PAGEPAGE12023年《不動產(chǎn)登記代理實務(wù)》點睛提分五套卷之（三）一、單選題1.因處分抵押財產(chǎn)涉及國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請人不包括（）。A、抵押人B、土地所有者C、抵押權(quán)人D、受讓人答案：B解析：土地使用權(quán)變更登記的申請人為轉(zhuǎn)讓人和受讓人，其中因處分抵押財產(chǎn)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請人為抵押人、抵押權(quán)人和受讓人。2.土地登記資料公開查詢的程序是（）。A、查詢、鑒證和查詢收費B、查詢土地登記資料的申請、對土地登記資料查詢申請的審查、查詢C、查詢土地登記資料的申請、查詢、對土地登記資料查詢申請的審查、鑒證D、查詢土地登記資料的申請、對土地登記資料查詢申請的審查、查詢、鑒證和查詢收費答案：D解析：土地登記資料公開查詢的程序分為五個步驟：查詢土地登記資料的申請、對土地登記資料查詢申請的審查、查詢、鑒證和查詢收費。3.《土地登記辦法》中指出申請人申請登記時需要提交要件，其中不包括（）。A、地籍調(diào)查表B、宗地圖C、宗地界址坐標(biāo)D、土地使用權(quán)證書答案：D解析：《土地登記辦法》將地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)作為申請人申請登記時需要提交的要件，因此，代理地籍調(diào)查除了代理指界之外，有地籍測量資質(zhì)的代理機構(gòu)還可以從事宗地圖和界址坐標(biāo)的測量等相關(guān)工作。4.下列各項中，不屬于土地總登記技術(shù)準(zhǔn)備工作的內(nèi)容的是（）。A、制定各項工作規(guī)定和細(xì)則B、購買儀器C、收集資料D、宣傳培訓(xùn)答案：B解析：B項是行政準(zhǔn)備的內(nèi)容。5.一個企業(yè)購買其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使其他企業(yè)失去法人資格或改變法人實體的一種行為稱為企業(yè)的（）。A、合并B、兼并C、分立D、破產(chǎn)答案：B解析：兼并是指一個企業(yè)購買其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使其他企業(yè)失去法人資格或改變法人實體的一種行為。企業(yè)兼并時，兼并各方的債權(quán)、債務(wù)由兼并后的企業(yè)承繼。6.土地使用權(quán)的申報以（）為單位組織進行。A、市、縣B、轄區(qū)C、街坊D、宗地答案：A解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的若干規(guī)定》中指出土地使用權(quán)的申報以市、縣為單位組織進行。申報范圍是全國城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨立工礦及企事業(yè)單位的國有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)申報者是申報范圍內(nèi)一切使用國有土地的單位和個人。7.下列關(guān)于土地登記代理合同的說法，錯誤的是（）。A、土地登記代理合同有利于維護土地登記代理市場的秩序B、代理事項是土地登記代理合同的客體C、土地登記代理人以代理人的名義與委托人簽訂合同D、土地登記代理合同能有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益答案：C解析：C項，土地登記代理合同的主體包括土地登記代理機構(gòu)和委托人，土地登記代理人必須以土地登記代理機構(gòu)的名義與委托人簽訂合同，不能以土地登記代理人個人的名義與委托人簽訂合同。通過明確主體關(guān)系，使土地登記代理合同具備法律效力。8.下列各項不屬于自然人住所構(gòu)成的三個要件之一的是（）。A、須屬自然人的經(jīng)常居住地B、須屬固定住所C、須經(jīng)法律確認(rèn)D、房屋產(chǎn)權(quán)證書答案：D解析：對于自然人，住所是指法律確認(rèn)的自然人的中心生活場所，有三個要件：①須屬自然人的經(jīng)常居住地；②須屬固定處所；③須經(jīng)法律確認(rèn)。9.（）是指土地權(quán)利變動當(dāng)事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。A、權(quán)利意思主義制度B、采用形式主義立法C、權(quán)利變更意思主義D、采用意思主義立法答案：D解析：采用意思主義立法是指土地權(quán)利變動當(dāng)事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權(quán)利不得對抗第三人。10.根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，對當(dāng)事人提出的土地登記申請，其申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在（）日內(nèi)一次告知申請人需要補正的全部內(nèi)容。A、3B、5C、10D、15答案：B解析：參見《土地登記辦法》第十二條。多選題1.下列各項屬于土地變更登記范疇的有（）。A、土地使用權(quán)的設(shè)定登記B、集體土地所有權(quán)總登記C、土地用途的變更登記D、注銷土地登記E、土地他項權(quán)利的設(shè)定登記答案：ACE解析：B項屬于土地總登記范疇；D項屬于注銷土地登記范疇。2.下列各項屬于非營利性社會福利設(shè)施用地的有（）。A、殯葬設(shè)施B、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院C、收容遣送設(shè)施D、福利性住宅E、殘疾人社會福利設(shè)施答案：ACDE解析：非營利性社會福利設(shè)施用地包括：福利性住宅、綜合性社會福利設(shè)施、老年人社會福利設(shè)施、兒童社會福利設(shè)施、殘疾人社會福利設(shè)施、收容遣送設(shè)施、殯葬設(shè)施。B項為非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地。3.下列關(guān)于土地登記資料查詢范圍的說法中，正確的有（）。A、土地登記結(jié)果不可隨便由公眾進行查詢B、土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個人有權(quán)查詢其土地權(quán)利范圍內(nèi)的原始登記資料C、土地登記代理機構(gòu)有權(quán)查詢與其代理業(yè)務(wù)直接相關(guān)的原始登記資料D、國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門有權(quán)查詢與調(diào)查、處理與案件有關(guān)的原始登記資料E、涉及軍事用地的登記資料，需提交申請后進行查詢答案：BCD解析：A項，土地登記結(jié)果的查詢范圍不受限制，是向全社會公開的，一般不需申請。土地登記結(jié)果的公開屬于國土資源行政主管部門的工作范圍；E項，涉及軍事用地的登記資料，屬于特殊登記資料，一般不得查詢。4.按照土地權(quán)利的不同，土地權(quán)屬來源可分為（）。A、土地他物權(quán)來源B、集體土地所有權(quán)來源C、集體土地使用權(quán)來源D、國有土地使用權(quán)來源E、國有土地所有權(quán)來源答案：BCDE解析：土地權(quán)屬來源是指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人最初取得土地權(quán)利的方式。按照土地權(quán)利的不同，土地權(quán)屬來源可分為國有土地所有權(quán)來源、集體土地所有權(quán)來源、國有土地使用權(quán)來源、集體土地使用權(quán)來源等。5.企業(yè)的合并方式有（）。A、兼并B、新設(shè)合并C、吸收合并D、吞并E、法人地位合并答案：BC解析：企業(yè)合并可以采取吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。吸收合并是指兩個以上的企業(yè)合并時，其中一個企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，簡稱“存續(xù)企業(yè)”，被吸收的企業(yè)解散；新設(shè)合并是指兩個以上企業(yè)并為一個新企業(yè)，合并各方解散。6.可以用于抵押的土地使用權(quán)有（）。A、抵押人以劃撥方式獲得的土地使用權(quán)B、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟組織的集體土地所有權(quán)C、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的“四荒”土地使用權(quán)D、文教科研用地E、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)答案：CE解析：可以用于抵押的土地使用權(quán)有：①抵押人依法有權(quán)處分的國有建設(shè)用地使用權(quán)；②經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并符合一定條件的劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)期；③抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的“四荒”土地使用權(quán)；④以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。7.在土地登記查詢中，對查詢?nèi)说囊笥校ǎ?。A、根據(jù)資料的重要程度交納相關(guān)查詢費B、未經(jīng)土地登記機關(guān)的批準(zhǔn)，不得將土地登記資料攜帶出指定的場所C、不得非法使用查詢結(jié)果D、對涉密登記資料負(fù)保密義務(wù)E、查詢時保持土地登記資料的完好，不得在登記資料上圈點、劃線、注記、涂改或折頁答案：BCDE解析：在土地登記查詢中，查詢收費屬于查詢的程序。查詢申請經(jīng)過審查批準(zhǔn)后，查詢申請人應(yīng)當(dāng)向土地登記資料查詢機關(guān)交納查詢費。具體收費依據(jù)按照財政部、原國家計委的相關(guān)規(guī)定。8.下列關(guān)于更正登記的說法中，錯誤的有（）。A、利害關(guān)系人申請更正登記的，由利害關(guān)系人直接提出申請B、更正登記的內(nèi)容不應(yīng)妨礙第三者的利害關(guān)系，否則應(yīng)經(jīng)其同意C、國土資源行政主管部門主動進行更正登記后，當(dāng)事人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書手續(xù)的，原土地權(quán)利證書在報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后廢止D、更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時，更正登記直接進行即可E、利害關(guān)系人申請更正登記的，應(yīng)取得國土資源行政主管部門的書面證明答案：ADE解析：AE兩項，利害關(guān)系人提出更正登記申請的必須要有土地權(quán)利人同意更正的書面證明材料；D項，只要更正登記涉及土地權(quán)利歸屬，均應(yīng)當(dāng)對更正登記結(jié)果進行公告。9.土地登記代理機構(gòu)的設(shè)立應(yīng)具備的條件包括（）。A、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員B、有自己的名稱和組織機構(gòu)C、有固定的服務(wù)場所D、有充足的資金E、符合法律、行政法規(guī)規(guī)定答案：ABCDE解析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第五十七條，對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)設(shè)立的條件確定土地登記代理機構(gòu)的設(shè)立應(yīng)具備的條件有：①有自己的名稱和組織機構(gòu)；②有固定的服務(wù)場所；③有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；④有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。10.下列關(guān)于出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的權(quán)屬審核的描述中，正確的有（）。A、申請人應(yīng)與相關(guān)證明文件的土地使用者名稱一致B、出讓、國家租賃國有土地使用者對地塊的投資必須達(dá)到合同的約定C、土地用途可以根據(jù)實際情況加以改變D、申請人應(yīng)按國家規(guī)定繳納有關(guān)稅費E、土地使用期限要小于規(guī)定使用期限減去已使用期限答案：ABDE解析：C項，對土地用途的審核要求，土地用途一般不得改變，若改變土地用途應(yīng)經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)。簡答題（總共4題）1.某宗地系國有土地，使用權(quán)人譚某于2006年8月8日經(jīng)登記取得該宗地的出讓國有土地使用權(quán)，面積80m2，土地用途為住宅，使用期限40年。依據(jù)1996年1月8日江規(guī)(96)字第13號文，2009年1月20日江都市土地管理局和譚某重新簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》以及土地使用權(quán)出讓金補交收據(jù)，土地用途變更為商業(yè)服務(wù)業(yè)，使用期限不變。經(jīng)地籍調(diào)查和初步審核，該土地用途改變的行為及過程符合法律規(guī)定，譚某已按合同規(guī)定期限補交了出讓金。問題：1.目前我國土地用途變更登記的主要情形有哪幾種？2.譚某應(yīng)當(dāng)提交哪些權(quán)屬文件資料？答案：1.目前我國的土地用途變更登記主要有下列三種情形：(1)國有土地的用途發(fā)生變更的土地用途變更登記；(2)農(nóng)村集體所有土地進行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的土地用途變更登記；(3)集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的土地用途變更登記。2.譚某應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬文件資料：(1)《國有土地使用證》(2)地上建筑物、附著物權(quán)屬證明凡是地上存在建筑物或附著物的，用途變更登記申請人還應(yīng)提交地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等。(3)土地用途變更的批準(zhǔn)文件國有土地的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有批準(zhǔn)權(quán)的部門批準(zhǔn)用途改變的文件；以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的用途發(fā)生變更的，申請人還應(yīng)提交與政府簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。2.某市某化工廠于2006年8月20日在該市城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗國有土地使用權(quán)，面積為21000m2，用途為工業(yè)，使用年限45年，未辦理土地登記。2008年9月該化工廠進行技術(shù)改造，由于資金不足，需要以該土地作為抵押物向銀行申請貸款，但由于未辦理土地使用權(quán)設(shè)定登記，隨后該化工廠于2008年9月20日委托某土地登記代理公司的土地登記代理人王某代理土地登記申請手續(xù)。問題：1.土地登記代理人王某需要與該化工廠明確哪些方面的事項？2.根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，土地登記代理人王某需要收集哪些權(quán)屬來源資料？3.出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬資料核實的要點有哪些？4.土地登記代理人王某在填寫土地登記申請表時要注意哪些方面的內(nèi)容?5.簡述王某跟與該化工廠之間的土地登記代理的基本程序應(yīng)該如何？答案：1.土地登記代理人王某需要與該化工廠明確下列事項：(1)代理事項及目標(biāo)：根據(jù)委托人的要求，代理事項主要為出讓國有土地使用權(quán)的設(shè)定登記申請，不是抵押登記。(2)了解現(xiàn)有的權(quán)屬來源資料。如是否已經(jīng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書、是否簽訂出讓合同、是否全部繳納土地出讓金、是否交納有關(guān)稅費等。2.根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，土地登記代理人王某需收集的權(quán)屬來源資料包括：(1)縣級以上人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書；(2)國有土地使用權(quán)出讓合同；(3)全部土地出讓金支付憑證；(4)有關(guān)稅費支付憑證等。此外，還需要準(zhǔn)備的其他文字材料有：①化工廠法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明；②土地登記代理委托書及代理人身份證明、土地登記代理人資格證書等。3.出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬資料核實的要點包括：(1)對申請人的核實。要核實人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書的土地使用者、國有土地使用權(quán)出讓合同中的受讓人與委托單位的名稱是否一致。(2)對出讓合同的核實。國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)。(3)對使用期限的核實。要注意出讓年限是否符合《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限要求。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，出讓國有土地使用權(quán)時，工業(yè)用途的法定最高出讓年限為50年。(4)對土地用途的核實。要注意是否與批準(zhǔn)用途一致，該用途應(yīng)為工業(yè)。4.土地登記代理人王某在填寫土地登記申請表時要注意的事項有：(1)土地使用者與申請單位名稱要一致，準(zhǔn)確的名稱要與該化工廠的營業(yè)執(zhí)照名稱保持一致；(2)申請登記類型為出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記；(3)土地使用權(quán)類型要與批準(zhǔn)文件相符，應(yīng)為國有出讓土地；(4)土地面積要與相關(guān)批準(zhǔn)文件一致；(5)土地用途要符合相關(guān)批準(zhǔn)文件要求，應(yīng)為工業(yè)用途；(6)申請登記的依據(jù)要齊全；(7)使用期限、終止日期要與出讓合同中規(guī)定相一致；工業(yè)用地的出讓年限不能超過50年。5.王某與該化工廠之間的土地登記代理的基本程序為：(1)接受委托接受委托是開展土地登記代理業(yè)務(wù)的首要環(huán)節(jié)，一般情況下，土地登記代理業(yè)務(wù)來源主要有被動接受和主動爭取兩種途徑。(2)簽訂土地登記代理委托書、代理合同為規(guī)范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風(fēng)險，接受土地登記代理業(yè)務(wù)后，委托人(該化工廠)應(yīng)與土地登記代理人(王某)所在的土地登記代理機構(gòu)簽訂書面委托書及委托代理合同。(3)收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料在接受土地登記代理委托后，王某根據(jù)代理的土地登記事項收集、查詢、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料，了解土地權(quán)屬是否清晰。(4)開展具體業(yè)務(wù)收集、整理相關(guān)資料后，王某進入具體實際操作階段。(5)提交成果土地登記代理機構(gòu)和王某按照該化工廠的要求完成委托事項后，王某應(yīng)及時以口頭或書面報告形式向委托人報告，并交付相應(yīng)的代理成果。3.某股份有限公司A是合資企業(yè)，2009年10月29日，申請人某金融機構(gòu)與河南某股份有限公司簽署了借款抵押合同，以河南某股份有限公司持有的《國有土地使用證》所屬面積7419.4平方米的國有土地使用權(quán)為抵押，貸款本金150萬元人民幣。2009年10月31日，河南某股份有限公司到某市國土資源局辦理了抵押土地登記，并取得了某市國土資源局頒發(fā)的土地他項權(quán)利證明書。但該有限公司的另一出資方B認(rèn)為該土地的使用權(quán)應(yīng)由A公司和B公司共同所有，欲申請更正登記，A方不支持B的說法。問題：1.B公司應(yīng)該怎么做？2.異議登記的法律特征是什么？3.異議登記的程序是什么？答案：1.B公司應(yīng)該向國土資源行政主管部門提出異議登記申請，并同時向法院遞交訴訟請求。2.異議登記的法律特征有：(1)異議登記以利害關(guān)系人提起過更正登記并且土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正為前提；(2)異議登記屬于可單方申請的登記類型；(3)異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，異議登記申請人應(yīng)當(dāng)賠償；(4)異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)登記；(5)異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。3.異議登記的程序可分為異議登記申請、審核、注冊登記、核發(fā)異議登記證明四個階段。具體內(nèi)容如下：(1)申請異議登記的申請人為登記權(quán)利的利害關(guān)系人。申請人應(yīng)當(dāng)提交的文件資料有土地登記申請書和證明登記事項錯誤的有關(guān)材料。(2)權(quán)屬審核國土資源行政主管部門接到異議登記申請后，應(yīng)對更正登記申請人提交的書面申請和各項證明文件認(rèn)真審核。審核的重點應(yīng)是各項證明文件的合法性、有效性。(3)注冊登記與核發(fā)異議登記證明異議登記只是暫時限制土地登記簿上記載的土地權(quán)利人的權(quán)利，為事實上的真正權(quán)利人提供臨時性保護，并不涉及土地權(quán)屬的實際變更，因此由國土資源行政主管部門審核通過即可直接進行注冊登記。①在宗地原《土地登記簿》和《土地歸戶卡》上對“序號”、“日期”、“登記類型”、“登記的其他內(nèi)容及初始、變更、注銷和