2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法模擬題庫及答案下載單選題（共50題）1、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A2、有一處住房，以維持現(xiàn)狀為前提，經(jīng)專業(yè)估價(jià)為20萬元。如果以更新改造為前提，專業(yè)估價(jià)為25萬元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專業(yè)估價(jià)為40萬元。如果以重新開發(fā)為前提，專業(yè)估價(jià)為30萬元，則這所住房的價(jià)值應(yīng)該為（）。A.20萬元B.25萬元C.40萬元D.30萬元【答案】C3、某套200m2、單價(jià)4000元/m2的住宅，要求成交時(shí)首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為（）萬元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】B4、某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（）萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】D5、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A6、某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D7、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價(jià)為2400元/m2。現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D8、()是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)【答案】A9、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是（）A.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)投資價(jià)值評估D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)【答案】C10、為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年6月末每月價(jià)格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元/m2。則該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格為（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B11、某幢寫字樓，建筑物重新購建成本為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置成本為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬元。A.400B.628C.656D.700【答案】B12、當(dāng)新房地產(chǎn)的價(jià)值減去將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤小于現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】A13、估價(jià)資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。保存估價(jià)資料的主要作用不包括（）。A.有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核【答案】C14、當(dāng)居民收入的增加是()的收入增加時(shí)，對居住房地產(chǎn)的需求會(huì)增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】B15、簽訂了書面估價(jià)委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。A.一名B.兩名C.兩名以上D.無明確規(guī)定【答案】A16、氣血運(yùn)行的主要通道是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】A17、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有和（）三種。A.建筑物區(qū)分所有權(quán)B.建筑物區(qū)分共有權(quán)C.建筑物區(qū)分共用權(quán)D.私有權(quán)【答案】A18、下列關(guān)于濕邪的說法不正確的是A.濕性類水，故為陰邪B.陰勝則陽病，尤以損傷脾陽為著C.濕為陰邪，具有寒冷、凝結(jié)、收引的特性D.氣機(jī)升降失常，則導(dǎo)致胸悶、脘痞、二便不爽【答案】C19、下面不滿足不同估價(jià)方法之間的關(guān)系的是（）。A.相互彌補(bǔ)B.相互引用C.相互替代D.同時(shí)采用，以相互驗(yàn)證【答案】C20、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為（）。A.可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價(jià)格B.可比實(shí)例成交價(jià)格＋交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常價(jià)格C.可比實(shí)例成交價(jià)格－交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常價(jià)格D.可比實(shí)例成交價(jià)格÷交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價(jià)格【答案】A21、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價(jià)為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價(jià)為()萬元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】D22、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意階段【答案】B23、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，“城市化”屬于()。A.社會(huì)因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素【答案】A24、距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，其中相對科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。A.空間直線距離B.交通線路距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D25、“至虛有盛候”為A.真實(shí)假虛B.真虛假實(shí)C.虛實(shí)錯(cuò)雜D.虛實(shí)轉(zhuǎn)化【答案】B26、商品住宅可同時(shí)采用市場法、收益法和（）估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不相互替代。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價(jià)法【答案】A27、某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D28、房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。A.房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人B.與房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師無利害關(guān)系的第三人C.公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D.人民法院【答案】A29、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費(fèi)用為40萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A30、房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價(jià)這種職業(yè)時(shí)，應(yīng)遵循的（）規(guī)范。A.法律B.道德和行業(yè)行為C.行業(yè)D.房地產(chǎn)業(yè)行為【答案】B31、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，對于資金的時(shí)間價(jià)值（）。A.不必考慮B.根據(jù)實(shí)際情況而定C.必須考慮D.無法確定【答案】C32、在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，通常價(jià)值時(shí)點(diǎn)為______，估價(jià)對象為______狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在【答案】A33、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考【答案】D34、滋陰以制陽的治法屬于A.陽病治陰B.陰病治陽C.陰中求陽D.陽中求陰【答案】A35、某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，樓面地價(jià)為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地成本為（）萬元。A.824B.924C.844D.944【答案】A36、“入上齒中”的經(jīng)絡(luò)是A.手陽明大腸經(jīng)B.足陽明胃經(jīng)C.手太陽小腸經(jīng)D.足太陽膀胱經(jīng)【答案】B37、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則評估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為（）萬元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D38、價(jià)格指數(shù)中如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為（）。A.前期價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)【答案】D39、運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用()進(jìn)行測算。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)修勻法【答案】B40、利用直線趨勢法對某類商品住宅2004～2013年的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且∑X＝0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價(jià)格為（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D41、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C42、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應(yīng)當(dāng)是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1【答案】B43、“益火補(bǔ)土”法適用于A.腎陽虛損證B.心腎陽虛證C.心脾兩虛證D.脾腎陽虛證【答案】D44、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價(jià)格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C45、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A46、有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理不包含（）。A.收益遞增遞減原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.適合原理【答案】B47、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是（）。A.2500萬元B.3500萬元C.3600萬元D.3000萬元【答案】C48、不屬于土地使用權(quán)的是（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D49、（）是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機(jī)械增長B.人口自然增長C.人口凈增長D.人口負(fù)增長【答案】A50、天人相應(yīng)，四時(shí)脈象變化，如《素問·脈要精微論》所說：“秋日下膚”，則可見A.如魚之游在波B.泛泛乎萬物有余C.蟄蟲將去D.蟄蟲周密【答案】C多選題（共20題）1、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施【答案】ABC2、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)【答案】AC3、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD4、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有()。A.對當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對象期間或估價(jià)作業(yè)期的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】AB5、最高最佳使用同時(shí)符合()標(biāo)準(zhǔn)。A.無任何風(fēng)險(xiǎn)B.法律上許可C.技術(shù)上可能D.經(jīng)濟(jì)上可行E價(jià)值最大化【答案】BCD6、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。A.給水B.排水C.電力D.通信E.熱力【答案】ABCD7、【2012年真題】下列估價(jià)目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)【答案】BC8、從理論上講，將多個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比較價(jià)格綜合成一個(gè)最終比較價(jià)值的方法有（）。A.平均數(shù)B.隨機(jī)數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)E.概率分析【答案】ACD9、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】AC10、下列房地產(chǎn)交易中，需要進(jìn)行交易情況修正的有（）。A.以正常市場價(jià)格成交的交易B.急于出售的交易C.以協(xié)議方式進(jìn)行的房地產(chǎn)交易D.受迷信影響的交易E.相鄰房地產(chǎn)的合并交易【答案】BD11、估價(jià)對象為一宗熟地，對選取的可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.容積率【答案】ABD12、比較法中，房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。A.繁華程度B.臨街狀況C.容積率D.使用年限E.周圍環(huán)境【答案】AB13、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。A.待開發(fā)在建工程價(jià)值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費(fèi)D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC14、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC15、房地產(chǎn)的特性包括（）。A.獨(dú)一無二B.需求有限C.流動(dòng)性好D.相互影響E.保值增值【答案】AD16、利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值時(shí)，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。A.臨街宗地的平均價(jià)格已是經(jīng)過修正后正常價(jià)格B.在求取路線價(jià)時(shí)沒有搜集非正常交易實(shí)例C.該路線價(jià)所對應(yīng)的日期本身就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價(jià)后再進(jìn)行【答案】AC17、中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括（）。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.永租權(quán)【答案】ABCD18、房地產(chǎn)估價(jià)原則可分為三個(gè)層次，即()。A.基本原則B.客觀原則C.特殊性原則D.普適性原則E適宜性原則【答案】ACD19、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。A.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師可以蓋個(gè)人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師可以只簽名不蓋個(gè)人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章【答案】BC20、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評估B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查D.估價(jià)委托人對估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告【答案】ACD大題（共10題）一、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；二、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）【答案】四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）五、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）【答案】七、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；八、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3