第四章

住宅的租金和價(jià)格

住宅租金和價(jià)格的基本概念、住宅租金和價(jià)格變動(dòng)的方法第一節(jié)概述

一、租金的概念

在日常生活中，租房的行為是屢見不鮮的。我們租住別人的住宅，必須支付相應(yīng)的租金。雷利·巴洛維認(rèn)為租金(rent)是經(jīng)濟(jì)學(xué)家賦予特定含義的一個(gè)普通名詞。人們通常把租金看作是利用土地和建筑物而支付給所有者的報(bào)酬，如我們經(jīng)常說到的家庭住房、房屋、商業(yè)場(chǎng)地和農(nóng)場(chǎng)的租金。李嘉圖則認(rèn)為，租金既指承租人為租用住宅而愿意每期支付的費(fèi)用，也可以定義為獲得占有或使用該物業(yè)的權(quán)利而支付的年金。土地的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬地租(1andrent)契約租金(contractrent)經(jīng)濟(jì)租金(economicrent)地租(1andrent)是一個(gè)比較專門的概念。它是土地要素的報(bào)酬，指土地在生產(chǎn)利用中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬(economicreturn)。契約租金(contractrent)契約租金(contractrent)與地租(1andrent)有明顯的區(qū)別，前者是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有者的實(shí)際支付，而后者是理論上應(yīng)該獲得的報(bào)酬。契約地租可能因供需變動(dòng)而在地租水平附近浮動(dòng)。當(dāng)契約地租超過地租時(shí)，承租人需要多付出他可能從其他勞動(dòng)、資本與管理中所得的報(bào)酬，反之則省下了一部分地租。租金或經(jīng)濟(jì)租金租金或經(jīng)濟(jì)租金是指對(duì)使用供給固定的生產(chǎn)要素所支付的報(bào)酬。例如為展覽使用達(dá)·芬奇的名畫《蒙娜·麗莎》而支付的費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為由于土地?cái)?shù)量固定，所以價(jià)格完全缺乏彈性，對(duì)土地征稅，若需求曲線不變，均衡價(jià)格不會(huì)改變。土地價(jià)格土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，也叫地價(jià)，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價(jià)格，即地租的資本化。我國的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地價(jià)格與一般物品的價(jià)格相比，有其自身的特性：價(jià)格基礎(chǔ)不同；形成時(shí)間不同；土地價(jià)格的高低不由生產(chǎn)成本決定，主要由地產(chǎn)的有效需求決定；地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和地域性；地價(jià)形成市場(chǎng)的不充分性；地價(jià)呈總體上升趨勢(shì)；地產(chǎn)一般不具有折舊現(xiàn)象。地價(jià)分類按土地權(quán)利分類，地價(jià)可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格等；按形成的方式，地價(jià)可分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格；按政府管理手段，地價(jià)可分為申報(bào)地價(jià)和公告（示）地價(jià)；按表示方法，地價(jià)可分為土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)和樓面地價(jià)等。清華大學(xué)管清友先生取材于1989年-2010年《中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》、《國土資源統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》等官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，得出中國土地價(jià)款增幅的結(jié)論：從1989年的4.47億元，到2010年的30108.93億元，21年間土地成交價(jià)款增幅達(dá)到6732倍，年均上升320.57倍。21年的時(shí)間，中國土地價(jià)款增幅高達(dá)6732倍。首先，土地是中國最重要的資源，由于土地國有制，資源的分配權(quán)掌握在地方政府手中，通過土地配置，財(cái)富的分配權(quán)集中到了政府手里；其次，地價(jià)款增幅達(dá)到6732倍，并不意味著土地價(jià)格也相應(yīng)地上升了相同的倍數(shù)——2010年全國土地出讓總價(jià)款達(dá)2.7萬億元，較前一年增加69.4%；全國土地出讓收入約占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%，比上一年增加22.2個(gè)百分點(diǎn);第三，土地價(jià)款的上升除了地價(jià)上升之外，也因?yàn)橥恋刎?cái)政模式被當(dāng)作緩解地方財(cái)政難的良方，迅速推廣到了全國；第四，土地溢價(jià)的最大受溢者是掌握土地配置權(quán)的地方政府，裁判員與運(yùn)動(dòng)員集于一身，地方政府有足夠的動(dòng)力拍賣土地、推高地價(jià)。

這樣的天文數(shù)據(jù)并不奇怪！地方政府是市場(chǎng)的深度參與者！只要體制不變，地方政府是市場(chǎng)參與者，是投資家，是國企贏利的擁有者也是國企風(fēng)險(xiǎn)的最后承擔(dān)者，地方政府就會(huì)維持目前的資源溢價(jià)。在土地溢價(jià)下降之后，地方政府將追捧煤礦、有色金屬、甚至水資源等，能夠歸地方財(cái)政的一切資源都在上漲的范圍之內(nèi)，所謂按下葫蘆浮起瓢。逐漸剝離地方政府的大地主、大投資家、大礦主、大實(shí)業(yè)家種種身份，資源價(jià)格才能擺脫狂燥，進(jìn)入正常發(fā)展軌道。

是否能夠取代土地財(cái)政的其他收入來源？答案是悲觀的。我們找不到另一種各地都有的大宗商品，能夠在短時(shí)間內(nèi)取代土地收入，我們更找不到能夠取代土地財(cái)政的稅收收入，被寄予厚望的上海與重慶的房產(chǎn)稅，一年征收額不過數(shù)億元，與千億、萬億級(jí)別的土地收入，不可同日而語。

凡是存在的都是合理的，凡是社會(huì)無法承擔(dān)的高昂成本，都是需要改革的。土地財(cái)政就到了不改不行的關(guān)鍵時(shí)候，公眾已經(jīng)無法承擔(dān)高昂的成本!

三次會(huì)議決定中土地制度改革的主要內(nèi)容則是：

“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。農(nóng)用地包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。?

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地農(nóng)村集體建設(shè)用地，又分為經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性。其中經(jīng)營(yíng)性用地，主要是指村組織將集體建設(shè)用地租賃、轉(zhuǎn)讓給企業(yè)和個(gè)人使用，多數(shù)已經(jīng)成為廠房、倉庫、商業(yè)市場(chǎng)等。但是，宅基地并不屬于經(jīng)營(yíng)性用地。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。??事實(shí)上，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化程度最高的廣東，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地早就大量存在，而且早就存在以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的隱性市場(chǎng)。據(jù)廣東省國土部門統(tǒng)計(jì)，珠三角通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地，實(shí)際已超過集體建設(shè)用地的50%。另外，今年年初，國務(wù)院批準(zhǔn)深圳(樓盤)原村集體經(jīng)濟(jì)組織工業(yè)用地可進(jìn)入市場(chǎng)流通，實(shí)質(zhì)也是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。地價(jià)評(píng)估方法基本估價(jià)法應(yīng)用估價(jià)法基本估價(jià)方法基本估價(jià)方法是為評(píng)估單個(gè)宗地價(jià)格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。應(yīng)用估價(jià)應(yīng)用估價(jià)是在應(yīng)用基本估價(jià)方法評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價(jià)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以迅速地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)宗地價(jià)格。此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法等。市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是地價(jià)評(píng)估方法中最重要、最常用的方法，也是國際上通用的經(jīng)典估價(jià)方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。還原收益法還原收益法也是地價(jià)評(píng)估中最常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象的未來收益還原為評(píng)估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價(jià)格=土地純收益÷土地還原利率。成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。用公式表示為：地產(chǎn)價(jià)格=地產(chǎn)取得費(fèi)＋地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋地產(chǎn)所有權(quán)收益剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法等，是國際上較為流行的評(píng)估方法。是一種對(duì)具有發(fā)展?jié)撃艿牡禺a(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未來房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑總費(fèi)用、利息、利潤(rùn)之后所剩的余額即為地產(chǎn)價(jià)格。基本公式是：地產(chǎn)價(jià)格=房屋的預(yù)期總售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)-稅收-利息路線價(jià)估價(jià)法路線價(jià)估價(jià)法是對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度(離道路距離遠(yuǎn)近的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

)，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。計(jì)算公式為：宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度指數(shù)×宗地面積＋其他條件修正額標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法的基本思路是在一定范圍的均質(zhì)區(qū)段、區(qū)片內(nèi)，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢(shì)、效用均具有代表性，屬標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的宗地，通過收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法或剩余法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，將待估地產(chǎn)與條件類似的標(biāo)準(zhǔn)宗地加以比較對(duì)照，從標(biāo)準(zhǔn)宗地的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法是中國地價(jià)評(píng)估的基本方法之一。是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂系數(shù)，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處的區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求出待估宗地在估價(jià)日期的價(jià)格的方法。二、住宅價(jià)格的概念房地產(chǎn)價(jià)格的形成，是房地產(chǎn)效用、供給的相對(duì)稀缺性以及房地產(chǎn)的有效需求三方面相互作用的結(jié)果。所謂房地產(chǎn)效用，是指人們因占用、使用房地產(chǎn)而得到滿足的程度。物體有效用并不一定能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，只有數(shù)量有限且對(duì)于效用有相對(duì)稀缺性才能產(chǎn)生價(jià)值。房地產(chǎn)具有效用和相對(duì)稀缺性即會(huì)產(chǎn)生價(jià)值，但要使房地產(chǎn)價(jià)格成為現(xiàn)實(shí)。還必須具有現(xiàn)實(shí)的購買力，即存在有效需求。現(xiàn)實(shí)中的住宅價(jià)格構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型的住宅，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。從房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法的角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格主要由7大項(xiàng)構(gòu)成，即土地取得成本；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；投資利息；銷售費(fèi)用；銷售稅額；開發(fā)利潤(rùn)等。三、住宅價(jià)格的影響因素

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫的《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》一書中，將影響房?jī)r(jià)的因素分為以下9類，即：(1)房地產(chǎn)自身因素，是指構(gòu)成房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素，主要包括區(qū)位、土地面積和形狀、地形與地勢(shì)、地質(zhì)條件、日照和風(fēng)向、建筑物本身等；(2)環(huán)境因素，是指對(duì)房?jī)r(jià)有影響的住宅周圍的物理性狀因素，主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等；(3)人口因素，主要包括人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等；(4)經(jīng)濟(jì)因素，主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平、利率、物價(jià)、居民收入、匯率等；(5)社會(huì)因素，主要包括政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化等；(6)行政因素，主要包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市規(guī)劃、交通管制、稅收政策等；(7)國際因素，主要包括世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競(jìng)爭(zhēng)因素、政治對(duì)立狀況、軍事沖突因素等；(8)心理因素，主要包括購買或出售心態(tài)、個(gè)人偏好、時(shí)尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼等；(9)其他因素，如某些重要人物的健康與生死狀況等。在我國的CPI統(tǒng)計(jì)中，只包含了租房?jī)r(jià)格而未包括住房銷售價(jià)格。居住類價(jià)格在我國CPI權(quán)重中的占比只有13.6%，遠(yuǎn)低于食品類價(jià)格占比，也遠(yuǎn)低于世界發(fā)達(dá)國家居住類價(jià)格在CPI權(quán)重中的占比。美國統(tǒng)計(jì)CPI中包不包括住房消費(fèi)(Housingcomponent)？當(dāng)然要包括-如此費(fèi)錢又是必須的東西怎么能不包括？美國CPI中住房消費(fèi)占23.2%，食品，14.3%，交通(“行”)，17.4%(美國人汽車多，這部分消耗大)。你看，住房占了最大比例。

第二節(jié)住宅的異質(zhì)性與住宅價(jià)格一、住宅的異質(zhì)性住宅的屬性特征可大致劃分為兩大類，即居住特征和區(qū)位特征。居住特征涉及與住宅本身相關(guān)的特征，包括面積大小、樓層、朝向、內(nèi)部設(shè)計(jì)、建筑完整性消費(fèi)者在購買住宅時(shí)包括了對(duì)住宅所有屬性特征的選擇，并針對(duì)每一屬性作出相應(yīng)的價(jià)值評(píng)估，一套住宅價(jià)格便是其各屬性特征的隱含價(jià)值之和。建模與變量處理在選取住宅屬性構(gòu)建特征價(jià)格模型時(shí)要注意對(duì)自變量系數(shù)的處理。對(duì)于連續(xù)變量(如面積、房齡等)，可以考慮其百分比的變化，如面積屬性的系數(shù)表示住宅面積每增加1％所帶來的住宅價(jià)格增加的百分比；而離散變量(如浴室的個(gè)數(shù)等)的系數(shù)則表示每增加一個(gè)浴室或房間所帶來住宅價(jià)格的增加；對(duì)于定性變量(如有無車庫、住宅足否處于中心城市等)。則不考慮其百分比變化，而采取啞元變量(dummyviable)的方式：0代表否，l代表是(當(dāng)自變量取對(duì)數(shù)時(shí)，將取值為0或1的變量轉(zhuǎn)化為取值1或2)。第三節(jié)區(qū)位因素與住宅租金和價(jià)格區(qū)位因素是決定住宅租金和價(jià)格的最關(guān)鍵變量。一般從兩方面影響人們的經(jīng)濟(jì)行為：一是對(duì)鄰近地區(qū)經(jīng)濟(jì)行為的影響，即鄰里效應(yīng)，二是對(duì)人的通行和貨物運(yùn)輸?shù)挠绊憽＜串a(chǎn)生了交通成本和運(yùn)輸成本。住宅價(jià)格函數(shù)

(一)住宅價(jià)格函數(shù)模型的基本假設(shè)在住宅價(jià)格函數(shù)模型(housing－Pricefunction)中，住宅價(jià)格被定義為家庭每月在每平方英尺住宅的開支，與住宅租金的內(nèi)涵一致。該模型的基本假定有：(1)每個(gè)家庭有一名成員通勤——到中心商務(wù)區(qū)CBD上班；(2)非通勤行程無足輕重；(3)所有其他的公共服務(wù)設(shè)施和稅收相同；(4)所有區(qū)位的空氣質(zhì)量相同；(5)所有家庭收入相同，而且對(duì)住宅的品位相同；(6)通勤上的時(shí)間的機(jī)會(huì)成本為零。前四個(gè)假設(shè)使得(CBD成為城市居民的焦點(diǎn)，所有工作機(jī)會(huì)都在CBD)，而人們?cè)谝獾乃衅渌挛?公共服務(wù)設(shè)施、稅收、空氣質(zhì)量)均勻地分布在城市各處。這里的城市假設(shè)為單中心城市。(二)無消費(fèi)者替代的住宅價(jià)格函數(shù)

無消費(fèi)者替代的住宅價(jià)格函數(shù)除有上述假設(shè)外，還有以下特定假設(shè)：(1)相同的住所：假定每一處住所都有1000平方英尺的居住空間；(2)固定的預(yù)算：如基本假定5中描述的典型家庭，每個(gè)月花在通勤和住宅支出上的固定預(yù)算是300美元；(3)通勤成本為每英里20美元。向下傾斜的住宅價(jià)格函數(shù)對(duì)于區(qū)位均衡是必要的。當(dāng)所有家庭都對(duì)自己的區(qū)位選擇滿意時(shí)，區(qū)位均衡就出現(xiàn)了，即沒有哪個(gè)家庭想要改變其區(qū)位。如果不是這樣，例如我們可以假定住宅價(jià)格函數(shù)是水平的，則某家庭在向市中心移動(dòng)時(shí)減少了通勤成本但其租金水平不變，那么該家庭就會(huì)向中心移近，其他家庭也會(huì)做出同樣的選擇。隨著對(duì)市中心附近住宅需求的增加和對(duì)郊區(qū)住宅需求的減少，將造成市中心住宅價(jià)格的上漲和郊區(qū)住宅價(jià)格的下降，住宅價(jià)格函數(shù)線會(huì)由水平變成向下傾斜的。均衡的住宅價(jià)格函數(shù)使所有居民對(duì)區(qū)位表現(xiàn)無差異，因?yàn)橥ㄇ诔杀旧系牟町惡妥≌M(fèi)用上的差異正好抵消。(三)有消費(fèi)者替代的住宅價(jià)格函數(shù)線性的住宅價(jià)格函數(shù)隱含這樣一個(gè)假設(shè)：無論住宅價(jià)格如何，家庭都不會(huì)改變自己的住所(固定為1000英尺)。一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的假定是消費(fèi)者遵循需求定理，即隨著價(jià)格的上漲而減小住房需求的數(shù)量，而以其他非住宅物品(食物、休閑娛樂等)來代替住房消費(fèi)，這時(shí)表現(xiàn)為凸向原點(diǎn)的住宅價(jià)格函數(shù)。假定某家庭從12英里的遠(yuǎn)處(住宅價(jià)格為6美分／平方英尺)搬到9英里處，如果住宅消費(fèi)固定為1000平方英尺，家庭將會(huì)愿意為住宅額外支付60美元(通勤成本上的減少額)，即每平方英尺多支付6美分。當(dāng)住宅消費(fèi)從1000平方英尺下降到750平方英尺時(shí)，家庭愿意支付比6美分／平方英尺更高的價(jià)錢來抵消通勤成本的減少。這樣，家庭在向市中心移動(dòng)時(shí)會(huì)占據(jù)更小的住所，同時(shí)住宅每平方英尺的價(jià)格會(huì)上漲，抵消通勤成本每英里固定減少的20美元。二、住宅投標(biāo)租金函數(shù)存在要素替代的投標(biāo)租金函數(shù)兩個(gè)主要結(jié)論：一是投標(biāo)租金函數(shù)向下傾斜，這是因?yàn)樽≌瑑r(jià)格函數(shù)向下傾斜；二是由于消費(fèi)者替代(使得住宅價(jià)格函數(shù)凸向原點(diǎn))和要素替代(使租金函數(shù)更加凸向原點(diǎn))，投標(biāo)租金函數(shù)凸向原點(diǎn)。三、模型假定的放寬

(一)通勤假定的變化原假定通勤的唯一成本是貨幣成本，事實(shí)上通勤時(shí)間是以工作或休閑為代價(jià)，所以還應(yīng)考慮與此相關(guān)的機(jī)會(huì)成本，這樣一來住宅價(jià)格函數(shù)和租金投標(biāo)函數(shù)曲線會(huì)變得更加陡峭。例如，家庭除了上下班還要購物、娛樂等，如果購物、娛樂等目的地是集中而不是分散的，那么家庭向市中心移動(dòng)時(shí)節(jié)約了更多的通勤、購物、娛樂的時(shí)間成本，住宅價(jià)格函數(shù)和投標(biāo)租金函數(shù)相對(duì)陡峭。又如，原假定是每個(gè)家庭只有一個(gè)人通勤到市中心，然而更為現(xiàn)實(shí)的是雙職工家庭，這樣一來家庭向市中心移動(dòng)會(huì)節(jié)省雙份的通勤成本，也會(huì)使得住宅價(jià)格函數(shù)和投標(biāo)租金函數(shù)更加陡峭。

(二)住宅品味的變化

原假定每個(gè)家庭對(duì)住宅品味相同，現(xiàn)假定城市有兩類家庭，按人數(shù)分為大家庭和小家庭，其收入相同，小家庭住小住所而大家庭住大住所。因?yàn)橥恋匾话阕饨o出價(jià)最高者，所以有較陡的投標(biāo)租金函數(shù)的土地利用者占據(jù)離市中心較近的土地。每平方英尺的住宅價(jià)格較大幅度的變化才能補(bǔ)償通勤成本的增長(zhǎng)，結(jié)果是其住宅價(jià)格函數(shù)較陡峭，從而其投標(biāo)租金函數(shù)也較陡峭，如圖4－7所示。小家庭住在距市中心4英里以內(nèi)的住所，住所面積較小，而大家庭傾向于住在4英里以外的郊區(qū)，且占據(jù)了更大的住宅空間。

(三)公共物品和污染的變化

原假定公共設(shè)施和稅收相同，實(shí)際情況是它們?cè)诖蟪鞘袃?nèi)常常有變化，例如如果學(xué)校的學(xué)費(fèi)在不同區(qū)位都一樣時(shí)，那些有較好學(xué)校的社區(qū)住宅價(jià)格往往較高；同樣，相同公共設(shè)施水準(zhǔn)的前提下，稅收水平較低的社區(qū)住宅價(jià)格較高。原假定所有區(qū)位的空氣質(zhì)量相同，然而更為實(shí)際的狀況是工廠及汽車尾氣等使得市中心的污染最為嚴(yán)重，這就減少了市中心附近住所的相對(duì)吸引力，住宅價(jià)格降低，同時(shí)增加了偏遠(yuǎn)地區(qū)住所的吸引力，提高了郊區(qū)住宅價(jià)格(見圖4-8)。(四)收入的變化

原假定所有