淺析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀及對策淺析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀及對策

2022年，我國全面實施“營改增〞，此項改革有助于我國稅制結(jié)構(gòu)的完善，對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也具有重大的影響意義，打消了我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中存在的重復(fù)征稅等問題。優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)效率，有利于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康開展，有利于進(jìn)一步開展和完善我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)。而稅收籌劃在一定程度上能降低稅負(fù)、增加經(jīng)濟(jì)效益、降低稅收風(fēng)險、提高企業(yè)管理水平、實現(xiàn)利潤最大化。文章就當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的現(xiàn)狀及存在問題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)倡議，具有一定的現(xiàn)實的意義和理論價值。

“營改增〞，簡單說就是原來按營業(yè)稅征收的行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收?！盃I改增〞對大多數(shù)企業(yè)來說是減的是企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，增的是企業(yè)開展底氣。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)實施“營改增〞后，對地產(chǎn)企業(yè)會有兩方面的內(nèi)容變化。第一，企業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的減輕稅負(fù)的時代，通過“營改增〞政策的落實，加上一些業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)、各類收支票據(jù)齊全、財務(wù)健全的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，容易享受到“營改增〞帶來的益處。而一些包括供給商的材料采購、本錢核算不清晰的房企，反而會稅負(fù)增加。所以這個政策會使得房企有動力去改良企業(yè)管理模式和財務(wù)核算模式。第二，企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)避稅的角度看，后續(xù)精裝修住房的投資力度或加大。因為進(jìn)項稅額的抵扣可以減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，而精裝修住房能夠擴(kuò)大抵扣額度，這使得企業(yè)對傳統(tǒng)的毛坯房的投資規(guī)模會減少。若商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋100萬時，由于土地本錢、建筑本錢、裝修本錢等大約占了70萬，也就是說房屋的增值局部大略只有30萬，而增值稅是按照增值局部進(jìn)行征稅的，也就是30萬×11%=3.3萬；如果是按營業(yè)稅來征稅的話，也就是100萬×5%=5萬，也就是說，“營改增〞后該房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)減少了1.7萬元。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀研究

2022年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占的比重最大，占比31.6%。由于營業(yè)稅沒有抵扣機(jī)制，營業(yè)稅本錢只能由企業(yè)自行承當(dāng)。2022年5月1日，全面“營改增〞后，房地產(chǎn)業(yè)從原來繳納營業(yè)稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業(yè)的銷售收入來計征營業(yè)稅，稅改后是按增值局部征稅的。據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)報道，2022年5月-11月，房地產(chǎn)業(yè)減稅111億元，稅負(fù)下降7.9%。對于增值稅，合乎抵扣條件的，企業(yè)就有一定可抵扣的進(jìn)項稅額，稅負(fù)便不會回升，這是房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的策略，特別“營改增〞后，開發(fā)企業(yè)的本錢會有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的問題來考量。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃問題分析

營業(yè)稅改增值稅是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負(fù)并促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的融合開展。但并不是所有房地產(chǎn)業(yè)在“營改增〞中都能減輕稅負(fù)，如對于房地產(chǎn)企業(yè)自身無法解決且有行業(yè)共性的問題，如土地本錢抵扣、銷項進(jìn)項不匹配等，都會增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負(fù)，由于業(yè)務(wù)模式、本錢構(gòu)成的不同，存在不同程度的差別。房地產(chǎn)業(yè)對于材料、勞務(wù)費等可能無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣等的問題存在，也會增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。因為行業(yè)中許多原材料可能由小規(guī)模納稅人、個體戶、個人等供給商提供的，增值稅專用發(fā)票幾乎很難拿到。我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)全面推行“營改增〞后，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊不重視尋找與一般納稅人資質(zhì)企業(yè)的合作，這將會失去可以在稅前抵扣的時機(jī)。同時，商業(yè)地產(chǎn)工程分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。商業(yè)地產(chǎn)投入工程的周期較長，大多數(shù)本錢與收入周期背離，如固定資產(chǎn)等，容易導(dǎo)致“營改增〞實施過程中銷項稅額與相應(yīng)的進(jìn)項稅額匹配不上。有些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所需勞務(wù)人員多，但流動性也很大，沒有與資質(zhì)好的勞務(wù)公司合作，沒有取得勞務(wù)服《趙鮒鄧胺⑵保《也就不能在稅前抵扣，導(dǎo)致勞務(wù)本錢也很高。沒有取得合法的材料增值稅發(fā)票、勞務(wù)增值稅發(fā)票，以及固定資產(chǎn)的購置或租賃發(fā)票等，都會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)工程本錢不斷增加，最終影響房地產(chǎn)工程的定價，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在同地段地產(chǎn)工程中的銷售價格處于弱勢地位。

此外，“營改增〞后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能會出現(xiàn)稅收風(fēng)險大過于減稅的時機(jī)。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率11%比原營業(yè)稅5%高，而土地本錢也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業(yè)的稅負(fù)；假設(shè)土地本錢無法作為進(jìn)項稅額抵扣，開發(fā)商會因為建造本錢、安裝本錢占的比重大，也會面臨稅負(fù)增大的風(fēng)險；假設(shè)開發(fā)商的毛利越大，增值局部大，稅收負(fù)擔(dān)越大；有些企業(yè)有可能出現(xiàn)未能及時確認(rèn)銷售收入，導(dǎo)致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產(chǎn)行業(yè)要面臨的一大稅收風(fēng)險。

在土地本錢上，按照?土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅發(fā)售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除工程金額20%的，應(yīng)對其全部增值額計稅〔包括未超過扣除工程金額20%的局部〕。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現(xiàn)納稅籌劃失敗的問題。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的對策和倡議

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，應(yīng)全面貫徹“有效稅收籌劃〞這一理論，企業(yè)的其他非稅本錢和隱性本錢等指標(biāo)也要進(jìn)行納稅籌劃。對于如何解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃存在的問題提出了下列幾點對策。

第一，“營改增〞的政策給企業(yè)帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員不僅要熟悉和掌握“營改增〞政策及征管操作流程，也要根據(jù)“營改增〞政策和自身波及的具體“營改增〞涉稅業(yè)務(wù)，做好稅收籌劃?！盃I改增〞將成為企業(yè)開展壯大的契機(jī)，充沛運用增值稅可進(jìn)項稅額抵扣的特征，逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，加快其業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級。

第二，加強財務(wù)人員財務(wù)管理與管理會計的運用。“營改增〞改革對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與具體會計處理的影響是非常明顯的。所以，要求財會人員要加強對財務(wù)管理和管理會計的運用，多與內(nèi)部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運用具體措施到達(dá)合理降低稅負(fù)與經(jīng)營本錢的目的。同時還必須提高企業(yè)全體人員的法律意識，不要被納稅籌劃風(fēng)險的突襲打得措手不及，應(yīng)當(dāng)隨時能應(yīng)對風(fēng)險以及充沛了解和掌握現(xiàn)有的法律知識，謹(jǐn)慎選擇稅收政策，盡可能的防止風(fēng)險。還得提高財務(wù)人員的綜合能力，全面掌握各種相關(guān)的稅收信息，選擇科學(xué)恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃政策。

第三，企業(yè)故選擇能夠提供合法增值稅專用發(fā)票的一般納稅人的供給商，取得可抵扣的合法增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。

第四，制定合理的銷售價格，增加銷售量有利于降低稅負(fù)。較低的價格，銷售數(shù)量的增加，有時會使?fàn)I業(yè)收入減少，但銷售利潤可能會增多。

第五，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，可以增加固定資產(chǎn)，提升了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，提高財務(wù)人員專業(yè)能力，提升增值稅專用發(fā)票管理