新綠園產(chǎn)品策劃書項目可行性研究結(jié)論投資環(huán)境可行性結(jié)論作為省會城市，近年來經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，城市化程度不斷提高，在邁向十一五這樣一個全新的發(fā)展時期，可以預(yù)見，政治經(jīng)濟將會在原有的雄厚基礎(chǔ)上，繼續(xù)穩(wěn)步向前推進(jìn)，房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟發(fā)展火車頭作用的支柱產(chǎn)業(yè)，將在新的經(jīng)濟發(fā)展時期被給予更多的機遇，得到更為廣闊的發(fā)展空間。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對居住的需求隨之不斷提升，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定和龐大的需求基礎(chǔ)。宏觀調(diào)控以來，各種政策成效漸顯，房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱勢頭得以遏制，業(yè)企業(yè)紛紛調(diào)整開發(fā)和經(jīng)營策略適應(yīng)宏觀形勢的改變，謀求行業(yè)和企業(yè)在新形勢下的生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更為理性，通過宏觀調(diào)控實現(xiàn)了行業(yè)的汰弱留強和正本清源，重新洗牌后將更有利于行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。相對應(yīng)的，房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后轉(zhuǎn)變的更為真實和客觀，投機性需求得以打壓并逐漸消退，消費者更為理性和客觀，買方市場正在逐步形成，為廣大具有真實購房需求的消費者提供了日趨合理和選擇更為多元化的良好市場環(huán)境。隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)和縱深發(fā)展，政策面馳變化所發(fā)揮的效用將使供需雙方對產(chǎn)品的理解將進(jìn)一步趨同，供給和需求的矛盾在市場機制的作用下將進(jìn)一步緩解和改善。錢江新城作為十一五重點工程之一，在今后的開發(fā)建設(shè)過程中，必將繼續(xù)獲得政府的大力支持，作為未來打新城市中心，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將具備其他區(qū)域所無法復(fù)制的優(yōu)勢，擁有良好的前景。該區(qū)域?qū)㈦S著開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域關(guān)注度和熱度也將不斷提升。市場可行性結(jié)論市場運行情況結(jié)論宏觀調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)和市場繼續(xù)調(diào)整總體而言，由于2006年中央宏觀調(diào)控的仍將持續(xù)，市政策調(diào)控有一個滯后效應(yīng)。當(dāng)前應(yīng)該密切關(guān)注市場的動態(tài)，等市場持續(xù)消化一段時間再依市而行。2006年一季度市房地產(chǎn)市場形勢自2005年中央政府為穩(wěn)定房價，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展而推出一系列宏觀調(diào)控政策之后，市房地產(chǎn)市場一直處于調(diào)整階段。從2006年一季度的市場總體形勢來看，市房地產(chǎn)市場的各項指標(biāo)均有不同程度的回落，市場總體形勢穩(wěn)中略降。房地產(chǎn)投資開發(fā)保持理性增長，商品住宅市場成交量仍處于徘徊期，市場成交價格基本穩(wěn)定。一季度的土地市場平淡，隨后人居展和房交會的帶動，使市場有所回暖。隨著供應(yīng)量的放大，供大于求矛盾進(jìn)一步凸顯?！皣鶙l”頒布并實施以來，使有所回暖的重新進(jìn)入冷靜期。更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施和指標(biāo)使眾多開發(fā)商倍感壓力，購房者在政策引導(dǎo)下，大部分回歸到觀望狀態(tài)，在政策面沒有進(jìn)一步明朗之前，一動不如一靜是較為明智的選擇，依然充滿著焦灼。房地產(chǎn)行業(yè)和市場在新一輪宏觀調(diào)控的大環(huán)境下面臨著更大、更多的創(chuàng)新和演變。土地供應(yīng)偏緊，開發(fā)企業(yè)更為謹(jǐn)慎土地供應(yīng)依舊偏緊，地價上升趨勢依舊，宏觀調(diào)控前后市場熱、冷反應(yīng)對比強烈。綜合來看，2006年乃至更長一段時間，土地市場供求關(guān)系仍將偏緊。06年“6.1”的實施將使開發(fā)企業(yè)對拿地和開發(fā)項目持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，土地市場的觀望氣氛將更為濃厚。二手市場供需矛盾仍有待進(jìn)一步優(yōu)化，市場觀望氣氛再起2006年以來二手樓市整體保持平穩(wěn)，4月的溫和調(diào)息并未對市場造成明顯影響，各板塊漲跌互現(xiàn)，小戶型、低總價房源仍是市場需求主流，大戶型需求有所回升。6～10年成新的房源是市場主流產(chǎn)品，5年以下次新房源需求有所增加。二手樓市過剩與短缺并存，供需矛盾尖銳，應(yīng)鼓勵置換群體進(jìn)入市場，補充小戶型市場供應(yīng)，疏通梯級消費進(jìn)程。既使更多的過渡性性需求得到配置，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，又能化解大戶型或是高端房產(chǎn)的難以消化的尷尬局面，使二手樓市資源合理化配置。受“6.1”新政影響，市場觀望氣氛將更為濃厚，市場繼續(xù)向買房傾斜，大戶型、房齡5年以的產(chǎn)品將面臨更為嚴(yán)峻的市場形勢。租賃市場運行平穩(wěn)，新政促進(jìn)轉(zhuǎn)售為租，形成增量供應(yīng)。06年以來租賃市場運行平穩(wěn)，各大區(qū)域表現(xiàn)漲跌互現(xiàn)，房源供應(yīng)和價格穩(wěn)中有升，受宏觀調(diào)控影響，業(yè)主轉(zhuǎn)售為租應(yīng)對調(diào)控的做法大行其道，宏觀形勢的不明朗導(dǎo)致購房人群需求向租賃市場轉(zhuǎn)移，同時房價高企支持了租賃市場需求，可以預(yù)見將有部分大戶型、房齡5年以的二手房轉(zhuǎn)投租賃市場，此類產(chǎn)品的供應(yīng)量將會增加，同時價格將有所下調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)近年來發(fā)展迅速，作為推動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為國民經(jīng)濟發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。供應(yīng)放量，結(jié)構(gòu)調(diào)整，供需矛盾有所緩和住宅市場供應(yīng)放量，供需在量上的矛盾逐步緩和，市場競爭加劇，買方市場形成的基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備。06年“6.1”新政的實施將從根本上改變和優(yōu)化目前市場的供求結(jié)構(gòu)，但短期供需結(jié)構(gòu)矛盾仍將較為尖銳。自住需求將進(jìn)一步得到滿足需求方面，購房人群居住現(xiàn)狀和滿意度一般，自住型購房剛性需求強大，目前住宅供給與購房需求矛盾明顯，有待改善。06年新政以與各地的實施細(xì)則將進(jìn)一步鼓勵有序、理性的自住需求，推進(jìn)住宅供需矛盾的解決，市場進(jìn)一步向買房傾斜。市場發(fā)展前景結(jié)論縱觀房地產(chǎn)行業(yè)和市場在宏觀調(diào)控大背景下的發(fā)展歷程，可以認(rèn)為，樓市將繼續(xù)平穩(wěn)理性發(fā)展：市場運行平穩(wěn)，逐步規(guī)、理性，仍然存在增長空間近年來房價上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起，是全國第一個實行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價格連年倍升，2003年，的土地交易價格漲幅為38.1%，排在全國35個大中城市之首，高額的地價成本直接抬高了房產(chǎn)價格。加上“創(chuàng)業(yè)在”一系列引進(jìn)人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，城市人口不斷增長，市場對房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著房地產(chǎn)價格的不斷上升。房價的高速上漲受到嚴(yán)重抑制是在2005年，樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點。政府針對投機需求、過度投資、超前消費和過度消費等四個方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場需求已經(jīng)開始降溫，投資需求已經(jīng)退潮。通過一系列的市場變化，樓市走向規(guī)，走向平和理性，房價沒有出現(xiàn)大起大落的情況，市場基本穩(wěn)定。但從長遠(yuǎn)發(fā)展分析，房價有較長的增長空間。城市化進(jìn)程推進(jìn)行業(yè)發(fā)展從城市化角度來看，目前城市化率為50%，2020年將是70%。市區(qū)人口是390萬，增加20%，也就是70多萬人口，未來15年每年要增加六七萬人，再加上每年結(jié)婚的人口等，如果按照人均30平方米來計算，對房地產(chǎn)的需求就將近300萬平方米。目前每年的開發(fā)量基本在300萬平方米左右，基本持平，再加上有不少市民希望從居住型到舒適型發(fā)展，每年的需求量在500萬平方米左右，這對房地產(chǎn)價格是很大的支撐。所以，單從城市化進(jìn)程來看，的房地產(chǎn)價格仍有較長的增長時間。宏觀調(diào)控馳有別，行業(yè)和市場將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展從政策支持角度來看，近幾年來市政府在取消實物分房、實行住房分配貨幣化政策的基礎(chǔ)上，又出臺了放開外地人購房、取消房改房上市限制、降低房產(chǎn)交易手續(xù)費、擴大公房出售圍等一系列政策措施，有效調(diào)動了城鎮(zhèn)居民購房積極性。2006年，市政府第97次，專題分析了市房地產(chǎn)市場形勢。市有關(guān)部門將于近期采取一系列包括金融支持、降低房地產(chǎn)交易成本、完善公積金貸款和貼息辦法、外地人購房入戶等舉措，推進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，未來房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展。06年“6.1”新政的主旨也是調(diào)整、規(guī)、穩(wěn)定和引導(dǎo)，在宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)和市場經(jīng)過調(diào)整后仍將作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步向前發(fā)展。區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展核心，支持行業(yè)持續(xù)發(fā)展從區(qū)位優(yōu)勢角度來看，作為長江三角洲重要的歷史文化名城，作為省會城市，以全經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入持續(xù)增長和民間資本的擴為支撐，經(jīng)過多年來的城市環(huán)境整治，已基本形成了“住在”的氛圍，吸引了大批其他地區(qū)和長三角區(qū)域的人口到購房置業(yè)，住房消費需求持續(xù)旺盛。支柱產(chǎn)業(yè)的作用不可替代從促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)依然是經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對促進(jìn)經(jīng)濟增長、推進(jìn)城市化進(jìn)程、改善人民生活發(fā)揮了積極作用。建設(shè)部副部長志峰近日在調(diào)研時指出，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，必須堅持房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，堅持市場化改革的基本方向，堅持完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控機制，堅持強化政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，堅持不斷推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，堅持正確處理改革、發(fā)展和穩(wěn)定的關(guān)系。改善居住剛性需求龐大從人們改善居住現(xiàn)狀來看，雖然近年來人均住房面積有了迅速增長，但仍需繼續(xù)改善。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，收入的不斷提高，以與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，今后一段時期需求仍處于比較旺盛的階段。升級置業(yè)群體將成為房地產(chǎn)市場一個長期、穩(wěn)定的需求支撐力量。城市引力形成持續(xù)性需求從城市吸引力來看，作為一個獲得聯(lián)合國“人居獎”的城市，作為一個“最適宜居住的城市”，對外地購房者有著巨大的吸引力。無論是在杭創(chuàng)業(yè)者、在杭求學(xué)的大學(xué)生，還是工作、生活在外地的很多人，都把在杭購房居住作為一項重要的生活目標(biāo)。大量的外地人購房，將有力地促進(jìn)房價的穩(wěn)定。供應(yīng)從緊需求將持續(xù)暢旺另外，土地供應(yīng)還將長期處于“非飽和狀態(tài)”，盡管現(xiàn)階段部分購房需求被抑制，但長期來看，需求依然非常旺盛。再加上現(xiàn)有城市發(fā)展規(guī)劃遠(yuǎn)景利好、政府對城市的運營能力也是樓市走向平穩(wěn)理性的主要原因。國外地產(chǎn)繼續(xù)看好房地產(chǎn)前景，品牌開發(fā)商進(jìn)入杭城自2005年XX嘉里建設(shè)以25億地價拍下浙醫(yī)大校區(qū)地塊，今年又有新加坡凱德置地拍下拱墅區(qū)小幅地塊試水，萬科也果斷地在九堡拿下相連的兩個地塊，加上之前已在錢江新城獲地的華潤、新鴻基，市場開始成為國際地產(chǎn)大牌開發(fā)商的新戰(zhàn)場，這一方面表明房地產(chǎn)市場具有中長期的發(fā)展空間，另一方面，作為地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌的綠城集團將受到更強大的競爭對手的關(guān)注，品牌競爭更趨激烈。區(qū)域市場結(jié)論錢江新城區(qū)域前景可期錢江新城區(qū)域基礎(chǔ)、市政等配套前景良好，05年下半年錢江新城大量公建、商業(yè)項目正式動工，但是工程建設(shè)需要時間，區(qū)域成熟在一兩年不可能一蹴而就。隨著新城開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，錢江新城的區(qū)域優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)，其集聚效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。錢江新城擁有坐北朝南的優(yōu)勢江景，并且被定位為未來CBD中央商務(wù)區(qū)，使該區(qū)域的區(qū)域檔次有了很大的提升。而在該區(qū)域建房的開發(fā)商們也有意地將項目定位高端，使錢江新城成為未來城市高品位住宅的群聚之地。錢江新城作為未來的中央商務(wù)區(qū)，其真正的住宅用地并不多，2005年，錢江新城區(qū)域僅出讓了2宗住宅用地，總占地面積92畝，可供建筑面積16.7萬平方米，可供建設(shè)兩個中等規(guī)模的住宅小區(qū)。出讓的土地數(shù)量雖然少，出讓價格并不低，05年出讓的兩宗土地成交樓面價格都在5000元/平方米以上。05年下半年在大部分地區(qū)土地成交價格有所回落的基礎(chǔ)上，錢江新城區(qū)域住宅用地價格在高位保持穩(wěn)定，說明開發(fā)商對該區(qū)域未來的土地價值抱有非常大的信心。新城區(qū)域樓盤定位檔次較高受到錢江新城未來定位的影響，新城區(qū)域與周邊大部分住宅都以中高檔為主。高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，大部分樓盤均質(zhì)優(yōu)價高；規(guī)?；透邔踊ǜ呷莘e率、高綠化率、低密度）成為新城樓盤規(guī)劃設(shè)計的主流；建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣位主流；江景樓盤戶型設(shè)計崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟和實用；人車分流將得到全面實施；住宅注重住宅社區(qū)部配套；住宅戶型以大戶型為主流，三房主力面積120～180㎡、四房主力面積140～250㎡，躍層多在250㎡以上。區(qū)域供應(yīng)逐步放量，市場競爭激烈從05年開始，錢江新城的住宅樓盤大量上市，普通公寓的價格在9000-12000元/平方米左右，豪華公寓的價格在20000元/平方米以上（精裝修）。特別是豪華公寓項目金色海岸的熱銷，使得該項目的開發(fā)商濱江房產(chǎn)嘗到了打造高檔樓盤的甜頭，亦令該公司對錢江新城板塊住宅項目的前景更為樂觀，該公司在05年下半年又摘得另外一宗錢江新城板塊的江景住宅用地（42號地塊）。06年，錢江新城區(qū)域還將有大約3個樓盤上市，其中不乏定位高端的項目，總體量超過60萬平方米。錢江新城作為未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域之一，擁有良好的區(qū)域優(yōu)勢，但是由于其住宅開發(fā)進(jìn)入高峰期，住宅供應(yīng)將在近兩年集中大量上市，區(qū)域樓盤定價較高，目標(biāo)客戶群體相對狹窄，隨著錢江新城住宅供應(yīng)的放量，區(qū)域樓盤將面臨異常激烈的競爭環(huán)境。項目本身可行性結(jié)論區(qū)域優(yōu)勢，開發(fā)寶地錢江新城——未來新城市中心，核心CBD商圈錢江新城，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情況良好，未來區(qū)域就業(yè)機會多，隨著新城建設(shè)的推進(jìn)和經(jīng)濟發(fā)展，區(qū)域人口和人流大幅增加，可以預(yù)見城市購買力和消費力將集中在本區(qū)域釋放，是房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，主要目標(biāo)人群集中在本地對錢江新城區(qū)域認(rèn)可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。位置優(yōu)越，周邊配合本案處于錢江新城一期規(guī)劃區(qū)域，緊鄰城市主干道，交通便捷，周邊規(guī)劃的各類配套實施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。時間化解風(fēng)險時間是本案開發(fā)所面臨的最大考驗，隨著錢江新城建設(shè)的推進(jìn)和新城市中心功能的逐步發(fā)揮，整體區(qū)域、本案所在居住的先決條件都將逐步得以提升和優(yōu)化，本案開發(fā)所面臨的部分劣勢將隨著錢江新城的成長和成熟被削弱和化解。打造住宅精品，成功的關(guān)鍵受到本案高成本和江景資源相對欠缺等客觀條件限制，本案必須立足與產(chǎn)品本身，樹立做精品的開發(fā)理念，以卓越的產(chǎn)品品質(zhì)作為產(chǎn)品的核心競爭力，在規(guī)劃、建筑、景觀、節(jié)能、智能化、精裝修、配套、物管、服務(wù)等產(chǎn)品在相關(guān)元素上發(fā)掘和制造產(chǎn)品的競爭差異化亮點，使產(chǎn)品在市場競爭中脫穎而出。強強聯(lián)手，有力保障合作雙方應(yīng)充分發(fā)揮各自在資源、資金、經(jīng)驗和品牌等方面的優(yōu)勢，通力合作，形成優(yōu)勢互補。同時，應(yīng)與時引入具有專業(yè)經(jīng)驗和實力的規(guī)劃、設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)管理等相關(guān)合作咨詢方，對產(chǎn)品進(jìn)行全方位的深入研究，在開發(fā)建設(shè)過程中形成正確、客觀的指導(dǎo)思想和對策，避免在走不必要的彎路，另一方面可以為項目推向市場創(chuàng)造具有說服力的營銷推廣賣點。發(fā)揮品牌效應(yīng)，挖掘客戶資源充分利用綠城優(yōu)秀的品牌效應(yīng)，發(fā)掘忠實客戶資源潛力，迎合目標(biāo)客戶群體需求，營造強勢的稀缺性、高品質(zhì)賣點，通過精準(zhǔn)定位的營銷推廣高效接觸目標(biāo)客戶群體。經(jīng)濟可行性結(jié)論初步測算項目投資利潤回報率12.34％，銷售利潤回報率10.98％，經(jīng)濟上可行。盈虧平衡分析表明，當(dāng)項目銷售面積達(dá)到76298㎡或平均銷售價格達(dá)到13437元/㎡時，剛保本，安全系數(shù)為89%。由于項目地價成本和預(yù)測建設(shè)成本較高，項目安全系數(shù)保障仍有待遇提高，在建設(shè)過程中，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，應(yīng)做好成本管理和控制，以良好的產(chǎn)品品質(zhì)作為市場價格的堅實支持，并通過營銷策劃和市場推廣，樹立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品美譽度，形成熱銷，使銷售價格穩(wěn)步上揚，進(jìn)而提升項目安全保障系數(shù)和項目抵御市場風(fēng)險的能力。項目開發(fā)理念在由“西湖時代”進(jìn)入“錢塘江時代”，城市重心沿江和跨江發(fā)展的大背景下，本案開發(fā)建設(shè)必須與錢江新城作為未來中央商務(wù)區(qū)高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的城市發(fā)展規(guī)劃定位相匹配，具備引領(lǐng)現(xiàn)代舒適居住生活方式的示作用，充分體現(xiàn)對居者的地位和對他們的人文關(guān)懷，倡導(dǎo)蓬勃大氣的現(xiàn)代審美關(guān)和健康、向上、親和的舒適居住生活理念。對新綠園項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)和諧的處理產(chǎn)品、文化、經(jīng)濟以與社會多方利益需求的均衡；通過科學(xué)的規(guī)劃達(dá)到最優(yōu)化利用項目資源的目的；產(chǎn)品應(yīng)具有前瞻性和對未來生活需求的持續(xù)適應(yīng)能力。為使本案成為未來中央商務(wù)區(qū)嶄新的建筑風(fēng)景線，同時又能切合市場需求，實現(xiàn)開發(fā)效用、品牌效益、合作雙方利益的最優(yōu)化，在設(shè)計中應(yīng)做到：根據(jù)項目基地情況，最大程度地利用江景資源，重點利用錢塘江江景和新塘河的景觀優(yōu)勢，結(jié)合小區(qū)部景觀設(shè)計，提高綠化率和小區(qū)景觀素質(zhì)，創(chuàng)造小區(qū)層次豐富，共生和諧的生活環(huán)境，，達(dá)到人與環(huán)境的有機結(jié)合，創(chuàng)造別具一格的環(huán)境效果。重視平面規(guī)則，形成建筑布局的差異性；尤其應(yīng)重視地塊規(guī)劃中的形勢變化和豎向設(shè)計，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果。重視建筑外立面設(shè)計，依靠建筑形體的變化和色彩配置，創(chuàng)造獨特和整體有機的視覺效果。充分考慮客戶需求和經(jīng)濟承受能力，高度重視戶型設(shè)計的合理性、實用性和經(jīng)濟性，關(guān)注項目所在城市的居住需求特點。合理規(guī)劃和配置完備、合理、適用的公用設(shè)施和配套，打造高品位、中價位、高性價比，實現(xiàn)優(yōu)越居住的景觀房產(chǎn)。項目地塊狀況項目地塊規(guī)劃指標(biāo)項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建設(shè)用地面積（平方米）27666總建筑面積（平方米）117836.7其中地上建筑面積（平方米）87216.3其中住宅面積（平方米）79698.7公建面積（平方米）3297.6架空層建筑面積（平方米）4130.0（不計入容積率）地下建筑面積（平方米）30710.4總戶數(shù)（戶）488居住人口（人）1708建筑密度≤25%容積率3.0綠地面積（平方米）8707綠地率31.4%集中綠地面積（平方米）2117人均集中綠地面積（平方米）1.24小汽車泊位（地下）（個）488戶均汽車泊位（個）1自行車泊位（個）1246地理位置與現(xiàn)狀地理位置本案基地位于市錢江新城，西至甬江路，北靠新塘河與富春江路，用地的東面南面分別為規(guī)劃中的7號路與6號路，用地南側(cè)為市中級人民法院用地，沿甬江路一側(cè)為城市綠地，其余周邊均為未建成住宅用地。地塊南北進(jìn)深120M,東西長240M，總用地面積約27666M2。用地方位為南偏東45°，與錢塘江岸相距近300M。隨著周邊住宅用地的開發(fā)和建設(shè)，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥韻湫吕砟畹默F(xiàn)代化精品住宅區(qū)。通策通策·錢江時代景江城市花園郡亭公寓贊成·林風(fēng)濱江·金色家園濱江·金色海岸陽光海岸新綠園地塊現(xiàn)狀目前，本案現(xiàn)場地塊平整，地塊西北面靠新塘河一側(cè)市政綠地已完成，用地定位樁已完成，工地圍墻已經(jīng)砌筑完畢。自然條件氣候條件市位于東經(jīng)120010’，北緯30014’年平均氣溫：16.20C極端最高氣溫：39.90C極端最低氣溫：-9.6 0C年平均降雨量：1395.5mm日最大降雨量：105.9年平均相對濕度：77 ％平均風(fēng)速：冬季2.3m/s，夏季2.2m/s最大風(fēng)速：18m/s主導(dǎo)風(fēng)向：夏季——東，冬季——北，西北地質(zhì)地貌本案項目場地位于市錢塘江北岸上城區(qū)（錢江新城），西至甬江路，北靠新塘河，東北、東南與正南方向被規(guī)劃道路環(huán)繞，項目場地地勢平坦，無不良地質(zhì)狀況。根據(jù)本場地工程地址詳細(xì)勘測報告，本建筑的場地類別為三類，場地土層分布如下：雜填土：回填時間短，工程性能極差粉性土：近期圍堰堆積而成，土質(zhì)結(jié)構(gòu)較松散粉（砂）性土：層厚3.8～7.9m，可作為一般輕型建筑物的短樁基礎(chǔ)持力層淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土：屬高壓縮性土，性質(zhì)差灰色粘土：層薄，為粘土層，性質(zhì)差粘性土：可塑～硬可塑狀，層面分布較均勻，厚度較大，可作一般建筑物長樁基礎(chǔ)樁端持力層粉細(xì)砂：性質(zhì)較好，但厚度較薄圓礫層：層中密～密實狀，級配較均勻，性質(zhì)好，層面分布穩(wěn)定，層厚大，可作為小高層、高層建筑中長樁基礎(chǔ)理想樁基持力層下部為全風(fēng)化或強風(fēng)化的基巖風(fēng)化帶自然災(zāi)害市地震活動與球川—蕭山深斷裂、昌化——余深斷裂以與臨安——馬金深斷裂自全新世初以來多次活動有關(guān)，尤其與前兩個深斷裂交叉部位的活動關(guān)系最大。地震多為弱震(3級～5級以下)和微震(1級～3級以下)。由于季風(fēng)強度出現(xiàn)的時間年際變化較大，也會出現(xiàn)旱、澇、洪漬、高溫、低溫等自然災(zāi)害。地塊周邊的自然和歷史文化資源自然資源自然資源豐富。市江、湖眾多，較大河流有錢塘江、東苕溪和大運河。攔截錢塘江上游而建成的新安江水庫，是我國東部沿海地區(qū)最大的水庫，庫區(qū)面積570多平方公里，蓄水量達(dá)178億立方米，水域有大小島嶼1078個，又稱“千島湖”，被列為全國重點風(fēng)景名勝區(qū)。錢塘江口灣呈喇叭狀，能集聚潮波，平均潮差4.6米，最大潮差可達(dá)8.9米，可開發(fā)的潮汐能裝機容量536萬千瓦，約占全國總量的四分之一?！昂Ｃ胬做郏钠俨紮M”的錢江潮素以其壯觀聞名于世。市土壤資源以紅壤和水稻土為主，紅壤分布在海拔600-700米以下的低山丘陵區(qū)，質(zhì)地粘重，呈酸性反應(yīng)，宜種茶樹、果樹，其中西湖龍井茶品質(zhì)優(yōu)異，名聞遐邇。水稻土集中分布在東北平原區(qū)，該區(qū)是糧、油、棉、麻、桑和多種蔬菜的主要產(chǎn)地，也是我國著名的魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府。市動植物種類繁多，其中植物，屬國家二級保護(hù)的有銀杏、金錢松、天目鐵木等13種、三級保護(hù)的有23種；動物，屬國家一級保護(hù)的有中華鱘、揚子鱷、白頸長尾雉、梅花鹿等13種，二級保護(hù)的有55種。臨安的天目山、龍?zhí)辽椒謩e被列為國家級和省級自然保護(hù)區(qū)。歷史文化資源歷史悠久，自秦時設(shè)縣治以來，已有2200多年歷史。是華夏文明的發(fā)祥地之一。早在4700多年前，就有人類在此繁衍生息，并產(chǎn)生了被稱為文明曙光的良渚文化。曾是五代吳越國和南宋王朝兩代建都地，是我國七大古都之一。古稱錢唐。隋朝開皇九年(589年)廢錢唐郡，置，之名首次在歷史上出現(xiàn)。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至，升為臨安府。八年（1138年）南宋正式定都臨安，歷時140余年。民國元年（1912年）以原錢塘、仁和縣地并置杭縣。民國十六年（1927年），析出杭縣城區(qū)設(shè)市，置市始此。1949年5月3日解放，從此揭開了發(fā)展新的歷史篇章。項目所在的城市經(jīng)濟文化背景歷史文化涵與底蘊是著名的歷史文化名城。自古文風(fēng)熾盛，有眾多的文士騷客，生于或履職與此。唐代詩人白居易、北宋文豪蘇軾、南宋愛國詩人陸游、明清文學(xué)家岱、思想家章太炎，以與近代大儒馬一浮、魯迅、郁達(dá)夫、茅以升、夏衍等一批文人在留下了珍貴的文化遺產(chǎn)，提高了城市的品味。有5000多年的文明史，良渚文化是中華文明的發(fā)祥地之一。五代吳越國和南宋王朝都曾在這里建都，因此亦留下了眾多的古、近代文物遺址。靈隱寺、飛來峰、岳廟、六和塔、雷峰塔、錢王陵、太廟和良渚文化遺址，以與西泠印社、胡雪巖故居等文化古建筑，體現(xiàn)了古今的燦爛文化。地方文化習(xí)俗城市各區(qū)域在當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械挠∠髲木幼〗嵌葎澐?，劃分為如下圖所示系列板塊，其中以城中、城西、湖濱、之江區(qū)域為公認(rèn)的成熟中高檔居住板塊。地方性民俗風(fēng)情和特色飲食為“魚米之鄉(xiāng)”。原始先民吃谷米習(xí)俗歷史久遠(yuǎn)。南宋，人口驟增，谷米消費更大。當(dāng)時，北關(guān)門外已形成米市，遍布米行、米鋪?！秹袅讳洝份d：每日街市食米，城外不下一二千余石，皆需之鋪家。一般勤儉人家，都習(xí)慣吃早秈，俗稱“尖米”，燒制的米飯，雖粗硬，但能耐饑，價亦便宜。富裕之戶，以吃晚粳為主，俗稱“晚米”，米飯較香軟。逢年過節(jié)，也吃糯米和面食品。城市居民一般一日三餐(二干一稀)，郊區(qū)農(nóng)戶農(nóng)忙季節(jié)一日五餐。燒煮干飯，淘米三次，加水燒煮，并習(xí)慣鋪以飯娘(冷飯)，既節(jié)約糧食，又能使飯松軟，燒至水干，然后燜熟。飯店、食堂以竹籠蒸飯。蒸法先將米水浸三、四小時，加水燒至米化，然后撈到蒸籠上蒸，蒸至米粒柔而無核，便可食用，柔軟噴香。飯鋪出售，每碗堆如塔尖，俗稱“門板飯”、“駝半碗”。另一蒸法，即將米淘凈，放在缽頭或碗，加水蒸熟，便于分食。稀飯習(xí)慣有兩種做法：一是將隔夜飯，加水燒滾，人稱為“泡飯”，夏令早餐，都習(xí)慣吃泡飯。童謠說：“冷飯頭兒茶泡泡，霉干菜兒過一吊”，意思是泡飯過霉干菜。二是用米煮粥，亦可加綠豆、豌豆、紅棗燒制成粥，可作夏令點心食用。菜是我國八大菜系中“浙菜”的重要組成部分。南宋建都，當(dāng)時的飲食烹飪技藝，已達(dá)到鼎盛時期。菜就在此基礎(chǔ)上，集前代飲食發(fā)展之大成，揚江南魚米之鄉(xiāng)物產(chǎn)豐盛之優(yōu)勢，吸收北方的烹飪技藝，融合西湖勝跡的文采風(fēng)貌，“南料北烹”、“口味交融”，形成自己獨特的風(fēng)味，成為江南菜中獨樹一幟而富有古都風(fēng)格的“京杭菜肴”。特色菜有：蒸谷米、糯米、年糕、西湖醋魚、東坡肉、南乳肉、叫化童雞、清蒸鰣魚、龍井蝦仁、魚頭豆腐、太和鴨子、文龍醬鴨、西湖莼菜湯、片兒川面、西施舌、幸福雙、貓耳朵、吳山酥油餅、桂花鮮栗羹、朝糕、油炸檜、蔥包檜兒等。居住建屋風(fēng)俗民間視建造房屋為人生一件大事，關(guān)系到家庭興旺和子昌盛。整個建房過程中，民間有選地、選材、選日、立柱、上梁、落成、慶賀等習(xí)俗。民間舊時建屋最重視上梁，盛行一套喜慶、隆重的上梁儀式。上梁吉日選定后，諸親好友都要送禮慶賀，并且出力幫工。上梁開始時，燃放“高升”、“百子”爆竹，山區(qū)還有放銃、敲鑼鼓的。正梁釘有紅綢布，隨著大梁緩緩而上，泥木作頭師傅先唱《上梁歌》，正梁敲進(jìn)兩邊榫頭時，再唱《酒澆梁歌》，隨著吟唱《拋梁歌》。梁上長串鞭炮燃放，下面鼓樂齊奏，四周圍觀群眾蜂擁而上，爭搶梁上拋下來的饅頭。上好正梁，接著釘椽子、蓋瓦片。上梁這天晚餐，新屋要擺“上梁酒”，主家除給作頭師傅以“上梁紅包”外，還得按桌向工匠、幫工與賀客們一一勸酒道謝，分送“上梁元寶”，還要給附近四鄰分送“上梁元寶”。建房儀式，以“請魯班”和“過新屋”作為結(jié)束。建屋厭勝和禁忌民間建屋過程中，還有種種厭勝和禁忌習(xí)俗：“泰山石敢當(dāng)”厭勝習(xí)俗。吳越民間建房時，常常要在房屋墻腳豎上一塊“泰山石敢當(dāng)”的石刻碑碣。豎“泰山石敢當(dāng)”，是一種原始先民對山、石信仰崇拜的殘留遺風(fēng)，世代傳承，給人們帶來所向無敵、戰(zhàn)勝邪惡的一種心靈上的信心和力量。“姜太公在此，諸神退位”厭勝習(xí)俗。吳越民間凡蓋新房建新屋，上梁儀式時，有的地方用紅紙寫上“姜太公在此，大吉大利”。將它貼在梁上，以求平安?！疤珰q頭上禁動土”禁忌風(fēng)俗。吳越民間舊時風(fēng)水家選擇新屋地基時，常常有—句禁忌口頭禪：“太歲頭上不能動土”。方士術(shù)數(shù)家將太歲所在方位視作兇方。民間又將“太歲”演變?yōu)槲锘膬瓷?，認(rèn)為建造新房動土?xí)r從地中掘到的“肉塊”(一種菌類植物)，就是兇神“太歲”。以為見到這太歲主大兇，往往會使主家家破人亡，天長日久，自然而然成了“太歲頭上不能動土”的禁忌習(xí)俗?！爸煽蘼暋钡慕闪?xí)俗。吳越民間造屋筑墻最禁忌聽到哭聲，特別是女人朝墻哭。如果哪戶人家開工筑墻時，聽到女人的哭聲，不管當(dāng)天雇多少工，要花多少工錢，一定要停工，以后另選黃道吉日再行開工。如果已筑起墻，聽到女人哭，還必須將筑好的墻推倒，以后重新再筑。這與“孟姜女哭倒長城”的傳說有關(guān)。遷居風(fēng)俗舊時遷居新屋前，必須擇吉日前去撣塵、打掃，有的住房需刷白或糊墻紙。遷居之時，首先搬遷之物，都有傳統(tǒng)規(guī)定。第一批搬人者為發(fā)籃、梯子、節(jié)節(jié)高、萬年青、吉祥草和柴米等。發(fā)籃，為竹制土籃，糊以彩紙，籃中貯頭發(fā)等物，懸于廳堂庭柱之頂角，取興旺發(fā)達(dá)的意思。梯子，俗稱“步步高”；曬衣用的多枝椏竹竿，俗稱“節(jié)節(jié)高”，都取節(jié)節(jié)高升的意思。萬年青、吉祥草各兩盆，置于堂前畫桌左右，意為吉祥如意，萬年常青。直柴和大米兩擔(dān)，亦取柴米富裕的意思。接著，移神堂和祖宗堂于正屋之高處或廳堂左邊上方。祖宗堂、神堂遷入后，便搬家具、箱籠、雜物。最后，選擇吉日良辰，全家老小才搬人，主人需坐轎，以朱漆盤恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。雖在白天，亦須請人以燈籠、火把為前導(dǎo)。全家齊集新宅后，預(yù)先有親友迎之人屋，并以燈燭導(dǎo)之登樓，彼此不交一語，取俗諺“悶聲大發(fā)財”之意。然后，飲糖茶一杯下樓，這時親友才齊聲祝賀。當(dāng)天設(shè)宴，稱謂“喬遷喜酒”。親友均需送賀禮，有的送綢緞賀軸，上書“喬遷之喜”四個金字。此風(fēng)始自南宋，《夢粱錄》稱“喬遷酒”為“暖房”，認(rèn)為是“睦鄰之義”。房地產(chǎn)市場需求情況市房地產(chǎn)市場需求情況和本案所處區(qū)域市場需求情況分析詳見《新綠園項目可行性研究報告》第三章第二節(jié)第四點“市場需求概況”的分析和結(jié)論。器用杭式家具家具在造型藝術(shù)上博采眾長，逐步形成“杭式家具”的獨特風(fēng)格?！昂际郊揖摺敝饕捎酶〉?、懸雕、半懸雕與陽雕等傳統(tǒng)工藝，選用紅木、楠木，或高級柚木、曲柳等薄木貼面，精心制作。舊時，富裕人家結(jié)婚時，臥房有“全踏步”大床，雕龍鑿鳳。床上圖案，一般有蘭花、牡丹、菊花、梅花，象征一年四季鮮花盛開；遮枕花板浮雕荷、魚、福祿壽禧等，象征夫妻和睦、白頭偕老。月洞門旁邊有十八只抽斗，可放糕食、水果、糖、扇、手爐、草紙等。床邊有馬桶箱、踏腳板。此外還有三層三門黑漆雕花大櫥、箱柜、帶鏡梳妝臺等?？蛷d，有畫桌、八仙桌、太師椅、茶幾等。錫器民間俗稱“鑞器”。清末民初，杭城富裕人家都習(xí)慣用傳統(tǒng)的錫器。城有錫制作坊，專門澆鑄制作各種傳統(tǒng)錫器：錫制茶葉罐，杭俗喜用錫制茶葉罐，裝盛茶葉不會變質(zhì)，能保持原有香味。形狀有四方長形、六角圓形。錫制酒壺，杭俗喜慶節(jié)日宴會都用錫制酒壺，可放在熱水中暖酒，并能較長久保持酒溫。錫制祭器，舊時富裕人家都藏有一套錫制祭器，杭俗喜慶婚喪、祭神祭祖都要用錫制蠟燭臺，平日放在廳堂的畫桌中間作裝飾用。考究的大型錫制蠟燭臺，上面澆鑄出盤龍飛鳳。相配的錫制香爐，為鏤空獅子戲繡球。除錫制燭臺、香爐外，還有高腳盤、低腳盤兩種，一套二十只，農(nóng)歷除夕祝福時使用，裝盛干鮮果品。其他如中藥店等，亦都有傳統(tǒng)的錫制大型丹散膏丸容器。拐杖拐杖十分著名，既是旅游西湖爬山涉水的“伴侶”，也可作為“一日游”的紀(jì)念品。制作的拐杖，做工精細(xì)，刻意翻新，傳統(tǒng)品種有：野生山藤制作的虬龍拐、竹節(jié)拐、龍頭拐、猴頭拐、馬頭拐、金龍雕、孔雀雕拐、半圓雕貼拐、裝配杖等。社交親戚禮儀杭俗，親戚之間關(guān)系十分親密，講究禮尚往來。杭諺：“親戚像把梭，往來特別多?！奔彝ビ谢閱氏矐c、生兒育女，親戚之間都要相互饋贈禮物，道喜慶賀；逢年過節(jié)，都要相互登門拜年，送年禮、節(jié)禮；農(nóng)村親戚每逢新麥上市、新茶開摘，都要向城里親戚送新茶、果蔬之類，以示慶賀豐收。城里親戚則要回贈糖果、糕點。新春拜年，城里拜年到初五，農(nóng)村拜年要到正月落。親戚之間，如遇有建造新房、生死病痛，都會相互幫助，有的在經(jīng)濟上幫助，有的則幫工。日常禮儀握手：舊時，親朋好友相見，都相互行鞠躬、作揖之禮。辛亥革命以后，通行握手禮。初次見面，須經(jīng)熟人介紹再握手，如有名片，相互交換名片。遇見長者，需對方先伸手，再與之相握。冬季戴手套，須脫下手套再握手，不然不夠禮貌。讓路：出入門戶，要揮手示意，讓老人、客人、婦女先行。路上相遇，須年輕讓年老的，男子讓女子，空身讓挑擔(dān)，行人讓車子。問路時，須先稱呼對方。作客：外出作客，如遇雨天應(yīng)將雨具放置門外，不將屋弄臟；客人多時須一一招呼或握手。如身旁坐有婦女，一般不要抽煙。敬茶要喝，敬糖要吃，不吃不禮貌。就餐時，須讓主人安排坐位，切不可自己上坐；主人請吃，才可動筷。就餐用筷：一忌半途筷，將食物挾住又放下；二忌亂筷，挑精揀肥；三忌窺筷，手握筷子，目光盯住菜肴；四忌咬筷，用嘴咬住筷子；五忌簽筷，以筷當(dāng)牙簽；六忌淚筷，夾菜時滴湯不止。接客：客人進(jìn)門，主人須起身相迎、讓坐、敬茶、敬煙，如果時間遲了，要留飯，以示禮貌?？腿嗽趫?，不打罵孩子，不看鐘表，避免“下逐客令”之嫌。交談：與人交談時，目光須注視對方，頻頻點頭，中途一般不應(yīng)插話。談話之中，切忌當(dāng)面談人傷心之事，也不要議論別人短長，諷刺嘲笑他人。衛(wèi)生醫(yī)藥中藥六大家胡慶余堂、葉種德堂、萬承志堂、方回春堂、同泰國藥號、泰山堂，都是清時開設(shè)的中藥老店，素有中藥六大家之稱。以上六家不僅年號古老，而且丹散膏丸俱全，各有特色。如胡慶余堂從古今四百多個驗方中，研究試制出十四大類中成藥，因選料精良，配制認(rèn)真，藥效優(yōu)良，西湖香市期間，來自農(nóng)村的香客，慕名采購，營業(yè)十分興旺。中藥行是省中藥材重要的生產(chǎn)基地之一，也是全省中藥材收購、加工、轉(zhuǎn)銷的中心。如杭白芷、杭荊芥、杭白菊等，都是省傳統(tǒng)道地藥材。中藥材行業(yè)，據(jù)民國37年(1948年)統(tǒng)計達(dá)151家，如集中在望仙橋河一帶的就有恒豐、三慎、義成、元大、阜泰、廣生等十多家大藥材行，一到藥材收獲季節(jié)，就派人分赴省外各產(chǎn)地去采購，并都設(shè)有倉庫，貯藏藥材。有的還有加工場，進(jìn)行分揀、加工、切削、捆扎，然后運銷XX與東北各地中藥店。草頭郎中和草藥店有句俗諺：“草藥一味，氣死名醫(yī)。”這說明民間草藥有其特殊的治療功效。在舊社會，從業(yè)者被稱為“草頭郎中”、“走方郎中”，或擺地攤，或串街走坊，也有開個草藥鋪，坐店應(yīng)診的，雖不能登大雅之堂，也不能和中藥店里坐堂的中醫(yī)師平等相視，但草藥價廉又有療效，亦能為廣大貧苦勞動人民所接受。因此，“草頭郎中”亦受到一定的歡迎，有的還在民間頗有一定的聲譽。撮藥、煎藥、服藥服用中藥，民間有一套撮藥、煎藥、服藥傳統(tǒng)習(xí)俗。到藥店去買藥，俗稱“撮藥”。若途中要停留，到別人家去，撮來的藥包須懸掛在門外什么地方，不能攜人人家門檻，否則認(rèn)為將晦氣帶人別人家犯忌。雙方談話時，要避免“藥”字，而用“糖湯”代替。中藥最好用瓦罐、炭火煎。煎好倒入碗，碗口要蓋上包藥紙，橫擱一筷，用以避邪。一帖藥服完后，藥碗不洗，將它倒合著，直至將藥全部服完才可洗碗。項目所處區(qū)域建筑特點錢江新城位于市城區(qū)的東南部，錢塘江北岸，距離西湖風(fēng)景區(qū)約4.5公里。所轄圍為：東臨錢塘江，南靠復(fù)興地區(qū)，西依秋濤路，北至錢塘江二橋、艮路，占地面積約15平方公里。目前正在開發(fā)的為沿江8平方公里區(qū)域，其中約4平方公里為核心區(qū)，即中央商務(wù)區(qū)。同時沿錢塘江東上，規(guī)劃有2.86平方公里的錢江新城擴容區(qū)域。根據(jù)新城總體規(guī)劃，核心區(qū)塊即中央商務(wù)區(qū)占地面積3.29平方公里，可建建筑面積約為650萬平方米，包括八個功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)會展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游游憩區(qū)。平行于錢塘江的富春江路作為核心區(qū)商務(wù)發(fā)展軸，將是錢江新城最繁華的景觀大道。按照錢江新城建設(shè)指揮部對開發(fā)企業(yè)提出的“取得地塊之后一年開工，三年建成”的要求，隨著新城建設(shè)的推進(jìn)，錢江新城的住宅和寫字樓都將如雨后春筍般拔地而起。按照規(guī)劃設(shè)計，錢江新城的城市空間鑒于新城位于寬闊的錢塘江畔，自然環(huán)境的大尺度和城市中心區(qū)土地資源的稀缺性，客觀上要求建筑形態(tài)為低密度、高容積率。2～3年后，這里將崛起一座新城。另外，錢江新城的大部分配套和交通也將會在3～5年完成。隨著商務(wù)、配套的逐步完善，住宅的人群入住，區(qū)的人氣積累，這個大都市新中心，政治、文化中心和中央商務(wù)區(qū)（CBD）的成熟將指日可待。核心區(qū)的規(guī)劃特色錢江新城的核心區(qū)塊是以行政辦公、金融貿(mào)易、會議展示、文化娛樂、商業(yè)功能為主，居住和旅游服務(wù)功能為輔，為精心打造的未來中央商務(wù)區(qū)（CBD）的主要部分，也是現(xiàn)在項目建設(shè)與推出土地的主要部分，其規(guī)劃以“雙軸、雙核、兩帶、七片”為布局結(jié)構(gòu)。城市形態(tài)城市形態(tài)上以高層建筑簌群式發(fā)展，強調(diào)與錢塘江垂直的高層排列方式，避免沿江形成“墻”的感覺。新城規(guī)劃以低密度、高容積率、高綠化率為特點，形成綠色生態(tài)城。交通新城規(guī)劃強調(diào)核心區(qū)立體交通系統(tǒng)。以地面人行與中心區(qū)步行系統(tǒng)為主，以二層步行通廊與天橋為輔，人行優(yōu)先，人車分行，地下則以兩個交通軌道樞紐點聯(lián)系商業(yè)街區(qū)。核心區(qū)塊的地下空間與地上空間規(guī)劃相互貫通，以與與大型停車場、地鐵站、步行與公交系統(tǒng)、地下人行系統(tǒng)、交通換乘樞紐之間融會聯(lián)通。天際線沿江氣勢恢弘且具韻律的天際線塑造，體現(xiàn)新城的磅礴大氣。以高層建筑群構(gòu)建新城天際輪廓線，并通過與錢塘江垂直方向的縱向組群式布置形成錯落有致、通透、多視角而富有韻律感的景觀。綠化系統(tǒng)錢江新城的綠化系統(tǒng)是其規(guī)劃中的一個亮點。在市民中心北部建設(shè)大型城市中央公園，主軸線左右兩翼建設(shè)森林公園與世紀(jì)花園，起到“生態(tài)綠肺”的作用。建筑的混合功能避免形成夜間“空城”。第三產(chǎn)業(yè)成為城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)后，特別是信息產(chǎn)業(yè)的興起，使不同部門、不同性質(zhì)的商務(wù)活動使用同樣的辦公建筑，甚至將公寓、旅館組織在辦公單元，混合功能區(qū)應(yīng)運而生。這樣的設(shè)置還將有利于減少工作、居住大量“潮汐”式交通，避免中心區(qū)夜晚成為“空城”，使城市中心區(qū)24小時都能夠生機勃勃。錢江新城區(qū)域住宅建筑特點隨著城市向東發(fā)展戰(zhàn)略的確定，錢江新城7個控制性詳規(guī)的基本敲定，錢江新城熱力四射。作為城市發(fā)展的方向，錢江新城無疑有著政策上的利好。新城的住宅以錢塘江為依托，高起點的規(guī)劃設(shè)計與國際頂尖技術(shù)力量的加盟，使得該區(qū)域成為國際化高檔住宅群落的經(jīng)典。雖然目前這個區(qū)域在各方面都還不成熟，但作為未來的CBD區(qū)塊，這里的住宅已經(jīng)成為市場的熱點。錢江新城，已經(jīng)完成設(shè)計的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點：高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價高規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設(shè)計的主流建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣位主流江景樓盤戶型設(shè)計崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟和實用人車分流將得到全面實施新城住宅注重住宅社區(qū)部配套以大戶型為主流，三房主力面積120～180㎡、四房主力面積140～250㎡，躍層多在250㎡以上城市經(jīng)濟概況作為省會城市，近年來經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，城市化程度不斷提高，在邁向“十一五”這樣一個全新的發(fā)展時期，可以預(yù)見，政治經(jīng)濟將會在原有的雄厚基礎(chǔ)上，繼續(xù)穩(wěn)步向前推進(jìn)，房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟發(fā)展火車頭作用的支柱產(chǎn)業(yè)，將在新的經(jīng)濟發(fā)展時期被給予更多的機遇，得到更為廣闊的發(fā)展空間。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對居住的需求隨之不斷提升，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定和龐大的需求基礎(chǔ)。宏觀調(diào)控以來，各種政策成效漸顯，房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱勢頭得以遏制，業(yè)企業(yè)紛紛調(diào)整開發(fā)和經(jīng)營策略適應(yīng)宏觀形勢的改變，謀求行業(yè)和企業(yè)在新形勢下的生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更為理性，通過宏觀調(diào)控實現(xiàn)了行業(yè)的汰弱留強和正本清源，重新洗牌后將更有利于行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。相對應(yīng)的，房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后轉(zhuǎn)變的更為真實和客觀，投機性需求得以打壓并逐漸消退，消費者更為理性和客觀，買方市場正在逐步形成，為廣大具有真實購房需求的消費者提供了日趨合理和選擇更為多元化的良好市場環(huán)境。隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)和縱深發(fā)展，政策面馳變化所發(fā)揮的效用將使供需雙方對產(chǎn)品的理解將進(jìn)一步趨同，供給和需求的矛盾在市場機制的作用下將進(jìn)一步緩解和改善。錢江新城作為十一五重點工程之一，在今后的開發(fā)建設(shè)過程中，必將繼續(xù)獲得政府的大力支持，作為未來打新城市中心，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將具備其他區(qū)域所無法復(fù)制的優(yōu)勢，擁有良好的前景。該區(qū)域?qū)㈦S著開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域關(guān)注度和熱度也將不斷提升。市場定位項目SWOT分析優(yōu)勢本案周邊交通規(guī)劃前景良好，隨著周邊交通的成熟和完善，本案居住可達(dá)性和便利性優(yōu)勢將更為真實的展現(xiàn)。本案周邊規(guī)劃的配套設(shè)施齊全，隨著周邊配套的成熟和完善，本案居住的舒適性和便利性將得以不斷提升。本案周邊皆為高品質(zhì)住宅樓盤，高檔住宅區(qū)域的認(rèn)同度高，高檔的區(qū)域形象使產(chǎn)品的高端定位易于被市場接受和認(rèn)可。雖然本案位置未能直面江景，但部分建筑仍然能夠擁有江景資源，提升了本案的景觀價值，豐富了賣點。在本案的高檔精品住宅定位的開發(fā)指導(dǎo)思想下，本案對產(chǎn)品建筑用材、部景觀營造、精裝修、建筑節(jié)能、智能化、部配套等方面的精心打造，將為本案創(chuàng)造基于產(chǎn)品品質(zhì)的強有力營銷推廣賣點，化解產(chǎn)品的價格抗性。。本案合作雙方擁有各自良好的開發(fā)優(yōu)勢、資源、成功經(jīng)驗和品牌效應(yīng)，為本案順利開發(fā)建設(shè)，保證產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)，成功推向市場奠定了良好的基礎(chǔ)。本案西北緊靠新塘河與市政景觀綠地，具有良好的景觀、生態(tài)居住概念發(fā)掘點。本案開發(fā)建設(shè)體量相對較小，有利于打造精品中高檔住宅之開發(fā)理念的貫徹和執(zhí)行。劣勢本案地價成本較高，為打造精品中高檔住宅，在開發(fā)建設(shè)過程中投入必然較大，可以預(yù)見，本案產(chǎn)品相比之下不具備成本和價格競爭優(yōu)勢，無論在單價和總價上，都將在相對較高的水平，價格抗性將會成為本案在今后銷售過程中面對的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)之一。產(chǎn)品的高價位，導(dǎo)致本案目標(biāo)客戶群體將相對狹窄，目前，錢江新城區(qū)域樓盤絕大部分都定位在數(shù)量相對稀少的中高端客戶群體，本案今后將面臨異常激烈等的市場競爭環(huán)境。本案所處區(qū)域的成熟仍需一定時日，目標(biāo)客戶群體對項目所處區(qū)域和區(qū)塊的認(rèn)同度仍需要培育和提升。本案周邊皆為高檔住宅項目，與本案周邊可以擁有一線江景的項目而言，江景賣點略遜一籌。市場和消費者對精裝修住宅的接受度和認(rèn)可有待進(jìn)一步培育。機會錢江新城作為“十一五”重點工程之一，為了完善和提升中央商務(wù)區(qū)的功能和定位，在今后住宅產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)中，將繼續(xù)得到政府大力的支持。錢江新城作為未來的中央商務(wù)區(qū)，基礎(chǔ)、市政、商業(yè)等配套設(shè)施齊全，檔次高、規(guī)模大，中央商務(wù)區(qū)成熟后，對人口、就業(yè)、經(jīng)濟活動的集聚效應(yīng)將在不遠(yuǎn)的未來快速全面的釋放，形成對區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)價值強有力的支持，為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)帶來可遇不可求的機會。目前，新城區(qū)域已開發(fā)并推向市場的樓盤已有一定數(shù)量，其成功和經(jīng)驗教訓(xùn)對于本案的開發(fā)，產(chǎn)品定位和差異化競爭提供了良好的借鑒。錢江新城區(qū)域熱銷的高檔品質(zhì)住宅項目已使消費者已形成了良好的區(qū)域認(rèn)知，隨著新城板塊住宅樓盤的放量上市，消費者將進(jìn)一步了解新城區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)情況，對區(qū)域產(chǎn)品價值的認(rèn)知和美譽度將進(jìn)一步提升，目標(biāo)客戶良好的板塊認(rèn)知和關(guān)注，為區(qū)域樓盤的營銷推廣奠定了良好的基礎(chǔ)。威脅宏觀調(diào)控雖已顯成效，但仍將持續(xù)，大市前景尚未完全明朗，目標(biāo)客戶群體的觀望氣氛較為濃厚，有可能會延長本案的銷售周期，進(jìn)而影響本案的資金回籠和利潤的實現(xiàn)。周邊高檔住宅項目已有部分推向市場，反映良好，形成了目標(biāo)客戶群體對于產(chǎn)品的比較參照系，隨著新城區(qū)域高檔住宅樓盤的放量上市，區(qū)域住宅產(chǎn)品高品質(zhì)競爭（精裝修、節(jié)能、智能化、環(huán)保等）將愈加激烈。周邊高端定位住宅項目的熱銷已搶占了部分市場，分流了部分客戶，隨著區(qū)域住宅項目的集中放量，對于相對狹窄和有限的目標(biāo)客戶群體之爭奪將更為激烈。高地價、高建設(shè)投入對于本案的資金安排提出了很高的要求，融資壓力相當(dāng)大。項目初步定位定位依據(jù)項目本身規(guī)劃條件；房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)論項目周邊高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)，客觀限定了產(chǎn)品的定位方向宏觀形勢的變化、目標(biāo)客戶群體購買行為的理性化，買方市場的形成，競爭日趨激烈，對高端物業(yè)綜合品質(zhì)提出了更高的要求引導(dǎo)和培育目標(biāo)客戶群體全新的高尚居住生活理念區(qū)域市場中，本案在品質(zhì)上全方位的領(lǐng)先和示性，將形成有力的差異化核心競爭優(yōu)勢，為對手制造競爭壁壘開發(fā)團隊與合作伙伴具有打造一流高端物業(yè)的理念、實力和經(jīng)驗實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化產(chǎn)品初步定位未來城市中心高檔精品住宅社區(qū)未來城市中心：基于錢江新城區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃定位，區(qū)域規(guī)劃的高起點和高標(biāo)準(zhǔn)，給定了本案產(chǎn)品高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)定位。高檔精品住宅社區(qū)：本案相對錢江新城區(qū)域擁有一線江景的樓盤而言，開發(fā)頂級高端物業(yè)的先天優(yōu)勢條件不具備，就市場形勢和產(chǎn)品存量而言，區(qū)域高端產(chǎn)品供應(yīng)量大，市場競爭激烈，本案應(yīng)根據(jù)項目自身情況，合理定位，規(guī)避直接競爭風(fēng)險，形成差異化競爭優(yōu)勢。在消費者日趨理性、自住和改善居住的真實購房需求成為絕對需求主流的市場環(huán)境中，優(yōu)良的產(chǎn)品品成為衡量產(chǎn)品價值的最終準(zhǔn)繩，精品涵蓋了產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計、精裝修、節(jié)能、智能化、物管、配套、服務(wù)、營銷策劃等各個方面。目標(biāo)客源初步定位定位依據(jù)宏觀調(diào)控以來，市場需求的主流繼續(xù)向以自住和改善居住的真實購房需求傾斜。錢江新城作為未來城市中心的定位已初步形成，已有多個高品質(zhì)物業(yè)在該片區(qū)開發(fā)推出，良好的居住氛圍逐漸形成，人氣不斷聚集和旺盛，作為錢江新城區(qū)域的中高檔住宅產(chǎn)品，消費者對區(qū)域認(rèn)知已逐漸形成作為省的政治、經(jīng)濟、文化中心和省會城市，對周邊城市具有購買力的消費者存在一定的置業(yè)吸引力。政府新出臺的購房入戶政策，為錢江新城區(qū)域樓盤的去化提供了一定支持，更重要的是，使市場認(rèn)識到政府對錢江新城開發(fā)建設(shè)堅決支持的態(tài)度，增強了市場對錢江新城區(qū)域發(fā)展的信心。作為今后總部經(jīng)濟的核心區(qū)域，錢江新城建成后，將提供18萬個就業(yè)崗位，區(qū)域人口達(dá)到30萬，作為新城市中心，國際化的核心CBD商圈，將為區(qū)域住宅樓盤提供龐大的客源。錢江新城住宅供應(yīng)量有限，區(qū)域市場在長時間、總體而言具有供應(yīng)的稀缺性優(yōu)勢。目標(biāo)客戶初步定位基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目標(biāo)市場和目標(biāo)消費群應(yīng)是：第一層面：本地就本地目標(biāo)消費群而言，傾向與于購買錢江新城區(qū)域住宅的客戶群體主要應(yīng)是對該區(qū)域情況較為熟悉，業(yè)已形成對該區(qū)域生活認(rèn)同和生活情節(jié)的這部分客戶，因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自于復(fù)興地區(qū)、城中、城東、江濱這幾個區(qū)域。另外，錢江新城作為新城市中心，其吸引力必將涵蓋市其他區(qū)域和周邊郊縣。第二層面：省經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)（、、、、義烏）第三層面：省外、海外客戶（在杭常駐，有經(jīng)濟實力）目標(biāo)客戶特征分析年齡特征年齡分布在30－50歲之間。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。職業(yè)特征各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級白領(lǐng)經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計師、會計師、醫(yī)師、高級證券從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授有隱性收入的政界人員購買力特征與目標(biāo)客戶的年齡和職業(yè)相關(guān)聯(lián)，目標(biāo)客戶具有較強的購買力，同時，錢江新城區(qū)域中高檔住宅均價10000元/㎡以上，也客觀界定了區(qū)域目標(biāo)客戶屬于具有較強經(jīng)濟實力的高端購房人群。由于經(jīng)濟實力的許可，這部分客戶對于居所的舒適性、稀缺性、投資前景、身份象征等相對高端的購買需求更為注重，往往是這些需求細(xì)節(jié)的滿足成為促成目標(biāo)客戶下單的關(guān)鍵因素。產(chǎn)品需求特征對建筑風(fēng)格無明顯傾向性，但具有相當(dāng)高的審美素質(zhì)，鑒于其年齡和相對廣博的閱歷，一般而言傾向于認(rèn)同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致的建筑風(fēng)格。注重有利于身心健康的區(qū)域大環(huán)境——環(huán)境、景觀在高檔物業(yè)購買決策中的重要性較一般物業(yè)更高。人親水性（活水）的被滿足在高檔物業(yè)生活中成為必要的因素。目標(biāo)客戶群體對于產(chǎn)品的朝向要求極為苛刻，南向、南偏東是唯一選擇，同時考慮戶外景觀的優(yōu)質(zhì)性，自然性。目標(biāo)客戶群多為二次或以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境，長期持有物業(yè)保值增值為主要目的，相對于大眾購房者而言，有能力購買而且偏愛較大面積的戶型設(shè)計。與置業(yè)者的置業(yè)目和斂、不揚的群體特征相關(guān)聯(lián)，對安全性、私密性的要求在選擇中高檔物業(yè)時是重要的決策因素之一，產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計時必須從多方面考慮這種要求被滿足的程度（小區(qū)物業(yè)管理、會所管理、客戶資料管理、人員管理等等）對于滿足改善居住條件、舒適型居住住需求的高檔物業(yè)，部配套和服務(wù)要針對這種生活特性有度設(shè)置——康體設(shè)施、私人或半私人的交流空間營造是配套設(shè)置的著力點客戶群體子女一般而言年齡較大，在設(shè)置配套時應(yīng)充分考慮這一特性，使配套更為合理實用。對于產(chǎn)品的裝修無明顯傾向性，但基于目標(biāo)客戶群體表現(xiàn)出來的廣博閱歷和見識，可以肯定目標(biāo)客戶群體雖然有較強的個性但更懂得鑒賞，較強的購買能力也淡化了精裝修產(chǎn)品價格較高的去化抗性，從市場反應(yīng)也驗證了高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修產(chǎn)品已經(jīng)被中高端客戶接受，并逐漸成為本區(qū)域中高端住宅產(chǎn)品市場競爭的主要競爭賣點之一。一旦形成對某個品牌產(chǎn)品的認(rèn)同和信賴后，其品牌忠誠度較高，并能有效影響周邊人群的價值取向，品牌追隨很大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。有較豐厚的財富積累，對產(chǎn)品的價格敏感度較低，對稀缺行、身份認(rèn)同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求是其購買需求的重要組成部分。信息接受形式特征地區(qū)性大報（如錢江晚報、日報等）以與國家權(quán)威報刊媒體（如：參考消息、南方周末、財經(jīng)等）是目標(biāo)消費群體的主要接觸媒體，考慮到目標(biāo)消費群體具有較一般人更大的區(qū)域活動圍，航空專業(yè)雜志也是有效的傳播渠道。購房決策時，伴侶意見的參考性較高，而女性對于時尚雜志的接受度較高。中高檔物業(yè)推廣時，目標(biāo)客戶對推廣活動的品味、檔次以與滿足虛榮心等方面其有更高要求，推廣活動的質(zhì)量是推廣成功的關(guān)鍵因素而不是次數(shù)。目標(biāo)客戶群較為關(guān)注地方新聞，在特定的生活圈層容易產(chǎn)生從眾心理，大力度推廣造勢形成的口碑傳播對目標(biāo)客戶群將產(chǎn)生較大的購買推動效應(yīng)，是豎立開發(fā)商品牌、產(chǎn)品形象，提升知名度、接受度、美譽度的有效手段。生活方式特征總體而言，中高端目標(biāo)客戶群體一般為事業(yè)成功人士，這部分人群工作壓力較大，事業(yè)心強，工作勤奮努力，富有創(chuàng)造力，平時與家人團聚的時間相對較少；文化層次較高，交際面廣泛，喜歡保留獨立的生活態(tài)度與見地；交友注重社會、職業(yè)、家庭背景。消費特征這些人由于所處環(huán)境的關(guān)系，對生活質(zhì)量要求高，傾向于注重細(xì)節(jié)，他們比較注重產(chǎn)品外觀造型、色彩搭配、配套服務(wù)等，雖然不一定有自己明確的傾向和觀點，但大多懂得判斷和鑒別，對產(chǎn)品的追求注重品牌和在質(zhì)量。對這部分群體要分兩面看，一方面追求品質(zhì)、品味，一方面注重產(chǎn)品性價比，消費時除了對產(chǎn)品和服務(wù)的檔次、品牌、品質(zhì)要求較高外，由于其經(jīng)驗和閱歷較豐富，對產(chǎn)品和服務(wù)的特色需求是該類人群消費的一大特點。價格定位目前，錢江新城區(qū)域中高動住宅產(chǎn)品均價圍在10000～23000元/㎡之間，車位均價在16～20萬元/個之間，開盤時間大部分在05年中旬，平均銷售率在65％以上，可見本案所處區(qū)域市場接受度較高，目標(biāo)客戶群體消費能力較強，基本能承受均價萬元以上的樓盤價格，綜合周邊中高檔住宅的市場接受度、價格、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)、物管等因素考慮：擬訂住宅均價住宅均價：14500元/㎡擬訂商鋪均價：商鋪均價：20000元/㎡擬訂車位均價：車位均價：20萬元/個產(chǎn)品初步設(shè)想?yún)?shù)數(shù)值計算備注一、地上建筑面積87126㎡用地面積×容積率住宅地上建筑面積79698.7㎡公建地上建筑面積3297.6㎡商業(yè)529.6㎡會所1783㎡物業(yè)用房825㎡總建筑面積7‰社區(qū)服務(wù)用房150㎡每百戶30㎡二、總戶數(shù)（戶）488戶三、車位數(shù)（個）地下停車488個自行車泊位1246個四、地下建筑面積30710.4㎡地下一層19277.1㎡地下二層11433.3㎡住宅地下建筑面積0公建地下建筑面積30710.4㎡五、可售面積80228.3㎡（不含地下車庫），110938.7㎡（含地下車庫）住宅地上可售面積79698.7㎡公建地上可售面積529.6㎡公建地下可售面積30710.4㎡六、總建筑面積117836.7㎡產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計項目地塊現(xiàn)狀與周邊規(guī)劃情況分析地塊現(xiàn)狀本案基地位于市錢江新城，西至甬江路，北靠新塘河與富春江路，用地的東面南面分別為規(guī)劃中的7號路與6號路，用地南側(cè)為市中級人民法院用地，沿甬江路一側(cè)為城市綠地，其余周邊均為未建成住宅用地。地塊南北進(jìn)深120M,東西長240M，總用地面積約27666M2。用地方位為南偏東45°，與錢塘江岸相距近300M。目前，本案現(xiàn)場地塊平整，地塊西北面靠新塘河一側(cè)市政綠地已完成，用地定位樁已完成，工地圍墻已砌筑完畢。周邊規(guī)劃情況本案南側(cè)為市中級人民法院用地，目前項目已建成，預(yù)計06年上半年交付使用，本案西北側(cè)富春江路一線為城市綠地，其余方向周邊均為未建成住宅用地。通策通策·錢江時代景江城市花園郡亭公寓贊成·林風(fēng)濱江·金色家園濱江·金色海岸陽光海岸新綠園規(guī)劃布局規(guī)劃布局思路為延續(xù)城市的肌理，貫徹錢江新城開放大氣、精致和諧總體規(guī)劃思想，充分利用土地和江景資源，盡量保留和合理利用現(xiàn)有適宜的地形、地貌、植被和自然水系，形成和諧、有機的城市空間形態(tài)，同時充分利用基地南偏東的朝向優(yōu)勢，打破簡單的行列式住宅模式，形成安定、和諧、完整的源是住宅組群，規(guī)劃布局上采用圍合建筑形勢。規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)強調(diào)土地的集約化利用，充分利用周邊公建設(shè)施，合理規(guī)劃，高效利用土地。功能區(qū)塊的劃分在圍合庭院的整體規(guī)劃布局前提下，將庭院劃分為不同的區(qū)域，通過建筑圍合，自然形成前院、中庭，通過架空層走廊有機關(guān)聯(lián)。臨街位置可作為社區(qū)商業(yè)配套和物業(yè)管理用房，庭院部以與架空亭廊通過植物、鋪地、道路、高差等的景觀隔斷，劃分各種生活功能空間，如：主廣場、休閑草坪、游泳池、會所等。鄰里單位組織形態(tài)單體均采用一梯兩戶或三戶兩部電梯的單元式平面布置，采光通風(fēng)條件良好，功能布局合理。頂層均采用躍層戶型，均設(shè)有景觀露臺與通高起居廳，有力提升躍層住戶的生活品質(zhì)。院落空間形態(tài)在圍合庭院的整體規(guī)劃布局前提下，為了豐富院落空間的涵，有機組織庭院生活，凝聚住戶的歸屬感和認(rèn)同感，可將庭院劃分為不同的區(qū)域：通過建筑圍合形成前院、中庭，通過架空層走廊有機關(guān)聯(lián)。前院樹陣和水景，給人以寧靜溫馨的空間感受。中庭配合植物、鋪地、道路、高差等的景觀隔斷，劃分功能空間，如：主廣場、休閑草坪與游泳池等。不同的功能分區(qū)給住戶提供不同的活動場地。主廣場的硬質(zhì)鋪裝配合草地、高桿樹等，給住戶提供一個鍛煉和聚會的空間場所，而有坡度變化的休閑草坪，則是漫步閑躺的絕佳場地。自由曲線的游泳池，既是夏日消暑的好去處，又是小區(qū)四季碧波蕩漾的風(fēng)景線。天際輪廓線根據(jù)地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)要求，為達(dá)到最佳的小區(qū)景觀效果，充分利用錢塘江景觀，同時優(yōu)化小區(qū)圍合庭院的日照效果，在建筑單體層高的設(shè)計上，應(yīng)充分考慮以上因素，采有高低錯落的高層住宅交錯布局，形成大氣恢弘的城市建筑天際輪廓線。整體而言，項目宜采取南低北高、高低錯落的建筑層高布局，局部能利用江景的建筑單體應(yīng)拔高。配套設(shè)施布點在圍合庭院的整體規(guī)劃布局前提下，適宜在小區(qū)沿路設(shè)置的社區(qū)商業(yè)，方便居民的日常生活，同時也易于營造社區(qū)的生活氛圍。小區(qū)部庭院空間宜設(shè)置部居民相對獨享的生活設(shè)施（如：泳池、廣場、兒童戲嘻空間、部景觀小品等），為充分利用架空的景觀亭廊并豐富其功能層次，使園區(qū)部空能空間劃分更為明確合理，可以設(shè)置一些室配套功能空間（如會所、物管用房、社區(qū)用房等）。利用庭院空間中預(yù)留的彈性空間，允許某些功能以與功能所需空間自發(fā)形成或調(diào)整，以引發(fā)規(guī)劃無從設(shè)計的空間細(xì)節(jié)，從而在改善住宅組織結(jié)構(gòu)、重組各功能設(shè)施之間關(guān)系。綜合管線布置按規(guī)劃設(shè)計規(guī)進(jìn)行設(shè)置。設(shè)置時，不影響入口、道路的美觀，盡可能掩藏于景觀綠化帶之中。給排水系統(tǒng)水源：水源為城市自來水，由東、西兩側(cè)市政道路給水干管各接入一根DN250給水管，在小區(qū)沿建筑四周呈環(huán)狀布置。管網(wǎng)布置：小區(qū)給水干管形成環(huán)狀，干管管徑DN200。供水方式：小區(qū)建筑四層與以下為供水低區(qū)，由市政管網(wǎng)直供；五～十六層為中區(qū)，十七層與以上為高區(qū)，均由無負(fù)壓變頻供水設(shè)備加壓供水，泵房設(shè)于地下室。廚房：埋設(shè)洗滌池管線接口；衛(wèi)生間：安裝坐便器、洗臉盆、浴缸（或淋浴房）、洗拖把池、洗衣機管線安裝到位；通風(fēng)、排氣系統(tǒng)地下室設(shè)備用房配置機械送排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)為4～10次/小時，以排除廢氣、廢熱。地下室汽車庫和自行車庫設(shè)置機械送排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)為6次/小時，以排除廢氣。地下車庫廢氣排放煙道附壁通至屋頂層，直接排入室外大氣。地下一層車庫采用坡道和中庭自然補風(fēng)，地下二層車庫采用機械補風(fēng)。各設(shè)備用房設(shè)置排風(fēng)，排風(fēng)量按照規(guī)計算選用。住宅的衛(wèi)生間，均設(shè)置通向屋面的排風(fēng)豎井。廚房排氣：為保護(hù)建筑外墻的美觀，避免油煙對外墻的污染，應(yīng)設(shè)專門煙道通屋頂，由脫排油煙機把廢氣排出；正壓送風(fēng)系統(tǒng)：無法采用自然排煙的防煙樓梯間與合用前室設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)正壓送風(fēng)機設(shè)于底層正壓送風(fēng)機房。前室正壓送風(fēng)口每層設(shè)置，防煙樓梯間正壓送風(fēng)口每隔兩層設(shè)置。著火時，開啟著火層前室與其上下各一層前室的正壓送風(fēng)口，樓梯間風(fēng)口為自垂百葉風(fēng)口。所有通風(fēng)系統(tǒng)按防火分區(qū)設(shè)置。管道穿越防火分區(qū)隔墻處，風(fēng)管穿越空調(diào)機房與重要的或火災(zāi)危險性大的房間隔墻，均設(shè)置70℃（280℃）防火閥。通風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管、保溫材料、消聲設(shè)備和粘結(jié)劑的均采用不燃材料。電氣系統(tǒng)供電電源：為保證供電可靠性，要求當(dāng)?shù)仉娏Σ块T就近引來二路獨立的10KV專用電纜供電，供消防負(fù)荷與保證重要負(fù)荷用電。變配電所：在地下室設(shè)變配電所6座，各設(shè)630KVA與800kva干式樹脂變壓器各二臺。高壓主結(jié)線為單母線分段結(jié)線方式。配電和照明：低壓配電系統(tǒng)以放射供電為主，局部采用樹干式配電，主干線在電纜豎井采用母線槽和電纜配線。底層設(shè)低壓電屏，設(shè)公建計量單位總表，消防泵、噴淋泵、生活電梯、應(yīng)急照明等重要負(fù)荷由二回380/220V低壓電源供電，并在末端進(jìn)行自動切換，單獨設(shè)表。住宅電氣設(shè)計：各單元設(shè)置集中電表箱每單層設(shè)電表箱，進(jìn)戶處用戶配電箱，設(shè)總開關(guān)、漏電開關(guān)與多路分路開關(guān)，照明燈具安裝到位，每個房間設(shè)置適量插座。通訊系統(tǒng)：用光纜由市電信局引1000門直線至小區(qū)總機房，經(jīng)配線架用電纜沿弱電電纜溝引至各建筑單體。閉路電視系統(tǒng)：數(shù)字電視由市有線網(wǎng)引入，至小區(qū)電視機房的分配箱，再由弱電電纜溝引至各住宅單體。豎向設(shè)計項目場地地勢平坦，地形高差起伏不大，相對標(biāo)高±0.000為國家標(biāo)準(zhǔn)高程7.500。結(jié)合周邊市政道路標(biāo)高，重視小區(qū)平面規(guī)則，充分利用自然地形，選擇合理的設(shè)計標(biāo)高，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果。在滿足消防、交通、防洪等要求的前提下，盡量減少土方工程量。利用地下車庫、建筑基礎(chǔ)、路槽與管溝挖方余土，移挖作填，使填挖方基本平衡。根據(jù)項目基地實際情況，豎向設(shè)計可采用平坡式的場地平土方式。道路交通組織小區(qū)外圍道路的利用項目用地的東面南面分別為規(guī)劃中的7號路與6號路，目前尚未命名，建議充分發(fā)揮合作方的資源優(yōu)勢，將道路名稱命名與本案緊密關(guān)聯(lián)，建議南側(cè)道路命名為“新綠路”提升本案的形象檔次，東側(cè)道路命名為“觀瀾路”暗示錢塘江景被引至本項目。通過對外圍道路的命名可以提升項目檔次，增加營銷推廣的排他性賣點。道路骨架的構(gòu)建以主干道為骨，以次干道為輔，以宅間小道為支，來構(gòu)建整個小區(qū)環(huán)形的道路網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)出入口設(shè)置小區(qū)出入口設(shè)置2個，分布于甬江路、規(guī)劃6號路，其中規(guī)劃6號路上入口為主入口，該道路與項目周邊城市主干道相鄰，在該路上設(shè)置小區(qū)主入口可以方便園區(qū)車輛的進(jìn)出，同時不會影響城市主干道交通。入口設(shè)置時應(yīng)考慮從市政道路作適當(dāng)后退，設(shè)置入口廣場，形成一個緩沖地帶后，放置道閘，可以避免進(jìn)入社區(qū)的等候車輛對道路車輛通行的干擾與由此帶來的安全隱患，同時作為由社區(qū)到市政道路之間的緩沖區(qū)，使業(yè)主回家時由此放松緊的心情。廣場周圍可布置休息連廊，通過連廊實現(xiàn)人流分流。主入口處，進(jìn)小區(qū)方向的道路可設(shè)為雙車道，使社區(qū)入口的交通組織更加有序；道閘與小區(qū)門衛(wèi)室可間隔一定的距離，在門衛(wèi)室與道閘之間設(shè)回車通道，當(dāng)訪客車不允許入時，通過回車通道直接離開入口處，避免車輛后退、掉頭等給入口處帶來擁堵。次入口平時關(guān)閉或管制通行，也作為消防通道。交通組織規(guī)劃在交通方式上，設(shè)計最大限度的組織人車分行交通體系，有組織地將人行與車行路線分開，通過人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧靜的居住環(huán)境。小區(qū)部不通車，僅設(shè)置必要的消防車道設(shè)置在小區(qū)的周圍，消防車道，專用通道服務(wù)車輛和垃圾車流量較小，只允許從次入口經(jīng)消防車輛專用通道進(jìn)入居住組團，服務(wù)于各幢建筑。小區(qū)停車以地下停車為主，園區(qū)主入口處設(shè)置地下汽車庫出入口，并提供足夠數(shù)量使用的地下停車庫，此外還有一定數(shù)量的地面停車位，以此營造連續(xù)完整的社區(qū)步行環(huán)境。通過出入口進(jìn)入地下車庫，住戶可通過電梯直接回到家中。步行道則貫穿于園區(qū)部，通過區(qū)將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。自行車庫宜設(shè)置在地下車庫，從外圍經(jīng)架空層坡道進(jìn)入。車行路口和人行路口數(shù)量與設(shè)置規(guī)劃6號路一側(cè)：園區(qū)主入口1個（人車出入口）規(guī)劃7號路一側(cè)：消防車出入口2個新塘河一側(cè)：人行出入口2個停車場數(shù)量與設(shè)置園區(qū)以地下停車為主，地面停車為輔，車位比例應(yīng)配合樓盤檔次，按1：1左右的比例設(shè)置，地面停車位應(yīng)設(shè)置于主入口外圍與步行區(qū)域外圍附近，配合本案建筑體量和戶數(shù)指標(biāo)，設(shè)置地下兩層停車場。自行車車庫布置在地下室，自行車按每戶3.5M2設(shè)置，每幢樓均有便捷的自行車坡道通往地下自行車庫。地下車庫的接口設(shè)置地下車庫接口處與小區(qū)入口道路或小區(qū)道路相連，并靠近出園區(qū)入口設(shè)置，盡可能避開人行路口、步行區(qū)域、中心景觀與建筑物。接口處設(shè)置明顯交通標(biāo)識，并設(shè)置緩沖、防滑、隔音、排水、照明設(shè)施。車庫人行道應(yīng)與中心景觀、各單元入口相連，并考慮接口處的導(dǎo)示牌與燈光。道路系統(tǒng)布局形態(tài)園區(qū)道路系統(tǒng)布局以環(huán)形道路為主，輔以分支型步行道路關(guān)聯(lián)各功能空間，應(yīng)整體貫通，動線流暢合理。小區(qū)最大限度的實施人車分流，地面基本實現(xiàn)無車狀態(tài)，地下形成交通網(wǎng)絡(luò)。步行道路成為環(huán)繞景觀、建筑的紐帶，為居住者提供便捷的出行動線，成為小區(qū)空間景觀和形象特征的構(gòu)建。小區(qū)的道路遵循圍合庭院整體規(guī)劃分級布局的原則，與空間層次相吻合，充分考慮道路的人流量，避免對景觀、整體布局的破壞。道路系統(tǒng)布局應(yīng)流暢，適度彎曲、起伏，配合景觀，形成柔和舒適的社區(qū)氛圍。道路形態(tài)應(yīng)富于節(jié)奏和變化，由環(huán)型、樹枝型、自由型等組成，整體給人舒緩平靜、富于變化的感受。道路分級分級路寬M車行道寬M人行道寬M小區(qū)級道路（主道）85.51.5×2組團級道路（次路）4.54消防車道＞3.5＞3.5宅間小路（步行道）1.81.8步行系統(tǒng)的設(shè)定由于采用了圍合庭院的規(guī)劃設(shè)計，本案小區(qū)相對封閉完整，步行體系應(yīng)以環(huán)狀道路為主，可分別設(shè)置前院和中庭兩個相對獨立的環(huán)繞步行體系，兩者通過網(wǎng)狀支路、架空景觀亭廊相互聯(lián)系形成有機整體，道路體系自然有序的舒展至各功能空間，通過景觀營造，創(chuàng)造出舒適自然的景觀步行系統(tǒng)。為充分利用新塘河作為園區(qū)景觀和休閑配套的元素之一，園區(qū)步行系統(tǒng)宜向新塘河一側(cè)延伸，形成XX步行休閑棧道，消防車道在平時也可以作為園區(qū)景觀步行道路的組成之一。停車場地景觀因素的考慮地上停車場地面停車場應(yīng)采用透水地面，鋪設(shè)草坪磚，增強綠化透視效果，車位劃分使用不同規(guī)則的草坪磚區(qū)分，停車標(biāo)志與行車路線宜用綠化表示，車場邊緣搭配種植常青灌木與喬木，與外界隔離并為車輛遮蔭。為提升本案檔次，建議不設(shè)地面停車，停車統(tǒng)一在地下解決。地下停車場考慮車輛流向、引導(dǎo)、交通、警示等標(biāo)識的運用，體現(xiàn)安全、便捷、舒適性。同時注重整體氛圍的營造，細(xì)部處理，綠化透視，燈光效果，智能化應(yīng)用、綠化引入等。為方便業(yè)主出入，電梯應(yīng)可直達(dá)與車庫聯(lián)通的地下室，可以考慮設(shè)置精裝修的地下室入戶大堂，體現(xiàn)樓盤檔次，提升業(yè)主出入的舒適度。公共空間系統(tǒng)公共空間形態(tài)公共空間的形態(tài)組織結(jié)構(gòu)在圍合庭院的整體規(guī)劃布局前提下，將庭院劃分為不同的區(qū)域，根據(jù)項目基地實際的地形地貌狀況，通過建筑圍合，自然形成前院、中庭，通過架空層亭廊和網(wǎng)狀分支路有機關(guān)聯(lián)。延西南——東北向貫穿園區(qū)的軸線布置個公共空間，臨街位置可作為社區(qū)商業(yè)配套空間，庭院部以與架空亭廊通過植物、鋪地、道路、高差等的景觀隔斷，劃分各種生活功能空間，如：主廣場、休閑草坪、游泳池、會所等，相對次一級的公共空間如休閑活動場地均衡分布于主功能空間周邊，形成層次豐富、有序合理的圍合空間序列。與貫穿軸線平行的新塘河一側(cè)為城市景觀綠地，應(yīng)積極改造，形成延河景觀帶。公共空間的圍合方式各公共空間分布以貫穿園區(qū)西南——東北向主軸為線索，在圍合庭院的規(guī)劃布局前提下，形成外有致，前后呼應(yīng)、主次分明，有機關(guān)聯(lián)的空間序列。公共空間的景觀意象和氛圍特征倡導(dǎo)穩(wěn)定、流暢、交流、生動的圍合理念，通過地形和景觀營造，配合莊重、大氣、現(xiàn)代的建筑，形成和諧、安定、精致、舒展的園區(qū)氣質(zhì)和環(huán)境。公共空間中的環(huán)保垃圾收集處理方式基于本案皆為小高層、高層建筑，建議按層設(shè)置垃圾容器，并有明顯標(biāo)記，保持垃圾容器（或垃圾桶）清潔、無異味；生活垃圾收集、處理設(shè)施應(yīng)當(dāng)相對獨立，布局合理，相對封閉，四周設(shè)置綠化隔離帶。垃圾應(yīng)當(dāng)日產(chǎn)日收，廚房垃圾直接進(jìn)入生化處理裝置處理；可回收利用物資進(jìn)入廢舊物資回收利用系統(tǒng)；其它分類垃圾進(jìn)行分類處理處置，生活垃圾實行袋裝化收集。社區(qū)的垃圾站服務(wù)半徑不宜大于70米。主要道路與公共活動場地均勻配置廢物箱，其間距小于80m，且廢物箱防雨、密閉、整潔、美觀，采用耐腐蝕材料制作。交通噪聲控制方式臨近道路的樓房，可在外墻結(jié)構(gòu)上增加隔聲層，或在外部空間設(shè)置隔音屏障并安裝雙層玻璃。實行人車分流的交通體系，對于臨近車行道路的建筑，在道路和建筑之間設(shè)置立體綠化帶加以隔離，車庫入口處設(shè)置隔音緩沖設(shè)施。將噪聲大、車流量大的機動車導(dǎo)入小區(qū)周邊路，通過汽車地庫出入口進(jìn)入地下停車庫商業(yè)區(qū)的噪聲控制社區(qū)商業(yè)設(shè)置在園區(qū)外圍臨街處，與園區(qū)大部分住宅保持相對遠(yuǎn)的距離，應(yīng)采取相應(yīng)的降噪技術(shù)減少臨街商鋪對住宅園區(qū)的部干擾，在今后招商過程中，應(yīng)對業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃和選擇，過濾掉容易產(chǎn)生噪音污染的業(yè)態(tài)進(jìn)駐。娛樂公共空間和兒童活動空間的噪聲控制活動場地設(shè)置在建筑物相對稀疏、人流較少的位置，采用不易發(fā)出聲音的器材或設(shè)備，設(shè)置保護(hù)裝置，對使用時間和使用規(guī)有要求，與相臨建筑物之間設(shè)置綠化隔音帶。污水處理系統(tǒng)室排水室排水為雨、廢、污分流制，生活污水、廢水、屋面雨水分別單設(shè)系統(tǒng)排出。地下室廢水經(jīng)水泵提升后排入小區(qū)污水管。室外排水室外排水為雨、污分流制。小區(qū)雨、污水經(jīng)小區(qū)室外雨、污水管收集后，就近由小區(qū)各個入口分別排入市政道路上雨、污水干管。公共空間中的無障礙設(shè)計單元公共出入口有高差時應(yīng)設(shè)輪椅坡道和扶手，入口坡度≤1/12。園區(qū)各級道路的人行道縱坡＜2.5％，在人行步道設(shè)臺階時，應(yīng)設(shè)輪椅坡道和扶手。公共綠地的入口、道路與休息涼亭等設(shè)施的地面應(yīng)平穩(wěn)防滑，地面有高差時，應(yīng)設(shè)輪椅坡道和扶手。園區(qū)底層架空部位設(shè)有公共廁所的，其入口、通道應(yīng)按無障礙要求設(shè)計，且至少設(shè)一套滿足無障礙設(shè)計要求的廁位和洗手盆。公共服務(wù)設(shè)施的出入口、通道均應(yīng)按無障礙要求設(shè)計。高層住宅建筑入口均按規(guī)設(shè)置無障礙坡道。單元門、電梯轎廂等均按無障礙規(guī)設(shè)置。建筑設(shè)計當(dāng)?shù)貞粜偷脑u述和分析錢江新城板塊的住宅定位以中高端為主，甚至也不乏頂級住宅，所以戶型設(shè)計一般都比較大，單套140平方米以下的住宅不是主流。該板塊目前基本為高層建筑，戶型一般以150平方米左右、三房二廳兩衛(wèi)為主，有的高端住宅戶型甚至達(dá)到200-400平方米，其車位配比率一般都在1:1左右。該區(qū)域，小高層住宅比較少，戶型一般以140平方米左右為主。錢江新城樓盤戶型面積統(tǒng)計樓盤名稱濱江·金色海岸濱江·金色家園金基·曉廬贊成·林風(fēng)倚天·盛世錢塘宋都·新城國際龍生·錢塘名都新紫云·水岸帝景通策·錢江時代東方·潤園景江城市花園主力戶型◆三房二廳二衛(wèi)帶工人房◆三房二廳二衛(wèi)◆三房二廳二衛(wèi)◆三房二廳二衛(wèi)◆三室二廳二衛(wèi)◆三室二廳二衛(wèi)◆三房二廳二衛(wèi)◆單身公寓◆二房二廳二衛(wèi)◆四房三廳四衛(wèi)工人房◆三房二廳二衛(wèi)◆四房二廳三衛(wèi)帶工人房◆五房二廳三衛(wèi)帶工人房◆四方二廳二衛(wèi)◆四方二廳二衛(wèi)◆四方二廳二衛(wèi)◆四室二廳二衛(wèi)◆四室二廳二衛(wèi)◆二房二廳二衛(wèi)◆三房二廳二衛(wèi)◆三房二廳二衛(wèi)◆四方二廳二衛(wèi)◆四房三廳五衛(wèi)工人房◆四方二廳二衛(wèi)主力面積◆272.81㎡32.35%◆342.1㎡25.00%◆104～145㎡63％◆135-140㎡64％◆100～130㎡22％◆75-76㎡35%◆119～143㎡53％◆158～165～143㎡44％◆120～160㎡◆87-113㎡23%◆120-140㎡16%◆264-308㎡53％◆352-400㎡21％◆140-170㎡25%◆349.72㎡25.00%◆153～16233％◆160-185㎡26％◆140～145㎡34％◆