房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境概述房地產(chǎn)投資環(huán)境境，是房地產(chǎn)產(chǎn)項目生存發(fā)發(fā)展所必須依依賴的經(jīng)濟、社社會、文化、科科技等外部條條件的總稱。按按照尼古拉斯斯·斯特恩對對于投資環(huán)境境的解釋，投投資環(huán)境主要要是指現(xiàn)在和和未來影響投投資的風(fēng)險和和收益的政策策、制度和行行為環(huán)境。投投資環(huán)境主要要關(guān)注的是制制度、管理、政政策、穩(wěn)定以以及基礎(chǔ)設(shè)施施。進行房地產(chǎn)投資資就如同種下下一棵樹，而而投資環(huán)境就就是養(yǎng)育樹木木并決定其生生死的土壤。對房地產(chǎn)投投資環(huán)境進行行分析，是房房地產(chǎn)投資和和開發(fā)的第一一步，只有確確認了投資環(huán)環(huán)境的健康和和穩(wěn)定，此后后的市場研究究和地塊選擇擇才能開始。二、房地產(chǎn)投資資環(huán)境要素正確判斷和評估估投資所在地地的投資環(huán)境境，從而選擇擇最佳投資點點，已成為投投資者決策前前的重要一環(huán)環(huán)。影響投資資環(huán)境的因素素廣泛，幾乎乎包括一個城城市（或地區(qū)區(qū)）的所有情情況，但一般般把投資環(huán)境境因素劃分為為6大類，即即政治、經(jīng)濟濟、基礎(chǔ)設(shè)施施和配套設(shè)施施、法律、社社會文化和自自然地理，而而每種因素又又包含大量的的子因素。從不同的角度，可可以對投資環(huán)環(huán)境作不同的的分類：1、從地域范圍圍上劃分，可可分為宏觀投投資環(huán)境和微微觀投資環(huán)境境。宏觀投資資環(huán)境是指整整個國家范圍圍內(nèi)影響投資資的各種因素素的總和；微微觀投資環(huán)境境是指一個地地區(qū)范圍內(nèi)影影響投資的各各種因素的總總和。各個地地區(qū)的投資環(huán)環(huán)境是國家宏宏觀投資環(huán)境境的構(gòu)成部分分，因此，各各地區(qū)投資環(huán)環(huán)境的改善也也能促進國家家宏觀投資環(huán)環(huán)境的改善。2、從投資環(huán)境境所包含因素素的多少來劃劃分，可分為為狹義的投資資環(huán)境和廣義義的投資環(huán)境境。狹義的投投資環(huán)境主要要指投資的經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境，包包括一國經(jīng)濟濟發(fā)展水平、經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略略、經(jīng)濟體制制、基礎(chǔ)設(shè)施施、外匯管制制、市場的完完善程度、物物價和經(jīng)濟的的穩(wěn)定狀況等等；廣義的投投資環(huán)境除包包括狹義的即即經(jīng)濟的投資資環(huán)境外、還還包括政治、法法律、社會文文化等對投資資可能發(fā)生直直接間接影響響的各種因素素。通常所說說的投資環(huán)境境主要指廣義義的投資環(huán)境境。3、從投資環(huán)境境表現(xiàn)的形態(tài)態(tài)來劃分可分分為硬投資環(huán)環(huán)境和軟投資資環(huán)境。硬投投資環(huán)境是指指那些具有物物質(zhì)形態(tài)的各各種影響投資資的因素的總總和，如交通通運輸、郵電電通訊、供水水、供電、供供氣、環(huán)保、社社會生活服務(wù)務(wù)設(shè)施等；軟軟投資環(huán)境是是指那些沒有有具體物質(zhì)形形態(tài)的各種影影響投資的因因素的總和，如如政策、法規(guī)規(guī)、投資雙方方的管理水平平等。硬投資資環(huán)境對國際際投資活動固固然重要，但但軟投資環(huán)境境也不可忽視視。4、從投資環(huán)境境的屬性劃分分，可分為自自然投資環(huán)境境和人為投資資環(huán)境。自然然投資環(huán)境主主要指自然地地理條件，如如有觀賞和游游玩價值的自自然山水、有有開采價值的的礦產(chǎn)資源等等；人為投資資環(huán)境主要指指生產(chǎn)性、生生活性及社會會性基礎(chǔ)設(shè)施施等。對東道道國來說，既既要重視對自自然投資環(huán)境境的利用，更更要重視人為為投資環(huán)境的的改善。本書下面按照軟軟環(huán)境和硬環(huán)環(huán)境的分類對對投資環(huán)境要要素進行詳細細闡述。硬環(huán)境是指房地地產(chǎn)項目所在在地及周邊區(qū)區(qū)域的自然地地理條件、基基礎(chǔ)設(shè)施和配配套設(shè)施（其其中包括市政政、辦公、商商業(yè)、娛樂、休休閑、餐飲等等），也就是是投資區(qū)域的的物質(zhì)條件。良良好的硬環(huán)境境是項目成功功的物質(zhì)條件件。相應(yīng)地，軟環(huán)境境就是該項目目運作的非物物質(zhì)條件，如如政治、經(jīng)濟濟、法律、文文化等外部要要素都屬于軟軟環(huán)境范疇。軟軟環(huán)境的好壞壞難以定量分分析，其方向向性、程度和和可控性比硬硬環(huán)境更難以以把握。（一）硬環(huán)境要要素從房地產(chǎn)市場來來看，硬環(huán)境境的改善能夠夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)需需求產(chǎn)生較大大的拉動作用用，促進客群群聚集，促進進市場活躍。而而所謂的硬環(huán)環(huán)境主要包括括以下幾個方方面：1、基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施，又稱稱基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（IInfrasstructture），是是來源于拉丁丁文infrra（下部、底底層）和sttructuure（結(jié)構(gòu)構(gòu)、建筑物）的的合成詞。其其最早是作為為工程術(shù)語來來使用的，主主要指建筑物物、構(gòu)筑物的的底層結(jié)構(gòu)或或“下部結(jié)構(gòu)構(gòu)”。隨著經(jīng)經(jīng)濟社會的發(fā)發(fā)展，20世世紀40年代代末，西方經(jīng)經(jīng)濟學(xué)家開始始把“基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施”一詞引引入經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)和社會再生生產(chǎn)的研究，用用“基礎(chǔ)設(shè)施施”來概括那那些為社會生生產(chǎn)提供一般般條件和服務(wù)務(wù)的部門與行行業(yè)，從而使使基礎(chǔ)設(shè)施一一詞由一個單單純的工程術(shù)術(shù)語演變?yōu)橐灰粋€重要的經(jīng)經(jīng)濟術(shù)語。隨著社會和經(jīng)濟濟的發(fā)展，基基礎(chǔ)設(shè)施在社社會和經(jīng)濟發(fā)發(fā)展中的作用用日益重要，因因此引起了國國內(nèi)外經(jīng)濟學(xué)學(xué)家的普遍重重視，用基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施來指稱稱在國民經(jīng)濟濟系統(tǒng)中為社社會生產(chǎn)和再再生產(chǎn)提供一一般條件的部部門與行業(yè)的的總體，已經(jīng)經(jīng)成為各國學(xué)學(xué)者和政府的的普遍做法。美美國《現(xiàn)代經(jīng)經(jīng)濟詞典》把把基礎(chǔ)設(shè)施定定義為：社會會的間接資本本，支撐一國國的經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)（即運輸、通通訊系統(tǒng)、電電力設(shè)備和其其他公共服務(wù)務(wù)設(shè)施），還還可以包括人人們受教育的的水平、社會會風(fēng)尚、生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)以及管管理經(jīng)驗等無無形資產(chǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施（uurbaninfraastruccture）已已經(jīng)成為城市市建設(shè)管理中中的一個重要要詞匯。一般般來說，城市市基礎(chǔ)設(shè)施可可以分成兩類類，一類是生生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，包括能能源、交通、郵郵電等設(shè)施；；另一類是社社會性基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，包括文文化、教育、衛(wèi)衛(wèi)生、商業(yè)服服務(wù)業(yè)等設(shè)施施。我國對城城市基礎(chǔ)設(shè)施施概念的引入入和研究始于于20世紀880年代。11983年，中中共中央、國國務(wù)院在《關(guān)關(guān)于北京城市市建設(shè)總體規(guī)規(guī)劃方案的批批復(fù)》中，第第一次以正式式的文件形式式肯定和應(yīng)用用了“城市基基礎(chǔ)設(shè)施”一一詞。19885年7月，中中國城市科學(xué)學(xué)研究會和中中國城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)經(jīng)濟研究所所聯(lián)合在北京京召開了城市市基礎(chǔ)設(shè)施學(xué)學(xué)術(shù)討論會，在在國內(nèi)首次界界定了城市基基礎(chǔ)設(shè)施一詞詞的含義：城城市基礎(chǔ)設(shè)施施是既為物質(zhì)質(zhì)生產(chǎn)又為人人民生活提供供一般條件的的公共設(shè)施，是是城市賴以存存在和發(fā)展的的基礎(chǔ)。從各國城市的發(fā)發(fā)展來看，雖雖然性質(zhì)和規(guī)規(guī)模有所不同同，但城市基基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)構(gòu)成大體相同同，一般來講講主要包括66大系統(tǒng)：（1）城市能源源系統(tǒng)主要包括城市電電力生產(chǎn)和供供應(yīng)系統(tǒng)，人人工煤氣的生生產(chǎn)及煤氣、天天然氣、石油油液化氣的供供應(yīng)系統(tǒng)，集集中供熱的熱熱源生產(chǎn)和熱熱力輸送系統(tǒng)統(tǒng)。城市能源源系統(tǒng)在城市市中的作用是是發(fā)生和組織織發(fā)生和組織織能源流循環(huán)環(huán)，現(xiàn)代化城城市能源系統(tǒng)統(tǒng)具有安全、經(jīng)經(jīng)濟、舒適等等特點。（2）城市水資資源和供水排排水系統(tǒng)主要包括水資源源的開發(fā)、利利用和管理系系統(tǒng)，自來水水的生產(chǎn)與供供應(yīng)系統(tǒng)，污污水、廢水和和雨水的接納納、輸送、凈凈化及排放系系統(tǒng)，中水供供應(yīng)系統(tǒng)等。其其功能是組織織水流及廢水水流循環(huán)。（3）城市交通通運輸系統(tǒng)主要包括城市道道路系統(tǒng)（各各級城市道路路、橋梁、停停車場、道路路照明等交通通工程設(shè)施，以以及城市對外外交通運輸集集散和銜接設(shè)設(shè)施，如航空空港、火車站站、長途客運運站、港口、碼碼頭等），交交通管制系統(tǒng)統(tǒng)（交通信號號燈、各種交交通標(biāo)志設(shè)施施等），客貨貨運輸系統(tǒng)（公公共電汽車、出出租汽車、地地鐵輕軌等軌軌道交通、輪輪渡、人力等等各種客運設(shè)設(shè)施，以及各各種城市貨物物運輸設(shè)施）。其其功能是建立立城市整體與與延伸的分支支構(gòu)架，組織織人流、車流流、物流等，現(xiàn)現(xiàn)代城市交通通系統(tǒng)應(yīng)充分分體現(xiàn)以人為為本的設(shè)計理理念。（4）城市郵電電通信系統(tǒng)主要包括郵政設(shè)設(shè)施系統(tǒng)（信信函、電報、各各級郵電局、郵郵政信箱等），電電信設(shè)施系統(tǒng)統(tǒng)（電話、傳傳真、移動通通訊服務(wù)設(shè)施施、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)及電信局等等）。其主要要的功能是在在城市系統(tǒng)中中組織信息流流循環(huán)。（5）城市生態(tài)態(tài)環(huán)境系統(tǒng)主要包括城市環(huán)環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)（垃垃圾糞便的收收集、清運、處處理，公共場場所的保潔，公公廁等環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施），城市市園林綠化系系統(tǒng)（公園、綠綠化帶、公共共綠地、苗圃圃等），城市市環(huán)境保護系系統(tǒng)。其功能能作用是美化化城市景觀和和凈化生態(tài)環(huán)環(huán)境。（6）城市防災(zāi)災(zāi)系統(tǒng)主要包括消防系系統(tǒng)、防洪系系統(tǒng)、抗震及及防地沉系統(tǒng)統(tǒng)、人防備戰(zhàn)戰(zhàn)系統(tǒng)等。其其功能是防護護自然災(zāi)害和和人為災(zāi)難。以上6大系統(tǒng)構(gòu)構(gòu)成了城市基基礎(chǔ)設(shè)施的整整體，它們相相對獨立，又又互相協(xié)調(diào)，從從而保證了城城市生產(chǎn)和生生活的順利進進行。完備的市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施是區(qū)域域房地產(chǎn)市場場健康發(fā)展的的基礎(chǔ)。市政基礎(chǔ)設(shè)施在在成熟區(qū)域很很少出現(xiàn)問題題，而對于快快速成長的中中小城市，和和大城市的邊邊緣地帶，問問題則比較復(fù)復(fù)雜且頻繁。例如在我國一些些中小城市，城城市長期以來來只在一個很很小的核心區(qū)區(qū)域生長，市市政基礎(chǔ)設(shè)施施只在這一中中心地區(qū)比較較完善。而近近年來隨著城城市化速度加加快，城市核核心區(qū)已經(jīng)不不能滿足其空空間要求，迫迫切需要開拓拓新的土地用用于城市建設(shè)設(shè)，但卻遇到到了市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條件嚴嚴重缺陷的瓶瓶頸。這對于于異地開發(fā)房房地產(chǎn)項目的的開發(fā)商是最最應(yīng)該謹慎對對待的問題，必必須事先調(diào)查查清楚，避免免已經(jīng)開始開開發(fā)才發(fā)現(xiàn)沒沒有熱力管線線、沒有煤氣氣。這樣的失失誤在目前是是非常常見的的。北京盡管市政建建設(shè)投資力度度大，建設(shè)時時間長，但由由于城市發(fā)展展速度過快，也也存在著基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施瓶頸問問題。目前北北京南城和遠遠郊地區(qū)發(fā)展展的最大阻力力就是市政配配套和交通設(shè)設(shè)施不到位。因因為周邊缺少少市政管線，一一些遠郊項目目無法接入自自來水；因為為與交通站點點距離太遠，一一些項目的業(yè)業(yè)主不得不乘乘坐無保障的的黑車??這這樣的例子不不勝枚舉。因此，分析房地地產(chǎn)投資環(huán)境境時，必須將將市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施作為一個個非常重要的的影響因素加加以考慮。2、生活配套生活配套主要指指項目周邊區(qū)區(qū)域的生活設(shè)設(shè)施，如商場場、飯店、娛娛樂場所、郵郵局、銀行、醫(yī)醫(yī)院、學(xué)校等等。生活配套套的完善與否否決定了該區(qū)區(qū)域生活氛圍圍的優(yōu)劣，對對項目定位和和開發(fā)策略有有較大影響。生活配套的水平平和數(shù)量，反反映了區(qū)域消消費群體的層層次和特點。在在一個生活配配套數(shù)量不足足、經(jīng)營規(guī)模模小、層次低低、缺少品牌牌店的區(qū)域，如如果要開發(fā)高高檔社區(qū)，難難度就比較大大，而且難度度大小與項目目規(guī)模成反比比，項目越小小，逆配套環(huán)環(huán)境水平操作作的難度越大大。因此，進行房地地產(chǎn)開發(fā)，必必須認真考察察周邊生活配配套，不僅是是要依據(jù)調(diào)查查結(jié)果調(diào)整自自己的物業(yè)配配比，同時也也要保證生活活配套的水平平和質(zhì)量與所所開發(fā)項目定定位保持一致致。3、商務(wù)設(shè)施商務(wù)環(huán)境的成熟熟度對房地產(chǎn)產(chǎn)需求的影響響是非常明顯顯的。一個繁繁榮的商務(wù)中中心，其內(nèi)部部和周邊的寫寫字樓市場、公公寓市場和商商鋪市場都有有較高的價格格和旺盛的需需求。這從CCBD、金融融街、中關(guān)村村等的房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展情情況就可以看看出。1993年經(jīng)國國務(wù)院批準的的《北京城市市總體規(guī)劃》中中，北京市政政府明確提出出，“在建國國門至朝陽門門、東二環(huán)路路至東三環(huán)路路之間，開辟辟具有金融、保保險、信息、咨咨詢、商業(yè)、文文化和商務(wù)辦辦公等多種服服務(wù)功能的商商務(wù)中心區(qū)”。同同年，北京市市城市規(guī)劃設(shè)設(shè)計院編制完完成了《北京京市商務(wù)中心心區(qū)規(guī)劃》對對上述范圍內(nèi)內(nèi)的面積、開開發(fā)構(gòu)成、高高度、容積率率等方面進行行了初步規(guī)劃劃。19997年，北京京市規(guī)劃局在在《北京市中中心地區(qū)控制制性詳細規(guī)劃劃》中，確定定了北京商務(wù)務(wù)中心區(qū)的范范圍為目前大大“西起東大大橋路，東至至西大望路，南南起通惠河，北北至朝陽路之之間的3.999平方公里里的區(qū)域”，其其核心就是以以國貿(mào)為中心心、建國門外外大街與東三三環(huán)路交匯形形成的“金十十字”地區(qū)。2001年，在在國際征集、國國際咨詢、國國際評審的基基礎(chǔ)上，編制制完成了《北北京商務(wù)中心心區(qū)總體規(guī)劃劃》，對區(qū)域域的功能布局局、空間形態(tài)態(tài)、綠化系統(tǒng)統(tǒng)及公共開放放空間、地下下空間利用等等方面進行了了科學(xué)規(guī)劃，確確定了北京CCBD規(guī)劃建建筑規(guī)模約11000萬平平方米，其中中寫字樓占550％，公寓寓占25％，其其它為商業(yè)、服服務(wù)、文化及及娛樂設(shè)施等等。為這些極其活躍躍的商務(wù)活動動提供支撐的的是完善的商商務(wù)服務(wù)設(shè)施施，CBD區(qū)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫寫字樓、公寓寓、酒店及商商務(wù)配套設(shè)施施項目40多多個，總建筑筑量超過2000萬平方米米。一流的商務(wù)環(huán)境境創(chuàng)造了巨大大的產(chǎn)業(yè)增長長動力。據(jù)22002年統(tǒng)統(tǒng)計，CBDD現(xiàn)有企業(yè)總總數(shù)為20775家，內(nèi)資資企業(yè)14660家，外資資企業(yè)6155家，占299.64%，外外國駐京代表表機構(gòu)5700家，其中外外資銀行保險險證券公司及及辦事機構(gòu)1150多家，中中外律師會計計師投資咨詢詢等中介服務(wù)務(wù)機構(gòu)1922家。從行業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，信信息、咨詢服服務(wù)業(yè)有4111家，零售售業(yè)214家家，食品、飲飲料、煙草和和家庭用品批批發(fā)業(yè)1077家，能源、材材料和機械電電子設(shè)備批發(fā)發(fā)業(yè)899家，其他他社會服務(wù)業(yè)業(yè)76家家，計算機應(yīng)應(yīng)用服務(wù)業(yè)772家，房地地產(chǎn)管理業(yè)555家等。優(yōu)秀的商務(wù)環(huán)境境和強勁的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長也促促進了房地產(chǎn)產(chǎn)市場的繁榮榮。國貿(mào)有著著北京市最高高的寫字樓租租金，CBDD內(nèi)大多數(shù)公公寓項目的均均價超過100000元//平方米，商商業(yè)地產(chǎn)也一一樣火爆。就就連朝陽東鄰鄰與CBD有有高速公路相相連的通州區(qū)區(qū)，住宅的價價格都因此大大幅上升，僅僅2001～～2003年年，通州住宅宅項目就普遍遍上升了5000～10000元/平方方米，甚至有有的樓盤出現(xiàn)現(xiàn)了與一期相相比翻倍的巨巨大漲幅，為為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商帶來了豐豐厚的利潤回回報。4、其他因素除了上述以外，還還有一些配套套設(shè)施或公共共設(shè)施會對房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境和市場環(huán)環(huán)境產(chǎn)生有利利或不利的影影響，也應(yīng)該該特別注意。諸如工廠、傳染染病醫(yī)院、發(fā)發(fā)電站、垃圾圾站等如果在在項目周邊，對對地塊開發(fā)有有不利的影響響。繁忙的的鐵路線也會會嚴重破壞社社區(qū)的生活環(huán)環(huán)境，影響產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的提提高。注意考察研究項項目附近的污污染和其他不不利的設(shè)施，將將更好地控制制風(fēng)險。（二）軟環(huán)境要要素軟環(huán)境要素相對對硬環(huán)境來說說，更加難以以把握。因為為它的形態(tài)更更具變化性，影影響的程度也也不容易估計計，分析的主主觀性更強。1、社會文化社會文化環(huán)境是是指一個地區(qū)區(qū)在社會與文文化等方面所所具有的基本本條件。它的的內(nèi)容比較廣廣泛，主要包包括民族語言言、文字、宗宗教信仰、風(fēng)風(fēng)俗習(xí)慣、文文化傳統(tǒng)、價價值觀念、道道德準則、教教育水平及人人口素質(zhì)等。在一些人的意識識或潛意識里里認為影響投投資的，只是是地區(qū)經(jīng)濟實實力、政策環(huán)環(huán)境以及現(xiàn)代代化設(shè)施等可可以量化的指指標(biāo)。這種認認識是有失偏偏頗的。深厚厚的文化底蘊蘊，也是一種種張力、吸引引力、感召力力和凝聚力，對對于優(yōu)化城市市經(jīng)濟環(huán)境、投投資環(huán)境、商商業(yè)環(huán)境、人人才環(huán)境有著著重要影響，是是無價的“無無形資產(chǎn)”。在在一個有著良良好社會文化化氛圍和傳統(tǒng)統(tǒng)的地區(qū)，房房地產(chǎn)開發(fā)的的順利程度和和風(fēng)險都有一一定程度的改改善。雖然社會文化環(huán)環(huán)境是一種軟軟環(huán)境，但仍仍會直接或間間接對開發(fā)企企業(yè)產(chǎn)生影響響，在某些方方面甚至可能能產(chǎn)生重大影影響。譬如，在在房地產(chǎn)投資資活動中，盡盡管漢語是最最廣泛使用的的語言，但完完全使用漢語語也是不現(xiàn)實實的。很多少少數(shù)民族聚居居的地區(qū)都有有一種當(dāng)?shù)卣Z語言，也有的的地區(qū)有兩種種或多種地方方語言。廣東東的通用語言言有漢語和粵粵語，福建則則有包括客家家話和閩南話話的大量方言言，新疆的當(dāng)當(dāng)?shù)卣Z言是維維吾爾語。語語言障礙的存存在，勢必要要增加翻譯環(huán)環(huán)節(jié)，給開發(fā)發(fā)活動帶來一一定的不便。特特別是，在不不同文化的語語言中，某些些詞匯的內(nèi)涵涵和外延存在在一定程度的的差異，易造造成不必要的的誤解。因此此，大多數(shù)開開發(fā)企業(yè)更樂樂于到使用自自己熟悉語言言的地區(qū)進行行投資。2、政治政治環(huán)境是指擬擬投資地區(qū)的的政治制度、政政局穩(wěn)定性、社社會安定性、信信譽度、政策策連續(xù)性以及及是否存在戰(zhàn)戰(zhàn)爭風(fēng)險等方方面的基本條條件。眾所周知，房地地產(chǎn)開發(fā)需要要涉及的環(huán)節(jié)節(jié)、接觸的層層面是一般產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資所無無法相比的。政政治環(huán)境的變變化，土地、房房產(chǎn)、物業(yè)等等法律法規(guī)的的變化，都將將對項目開發(fā)發(fā)產(chǎn)生影響，甚甚至是翻天覆覆地的影響。開發(fā)地區(qū)政治環(huán)環(huán)境如何，直直接關(guān)系到投投資開發(fā)的安安全性，是開開發(fā)企業(yè)首先先應(yīng)當(dāng)考慮的的因素之一。因因為開發(fā)企業(yè)業(yè)進行地域性性很強的房地地產(chǎn)開發(fā)投資資，首先要考考慮當(dāng)?shù)氐恼质欠穹€(wěn)定定、社會是否否安定、地區(qū)區(qū)信譽高低等等直接關(guān)系到到投資有無保保障的問題。只只有政治穩(wěn)定定、社會安定定、講求效益益、致力于和和平建設(shè)的地地區(qū)，才能確確保投資的安安全，并為經(jīng)經(jīng)營獲利創(chuàng)造造必要的前提提。反之，一一個政治腐敗敗，社會不安安的地區(qū)，則則不可能使投投資得到起碼碼的保障，也也難免使投資資者遭到政治治風(fēng)險帶來的的巨大損失。3、經(jīng)濟在影響房地產(chǎn)價價格變動的市市場因素中，經(jīng)經(jīng)濟周期變動動，或稱景氣氣的變動，是是最重要的因因素之一，它它對投資效率率和安全性的的影響極大。因因此對經(jīng)濟周周期與房地產(chǎn)產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)聯(lián)性是開發(fā)企企業(yè)不能忽略略的。經(jīng)濟濟周期的衰退退、危機、復(fù)復(fù)蘇和繁榮四四個階段，一一般說來，在在衰退時期，房房地產(chǎn)價格逐逐漸下跌，到到危機時，房房地產(chǎn)跌至最最低點，在經(jīng)經(jīng)濟復(fù)蘇開始始時，房地產(chǎn)產(chǎn)價格又逐步步上升，到繁繁榮時，房地地產(chǎn)價格上漲漲至最高點。經(jīng)濟周期的變化化，影響著房房地產(chǎn)市場的的供求關(guān)系和和房地產(chǎn)價格格的走勢，使使其也呈現(xiàn)出出周期性的變變化。通過對對經(jīng)濟周期變變化的研究，能能夠指導(dǎo)和提提高人們對房房地產(chǎn)市場行行情變化規(guī)律律的認識。經(jīng)濟周期，也稱稱為經(jīng)濟循環(huán)環(huán)和商業(yè)循環(huán)環(huán)，它是經(jīng)濟濟處于生產(chǎn)和和再生產(chǎn)過程程中經(jīng)濟擴張張與經(jīng)濟收縮縮的交替更迭迭、循環(huán)往復(fù)復(fù)。按照美國國民經(jīng)經(jīng)濟研究所的的定義，經(jīng)濟濟周期是在主主要按商業(yè)企企業(yè)來組織活活動的國家的的總體經(jīng)濟活活動中所看到到的一種波動動。一個周期期幾乎同時在在許多經(jīng)濟活活動中所發(fā)生生的擴張，隨隨著而來的普普遍的衰退、收收縮和與下一一個周期擴張張階段相連的的復(fù)蘇所組成成；這種變化化的順序反復(fù)復(fù)出現(xiàn)，但并并不是定時的的；經(jīng)濟周期期持續(xù)的時間間在一年以上上或十年十幾幾年；它們不不再分為具有有接近自己的的振幅的類似似特征的更短短周期。從不同的角度，經(jīng)經(jīng)濟學(xué)家們分分析了經(jīng)濟周周期產(chǎn)生的原原因。經(jīng)濟周期的外生生成因理論認認為，太陽黑黑子或星象；；戰(zhàn)爭、革命命和選舉；金金礦的發(fā)現(xiàn)、人人口增長率與與移民；新大大陸和資源的的發(fā)現(xiàn)；科學(xué)學(xué)上的突破和和技術(shù)創(chuàng)新等等等外生因素素是經(jīng)濟周期期的成因。而內(nèi)生經(jīng)濟周期期把引起經(jīng)濟濟周期的原因因歸結(jié)為經(jīng)濟濟制度內(nèi)部的的一些因素，這這些因素本身身要受經(jīng)濟的的影響，但又又反過來影響響經(jīng)濟，如貨貨幣供給、投投資、消費和和心理等因素素。就經(jīng)濟周期而言言，如果整體體經(jīng)濟持續(xù)向向好，對房地地產(chǎn)市場價格格的穩(wěn)定和回回升是有利的的，房地產(chǎn)行行業(yè)投資的風(fēng)風(fēng)險也相對較較低；但如果果經(jīng)濟處于經(jīng)經(jīng)濟周期的衰衰退和低谷階階段，房地產(chǎn)產(chǎn)作為一個重重要的固定資資產(chǎn)投資行業(yè)業(yè)，將受到較較大的抑制作作用，無論是是房地產(chǎn)市場場需求還是房房地產(chǎn)投資需需求，都難以以保證投資的的安全性和回回報率。經(jīng)濟環(huán)境的具體體內(nèi)容包括當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展展水平、生產(chǎn)產(chǎn)要素供應(yīng)和和吸引投資情情況等。其中中經(jīng)濟發(fā)展水水平是指當(dāng)?shù)氐谿DP及人人均GDP數(shù)數(shù)值及增長率率、當(dāng)?shù)剡M口口貿(mào)易、當(dāng)?shù)氐厥袌鲆?guī)模市市場潛力及開開放度、當(dāng)?shù)氐亟迥陙淼牡耐ㄘ浥蛎浐秃彤?dāng)?shù)氐南M費水平及結(jié)構(gòu)構(gòu)、配套金融融服務(wù)和信息息服務(wù)市場等等方面，生產(chǎn)產(chǎn)要素供應(yīng)是是指原材料供供應(yīng)及價格、勞勞動力供應(yīng)及及工資水平、土土地資源及價價格、資金供供應(yīng)及利率、外外匯管制方式式及匯率等方方面，吸引投投資情況是指指最近三年吸吸引投資金額額、增長率和和新增投資企企業(yè)情況。目前中國境內(nèi)較較權(quán)威和有指指導(dǎo)性借鑒性性的經(jīng)濟分析析成果主要有有統(tǒng)計局、國國務(wù)院發(fā)展研研究中心等政政府部門做出出的統(tǒng)計分析析以及各大科科研機構(gòu)的課課題研究等等等。4、法制市場經(jīng)濟在一定定意義上說是是法制經(jīng)濟。只只有加強法制制建設(shè)，才能能保護投資企企業(yè)在市場競競爭中的平等等、有序、有有效，才能保保護投資企業(yè)業(yè)的自主權(quán)和和利益。因此此，加強法制制建設(shè)，為投投資企業(yè)和開開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造造良好的法制制環(huán)境，能夠夠?qū)ΡＷC投資資安全和開發(fā)發(fā)過程的順利利進行起到促促進作用。然而，在中國，各各地的法制環(huán)環(huán)境，由于立立法和執(zhí)法等等方面的差異異，還存在很很大程度的不不完善性。這這在西部大開開發(fā)中可見一一斑。中央提出西部開開發(fā)的戰(zhàn)略決決策，對西部部來說，無疑疑是一種機遇遇，同時也是是一種挑戰(zhàn)。但但由于長期以以來各種因素素的影響，西西部還沒有形形成一個讓人人滿意的投資資環(huán)境，外資資和國內(nèi)東部部地區(qū)的資金金尚不能放心心地投入西部部。只有在嚴格執(zhí)行行法律、法規(guī)規(guī)和政策，西西部大開發(fā)才才能健康有序序進行。而良良好的法制環(huán)環(huán)境，需要政政府部門、司司法機關(guān)、社社會各界的法法律工作者的的共同培育與與維護。在這這一過程中，環(huán)環(huán)境的改善，具具有十分重要要的意義。良好的法律環(huán)境境，將改善當(dāng)當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)環(huán)境，幫助開開發(fā)企業(yè)和投投資方快速順順利地收回資資本，完成開開發(fā)。對于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)來說，法法制中對房地地產(chǎn)影響最大大的是土地政政策及房地產(chǎn)產(chǎn)法律法規(guī)，還還包括國家和和當(dāng)?shù)貙τ谝?guī)規(guī)劃建設(shè)條件件的規(guī)定，這這些政策的變變化常常導(dǎo)致致房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)方向開發(fā)重重點和盈利模模式的重大轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。一個重要例子就就是20022年北京市下下發(fā)的33號號文件。2002年6月月28日，北北京市下發(fā)了了《關(guān)于停止止經(jīng)營性項目目國有土地使使用權(quán)協(xié)議出出讓有關(guān)規(guī)定定的通知》（京京政辦發(fā)(22002)333號），對對已沿用多年年的協(xié)議出讓讓國有土地方方式叫停。按照通知要求，從20022年７月起，凡凡在北京市行行政區(qū)域范圍圍內(nèi)利用國有有土地進行商商業(yè)、旅游、娛娛樂、寫字樓樓及商品住宅宅等經(jīng)營性開開發(fā)的項目用用地，必須通通過招標(biāo)、拍拍賣或掛牌方方式進行公開開交易。通知規(guī)定，凡用用于經(jīng)營性開開發(fā)的項目用用地，按以下下規(guī)定辦理：：符合土地利用總總體規(guī)劃、城城市總體規(guī)劃劃和年度土地地供應(yīng)計劃的的新征土地，用用于經(jīng)營性開開發(fā)的，由市市或區(qū)、縣人人民政府統(tǒng)一一征地后，納納入市人民政政府土地儲備備，通過市土土地交易市場場公開交易。原劃撥土地使用用者需轉(zhuǎn)讓其其劃撥土地使使用權(quán)或改變變用地性質(zhì)用用于經(jīng)營性開開發(fā)的，須進進入市土地交交易市場公開開交易。凡進入市土地交交易市場公開開交易的土地地，由市土地地交易市場按按照規(guī)定程序序進行招標(biāo)、拍拍賣或掛牌交交易。經(jīng)營性項目用地地投資者需要要使用土地的的，須在市土土地交易市場場通過掛牌、招招標(biāo)或拍賣方方式獲得土地地使用權(quán)。但通知同時規(guī)定定，經(jīng)市政府府批準，綠化化隔離帶項目目、小城鎮(zhèn)建建設(shè)項目、危危舊房改造項項目，以及其其他重大建設(shè)設(shè)項目中的經(jīng)經(jīng)營性項目用用地，因和其其他非經(jīng)營性性項目確實不不可分割而不不能進入市土土地交易市場場公開交易的的，屬于規(guī)劃劃為高科技、工工業(yè)用途的經(jīng)經(jīng)營性項目用用地確需協(xié)議議出讓的，市市政府批準的的其他經(jīng)營性性項目用地，可可以采用協(xié)議議方式辦理土土地使用權(quán)出出讓手續(xù)。從后來的發(fā)發(fā)展情況看，這這一政策對22002年前前進行協(xié)議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土地影影響很大。因因為按照北京京市33號文文件，到20002年122月31日，所所有之前協(xié)議議出讓“圈到到的”土地，必必須完成立項項、規(guī)劃和土土地出讓合同同，否則政府府將收回；另另外文件規(guī)定定那些拿到的的土地如果兩兩年內(nèi)不開發(fā)發(fā)，政府也有有權(quán)收回。這這成為20003年北京市市開復(fù)工面積積創(chuàng)歷史之最最的重要原因因之一。該通知雖然限制制了協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓的土地交易易方式，但在在促進北京市市土地市場交交易透明化、公公開化方面，效效果并不明顯顯。但在后續(xù)續(xù)政策未出臺臺前，真正掛掛牌交易的土土地在整個北北京市的開發(fā)發(fā)面積中所占占比重仍然很很小，大量的的土地交易通通過合作開發(fā)發(fā)、公司收購購等形式隱蔽蔽進行，同時時通知規(guī)定的的不受限制地地區(qū)——城區(qū)區(qū)危改地區(qū)、綠綠化隔離帶地地區(qū)和重點建建設(shè)項目成了了房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的熱點，這這也成為20003～20004年房地地產(chǎn)市場的重重要特征。5、金融金融是房地產(chǎn)開開發(fā)投資前必必須重點考察察的因素。這是由房地產(chǎn)項項目投資的特特殊性和現(xiàn)實實性決定的。房地產(chǎn)投資與普普通項目投資資相比，一個個突出的差別別就是資金需需求量大，占占用時間長，因因此，對資金金和融資渠道道的依賴性更更強。目前，中國的房房地產(chǎn)企業(yè)大大多處于資金金不足狀態(tài)，負負債率很高，常常常達到700～80％甚甚至更高，償償債能力弱。受受種種條件的的限制，房地地產(chǎn)企業(yè)的融融資渠道非常常狹窄，更多多地還是依賴賴銀行貸款，從從開發(fā)貸款到到房屋按揭。據(jù)據(jù)統(tǒng)計資料顯顯示，開發(fā)企企業(yè)的自有資資金基本在項項目總投資額額的30％左左右，其余部部分基本來自自銀行，不論論直接還是間間接方式。因此，金融政策策和融資渠道道的變化強烈烈影響著房地地產(chǎn)開發(fā)活動動。這種影響，在22003年央央行頒布的1121號文件件以及后續(xù)的的相關(guān)執(zhí)行政政策得到充分分的展示?！?21號號文件”的核核心內(nèi)容是：：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)申請銀銀行貸款，其其自有資金（指指所有者權(quán)益益）應(yīng)不低于于開發(fā)項目總總投資的300％；商業(yè)銀銀行發(fā)放的房房地產(chǎn)貸款，嚴嚴禁跨地區(qū)使使用；商業(yè)銀銀行不得向房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)發(fā)放用于于繳交土地出出讓金的貸款款；對土地儲儲備機構(gòu)發(fā)放放的貸款為抵抵押貸款，貸貸款額度不得得超過所收購購?fù)恋卦u估價價值的70％％，貸款期限限最長不得超超過2年；承承建房地產(chǎn)建建設(shè)項目的建建筑施工企業(yè)業(yè)只能將獲得得的流動資金金貸款用于購購買施工所必必需的設(shè)備，嚴嚴格防止建筑筑施工企業(yè)使使用銀行貸款款墊資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目。在個人房貸方面面，通知規(guī)定定：商業(yè)銀行行只能對購買買主體結(jié)構(gòu)已已封頂住房的的個人發(fā)放個個人住房貸款款；借款人申申請個人商業(yè)業(yè)用房貸款的的抵借比不得得超過60％％，貸款期限限最長不得超超過10年，所所購商業(yè)用房房為竣工驗收收的房屋；購購買第二套以以上（含第二二套）住房的的，應(yīng)適當(dāng)提提高首付款比比例，并不再再執(zhí)行個人住住房貸款利率率，而按央行行公布的同期期檔次貸款利利率執(zhí)行。121號文文件不僅規(guī)定定了開發(fā)貸款款，還對與房房地產(chǎn)貸款有有關(guān)的所有方方面都作了規(guī)規(guī)定——包括括住房按揭、土土地儲備、施施工企業(yè)貸款款和公積金貸貸款。121號文件出出臺，是因為為日益增多的的房地產(chǎn)違規(guī)規(guī)貸款引起了了央行的密切切關(guān)注。來自建設(shè)部等部部委的調(diào)查表表明，目前，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)項目投入入資金中約220%至300%是銀行貸貸款，其中土土地出讓金、項項目啟動資金金都來自銀行行；建筑公司司往往要對項項目墊付約占占總投入的330%至400%的資金，這這部分資金也也多是向銀行行貸款，此外外，至少一半半的購房者申申請了個人住住房抵押貸款款。這幾項累累加，房地產(chǎn)產(chǎn)項目中611%的資金是是來源于銀行行。從銀行角角度說，目前前房地產(chǎn)貸款款已占全國商商業(yè)銀行貸款款總額的177%，銀行對對房地產(chǎn)貸款款的依賴程度度也已經(jīng)相當(dāng)當(dāng)高。121號文件正正是在控制銀銀行風(fēng)險、控控制房地產(chǎn)擴擴張、限制其其形成泡沫的的基礎(chǔ)上產(chǎn)生生的?？偟牡恼f來，1221文件對房房地產(chǎn)企業(yè)的的影響主要表表現(xiàn)在以下幾幾個方面：（1）、改變了了房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)原有的的資金運作模模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)原有的主要要依靠銀行貸貸款、建筑單單位墊款和消消費者按揭貸貸款資金運作作方式在1221文件發(fā)揮揮效力后將不不復(fù)存在。1121號文加加大了開發(fā)企企業(yè)前期的資資金壓力，這這構(gòu)成了未來來房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的更高的門門檻，將對資資金實力弱、資資金鏈條脆弱弱的中小開發(fā)發(fā)商起到隔離離和驅(qū)散的作作用，降低銀銀行的信貸風(fēng)風(fēng)險，同時促促進房地產(chǎn)市市場的基礎(chǔ)奩奩實和結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化。隨著121號文文件的執(zhí)行和和深化，土地地資源將向一一些專業(yè)化程程度高、公司司管理規(guī)范、土土地資源儲備備豐富、資金金實力雄厚的的大公司集中中，而身單力力薄的中小公公司將淡出房房地產(chǎn)開發(fā)市市場。（2）、抑制投投資型客戶的的購房需求。通過提高第二套套住房的首付付比例以及上上調(diào)高檔房和和第二套住房房的貸款利率率，將增加投投資客戶的資資金壓力，從從而限制其進進行住房的投投資型購買。這這一規(guī)定將極極大地影響著著北京市場上上中高檔樓盤盤的需求，因因為在這一產(chǎn)產(chǎn)品消費群體體內(nèi)投資型客客戶占的比重重最大。銀行行的個人房貸貸風(fēng)險將得到到控制，而房房地產(chǎn)的投資資用途卻受到到了限制。（3）、限制政政府和開發(fā)企企業(yè)的土地儲儲備。121號文件提提出，對土地地儲備機構(gòu)發(fā)發(fā)放的貸款為為抵押貸款，貸貸款額度不得得超過所收購購?fù)恋卦u估價價值的70％％，貸款期限限最長不得超超過2年。這這將限制地方方政府對土地地進行開發(fā)，從從而導(dǎo)致市場場供應(yīng)總量減減少。而規(guī)定定“商業(yè)銀行行不得向房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)放用于繳繳交土地出讓讓金的貸款”，這這會導(dǎo)致開發(fā)發(fā)商土地儲備備不足，影響響其進行連續(xù)續(xù)生產(chǎn)的能力力。金融力量，在目目前中國實際際環(huán)境中，對對房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)具有顛覆性性的影響，必必須在投資環(huán)環(huán)境分析中得得到應(yīng)有的重重視。三、房地產(chǎn)投資資環(huán)境的分析析方法投資環(huán)境分析評評估是開發(fā)企企業(yè)對外開發(fā)發(fā)活動中可行行性研究的重重要組成部分分。投資環(huán)境分析的的結(jié)論是開發(fā)發(fā)企業(yè)制定投投資戰(zhàn)略、選選擇開發(fā)地區(qū)區(qū)、確定開發(fā)發(fā)的物業(yè)形式式和選擇投資資方式的重要要依據(jù)。認真真做好市場調(diào)調(diào)查和投資環(huán)環(huán)境評估是房房地產(chǎn)開發(fā)項項目成功與否否的基礎(chǔ)。據(jù)民間機構(gòu)的一一項調(diào)查顯示示，凡是投資資前對目標(biāo)市市場的投資環(huán)環(huán)境和市場潛潛力作過深入入調(diào)查研究的的項目，大都都比較成功；；而那些對可可行性研究敷敷衍了事的項項目多以失敗敗而告終，這這方面的教訓(xùn)訓(xùn)的確不少。如某公司在中國國北方城市進進行開發(fā)，沒沒有考慮到當(dāng)當(dāng)?shù)貧鉁赜绊戫?，而將汽車車車位設(shè)于地地面，因為冬冬季汽車停在在戶外會導(dǎo)致致長時間無法法發(fā)動，從而而影響到物業(yè)業(yè)銷售，進而而導(dǎo)致投資回回收出現(xiàn)問題題，這就是事事先環(huán)境評估估不夠的不良良后果。投資環(huán)境的分析析評估是一項項復(fù)雜的、涉涉及面十分廣廣泛的工作。全全面評價一個個地區(qū)的投資資環(huán)境，不僅僅要考慮經(jīng)濟濟因素和經(jīng)營營條件，還要要認真研究政政治、法律、自自然資源等諸諸方面的因素素。一般來說，并非非每個企業(yè)都都擁有上述所所有領(lǐng)域的專專家，一切評評估工作都由由自己進行。這這就要求評估估者根據(jù)自身身的條件和被被評估地的情情況，選擇適適當(dāng)?shù)脑u估方方式，對投資資環(huán)境進行科科學(xué)客觀的評評價。投資環(huán)境的評估估方式主要有有專家實地論論證、問卷調(diào)調(diào)查評價和咨咨詢機構(gòu)評估估3種。（一）專家實地地論證為了解某地區(qū)的的投資環(huán)境，投投資者可以派派遣一個專家家組前往當(dāng)?shù)氐剡M行實地考考察和評價。在在幾天或幾周周的考察中，專專家組不僅要要進行廣泛的的調(diào)查，而且且還要同當(dāng)?shù)氐氐恼賳T員、有關(guān)專家家學(xué)者、企業(yè)業(yè)家、商人等等直接接觸和和會談，以盡盡可能收集到到第一手資料料。在考察結(jié)結(jié)束后，專家家組要提交調(diào)調(diào)查報告，對對被調(diào)查地區(qū)區(qū)的投資環(huán)境境進行較為詳詳盡的介紹和和評價。專家組對該地區(qū)區(qū)投資環(huán)境進進行實地考察察論證時，所所獲得的資料料、信息的來來源是影響評評價結(jié)論的一一個重要因素素。準確、完完整、全面的的信息是專家家組做出正確確評估結(jié)論的的基礎(chǔ)；反之之，錯誤、失失真、殘缺的的信息可能將將投資環(huán)境的的評價引入歧歧途。為了獲取準確、全全面的資料和和信息，專家家組應(yīng)該廣泛泛而直接地同同該地區(qū)各行行各業(yè)的人接接觸。這些人人員主要包括括：（1）該該地區(qū)有關(guān)機機構(gòu)和部門的的官員和工作作人員；（22）銀行等金金融企業(yè)；（33）當(dāng)?shù)仄髽I(yè)業(yè)家；（4）外外國企業(yè)家和和商人；（55）與本公司司有間接關(guān)系系的人員；（66）大學(xué)教授授及研究人員員；（7）新新聞機構(gòu)和報報刊；（8）顧顧客和潛在的的顧客。采用專家實地論論證方式評估估投資環(huán)境，可可以增加評價價者的感性認認識，獲得許許多從官方公公布的統(tǒng)計資資料中無法獲獲得的第一手手資料，有利利于對該地區(qū)區(qū)投資環(huán)境做做出比較客觀觀的評價。然而，專家家組要想在很很短的考察期期內(nèi)，對該地地區(qū)的政治、經(jīng)經(jīng)濟、社會、自自然條件等方方面做出詳盡盡、全面的評評價是很困難難的。而且，盡盡管要求專家家組在調(diào)查中中力求獲取第第一手資料，但但事實上，他他們同該地區(qū)區(qū)的政治、經(jīng)經(jīng)濟、社會實實際還是有相相當(dāng)?shù)木嚯x，所所得到的可能能是千篇一律律的介紹，這這些介紹以后后可能成為他他們調(diào)查報告告的主要內(nèi)容容。由此而可可能形成的不不切實際的調(diào)調(diào)查報告會令令許多投資者者做出不恰當(dāng)當(dāng)?shù)耐顿Y決策策，甚至蒙受受重大損失。（二）問卷調(diào)查查評價問卷調(diào)查評價就就是用函詢調(diào)調(diào)查方式，把把影響投資環(huán)環(huán)境的因素及及其重要程度度編寫成幾個個意見征詢表表，寄給有關(guān)關(guān)的投資者、政政府官員和專專家，并要求求用書面回答答并寄回，然然后用統(tǒng)計方方法來歸納、整整理調(diào)查結(jié)果果，最后得出出對投資環(huán)境境的評價。采用問卷調(diào)查方方式評價投資資環(huán)境，一般般要包括兩方方面的內(nèi)容：：一是對各個個投資環(huán)境因因素的重要性性進行評估；；另一是評價價各個投資環(huán)環(huán)境因素的現(xiàn)現(xiàn)狀。由于投投資者對各因因素的重視程程度各不相同同，這就要求求在評價投資資環(huán)境時，應(yīng)應(yīng)區(qū)別各因素素的重要程度度，并在問卷卷調(diào)查表中予予以反映。征詢調(diào)查表是進進行問卷調(diào)查查的重要工具具。調(diào)查表的的制定要求簡簡單明了，重重點突出，用用詞準確，問問題的數(shù)量也也要適當(dāng)。同同時，為了使使評價者全面面了解情況，調(diào)調(diào)查表一般都都有前言，用用以簡要說明明調(diào)查的目的的和任務(wù)，以以及評價者的的回答在投資資環(huán)境最終評評價中的作用用。選擇適當(dāng)?shù)脑u價價者則是問卷卷調(diào)查評價成成敗的關(guān)鍵。一一般來說，評評價者的選擇擇應(yīng)具備廣泛泛的代表性。至至少應(yīng)包括以以下3方面的的人員：一是是該地區(qū)有關(guān)關(guān)部門的官員員和工作人員員；二是有代代表性的投資資者；三是有有關(guān)政治、經(jīng)經(jīng)濟和法律等等方面專家學(xué)學(xué)者。最后，還應(yīng)對調(diào)調(diào)查結(jié)果進行行統(tǒng)計歸納和和處理。其主主要任務(wù)是就就調(diào)查結(jié)果的的傾向性和一一致性做出分分析。其中所所謂傾向性是是指大多數(shù)評評價者的意見見是什么，或或者說評價者者的主要傾向向是什么，這這也就是統(tǒng)計計上所說的集集中趨勢。而而所謂評價者者意見的一致致性則是指評評價者的意見見是否集中，集集中到什么程程度；這種評評價者意見的的離散程度，也也就是統(tǒng)計上上所說的離散散趨勢。（三）咨詢機構(gòu)構(gòu)評估投資環(huán)境評估也也可以委托專專門的咨詢機機構(gòu)進行。咨咨詢機構(gòu)接受受委托，以專專門的知識和和經(jīng)驗，通過過調(diào)查研究取取得信息，用用現(xiàn)代科學(xué)的的咨詢方法，對對該地區(qū)的投投資環(huán)境進行行評價，為委委托者進行投投資決策，或或制定改善投投資環(huán)境的措措施提供依據(jù)據(jù)。同其他研究工作作一樣，咨詢詢機構(gòu)的工作作也有一定的的程序。它大大體可分為33個階段：1．評估前的洽洽談這一階段從委托托者提出要求求開始直至簽簽訂咨詢委托托合同。該階階段的實施程程序主要有：：（1）咨詢詢機構(gòu)與委托托者談判，明明確了解委托托者的意圖和和目標(biāo)；（22）在咨詢機機構(gòu)內(nèi)組織課課題組，選派派知識淵博、經(jīng)經(jīng)驗豐富的通通才擔(dān)任課題題組長；（33）課題組收收集信息并做做事前調(diào)查，根根據(jù)掌握的信信息，制定出出評估工作計計劃書；（44）與委托者者確定工作計計劃書，正式式簽訂咨詢委委托合同。2．評估階段在這一階段，課課題組要根據(jù)據(jù)合同的要求求，進行廣泛泛調(diào)查，收集集投資環(huán)境所所涉及的各方方面信息，必必要時還應(yīng)做做實地考察。在在占有大量資資料的基礎(chǔ)上上，課題組運運用各種分析析方法對投資資環(huán)境做出分分析和評價。3．評估報告評估報告是咨詢詢機構(gòu)進行投投資環(huán)境評估估的最終成果果。對它的要要求，一般來來說既要系統(tǒng)統(tǒng)全面，又要要簡明扼要，以以便于委托者者做出投資與與否的決策，或或便于委托者者進一步完善善投資環(huán)境。（四）冷熱對比比法這是1968年年美國學(xué)者伊伊西阿·利特特法克和彼得得·班廷兩人人提出的投資資環(huán)境評估方方法。他們們歸納出一個個地區(qū)投資環(huán)環(huán)境“冷熱”（即即優(yōu)劣）的七七大因素，并并從投資者的的角度出發(fā)，對對一些地區(qū)的的投資環(huán)境進進行了評價。這這些因素包括括：1、政治穩(wěn)定性性。有一個由社會各各階層代表所所組成的、為為廣大人民群群眾所擁護的的政府。該政政府能夠鼓勵勵和促進企業(yè)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造造出良好的適適宜企業(yè)長期期經(jīng)營的環(huán)境境。當(dāng)一個地地區(qū)的政治穩(wěn)穩(wěn)定性高時，這這一因素被稱稱為“熱”因因素。2、市場機會。有廣大的顧客，對對開發(fā)商提供供的產(chǎn)品和服服務(wù)有尚未滿滿足的需求，且且具有較大的的購買力。當(dāng)當(dāng)市場機會大大時，它就被被稱為“熱”因因素。3、經(jīng)濟發(fā)展與與成就。一個地區(qū)所處的的經(jīng)濟發(fā)展階階段、增長率率、經(jīng)濟效率率及穩(wěn)定性等等，是投資環(huán)環(huán)境分析的重重要方面之一一。4、文化一元化化。一個地區(qū)內(nèi)各階階層人民的相相互關(guān)系以及及風(fēng)俗習(xí)慣、價價值觀念、宗宗教信仰等方方面的差異程程度，都要受受到他們的傳傳統(tǒng)文化的影影響。當(dāng)文化化一元化的程程度高時，那那它就是一個個“熱”因素素。5、法令阻礙。一個地區(qū)的法規(guī)規(guī)繁復(fù)，法律律制度不健全全，并有意或或無意地限制制和束縛現(xiàn)有有企業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營，這將將會影響今后后的投資環(huán)境境。若法令阻阻礙大，這就就是一個“冷冷”因素。6、實質(zhì)阻阻礙。一個地區(qū)的自然然條件，如地地形、地理位位置、氣候、降降雨量、風(fēng)力力等，往往會會對企業(yè)的有有效經(jīng)營產(chǎn)生生阻礙。如果果實質(zhì)阻礙高高，就是一個個“冷”因素素。7、地地理文化差異異。與開發(fā)企業(yè)總部部所在地距離離遙遠，文化化迥異，社會會觀念、風(fēng)俗俗習(xí)慣和語言言上存在著差差異等，都會會對相互之間間的溝通和聯(lián)聯(lián)系產(chǎn)生不利利影響。如果果地理文化差差距大，就是是一個“冷”因因素。表1冷熱對比比例表地名政治穩(wěn)定性市場機會經(jīng)濟發(fā)展成就文化一元化法令阻礙實質(zhì)阻礙地理文化差距A熱大大大中小中小冷B熱大中中大小小小冷C熱大大大大中小中冷D熱大大大大大中大冷E熱小中中中小中大冷F熱小中中中中大大冷G熱小中小中大大大冷H熱小中中小中大大冷I熱中中小中大大大冷J熱小小小中大大大冷總之，當(dāng)政治穩(wěn)穩(wěn)定、市場機機會大、經(jīng)濟濟發(fā)展快、文文化統(tǒng)一、法法規(guī)限制小、實實質(zhì)阻礙小、地地理文化差距距小時，就是是有利于投資資的“熱”因因素，具備這這些條件的地地區(qū)為“熱地地區(qū)”；反之之即為“冷地地區(qū)”。一個個地區(qū)的投資資環(huán)境越好，開開發(fā)企業(yè)在該該國的投資參參與成分就越越大；相反，若若一個地區(qū)的的投資環(huán)境越越差，則開發(fā)發(fā)企業(yè)參與該該地區(qū)投資的的成分就越小小。當(dāng)然，上述7個個因素又可分分為若干個子子因素，可以以對這些子因因素作進一步步的“熱冷”分分析。“冷熱”對比法法是最早的一一種投資環(huán)境境評估方法。雖雖然在因素的的選擇及其評評判上有些籠籠統(tǒng)和粗糙，但但它卻為投資資環(huán)境評估提提供了可資利利用的框架，為為后來投資環(huán)環(huán)境評估方法法的形成和完完善奠定了基基礎(chǔ)。同時，“冷冷熱”對比分分析的結(jié)論也也是投資者制制定投資戰(zhàn)略略、選擇投資資區(qū)位的重要要依據(jù)。（五）多因素評評估法在1987年召召開的“中國國投資環(huán)境比比較研究”研研討會上，香香港中文大學(xué)學(xué)閔建蜀教授授在羅氏等級級尺度法的基基礎(chǔ)上，提出出了一種多因因素評估方法法。他將投資環(huán)境因因素分為111類，即：政政治環(huán)境、經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境、財財務(wù)環(huán)境、市市場環(huán)境、基基礎(chǔ)設(shè)施、技技術(shù)條件、輔輔助工業(yè)、法法律制度、行行政機構(gòu)效率率、文化環(huán)境境、競爭環(huán)境境。每一類因因素又由一系系列子因素構(gòu)構(gòu)成，如政治治環(huán)境包括政政治穩(wěn)定性、國國有化的可能能性、當(dāng)?shù)卣耐赓Y政政策等（見表表）。在具體評估該地地區(qū)投資環(huán)境境時，首先對對各類因素的的子因素作出出綜合評價；；然后據(jù)此對對該類因素作作出優(yōu)、良、中中、可、差的的判斷；最后后，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上計算該國國投資環(huán)境的的總分數(shù)。其其計算公式如如下：式中：G為投資資環(huán)境總分數(shù)數(shù)；Wi為第第i類因素的的權(quán)重；Aii、Bi、CCi、Di、EEi分別為第第i類因素被被評為優(yōu)、良良、中、可、差差的百分比。投資環(huán)境總分數(shù)數(shù)的取值在111～55之之間，愈接近近55，則說說明投資環(huán)境境愈佳；反之之，愈接近111，則說明明投資環(huán)境愈愈差。表閔氏多因素素評估法影響因素子因素1.政治環(huán)境①政治穩(wěn)定性；；②國有化可能性性；③當(dāng)?shù)卣耐馔赓Y政策2.經(jīng)濟環(huán)境①經(jīng)濟增長；②②物價水平3.財務(wù)環(huán)境①資本和利潤匯匯出；②匯率；③集資和借款的的可能性4.市場環(huán)境①市場規(guī)模；②②分銷網(wǎng)點；；③營銷輔助機構(gòu)構(gòu)；④地理位置5.基礎(chǔ)設(shè)施①國際通信設(shè)備備；②交通與運輸；；③外部經(jīng)濟6.技術(shù)條件①科技水平；②②合適的勞動動力；③專業(yè)人才的供供應(yīng)7.輔助工業(yè)①輔助工業(yè)的發(fā)發(fā)展水平；②輔助工業(yè)的的配套情況8.法律制度①各項法律是否否健全；②法律是否得到到很好的執(zhí)行行9.行政機構(gòu)改改革①機構(gòu)的設(shè)置；；②辦事效率；③工作人員的素素質(zhì)10.文化環(huán)境境①當(dāng)?shù)厣?/p>