天山1A項(xiàng)目(xiàngmù)市場分析第一頁，共48頁。政策(zhèngcè)解析第二頁，共48頁?！窠蚬e金貸款暫停收取擔(dān)保費(fèi)，10月9日及以后已交納擔(dān)保費(fèi)可申請全額退款10月24日天津市津房置業(yè)擔(dān)保股份有限公司向個(gè)人貸款公積金貸款業(yè)務(wù)承辦銀行發(fā)出通知函，要求暫停向借款人收取個(gè)人住房公積金（組合）貸款擔(dān)保費(fèi)。簽訂保證擔(dān)保合同等手續(xù)不變。該公司仍按照保證合同承擔(dān)貸款保證責(zé)任。借款人申請公積金（組合）貸款，并于2014年10月9日（以擔(dān)保費(fèi)現(xiàn)金送款單日期為準(zhǔn)）及以后交納擔(dān)保費(fèi)的，可憑借款人身份證、住房公積金龍卡、擔(dān)保費(fèi)發(fā)票申請全額退款。其中使用公積金（組合）貸款購買限價(jià)商品住房或定向安置(ānzhì)經(jīng)濟(jì)適用房的，仍按現(xiàn)行政策到市住房公積金管理中心各區(qū)縣管理部辦理擔(dān)保費(fèi)全額補(bǔ)貼手續(xù)。公積金調(diào)整對(duì)剛需性住宅市場形成支持，有利于價(jià)格敏感的剛性需求提前釋放。附：2009年擔(dān)保費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按照表格計(jì)算出的數(shù)值再減少15%即可，因?yàn)?013年擔(dān)保費(fèi)曾降低15%。以貸款40萬年限30年為例，擔(dān)保費(fèi)=40*188.4*0.85=6405.6元第三頁，共48頁?！裉旖?1月起執(zhí)行公產(chǎn)房承租變更新規(guī)天津國土資源和房屋管理局下發(fā)津國土房管(fánɡɡuǎn)【2014】225號(hào)文件《天津市公有住房變更承租人管理辦法》自2014年11月1日起實(shí)施，有效期五年。新政前后變化對(duì)比如下：2014年天津公產(chǎn)房新政解讀新政變化產(chǎn)權(quán)置換同意人由共同居住人擴(kuò)圍至近親屬，公房交易前多了一個(gè)親屬公正流程后再到津房置換辦理有無合理去向，均需繳納2%過戶費(fèi)，置換費(fèi)用提高【2014】225號(hào)（新）第十六條：公有住房承租人在征得配偶、同戶籍近親屬同意后，可以申請公有住房使用權(quán)置換。第十七條：需提交經(jīng)公證的配偶及同戶籍近親屬同意置換、回購或者代理轉(zhuǎn)讓的協(xié)議書。注：近親屬的范圍包括配偶、子女、父母、（外）孫子女、（外)祖父母、兄弟姐妹自2014年11月1日起辦理公有住房置換、回購或者代理轉(zhuǎn)讓手續(xù)全部交納置換代理費(fèi)，廢止依據(jù)津國土房管【2007】489號(hào)文件對(duì)符合置換條件(有去向)房屋收取置換代理費(fèi)的減免優(yōu)惠?！?007】489號(hào)（廢）

【2008】818號(hào)（廢）第七條：共有住房承租人為改善居住條件，已購買其他住房，需要轉(zhuǎn)讓公有住房使用權(quán)的，在征得同戶籍共同生活的家庭成員同意后，可以申請公有住房使用權(quán)置換。在兩年內(nèi)已購不包括小產(chǎn)權(quán)的房子或部分企業(yè)產(chǎn)的就是有合理去向。無合理去向的是2%過戶費(fèi)第四頁，共48頁。10月24日訊，天津自貿(mào)區(qū)申報(bào)目前已獲得國務(wù)院各部委原則上的通過，正待國務(wù)院審批。新的方案對(duì)天津自貿(mào)區(qū)按功能分三大塊，東疆保稅港區(qū)、天津港保稅區(qū)和濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)。天津自貿(mào)區(qū)的面積達(dá)64.5平方公里，是上海自貿(mào)區(qū)28.78平方公里的兩倍之多。其中，中心商務(wù)區(qū)承擔(dān)金融和服務(wù)貿(mào)易功能，中心商務(wù)區(qū)是金融、服務(wù)、動(dòng)漫等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，該區(qū)面積近期由37.5平方公里擴(kuò)容至46平方公里；東疆保稅港區(qū)承擔(dān)航運(yùn)和貨物(huòwù)等特色貿(mào)易；天津港保稅區(qū)則承擔(dān)保稅、物流、倉儲(chǔ)等功能，充分考慮產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和互補(bǔ)性，基本實(shí)現(xiàn)天津的產(chǎn)業(yè)類型的全覆蓋?！裉旖蜃再Q(mào)區(qū)定位自由貿(mào)易港，集貿(mào)易物流產(chǎn)業(yè)金融綜合發(fā)展，開放(kāifàng)力度比上海更大天津自貿(mào)區(qū)方案會(huì)借鑒復(fù)制一些上海的探索經(jīng)驗(yàn)，高端制造業(yè)是天津比較明顯的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加上航運(yùn)和貿(mào)易優(yōu)勢，形成天津在京津冀板塊內(nèi)的獨(dú)特作用，金融服務(wù)則將圍繞這兩大優(yōu)勢發(fā)揮作用。但由于天津有著國有企業(yè)比重大、民營經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)展不足，特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后的自身特點(diǎn)，所以會(huì)探索一種符合北方經(jīng)濟(jì)背景的投資服務(wù)貿(mào)易便利化和自由化模式。天津自貿(mào)區(qū)的投資負(fù)面清單可能會(huì)更少，開放力度將更大，凸顯自由貿(mào)易港功能。天津自貿(mào)區(qū)的申請審批一波三折，終于迎來了相對(duì)利好的消息(xiāoxi)。但是天津的自貿(mào)區(qū)和上海的自貿(mào)區(qū)無論是經(jīng)濟(jì)背景還是政治背景都有較大不同，而且人口導(dǎo)入和配套完善仍需要較長時(shí)間。同時(shí)目前的市場環(huán)境雖然有向利好方向傾斜，但整體市場尚未徹底反轉(zhuǎn)，故開發(fā)商應(yīng)仍將重心放在如何去化存量，切忌盲目樂觀。第五頁，共48頁?！窬W(wǎng)傳：津農(nóng)行、招行落地房貸利率(lìlǜ)優(yōu)惠11月2日網(wǎng)傳天津部分銀行開始執(zhí)行房貸優(yōu)惠政策，與此前的高門檻利率(lìlǜ)優(yōu)惠不同，這次利率(lìlǜ)折扣面向普羅大眾。此信息系網(wǎng)絡(luò)傳言，未經(jīng)證實(shí)。第六頁，共48頁。市場(shìchǎng)分析第七頁，共48頁。整體市場走勢良好，略顯供大于求局面(júmiàn)；全年商品住宅成交量水平主要在70萬平/月，除年初和5月份波動(dòng)較大外，市場仍延續(xù)平穩(wěn)走勢；2014年10月商品住宅成交均價(jià)已達(dá)11881元/平，是2014年至今的峰值，整體均價(jià)10456元/平。第八頁，共48頁。2014年由于(yóuyú)5月份取消藍(lán)印政策的消息出臺(tái)后，5、6月份價(jià)格逐漸走低，津南區(qū)在6月份達(dá)到一個(gè)低谷，此后價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整回歸合理水平，第九頁，共48頁。板塊項(xiàng)目產(chǎn)品類型面積八里臺(tái)板塊天津碧桂園別墅、洋房147622.8八里臺(tái)板塊中信公園城別墅、洋房、高層103100.9咸水沽板塊富力津南新城別墅、洋房、小高層、高層98543.04雙港板塊金地藝境高層、洋房92221.41雙港板塊首創(chuàng)城高層、洋房81720.51咸水沽板塊融創(chuàng)中央學(xué)府高層58817.79雙港板塊陽光波士頓洋房、高層45935.67咸水沽板塊米蘭陽光別墅、小高、高層39496.37小站板塊天山水榭花都洋房36166.58板塊項(xiàng)目產(chǎn)品類型金額八里臺(tái)板塊天津碧桂園別墅、洋房863761369雙港板塊金地藝境高層、洋房859174413咸水沽板塊富力津南新城別墅、洋房、小高層、高層814289203八里臺(tái)板塊中信公園城別墅、洋房、高層729818199雙港板塊首創(chuàng)城洋房、高層692170632咸水沽板塊融創(chuàng)中央學(xué)府高層621005790雙港板塊陽光波士頓洋房、高層458210611雙港板塊象博豪庭高層357736150咸水沽板塊米蘭陽光別墅、小高、高層309553609成交(chéngjiāo)面積排行成交(chéngjiāo)金額排行2014年津南區(qū)成交面積及金額排行可看出，主要以八里臺(tái)板塊(bǎnkuài)及咸水沽板塊(bǎnkuài)項(xiàng)目排名靠前第十頁，共48頁。津南區(qū)商品住宅高層兩室成交單價(jià)段主要集中在7000-9000元/㎡這一區(qū)間(qūjiān)，成交比重占到總體成交的31%，單價(jià)段在5000-7000元/㎡之間是次主力成交單價(jià)段，占總成交的26%。津南區(qū)商品住宅高層三室成交單價(jià)段主要集中在7000-9000元/㎡這一區(qū)間(qūjiān)，成交比重占到總體成交的14%。

戶型均價(jià)段成交套數(shù)成交面積(平米)成交金額(萬元)成交均價(jià)（元）高層二室5000以下797645.4235124594.195000-70001565162287.26924085694.137000-90001893166760.741335818010.329000-1200063959806.696058810130.6812000-16000676185.65757012238.7三室5000以下23325507.25121264753.865000-700035439190277000-900085398009.38782497983.829000-1200031941668.56406709760.4212000-16000202612.05329812626.68第十一頁，共48頁。

戶型均價(jià)段成交套數(shù)成交面積(平米)成交金額(元)成交均價(jià)小高二室5000以下195.713889014063.335000-7000312738.54183381306696.327000-9000514854.13416443778579.169000-12000575474.1527140839629.7312000-160001104.58131625012586.06三室5000以下576548.21310037184734.695000-700031236223.312.08E+085755.357000-9000616848.67580245358472.389000-12000434836.58469074709698.4812000-160004562.84709445112604.74津南區(qū)小高產(chǎn)品成交主要以三室產(chǎn)品為主津南區(qū)商品住宅小高三室成交單價(jià)段主要集中(jízhōng)在5000-7000元/㎡這一區(qū)間，成交比重占到總體成交的50%。第十二頁，共48頁。

戶型均價(jià)段成交套數(shù)成交面積(平米)成交金額(元)洋房二室5000以下——————5000-7000252300.54138032407000-9000424034.23322738409000-12000373810.773810774312000-160001104.581464120三室5000以下——————5000-700022425760.371545622207000-9000455672.05453764009000-12000284136.814550491012000-160002392.525495280津南區(qū)洋房(yánɡfánɡ)產(chǎn)品成交主要以三室產(chǎn)品為主津南區(qū)商品住宅洋房(yánɡfánɡ)三室成交單價(jià)段主要集中在5000-7000元/㎡這一區(qū)間，成交比重占到總體成交的55.4%。第十三頁，共48頁。小結(jié)(xiǎojié)天津市整體市場呈現(xiàn)供大于求的局面，津南區(qū)整體價(jià)格低于市場均價(jià)，并受天津房地產(chǎn)市場的影響產(chǎn)生幅動(dòng)。受區(qū)域價(jià)值的影響，今年津南區(qū)八里臺(tái)和咸水沽板塊成交量與成交金額遙遙領(lǐng)先于津南區(qū)其他板塊市場。津南區(qū)商品住宅高層成交單價(jià)段主要集中在7000-9000元/㎡這一區(qū)間，小高層成交單價(jià)段主要集中在5000-7000元/㎡這一區(qū)間，洋房成交單價(jià)段主要集中在5000-7000元/㎡這一區(qū)間。由此推斷出，高層成交區(qū)域主要集中在雙港、咸水沽板塊，而小高以及洋房產(chǎn)品成交區(qū)域主要集中在八里臺(tái)、小站板塊，區(qū)域價(jià)格以及價(jià)值的差異，導(dǎo)致產(chǎn)品類型的選擇傾向性不同。針對(duì)目前市場狀況分析，目前小站板塊的區(qū)域價(jià)值并不突出，可替代性高，我們要根據(jù)市場需求，在產(chǎn)品類型、產(chǎn)品特色以及產(chǎn)品品質(zhì)上取勝，同時(shí)(tóngshí)凸顯項(xiàng)目整體性價(jià)比。第十四頁，共48頁。板塊(bǎnkuài)內(nèi)競品分析第十五頁，共48頁。津南區(qū)商品住宅市場(shìchǎng)格局第十六頁，共48頁。咸水沽板塊——津南核心區(qū)，配套相對(duì)成熟，大盤(dàpán)集中發(fā)力，潛力大咸水沽是津南傳統(tǒng)中心區(qū)，以咸水沽為核心的區(qū)域配套相對(duì)成熟，2010年富力聯(lián)手合景泰富、雅居樂、世茂奪得津南地王，其打造的津南新城項(xiàng)目體量(tǐliànɡ)達(dá)300萬平米。咸水沽板塊緊鄰海河教育園區(qū)，未來天大、南大等高等學(xué)院的入駐極大推動(dòng)片區(qū)的發(fā)展，尤其在教育、科研、旅游、休閑、服務(wù)等領(lǐng)域(lǐnɡyù)，對(duì)板塊價(jià)值提升意義巨大第十七頁，共48頁。地理位置天津津南區(qū)天津大道與東沽路交口開發(fā)商富力、合景泰富、雅居樂、世茂技術(shù)指標(biāo)占地119.40萬平米，規(guī)劃建筑面積301.1萬平米，容積率2.5，共分9各區(qū)域滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成一期B區(qū)24棟，高層產(chǎn)品，層數(shù)為30~39層12棟板樓，主力戶型64~124㎡銷售動(dòng)態(tài)剩余(shèngyú)646套產(chǎn)品，銷售均價(jià)8000元/㎡，目前A區(qū)即將亮相，現(xiàn)房特惠咸水沽板塊(bǎnkuài)代表項(xiàng)目津南新城第十八頁，共48頁。咸水沽板塊代表項(xiàng)目融創(chuàng)中央(zhōngyāng)學(xué)府地理位置天津津南區(qū)天津大道與東沽路交口開發(fā)商融創(chuàng)中國技術(shù)指標(biāo)占地26.5萬平米，總建筑面積(jiànzhùmiànjī)60萬平米，容積率2.2項(xiàng)目構(gòu)成一期建筑面積(jiànzhùmiànjī)為15萬平米，以高層小高、疊拼為主，并有約2萬平米公建產(chǎn)品銷售動(dòng)態(tài)剩余648套產(chǎn)品，銷售均價(jià)8500元/㎡第十九頁，共48頁。雙港版塊緊鄰天津外環(huán)線，距離市區(qū)最近(zuìjìn)，開放相對(duì)較早，富力金地進(jìn)入較早區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品(chǎnpǐn)以高層為主，價(jià)格在8000元左右，盡管距離市區(qū)近，但由于區(qū)域尚不成熟，價(jià)格與咸水沽相比未能實(shí)現(xiàn)明顯突出雙港板塊——距離市中心最近，品牌(pǐnpái)開發(fā)商居中，但區(qū)域成熟度低第二十頁，共48頁。地理位置津南區(qū)大沽南路延長線津沽路與鑫盛路交開發(fā)商天津褐石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

技術(shù)指標(biāo)占地14.3萬平米，總建筑面積29萬平米，容積率2.0項(xiàng)目構(gòu)成金地藝境項(xiàng)目規(guī)劃依托源自美國的“褐石”建筑，由深淺褐石的四層電梯洋房和景觀高層組成。在戶型設(shè)計(jì)上力求讓每一間房都能充分享受充足的日光。銷售動(dòng)態(tài)剩余(shèngyú)889套產(chǎn)品，銷售均價(jià)8200元/㎡雙港板塊代表項(xiàng)目(xiàngmù)金地藝境第二十一頁，共48頁。雙港板塊代表(dàibiǎo)項(xiàng)目首創(chuàng)城地理位置

津南區(qū)大沽南路延長線（津沽公路）洪泥河?xùn)|路與吉泰路交匯處開發(fā)商天津興泰吉豐置業(yè)有限公司

技術(shù)指標(biāo)占地24萬平米，總建筑面積48萬平米，容積率2.0項(xiàng)目構(gòu)成6-7層電梯洋房、90-140平方米全系戶型(hùxínɡ)、立體化英式園林、純正英倫建筑語匯、大盤成熟配套，為業(yè)主營造流連一生的高貴居所。銷售動(dòng)態(tài)剩余667套產(chǎn)品，銷售均價(jià)8200元/㎡第二十二頁，共48頁。八里臺(tái)板塊——區(qū)域不成熟(chéngshú)，但整體環(huán)境較好，以低密度產(chǎn)品為主八里臺(tái)板塊早期由明星大盤星耀五洲帶動(dòng)(dàidòng)，隨著海爾、碧桂園等開發(fā)商逐步進(jìn)入，整體區(qū)域不斷發(fā)展，從目前看，趨于成熟較低，但由于湖泊較多，整體環(huán)境好，宜居性提出，在售項(xiàng)目基本以低密產(chǎn)品為主第二十三頁，共48頁。八里臺(tái)板塊(bǎnkuài)代表項(xiàng)目星耀五洲地理位置

津南區(qū)八里臺(tái)天嘉湖開發(fā)商星耀集團(tuán)技術(shù)指標(biāo)占地4100畝，總建筑面積300萬平米，容積率1.1項(xiàng)目構(gòu)成67~120㎡高層產(chǎn)品、190~200㎡聯(lián)排別墅(biéshù)銷售動(dòng)態(tài)剩余148套產(chǎn)品，銷售均價(jià)5500元/㎡第二十四頁，共48頁。八里臺(tái)板塊代表(dàibiǎo)項(xiàng)目碧桂園地理位置

津南區(qū)八里鎮(zhèn)津港公路與二八路交口開發(fā)商碧桂園集團(tuán)技術(shù)指標(biāo)占地67萬平米，總建筑面積(jiànzhùmiànjī)96萬平米，容積率1.6項(xiàng)目構(gòu)成96~260㎡高層產(chǎn)品、210~360㎡聯(lián)排別墅銷售動(dòng)態(tài)高層產(chǎn)品剩余96套、別墅產(chǎn)品剩余14套第二十五頁，共48頁。小站板塊距離市區(qū)最遠(yuǎn)，區(qū)域成熟度低，項(xiàng)目開發(fā)水平一般，在售項(xiàng)目以高層、多層為主，高層均價(jià)5500左右，客戶(kèhù)地緣性及大港客戶(kèhù)為主，市區(qū)客戶(kèhù)比例低小站板塊——區(qū)位偏遠(yuǎn)(piānyuǎn)，開發(fā)不成熟第二十六頁，共48頁。項(xiàng)目名稱錦尚豪庭開發(fā)商小站房地產(chǎn)開發(fā)公司區(qū)域位置小站商圈建筑形態(tài)洋房、別墅占地面積6.2萬平米建筑面積6.4萬平米推案時(shí)間2012年11月容積率1.01綠化率35%總戶數(shù)481戶推廣活動(dòng)全款96折，貸款98折，近期別墅樣板間即將開放。項(xiàng)目簡介錦尚豪庭屬于低密度中式水景地產(chǎn)，目前老盤加推，一期為花園洋房，主推95-140㎡左右的戶型產(chǎn)品，別墅項(xiàng)目均價(jià)在11300元左右，預(yù)計(jì)2016年即將加推二期電梯洋房產(chǎn)品。三大優(yōu)勢三大劣勢別墅、洋房的綜合社區(qū)到達(dá)各資源配套都有距離低密度水景地產(chǎn)項(xiàng)目交房違約，受到影響一定的知名度和客戶積累價(jià)格相對(duì)較高小站板塊代表(dàibiǎo)項(xiàng)目錦尚豪庭第二十七頁，共48頁。熱銷(rèxiāo)戶型目前(mùqián)一期剩余50套房源，去化量87.5%，三室戶型基本售罄，所有樓座的一樓全部售罄，目前(mùqián)熱銷戶型為兩室兩廳一衛(wèi)的95㎡和98㎡的產(chǎn)品。三室一廳兩衛(wèi)100-140㎡兩室一廳一衛(wèi)100㎡以下(yǐxià)第二十八頁，共48頁。營銷(yínɡxiāo)活動(dòng)營銷活動(dòng)錦尚豪庭目前并未使用規(guī)模性的營銷活動(dòng)，項(xiàng)目周邊圍擋、道旗等廣告未見，整體項(xiàng)目的宣傳推廣活動(dòng)集中在搜房，新浪，安居客等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)之上，二期項(xiàng)目僅有圍擋宣傳，在較好的情況下周來電量5組左右。客群來源錦尚豪庭客戶主要來源于津南小站鎮(zhèn)附近周邊客群，主張深挖地域性客戶，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打動(dòng)客戶。并未作出規(guī)模性項(xiàng)目的推廣及拓展，目前根據(jù)長期以來形成的口碑效應(yīng)和客戶認(rèn)可度，通過老帶新，友介等帶動(dòng)產(chǎn)品銷售、客戶成交，老客戶轉(zhuǎn)介紹達(dá)到50%以上。第二十九頁，共48頁。品牌區(qū)域規(guī)劃(guīhuà)外立面景觀物業(yè)形態(tài)交通教育配套環(huán)境小站房地產(chǎn)開發(fā)商，本地開發(fā)商，區(qū)域認(rèn)可度。立意高遠(yuǎn)，前景看好古典尊貴大宅傳統(tǒng)古鎮(zhèn)風(fēng)格親水而居，水景引入社區(qū)別墅、洋房、社區(qū)商業(yè)多建筑形態(tài)暫無公交，各干道驅(qū)車抵達(dá)。實(shí)驗(yàn)(shíyàn)小學(xué)、小站一中近鄰紅旗路商業(yè)街以及小站古鎮(zhèn)商街毗鄰小站練兵場天山房地產(chǎn)開發(fā)商，港股上市，深耕小站6年。米立方園區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ髠鹘y(tǒng)生活的回歸徽派建筑風(fēng)格四重水景，五重立體景觀洋房、高層暫無公交，各干道驅(qū)車抵達(dá)。實(shí)驗(yàn)小學(xué)、小站一中，小站六中米立方商業(yè)街、周邊(zhōubiān)高端項(xiàng)目配套毗鄰米立方900畝公園濕地價(jià)值點(diǎn)對(duì)比項(xiàng)目整體區(qū)域價(jià)值以及周邊配套趨同，本項(xiàng)目外部環(huán)境優(yōu)越，對(duì)此深挖項(xiàng)目個(gè)性特色和文化概念是重要的突破點(diǎn)。第三十頁，共48頁。小結(jié)(xiǎojié)1.錦尚豪庭大戶型產(chǎn)品基本售罄，僅剩余部分小戶型，基本處于尾盤銷售期，整體銷售氛圍不高，規(guī)避與本項(xiàng)目的超大戶型定位產(chǎn)品的直接競爭，二期開盤時(shí)間未定，產(chǎn)品以100㎡左右的小戶型為主，產(chǎn)品方面的差異化營銷將成為優(yōu)勢之一，充分體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的豪宅大戶、稀缺、典藏等特點(diǎn)，升級(jí)市場對(duì)于三室、四室的需求。2.錦尚豪庭未啟動(dòng)大量的宣傳推廣動(dòng)作，只作當(dāng)?shù)厥袌龅纳钔诤涂蛻羧訝I銷，通過區(qū)域開發(fā)商的誠信以及可信度，打動(dòng)客戶，對(duì)于老客戶轉(zhuǎn)介紹沒有具體的優(yōu)惠活動(dòng)，因此對(duì)于本項(xiàng)目全面性覆蓋市場，撬動(dòng)滲透市場，提升產(chǎn)品的知名度具有一定的便利性。3.宣傳造勢，渠道推廣，營銷活動(dòng)跟進(jìn)的同時(shí)也要深挖項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)，口碑推介，是突圍市場的重點(diǎn)活動(dòng)。注重由點(diǎn)到面、由里到外的全方位、立體式的推廣宣傳，深挖地域客戶，鎖定客戶，注重圈層營銷，跟進(jìn)營銷活動(dòng)，帶動(dòng)銷售氛圍以及增加客戶粘性；借勢資源，擴(kuò)充市場，跳脫項(xiàng)目地域限制，著重線上強(qiáng)宣。第三十一頁，共48頁。項(xiàng)目名稱水墨蘭庭開發(fā)商南華馨苑投資公司區(qū)域位置小站商圈建筑形態(tài)洋房、高層占地面積5.49萬平米建筑面積10萬平米推案時(shí)間2011年6月容積率1.82綠化率35%總戶數(shù)1016戶推廣活動(dòng)全款98折，貸款99折，二期洋房加推。項(xiàng)目簡介水墨蘭庭屬于低密度花園洋房，目前進(jìn)入尾盤銷售期。項(xiàng)目整體區(qū)位距離小站商圈較遠(yuǎn)，周邊配套不完善，交通相對(duì)便利，但靠近高速路噪音大，地處低洼，容易形成積水。三大優(yōu)勢三大劣勢價(jià)格相對(duì)合理地處低洼，容易積水交通相對(duì)便利周邊配套有待完善一定的知名度和客戶積累質(zhì)量不突出小站板塊代表(dàibiǎo)項(xiàng)目水墨蘭庭第三十二頁，共48頁。熱銷(rèxiāo)戶型兩室一廳一衛(wèi)100㎡以下(yǐxià)兩室一廳一衛(wèi)100㎡以下(yǐxià)三室兩廳兩衛(wèi)100-140㎡目前二期電梯洋房產(chǎn)品主要是兩室兩廳一衛(wèi)的88㎡以及三室兩廳一衛(wèi)111平米的戶型，本次產(chǎn)品升級(jí)而價(jià)格基本沒有漲幅。頂樓送閣樓30㎡，送露臺(tái)約20㎡。第三十三頁，共48頁。營銷(yínɡxiāo)活動(dòng)營銷活動(dòng)47萬電梯洋房，1萬抵5%，小站進(jìn)入洋房2.0時(shí)代。目前一期尾房部分戶型價(jià)格下調(diào)，二期開售，增加項(xiàng)目附加值，升級(jí)電梯洋房，價(jià)格沒有變動(dòng)。占據(jù)項(xiàng)目周邊主干道，道旗、圍擋宣傳項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)。派單、CALL客、流動(dòng)宣傳車客戶來源客戶來源相對(duì)廣泛，大港以及小站區(qū)域客群居多，婚房，首改，剛改客戶為主，占據(jù)通往大港中心的交通干道，順訪客戶較多。還遷房環(huán)繞整體項(xiàng)目，有稻香園、西花園、金谷園等小區(qū)，還遷客戶改善關(guān)注度也較高。第三十四頁，共48頁。價(jià)值(jiàzhí)點(diǎn)對(duì)比項(xiàng)目整體內(nèi)外部環(huán)境優(yōu)越于水墨蘭庭，適當(dāng)?shù)男麄魍茝V和價(jià)格調(diào)整以及競品攔截，有效網(wǎng)羅部分(bùfen)客戶。同時(shí)項(xiàng)目目前未開通公交路線，強(qiáng)調(diào)后期發(fā)展規(guī)劃。品牌區(qū)域規(guī)劃外立面景觀(jǐnɡɡuān)物業(yè)形態(tài)交通教育配套環(huán)境南華馨苑投資公司，知名度不高，具有一定的限制性。靠近交通干道，區(qū)域帶動(dòng)性強(qiáng)。江南文化碰撞傳統(tǒng)古典風(fēng)格古典文化融入園區(qū)花園洋房、電梯洋房152、209、652公交線路。實(shí)驗(yàn)小學(xué)、小站一中距離重點(diǎn)商圈較遠(yuǎn)，相對(duì)偏僻周邊環(huán)境相對(duì)一般，沒有特色，未來規(guī)劃植物園以及天津最大的頤養(yǎng)院。天山房地產(chǎn)開發(fā)商，港股上市，深耕小站6年。米立方園區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ髠鹘y(tǒng)生活的回歸徽派建筑風(fēng)格四重水景，五重立體景觀洋房、高層暫無公交，各干道驅(qū)車抵達(dá)。實(shí)驗(yàn)小學(xué)、小站一中，小站六中米立方商業(yè)街、周邊高端項(xiàng)目配套毗鄰米立方900畝公園濕地第三十五頁，共48頁。小結(jié)(xiǎojié)1.水墨蘭亭一直致力于緊湊小戶型，沒有大戶型產(chǎn)品，戶型面積區(qū)間是86-123㎡的兩室和三室。大戶型產(chǎn)品的市場空白，對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的市場補(bǔ)缺以及差異優(yōu)勢將有更大的提升和放大。2.整體推廣范圍廣泛，但項(xiàng)目銷售情況并不樂觀，沒有進(jìn)行行之有效的精準(zhǔn)鎖客和資源整合。3.同時(shí)水墨蘭亭的圍擋以及道旗的質(zhì)量較差，導(dǎo)致展示效果不佳、影響形象的建立。外部包裝是項(xiàng)目形象展示和建立的重要方式，是最有效的銷售說辭，因此要提升項(xiàng)目包裝的重視度。第三十六頁，共48頁。項(xiàng)目名稱天山龍璽開發(fā)商天山房地產(chǎn)公司區(qū)域位置小站商圈建筑形態(tài)別墅、小高層占地面積20萬平米建筑面積26萬平米推案時(shí)間2012年6月容積率1.30綠化率35%總戶數(shù)300戶推廣活動(dòng)全款98折，貸款99折，二期小高層加推，電商團(tuán)購折扣。項(xiàng)目簡介天山龍璽預(yù)計(jì)2014年10月25日加推小高層7、11、12號(hào)樓。價(jià)格5800元/平米，即送15-30平米面積，頂層送40-50平米閣樓。上市品牌開發(fā)商，戶型面積適中，國際園林景觀設(shè)計(jì)，生態(tài)水景完善，國際物業(yè)品牌服務(wù)。三大優(yōu)勢三大劣勢別墅、洋房的綜合社區(qū)小高層的樓間距較小處于米立方生態(tài)帶上一定的知名度和客戶積累小站(xiǎozhàn)板塊代表項(xiàng)目天山龍璽第三十七頁，共48頁。熱銷(rèxiāo)戶型陽光(yángguāng)躍層123㎡陽光(yángguāng)躍層110㎡第三十八頁，共48頁。營銷(yínɡxiāo)活動(dòng)營銷活動(dòng)電商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)作為主要營銷宣傳推廣渠道，同時(shí)項(xiàng)目主要為別墅及小高，以別墅產(chǎn)品推廣宣傳帶動(dòng)項(xiàng)目小高層的整體去化，樹立產(chǎn)品形象?？蛻魜碓纯蛻魜碓聪鄬?duì)廣泛，大港以及小站區(qū)域客群居多，婚房，首改，剛改客戶為主。中青年作為其主要客群，產(chǎn)品特色和價(jià)值體現(xiàn)迎合目標(biāo)客戶生活追求的需要。第三十九頁，共48頁。天山龍璽和天山熙湖皆是天山房地產(chǎn)的產(chǎn)品體系，歸屬于同一片(yīpiàn)區(qū)，在區(qū)位形成直接競爭，在產(chǎn)品上形成差異，天山龍璽的小高層屬于躍層產(chǎn)品，而天山熙湖則是平層的大戶型產(chǎn)品。價(jià)值(jiàzhí)點(diǎn)對(duì)比品牌區(qū)域規(guī)劃外立面景觀物業(yè)(wùyè)形態(tài)交通教育配套環(huán)境天山房地產(chǎn)開發(fā)商，港股上市，深耕小站6年。米立方園區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ?。時(shí)尚簡約現(xiàn)代歐美低密墅區(qū)，花園名樹別墅、小高層暫無公交，各干道驅(qū)車抵達(dá)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、小站一中，小站六中米立方商業(yè)街、項(xiàng)目別墅區(qū)配套設(shè)施毗鄰米立方900畝公園濕地天山房地產(chǎn)開發(fā)商，港股上市，深耕小站6年。米立方園區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ髠鹘y(tǒng)生活的回歸徽派建筑風(fēng)格四重水景，五重立體景觀洋房、高層暫無公交，各干道驅(qū)車抵達(dá)。實(shí)驗(yàn)小學(xué)、小站一中，小站六中米立方商業(yè)街、周邊高端項(xiàng)目配套毗鄰米立方900畝公園濕地第四十頁，共48頁。小結(jié)(xiǎojié)1.天山龍璽的小高層產(chǎn)品定位細(xì)分且小眾化，目前在售戶型面積是123㎡和110㎡的躍層，大戶型產(chǎn)品的市場空白，以及標(biāo)準(zhǔn)層客戶的需求，對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的市場補(bǔ)缺以及差異優(yōu)勢將有更大的提升和放大。2.天山龍璽小高層，基本與本項(xiàng)目類同，同是天山房地產(chǎn)開發(fā)商、基本位于相同的項(xiàng)目區(qū)位，形成較為明顯的競爭。對(duì)此我們首先要跳脫產(chǎn)品競爭、區(qū)域競爭，突圍市場，同時(shí)我們也要深化產(chǎn)品、深化區(qū)域，滲透市場。3.傾斜項(xiàng)目的營銷活動(dòng)及宣傳資源，以天山龍璽的別墅產(chǎn)品為主要宣傳推廣對(duì)象，吸引導(dǎo)入小高層客群，提升小高項(xiàng)目品質(zhì)，卻影響客戶成交轉(zhuǎn)化率.第四十一頁，共48頁。項(xiàng)目名稱通用陸院開發(fā)商世紀(jì)海灣投資公司區(qū)域位置小站商圈建筑形態(tài)別墅、洋房占地面積10萬平米建筑面積15.4萬平米推案時(shí)間2012年6月容積率1.6綠化率40%總戶數(shù)80戶推廣活動(dòng)全款99折，0首付以及每周一套特價(jià)房等。項(xiàng)目簡介通用陸院緊鄰小站練兵園、小站稻示范園和900畝濕地公園，與即將落成的米立方水上樂園、風(fēng)情商務(wù)園隔湖相望。社區(qū)大景觀環(huán)境的設(shè)計(jì)以龍形景觀主軸南北貫穿整個(gè)園區(qū)，與社區(qū)北側(cè)的米立方球形建筑形成“巨龍戲珠”的景觀呼應(yīng)格局。三大優(yōu)勢三大劣勢別墅、洋房的綜合社區(qū)噪音大，塵土大，環(huán)境受影響處于米立方生態(tài)帶上產(chǎn)品種類少，價(jià)格高一定的知名度，央企品牌開發(fā)商尾盤銷售，二期高層未定小站板塊(bǎnkuài)代表項(xiàng)目通用陸院第四十二頁，共48頁。營銷(yínɡxiāo)活動(dòng)營銷活動(dòng)電商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)作為主要營銷宣傳推廣渠道，推出0首付購房，開發(fā)商墊資，不收取任何利率，每周推出特價(jià)房活動(dòng)，保證小步快跑的銷售節(jié)奏，維持現(xiàn)場氛圍和客戶的迅速轉(zhuǎn)化?？蛻魜碓纯蛻魜碓粗饕杏谛≌緟^(qū)域客群，洋房產(chǎn)品開盤即售罄，依靠項(xiàng)目內(nèi)部的工程施工人員消化一整棟洋房。第四十三頁，共48頁。價(jià)值(jiàzhí)點(diǎn)對(duì)比通用陸院的品質(zhì)、高端的形象(xíngxiàng)深化和傳世、收藏的標(biāo)榜，定位高端，價(jià)格相對(duì)較高，同時(shí)洋房產(chǎn)品已經(jīng)售罄，基本不能形成競品，基本處于同片區(qū)，要進(jìn)行