目錄房地產(chǎn)營銷渠道設(shè)計(jì)（定價(jià)版）............................................................2一、渠道拓展概念解析....................................................................2二房地產(chǎn)營銷渠道設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)注意................................................2第一、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心............2第二、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇符合企業(yè)定位............................3第三、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇與顧客購買行為........................4第四、房地產(chǎn)營銷渠道建設(shè)與中間商........................................4第五、房地產(chǎn)營銷渠道建設(shè)與營銷代理....................................6第六、房地產(chǎn)營銷渠道建設(shè)與產(chǎn)品............................................6三房地產(chǎn)營銷渠道類型....................................................................7第一、房地產(chǎn)直接營銷渠道......................................................7第二、房地產(chǎn)間接營銷渠道........................................................8第三、聯(lián)合一體營銷渠道............................................................8第四、網(wǎng)絡(luò)營銷............................................................................9第五、房地產(chǎn)金融超市模式........................................................9四房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格策略..................................................................10樓盤比較表一..............................................................................11樓盤比較表二..............................................................................13樓盤比較表三..............................................................................15五房地產(chǎn)營銷渠道案例分析..........................................................18六總結(jié)...............................................................................................221房地產(chǎn)營銷渠道設(shè)計(jì)（定價(jià)版）間商可以采用招投標(biāo)方法，但需公正規(guī)范。一、渠道拓展概念解析展?，F(xiàn)代營銷學(xué)的發(fā)展從傳統(tǒng)的坐銷又引申出行銷、分銷和傳銷等幾種銷售形售往往就靠單純的廣告推廣然后等客上門就可以了;但很多樓盤往往屬于先天條銷售形式就特別重要，這幾種形式就是我們所說的“渠道拓展”?，F(xiàn)成交;“分銷”則是在售樓處之外開拓另外的銷售現(xiàn)場，如在大型超市、城市有效成交的目的;“傳銷”即通過梳理、維系老客戶，實(shí)現(xiàn)老客戶帶新客戶，發(fā)

銷售現(xiàn)場提供大量的客戶源支撐，保障項(xiàng)目高目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二房地產(chǎn)營銷渠道設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)注意第一、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心在買方市場條件下,房地產(chǎn)企業(yè)的一切分銷活動(dòng)必須以消費(fèi)者需求為核心,

以消費(fèi)者為核心,并非單指在分銷活動(dòng)前期進(jìn)行消費(fèi)者研究和目標(biāo)市場選擇,更

為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到以下幾方面：21、分析顧客的服務(wù)需求戶提供貸款、質(zhì)量擔(dān)保等服務(wù)。2、顧客渠道偏好調(diào)查最好的顧客渠道偏好調(diào)查應(yīng)涵蓋不同細(xì)分市場的客戶,分析現(xiàn)在已經(jīng)存在的

渠道偏好對渠道選擇以及運(yùn)營結(jié)果都能產(chǎn)生本質(zhì)性的影響。

3、考慮顧客購買準(zhǔn)則在評估新的渠道機(jī)會的時(shí)候,重要的是用創(chuàng)新的方法接觸到顧客,分析顧客

真的需要什么,即顧客的購買準(zhǔn)則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,

所以需要幾種渠道進(jìn)行搭配。4、監(jiān)控顧客購買行為的變化企業(yè)需要隨時(shí)監(jiān)控顧客購買行為和準(zhǔn)則的變化,隨著消費(fèi)者對產(chǎn)品的認(rèn)知和

了解的提高,客戶的購買行為也會慢慢發(fā)生改變。錯(cuò)誤地估計(jì)客戶行為和渠道偏

好,沒有及時(shí)調(diào)整以降低渠道成本的公司是危險(xiǎn)的。5、提供靈活的渠道選擇不同的用戶,他們的購買準(zhǔn)則也不同,所以需要給客戶提供相應(yīng)的選擇機(jī)會,

如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會覺得自己受到限制,客戶滿意度也

就大打折扣。第二、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇符合企業(yè)定位當(dāng)市場被細(xì)分為不同的用戶群體后,每一個(gè)群體都有一系列的服務(wù)產(chǎn)出要求,渠道管理者要為每一個(gè)細(xì)分市場確定最優(yōu)的渠道形式,即為渠道定位。優(yōu)化渠道設(shè)計(jì)被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項(xiàng)工作,因此必須要執(zhí)行加價(jià)值的所有活動(dòng),即,產(chǎn)品的促銷、談判、財(cái)務(wù)、訂購和支付等等。渠道結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)包括兩個(gè)重要的方面:（1）渠道設(shè)計(jì)者必須決定渠道成員的組成。司在不同的情況下為其產(chǎn)品進(jìn)入的市場選擇渠道時(shí),關(guān)鍵的決策是選擇怎樣的分系,能夠?qū)Ξa(chǎn)品成功進(jìn)入市場有非常明顯的影響。（2）決定在渠道中同一形式的渠道成員應(yīng)有多少,也就是渠道密度的決策。在一個(gè)給定的市場中,消費(fèi)品的銷售是應(yīng)該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨(dú)家分銷？對這一問題的回答取決于效率和執(zhí)行等多種因素。大量的

個(gè)渠道成員都被分配一定的渠道任務(wù),理想的任務(wù)分配應(yīng)使得在總成本最小化的

上。3當(dāng)某一特殊細(xì)分市場的服務(wù)產(chǎn)出要求并沒有更具競爭力的提供物來滿足時(shí),

渠道管理者就應(yīng)意識到存在著一個(gè)尚未被開發(fā)的市場機(jī)會,并建立新的渠道服務(wù)忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強(qiáng)有力的競爭戰(zhàn)略。因此,企業(yè)必須了解消

費(fèi)者對渠道流的性能和渠道結(jié)構(gòu)的反應(yīng)。第三、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇與顧客購買行為客購買行為及對渠道選擇的影響。1、房地產(chǎn)銷售點(diǎn)的選擇原理房地產(chǎn)銷售點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)營目的的前沿陣地,房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否最終銷售出去以及能否最終實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)濟(jì)效益,都直接與銷售點(diǎn)的選擇

和經(jīng)營有關(guān)。因此,作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)特色

的銷售點(diǎn),然后通過有效的銷售渠道管理來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售點(diǎn)的選擇要考慮消費(fèi)者的購買心理和購買行為的變化及其規(guī)律性,對銷售點(diǎn)的選擇主要取決于：（1）商品最充分展現(xiàn),讓更多人認(rèn)知的地點(diǎn)要求。（2）樹立商品形象的地點(diǎn)要求等。公關(guān)環(huán)境、市場基礎(chǔ)等特點(diǎn),以及企業(yè)所處的外部環(huán)境、競爭對手狀況、市場購買力水平等因素,經(jīng)過綜合權(quán)衡選擇出直接面向顧客的分銷點(diǎn)。2、消費(fèi)者對房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場的認(rèn)知銷售現(xiàn)場上銷售人員的衣著、談吐、工作態(tài)度及各種硬件設(shè)施的先進(jìn)程度,開發(fā)商所采用的促銷手段,以及其他配套設(shè)施的完善程度等都會作用于每一位前來光顧的消費(fèi)者,當(dāng)一個(gè)消費(fèi)者對自己的心理活動(dòng)進(jìn)行整合之后,就形成了自身對開發(fā)商的看法和態(tài)度,這一看法和態(tài)度又將決定或在很大程度上影響著消費(fèi)者

的購買行為。第四、房地產(chǎn)營銷渠道建設(shè)與中間商房地產(chǎn)中間商指處在房地產(chǎn)生產(chǎn)者和消費(fèi)者即發(fā)展商和顧客之間，參與房地

接營銷渠道的建立，對于營銷渠道的擴(kuò)展優(yōu)化起著相當(dāng)重要的作用。

1、房地產(chǎn)中間商的種類差額為利潤（扣減經(jīng)營成本），經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，銷售利潤回報(bào)高。

（2）房地產(chǎn)代理商。4成本）為利潤。（3）房地產(chǎn)中介商式營銷，或上門推銷。房地產(chǎn)中介商對樓盤只有基本的信息介紹和簡單的包裝，

商相同。（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行居間介紹，以買方賣方的成交收取傭金。（5）房地產(chǎn)策劃公司公司名義注冊。房地產(chǎn)策劃公司一部分以工作室形式出現(xiàn)。為發(fā)展商或代理商銷售的補(bǔ)充渠道。房地產(chǎn)策劃公司屬于房地產(chǎn)中間商的范疇，

程中具有不可忽視的作用。2、房地產(chǎn)中間商的選擇對待。（1）中間商的實(shí)力。中間商的實(shí)力包括專業(yè)、人員、資料、設(shè)備和經(jīng)濟(jì)、社會關(guān)系等綜合實(shí)力。

（2）中間商的業(yè)績。售成功的可能性就越大。（3）中間商的人品。備敬業(yè)、守信、勤勉、踏實(shí)等品質(zhì)。（4）中間商的管理。方法，才能保證在工作中不會發(fā)生諸如遺失顧客合同等差錯(cuò)。

（5）中間商的溝通的中介商。如果溝通困難，長時(shí)期的合作比較艱難。

(6)房地產(chǎn)中間商選擇答辯5地產(chǎn)中間商答辯，以下答辯內(nèi)容供參考。樓盤至結(jié)構(gòu)封頂可累計(jì)回收資金總量是多少？實(shí)際又可到位多少資金？根據(jù)您

大優(yōu)勢在哪里？如何來體現(xiàn)？您的義務(wù)是什么？如何量化？費(fèi)用如何支付？以上論述偏重于從發(fā)展商的角度選擇中間商。從營銷渠道完善的角度來說，

這種選擇應(yīng)該是雙向的，即中間商也可以選擇發(fā)展商。

3、房地產(chǎn)發(fā)展商中間商的協(xié)調(diào)良好的合作關(guān)系，使中間商有效的銷售樓盤或進(jìn)行營銷策劃。整。中間商要力戒銷售的短期行為。情況，以使中間商能根據(jù)樓盤實(shí)際情況從事工作。（3）中間商應(yīng)經(jīng)常及時(shí)向發(fā)展商介紹顧客對工程、配套、物業(yè)管理等要求，以使發(fā)展商能根據(jù)顧客實(shí)際需要調(diào)整完善樓盤。用。節(jié)約開支。第五、房地產(chǎn)營銷渠道建設(shè)與營銷代理中間商采用招投標(biāo)方法應(yīng)該公平規(guī)范。有些發(fā)展商內(nèi)部已確定了中間商（代理

間商。更有甚者通過掌握各家中間商投標(biāo)方案，抄襲營銷思路和方法為己所用，最后沒有一家中間商中標(biāo)。這些做法都應(yīng)該警惕和加以杜絕。第六、房地產(chǎn)營銷渠道建設(shè)與產(chǎn)品6優(yōu)，人有奇的個(gè)性設(shè)計(jì)，才能贏得盡可能多的消費(fèi)者。青睞，另外如綠化率達(dá)樓盤。因此,房地產(chǎn)分銷渠道的選擇必須考慮以下產(chǎn)品的特性。

1、產(chǎn)品識別房地產(chǎn)屬于低識別度產(chǎn)品。這類產(chǎn)品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業(yè)

化的服務(wù),特別是要有經(jīng)過訓(xùn)練的專業(yè)人士參與銷售過程。這類產(chǎn)品需要直銷,或者有附加值的商業(yè)伙伴,它們很少通過大規(guī)模市場分銷渠道銷售。

2、服務(wù)要求服務(wù)性強(qiáng)的產(chǎn)品,需要提供專業(yè)性的服務(wù),因此適合采用短渠道結(jié)構(gòu)。3、客戶購買風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品,需要直接銷售隊(duì)伍、有附加值的伙伴或是小規(guī)模的分銷商群體,需要一個(gè)有知識的經(jīng)過培訓(xùn)的人介入銷售過程解釋這種風(fēng)險(xiǎn),幫助客戶明白如何克服風(fēng)險(xiǎn)事件。4、產(chǎn)品的生命周期產(chǎn)品處于生命周期的不同階段對房地產(chǎn)渠道選擇有本質(zhì)的影響：在導(dǎo)入期,

要擴(kuò)大規(guī)模,渠道結(jié)構(gòu)也會隨之調(diào)整,這時(shí)分銷商進(jìn)入,并且數(shù)量可能會逐漸增加,

從獨(dú)家代理轉(zhuǎn)為多家代理制,競爭開始變得激烈,渠道呈網(wǎng)狀結(jié)構(gòu),各種渠道開始

相互沖擊。在成熟期,利潤開始下降,在高成本渠道中的產(chǎn)品支持能力受到了影

伙伴。另一個(gè)措施是繼續(xù)在多樣化的渠道中銷售產(chǎn)品。在衰退期,利潤和銷售量

很容易退出市場。三房地產(chǎn)營銷渠道類型第一、房地產(chǎn)直接營銷渠道行的我國房地產(chǎn)營銷渠道中，直接營銷渠道仍是主導(dǎo)的營銷渠道。

1、直接營銷渠道的優(yōu)點(diǎn)7（1）銷的樓盤單元積壓。（2）變化趨勢，由此可以較快的調(diào)整樓盤的各種功能。

2、直接營銷渠道的弱點(diǎn)（1）一般來說，房地產(chǎn)發(fā)展商比較集中開發(fā)、工程等方面的優(yōu)勢。房地產(chǎn)

升。（2）房地產(chǎn)發(fā)展商直接銷售，會分散企業(yè)人力、物力、財(cái)力，分散企業(yè)決

策層精力，搞不好會使企業(yè)顧此失彼，生產(chǎn)和銷售兩頭都受影響。第二、房地產(chǎn)間接營銷渠道房地產(chǎn)發(fā)展商把自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品委托給中間商如房地產(chǎn)代理商銷售，

越被發(fā)展商所重視并積極嘗試。1、間接營銷渠道優(yōu)點(diǎn)（1）商開發(fā)的房地產(chǎn)商品銷售成功。（2）發(fā)、工程方面的工作。2、間接營銷渠道弱點(diǎn)如果一些房地產(chǎn)發(fā)展商被一些專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，會對房地產(chǎn)商品的營銷帶來很大的危害。傭金，希望代理商能取得較高的銷售業(yè)績，這樣即使利潤分流也理所當(dāng)然。第三、聯(lián)合一體營銷渠道職業(yè)道德。8第四、網(wǎng)絡(luò)營銷1、通過門戶網(wǎng)站、專業(yè)網(wǎng)站及自建網(wǎng)站在網(wǎng)上對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。

作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展?fàn)I銷活動(dòng)。建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑；

internet傳遞并獲得有關(guān)信息。營銷策略研究等。在internet上房地產(chǎn)企業(yè)可以開展低成本、高效、范圍廣泛

的市場研究，為正確預(yù)測市場需求、做出市場決策打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

調(diào)研市場信息，從中發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求動(dòng)向，從而為企業(yè)細(xì)分市場提供依據(jù)，是企業(yè)開展市場營銷的重要內(nèi)容。網(wǎng)絡(luò)為企業(yè)開展網(wǎng)上市場調(diào)研提供了便利場所，一般企業(yè)開展網(wǎng)上市場調(diào)研活動(dòng)有兩種方式：isp受的單價(jià)、對項(xiàng)目位置區(qū)域的認(rèn)同度等等，將以上調(diào)研的信息放人選定的網(wǎng)站，交流，必須重新鏈接進(jìn)入企業(yè)網(wǎng)站，增加了上網(wǎng)者的操作復(fù)雜性。便利。參加調(diào)研并積極配合，仍需做出更多的探索。3、可通過商品房網(wǎng)上競拍給項(xiàng)目造勢，提升項(xiàng)目人氣潤最大化基礎(chǔ)上，間接起到廣告促銷的效果，可謂一舉兩得。是特別健全，它要求房地產(chǎn)公司在執(zhí)行之前在多方權(quán)利義務(wù)關(guān)系上做好約定。第五、房地產(chǎn)金融超市模式房地產(chǎn)作為一種特殊商品，在其銷售時(shí)不能象其他商品一樣有效的集散，房地

產(chǎn)金融卻可以利用其融資的性質(zhì)將集散變成為可能。目前，幾乎所有的銀行都在探9討建立有形的房地產(chǎn)金融市場，于是房地產(chǎn)金融超市不但應(yīng)運(yùn)而生，而且形式多種

多樣，越來越細(xì)化，無論怎樣變化，目的只用一個(gè)，那就是爭取用最快最有效的方式、最大限度地為消費(fèi)者提供全面的服務(wù)。房地產(chǎn)金融超市使集中銷售成為可能，

在給消費(fèi)者提供了更為廣闊的選擇余地的同時(shí)，也給各商業(yè)銀行帶來了無限商機(jī)。建設(shè)銀行是最早介入房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，最有理由成立最全面最權(quán)威

的超市，目前有學(xué)者建議建行的超市以如下的模式展現(xiàn)在秦皇島市民面前。建立一座具有建設(shè)銀行建筑特色的大型房地產(chǎn)金融超市，超市可分為四個(gè)區(qū)域，即最佳建

筑企業(yè)展區(qū)，住房展示區(qū)，有關(guān)政府機(jī)關(guān)或中介機(jī)構(gòu)工作區(qū)，建行工作區(qū)。通過建立房地產(chǎn)金融超市，搞活了房地產(chǎn)金融市場，將本來分散在城市各個(gè)角

落的房源信息集中到一起，方便了購買者，也幫助了開發(fā)商，其實(shí)，房地產(chǎn)金融應(yīng)該有更廣闊的市場。為了聽到更多客戶的要求，建議設(shè)立“您的要求”信息箱，讓

那些沒有在超市中得到他的客戶提出他們的要求，而建設(shè)銀行每年可根據(jù)客戶的需要設(shè)計(jì)推出或改進(jìn)更多的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。一方面滿足更多客戶的要求，另一方面

也完善了建行的房地產(chǎn)金融超市，只有不斷發(fā)展創(chuàng)新，事物才可能保持其永久的活

力。房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售渠道和新型的銷售渠道各有自己的優(yōu)劣點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)自身情況恰當(dāng)?shù)剡x擇銷售模式。銷售模式的創(chuàng)新也必將掀起房地產(chǎn)的革命，使掌握先機(jī)的企業(yè)在市場中居于有利地位。四房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格策略方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動(dòng)的主要手段。因此，主要有房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略。1、房地產(chǎn)定價(jià)方法非常惡劣的影響。從定價(jià)來講，主要有幾個(gè)方法：（1）市場比較法。將房地產(chǎn)與相應(yīng)市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，

對形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取房地產(chǎn)的公平市場價(jià)。（2）成本法。以開發(fā)或建造估計(jì)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。（3）收益法。將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益

折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。（4）剩余法。將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開發(fā)費(fèi)格。2、定價(jià)比例一般來說，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4

10為層以下因其視野受限，

一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30％。低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無景觀差別，一般南面售價(jià)高

于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。3、價(jià)格調(diào)整策略房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容：

明了的。直接的價(jià)格調(diào)整主要有兩種形式：調(diào)整便意味著所有單元的價(jià)格都一起參與調(diào)整。

（2）差價(jià)系數(shù)的調(diào)整。例，反映出市場對不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱。方式對客戶的購買行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會活躍銷售氣付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個(gè)星期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)折扣；買房送空調(diào)、可能。樓盤比較表一內(nèi)容分項(xiàng)惠園興業(yè)·瑞景苑銀都苑地理位置環(huán)境白龍路、周邊環(huán)境較差，張洼路與臨泉路交叉口，周生活配套較不晚上，且周邊生活配套尚不完善，張洼便利，休閑場所有人民公邊污染指數(shù)較高路攤點(diǎn)小販、修理廠較多，園、勝利廣場等一應(yīng)俱全，造成路況混雜，且對面加油但小區(qū)背后的紅星廠是否站危險(xiǎn)性較大有環(huán)境污染，有待考證。1、10、12、144路均可直121145路均可直達(dá)，交通洼路或戰(zhàn)前路坐121145新亞汽車站、火車站、合近在咫尺肥汽車站內(nèi)部：小區(qū)點(diǎn)綴配套會所、地下車位60個(gè)，地上車位未定占地：5.8萬m2、近60占地20畝，建面占地1萬多m217樓盤本體素質(zhì)規(guī)模建面7萬；4幢多層，沿臨泉路、站西路，L型鋪面23980m2，7幢多層，沿面3萬多m2，6幢多層，白龍路兩層商鋪沿臨泉路2層商鋪；2/2/3/120m2傳統(tǒng)戶型1/2/2，91.26－84－1/2/2（主戶型89m2平面設(shè)計(jì)77.5m2，復(fù)式120m21/2/3、書房面積小，進(jìn)深大，2/2/3104m2120m2戶（三室）電視、電話、寬帶接口電視、電話、接口設(shè)備普通設(shè)備一套毛坯毛坯裝修

坯是否送電器外觀磚涂料10000m2綠地蘇園江南風(fēng)綠化38％，休閑廊橋綠化30％，小品裝飾景觀情，小橋流水12地上6010多個(gè)車位地上車位數(shù)量未定車位開售，地下售約10萬元）瑤海建安市三建市三建承建商合肥惠康房地產(chǎn)有限公司合肥瑞興房地產(chǎn)開發(fā)有合肥市房地產(chǎn)開發(fā)公司，發(fā)展商（口碑較好）限公司（品牌）合肥安瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司合肥億和物業(yè)建欣物業(yè)圓夢石油物業(yè)品牌物管多層0.6元/m2，小高層10.4元未定，預(yù)測（1元/m2）收費(fèi)元/m2。多層封頂，6＃7＃小高層封2＃7部分封頂，三期未確定動(dòng)工程形象潛在風(fēng)險(xiǎn)頂，8＃未動(dòng)工礎(chǔ)工時(shí)間時(shí)機(jī)成熟全部售磬9.28日開盤一期售磬，二期蓄水、開營銷市場時(shí)機(jī)

盤未定2470－2800元均價(jià)23002400元一期均價(jià)2350元/m2，二價(jià)格均價(jià)：2500－2600期暫定均價(jià)2480元左右樓盤比較表二內(nèi)容分項(xiàng)森海豪庭江晨園香江世紀(jì)名城地理位置環(huán)境位于臨泉路東段東樓當(dāng)臨泉路與當(dāng)涂路交叉口，臨泉路合家福廣場東側(cè)。涂路；（安徽大市場東約300周邊待建、在建樓盤多，待建，路面灰塵污染嚴(yán)米）重。13無污染源火車站、汽車站較同森海豪庭152交152.9.12.128153路，交通內(nèi)出外不方便交通方便。外圍、生活配套尚不齊外圍：同森海豪庭。路菜場；配套車位：400各（包括地上和地下）商業(yè)步行街。場。占地：70畝占地：占地：3萬多平方樓盤本體建面：10萬平方建面：85萬平方總建面28萬m22幢高層，素質(zhì)規(guī)模20棟小高層（含14幢多一期一棟小高層，棟多6幢小高層，5幢。一期層）層，二期3棟高層。10萬m2多層128－13989－138m2主力型3/2/2（125－150平面設(shè)計(jì)m2）m2）可視對講、家庭保安報(bào)警寬帶電話、CATV、接口設(shè)備帶接口接口毛坯裝修作精裝房。分割。無無是否送電器

箱、電腦）面磚、涂料外觀面磚涂料綠化40％小品點(diǎn)綴景觀圓鳴蟲、綠谷春前場、古木棧道、涼亭14400260車位瑤海建安瑤海建安瑤海建安承建商合肥眾合安徽華潤建隆房產(chǎn)發(fā)展商內(nèi)部管理未定香江物業(yè)品牌物管1元左右一期0.5元2（優(yōu)惠）多層0.4元2收費(fèi)一期封頂、二期工程過一期封頂，二期未定2005年5工程形象潛在風(fēng)險(xiǎn)象較好。未動(dòng)工一期售磬位欠佳。營銷市場時(shí)機(jī)場反映強(qiáng)烈。9月19盤，開盤活動(dòng)具影響力。均價(jià)：一期2300－2400均價(jià)2600/m2一期9.19元/m2，二期2600－2700定均價(jià)2800－2950元/m2價(jià)格元/m2樓盤比較表三樓盤名稱權(quán)重金橋?yàn)郴輬@興業(yè).瑞景苑銀都苑森海豪庭江晨苑香江地理位置環(huán)境生活氛圍51001039610010510515人文環(huán)境51001039510010510510661009695100103103105治安狀況410010398100105103106區(qū)域印象210010896100105105升值潛力1100969798959596交通車行310010698100106106108公共交通4100106100100103103104學(xué)校、幼兒園5100102100100105105105配套菜市場商場310098100103103108醫(yī)院、銀行210096100103103105實(shí)力升值潛力及社會影響力）51001059092103103108朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶）13100989210510398設(shè)備（智能、消防、安保等）310010090901069596裝修（地面、廚衛(wèi)、門窗）510096929010298102樓盤本體素質(zhì)是否送電器2100100100100100100100外觀（外立面、大堂、會所）31009690889696106景觀410096929010595車位210010295951059898承建商2100100100100100100100發(fā)展商110010510195103104108品牌3100100100100100100100物管收費(fèi)2100100100100100100100工程形象潛在風(fēng)險(xiǎn)5100103103105105106營銷市場時(shí)機(jī)10100105959510598合計(jì)1002500256824152428257325312605影響因素折扣合計(jì)100100102.796.697.1103101104樓盤比較分析表項(xiàng)目權(quán)重金橋?yàn)郴輬@興業(yè).瑞景苑銀都苑森海豪庭江晨苑香江16生活氛圍555.154.855.255.255.5人文環(huán)境555.154.7555.255.255.3環(huán)境自然環(huán)境（污染、噪音）665.765.766.186.186.3治安狀況444.123.9244.24.124.24區(qū)域印象222.161.9222.12.12.2地理位置升值潛力110.960.970.980.950.950.96交通車行333.182.9433.183.183.24公共交通444.24444.124.124.16學(xué)校、幼兒園555.1555.255.255.25配套菜市場商場333.32.9433.093.093.24醫(yī)院、銀行222.21.9222.062.062.1實(shí)力升值潛力及社會影響力）555.254.54.65.155.155.4朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶）131314.312.7413.6513.3912.74設(shè)備（智能、消防、安保等）7776.36.37.426.656.72裝修（地面、廚衛(wèi)、門窗）110.960.920.91.020.981.02樓盤本體素質(zhì)是否送電器22222222外觀（外立面、大堂、會所）332.882.72.642.882.883.18景觀443.843.683.64.23.84.4車位222.041.91.92.11.961.96承建商22222222發(fā)展商111.051.010.951.031.041.08物管品牌33333333收費(fèi)22222222工程形象潛在風(fēng)險(xiǎn)555.55.155.155.255.255.3營銷市場時(shí)機(jī)10101