2021-2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考前沖刺模擬試卷B卷含答案單選題（共85題）1、買方購買與其原有土地相鄰的土地時，其購買價格一般會（）這塊土地單獨存在時的價格。A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】D2、下列不屬于構(gòu)筑物的是（）。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】A3、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是（）。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間B.開發(fā)期間的某個時間C.開發(fā)完成后的時間D.開發(fā)完成之后的某個時間【答案】B4、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點應(yīng)為（）。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補償協(xié)議達(dá)成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價之日【答案】A5、可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時，一般（）。A.不能作為可比實例B.取相同的部分作可比性C.經(jīng)調(diào)整后可作為可比實例D.可作為可比實例【答案】A6、當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場價值大幅下降時，下列說法中，錯誤的是（）。A.如果是抵押權(quán)人行為導(dǎo)致的，要求其停止其行為B.要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價值C.提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保D.抵押人不恢復(fù)房地產(chǎn)價值，也不提供相應(yīng)擔(dān)保，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)【答案】A7、某房地產(chǎn)在2014年3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個月為基數(shù)）。該房地產(chǎn)2014年9月的價格為（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D8、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B.動態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點【答案】C9、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。A.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“交易情況修正”B.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”C.先對多個“可比實例價格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側(cè)的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值【答案】A10、在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價【答案】C11、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格【答案】C12、經(jīng)濟全球化的實質(zhì)決定了它的發(fā)展必然A.有利于所有國家B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國家C.有利于發(fā)展中國家D.有利于社會主義國家【答案】B13、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【答案】C14、“發(fā)汗多，若重發(fā)汗者，亡其陽”（《傷寒論》），其病機是A.津虧氣耗B.津隨氣脫C.氣隨液脫D.津傷液脫【答案】C15、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補償D.房屋火災(zāi)保險【答案】D16、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任選其一【答案】B17、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是（）。A.高層建筑地價分?jǐn)侭.房地產(chǎn)投資價值評估C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估【答案】B18、胃熱的形成原因為A.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是【答案】D19、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C20、可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】D21、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時，預(yù)期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應(yīng)該是這座大樓的經(jīng)濟高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B22、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險較大時，則該宗房地產(chǎn)的（）。A.資本化率應(yīng)較高，價值較低B.資本化率應(yīng)較低，價值較高C.資本化率應(yīng)較高，價值較高D.資本化率應(yīng)較低，價值較低【答案】A23、采用定基價格指數(shù)時，進(jìn)行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數(shù)÷（）＝可比實例在價值時點的價格。A.某個固定日期的定基價格指數(shù)B.成交日期的定基價格指數(shù)C.當(dāng)年年底定基價格指數(shù)D.當(dāng)年年初定基價格指數(shù)【答案】B24、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是（）。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出【答案】C25、某市于2015年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2010年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2015年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以（）元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】C26、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為（）。A.快速變現(xiàn)價值B.謹(jǐn)慎價值C.在用價值D.殘余價值【答案】B27、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做（）。A.規(guī)模收益B.收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理【答案】A28、在居住區(qū)附近有一鐵路，那么最可能造成居住區(qū)房價降低的因素是（）。A.心理因素B.交通因素C.噪聲因素D.衛(wèi)生因素【答案】C29、成本法中一般不計息的項目是（）。A.管理費用B.銷售費用C.開發(fā)成本D.銷售稅費【答案】D30、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲＝1480＋80i，乙類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V乙＝1500＋60i，該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比（）。A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強C.該兩類房地產(chǎn)強弱程度相同D.該兩類房地產(chǎn)強弱程度不可比【答案】A31、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現(xiàn)的病機是A.血燥生風(fēng)B.血虛生風(fēng)C.陰虛風(fēng)動D.熱極生風(fēng)【答案】A32、關(guān)于房地產(chǎn)估價的特點或本質(zhì)的說法，正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價C.房地產(chǎn)估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見D.房地產(chǎn)估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)【答案】B33、某宗房地產(chǎn)2013年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2013年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2013年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2013年10月1日的價格為（）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】B34、下列()不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素。A.經(jīng)濟發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率【答案】B35、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意階段【答案】B36、當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時，該種房地產(chǎn)的需求會（）。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C37、某住宅的建筑面積為120m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】C38、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型設(shè)計C.臨路狀況D.公共配套設(shè)施情況【答案】B39、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D40、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為價值時點房地產(chǎn)市場狀況B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.需測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤【答案】C41、路線價法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價B.舊建筑物的估價C.新建筑物的估價D.拆遷房屋的估價【答案】A42、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評估該工廠用地的市場價值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D43、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】D44、“主胞胎”的經(jīng)脈是A.沖脈B.任脈C.督脈D.帶脈【答案】B45、政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應(yīng)作為補償項目的是（）。A.征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價值損失B.征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費用C.征用期間租賃經(jīng)營損失D.征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價【答案】D46、“……肝氣衰，筋不能動，天癸竭，精少，腎臟衰，形體皆極……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】D47、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。A.估價對象的真實價值B.估價對象的重置價格C.估價對象的實際成交價格D.合格估價師的重新估價結(jié)果【答案】D48、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性大和價值量大D.不可移動和用途多樣【答案】B49、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】C50、下面所列估價中估價委托人既不是估價對象權(quán)利人，也不是估價對象利害關(guān)系人的是（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房地產(chǎn)征收補償估價C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價D.人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)估價【答案】D51、某成交實例成交總價為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設(shè)年利率為5%，則該實例的實際價格是（）萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C52、相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有（）。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補性【答案】C53、在消費者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D54、下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A.為人民法院強制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報價提供參考【答案】D55、（）是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)按相似性分組，并在組內(nèi)選定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)測算其價值，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價值調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值。A.假設(shè)開發(fā)法B.標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法C.多元回歸分析法D.損失資本化法【答案】B56、銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應(yīng)由（）的稅費。A.賣方和買方雙方繳納的B.賣方獨立承擔(dān)和繳納的C.買方繳納的D.買賣雙方協(xié)議承擔(dān)和繳納的【答案】B57、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是()。A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去【答案】C58、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，“城市化”屬于()。A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素【答案】A59、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【答案】C60、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險較大時，則該宗房地產(chǎn)的（）。A.資本化率應(yīng)較高，價值較低B.資本化率應(yīng)較低，價值較高C.資本化率應(yīng)較高，價值較高D.資本化率應(yīng)較低，價值較低【答案】A61、房地產(chǎn)交換代價的價格，在經(jīng)濟學(xué)上稱為（）。A.交換價格B.交換價值C.源泉價格D.市場價格【答案】C62、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時，則（）。A.均衡價格下降，均衡交易量增加B.均衡價格下降，均衡交易量減少C.均衡價格上升，均衡交易量增加D.均衡價格上升，均衡交易量減少【答案】B63、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B64、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本【答案】A65、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是（）時的房地產(chǎn)市場狀況。A.價值時點B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成【答案】C66、距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，其中相對科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。A.空間直線距離B.交通線路距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離【答案】D67、每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的（）倍。A.10B.12C.13D.15【答案】D68、在完善的市場經(jīng)濟下，土地成本一般由購置土地的價款和（）構(gòu)成。A.購置時應(yīng)由賣方繳納的稅費B.購置時應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費C.相關(guān)稅費D.購置時應(yīng)由買方繳納的稅費【答案】D69、“用寒遠(yuǎn)寒，用涼遠(yuǎn)涼”屬于A.因時制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失【答案】A70、循行特點為“離、合、出、入”的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】C71、“分主一身左右之陰陽”的經(jīng)脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C72、下列經(jīng)濟活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是（）。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額【答案】D73、某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運營費用為租金收入的35%；銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為（）萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】B74、如果先按原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價格，應(yīng)采用（）時的匯率進(jìn)行換算。A.估價作業(yè)日期B.成交日期C.價值時點D.市場狀況調(diào)整后【答案】C75、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果【答案】A76、發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】A77、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。A.獨一無二性B.不可移動性C.價值高大性D.增值保值性【答案】A78、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。A.土地成本＋建設(shè)成本B.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】C79、在房屋征收中，評估期房的價值應(yīng)以（）為準(zhǔn)。A.與被征收房屋價值評估時點一致B.房屋的實際狀況C.評估人員的專業(yè)判斷D.評估人員的現(xiàn)場勘察結(jié)果【答案】A80、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值為110萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為（）。A.50萬元B.55萬元C.50～60萬元D.60萬元以上【答案】B81、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時的價格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的6%。該類房地產(chǎn)的報酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C82、在采用市場法估價時也可以根據(jù)估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預(yù)期值D.市場預(yù)期值【答案】B83、一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】C84、下列哪項不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應(yīng)滋養(yǎng)肺腎B.氣虛自汗，應(yīng)補氣C.新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾D.大出血的病人，應(yīng)緊急止血【答案】D85、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準(zhǔn)價格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】C多選題（共38題）1、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括（）。A.待開發(fā)在建工程價值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC2、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B.達(dá)到規(guī)模遞增C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合【答案】AC3、基準(zhǔn)地價修正法評估國有建設(shè)用地使用權(quán)價值應(yīng)具備的條件有（）。A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價標(biāo)準(zhǔn)B.估價對象位于基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域C.有完備的基準(zhǔn)地價修正體系D.估價對象宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的開發(fā)程度一致E.估價對象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年限相同【答案】BC4、在合法處分方面，應(yīng)以（）等允許的處分方式為依據(jù)。A.法律B.法規(guī)C.合同D.口頭約定E.規(guī)章【答案】ABC5、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有()。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)【答案】ABD6、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值【答案】ABD7、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。（）是需要補地價的主要情形。A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D.改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權(quán)【答案】ABD8、下列房地產(chǎn)價格影響因素中屬于房地產(chǎn)個體因素的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.面積D.形狀E地質(zhì)條件【答案】ACD9、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC10、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估【答案】BD11、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估【答案】BD12、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金【答案】A13、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中，不正確的有（）。A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產(chǎn)的權(quán)利B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置C.地役權(quán)是最典型的通行權(quán)D.實物、權(quán)益、區(qū)位三者對房地產(chǎn)價值影響都很大E.中國土地所有權(quán)只有國家和集體所有權(quán)兩種【答案】AC14、與動態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現(xiàn)出來。A.銷售費用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費用【答案】CD15、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消D.人們預(yù)期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD16、高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ?)。A.按建筑物價值進(jìn)行分?jǐn)侭.按房地價值進(jìn)行分?jǐn)侰.按土地價值進(jìn)行分?jǐn)侱.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)侲按樓面地價進(jìn)行分?jǐn)偂敬鸢浮緽CD17、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價B.估價項目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD18、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值【答案】AD19、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）。A.收益法中預(yù)測未來的租金B(yǎng).比較法中對可比實例成交價格進(jìn)行交易情況調(diào)整C.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格【答案】ACD20、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。A.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制E.對估價委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實，在估價假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實合法有效的【答案】CD21、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。A.充公權(quán)B.管制權(quán)C.征稅權(quán)D.征收權(quán)E.出讓權(quán)【答案】ABCD22、下列對房地產(chǎn)價值和價格的關(guān)系，表述正確的有（）。A.價值是價格的外在表現(xiàn)，圍繞著價格上下波動B.價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的C.價格是實際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實D.在實際運用中一般通過外表的價格來推測內(nèi)在的價值E.房地產(chǎn)估價的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格【答案】BCD23、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)B.單獨所有的房地產(chǎn)C.共同所有的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)【答案】BD24、價值時點為過去時，（）也都要以價值時點時的狀況為準(zhǔn)。A.估價對象區(qū)位狀況B.估價作業(yè)日期C.建筑物實物狀況D.土地用途E.估價對象權(quán)益狀況【答案】ACD25、一名合格的房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備（）。A.扎實的估價理論知識B.良好的社會關(guān)系C.良好的職業(yè)道德D.深厚的語言文字表述功底E.豐富的實踐經(jīng)驗【答案】AC26、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本B.應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD27、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消D.人們預(yù)期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD28、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進(jìn)行對比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD29、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價對象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】CD30、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有（）。A.地形、地勢B.土地開發(fā)程度C.土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設(shè)施【答案】ABC31、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場供給的過量C.建筑設(shè)計的缺陷D.人們消費觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD32、成本法主要適用于評估房地產(chǎn)的類型有（）。A.新開發(fā)的B.重新開發(fā)C.正在開發(fā)建設(shè)D.計劃開發(fā)建設(shè)E.危險房【答案】ABCD33、下列選項中，屬于收益性房地產(chǎn)的有（）。A.農(nóng)地B.游樂場C.寫字樓D.倉庫E.行政辦公樓【答案】ABCD34、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年【答案】BCD35、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房[2006]8號）。A.原建設(shè)部B.國土資源部C.中國人民銀行D.最高人民法院E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會【答案】AC36、下列費用中屬于運營費用的有（）。A.房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資、房地產(chǎn)折舊額B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費、所得稅C.保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產(chǎn)稅D.為承租人提供服務(wù)的費用、人員工資、保險費、維修費E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費用、房地產(chǎn)折舊額【答案】CD37、下列選項中，屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素的有（）。A.經(jīng)濟發(fā)展B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化【答案】ABCD38、關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)【答案】AD大題（共18題）一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】四、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；七、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元九、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮恳皇⒛撑f廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十二、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，