及及戶外廣告牌牌接觸到的房房地產(chǎn)廣告，認(rèn)認(rèn)為上了報紙紙、電視的樓樓盤都比較有有實(shí)力；在桂桂林房地產(chǎn)界界，彰泰房產(chǎn)產(chǎn)的系列產(chǎn)品品廣告給消費(fèi)費(fèi)者的印象比比較深刻；而而流行港的廣廣告較吸引人人（但同時認(rèn)認(rèn)為流行港的的實(shí)際情況和和廣告宣傳上上的資料不符符合）。800%的人對桂桂林地區(qū)的房房地產(chǎn)廣告是是信賴的，110%的人完完全不信賴，另另10%的人幾幾乎很少看廣廣告（路過樓樓盤才會去看看）。從以上訪談中可以以看到，宏觀觀和規(guī)劃方面面的利好對消消費(fèi)者的購買買行為將產(chǎn)生生直接正面的的影響，在房房產(chǎn)的營銷中中，對消費(fèi)者者的引導(dǎo)顯得得格外重要，通通過買家的口口碑傳播亦會會產(chǎn)生良好的的效果。對產(chǎn)產(chǎn)品的各類指指標(biāo)以上意見見有很好的參參考作用。從以上訪談中可以以看到，宏觀觀和規(guī)劃方面面的利好對消消費(fèi)者的購買買行為將產(chǎn)生生直接正面的的影響，在房房產(chǎn)的營銷中中，對消費(fèi)者者的引導(dǎo)顯得得格外重要，通通過買家的口口碑傳播亦會會產(chǎn)生良好的的效果。對產(chǎn)產(chǎn)品的各類指指標(biāo)以上意見見有很好的參參考作用。第二個層面我我們調(diào)查的情情況（1）桂林市區(qū)到臨桂桂購房居住或或投資者占到到臨桂總購房房者的9%（2）臨桂城區(qū)及各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)及經(jīng)經(jīng)商人士占臨臨桂總購房者者的16%（3）周邊各縣占臨桂桂總購房者的的6%（4）外省購房者占臨臨桂總購房者者的69%5、住宅市場的戶型型特點(diǎn)多層住宅多數(shù)為一一梯兩戶，甚甚至有一梯一一戶的，電梯梯普通多數(shù)為為一梯四戶。套套內(nèi)空間設(shè)計計較為豐富有有平層、錯層層、復(fù)式等。層層高較低,有相當(dāng)數(shù)量量的層高為22.8米的樓盤。

戶型：整體體市場上單間間、1房2廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳、復(fù)式等等供應(yīng)品種齊齊全，消費(fèi)者者有多種選擇擇。三房兩廳兩衛(wèi)為主主力戶型，暢暢銷戶型，面面積110～150㎡，多為大大三房；戶型結(jié)構(gòu)較為豐富富，兩房兩廳廳到四房兩廳廳，面積范圍圍80～180㎡，一房一一廳和單身公公寓在某城尚尚未出現(xiàn)；戶型設(shè)計有凸窗、露露臺設(shè)計，入入戶花園、贈贈送面積等設(shè)設(shè)計新元素出出現(xiàn)；戶型結(jié)構(gòu)中的戶型型，面積均為為大面積戶型型，同等戶型型的小面積產(chǎn)產(chǎn)品也有出現(xiàn)現(xiàn)；6、住宅市場的配套套特證市場上已開始出現(xiàn)現(xiàn)項目自身發(fā)發(fā)展教育配套套的營銷做法法。如七彩·小康城就建建有幼兒園，桂桂林中學(xué)和小小學(xué)，吸引大大批想購買低低價住宅，又又希望兒女成成才的客戶，大大大提高了項項目的文化氛氛圍，增加了了項目的吸引引力。以下是幾個典型樓樓盤的配套情情況：聯(lián)達(dá)-山與城配套有休閑閑會所，體育育館，游泳池池，幼兒園，商商業(yè)街，文化化廣場。園林林規(guī)劃以西班班牙園林風(fēng)格格為主。小區(qū)區(qū)以多層為主主、少量小高高層，多組團(tuán)團(tuán)，綠化率高高。推出的戶戶型主要是以以實(shí)用型兩房房、緊湊型三三房為主，對對很多剛性需需求的購房者者來說比較看看好。彰泰城以瓦窯路為為核心周邊建建有桂林國際際旅游商品批批發(fā)中心、德德天廣場、紅紅太陽家居城城等。項目周周邊內(nèi)有郵電電局、銀行、超超市、稅務(wù)局局、菜市場等等再北面還有有南溪山公園園、南溪山醫(yī)醫(yī)院。小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套：超超市、社區(qū)商商業(yè)街、室外外游泳池、體體育會所、社社區(qū)物業(yè)服務(wù)務(wù)中心,社區(qū)醫(yī)療診診所、兒童樂樂園、幼兒園園等一應(yīng)俱全全，讓生活更更周到便利。長島16區(qū)的周邊，臨桂中中學(xué)，首都師師大附中在項項目附近，四四面黃龍山、神神山、同月山山、金雞山環(huán)環(huán)抱項目。奧林匹克花園小區(qū)區(qū)內(nèi)部配套：：雙語幼兒園園、會所、網(wǎng)網(wǎng)球場、籃球球場、游泳池池等運(yùn)動會所所，建有運(yùn)動動城以及運(yùn)動動環(huán)帶，奧林林匹克小學(xué)。碧園－印象桂林設(shè)設(shè)有游泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場、籃球球場、時尚會會所(內(nèi)含健身房房、棋牌室、閱閱覽室、咖啡啡廳目前小區(qū)區(qū)的百米商業(yè)業(yè)街，已配有有有超市、凈凈菜館等，可可以滿足業(yè)主主的基本生活活需求。綜合分析:可以看看到樓盤項目目在老城區(qū)等等周邊設(shè)施較較為完善的地地段，會比較較有優(yōu)勢。而而新區(qū)或者在在非中心地段段的項目則傾傾向于自建配配套設(shè)施，并并以此為賣點(diǎn)點(diǎn)向業(yè)主推廣廣。7、住宅市場的銷售售策略（1）桂林市場概況：桂桂林房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展至今已有有十余年光景景，但其房地地產(chǎn)的發(fā)展較較緩慢，滯后后于發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)，近幾年才才有比較快的的增長，目前前桂林市有大大約180家房地地產(chǎn)公司。市市區(qū)的商品房房價格按套內(nèi)內(nèi)面積算,在3000元/平米至8000元/平米之間，跨跨度比較大;;目前住宅樓樓盤規(guī)模普遍遍偏小，產(chǎn)品品同質(zhì)化情況況嚴(yán)重，小區(qū)區(qū)環(huán)境差，樓樓盤配套設(shè)施施嚴(yán)重不足，缺缺乏真正意義義上的精品。市市場上產(chǎn)品形形態(tài)、戶型比比較多樣，以以多層，小高高層為主（高高層項目較少少，這主要是是受制于桂林林市政府的限限高政策）；；從一房到八八房，平面，躍躍式，復(fù)式、獨(dú)獨(dú)立別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅兼而而有之。城市市居住環(huán)境的的優(yōu)化和交通通條件的改善善，使外地來來桂林置業(yè)和和各片區(qū)間購購房者的流動動成為一種趨趨勢；桂林房地產(chǎn)產(chǎn)市場仍然面面臨相當(dāng)大的的壓力，同質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品比地段段、比設(shè)計的的舒適合理、比比裝修的精美美、比營銷的的策略、比服服務(wù)的優(yōu)質(zhì)，桂桂林地產(chǎn)走向向成熟、規(guī)范范將成為必然然。同時，務(wù)務(wù)實(shí)、理性、服服務(wù)將引領(lǐng)市市場潮流，從從另一個側(cè)面面也是對項目目本身競爭力力的考慮，盡盡量做到精益益求精。售后后服務(wù)、物業(yè)業(yè)管理也是今今年開發(fā)商調(diào)調(diào)整和轉(zhuǎn)變的的一大特征。桂林市目前的總體體營銷方式：：桂林市目前前的營銷方式式以坐銷為主主導(dǎo)，并未見見行銷方式的的出現(xiàn)。由于于市場的供求求不平衡，各各發(fā)展商都實(shí)實(shí)行務(wù)實(shí)營銷銷是必然的。對對此，很多房房地產(chǎn)開發(fā)商商在醞釀促銷銷方案的時候候，沒有研究究出奇制勝方方法,銷售點(diǎn)現(xiàn)場場亦較為粗糙糙,平實(shí)是桂林林地產(chǎn)開發(fā)商商們在銷售時時具有的一個個共同特征。（2）整體營銷策略：11）差異性策略略桂林市場需求的旺旺盛，使開發(fā)發(fā)商思想松懈懈，忽略了對對產(chǎn)品的研究究與創(chuàng)新。由由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，居民收收入的大幅提提高，改善居居住環(huán)境愿望望迫切，對房房屋產(chǎn)品的需需求強(qiáng)勁，特特別是桂林市市區(qū)，相對于于需求而言，有有效供應(yīng)不足足。大好的市市場環(huán)境，開開發(fā)商自然樂樂得讓“市場引導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品”，而對需要要花費(fèi)大量時時間、精力與與財力去進(jìn)行行的產(chǎn)品創(chuàng)新新，可想而知知就缺少了熱熱情，更重要要的是，產(chǎn)品品創(chuàng)新還存在在著一定的市市場風(fēng)險。追追求產(chǎn)品與大大環(huán)境的差異異，這主要是是針對中等階階層，標(biāo)榜項項目的品質(zhì)，檔檔次和身份地地位等無形因因素；這點(diǎn)，桂桂林的部分發(fā)發(fā)展商已有意意識的運(yùn)用。2）投資概念策略桂林是一個旅游開開放城市。中中國加入世貿(mào)貿(mào)后，將給桂桂林帶來的發(fā)發(fā)展?jié)摿o可可估量。因此此越來越多的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商對桂林這這塊房產(chǎn)寶地地倍加關(guān)注。可可以斷言：桂桂林房地產(chǎn)將將在最近幾年年里為廣大開開發(fā)商和業(yè)主主帶來新的發(fā)發(fā)展空間。通通過塑造整個個項目有別于于其他項目的的特色——投資價值值，搞特色經(jīng)經(jīng)營，向顧客客灌輸投資理理念，分析產(chǎn)產(chǎn)品的增值性性，具體表現(xiàn)現(xiàn)是：小戶型型（都市麗景景-都市心語）loft公寓（飛揚(yáng)揚(yáng)國際）3）品牌策略桂林市當(dāng)前前產(chǎn)品與產(chǎn)品品之間日趨同同質(zhì)化、市場場競爭進(jìn)入白白熱階段，品品牌化是最好好的突圍之道道。目前桂林大大規(guī)模的城區(qū)區(qū)改造已趨向向平緩，拉動動效益將會在在3-5年內(nèi)之之內(nèi)逐漸消失失，預(yù)計市場場將會進(jìn)入到到良性循環(huán)，優(yōu)優(yōu)勝劣汰是不不可避免的。桂桂林的一些發(fā)發(fā)展商已有這這方面的意識識。如七彩系系列（七彩花花園，七彩小小康城，七彩彩海倫堡，七七彩歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)），安廈系系列（翡翠山山莊，麒麟灣灣，世紀(jì)城）已已在產(chǎn)品中注注入品牌的意意念。品牌是是一種文化，但但就品牌的本本質(zhì)上而言，桂桂林市場還處處于品牌價值值的確立這個個初步的階段段，他們雖然然獲得了桂林林消費(fèi)者的口口碑，但還沒沒有確立市場場領(lǐng)跑者的地地位。4）政策策略桂林政府政政策規(guī)定外地地人在桂林每每購買25平方米的的商品房就獎獎勵一個人入入戶指標(biāo)，這這是大多數(shù)桂桂林市區(qū)的發(fā)發(fā)展商常用的的策略，這可可以增加客源源的廣度，便便于銷售?！秶鴩鴦?wù)院關(guān)于桂桂林市城市總總體規(guī)劃的批批復(fù)》：“城市建設(shè)主主要是向西發(fā)發(fā)展，適度發(fā)發(fā)展東部組團(tuán)團(tuán)，控制向北北發(fā)展?！边@對于臨桂桂及城區(qū)附近近的房地產(chǎn)商商是一大利好好：模糊城區(qū)區(qū)之間的概念念，強(qiáng)調(diào)日后后的規(guī)劃前景景，描繪美好好人生，也是是他們與城區(qū)區(qū)競爭的有力力武器。銷售資料：當(dāng)?shù)厮械臉潜P的的資料都只有有項目的小區(qū)區(qū)布局、建筑筑外型、色彩彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)之類的資料料，而缺乏銷銷售價格，入入住費(fèi)用等于于日后息息相相關(guān)的資料，雙雙方的信息交交流極度不對對稱?，F(xiàn)代媒媒介的組合傳傳統(tǒng)媒介：報報紙，廣告，電電視網(wǎng)絡(luò)媒介介：隨著信息息時代的到來來和電子商務(wù)務(wù)的發(fā)展，桂桂林房地產(chǎn)市市場營銷出現(xiàn)現(xiàn)渠道創(chuàng)新，其其一便是利用用interrnet網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資源，進(jìn)行行網(wǎng)絡(luò)營銷?，F(xiàn)現(xiàn)在不少開發(fā)發(fā)商都在互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)上注冊了了自己的網(wǎng)站站，為企業(yè)和和產(chǎn)品進(jìn)行宣宣傳和推廣。通通過互聯(lián)網(wǎng)雙雙向式交流，可可以打破地域域限制，進(jìn)行行遠(yuǎn)程信息傳傳播，面廣量量大，為潛在在購房者提供供了諸多方便便。九里香堤堤、彰泰.利好時代、恒恒祥花園、流流行港都已設(shè)設(shè)立自己的網(wǎng)網(wǎng)站。PR（公關(guān)）活動動當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展展商一般在國國慶的桂林住住交會上，五五一長假才進(jìn)進(jìn)行展示活動動。例如麒麟麟灣舉辦的汽汽車展，紅酒酒派對國際人人居攝影大賽賽、時裝SHHOW、網(wǎng)球球賽；甲天下下舉辦的兒童童現(xiàn)場繪畫等等等。這也是是展示發(fā)展商商實(shí)力，提高高知名度的捷捷徑。異地的銷售部的設(shè)設(shè)立對于桂林林這個國際化化的旅游城市市，為外人所所津津樂道的的，在外設(shè)立立銷售部、辦辦事處是一件件事半功倍的的事。九里香香堤在陽朔、南南寧設(shè)有銷售售部，為擴(kuò)寬寬客源建立了了很好的渠道道。促銷措施：1）低低開高走，制制造升值空間間一般采用一一次性九五折折，按揭九八八折；由于桂桂林可以在圖圖紙階段就可可以銷售樓盤盤，政府管理理比較寬松，發(fā)發(fā)展商也樂于于低價入市，回回籠資金。22）名校聯(lián)姻姻，打教育牌牌對于提高社社區(qū)吸引力的的作用同樣是是巨大的這對對于吸引客戶戶，分流市中中心的潛在客客戶十分有效效。七彩花園園已經(jīng)有意識識的配備小學(xué)學(xué)、中學(xué)，免免除客戶子女女的后顧之憂憂。3）展銷期給給購買者額外外優(yōu)惠1—3個點(diǎn)的額外外優(yōu)惠有些甚甚至更多，或或是送禮金、裝裝修等等，如如七彩.小康城小戶戶型送裝修；；這些措施在在客觀上起到到了一定的促促銷效果，使使置業(yè)變得超超值化。4）對外地客客戶實(shí)行大折折扣鼓勵外地地客戶購買；；在展銷期外外一樣給予外外地客戶展銷銷期的優(yōu)惠，一一般是1－2個點(diǎn)。營銷銷策略的效果果分析：由于于桂林市的大大規(guī)模城市建建設(shè)始于19999年，城城市的大拆遷遷帶動了房地地產(chǎn)的大發(fā)展展；目前桂林林市的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺?；旧显趫D紙紙階段已可以以銷售六七成成。桂林市的的消費(fèi)者雖然然不喜歡這類類的營銷手法法，但由于市市場需求大，也也只有被動的的接受。例如如北區(qū)的翔龍龍花園，目前前是平地一塊塊，三通一平平還沒做完，沒沒有預(yù)售證，售售樓部簡陋，售售樓人員對項項目的資料不不熟悉，說辭辭直白；起價價住宅9000元/㎡左右，商商鋪28000元/㎡,低價促銷，現(xiàn)現(xiàn)已銷售五成成。九里香堤堤采用異地銷銷售部策略，現(xiàn)現(xiàn)一期的600多套別墅全全為外地人所所購買。利好好時代和楓丹丹麗苑利用投投資概念，也也為桂林的消消費(fèi)者所受用用。歸納、分析區(qū)域市場：桂林的的房地產(chǎn)對周周邊省份具備備一定輻射力力，桂林當(dāng)?shù)氐劁N售外地客客戶的購買總總量就占總體體市場的200%左右，而而且作為別墅墅類型的項目目，本地是消消化不完的。桂桂林的別墅成成本只相當(dāng)于于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)城市的公公寓，因此很很容易吸引外外地客戶，而而且這一類的的客戶對桂林林的認(rèn)可程度度比較高，這這是一個市場場的切入點(diǎn)。本本地的兩個成成功的別墅項項目已經(jīng)意識識到這一點(diǎn)：：麒麟灣的口口號“國際化人居居別墅”，設(shè)計理念念為“國際人居住住宅模式”；九里香堤堤—“世界級品品質(zhì)休閑別墅墅區(qū)”，他們都已已確立了市場場定位，擴(kuò)展展了市場，也也取得了成功功的業(yè)績。麒麒麟灣，一二二三期共三百百套別墅，現(xiàn)現(xiàn)只剩下155套左右；且且客戶來源面面廣，有香港港、馬來西亞亞、臺灣、南南寧、陽朔、上上海、北京等等地，桂林客客戶與外地客客戶的比例是是8：2。九里香堤堤一期64棟別墅，桂桂林客戶與外外地客戶的比比例是3：7。桂林房地產(chǎn)廣告媒媒體調(diào)查桂林房地產(chǎn)廣告媒媒體概況別墅類名稱主題廣告語媒體選擇麒麟灣國際化人居別墅報紙、電視九里香堤世界級品質(zhì)休閑別別墅報紙、電視、戶外外漓江華府離城市和自然最近近的地方報紙安廈翡翠山莊城市生態(tài)別墅區(qū)報紙、戶外江岸美廬真山真水真別墅報紙、售點(diǎn)金山龍谷生態(tài)別墅墅區(qū)中產(chǎn)人士特區(qū)報紙龍聚山莊-廣西桂桂林中國民居居大型別墅區(qū)區(qū)與中國居民同歌與與桂林山水共共舞報紙、戶外生活類名稱主題廣告語媒體選擇桂林奧林匹克花園園科學(xué)運(yùn)動，健康生生活報紙、戶外、電視視桂林·長島16區(qū)置業(yè)擇山而居，給生活活一種新高度度報紙、電視山水·鳳凰城星座兩山一湖，生態(tài)形形低密度大城城報紙、電視國際新城醉中心，醉生活報紙廣源·國際社區(qū)家住桂林醉美的地地方報紙、電視飛揚(yáng)國際現(xiàn)代化智智能建筑群落落高層人生時尚生生活報紙碧園·印象桂林生活流向碧園報紙、電視碧園香樟林以人為本、和諧創(chuàng)創(chuàng)新、親人景景觀、高尚精精品報紙洋房類名稱主題廣告語媒體選擇彰泰.利好時代地球村，桂林站報紙、電視先鋒天地也許是2003年年最具創(chuàng)造力力的房子報紙、戶外米蘭.春天青年DNA，新青青年自由領(lǐng)地地報紙、戶外恒祥花園城市精英社區(qū)，生生活動力基地地報紙、戶外羅馬花園住羅馬花園，品高高尚人生報紙長城花園

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桂林商業(yè)業(yè)航母流行創(chuàng)造財富報紙、戶外復(fù)合類名稱主題廣告語媒體選擇安廈.世紀(jì)城第一期安廈千萬間，盡在在漓江邊報紙、電視安廈.世紀(jì)城第二期演繹新的山水傳奇奇報紙、電視隱龍居都市渡假，健康生生活報紙陽光左岸把握發(fā)展脈動，掌掌控城市未來來報紙2、桂林房地產(chǎn)廣告告概況分析目前桂林各樓盤廣廣告，是以報報紙為主要宣宣傳媒體，報報紙類尤以《桂桂林晚報》為為主打刊物，電視、戶外外、網(wǎng)絡(luò)等媒媒體為輔助傳傳播途徑；雜志、廣播播電臺、DMM這種媒體還還沒有普遍運(yùn)運(yùn)用。由此可可見，桂林總總體樓盤廣告告有以下特點(diǎn)點(diǎn)：多樣性。如如麒麟灣、九九里香堤、彰彰泰利好時代代等將各種媒媒體結(jié)合在一一起運(yùn)用。注注重戶外看板板的運(yùn)用。如如七彩小康城城、先鋒天地地等在桂林主主要街道處設(shè)設(shè)立的大型看看板。普遍運(yùn)運(yùn)用主題宣傳傳語。如龍聚聚山莊的民居居系列。桂林房地產(chǎn)廣告的的五個缺陷：：①廣告投放力力度不強(qiáng)，無無延續(xù)性。②②宣傳風(fēng)格不不統(tǒng)一，雜亂亂無序。③廣告無創(chuàng)意意，設(shè)計制作作水平較低。④沒有強(qiáng)烈的品牌意識。⑤銷售道具準(zhǔn)備不充分。8、住宅市場的競爭態(tài)態(tài)勢2009年年初乃至至上半年的市市場，受2008年下半年金金融危機(jī)的影影響。樓市供供應(yīng)都很謹(jǐn)慎慎，置業(yè)者購購買力也弱，購購房意愿不強(qiáng)強(qiáng)。在這種情情況下，開發(fā)發(fā)企業(yè)在制定定一年的開發(fā)發(fā)計劃時，都都比較保守。但但出乎所有人人意料，2009年下半年，樓樓市出現(xiàn)了銷銷售的高峰期期，產(chǎn)品存量量被大量消化化。數(shù)據(jù)顯示示，2009年桂林市房房地產(chǎn)投資比比2008年增長了10.8%，銷售總量量卻比2008年增長了57.7%，可見2009年銷售的很很多產(chǎn)品都是是2008年積壓下來來的，這些存存貨在2009年消化一空空。而由于2009年年初制定定的開發(fā)計劃劃相對謹(jǐn)慎，新新增開發(fā)量較較少，就導(dǎo)致致了今年年初初，可售房源源量偏少。而而相對供應(yīng)量量而言，市場場的需求卻比比較旺盛，這這就一定程度度上出現(xiàn)了所所謂的“房荒”。由于諸多不確定因因素，開年制制定計劃時往往往比較謹(jǐn)慎慎和保守，開開發(fā)企業(yè)幾乎乎不約而同地地“押寶”下半年?！澳瓿醯浆F(xiàn)在在這個時間段段，從傳統(tǒng)意意義上而言，并并不是銷售的的旺季，這段段時期，開發(fā)發(fā)企業(yè)更多的的是在調(diào)整供供應(yīng)節(jié)奏，積積極籌備新貨貨供應(yīng)?！比欢?，下半半年過于集中中的推貨計劃劃，讓“撞車”幾乎在所難難免。“下半年產(chǎn)品品集中入市，樓樓市競爭加劇劇。對于區(qū)域域產(chǎn)品同質(zhì)化化嚴(yán)重的樓盤盤，銷售壓力力可能會比較較大。但是這只是普遍情情況，在臨桂桂這個區(qū)域目目前有20幾個樓盤在在售，由于市市場承受力有有限，新上市市的樓盤多爾爾集中。盡管管各家開發(fā)商商極盡所能“內(nèi)促外引”，可銷售壓壓力依然較大大。9、住宅市場的發(fā)展趨趨勢（1）“保護(hù)漓江，發(fā)展臨臨桂，再造一一個新桂林”戰(zhàn)略，強(qiáng)力力推進(jìn)臨桂新新區(qū)住宅建設(shè)設(shè)的步伐將提提速（2）房地產(chǎn)業(yè)的粗放型型發(fā)展模式逐逐漸被集約型型發(fā)展的創(chuàng)新新模式所替代代，走規(guī)模發(fā)發(fā)展之路，住住在將漸漸精精品化（3）住宅規(guī)劃設(shè)計將更更合理