經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁(yè)眉頁(yè)腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除，謝謝！銀川市物業(yè)管理類(lèi)型分析丁旭強(qiáng)寧夏大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院11級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理班摘要：伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的管理形式也從單一的委托管理發(fā)展成以委托管理為主，顧問(wèn)管理為輔，多種管理形式并存的市場(chǎng)格局。發(fā)展商一般會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)墓芾硇问健Ｒ韵率悄壳拔飿I(yè)管理市場(chǎng)較多采用的幾種物業(yè)管理形式，商業(yè)物業(yè)是指能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)()組合為主，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的建筑群體；二是購(gòu)物中心的樓層和攤位是專(zhuān)供出租給商人零售商品作為經(jīng)營(yíng)收入的物業(yè)。商業(yè)活動(dòng)與人們的生產(chǎn)、生活關(guān)系密不可分，隨著銀川市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)的現(xiàn)代化商業(yè)樓宇建設(shè)時(shí)，對(duì)商業(yè)樓字的布局、規(guī)模、功能、檔次等方面都要更加合理、科學(xué)，更加符合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)者的需求。所謂規(guī)劃的科學(xué)、合理，是指商業(yè)樓字的建設(shè)一1銀川市物業(yè)管理類(lèi)型分析定要與周?chē)貐^(qū)的人口數(shù)量、交通、購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群體的文化層次等特點(diǎn)相適應(yīng)。浙江商城緊鄰懷遠(yuǎn)-同心路商圈，人口集聚較為規(guī)模化，位于銀川市主干道北京路和賀蘭山路之間，周?chē)盒１姸?，形成?qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。由于人們生活水平的不斷提高，其消費(fèi)習(xí)慣也發(fā)生了很大變化。消費(fèi)者都希望在舒適、高雅、便捷的環(huán)境中輕松購(gòu)物，甚至把購(gòu)物作為一種享受和樂(lè)趣。因此，商業(yè)樓宇在設(shè)計(jì)時(shí)都努力做到新穎、別致而有特色，布局比例合理，內(nèi)部裝修顏色協(xié)調(diào)。（3）選址、設(shè)施與規(guī)模能滿足不同層次的消費(fèi)需求商業(yè)樓宇要根據(jù)城市人口的數(shù)量、密集程度、顧客的多少，做到分散與集中相結(jié)合。因此，高檔的商場(chǎng)要選在人口密集、流動(dòng)人日量大的繁華鬧市區(qū)，而一些日用小百貨店、一般的副食商店就應(yīng)設(shè)在各個(gè)居民區(qū)，以便就近服務(wù)。由于銀川市的常住和流動(dòng)人口多，居民消費(fèi)水平也較高，因而所需要的商業(yè)服務(wù)設(shè)施也要齊全而先進(jìn)，物業(yè)檔次也高。（1）商城的物業(yè)管理架構(gòu)不完善，其中西夏區(qū)政府、商城管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。（2）配套設(shè)施運(yùn)作不理想，浙江商城投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒(méi)有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程來(lái)通盤(pán)設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后消費(fèi)使用。（3）物業(yè)管理法制不健全，全國(guó)性商業(yè)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、商業(yè)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查的物業(yè)管理中的重大問(wèn)題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行商業(yè)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。（4）物業(yè)管理公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順，物業(yè)管理公司在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中與街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)都有密切關(guān)系。2銀川市物業(yè)管理類(lèi)型分析（5）物業(yè)管理不到位，目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營(yíng)，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周?chē)h(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。（6）地區(qū)間發(fā)展不平衡，這里既有南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異的客觀因素，也有主管部門(mén)“重建輕管”的傾向。（1）國(guó)家盡快頒布針對(duì)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性法律，這有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)責(zé)不對(duì)（2）加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理，實(shí)施注冊(cè)和許可證制度，扶持市場(chǎng)化、社會(huì)化的專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司，引導(dǎo)專(zhuān)業(yè)性物業(yè)公司向大型化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)模效益，并將業(yè)績(jī)優(yōu)良的物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行推薦。（3）加大宣傳力度，進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)水平。要加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度，提高公眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)水平，營(yíng)造一種全社會(huì)關(guān)心和支持物業(yè)管理工作的社會(huì)氛圍。專(zhuān)（4）建立專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)。項(xiàng)維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等（5）設(shè)置機(jī)構(gòu)，規(guī)范管理。國(guó)家有必要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，利用國(guó)家和地方政府（6）加大組織領(lǐng)導(dǎo)力度理順管理體制。市房產(chǎn)管理局要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，建立（7）處理好物業(yè)公司與其他方面的關(guān)系。物業(yè)管理是通過(guò)管理公司實(shí)施的，而物業(yè)公司對(duì)物業(yè)點(diǎn)的管理必須符合當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，并接受屬地政府職能部門(mén)的管理，因此，物業(yè)公司在管理中要積極與居委會(huì)、街道辦、派出所、物價(jià)、稅務(wù)等單位取得聯(lián)系，輔助行政機(jī)關(guān)工作，共創(chuàng)文明小區(qū)。3銀川市物業(yè)管理類(lèi)型分析（8）強(qiáng)化管理、樹(shù)立品牌，建立激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。對(duì)于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步比較晚，在社會(huì)的影響力還不夠，相關(guān)的體制還不完善，強(qiáng)化管理樹(shù)立品牌，建指為人類(lèi)的生活的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套要求高（6）享受優(yōu)惠政策工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑的管理，以及廠房、倉(cāng)庫(kù)以外工業(yè)區(qū)地界樁、建筑紅線以?xún)?nèi)的給排水系統(tǒng)、圍墻、道路、綠化帶等公共設(shè)施及場(chǎng)地的管理。（8）工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)需求主要有基礎(chǔ)服務(wù)、延伸服務(wù)和小區(qū)企業(yè)文化建設(shè)服務(wù)三大需求。4銀川市物業(yè)管理類(lèi)型分析（1）經(jīng)營(yíng)管理理念落后，方式單一。就目前銀川市的工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理來(lái)看，缺乏經(jīng)營(yíng)意識(shí)，經(jīng)營(yíng)的范圍顯得很單調(diào)，德勝工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這層關(guān)系理解不到位，就造成服務(wù)缺失，經(jīng)濟(jì)受損。（2）工業(yè)區(qū)物業(yè)管理立法不完善。首先一點(diǎn)，政府缺乏先進(jìn)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，在物業(yè)立法上就很滑后。對(duì)于德勝工業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理工作責(zé)任大，涉及面廣，立法的不完善很容易造成很多疏漏。（3）工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)化程度不高。首先，政府目前只是在考慮建和租工業(yè)園區(qū)，很少會(huì)去考慮讓物業(yè)管理市場(chǎng)化。其次，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用很低，業(yè)主和物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力有限，管理難度大就導(dǎo)致很少有物業(yè)管理企業(yè)入住工業(yè)物業(yè)。最后是，工業(yè)區(qū)物業(yè)管理分工不細(xì)。（1）改變工業(yè)區(qū)管理和經(jīng)營(yíng)模式。改變單一模式走多元化道路，樹(shù)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌形象（3）提高工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)化的程度。有市場(chǎng)就有競(jìng)爭(zhēng)，有競(jìng)爭(zhēng)就得有一定行之有效的政策的引導(dǎo)，所以提高市場(chǎng)化的程度是可以1推動(dòng)促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。（4）充分發(fā)揮政府職能機(jī)關(guān)的作用。政府應(yīng)該認(rèn)真規(guī)范物業(yè)管理?xiàng)l例，給予資質(zhì)等級(jí)評(píng)（5）樹(shù)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)意識(shí)。改變自身觀念，樹(shù)立良好的市場(chǎng)意識(shí)，形成自己的5銀川市物業(yè)管理類(lèi)型分析這是住宅小區(qū)最基本的功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類(lèi)型的住宅，如多種類(lèi)型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場(chǎng)所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交際等功能。2、特點(diǎn)（1）住宅小區(qū)存在的自身特點(diǎn)：結(jié)構(gòu)系統(tǒng)性、功能多樣性、產(chǎn)權(quán)多元性、管理復(fù)雜性。（2）住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭，不同的生活習(xí)慣、愛(ài)好、文化程度、道德水準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)收入水平等等決定了他們對(duì)居住環(huán)境要求和居住行為的差異。（3）住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理上的權(quán)威性和統(tǒng)一性。其次，小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過(guò)程中要涉及到市政各部門(mén)、公安、街道辦事處等多個(gè)部門(mén)和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和管理范圍，對(duì)搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。再次，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集渠道不同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的計(jì)算原則不同，收繳方式不同。(1)管理落后于建設(shè)的發(fā)展。近十年來(lái)住宅小區(qū)的建設(shè)發(fā)展很快，不僅數(shù)量多規(guī)模大，而且更為重要的是建設(shè)方式的轉(zhuǎn)變，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)。這對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了更高更嚴(yán)的要求，而現(xiàn)在的物業(yè)管理工作還不能很好的適應(yīng)這一新變化和新要求。建設(shè)住宅小區(qū)管理的一個(gè)很重要的條件就是必須有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有比較穩(wěn)定的管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源。經(jīng)費(fèi)不足是影響住宅小區(qū)管理工作開(kāi)展的一個(gè)突出問(wèn)題。(2)管理法制不健全。住宅小區(qū)管理中諸如對(duì)管理體制、管理經(jīng)費(fèi)、小區(qū)驗(yàn)收等重大問(wèn)題都沒(méi)有明確的法規(guī)，這就很難將住宅小區(qū)管理納入以法制區(qū)、依法管理的法律軌道，造成大量的相關(guān)糾紛、利益沖突。住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主和使用人實(shí)施自治管理，并配合專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理單位，搞好轄區(qū)內(nèi)管理。(3)業(yè)主、住戶對(duì)物業(yè)管理還不能完全接受。盡管物業(yè)管理與大家所熟悉的福利性房屋管理相比具有更多優(yōu)勢(shì)，但目前還不能完全為一些人所接受，因此對(duì)物業(yè)管理工作造成一些困難。6銀川市物業(yè)管理類(lèi)型分析（1政策，要逐步引導(dǎo)推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，改變物業(yè)管理由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)派生出來(lái)并依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)營(yíng)虧、自我約束、自我發(fā)展的市場(chǎng)主