一二手商品房價差較大將影響區(qū)域樓市走勢

在售一手商品房與二手商品房之間價差較大，對區(qū)域樓市的未來意味著什么？金育松認(rèn)為，此一現(xiàn)象對區(qū)域市場至少會造成兩點影響：第一，可能會影響區(qū)域“高價盤”扎堆出現(xiàn)。通過部分“高價盤”率先“試水”，可能整個區(qū)域商品房市場的定位就會受到影響甚至發(fā)生根本扭轉(zhuǎn)；第二，加快區(qū)域二手商品房價格上漲。一是兩者價差較大，導(dǎo)致區(qū)域購房需求向二手商品房轉(zhuǎn)移，供需比上升促進(jìn)二手房價格上漲；二是一、二手房的聯(lián)動作用，因新房價格處在相對高位，會導(dǎo)致區(qū)域二手房的價格預(yù)期值和認(rèn)同值也隨之上漲。因此，這也意味著區(qū)域二手房有可能有較大升值空間。不過需要提醒的一點是，真正對區(qū)域房產(chǎn)價值起決定作用的因素還在于：區(qū)域的市場未來需求與區(qū)域的市場未來供應(yīng)是否能夠有效地對接，如果現(xiàn)在區(qū)域的房產(chǎn)價格高位，而未來區(qū)域市場不能聚攏有效的需求，那么價格必然會回落，反之，則會繼續(xù)上漲。

一手樓、二手房，什么是區(qū)域房產(chǎn)價值標(biāo)尺？如果區(qū)域一手樓價高、二手房價低，那么消費者該如何判斷此區(qū)域的房產(chǎn)價值？到底什么才是衡量房產(chǎn)價值的最準(zhǔn)確標(biāo)尺？金育松認(rèn)為，一般來講，衡量房產(chǎn)價值最有效的標(biāo)尺，既不是一手樓價、也不是二手房價，而是“租售比”，即售價與租金的比值。目前，國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的售價租金比一般界定為200：1~300：1，如果售價租金比超過300：1，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果售價租金比低于200：1，表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對較大，房產(chǎn)后市看好。不過，需要強(qiáng)調(diào)的是，這一衡量準(zhǔn)則更適合于成熟的房地產(chǎn)市場，對于北京這樣房地產(chǎn)市場全面開放不足7年、還面臨著重大城市建設(shè)及交通改造的情況未必適用。舉例來說，當(dāng)前馬家堡區(qū)域二手商品房價格接近9000元，新房甚至過萬，但租金還在相對低位。而馬家堡商品房售價之所以較高，主要是因為即將建成的地鐵4號線途經(jīng)馬家堡這一重大利好，也就是說買賣市場還非?？粗厣禎摿Γ赓U市場在地鐵未完成前去享受地鐵便利的利好顯然是不可能的。因此，當(dāng)前租售比較高未必就是區(qū)域房產(chǎn)不具備價值。而整個北京在2008年以前還有四條較大型的地鐵修建，這些重大的交通利好都會促進(jìn)區(qū)域房產(chǎn)買賣市場交易價格相對較高。一、二手商品房的價差拉大，對于區(qū)域房地產(chǎn)市場的未來意味著兩個相悖的走勢：一、如果二手房的成交價標(biāo)出的是區(qū)域房產(chǎn)最靠譜的價值，那么價格高企的一手房顯然不那么靠譜，因此，未來此區(qū)域有可能出現(xiàn)價格虛高、有價無市的風(fēng)險；二、如果一手房的售價，是拜房產(chǎn)供需的鐵律所賜，那么，較低的二手房價無疑為此區(qū)域貼上了“樓市黑馬”的投資標(biāo)簽。然而，在一向八面來風(fēng)、起伏跌宕的樓市中，真理總是很難預(yù)報的，總是要等到利空、利多的消息出盡時，才會有水落而出的結(jié)論。但對于投資者來說，幸而在兩個矛盾的結(jié)論中還有一個保險的空當(dāng)可鉆，那就是：買二手房。畢竟一、二手商品房的價差超過了30%，如果未來區(qū)域樓價走高，那么二手房必然也水漲船高、贏得很大投資回報；如果未來區(qū)域樓價回落，那么一手房也是出頭的椽子先扛著，而按照業(yè)界的說法，市場不利，一手樓市頂多漲幅放緩，暴跌是不可能的，因此，隔著30%彈性空間的二手房，仍然有升值的可能。不過，當(dāng)以上的理性判斷遭遇到感性“情結(jié)”時，很多人的抉擇就會發(fā)生改變。二手房的從業(yè)人士，說起“新房情結(jié)”，總免不了一絲恨恨的味道，有恨鐵不成鋼的意思。其實無可厚非，咱中國人有很多流傳已久的特殊情結(jié)，比如科舉最好中狀元、當(dāng)官要一把手、生娃一定要“弄璋”、娶老婆最好是處女之類，如今好不容易攢點錢能買房子的時候，誰要是買了套舊房，誰都不好意思跟親朋好友說。此一條也被當(dāng)作是北京二手房市難以崛起的深層原因之一。雖然，我不便說有“新房情結(jié)”的都是樓市“菜鳥”，但對于置業(yè)老手來說，房子新不新是次而又次的投資理由，而“地段定律”則永遠(yuǎn)是他們的首要信條。當(dāng)然，“地段”早已不是簡單的地理位置概念，還包括區(qū)域配套、未來規(guī)劃、發(fā)展前景等等諸多奧妙。而從地段的角度考慮，二手房則有“天生麗質(zhì)難自棄”的明顯優(yōu)勢——在“攤大餅”的城市發(fā)展規(guī)律中，較早建設(shè)的二手房，總是比一手房能提前占領(lǐng)較好的位置。其實，北京商品房市場發(fā)展了9年多，人們在追隨過從虛到實各種“新意”——包括概念、硬件、科技元素、品牌、服務(wù)之后，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)：所謂“新”經(jīng)常是形式、是包裝、是外表，對于目前普通人來說，對生活最大的影響還在于你住在哪里，而不是你住的什么房子。因此，對于不動產(chǎn)投資，有“新房情結(jié)”不如有“現(xiàn)房情結(jié)”，洗盡鉛華之后，房子會更接近不動產(chǎn)質(zhì)