（細(xì)則）2前情提要：經(jīng)過第一次提報商討，中原與各位開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)達(dá)成目標(biāo)共識：1、產(chǎn)品定位——靜安·菁英國際御所，服務(wù)式公寓。2、客戶定位——他們還是以上海市投資客戶為主，港澳、外籍客戶及上海江浙客戶為輔。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)提議，本案將對上次報告的競品分析、補(bǔ)強(qiáng)建議、營銷策略做更為細(xì)化的方案，以完成今年年底3個億的銷售目標(biāo)。5個月，完成3個億的目標(biāo)本案目前面臨以下問題：

Q1：價格>價值Q2：如果超越最熱銷競品樓盤，本案有機(jī)會完成目標(biāo)么？Q3：老盤新買，如何包裝？

品質(zhì)

價格

銷售策略

中原優(yōu)勢

推廣

包裝CONTENT市場競品觀察產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)建議營銷執(zhí)行1234銷售保障5服務(wù)建議市場競品觀察1上海市中心酒店式公寓整體成交解讀受供應(yīng)量影響，目前市中心酒店式公寓目前月均成交10-30套左右，單價通常在33000-42000元/㎡之間。但高端產(chǎn)品或高性價比產(chǎn)品入市仍能引爆市場。二十一世紀(jì)大廈新開盤、當(dāng)月成交81套，均價103，000。占當(dāng)月成交的8成。中海萬錦城27600開盤，當(dāng)月成交52套；海倫國際27200開盤，當(dāng)月成交64套。時間成交套數(shù)（套）成交面積（萬方）成交均價(元/㎡)2007年1121369.4138842008年688341.7156482009年1283174.1129412010年864751.7149932011年1027360.716621上海酒店式公寓歷年去化狀況注：以上統(tǒng)計(jì)為上海市0-100㎡辦公產(chǎn)權(quán)房成交信息數(shù)據(jù)來源：佑威機(jī)構(gòu)近5年上海市酒店式公寓產(chǎn)品去化相對平穩(wěn)，年去化量保持在50-70萬/年，年均去化套數(shù)在10000套/年左右；近年全市酒店式公寓成交均價呈緩慢上升趨勢。上海市中心酒店式公寓整體成交解讀2006年項(xiàng)目名稱區(qū)域環(huán)線售價（元/㎡）金沙麗晶苑嘉定中外環(huán)9632鳳陽路601號酒店式公寓靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)17788嘉和美舍

虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)11950金隆大廈

浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)22565鼎天商務(wù)公寓

長寧內(nèi)中環(huán)16153碧?，F(xiàn)代苑

浦東中外環(huán)8802盛第大廈

浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)10408寶華現(xiàn)代城

閘北內(nèi)中環(huán)17247海泰時代大廈虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)22435宏南投資大廈浦東中外環(huán)98912007年項(xiàng)目名稱區(qū)域環(huán)線售價（元/㎡）碧海現(xiàn)代苑浦東中外環(huán)9176上海興力達(dá)國際廣場普陀中外環(huán)11000嘉和國際大廈虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)

14511綠地科技島閔行外郊環(huán)19602安亭俱樂部一條街D地塊嘉定外郊環(huán)5841嘉匯國際廣場徐匯內(nèi)環(huán)內(nèi)24537禹洲國際大廈浦東中外環(huán)13734中惠廣場浦東中外環(huán)11264金橋中環(huán)大廈浦東中外環(huán)11088中環(huán)濱江大廈浦東中外環(huán)156252008年項(xiàng)目名稱區(qū)域環(huán)線售價（元/㎡）徐匯御苑徐匯內(nèi)環(huán)內(nèi)18029禹洲金橋國際大廈浦東中外環(huán)17959上海九久青年城二期松江外郊環(huán)12050嘉正國際大廈嘉定外郊環(huán)9247綠地東海岸國際廣場浦東外郊環(huán)20912奉賢綠地翡翠國際廣場奉賢外郊環(huán)10297上海九久青年城一期松江外郊環(huán)14149綠地時代商務(wù)園奉賢外郊環(huán)14765松云水苑松江外郊環(huán)7389長風(fēng)2號（西）地塊普陀中外環(huán)2378712345678910上海市中心酒店式公寓整體成交解讀2009年項(xiàng)目名稱區(qū)域環(huán)線售價（元/㎡）上海周浦萬達(dá)廣場南匯外郊環(huán)11250禹洲燕海國際大廈浦東外郊環(huán)15953綠地峰匯商務(wù)廣場南匯外郊環(huán)9298上海九久青年城二期松江外郊環(huán)10616珠江假日廣場松江外郊環(huán)7535三湘商業(yè)廣場松江外郊環(huán)17621上海泗涇五金城松江外郊環(huán)6583安亭鎮(zhèn)澤普路577號嘉定外郊環(huán)12121綠地豐翔新城寶山外郊環(huán)8273旭輝世紀(jì)商務(wù)廣場普陀內(nèi)中環(huán)215082010年項(xiàng)目名稱區(qū)域環(huán)線售價（元/㎡）上海江橋萬達(dá)廣場嘉定外郊環(huán)13904綠地豐翔新城寶山外郊環(huán)9462福產(chǎn)財(cái)富廣場嘉定外郊環(huán)12376金山國際貿(mào)易城金山郊環(huán)外5235滬東財(cái)富國際廣場楊浦內(nèi)中環(huán)22618明泉銀七星國際大廈閔行外郊環(huán)25821綠地望海新都奉賢外郊環(huán)11120安信生活廣場松江外郊環(huán)10538北苑大廈閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)24518綠地寶山商務(wù)廣場寶山外郊環(huán)146552011年項(xiàng)目名稱區(qū)域環(huán)線售價（元/㎡）上海江橋萬達(dá)廣場嘉定外郊環(huán)15261綠地寶山商務(wù)廣場寶山外郊環(huán)14710金山國際貿(mào)易城金山郊環(huán)外4206金橋智富大廈浦東中外環(huán)21363綠地豐翔新城寶山外郊環(huán)11742上海國際禮品城松江外郊環(huán)10611新城金郡園嘉定外郊環(huán)14882綠地北郊商業(yè)廣場寶山外郊環(huán)13916明泉銀七星國際大廈閔行外郊環(huán)25122風(fēng)尚天地廣場寶山中外環(huán)1888012345678910上海市中心酒店式公寓整體成交解讀2006、2007年熱銷項(xiàng)目集中在內(nèi)環(huán)、中環(huán)區(qū)域2008年之后熱銷項(xiàng)目均集中在外環(huán)外、郊環(huán)區(qū)域從以上變化趨勢可看出，基于上海房價的不斷攀升，購買酒店式公寓的客戶雖然在選擇的區(qū)域出現(xiàn)明顯的偏移，但恰恰是這一點(diǎn)，卻鮮明地傳遞出一個最重要的信息：投資客戶最看重的始終是產(chǎn)品的投資回報率以及首付的金額。上海市中心酒店式公寓整體成交解讀酒店式公寓新增供應(yīng)量較少，成交房源以老項(xiàng)目存量為主。成交均價受成交結(jié)構(gòu)性影響，波折較大。（2011年9月份價格異動，主要是位于陸家嘴板塊內(nèi)的“二十一世紀(jì)中心”，以102955元/平米的價格，內(nèi)部集中成交，當(dāng)日去化81套，從而拉高了當(dāng)月全市均價。）上海市中心酒店式公寓整體成交解讀排名項(xiàng)目名稱環(huán)線板塊面積（㎡）套數(shù)均價（元/㎡）最低總價（元）最高總價（元）1上海江橋萬達(dá)廣場外郊環(huán)嘉定江橋446867631527857360614839842綠地寶山商務(wù)廣場外郊環(huán)寶山顧村287995351471946695011255403金山國際貿(mào)易城郊環(huán)外金山新城2406825741691871039370344金橋智富大廈中外環(huán)浦東金橋222594581662660169417975325綠地豐翔新城外郊環(huán)寶山大場2173238777994352228865366上海國際禮品城外郊環(huán)松江泗涇204734121056737984110699607新城金郡園外郊環(huán)嘉定主城區(qū)196413091483757351811460038綠地北郊商業(yè)廣場外郊環(huán)寶山顧村195943781395040911811879579名泉銀七星國際大廈外郊環(huán)閔行七寶1839629825211188524303061310風(fēng)尚天地廣場中外環(huán)寶山張廟179153121883773719118273682011年全市酒店式公寓成交TOP10全市酒店式公寓去化較好的項(xiàng)目集中在外環(huán)以外，

年去化量可達(dá)300-750套/年，成交主力總價段集中在50-150萬。排名項(xiàng)目名稱環(huán)線板塊面積（㎡）套數(shù)均價（元/㎡）最低總價（元）最高總價（元）1海倫國際大廈內(nèi)環(huán)內(nèi)虹口四川北路100888928422214990227500082中海萬錦城內(nèi)環(huán)內(nèi)閘北不夜城45426827713114814228848943華麗家族匯景天地內(nèi)環(huán)內(nèi)盧灣打浦橋33724642197257787945679894海怡大廈內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦人民廣場24882432367212100751623685CITY155內(nèi)環(huán)內(nèi)普陀長壽2301423344798578824198646日月光中心內(nèi)環(huán)內(nèi)盧灣打浦橋20604757479338297544340207錦綠新城二期內(nèi)環(huán)內(nèi)普陀武寧20282249994465614989508鴻旭豪宅內(nèi)環(huán)內(nèi)虹口北外灘1768393018994997424900089嘉杰國際廣場內(nèi)環(huán)內(nèi)虹口四川北路142416276192223966257997510北苑大廈內(nèi)環(huán)內(nèi)閘北不夜城135318255119362073000016內(nèi)環(huán)內(nèi)去化較好的酒店式公寓年成交量在40-90套/年，

去化主力總價段集中在200-400萬。2011年全市酒店式公寓成交TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域開盤時間入住時間建筑面積（㎡）容積率主力面積（㎡）成交價格（元/㎡）2011年至今成交套數(shù)海倫國際大廈虹口2011-10-28--187453.679-1502720789中海萬錦城閘北2008-11-232012年年底407293.046-822766068華麗家族匯景天地徐匯2010-6-252011-12-311354604.160-1004299246日月光中心徐匯2011-1-92012-5-30361344.0160-1205717147源達(dá)大廈虹口2004-10-312012-12-3172422--36-713316645海珀旭輝徐匯2011-8-182014-011713822.369、915241342011年全市酒店式公寓成交2大服務(wù)6大產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)建議低開高走合理定價精準(zhǔn)推廣3大中原優(yōu)勢硬件服務(wù)營銷銷售保障產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)建議2項(xiàng)目名稱建筑立面大堂樓梯過道樣板間日月光中心本案市場上單價6萬產(chǎn)品展示上與本案進(jìn)行PK競品比較項(xiàng)目名稱建筑立面大堂樓梯過道樣板間駿豪國際（二手房）本案市場上單價4.5萬產(chǎn)品展示上與本案進(jìn)行PK競品比較售樓處公寓大堂樓梯間公共走道樣板間會所補(bǔ)強(qiáng)建議精英行政公寓的3大價值標(biāo)準(zhǔn)真正酒店公共共享空間標(biāo)準(zhǔn)國際頂級精裝配置標(biāo)準(zhǔn)真正酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)售樓處高檔品味的裝修，基于大堂整體格局難以改變，建議大堂裝修主要調(diào)整壁燈、窗簾等，并增加一定的花卉小品以增強(qiáng)大堂的溫馨感。營銷中心保持舒緩的音樂聲.吧臺邀請專業(yè)的品牌咖啡店或名牌甜品店現(xiàn)場服務(wù)那個小中.讓客戶進(jìn)入營銷中心就能聞到濃濃的咖啡味。公寓大堂入口大堂入口處植被過于稀薄，建議打造五重密林，移植珍貴樹種也可修造噴泉建立昭示性精神堡壘4、紅毯5、導(dǎo)示牌6、傘蓬公寓大堂設(shè)置大堂經(jīng)理，并對客戶進(jìn)行登記，引導(dǎo)等服務(wù)2、大堂小品，提升藝術(shù)性公寓大堂璀璨吊燈，掛畫，花飾，藝術(shù)品增加軟裝樓梯間公共走道過道上建議增加一定的藝術(shù)品裝飾，粉刷上多采用亮色系，以降低原本過道內(nèi)的黑暗壓抑感?？梢灾幸?guī)中矩，提升檔次也可以是概念性的放置藝術(shù)品樣板間精裝修建議：名師戰(zhàn)略力邀請著名設(shè)計(jì)師為公寓產(chǎn)品的精裝修及會所室內(nèi)空間設(shè)計(jì)。名師設(shè)計(jì)具有很高的市場號召力，亦可作為炒作話題。畏研吾（KENJOKUMA）、坂茂（SHAJERUBAN）均為現(xiàn)代簡約風(fēng)格的代表人物，充分體現(xiàn)出項(xiàng)目世界級產(chǎn)品的高度。樣板間（璀璨吊燈、花飾，銀器，掛畫，雜志，水果、珠寶等）樣板間太過冷淡，沒人氣。熱烈、雍容、奢侈會所建議頂級會所,品位服務(wù)奢華1000m2(五大功能空間)200m2酒吧180m2博彩室160m2SPA館160m2雪茄酒吧300m2健身房高端服務(wù)品質(zhì),休閑引領(lǐng)生活.服務(wù)式會所與公寓整體形象定位相相得益彰,盡顯尊貴.舒適的個性化裝潢,給精于工作的精英們完美的生活照顧.千米面積,容六大功能空間.多種智能化體驗(yàn),靜謐而又激揚(yáng)的商務(wù)會談.

軟硬件裝潢與格調(diào)極具附加價值,彰顯會所高端奢華韻味.商業(yè)精英的智慧在生活上依然完美體現(xiàn).贏在工作,趣在生活,在生活中兼容工作,在工作中游樂生活.

服務(wù)式公寓精英聚會所堂皇,氣派,盡收眼底……功能布局建議---酒吧功能布局建議---大堂電梯“黃金式”電梯暢談與品位…功能布局建議---雪茄酒吧法國頂級酒柜英國雪茄儲藏功能布局建議---雪茄酒吧參照拉斯維加斯的一些知名酒店，引進(jìn)頂級SPA沙龍。顧客可選擇療養(yǎng)和治療方法，包括水按摩、印度頭部按摩和泰國瑜伽按摩等。

提供全套的男女共用的健身器材，包括重量型器材、輕量型心血管疾病患者器材，并隨時有健壯的教練和水浴服務(wù)人員指導(dǎo)。還提供私人一對一訓(xùn)練服務(wù)時段。享受全套的美容服務(wù)包括美甲、護(hù)發(fā)理療和個人化妝服務(wù)。功能布局建議---頂級SPA沙龍生命在于運(yùn)動,健康生活…功能布局建議---健身房為迎合客戶的需求，棋牌室可布置成不同風(fēng)格、不同功能的空間。如撲克室、麻將室等。并可參考拉斯維加斯，特設(shè)VIP博彩室。提供桌邊就餐、免費(fèi)飲料服務(wù)、空中音樂系統(tǒng)等。這里是……風(fēng)月場名利場角斗場功能布局建議---棋牌室服務(wù)建議32大服務(wù)1、建議引進(jìn)雅士格國際酒店式服務(wù)運(yùn)營商打造專為頂級管理層與業(yè)內(nèi)領(lǐng)袖而設(shè)的超凡尊貴的服務(wù)公寓。2、提供包租服務(wù)，提升物業(yè)投資價值較高投資回報有利于產(chǎn)品順利去化雅詩閣有限公司（“雅詩閣”）是全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營商，新加坡公司。1984年，雅詩閣推出了亞太地區(qū)的首個世界級服務(wù)公寓。經(jīng)過28年的耕耘與發(fā)展，今日的雅詩閣在服務(wù)公寓行業(yè)中備受推崇，在國際上穩(wěn)占領(lǐng)導(dǎo)地位。在上海地區(qū)業(yè)務(wù)分布對物管進(jìn)行培訓(xùn)雅詩閣簡介建議A建議B1。世界頂尖物業(yè)顧問之一，成立于英國倫敦，至今228年歷史。2。子公司遍布世界各地，在歐洲堪稱業(yè)界之冠。3。服務(wù)范圍：環(huán)球企業(yè)服務(wù)、研究及顧問、物業(yè)管理、酒店管理和顧問服務(wù)、設(shè)施管理、估價及顧問、物業(yè)投資、寫字樓代理、商鋪顧問及代理服務(wù)、工業(yè)房地產(chǎn)投資服務(wù)、住宅服務(wù)、建筑顧問。建議C1.愛泊滿不動產(chǎn)是日本最大的租賃公寓運(yùn)行管理集團(tuán)，在上海經(jīng)營管理著2000套酒店式公寓。2.最有名的是浦東的碧云社區(qū)和古北的靜安紫苑。服務(wù)特點(diǎn)：1.比同區(qū)域同類產(chǎn)品酒店式公寓，租賃可提高30-50%，入住率提供至少20%。2.對上海、昆山日籍企業(yè)提供一對一推薦，協(xié)定長期協(xié)議客戶。3.在日本本地進(jìn)行推廣，直接使來往上海、昆山的日籍客戶入住本案。上海愛泊滿服務(wù)公寓·靜安紫苑愛泊滿不動產(chǎn)安全尊貴隱秘靜心隨心所欲不逾矩的私人菁英國際御所安全“三重保障體系”—安全私密第三層安保監(jiān)控?cái)z像系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)IC檢索系統(tǒng)指紋識別系統(tǒng)第二層樓保智能車庫系統(tǒng)煙霧傳感系統(tǒng)生物識別系統(tǒng)小區(qū)環(huán)路紅外監(jiān)控系統(tǒng)第一層人保管家式服務(wù)保安巡查星級酒店服務(wù)每層樓配1名英式管家，24小時隨叫隨到，為業(yè)主打理一切瑣事專屬司機(jī)為業(yè)主接送貴賓（配置豪車）樓子里站一個英國管家，戴假發(fā)，特紳士的那種，業(yè)主一進(jìn)門兒，甭管有事兒沒事兒都得跟人家說，MayIhelpyousir?(我能為您做點(diǎn)兒什么嗎?)一口地道的英國倫敦腔兒，倍兒有面子?！洞笸蟆放_詞尊貴服務(wù)是商務(wù)官邸的必要條件不是普通的物業(yè)管理而是真正的五星級酒店式服務(wù)服務(wù)客戶進(jìn)入售樓處展示區(qū)安全員客戶停車物業(yè)的迎賓員負(fù)責(zé)迎賓（遮陽傘）迎賓員引領(lǐng)客戶來到“私人酒店體驗(yàn)會館”大廳（營銷中心），為客戶開門。預(yù)定會議室郵政代遞服務(wù)酒店預(yù)訂服務(wù)訂票服務(wù)私人理療師、營養(yǎng)師私人管家服務(wù)代租服務(wù)貴重物品托管洗衣、清潔服務(wù)訂車、24小時送餐服務(wù)服務(wù)營銷執(zhí)行45個月，3個億102套營銷目標(biāo)按1：12的來人成交比計(jì)算目標(biāo)分解需去化56套，月均11套需蓄客1224組，月均224組按戶均100平，第一次推盤60000元/㎡來計(jì)算超越全上海成就銷冠王中原為此而來!目前競品月均成交3-6套1、價格策略2、推售策略3、推廣策略上海市中心酒店式公寓整體成交解讀受供應(yīng)量影響，目前市中心酒店式公寓目前月均成交10-30套左右，單價通常在33000-42000元/㎡之間。但高端產(chǎn)品或高性價比產(chǎn)品入市仍能引爆市場。二十一世紀(jì)大廈新開盤、當(dāng)月成交81套，均價103，000。占當(dāng)月成交的8成。中海萬錦城27600開盤，當(dāng)月成交52套；海倫國際27200開盤，當(dāng)月成交64套。上海市中心酒店式公寓個案分布1上海御花園酒店雅客濱江服務(wù)式公寓虹橋衡園服務(wù)式公寓上海易里酒店式公寓上海海悅濱江酒店公寓上?？堤m尼賓悅酒店上海天賜公寓酒店靜安紫苑上海吉瑞酒店公寓上海坦福商務(wù)酒店博苑酒店式公寓愛儷軒酒店公寓明天廣場萬豪行政公寓華麗家族匯景天地（在售）御華山城市一品苑日月光中心伯爵天地（在售）浦江灣一號（整體出售）海珀日暉(在售)中海萬錦繡城海倫國際52341218191086920211771113141516●單價3萬以下●單價3-5萬●單價5-6萬●單價6萬以上浦西市中心酒店式公寓多為開發(fā)商自持，單價兩級化嚴(yán)重，供應(yīng)主要集中在盧灣打浦橋板塊及北上海的虹口、閘北二區(qū)本案在同品質(zhì)區(qū)位的條件下，項(xiàng)目的產(chǎn)品力是否支持60000-80000的單價。日月光伯爵居華麗家族`匯景天地海珀旭輝市中心單價在40000-60000之間的酒店式公寓本案『』項(xiàng)目位置：盧灣瞿溪路968弄所屬板塊：打浦橋占地面積：18185㎡建筑面積：135460㎡房間套數(shù)：189套房屋年限：50年戶型面積：50-180㎡房屋價格：50000-55000元/㎡（報價）內(nèi)部配套：會所獨(dú)立會議室棋牌室閱覽室莫奈西餐廳洗衣店咖啡廳健身房停車場管理公司：DTZ管理華麗家族匯景天地上海市中心酒店式公寓個案研究上海市中心酒店式公寓個案研究華麗家族匯景天地項(xiàng)目規(guī)劃魯班路中山南一路蒙自路項(xiàng)目總建面積:135,640㎡辦公：18,000㎡1-5F酒店式公寓公寓：49,000㎡1棟31F高層+1棟32F高層商業(yè)：35,000㎡

商業(yè)裙房+下沉式商業(yè)廣場其它：38,000㎡商業(yè)住宅酒店式公寓上海市中心酒店式公寓個案研究華麗家族匯景天地成交分析（酒店式公寓）成交單價（元/㎡）主力面積（㎡）主力總價（萬）月均成交（套/月）2011年4297170-90320-3804.62012年////目前存量：145套；14，450㎡上海市中心酒店式公寓個案研究華麗家族匯景天地外部配套12441魯班路中山南一路蒙自路1：社區(qū)商業(yè)2：下沉式商業(yè)廣場3：社區(qū)廣場355：酒店式公寓（裙房）上海市中心酒店式公寓個案研究華麗家族匯景天地細(xì)節(jié)分享（外部細(xì)節(jié)）魯班路中山南一路蒙自路1：社區(qū)入口2：人車分流機(jī)制3：綠化分享5：物業(yè)公司（港源物業(yè)）社區(qū)入口社區(qū)入口車行入口綠化帶上海市中心酒店式公寓個案研究華麗家族匯景天地細(xì)節(jié)分享（內(nèi)部細(xì)節(jié)）大堂亮點(diǎn)：大理石接待臺大堂亮點(diǎn)：（金屬掛燈）上海市中心酒店式公寓個案研究華麗家族匯景天地細(xì)節(jié)分享（內(nèi)部細(xì)節(jié)）樓道特點(diǎn)：藝術(shù)掛壁樓道亮點(diǎn)：（轉(zhuǎn)角處休憩空間）上海市中心酒店式公寓個案研究華麗家族匯景天地細(xì)節(jié)分享（內(nèi)部細(xì)節(jié)）樣板間特點(diǎn)：過道門樣板間亮點(diǎn)：（物業(yè)呼叫系統(tǒng)）項(xiàng)目位置：盧灣瑞金二路411號所屬板塊：打浦橋占地面積：44000㎡建筑面積：36134㎡房間套數(shù)：388套房屋年限：50年戶型面積：60-160㎡房屋價格：50000-65000元/㎡內(nèi)部配套：私家會所咖啡館

SPA館健身室等管理公司：上海鼎固房地產(chǎn)物業(yè)公司日月光中心上海市中心酒店式公寓個案研究上海市中心酒店式公寓個案研究日月光伯爵天地項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目總建面積:300,000㎡辦公：50,000㎡31F的5A級寫字樓酒店式公寓：36,000㎡2棟29F高層（A棟精裝，開發(fā)商自持B棟毛坯，目前在售）商業(yè)：140,000㎡（商業(yè)廣場）其它：74,000㎡商業(yè)辦公酒店式公寓辦公商業(yè)酒店式公寓上海市中心酒店式公寓個案研究日月光伯爵天地成交分析（酒店式公寓）成交單價（元/㎡）主力面積（㎡）主力總價（萬）月均成交（套/月）2011年5729262340-3803.82012年4673862260-2702.5目前存量：148套；14，210㎡上海市中心酒店式公寓個案研究日月光伯爵天地外部配套1：辦公樓2：大型購物中心3：天空花園（6000平米）4：酒店式公寓（2棟）瑞金二路泰康路1432上海市中心酒店式公寓個案研究日月光伯爵天地細(xì)節(jié)分享（外部細(xì)節(jié)）1：社區(qū)會所2：1-5F電梯廳3：綠化過道4：酒店式公寓大廳瑞金二路泰康路公寓會所上海市中心酒店式公寓個案研究日月光伯爵天地細(xì)節(jié)分享（內(nèi)部細(xì)節(jié)）大堂亮點(diǎn)：金屬雕花網(wǎng)格大堂亮點(diǎn)：隨處可見的藝術(shù)花瓶上海市中心酒店式公寓個案研究日月光伯爵天地細(xì)節(jié)分享（內(nèi)部細(xì)節(jié)）樓道特點(diǎn)：藝術(shù)掛壁樓道亮點(diǎn)：雕花金屬銘牌上海市中心酒店式公寓個案研究通過對比競品項(xiàng)目，中原建議，協(xié)和城目前的產(chǎn)品力，并不支持60000-80000元/㎡的定價，建議對產(chǎn)品售價調(diào)整至36000-45000元/㎡之間。價格策略A方案原則：1、保證均價60000元2、低開高走3、根據(jù)樓盤垂直因素和水平因素制定價格表。

整盤：均價60000元共216套可銷售面積19356.07平米總銷售金額1161360152元價格試算表說明：第一步，根據(jù)兩棟條件算出每一棟均價

第二步，設(shè)系數(shù)為0.01，

第三步，根據(jù)垂直系數(shù)，朝向系數(shù)，噪音系數(shù)得影響算出權(quán)重

第四步，每一棟的垂直因素和水平因素算出價格…….。日月光伯爵

6套/月60000元12套/月？硬件和軟裝補(bǔ)強(qiáng)后，本案僅有31年產(chǎn)權(quán)硬傷但是價格表價格策略B方案原則：1、保證均價50000元2、低開高走3、根據(jù)樓盤垂直因素和水平因素制定價格表。

40000元均價價格表40000元均價中原通過大量中介門店調(diào)查及綜合系數(shù)比較分析，建議40000元均價

推售策略I座II座5-12層為底區(qū)13-19層為中區(qū)20-30層為高區(qū)第一期（5-19層）2012.10開盤102套，47%第二期（13-19層剩余房源+(13-30層))2013.3開盤114套，53%原則：1、為了保證產(chǎn)品豐富性和可挑選性。2、低開高走3、底區(qū)帶動中區(qū)，中區(qū)帶動高區(qū)4、制造稀缺性，小步快跑、2次開盤

8月9月1011月12月I，II底中區(qū)開盤主要節(jié)點(diǎn)一期推廣策略進(jìn)場蓄水期熱銷期持續(xù)期媒體銷售配合戶外（延安高架）、陣地包裝（圍檔、道旗）、短信、DM、房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站、報刊、雜志、微博、電視廣告全程配合重要活動進(jìn)行立體式硬廣發(fā)布、新聞播報和軟文炒作事件活動渠道活動售樓處老帶新活動價值稀缺品質(zhì)奢華產(chǎn)品唯一高回報總計(jì)需完成102套目標(biāo)，至年底預(yù)計(jì)完成57%，按1：12的成交蓄客比來計(jì)算需蓄客1224組SP活動推廣主題品牌形象和區(qū)域價值亮相銷售團(tuán)隊(duì)分成坐銷組和行銷組，坐銷組負(fù)責(zé)接待來電來訪客，行銷組負(fù)責(zé)場外系列活動拓客在每次開盤時主流媒體鋪排轟炸，后期配合中原聯(lián)動，采用網(wǎng)絡(luò)廣告，軟文炒作、DM和短信等直效媒體為主海外路演開發(fā)商公司及其關(guān)聯(lián)公司內(nèi)部項(xiàng)目推介會啟動搜房、愛房網(wǎng)看房團(tuán)，產(chǎn)業(yè)園團(tuán)購古北、恒隆高檔商圈巡展、會所推介、啟動中原渠道中心基金慈善晚宴萬寶龍新品發(fā)布會奢侈品卡地亞珠寶展奢侈品時尚周活動理財(cái)講座推廣策略：事件營銷拔高度，媒體組合吸客戶，活動營銷促銷售第一次開盤售樓處、樣板段、大堂看房通道（電梯間）樣板間整改完畢

邀請酒店管理公司物管培訓(xùn)蓄客目標(biāo)推廣策略1、在古北聯(lián)洋靜安等虹口長寧一帶的商圈進(jìn)行巡展2、高級社區(qū)進(jìn)行DM發(fā)送3、在此一帶進(jìn)行高炮樹立，靜安區(qū)至本案設(shè)置引導(dǎo)旗4、虹橋機(jī)場高炮、飛機(jī)雜志，高鐵雜志，投資媒體。1、周周舉辦理財(cái)、商會、高爾夫、汽車試等活動，老客戶答謝會、購買本物業(yè)給予一定的折扣，推薦本物業(yè)減免物業(yè)費(fèi)等，主要客戶上海市投資客戶為主上海各個商會,產(chǎn)業(yè)客戶投資客戶等次要客戶港澳、外籍客戶及上海江浙客戶為輔古北、聯(lián)楊、靜安、碧云、虹橋長寧一帶看房動線及陣地包裝江蘇路北京西路鎮(zhèn)寧路路旗排布本案延安西路主干道鋪設(shè)路旗周邊鋪設(shè)圍墻看房動線及陣地包裝售樓處大堂入口看房動線鎮(zhèn)寧路售樓處樣板段大堂入口樣板間1.戶外高炮地點(diǎn):延安高架時間段:2012.8-2013.2營銷費(fèi)用:150萬(占總費(fèi)用17%)2.平面媒體廣告報刊雜志:晨報/新民晚報/租售情報/理財(cái)周刊/航天雜志/高鐵媒體發(fā)布頻率:一個月兩個整版報廣，一個半版營銷費(fèi)用:200萬(占總費(fèi)用22%)各類主流、財(cái)經(jīng)媒體3.電視廣告欄目:第一財(cái)經(jīng)/第一地產(chǎn)/今日房產(chǎn)發(fā)布頻率:兩次電視媒體/8-12月營銷費(fèi)用:50萬(占總費(fèi)用6%)4.網(wǎng)絡(luò)廣告主要網(wǎng)絡(luò):搜房網(wǎng)(條幅,動態(tài),軟文)發(fā)布頻率:每月首版一次營銷費(fèi)用:50萬(占總費(fèi)用6%)整體炒作思路，在網(wǎng)絡(luò)新聞、電視新聞同步發(fā)布

5.數(shù)據(jù)庫形式:短信.彩信.郵件.發(fā)布頻率:每周兩次營銷費(fèi)用:50萬(占總費(fèi)用6%)

6.房展會地點(diǎn)：上海展覽中心舉辦時間:10月營銷費(fèi)用:30萬(占總費(fèi)用3%)

7.香港臺灣路演

中原集團(tuán)於香港及中國強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)

地舖分行數(shù)目約為四百間，員工約為六千人，市場佔(zhàn)有率在百份約四十

國內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目可以透過中原集團(tuán)的網(wǎng)絡(luò)推廣，包括：中原集團(tuán)地舖網(wǎng)絡(luò)中原集團(tuán)網(wǎng)站：/中原集團(tuán)閣下的網(wǎng)上電視臺CPN:.hk/daily/中原集團(tuán)的客戶資料庫中原集團(tuán)的前線銷售人員的網(wǎng)絡(luò)中原(中國)的客戶資料庫中原(中國)的銷售中心推廣階段推廣形式日期目的主要活動第一階段中原網(wǎng)絡(luò)推廣提早一個月推廣，增加市場曝光機(jī)會推介項(xiàng)目及發(fā)展商收票記者招待會新聞繕稿中原網(wǎng)絡(luò)推廣第二階段酒店展銷會暨投資講座為期兩天，最佳時間為10、11月份或3、4月收票酒店地產(chǎn)聯(lián)展投資講座報章廣告配合第三階段延續(xù)推廣借用中原（中國）香港展銷廳作詢問中心收票招收睇樓團(tuán)小量廣告睇樓團(tuán)第四階段內(nèi)部認(rèn)購解籌日於正式推廣後約一個月安排客戶到上海簽署買賣合同安排客戶到上海簽約第一階段

中原網(wǎng)絡(luò)推廣記者招待會報章廣告－造勢稿記者考察團(tuán)中原全國通中原集團(tuán)網(wǎng)頁DM中原展廳租用中原(中國）網(wǎng)站banner新聞繕稿其他上海世茂佘山莊園記者會第二階段

投資上海講座暨酒店展銷會日期：星期六及日地點(diǎn)：星級酒店形式：二天展銷會，加兩場約一小時的講座講座目的：為吸納新客，客戶對上海了解較少展銷會目的：為向己有意向的客戶推銷。嘉賓：中原高層、股評人、財(cái)金專家、發(fā)展商代表等雅戈?duì)柡＞盎▓@展銷會酒店展銷會第三階段：延續(xù)推廣

租用中原(中國)位於恒生旺角總部的展銷廳作為查詢中心，跟進(jìn)客戶。場租：已包括於中原網(wǎng)絡(luò)推廣費(fèi)用內(nèi)模型：項(xiàng)目模式，及CVD短片物料：八塊展板，設(shè)計(jì)連制作，費(fèi)用約20000元廣告：預(yù)留約20萬元作為延續(xù)推廣費(fèi)用上海金地天境金地中港聯(lián)動項(xiàng)目節(jié)錄8.SP活動形式:營銷暖場活動.大型事件活動舉辦頻率:每周兩次小型暖場活動，大型營銷節(jié)點(diǎn)2次營銷費(fèi)用:150萬(占總費(fèi)用17%)壹基金慈善晚宴奢侈品卡地亞珠寶展萬寶龍新品發(fā)布名家風(fēng)水理財(cái)講座第一批房源核心媒體組合及費(fèi)用預(yù)算按總銷的3%，推廣費(fèi)用約900萬落地推廣時間鋪排/發(fā)布頻率營銷費(fèi)用（萬）占比戶外高炮（延安高架）3塊8-12月15017%晨報/新民晚報/短信/理財(cái)周刊/航天雜志/高鐵媒體一個月兩個整版報廣，一個半版20022%電視（第一財(cái)經(jīng)/第一地產(chǎn)/今日房產(chǎn)）兩次電視媒體506%網(wǎng)絡(luò)（搜房網(wǎng)）每月首版一次506%數(shù)據(jù)庫（短信）一個星期兩次506%房展會10月舉辦303%海外路演（香港、臺北）各一次809%SP活動（營銷暖場活動，大型事件活動）每周兩次小型暖場活動，大型營銷節(jié)點(diǎn)2次15017%巡展(古北、恒隆等高級商圈及會所）每個月一次506%模型制作類（整體/區(qū)域/單體）、銷售物料印刷、禮品、沙盤、售樓處、樣板間等整改9月前完成9010%合計(jì)

900100%銷售保障51、中原營銷保障2、中原團(tuán)隊(duì)介紹我們只打有準(zhǔn)備的仗豪宅客戶資源二三級聯(lián)動中原優(yōu)勢資源中原營銷保障中原（中國）豪宅客戶資源上海中原豪宅市場一手代理客戶積累上海中原豪宅客戶資源鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目中原積累北方客戶上海中原二手市場豪宅客戶積累總價段在1000萬以上的有效客戶約5000組總價段在1000萬以上的有效客戶約9000組總價段在1000萬以上的有效客戶約8000組總價段在千萬級以上客戶總量約有22000組中原（中國）豪宅客戶資源筑底二三級聯(lián)動中原中介部/項(xiàng)目部聯(lián)動宣傳資源超值渠道配合項(xiàng)目宣傳曝光上海中原299家門店——299個售樓處/主要集中在內(nèi)環(huán)、中環(huán)店內(nèi)海報燈箱廣告中原DM室外易拉寶店內(nèi)吊旗中原外網(wǎng)中原內(nèi)網(wǎng)中原聯(lián)動平臺中原一手推薦中原內(nèi)往熱點(diǎn)推薦中原公司內(nèi)部宣傳中原刊物宣傳中原內(nèi)部全面覆蓋，加大項(xiàng)目推廣，項(xiàng)目全面曝光中原內(nèi)部七大宣傳資源—強(qiáng)化聯(lián)動執(zhí)行中原龐大資源優(yōu)勢中原知識平臺我們將房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行沉淀，積累，已經(jīng)形成系統(tǒng)的知識管理體系，并建立操作平臺，將所操作的各類項(xiàng)目進(jìn)行匯總，集合優(yōu)秀的策劃定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、企劃推廣、營銷推案方案，以供提煉精華，拓寬思路，發(fā)揮我們豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)為客戶服務(wù)。專業(yè)操作—專業(yè)策劃配合城市周月報及專題研究我們將為開發(fā)商提供專門的市場周報、月報、最新政策解析以及市場預(yù)測、熱點(diǎn)區(qū)域研究等問題的報告，讓開發(fā)商第一時間了解市場的行情中原內(nèi)部資源——七大宣傳資源中原內(nèi)部全面覆蓋，加大項(xiàng)目推廣，項(xiàng)目全面曝光完善的客戶統(tǒng)計(jì)——CCES系統(tǒng)目前中原客戶已累計(jì)統(tǒng)計(jì)300余萬，從低端至高端都有強(qiáng)大的客戶群體資源通過技術(shù)支持，可分析篩選并迅速準(zhǔn)確找到目標(biāo)會員，從而有針對性地服務(wù)目標(biāo)項(xiàng)目在傳播信息指導(dǎo)置業(yè)上具有系統(tǒng)性、可識別性、保密性、有效性的特點(diǎn)中原渠道資源中原渠道中心，近50人配置，分為四大組別，在外場互動作戰(zhàn)。全市型客戶拓展，為本項(xiàng)目輸送客戶。第一組別——Call客組貫穿整個銷售期，Call客對象：中原內(nèi)部客戶資源（區(qū)域成交客戶以