第9頁(yè)共9頁(yè)2023年?房地產(chǎn)銷售?策劃書二?前言一、?___樓市?分析個(gè)性?化、形象化?競(jìng)爭(zhēng)日益激?烈，將成為?___市地?產(chǎn)發(fā)展的潮?流。物業(yè)項(xiàng)?目要取得優(yōu)?異的銷售業(yè)?績(jī)，就必須?把握時(shí)機(jī)，?盡竭利用自?身的個(gè)性資?本和雄渾的?勢(shì)力，把自?身打造成極?富個(gè)性和口?碑，擁有良?好公眾形象?的樓盤。?二、項(xiàng)目物?業(yè)概述(略?)三、項(xiàng)?目物業(yè)的優(yōu)?勢(shì)與不足?優(yōu)勢(shì)：1?、位置優(yōu)越?，交通便捷?位置優(yōu)越?：處于北城?區(qū)的成熟社?區(qū)之中心;?徒步___?分鐘即可到?達(dá)酒店、食?府、劇院、?商場(chǎng)、超市?等社區(qū)設(shè)施?一應(yīng)俱全。?交通便捷?：公共交通?比較便捷，?有三趟公交?線路途徑本?案2、區(qū)?內(nèi)康體、娛?樂、休閑設(shè)?施一應(yīng)俱全?室外設(shè)施?：活動(dòng)廣場(chǎng)?、小區(qū)幼兒?園、醫(yī)院、?購(gòu)物廣場(chǎng)、?籃球場(chǎng)室?內(nèi)設(shè)施：桑?拿浴室、健?身室、乒乓?球室、桌球?室、卡拉O?K酒廊3?、小戶型?2房2廳、?3房2廳，?面積68.?79——_?__平方米?之間的小戶?型，以及提?供菜單式裝?修，對(duì)于事?業(yè)有成、家?庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單?、時(shí)尚、享?受的目標(biāo)購(gòu)?房群極具吸?引力。不?足：1、?環(huán)境建設(shè)缺?乏吸引性景?觀環(huán)境建?設(shè)缺乏吸引?性景觀，不?利于引發(fā)目?標(biāo)購(gòu)房群興?趣;不利于?提升HS花?園在公眾中?的知名度、?美譽(yù)度和造?成記憶;同?時(shí)也不利于?滿足區(qū)內(nèi)居?民的榮譽(yù)感?。(現(xiàn)代住?宅不僅要滿?足居住的需?要，還要滿?足居住者特?殊的心理需?求)2、?物業(yè)管理缺?乏特色服務(wù)?物業(yè)管理?方面未能根?據(jù)目標(biāo)購(gòu)房?群的職業(yè)特?點(diǎn)和實(shí)際需?求(事業(yè)有?成、時(shí)尚、?享受)開展?特色服務(wù)，?使HS花園?在服務(wù)方面?缺乏了應(yīng)有?的個(gè)性和吸?引力。四?、目標(biāo)購(gòu)房?群1、年?齡在35—?—___歲?之間經(jīng)濟(jì)富?裕有投資意?識(shí)或有習(xí)慣?在北城生活?的中老年人?家庭構(gòu)成?：1—__?_口、中老?年夫妻或帶?一小孩、單?身中老年?2、年齡在?28——_?__歲之間?事業(yè)蒸蒸日?上月收入在?___元以?上時(shí)尚、享?受在北城工?作的管理者?或小私營(yíng)業(yè)?主家庭構(gòu)?成：1—_?__口、中?青年夫妻或?帶一小孩、?單身中青年?五、項(xiàng)目?物業(yè)營(yíng)銷阻?礙及對(duì)策?阻礙：1?、HS花園?內(nèi)朝向差、?無(wú)景、背陰?的單位難于?銷售。2?、區(qū)內(nèi)商鋪?經(jīng)營(yíng)狀況不?景氣，銷售?業(yè)績(jī)不佳。?對(duì)策：?1、把區(qū)內(nèi)?朝向差、背?陰、無(wú)景的?單位作為特?別單位重新?命名炒作，?作為特價(jià)單?位適時(shí)限量?發(fā)售。通過?廣告炒作、?整體形象和?價(jià)格之間的?落差以及增?值贈(zèng)送來(lái)促?進(jìn)銷售。?2、商鋪經(jīng)?營(yíng)不景氣，?銷售業(yè)績(jī)不?佳，究其原?因有二。?一是區(qū)內(nèi)人?氣不旺，二?是HS花園?離大型購(gòu)物?中心太近。?故對(duì)策有?二：一、?引爆住宅銷?售，帶旺區(qū)?內(nèi)人氣，促?進(jìn)商鋪的經(jīng)?營(yíng)和銷售;?二、根據(jù)?區(qū)內(nèi)居民的?職業(yè)特點(diǎn)、?年齡結(jié)構(gòu)、?心理特征、?追求喜好和?實(shí)際需求開?展特色經(jīng)營(yíng)?。例如：高?品味的酒廊?、咖啡廳等?。六、形?象定位根?據(jù)物業(yè)項(xiàng)目?的自身特點(diǎn)?和目標(biāo)購(gòu)房?群特殊的身?份、社會(huì)地?位和所處的?人生階段，?我們把物業(yè)?項(xiàng)目定位為?：凸顯人生?至高境界，?___人生?超凡享受的?非常住宅。?主體廣告?語(yǔ)：輝煌?人生，超凡?享受——?HS花園提?供的(給您?的)不止是?稱心滿意的?住宅……?輝煌人生?HS花園的?目標(biāo)購(gòu)房群?大部分是事?業(yè)有成的中?青年老板和?管理階層，?或者是有固?定資產(chǎn)投資?的中老年。?因此，他們?的人生是與?眾不同的，?是輝煌的。?超凡享受?：享受入?住方便享?受交通便捷?享受特別?服務(wù)享受?都市繁華?享受榮譽(yù)?七、兩點(diǎn)整?體建議1?、建HS廣?場(chǎng)和寓意噴?泉針對(duì)H?S花園缺乏?吸引性景觀?一點(diǎn)，建議?在二期工程?中建HS廣?場(chǎng)和寓意噴?泉。為北城?區(qū)增一別致?夜景，給項(xiàng)?目周邊居民?添一處夜來(lái)?休閑、散步?散心的好去?處。試想?：當(dāng)夜幕降?臨的時(shí)候，?沿一路走來(lái)?。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看?到HS廣場(chǎng)?上燈火一閃?一閃的跳動(dòng)?著“輝煌人?生，超凡享?受”的字幕?。近處聽著?“嘩嘩嘩”?的水聲。走?進(jìn)廣場(chǎng)，或?立于水邊，?或坐于石墩?，感受都市?的繁華，呼?吸夜的氣息?，怡心怡情?，豈不妙哉?。如此一?來(lái)，一方面?能夠增加H?S花園的吸?引性，提高?HS花園在?公眾中的知?名度、美譽(yù)?度、和記憶?度;另一方?面也有利于?贏得目標(biāo)購(gòu)?房群的認(rèn)同?，滿足區(qū)內(nèi)?居民的榮譽(yù)?感。2、?物業(yè)管理方?面提供特色?家政服務(wù)?HS花園的?目標(biāo)購(gòu)房群?大部分是事?業(yè)有成的中?青年，他們?通常沒有太?多時(shí)間料理?家務(wù)、清掃?居所、照看?孩子。故H?S花園在物?業(yè)管理方面?可以根據(jù)居?民的實(shí)際需?要提供__?_送早、午?、晚餐、定?期清掃住宅?、有償清洗?衣物、鐘點(diǎn)?家教等特色?家政服務(wù)。?一方面切實(shí)?解決住戶的?實(shí)際問題，?另一方面有?利于增強(qiáng)H?S花園對(duì)目?標(biāo)購(gòu)房群的?吸引力。?八、廣告宣?傳HS花?園的廣告宣?傳要達(dá)到以?下三個(gè)目的?：1、盡?竭傳達(dá)HS?花園的優(yōu)勢(shì)?與賣點(diǎn);?2、盡快樹?立起HS花?園“輝煌人?生，超凡享?受”的物業(yè)?形象;3?、直接促進(jìn)?HS花園的?銷售?；?于以上三個(gè)?目的和__?_房地產(chǎn)市?場(chǎng)一直以來(lái)?的廣告情況?。我們建議?把錦繡花園?的廣告宣傳?分為兩個(gè)階?段，即廣告?切入期和廣?告發(fā)展期。?在廣告切?入期主要通?過報(bào)紙軟文?章和報(bào)紙硬?廣告形式盡?竭傳達(dá)HS?花園的優(yōu)勢(shì)?與賣點(diǎn);?在廣告發(fā)展?期，一方面?利用密集的?報(bào)紙、電視?、電臺(tái)等媒?體廣告、車?身、路牌、?建筑物、燈?柱等戶外廣?告以及開展?各種公共活?動(dòng)打造HS?花園“輝煌?人生，超凡?享受”的形?象;另一方?面利用各種?促銷活動(dòng)和?現(xiàn)場(chǎng)POP?直接促進(jìn)樓?盤的銷售。?廣告切入?期(1——?___個(gè)月?)1、報(bào)?紙軟文章?主題1：輝?煌人生，超?凡享受—?—記“我”?___選擇?HS花園?主題2：事?業(yè)生活輕松?把握——?記HS花園?特別的家政?服務(wù)2、?系列報(bào)紙硬?廣告主題?1：輝煌人?生，超凡享?受——這?里離購(gòu)物休?閑廣場(chǎng)只有?___分鐘?主題2：?輝煌人生，?超凡享受?——家里面?的娛樂休閑?主題3：?輝煌人生，?超凡享受?——HS廣?場(chǎng)就是我們?家的后花園?3、網(wǎng)絡(luò)?宣傳同樣突?出相應(yīng)的主?題，進(jìn)行豐?富多彩的小?型的對(duì)項(xiàng)目?的討論和發(fā)?表文章，為?硬廣告的投?放提供素材?，同時(shí)可以?嘗試對(duì)廣告?的訴求賣點(diǎn)?的市場(chǎng)考察?，為廣告的?投放降低風(fēng)?險(xiǎn)，同時(shí)保?證廣告的宣?傳效果。?廣告發(fā)展期?(3——_?__個(gè)月)?1、報(bào)紙?從各個(gè)側(cè)?面打造錦繡?花園“輝煌?人生，超凡?享受”的品?牌形象。?2、電視?配合促銷活?動(dòng)和對(duì)開發(fā)?公司的專訪?等形式對(duì)項(xiàng)?目從工程設(shè)?計(jì)、工程質(zhì)?量、開發(fā)商?實(shí)力、開發(fā)?理念和項(xiàng)目?的優(yōu)勢(shì)方面?進(jìn)行正面宣?傳，建立項(xiàng)?目及開發(fā)商?的良好口碑?。3、電?臺(tái)通過電?臺(tái)配合搜房?網(wǎng)的購(gòu)房者?俱樂部活動(dòng)?和配合項(xiàng)目?的形象，給?目標(biāo)受眾以?聲音和感官?的信息傳達(dá)?。4、單?張通過商?業(yè)信函投遞?、售樓處發(fā)?送、報(bào)刊雜?志夾送、活?動(dòng)資料派送?形式使單張?廣告進(jìn)入每?一個(gè)意向客?戶手中，從?而擴(kuò)大項(xiàng)目?自身的影響?范圍。5?、戶外廣告?①在項(xiàng)目?周邊沿線各?人行天橋及?繁華路段作?燈柱、路牌?、建筑物廣?告;②在?北城中心作?巨幅建筑物?或路牌廣告?;③在北?城生意火爆?的大酒店對(duì)?面樹巨幅廣?告牌;6?、車身廣告?項(xiàng)目——?繁華地段項(xiàng)?目——購(gòu)物?中心項(xiàng)目—?—火車站?7、公共活?動(dòng)舉辦各?種公共活動(dòng)?，樹立HS?花園美好形?象，迅速提?升HS花園?的知名度、?美譽(yù)度和記?憶度。①?HS廣場(chǎng)落?成剪彩儀式?邀請(qǐng)北城?區(qū)各界知名?人士及HS?花園新老業(yè)?主榮譽(yù)出席?(有文藝表?演及娛樂節(jié)?目等)②?寓義噴泉征?名及題名活?動(dòng)以各種?方式(信函?、熱線、現(xiàn)?場(chǎng)、郵件等?)大張旗鼓?向社會(huì)各界?征集HS廣?場(chǎng)寓義噴泉?的名稱。之?后，在一個(gè)?令人矚目的?日子里，開?展現(xiàn)場(chǎng)題名?活動(dòng)。在題?名現(xiàn)場(chǎng)向熱?心參與并支?持征名活動(dòng)?的群眾致以?感謝并獎(jiǎng)勵(lì)?(根據(jù)所提?供的名稱與?所題名稱的?接近程度進(jìn)?行獎(jiǎng)勵(lì))。?③HS花?園“文化活?動(dòng)月”活動(dòng)?一方面豐?富項(xiàng)目周邊?居民的文化?活動(dòng)，有益?于地方文化?事業(yè)，易博?得社會(huì)各界?的支持，造?成極大的社?會(huì)效應(yīng)，博?得民眾的好?感，有利于?迅速樹立H?S花園美好?的公眾形象?;另一方面?吸引新聞媒?體的注意，?為新聞報(bào)道?提供很好的?素材，有利?于大范圍內(nèi)?提高HS花?園的知名度?，造成持續(xù)?記憶。1?)向北城區(qū)?各界人士贈(zèng)?送或優(yōu)惠提?供當(dāng)月影院?大片入場(chǎng)券?;2)于?各節(jié)假日及?工休日在H?S廣場(chǎng)舉辦?各種歌舞表?演、文化活?動(dòng)等;3?)在北城區(qū)?范圍內(nèi)開展?HS花園“?文化活動(dòng)月?”萬(wàn)人簽名?活動(dòng)。8?、網(wǎng)絡(luò)通?過___搜?進(jìn)行全面宣?傳，配合網(wǎng)?絡(luò)炒作和_?__市購(gòu)房?者俱樂部的?會(huì)員看房活?動(dòng)，消化一?部分產(chǎn)品。?①___?市購(gòu)房者俱?樂部“假日?看房班車”?活動(dòng);(目?前有效會(huì)員?近千名，并?且數(shù)字還在?以每周__?_人的速度?增加，消費(fèi)?能力不可低?估。)②?項(xiàng)目網(wǎng)站或?是網(wǎng)頁(yè)的制?作(建立廉?價(jià)互動(dòng)的溝?通平臺(tái));?③網(wǎng)站論?壇同時(shí)進(jìn)行?討論，使開?發(fā)商和未來(lái)?業(yè)主進(jìn)行全?面溝通，以?便于了解客?戶的基本情?況，更好的?拉動(dòng)銷售。?9、DM?直投雜志?___市房?地產(chǎn)信息雜?志的定向投?遞，通過強(qiáng)?大的派發(fā)網(wǎng)?絡(luò)進(jìn)行宣傳?，雜志本身?的信息量大?保存時(shí)間長(zhǎng)?和到達(dá)率高?的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)?的淋漓盡致?。九、費(fèi)?用預(yù)算(略?)十、專?業(yè)精神和職?業(yè)水準(zhǔn)將為?您帶來(lái)不一?樣的效果?由于我們是?聯(lián)合和__?_市的各強(qiáng)?勢(shì)媒體，同?媒體同時(shí)由?于政府的支?持我們的費(fèi)?用會(huì)成為效?果明顯之外?的另一個(gè)吸?引人的地方?。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)?、資源共享?、促成立體?報(bào)道的輿論?合力網(wǎng)絡(luò)、?報(bào)紙、電臺(tái)?和電視臺(tái)聯(lián)?動(dòng)合作__?_，互相提?供新聞線索?，聯(lián)合采訪?，充分利用?雙方的新聞?資源，充分?發(fā)揮各自媒?體的傳播優(yōu)?勢(shì)，以達(dá)到?宣傳效果;?共同策劃新?節(jié)目、新欄?目。網(wǎng)絡(luò)、?報(bào)紙、電臺(tái)?和電視臺(tái)的?結(jié)合有利于?雙方爭(zhēng)取更?多的潛在受?眾。所謂潛?在受眾是指?目前尚無(wú)受?傳行為而在?一定時(shí)間內(nèi)?可能創(chuàng)造受?傳條件成為?受眾的人。?幾個(gè)媒體?的潛在受眾?雖不盡相同?，但若結(jié)合?起來(lái)，其潛?在受眾將是?十分巨大的?。將潛在受?眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)?在受眾，既?是傳媒提高?傳媒效果的?需要，也是?傳媒拓展市?場(chǎng)，提高社?會(huì)效益和經(jīng)?濟(jì)效益的需?要。網(wǎng)絡(luò)、?報(bào)紙、電臺(tái)?和電視臺(tái)充?分利用各自?的傳播優(yōu)勢(shì)?，進(jìn)行立體?報(bào)道，達(dá)到?輿論合力，?這是媒體整?合的主要目?標(biāo)。在網(wǎng)絡(luò)?、報(bào)紙、電?臺(tái)和電視臺(tái)?的整合過程?中，網(wǎng)絡(luò)、?電視將通過?栩栩如生的?動(dòng)感畫面和?快捷性的長(zhǎng)?處，使觀眾?盡快得到初?步的，鮮明?的，直觀的?感性認(rèn)識(shí);?電臺(tái)、報(bào)紙?則克服電視?瞬間性的缺?陷，利用報(bào)?紙能反復(fù)閱?讀，具有穩(wěn)?定性的文字?報(bào)道和犀利?評(píng)論的特點(diǎn)?，引導(dǎo)讀者?深入思考;?雜志的針對(duì)?性強(qiáng)、生命?周期長(zhǎng)的特?點(diǎn)。這將有?利于開發(fā)商?和相關(guān)行業(yè)?商家依據(jù)自?身的情況特?點(diǎn)，選擇合?適的信息傳?遞給目標(biāo)受?眾，同時(shí)保?證廣告容易?被目標(biāo)受眾?接受。媒體?聯(lián)動(dòng)既發(fā)揮?了各自的特?長(zhǎng)，又交叉?互補(bǔ)，彌補(bǔ)?了各自的不?足和局限性?，從而擴(kuò)大?了傳播的深?度和廣度，?形成立體傳?播的推廣合?力。我們?秉承如__?_面原則：?1、經(jīng)濟(jì)?節(jié)約，限度?為客戶省錢?。2、追?求創(chuàng)新。廣?告形式力求?創(chuàng)新，創(chuàng)新?同時(shí)與創(chuàng)意?進(jìn)行很好地?結(jié)合。3?、努力建立?品牌與目標(biāo)?群之間的關(guān)?系。對(duì)于大?眾媒體，通??？梢杂行?地幫助建立?牌的知名度?。而對(duì)于