家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司稅收籌劃業(yè)務(wù)流程及空間分析,mba財(cái)務(wù)管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【第1部分】【第2部分】【第3部分】【第4部分】家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司稅收籌劃業(yè)務(wù)流程及空間分析【第5部分】【第6部分】【第7部分】三、家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司稅收籌劃業(yè)務(wù)流程及空間分析(一)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介家和房地產(chǎn)公司注冊(cè)在銀川市,成立于2020年2月,是從屬于集團(tuán)公司的主體企業(yè),集團(tuán)公司具有港資背景。2018年11月,旗下間接全資附屬公司中國(guó)海外銀川與獨(dú)立第三方關(guān)聯(lián)人億群及錫華實(shí)業(yè),三方合作以39.91億人民幣(約46.4億港元)成功投得11幅銀川市南部,占地面積135.1萬(wàn)平方米,約合2000畝的土地。三家企業(yè)成立開(kāi)發(fā)公司來(lái)運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目,注冊(cè)資本8.4億元,集團(tuán)公司、億群及錫華實(shí)業(yè)持有的股權(quán)分別為70%、20%和10%。公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目家和國(guó)際社區(qū),位于銀川市水源的最上游,產(chǎn)品規(guī)劃涵蓋湖畔蜜群、花園洋房、闊景小高層、湖景高層、商業(yè)集群、商務(wù)寫(xiě)字樓及精裝修公寓7個(gè)系列。2020年開(kāi)發(fā)、在建、在售項(xiàng)目2個(gè),分別為蓮湖花園一區(qū)和蓮湖花園二區(qū)。蓮湖花園一區(qū)總投資30億元,占地面積24萬(wàn)平方米,總建筑面積40萬(wàn)平方米,物業(yè)形態(tài)為別墅、花園樓房、普通住宅和商鋪,華而不實(shí)普通住宅10萬(wàn)平方米。蓮湖花園二區(qū)總投資26億元,占地面積18萬(wàn)平方米,總建筑面積為50萬(wàn)平方米,均為普通住宅。小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅,有集團(tuán)公司下屬的專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理小區(qū)物業(yè),停車(chē)位按1:1比例配置。(二)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式有一體化形式和專(zhuān)業(yè)化形式兩種。一體化形式即開(kāi)發(fā)商從買(mǎi)地、建造、買(mǎi)房、管理全程介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程。專(zhuān)業(yè)化形式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié),分別由專(zhuān)業(yè)的公司完成。家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司屬于一體化開(kāi)發(fā)形式,從與國(guó)土部門(mén)簽訂土地合同開(kāi)場(chǎng),到開(kāi)發(fā)建造、預(yù)售房屋、完工驗(yàn)收、物業(yè)管理,介入整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于財(cái)稅人員來(lái)講,重點(diǎn)是10個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),而與稅收籌劃有關(guān)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)是6個(gè)。以下為簡(jiǎn)化了的公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖,濃縮了稅收籌劃重要的信息,實(shí)際的開(kāi)發(fā)流程圖遠(yuǎn)比這個(gè)復(fù)雜。【1】本文將(1)簽訂土地出讓合同、(2)設(shè)立項(xiàng)目公司、(3)發(fā)改委立項(xiàng)、(4)用地許可證、(5)工程規(guī)劃許可證歸納為第一階段,前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié);(6)施工許可證歸納為第二階段,建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié);(7)預(yù)售許可證、(8)梭工驗(yàn)收、(9)交房歸納為第三階段,銷(xiāo)售交易環(huán)節(jié);(10)房屋自用或是出租歸納為第四階段,保有環(huán)節(jié)。華而不實(shí),與稅收籌劃有密切聯(lián)絡(luò)的是(1)簽訂土地出讓合同、(2)設(shè)立項(xiàng)目公司、(6)施工許可證、(7)預(yù)售許可證、(8)完工驗(yàn)收、(10)自用出租。(1)簽訂土地出讓合同。隨著土地市場(chǎng)化改革的不斷推進(jìn),土地成本在家和房地產(chǎn)及集團(tuán)公司中支出的比重不斷提高,約占20%50%,并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。集團(tuán)公司簽訂土地開(kāi)發(fā)合同后,不是直接過(guò)戶(hù)至家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下,而是通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式,過(guò)戶(hù)至公司,減少一次會(huì)被以為是銷(xiāo)售行為的合同簽訂,以降低印花稅的繳納。同時(shí),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,由于各種目的轉(zhuǎn)讓土地的交易也存在著,家和公司怎樣運(yùn)作資本以降低稅負(fù),是財(cái)務(wù)值得關(guān)注的問(wèn)題。(2)設(shè)立開(kāi)發(fā)公司。為了分散開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),集團(tuán)公司會(huì)選擇設(shè)立詳細(xì)開(kāi)發(fā)公司的方式運(yùn)作。聯(lián)絡(luò)稅收籌劃,設(shè)立分公司還是子公司、注冊(cè)地的選擇、資本弱化都是家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立之初就需要統(tǒng)籌考慮的問(wèn)題,且直接影響到日后各個(gè)環(huán)節(jié)稅收籌劃的設(shè)計(jì)。(3)發(fā)改委立項(xiàng)。這個(gè)環(huán)節(jié)與公司融資密切相關(guān),立項(xiàng)批復(fù)中的投資總額,是金融機(jī)構(gòu)能夠提供貸款的重要根據(jù)。據(jù)研究,房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)高度相關(guān),直接或間接從銀行融資的比例高達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額的55%[5],家和房地產(chǎn)公司亦如此。這個(gè)環(huán)節(jié)雖與房地產(chǎn)稅收籌劃關(guān)聯(lián)不大,但能夠引申一個(gè)問(wèn)題,就是家和房地產(chǎn)公司從金融機(jī)構(gòu)借款產(chǎn)生的利息費(fèi)用該怎樣籌劃。(4)建設(shè)用地許可證。它是規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的,核定土地用處和用地界限的法律根據(jù)。對(duì)于財(cái)務(wù)人員來(lái)講,是貸款審批的條件之一。(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,意味著建設(shè)工程符合城市規(guī)劃的要求,得到了部門(mén)的認(rèn)可。從財(cái)務(wù)工作的角度看,項(xiàng)目能夠進(jìn)行本質(zhì)性的貸款授信審批。(6)建設(shè)工程施工許可證。這是受托建筑單位符合施工條件,允許開(kāi)工建設(shè)的批準(zhǔn)文件。本文以為這個(gè)環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)稅收籌劃有密切的聯(lián)絡(luò)。盡管家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不直接開(kāi)展施工活動(dòng),但是能夠根據(jù)經(jīng)營(yíng)策略,選擇分包、合作建房等方式進(jìn)行,且承包合同簽訂的內(nèi)容,都是公司稅收籌劃的難點(diǎn)和熱門(mén)問(wèn)題,直接關(guān)系到企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除項(xiàng)目的計(jì)稅成本。(7)預(yù)售許可證。公司獲得預(yù)售許可證,表示清楚銷(xiāo)售房屋得到了部門(mén)的許可,資金由流出轉(zhuǎn)到了流入。家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司策劃多種方式銷(xiāo)售商品房,比方折扣、送空調(diào)、舉辦晚宴等,哪種方式對(duì)稅收籌劃最有利;售樓處、樣板房,物業(yè)管理形式怎樣設(shè)計(jì)能降低公司的稅負(fù),都是這一環(huán)節(jié)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。(8)梭工驗(yàn)收。梭工驗(yàn)收對(duì)于財(cái)會(huì)人員,具有重要的意義。家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)制度規(guī)定:核算時(shí),梭工驗(yàn)收是存貨到達(dá)可使用狀態(tài)、利息停止資本化確實(shí)定時(shí)點(diǎn);稅務(wù)上,是企業(yè)所得稅區(qū)分完工產(chǎn)品收入和未完工產(chǎn)品收入的標(biāo)志,是土地增值稅清算的時(shí)點(diǎn)。(9)交房。這一環(huán)節(jié)是房屋上的主要風(fēng)險(xiǎn)由家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向業(yè)主轉(zhuǎn)移,根據(jù)公司財(cái)務(wù),能夠確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入并結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本,配比主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加,計(jì)算利潤(rùn)。(10)自用出租。家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將自用或開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)投資或是租賃出去,既能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)的多元化,可以以緩解資金的壓力。對(duì)于這一環(huán)節(jié)怎樣稅收籌劃,到達(dá)降低稅負(fù),增加利潤(rùn)的目的,是公司財(cái)務(wù)人員不可忽視的問(wèn)題。(三)家和房地產(chǎn)公司各環(huán)節(jié)稅種分布情況設(shè)計(jì)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司稅收籌劃,首先要了解前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)、建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、銷(xiāo)售交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)都會(huì)牽涉哪些稅種,以把握相關(guān)的稅收政策,在政策的空間范圍內(nèi)開(kāi)展籌劃工作?！?】通過(guò)上面各個(gè)環(huán)節(jié)稅種的空間分布能夠看出,家和房地產(chǎn)公司做好稅收籌劃工作,關(guān)鍵是對(duì)稅收政策的把握,在政策允許的空間內(nèi)合理節(jié)稅;其次,是熟悉房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù),結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)規(guī)律和特點(diǎn)設(shè)計(jì)籌劃方案;最后,要統(tǒng)籌考慮各個(gè)環(huán)節(jié)稅收籌劃情況,提高資金使用效率,防備稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。(四)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)稅分析家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行稅收籌劃,首先要了解其建設(shè)面積規(guī)模、銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)和涉稅情況,在集團(tuán)公司內(nèi)部的水平,并與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比擬,分析當(dāng)前的稅收籌劃工作能否與公司的戰(zhàn)略目的和日常管理相匹配,找出存在的問(wèn)題。1、建筑面積規(guī)模分析家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在建工程的總建筑面積,能夠了解公司在集團(tuán)中的戰(zhàn)略地位和區(qū)域市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)模水平。本文選取中房實(shí)業(yè)、恒元房地產(chǎn)、銀川海亮三個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的有力競(jìng)爭(zhēng)者與家和房地產(chǎn)比擬在建工程的總建筑面積?！?】從表中能夠看出,家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建筑規(guī)模和總投資額在區(qū)域市場(chǎng)中具有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和后發(fā)優(yōu)勢(shì)。集團(tuán)公司中,2020年集團(tuán)公司總可供建筑面積為11658100平方米,家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為2967600平方米,占集團(tuán)公司可供建筑面積的25.4%,是集團(tuán)公司今后重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。所以,加強(qiáng)稅收籌劃在內(nèi)的管理工作,對(duì)整個(gè)集團(tuán)公司提髙盈利能力,降低成本都有重要的意義。2、盈利水平盈利水平能綜合地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,通過(guò)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、集團(tuán)公司盈利能力的比擬,能夠從財(cái)務(wù)的角度分析公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)在狀況?！?】從表中能夠看出,家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的盈利能力與建設(shè)規(guī)模的領(lǐng)先是不匹配的,一方面由于公司處于快速成長(zhǎng)期,有大量建設(shè)資金的投入,影響了公司的盈利能力;另一方面也講明公司與本地有實(shí)力的企業(yè),如恒元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相比,經(jīng)營(yíng)管理還有一定的差距。集團(tuán)公司中,2020年集團(tuán)公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入172億港元,銷(xiāo)售面積1638373平方米,家和房地產(chǎn)分別占9.2%和12.4%;集團(tuán)凈利潤(rùn)19.7%,家和房地產(chǎn)為16.33%,講明公司應(yīng)加強(qiáng)管理,控制成本費(fèi)用支出。3、稅款繳納通過(guò)比擬家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與主要競(jìng)爭(zhēng)者的納稅情況和稅收負(fù)擔(dān),分析公司稅收籌劃工作的水平?！?】從表中能夠看出,家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司稅收負(fù)擔(dān)較低,但與銀川海亮相比,仍有提升的空間。而且,家和房地產(chǎn)幵發(fā)公司的土地增值稅沒(méi)有清算,是預(yù)征稅款。假使2020年稅務(wù)機(jī)關(guān)要求公司清算,將是一筆很大的支出。因而,分析公司稅收籌劃的空間,提升公司財(cái)務(wù)管理水平是必要的。(五)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司稅收籌劃的空間1、前期準(zhǔn)備階段稅收籌劃的空間分析(1)公司設(shè)立形式的籌劃空間。集團(tuán)公司是一家香港注冊(cè)上市的企業(yè),香港利得稅法(企業(yè)所得稅法)在課稅原則、課稅范圍、稅率等方面與內(nèi)地施行的企業(yè)所得稅法存在差異,能夠利用香港與內(nèi)地稅收政策的差異選擇設(shè)立公司的形式。(2)注冊(cè)地選擇的籌劃空間。國(guó)家為了扶持西部地區(qū)加快發(fā)展,調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造,專(zhuān)門(mén)制定了西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策,引導(dǎo)企業(yè)投資。地方擁有有限的稅政管理權(quán),在國(guó)家規(guī)定的權(quán)限范圍內(nèi),制定合適本地區(qū)發(fā)展的施行辦法,如契稅稅率確實(shí)定。同時(shí),地方為了吸引投資,會(huì)通過(guò)稅收返還等方式,提供優(yōu)惠政策。家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司選擇銀川投資,最大限度地利用地區(qū)稅收優(yōu)惠政策,設(shè)計(jì)稅收籌劃方案。(3)注冊(cè)資本與資本弱化。我們國(guó)家稅收法律對(duì)資本弱化的立法滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,企業(yè)所得稅法中對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)債權(quán)性投資和股權(quán)性投資的比例有明確的規(guī)定,減少注冊(cè)資本的金額而增加借款利息以進(jìn)行企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅前扣除。因而,家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不違背法律的情況下,能夠利用資本弱化,以債權(quán)性投資和權(quán)益性投資稅前扣除的差異不同政策空間進(jìn)行稅收籌劃。(4)獲得土地使用權(quán)籌劃的空間。家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司借鑒集團(tuán)公司在其他項(xiàng)目獲得土地使用權(quán)的有益經(jīng)歷體驗(yàn),減少了一次轉(zhuǎn)讓行為的發(fā)生,降低了企業(yè)稅負(fù)。但是,家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)其他形式獲得土地使用權(quán)的稅收籌劃關(guān)注不夠,沒(méi)有嘗試?yán)觅Y本運(yùn)作的方式開(kāi)拓籌劃空間。2、建設(shè)開(kāi)發(fā)階段稅收籌劃的空間分析(1)建筑工程承包合同籌劃的空間。家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外建筑工程承包的合同文本格式固定,且內(nèi)容規(guī)定無(wú)論是甲供、乙供,還是甲定乙供,計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均不包括材料和設(shè)備款。該項(xiàng)條款稅務(wù)機(jī)關(guān)通常不予認(rèn)可,增加了公司的納稅負(fù)擔(dān)和涉稅風(fēng)險(xiǎn)。而且,公司沒(méi)有合同簽訂方式的制度規(guī)定,也沒(méi)有比擬過(guò)不同簽訂方式對(duì)公司稅負(fù)變化的影響,在與承包商會(huì)談時(shí)顯得被動(dòng)。通過(guò)建筑工程承包合同的籌劃,給公司帶來(lái)長(zhǎng)期的稅收獲本收益。(2)建房方式的稅收籌劃。家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司當(dāng)前采用委托建造承包商幵發(fā)房地產(chǎn)的方式建房。固然公司在獲得建筑施工許可證后,就能夠提取銀行貸款以解決建設(shè)資金投入的需求,并且公司能夠通過(guò)預(yù)售期房的方式回籠資金,但是資金緊張的矛盾仍然存在。公司若能多種方式建房,十分是合作建房,能夠獲得合作方資金和技術(shù)的支持,也是稅收籌劃討論的空間。(3)成本費(fèi)用的籌劃空間。家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年承當(dāng)著較重的還本付息壓力。但是,公司沒(méi)有利息支出的規(guī)范化的管理,企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除管理只憑財(cái)務(wù)管理人員的經(jīng)歷體驗(yàn),缺乏深切進(jìn)入細(xì)致的政策研究。公共配套,十分是物業(yè)管理是公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),公司應(yīng)優(yōu)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)形式,從財(cái)務(wù)稅收的角度設(shè)計(jì)行業(yè)的樣板形式。公司還承當(dāng)著建設(shè)保障房的任務(wù),怎樣用好保障房的稅收優(yōu)惠政策使納稅負(fù)擔(dān)最小,社會(huì)效益最大,公司內(nèi)部并沒(méi)有統(tǒng)一的措施辦法。這些都為成本費(fèi)用的籌劃提供了空間。3、銷(xiāo)售交易階段稅收籌劃的空間分析(1)銷(xiāo)售交易方式的籌劃空間。家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)人員沒(méi)有有效的介入到公司銷(xiāo)售方式的管理中,其他部門(mén)需要時(shí),財(cái)務(wù)人員提供稅收籌劃解決辦法。公司的管理層更多地從銷(xiāo)售目的的完成上,考慮公司銷(xiāo)售方式的選擇,并沒(méi)有吸收財(cái)務(wù)人員介入決策。詳細(xì)操作中,對(duì)于財(cái)務(wù)人員開(kāi)具的銷(xiāo)售發(fā)票,營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)經(jīng)常不理解,比方銷(xiāo)售折扣為何將銷(xiāo)售額和折扣額開(kāi)在一張發(fā)票上,預(yù)付房款抵房?jī)r(jià)為何按折讓后的房?jī)r(jià)開(kāi)具發(fā)票,而不將預(yù)付款和抵頂?shù)姆績(jī)r(jià)列明。對(duì)外簽訂銷(xiāo)售合同時(shí),對(duì)贈(zèng)送變頻空調(diào)的行為簽訂了贈(zèng)與合同,進(jìn)而稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為將自產(chǎn)、委托加工或是購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位和個(gè)人的視同銷(xiāo)售,要求補(bǔ)繳增值稅。樣板間營(yíng)銷(xiāo)的形式是集團(tuán)公司在行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)的,但家和公司沒(méi)有進(jìn)行稅收籌劃方面的設(shè)計(jì)。公司存在的問(wèn)題,正是籌劃的空間。(2)銷(xiāo)售交易價(jià)格的籌劃空間。家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司當(dāng)前確定價(jià)格主要根據(jù)工程造價(jià)部門(mén)的成本預(yù)算,管理層對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)以及企業(yè)還本付息和日常開(kāi)支的情況,在合理的利潤(rùn)空間內(nèi)制定銷(xiāo)售價(jià)格,從納稅籌劃的角度分析銷(xiāo)售價(jià)格的制定還做的不夠