目錄一、項(xiàng)目名稱………………2二、項(xiàng)目地點(diǎn)………………2三、項(xiàng)目投資商……………2四、項(xiàng)目開發(fā)商……………2五、項(xiàng)目概況………………2六、投資商、項(xiàng)目開發(fā)商概況……………2七、項(xiàng)目建設(shè)條件…………9八、市場分析………………12九、項(xiàng)目的資金及盈利分析………………19十、項(xiàng)目評估結(jié)果（結(jié)論）………………23一、項(xiàng)目名稱三水時(shí)代廊橋二期二、項(xiàng)目地點(diǎn)本地塊位于佛山市三水區(qū)對外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)9/10號(hào)；規(guī)劃總用地面積109525.3平方米；總建筑面積333765.79平方米；容積率不高于2.37；用途為城鎮(zhèn)混合住宅；使用權(quán)類型為出讓。三、項(xiàng)目投資商佛山市三水裕華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司四、項(xiàng)目開發(fā)商佛山市三水裕華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司五、項(xiàng)目概況三水時(shí)代廊橋項(xiàng)目二期擬建成40棟居民住宅樓，住宅總建面251700.50平方米，商業(yè)面積8251.46平方米，幼兒園3000平方米，規(guī)劃車位總二期工程開發(fā)周期為4年，建設(shè)期2.5年。土地取得費(fèi)用已全部付清；前期費(fèi)用在各期期初發(fā)生；配套費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、不可遇見費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)及銷售收入在各期均勻發(fā)生。本項(xiàng)目建成后的商鋪、住宅與車位全部用于銷售。三水時(shí)代廊橋項(xiàng)目二期擬建成40棟居民住宅樓。詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)見下表：規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地萬平方米109526基底面積萬平方米21270.6總建筑面積平方米333765.8計(jì)算容積率建筑總面積平方米262952住宅建筑面積平方米251700.5商業(yè)建筑面積平方米8251.46幼兒園平方米3000地下室總建筑面積平方米65154.9容積率12.37綠化率％40％車位數(shù)個(gè)2611戶數(shù)戶3225每戶平均人數(shù)人3.5其中，綠地系統(tǒng)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)為綠地面積共43810.40平方米，人均綠地3.88平方米，綠地率40%。綠化設(shè)計(jì)主要以中央園林景觀綠地規(guī)劃詳情見下表： 綠地明細(xì)表項(xiàng)目面積（平方米）居住區(qū)規(guī)劃總用地109526綠地總面積43810.40人均綠地面積3.88綠地率(%)40％目前，我司暫定二期項(xiàng)目的建筑樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)如下：項(xiàng)目總建筑信息明細(xì)表組團(tuán)號(hào)樓號(hào)型號(hào)戶型編號(hào)戶型面積（㎡）住宅計(jì)容面積商鋪/會(huì)所面積（計(jì)容）計(jì)容面積總建筑面積122＃Aa72.756177.531421.7221024.7421590.09b33.44c73.8823＃Aa72.756180.09b33.44c73.8824＃Ba87.677245.4b122.89225＃Ba87.677245.51616.315107.3215565.57b122.8926＃Ba87.677245.51b122.89327＃Aa72.756179.18982.225071.8125824.72b33.44c73.8828＃Aa72.756179.18b33.44c73.8829＃Aa72.756180.01b33.44c73.8830＃Ca74.295551.24b87.43431＃Da143.665274.42——5274.425570.48b163.9732＃Da143.665274.42——5274.425570.48b163.9733＃Da143.665274.42——5274.425570.48b163.97534＃Ba87.677509.3947.6120436.7020771.88b122.8935＃Aa72.756427.77b33.44c73.8836＃Ca74.295552.02b87.43637＃Aa72.756185.27838.213451.2413712.15b33.44c73.8838＃Aa72.756427.77b33.44c73.88739＃Ba87.677509.3——7509.37606.74b122.8940＃Ba87.677509.3——7509.37606.74b122.8941＃Ba87.677509.3——7509.37606.74b122.89842＃Ba87.677509.3854.4820342.3920678.29b122.8943＃Aa72.756427.77b33.44c73.8844＃Ca74.295550.84b87.43945＃Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.8846＃Ba87.677509.3——7509.37606.74b122.891047＃Ba87.677509.3835.1720328.5820663.21b122.8948＃Aa72.756427.77b33.44c73.8849＃Ca74.295556.34b87.431150＃Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.8851＃Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.881252＃Aa72.756427.77864.719274.6919582.97b33.44c73.8853＃Aa72.756427.77b33.44c73.8854＃Ca74.295554.45b87.431355＃Ca74.295556.36462.396018.756167.62b87.4356＃Ca74.295755.9——5755.95845.25b87.431457＃Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.8858＃Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.8859#Aa72.756427.77——6427.776516.05b33.44c73.881560#Aa72.754017.13428.694445.824619.23b33.44c73.8861#Aa72.754266.93——4266.934355.21b33.44c73.881662#幼兒園30003000地下室65154.9合計(jì)251700.498251.46262951.95333765.8六、投資商、項(xiàng)目開發(fā)商概況（一）開發(fā)商介紹1、名稱：佛山市三水裕華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2、成立時(shí)間：2005年8月4日注冊資本：人民幣4800萬元注冊地址：佛山市三水區(qū)西南街三達(dá)路30號(hào)華景華苑東103鋪3、經(jīng)營范圍：參與開發(fā)佛山市三水區(qū)對外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)9、10、C、B1、B2、B3號(hào)地共計(jì)758.66畝用地的興建（持有效資質(zhì)證經(jīng)營）、出售、出租商住樓宇及配套設(shè)施。4、發(fā)展商資質(zhì)等級(jí)：四級(jí)資質(zhì)5、企業(yè)負(fù)責(zé)人的基本情況：法人代表、董事長、總經(jīng)理：岑兆雄（三）投資商、項(xiàng)目發(fā)展商管理架構(gòu)及素質(zhì)1、各中心、部門主要職能：成本管理中心：根據(jù)公司項(xiàng)目拓展與開發(fā)計(jì)劃，為項(xiàng)目擴(kuò)展提供相關(guān)經(jīng)濟(jì)分析，審核整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制，降低項(xiàng)目拓展的風(fēng)險(xiǎn)和控制項(xiàng)目開發(fā)的成本。下設(shè)成本控制部。營銷管理中心：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃，為拓展項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位提供策劃可行性分析，按照項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目的策劃、推廣和銷售工作，按時(shí)按量完成公司的銷售指標(biāo)，確保公司實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤，及時(shí)回籠資金。下設(shè)策劃部和銷售管理部。財(cái)務(wù)資金中心：根據(jù)公司戰(zhàn)略及公司年度計(jì)劃，通過建立與完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，履行預(yù)算管理、核算管理、資金管理、合理稅務(wù)籌劃等職能，為公司領(lǐng)導(dǎo)層決策提供真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)信息，合理控制公司的稅賦支出，提高公司的資本收益率。下設(shè)財(cái)務(wù)部和資金部。企業(yè)內(nèi)控中心：在總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，組織編制公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度工作計(jì)劃，組織進(jìn)行工作計(jì)劃完成情況的督導(dǎo)和戰(zhàn)略完成情況的檢討，開展公司的人力資源管理、行政、后勤管理工作，從計(jì)劃、人力資源和行政后勤保證上確保公司正常運(yùn)行。下設(shè)行政人事部和運(yùn)營管理部。審計(jì)法務(wù)部：通過組織各種獨(dú)立客觀的監(jiān)督和評價(jià)活動(dòng)，審查和評價(jià)經(jīng)營活動(dòng)及內(nèi)部控制的適當(dāng)性、合法性和有效性，促進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2、佛山市三水裕華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司組織架構(gòu)圖：工工程部市場營銷部人事行政部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目公司總經(jīng)理總經(jīng)辦4、項(xiàng)目公司及各部門主要職能項(xiàng)目公司：全面負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理和營銷工作。項(xiàng)目公司總經(jīng)辦：負(fù)責(zé)對項(xiàng)目開發(fā)所有環(huán)節(jié)進(jìn)行跟進(jìn)，向總部總經(jīng)理匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況。項(xiàng)目公司總經(jīng)理在各個(gè)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)的權(quán)力取決于自身對該環(huán)節(jié)的熟悉程度，對于熟悉的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，主要起到控制作用；對于不熟悉的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，主要起到協(xié)調(diào)的作用，協(xié)調(diào)總部相關(guān)職能人員對項(xiàng)目的支持。項(xiàng)目財(cái)務(wù)部：根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)的要求，在總部財(cái)務(wù)管理中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下，完善項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算、會(huì)計(jì)核算制度，組織資金使用計(jì)劃的編制、監(jiān)控，積極進(jìn)行項(xiàng)目稅收籌劃，以及進(jìn)行其它相關(guān)工作，支持實(shí)現(xiàn)公司利潤最大化。項(xiàng)目市場營銷部：在貫徹集團(tuán)營銷中心策劃思路的基礎(chǔ)上，對當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行調(diào)查研究，結(jié)合實(shí)際對項(xiàng)目進(jìn)行策劃包裝和推廣，溝通處理項(xiàng)目中突發(fā)問題，完成營銷中心銷售任務(wù)和指標(biāo)，提高銷售隊(duì)伍素質(zhì)，向總部匯報(bào)銷售數(shù)據(jù)，為銷售決策提供建議和依據(jù)。項(xiàng)目人事行政部：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目人力資源管理（某一層級(jí)人員的招聘、培訓(xùn)、績效考核和薪酬管理等），項(xiàng)目行政和后勤工作，確保項(xiàng)目開發(fā)工作的日常正常進(jìn)行。項(xiàng)目工程部：根據(jù)國家法規(guī)和企業(yè)經(jīng)營管理要求組織施工管理、技術(shù)監(jiān)理工作，提供全過程施工組織及技術(shù)服務(wù)支持，確保工程項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本和安全滿足公司整體要求，滿足客戶的需要。公司總部和項(xiàng)目所有的部門設(shè)置都是圍繞各開發(fā)項(xiàng)目，提供技術(shù)、資金、力量上的支持。各部門的責(zé)任、每一位員工的工作崗位職責(zé)、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)都有章可循。各部門遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率，對各項(xiàng)目的提供最大的開發(fā)支持力度。（四）投資商開發(fā)業(yè)績時(shí)代地產(chǎn)的前身是一家從事房地產(chǎn)中介代理、房地產(chǎn)銷售的策劃公司，1999年該策劃公司改組為時(shí)代地產(chǎn)。時(shí)代地產(chǎn)專注于在城市中心與郊區(qū)之間的新興城區(qū)開發(fā)中高端住宅，將有潛力的區(qū)域發(fā)展成為新的城市中心。經(jīng)過近十年的不懈努力，時(shí)代地產(chǎn)樹立了“生活藝術(shù)家”的企業(yè)形象，通過優(yōu)美的園林、有特色的樓群設(shè)計(jì)和完備的配套設(shè)施，為不斷成長的中層人士，提供舒適的都市居住環(huán)境。自2005年起，時(shí)代地產(chǎn)獲得了多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，這充分肯定了“時(shí)代地產(chǎn)”品牌的地位，其中主要包括：2005年、2006年連續(xù)兩年被《廣州日報(bào)》與《信息時(shí)報(bào)》評選為“廣州市民十大最喜愛房地產(chǎn)品牌企業(yè)”；2005年獲得“廣州十大明星地產(chǎn)企業(yè)”；2005年中國主流地產(chǎn)金鼎獎(jiǎng)、金筑獎(jiǎng)專家委員會(huì)頒發(fā)的“2005年中國主流地產(chǎn)金鼎獎(jiǎng)——最具價(jià)值品牌”；2006年入選“中國100強(qiáng)地產(chǎn)發(fā)展商”；2006年中國主流地產(chǎn)金鼎獎(jiǎng)、金筑獎(jiǎng)專家委員會(huì)頒發(fā)的“2006年中國主流地產(chǎn)金鼎獎(jiǎng)——最具價(jià)值品牌”；2007年獲得“中國房地產(chǎn)20年——最具創(chuàng)新價(jià)值企業(yè)”；2007年獲得“中國廣州十大最具競爭力房地產(chǎn)品牌”；2007年獲得“中國廣州最具誠信度房地產(chǎn)企業(yè)20強(qiáng)”；2008年獲得“中國房地產(chǎn)建設(shè)30年成就獎(jiǎng)”；2008年獲得“廣州房地產(chǎn)十大品牌企業(yè)”；2008年獲得“最具競爭力房地產(chǎn)企業(yè)大獎(jiǎng)”；2008年獲得“中國人居10年——杰出貢獻(xiàn)企業(yè)獎(jiǎng)”；2008年獲得“中國房地產(chǎn)建設(shè)30年成就獎(jiǎng)”；2008年時(shí)代糖果項(xiàng)目榮獲“2008年度廣州暢銷戶型獎(jiǎng)”、“2008年度最佳人居別墅大獎(jiǎng)”；2008年時(shí)代YOU公寓項(xiàng)目獲得“中國房地產(chǎn)30年城市建設(shè)最具投資價(jià)值公寓”；2009年獲得“廣州房地產(chǎn)十大品牌企業(yè)”。時(shí)代地產(chǎn)專注于增長潛力巨大的廣東省，尤其是廣州、佛山、珠海、中山和清遠(yuǎn)，抓住這些城市經(jīng)濟(jì)快速增長所帶來的機(jī)遇。2007年底，時(shí)代地產(chǎn)在廣東省各地共擁有17處處于不同開發(fā)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)完工與在建的經(jīng)典樓盤包括：曉安苑、翠逸家園、時(shí)代花園、時(shí)代玫瑰園、時(shí)代廊橋、依云小鎮(zhèn)、時(shí)代傾城、時(shí)代花生、時(shí)代糖果、桃園西岸、珠海時(shí)代廊橋等等。時(shí)代地產(chǎn)主要開發(fā)樓盤如下：時(shí)代玫瑰園時(shí)代玫瑰園——為年輕的心而存在。設(shè)計(jì)現(xiàn)代、前衛(wèi)，注重營造和諧的鄰里關(guān)系，陽光電梯間的設(shè)計(jì)將這個(gè)理念發(fā)揮的淋漓盡致。時(shí)代廊橋花園——時(shí)代廊橋花園——風(fēng)情萬種的東南亞度假樂園。演繹休閑、精致、從容、有韻味的田園生活。時(shí)代依云小鎮(zhèn)時(shí)代依云小鎮(zhèn)——藝術(shù)家的家，是聚集生活藝術(shù)家的小鎮(zhèn)。這里處處流露著一種別樣的資情，讓人陶醉其中。時(shí)代花生時(shí)代花生——北歐功能主義設(shè)計(jì)，黑白主色外立面，充分體現(xiàn)簡約、質(zhì)樸的建筑風(fēng)格。南北對立的戶型更是保證了光照和通風(fēng)，讓人們生活得更加舒適健康。珠海時(shí)代廊橋珠海時(shí)代廊橋——簡潔時(shí)尚的風(fēng)格，注重色彩搭配，營造出極富東南亞風(fēng)情的住宅小區(qū)。七、項(xiàng)目建設(shè)條件（一）房地產(chǎn)開發(fā)“四證”已取得政府核發(fā)“佛三國用（2007）第20071102106號(hào)”《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?！督ㄖこ桃?guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》正在辦理中。（二）設(shè)計(jì)單位資質(zhì)廣州瀚華建筑設(shè)計(jì)有限公司（三）施工單位資質(zhì)茂名市電白建筑工程總公司廣州第五項(xiàng)目部（四）監(jiān)理單位資質(zhì)廣州聯(lián)嘉建設(shè)監(jiān)理有限公司（五）物業(yè)管理服務(wù)暫未確定（六）項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境1、本項(xiàng)目距離三水森林公園800米，公園面積3366畝，1995年被評為廣東省市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，2001年依法設(shè)立為三水生態(tài)保護(hù)區(qū)。森林公園有聞名海外的世界第一大臥佛、漢藏佛文化藝術(shù)殿堂,華南地區(qū)最大的孔圣園，以鱷魚為主題的動(dòng)物園——鱷魚湖、集湖光山色于一體的無情谷、鴛鴦湖、宣言廣場、情人谷，返樸歸真的重陽古道以及80%2、利用住宅的周邊小塊用地布局宅旁綠地，以樹木、草坪、花卉點(diǎn)綴住宅院落空間。既可以提高綠地率，改善居住環(huán)境質(zhì)量，又成為居民就近休憩的半公共綠化空間。宅旁綠地面積近萬平，為住戶營造成一個(gè)真正屬于他們的綠色庭園，詩意地棲居。3、本項(xiàng)目所在的西南街道生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，自然資源豐富，供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善。政府服務(wù)、公共服務(wù)體系健全，文化、教育和衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展。八、市場分析（一）佛山市概況1、地理概況佛山市位于中國廣東省中南部，地處珠江三角洲腹地，東倚廣州，南鄰港澳，地理位置優(yōu)越。佛山氣候溫和，雨量充足，四季如春，自古就是富饒的魚米之鄉(xiāng)。珠江水系中的西江、北江及其支流貫穿全境，沖積出這片豐饒的大地。

佛山市總面積3848.49平方公里，全市現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)。佛山市區(qū)位圖2、交通情況佛山接壤廣州，居廣州往粵西、海南、西南交通要沖，境內(nèi)有321、325兩條國道，廣佛、廣肇、佛開等多條高速公路。廣茂鐵路，以及西江、北江干流經(jīng)過。佛山市中心區(qū)距廣州三大交通樞紐（廣州新白云機(jī)場、廣州南沙港、廣州火車站）車程均在1小時(shí)之內(nèi)。佛山毗鄰港澳，與香港、澳門分別相距231公里和143公里，車程均在2006年廣佛交通路網(wǎng)逐步對接，與廣州“羊城通”兼容的“廣佛交通卡”得到推廣，促進(jìn)了佛山各區(qū)以及廣佛間的互通。3、人口情況2008年底，全市常住人口592.3萬人，比上年末增加2.96萬人，增長0.5%；其中戶籍人口361.1萬人，比上年增加3.26萬人。出生率為9.80‰，死亡率5.17‰。佛山鄰近港澳，環(huán)境得天獨(dú)厚，素稱“米之鄉(xiāng)”，也是著名的僑鄉(xiāng)，祖籍佛山的華僑和港澳臺(tái)同胞達(dá)148萬人，其中港澳同胞80多萬人。4、氣候條件佛山氣候溫和，雨量充足，四季如春，屬南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，溫暖多雨為其氣候基本特征，年平均氣溫在21.2～22.2℃5、經(jīng)濟(jì)狀況初步核算，2008年全市生產(chǎn)總值4333.30億元，比上年增長15.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值95.17億元，增長1.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2842.81億元，增長17.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1395.32億元，增長11.8%。在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)增長8.0％，批發(fā)和零售業(yè)增長15.1％，住宿和餐飲業(yè)增長12.1％，房地產(chǎn)業(yè)增長9.7％，其他服務(wù)業(yè)增長16.4％，金融業(yè)下降4.9％。三次產(chǎn)業(yè)的比重分別為2.2%、65.6%和32.2%。人均生產(chǎn)總值72975元，增長14.3％。1978-2008年地區(qū)生產(chǎn)總值及增長速度6、工業(yè)與建筑業(yè)2008年全部工業(yè)完成增加值2743.06億元，比上年增長18.1%。其中規(guī)模以上工業(yè)完成增加值2591.72億元，增長19.3%。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，輕工業(yè)1239.81億元，增長16.9%；重工業(yè)1351.91億元，增長21.1%。輕重工業(yè)的比例為1：1.09。國有及國有控股企業(yè)143.43億元，增長34.1%；集體企業(yè)35.61億元，增長8.5%；股份制企業(yè)1299.49億元，增長17.7%；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)947.13億元，增長17.9%。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，民營企業(yè)1491.42億元，增長18.4%，對工業(yè)增加值增長的貢獻(xiàn)率為57.4%。2008年全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品房住宅投資266.70億元，增長23.7%。全年商品房施工面積1980.46萬平方米，增長0.2%；其中，商品住宅1700.64萬平方米，增長3.3%。商品房竣工面積321.44萬平方米，下降30.5%；其中，住宅269.86萬平方米，下降33.2%。商品房銷售面積542.88萬平方米，下降29.1%；其中，住宅481.97萬平方米，下降30.1%。年末商品房空置面積138.20萬平方米，下降0.2%；其中住宅58.34萬平方米，增長37.5%。（二）三水區(qū)概況1、三水區(qū)地理概況三水區(qū)總面積874.22平方公里。轄有西南街道辦事處、白坭、樂平、蘆苞、大塘鎮(zhèn)和逕口華僑經(jīng)濟(jì)區(qū)。三水區(qū)是廣東省著名僑鄉(xiāng)，有三水籍旅居海外華僑和港澳臺(tái)同胞20多萬人。三水區(qū)位圖2、人口情況2008年末三水區(qū)全區(qū)常住人口55.01萬人。按戶籍人口資料統(tǒng)計(jì)，年末全區(qū)戶籍人口總戶數(shù)為12.4萬戶，總?cè)丝?8.89萬人。3、交通情況三水區(qū)中心距廣州30公里，佛山24公里，毗鄰港澳，地理位置得天獨(dú)厚，廣三高速公路、廣肇高速公路、廣三鐵路、三茂鐵路貫通全境；流經(jīng)境內(nèi)伯西江、北江黃金水道，上可通廣西、桂林，下可達(dá)港澳等地?！傲v六橫”路面的規(guī)劃寬度從40米到120米，目前，部分主干道已正在改造、動(dòng)工建設(shè)，“六縱六橫”路網(wǎng)投入使用后，三水將全方位融入廣佛中心組團(tuán)，同時(shí)進(jìn)入廣州“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。4、經(jīng)濟(jì)狀況2008年三水區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值429.31億元，比去年同期增長20.1％。2008年三水區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額94.09億元，同比增長20.8％，比去年同期提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2008年全區(qū)財(cái)政三級(jí)庫收入65.8億元，同比增長25.8％，全年累計(jì)稅收收入32.14億元，同比增長23.4％。2008年全區(qū)共引入項(xiàng)目148個(gè)，項(xiàng)目計(jì)劃投資總額142.5億元，在新引進(jìn)的投資項(xiàng)目中，超億元項(xiàng)目有29個(gè)，計(jì)劃投資總額達(dá)93.58億元。2008年全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值1238.52億元，同比增長26.8％。工業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到79.1%，拉動(dòng)全區(qū)GDP增長16.3個(gè)百分點(diǎn)，對全區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。5、生活與社會(huì)保障2008年，三水區(qū)城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資為28837元，同比增長10.6％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16690元，同比增長12.6％；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金純收入8480元，同比增長6.3％。（三）三水區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)投資日益擴(kuò)大，土地供應(yīng)充足三水區(qū)近年來土地供應(yīng)量大，2008年成交量居佛山之最。三水區(qū)出讓地塊多以大型、郊區(qū)、景觀、單價(jià)低結(jié)合為特點(diǎn)，如山水莊園、麗日天鵝湖、御江南等。2008年三水商住地塊共成交13宗，成交面積158.5公頃。三水的商住土地基本集中在西南地區(qū)，呈向外擴(kuò)張型城市發(fā)展格局，可預(yù)見未來西南區(qū)域的房地產(chǎn)市場將有較大的發(fā)展前景。2、樓盤價(jià)格持續(xù)走高隨著道路交通狀況的改善和樓盤自身素質(zhì)的不斷提高，金沙洲樓盤的銷售價(jià)格持續(xù)走高。洋房銷售價(jià)格從2004年的3000元/平方米，上升到現(xiàn)在的5500元/平方米左右（三水雅居樂花園的洋房售價(jià)5200元/平，截至2009年8月）。3、三水區(qū)大地產(chǎn)品牌云集2007年起，雅居樂、奧園等知名房地產(chǎn)公司紛紛進(jìn)入三水區(qū)房地產(chǎn)市場，開始在三水區(qū)動(dòng)輒上千畝地吞進(jìn)土地，使三水區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。目前，三水區(qū)西南街道正在開發(fā)的樓盤有：麗日堅(jiān)美森林湖項(xiàng)目名稱麗日堅(jiān)美森林湖位置三水區(qū)云東海大道森林公園東門南側(cè)開發(fā)商佛山市三水麗日堅(jiān)美房地產(chǎn)有限公司占地面積21.8萬平方米建筑面積21.4萬平方米容積率0.76套數(shù)1000套建筑形式洋房、別墅開盤時(shí)間2008年3月戶型洋房120-150均價(jià)4300-5000元/平方米交通廣三高速云東海出口即達(dá)，珠二環(huán)、碧云路、云東海大道環(huán)繞，至佛山、廣州僅30分鐘車程。配套設(shè)施金太陽超白金五星級(jí)酒店集住宿、餐飲、商務(wù)娛樂于一身。周邊臨近商業(yè)城肉菜市場、超市、銀行、西南二中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、半江幼兒園等配套。物業(yè)簡評城市生態(tài)大盤，產(chǎn)品以低密度大戶型為主；緊靠森林公園，數(shù)千畝原生態(tài)樹木環(huán)繞，常年林木蔥郁；周邊銀行、酒店、醫(yī)院、食肆林立，享受城市核心生活配套。綠湖愛倫堡項(xiàng)目名稱綠湖愛倫堡位置三水區(qū)云東海大道森林公園內(nèi)開發(fā)商佛山市綠湖實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司占地面積86.7萬平方米建筑面積20萬平方米容積率0.23套數(shù)建筑形式洋房、別墅開盤時(shí)間2008年1月主力戶型洋房115～170平方米4000-5500元/平方米交通臨近云東海大道、佛山一環(huán)、廣三高速、廣佛高速，出外交通方便。配套設(shè)施全面配套水岸風(fēng)情商業(yè)街、漁人碼頭、大型超市、巴士站、幼兒園、運(yùn)動(dòng)中心等設(shè)施，區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了一座按國際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的度假酒店。物業(yè)簡評依托天然的森林、湖泊資源，引用國際最時(shí)尚的湖居生活理念，按照美國生態(tài)湖泊小鎮(zhèn)為藍(lán)本進(jìn)行設(shè)計(jì)。三水雅居樂花園項(xiàng)目名稱三水雅居樂花園位置三水區(qū)西南涌右岸，瀕臨廣海路開發(fā)商佛山市雅居樂房地產(chǎn)有限公司占地面積27萬平方米建筑面積59萬平方米容積率1.8套數(shù)3000套建筑形式洋房、別墅開盤時(shí)間2009年8月主力戶型洋房48～257平方米4200-5200元/平方米交通位于西南涌右岸，南、北分別與廣三高速公路及廣海大道相接。配套設(shè)施臨近商業(yè)城肉菜市場、超市、銀行、金太陽酒店、西南二中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、半江幼兒園等配套。物業(yè)簡評西南涌地段是三水政府致力打造的生態(tài)高尚住宅片區(qū)，片區(qū)內(nèi)具有稀缺的水景資源，為項(xiàng)目提供有力的競爭優(yōu)勢。（四）主要購房客戶分析：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要為三水區(qū)本地的工作人員及該區(qū)域內(nèi)的企業(yè)中薪階層、管理人員、企業(yè)白領(lǐng)，本地有一定經(jīng)濟(jì)承受力的原著居民，因升值潛力而投資的客戶等。1、核心客戶：三水西南區(qū)域剛性需求的個(gè)體經(jīng)營者、中薪階層、普通員工，三水西南區(qū)域原居民，改善性置業(yè)，要求居住環(huán)境更舒適。2、次核心客戶：三水西南區(qū)公務(wù)員體系、部分企業(yè)中層管理人員。3、輻射區(qū)域客戶：三水區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)入城居住客戶，三水區(qū)有一定經(jīng)濟(jì)承受力居民，因升值潛力而投資的客戶。（四）產(chǎn)品定位公司將秉承“人與自然和諧發(fā)展”、“居住與世界同步”的開發(fā)理念來投資開發(fā)該項(xiàng)目，依托三水區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，以“生態(tài)、健康、養(yǎng)生、休閑”為主題，打造景致優(yōu)美的高層洋房。（五）產(chǎn)品價(jià)格分析本案周邊可參考項(xiàng)目，主要是周邊的樓盤——三水雅居樂花園、麗日堅(jiān)美森林湖、綠湖愛倫堡等。三水西南各樓盤價(jià)格匯總表單位：元/平方米序號(hào)樓盤名稱戶型價(jià)格1三水雅居樂花園洋房4200-52002麗日堅(jiān)美森林湖洋房4300-50003綠湖愛倫堡洋房4000-5500通過對三水西南區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢的深入研究分析，預(yù)計(jì)我司三水時(shí)代廊橋二期項(xiàng)目定價(jià)為：洋房的銷售均價(jià)為4000-5000元/平方米，車位6-8萬/個(gè)，商業(yè)設(shè)施8000-10000元/平方米。九、項(xiàng)目的資金及盈利分析（一）評估依據(jù)1、按正常市場條件和正常的稅費(fèi)測算。2、由于三水時(shí)代廊橋項(xiàng)目二期的報(bào)建手續(xù)正在辦理之中，規(guī)劃指標(biāo)存在調(diào)整的可能，因此暫按本宗地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》中規(guī)定的開發(fā)指標(biāo)來測算，待以后根據(jù)實(shí)際報(bào)建批復(fù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。3、假設(shè)本項(xiàng)目建設(shè)可如期進(jìn)行，則2009年11月開工，2010年5月開始銷售。（二）項(xiàng)目銷售收入測算二期銷售收入預(yù)測表序號(hào)類型銷售價(jià)格（元）建筑面積（平方米）合計(jì)(萬元)備注1洋房4500251700.49113,265全部銷售2商鋪80008251.466,601全部銷售3車位6000026117,833一半銷售合計(jì)127,699（三）項(xiàng)目的投資估算二期投資估算明細(xì)表財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)構(gòu)成分析項(xiàng)目銷售均價(jià)（元）合計(jì)（萬元）占總成本%備注（一）預(yù)計(jì)銷售收入127,699住宅4,500113,265全部銷售商鋪8,0006,601全部銷售車位60,0007,833一半銷售（二）項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算面積68,39672.48%1、土地成本19,30328.22%股權(quán)轉(zhuǎn)讓款分?jǐn)?、前期工程費(fèi)6,3219.24%其中規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)109525.31,3692.00%約按125元/平方米場地平整費(fèi)用109525.39311.36%約按85元/平方米三通一平109525.32,1913.20%約按200元/平方米市政配套設(shè)施費(fèi)1,8301.94%約按125元/平方米3、建筑安裝工程費(fèi)用38,38356.12%其中土建工程費(fèi)用333765.836,71453.68%約按1100元/平方米裝修工程費(fèi)用333765.80.00%設(shè)備安裝工程333765.81,6692.44%約50元/平方米4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3,2384.73%其中園林綠化、環(huán)境工程333765.82,6703.90%約按80元/平方米通訊(電視、電信)333765.81670.24%約按5元/平方米消防工程333765.84010.59%約按12元/平方米5、不可預(yù)見費(fèi)1,1511.68%約為建安工程費(fèi)用*3%（三）期間費(fèi)用14,85415.74%1、銷售費(fèi)用2,5542.71%約銷售收入2%2、管理費(fèi)用1,2771.35%約銷售收入1%3、財(cái)務(wù)費(fèi)用4,0004.24%4、營業(yè)稅6,3856.77%銷售收入5%5、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育稅附加6380.68%營業(yè)稅10%（四）開發(fā)成本合計(jì)83,25088.22%（五）銷售利潤44,44947.10%減：企業(yè)所得稅11,11211.78%按銷售利潤25%總成本94,362100.00%（稅后）凈利潤（萬元）33,337（稅后）凈利潤率（%）26.11%各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：二期工程的稅后凈利潤率為26.11%，目前房地產(chǎn)行業(yè)的稅后凈利潤率一般為20％，這表明從此財(cái)務(wù)指標(biāo)上看，二期工程非?？尚小＃ㄋ模╉?xiàng)目資金來源、運(yùn)用及現(xiàn)金流量分析時(shí)代地產(chǎn)此次進(jìn)行三水時(shí)代廊橋二期項(xiàng)目的開發(fā)資金主要來自三部分：自有資金、銀行貸款和銷售回籠資金。我司擬向貴行貸款17750萬元，借款期限為4年。項(xiàng)目開發(fā)后，預(yù)售回籠資金可投入后續(xù)工程，用于項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)。從上表可見，該項(xiàng)目銷售收入為127699萬元，利潤總額達(dá)44449萬元，扣除成本、期間費(fèi)用及所得稅等稅負(fù)后凈利潤達(dá)33337萬元，凈利潤率為26.11%，盈利能力較強(qiáng)。（五）敏感性分析：售價(jià)、成本、建設(shè)期、銷售期、銷售稅率等諸多不確定因素將對項(xiàng)目的利潤產(chǎn)生重大的影響。而以上諸因素中銷售稅率既定，建設(shè)期與銷售期可根據(jù)已往樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)測算，發(fā)生變化的概率較小，最有可能發(fā)生變化的是樓盤的銷售價(jià)格和開發(fā)成本。因而，項(xiàng)目敏感性分析主要針對銷售價(jià)格以及開發(fā)成本進(jìn)行測算，分別計(jì)算當(dāng)銷售價(jià)格與開發(fā)成本分別上、