從看房地產(chǎn)市場(chǎng)“新態(tài)勢(shì)”

一“新常態(tài)”下的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征在年初全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體相對(duì)低迷的背景下，以“330”和“930”兩輪新政為標(biāo)志，各級(jí)政府在2015年圍繞“去庫(kù)存”的中心任務(wù)密集出臺(tái)了一系列“松綁”乃至刺激性政策。同時(shí)，全年央行連續(xù)進(jìn)行了5次降息和降準(zhǔn)操作，貨幣政策的寬松程度達(dá)到近年來(lái)最高峰。在上述政策刺激的直接作用下，2015年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，并在一定程度上和一定范圍內(nèi)呈現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。全年全國(guó)商品房屋平均銷售價(jià)格達(dá)到6793元/平方米，按可比口徑計(jì)算同比上漲5.9%，其中商品住宅平均銷售價(jià)格的同比漲幅（可比口徑）達(dá)到7.6%；上述漲幅顯著高于2014年，并達(dá)到2010年以來(lái)的最高值。全年商品房銷售面積的同比增幅也達(dá)到6.5%，整體上呈現(xiàn)量?jī)r(jià)雙升的積極趨勢(shì)。但透過(guò)上述階段性市場(chǎng)波動(dòng)，更值得關(guān)注的是年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的兩方面標(biāo)志性變化，它們很有可能將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)成為所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)“新態(tài)勢(shì)”的核心特征。（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的區(qū)域/城市分化達(dá)到空前程度，市場(chǎng)復(fù)蘇集中在一線城市和熱點(diǎn)區(qū)域在2013年之前的所謂“黃金十年”時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出很強(qiáng)的全國(guó)性共同波動(dòng)趨勢(shì)：2007年之前多數(shù)城市房?jī)r(jià)變化的趨勢(shì)乃至幅度均相近；2008年之后多數(shù)城市的差異也僅存在于變化的幅度上，變化方向仍具有高度一致性。但上述規(guī)律自2013年起發(fā)生了顯著變化，尤其是在2015年各區(qū)域/城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的分化程度達(dá)到空前程度。其中最典型的現(xiàn)象是，前述市場(chǎng)復(fù)蘇實(shí)際上高度集中于以深圳為代表的少數(shù)一線城市及其周邊區(qū)域，與此同時(shí)，大多數(shù)城市在2015年內(nèi)仍處于市場(chǎng)相對(duì)蕭條的階段。圖1通過(guò)“中國(guó)城市二手房指數(shù)”對(duì)337個(gè)地級(jí)以上城市二手住房?jī)r(jià)格進(jìn)行了直觀展示。4個(gè)一線城市的匯總指數(shù)自2015年初開始出現(xiàn)小幅上漲，并自“330”新政以后出現(xiàn)持續(xù)較快速度上漲；全年一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)的累計(jì)漲幅接近15%。其中尤以深圳市的房?jī)r(jià)漲幅最為驚人，全年累積漲幅超過(guò)50%。二線城市價(jià)格也自3月起出現(xiàn)回升，但全年累計(jì)漲幅僅在3%左右。而另一方面，占全國(guó)城市多數(shù)的三、四線城市整體上仍處于小幅下跌過(guò)程中。其中三線城市全年累計(jì)跌幅在1%左右，四線城市則接近3%。圖1各線城市二手住房周度同質(zhì)性價(jià)格指數(shù)圖2進(jìn)一步反映出，上述一線城市的市場(chǎng)復(fù)蘇還具有很強(qiáng)的區(qū)域性外溢效應(yīng)，從而大大強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的區(qū)域間分化。除深圳、上海、北京等一線城市自身，其周邊的相當(dāng)部分城市，如京津冀地區(qū)的保定、張家口、廊坊，長(zhǎng)三角地區(qū)的蘇州、合肥、南京，珠三角地區(qū)的東莞、惠州、珠海等，全年累計(jì)房?jī)r(jià)漲幅也居于全國(guó)前列。形成鮮明對(duì)比的是，東北地區(qū)則整體處于房?jī)r(jià)下行區(qū)間，此外包括貴州省在內(nèi)的西部地區(qū)市場(chǎng)整體上也并不景氣。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模首次出現(xiàn)“零增長(zhǎng)”乃至“負(fù)增長(zhǎng)”與成交狀況的回暖乃至局部活躍趨勢(shì)相比，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資和建設(shè)活動(dòng)仍處于下行區(qū)間。2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的同比名義增幅僅為1.0%，其中住宅開發(fā)投資額的同比名義增幅僅為0.4%，不僅均遠(yuǎn)低于“黃金十年”間的整體水平，也較2014年有進(jìn)一步下滑。尤其具有標(biāo)志性意義的是，按可比口徑計(jì)算，這是1998年住房制度改革以來(lái)首次出現(xiàn)全國(guó)層面房地產(chǎn)開發(fā)投資額的同比下降（見(jiàn)圖2）。建設(shè)活動(dòng)方面，全年商品房屋新開工面積同樣較2014年大幅下降14.0%（其中住宅下降14.6%），竣工面積下降6.9%（其中住宅下降8.8%）。上述增速下滑客觀上也成為2015年全國(guó)GDP增速創(chuàng)25年以來(lái)新低的重要原因之一。圖2歷年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資水平和增幅情況可以預(yù)見(jiàn)，伴隨著前述房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況的整體回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資零增長(zhǎng)乃至負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)很有可能在近期得到一定程度的扭轉(zhuǎn)。即便如此，寄希望于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在全國(guó)范圍內(nèi)重新回歸20%左右的高水平，并再次扮演拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要引擎角色，卻并不現(xiàn)實(shí)；相反房地產(chǎn)開發(fā)投資的低增速將成為所謂“新態(tài)勢(shì)”的重要組成部分。二需求側(cè)變化理解房地產(chǎn)市場(chǎng)“新態(tài)勢(shì)”與任何市場(chǎng)現(xiàn)象一樣，理解房地產(chǎn)市場(chǎng)向“新態(tài)勢(shì)”轉(zhuǎn)變的上述趨勢(shì)性特征也依賴于對(duì)市場(chǎng)供需對(duì)比狀況的深入把握。需求側(cè)變化尤其在其中發(fā)揮了重要作用。近期若干機(jī)構(gòu)的調(diào)研和分析都指出，我國(guó)已經(jīng)在2010年前后邁過(guò)了城鎮(zhèn)地區(qū)“存量套戶比”（即城鎮(zhèn)地區(qū)住房存量套數(shù)與家庭戶數(shù)量的比值）為1的里程碑。這標(biāo)志著住房“絕對(duì)短缺”的階段已告結(jié)束，相應(yīng)的新增住房供應(yīng)已不再具有“彌補(bǔ)缺口”的需要，而主要用于滿足新增住房需求。我們近期嘗試的一項(xiàng)研究工作，就是對(duì)全國(guó)和城市層面的新增住房需求來(lái)源進(jìn)行分解和測(cè)算。如果仍以套數(shù)作為表征住房需求的單位，特定時(shí)期和區(qū)域內(nèi)的新增住房需求只可能來(lái)源于三類因素：或者是“生”出來(lái)的，即人口自然增長(zhǎng)因素導(dǎo)致的家庭戶增加；或者是“搬”進(jìn)來(lái)的，即人口機(jī)械增長(zhǎng)因素導(dǎo)致的家庭戶增加；或者是“拆”出來(lái)的，即原有住房被拆除導(dǎo)致的被動(dòng)住房需求。它們也構(gòu)成了從需求側(cè)推動(dòng)住房市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。除此之外，單純的改善性需求并不直接貢獻(xiàn)于住房需求套數(shù)的增加，而是通過(guò)“過(guò)濾效應(yīng)”增加戶均面積；過(guò)多依賴于單純的投機(jī)性需求則無(wú)法持續(xù)?；谏鲜龆x結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)2001～2014年年均新增住房需求約824萬(wàn)套，其中人口自然增長(zhǎng)因素貢獻(xiàn)約25%，人口機(jī)械增長(zhǎng)因素貢獻(xiàn)約33%，住房拆除因素貢獻(xiàn)約42%。同時(shí)這種構(gòu)成存在顯著的區(qū)域和城市間差異。東部地區(qū)，尤其是一線城市的新增住房需求主要來(lái)源于人口機(jī)械增長(zhǎng)因素，如同期北京市新增住房需求中65%來(lái)源于人口機(jī)械增長(zhǎng)，人口自然增長(zhǎng)和住房拆除則分別僅貢獻(xiàn)21%和14%。相反，中西部地區(qū)城市則通常更依賴于住房拆除引致的被動(dòng)需求和人口自然增長(zhǎng)，如2001～2014年上述兩方面因素分別貢獻(xiàn)了貴陽(yáng)市新增住房需求的62%和33%，人口機(jī)械增長(zhǎng)因素的貢獻(xiàn)僅為5%?；谶@一分析框架，當(dāng)前若干需求側(cè)驅(qū)動(dòng)力正在經(jīng)歷著重要的趨勢(shì)性變化。首先是人口自然增長(zhǎng)因素方面。從家庭生命周期角度來(lái)看，人口自然增長(zhǎng)因素對(duì)新增住房需求的貢獻(xiàn)主要來(lái)源于20～34歲年齡段人口組成新家庭戶的需要。但由于20世紀(jì)80年代中期之后人口出生率持續(xù)下降，根據(jù)聯(lián)合國(guó)給出的人口預(yù)測(cè)，全國(guó)范圍內(nèi)該年齡段人口規(guī)模已經(jīng)進(jìn)入下行區(qū)間，將逐步由2000～2015年約3.3億的規(guī)模逐步下降至2030年后約2.3億的規(guī)模（見(jiàn)圖3）；相應(yīng)的其對(duì)新增住房需求的貢獻(xiàn)也將減少約30%。其次是住房拆除因素方面。根據(jù)測(cè)算，2000～2014年全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房的年拆除率接近4%。在如此長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)保持如此高的住房拆除率在全世界范圍內(nèi)都是罕見(jiàn)的，我們的定量預(yù)測(cè)顯示，未來(lái)住房年拆除率將逐步回落并穩(wěn)定在1.5%。即使考慮到住房存量規(guī)模的擴(kuò)大，這也將導(dǎo)致住房拆除因素對(duì)新增住房需求的貢獻(xiàn)低于此前的水平。換言之，在3項(xiàng)需求側(cè)驅(qū)動(dòng)力中，人口自然增長(zhǎng)因素的貢獻(xiàn)將大幅下降，住房拆除因素的貢獻(xiàn)也呈穩(wěn)中趨降，僅有人口機(jī)械增長(zhǎng)因素的貢獻(xiàn)還將相對(duì)穩(wěn)定甚至具備增長(zhǎng)可能。圖3各主要年份全國(guó)20～34歲人口規(guī)模及其在總?cè)丝谥姓急壬鲜鲂枨髠?cè)變化也解釋了我們?cè)?015年開始觀察到的“新態(tài)勢(shì)”下的市場(chǎng)特點(diǎn)。首先，人口機(jī)械增長(zhǎng)因素的貢獻(xiàn)即使還能夠提升，也將很難彌補(bǔ)前述人口自然增長(zhǎng)因素和住房拆除因素貢獻(xiàn)的下降，因此在全國(guó)層面上住房新增需求總體規(guī)模的下降已經(jīng)成為難以逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。這就決定了全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)單邊擴(kuò)張的“黃金十年”難以再現(xiàn)，市場(chǎng)將整體趨于穩(wěn)定，也決定了住房新增建設(shè)活動(dòng)和以此為主體的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將趨于穩(wěn)定甚至回落。其次，人口自然增長(zhǎng)因素和住房拆除因素對(duì)不同區(qū)域/城市的影響通常相對(duì)接近，唯有人口機(jī)械增長(zhǎng)因素具有強(qiáng)烈的區(qū)域和城市導(dǎo)向性。這就決定了當(dāng)人口機(jī)械增長(zhǎng)因素成為決定住房新增需求的主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)力后，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的區(qū)域/城市間分化程度必然顯著強(qiáng)化。與美國(guó)等房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟國(guó)家類似，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)中國(guó)住房新增需求也將高度集中于少數(shù)“超級(jí)明星城市”及其周邊地區(qū)，并推動(dòng)這些市場(chǎng)呈現(xiàn)與全國(guó)其他區(qū)域截然不同的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。三以供給側(cè)改革應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“新態(tài)勢(shì)”可喜的是，政府決策者和相當(dāng)部分從業(yè)者也正在意識(shí)到并積極適應(yīng)于房地產(chǎn)市場(chǎng)向“新態(tài)勢(shì)”的轉(zhuǎn)變，尤其是主動(dòng)以供給側(cè)改革和調(diào)整適應(yīng)前述需求側(cè)變化。我們?cè)?015年觀察到的若干政策和行業(yè)變化，很有可能并不僅僅是應(yīng)激性的短期措施，相反正在形成未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)。（一）主動(dòng)服務(wù)于“促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)”和“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”的重大戰(zhàn)略如前所述，在人口機(jī)械增長(zhǎng)因素成為決定新增住房需求的主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)力后，單純的市場(chǎng)自發(fā)力量將導(dǎo)致住房需求集中于少數(shù)“超級(jí)明星城市”及其周邊區(qū)域。對(duì)于其他城市，尤其是以貴州省為代表的中西部地區(qū)而言，就需要主動(dòng)引導(dǎo)人口流入，其中破解當(dāng)前存在的“偽城鎮(zhèn)化”問(wèn)題，推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶和就地城鎮(zhèn)化是最重要的路徑。從這個(gè)意義上看，2015年各級(jí)政府大力推進(jìn)的將“農(nóng)民進(jìn)城”與“去庫(kù)存”相結(jié)合的政策導(dǎo)向，盡管在實(shí)施過(guò)程中遭到不少爭(zhēng)議，某些具體做法也仍可商榷，但仍是相當(dāng)部分城市的重要可行選擇，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新機(jī)遇。（二）大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，形成更為豐富完整的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，尤其是鼓勵(lì)發(fā)展機(jī)構(gòu)持有租賃住房，其目的絕非在短期內(nèi)消化庫(kù)存，更在于通過(guò)多樣化的住房供應(yīng)渠道降低部分家庭獲得住房機(jī)會(huì)的成本。這不僅將對(duì)促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶和解決夾心階層住房問(wèn)題做出貢獻(xiàn)，也將通過(guò)提升人口機(jī)械增長(zhǎng)因素和自然增長(zhǎng)因素對(duì)住房需求的貢獻(xiàn)而促進(jìn)市場(chǎng)繁榮，并為房地產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)新的重要發(fā)展模式。（三）提升住房品質(zhì)，滿足居民在各維度的升