2010年土地估價(jià)師考試及答—2010年土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與及答0分) 依法取得的房屋所連同該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)(省級(jí)土地利用總體規(guī)劃應(yīng)協(xié)調(diào)..直轄市之間的土地利用關(guān)系。 級(jí)差地租II的形成以同一塊土地連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提。 初始土地登記通常采用共同申請(qǐng)的方式。 土地供給量增大，土地價(jià)格必定下降。 通常隨著該種投入數(shù)量的增加而下降。( 我國(guó)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實(shí)行三級(jí)制度，即和省級(jí).縣級(jí)。 根據(jù)《中民拍賣法》規(guī)定，參加拍賣活動(dòng)的竟買人一經(jīng)應(yīng)價(jià)，不得撤回，當(dāng) 。二.(8021-100，180A.B.C.D四個(gè)備題卡上將所選答案對(duì)應(yīng)的字母涂黑不。形式為()。B.土地所 以下表述不正確的是()

規(guī)模經(jīng)濟(jì)反映生產(chǎn)要素的集中程度與經(jīng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)是自自身內(nèi)部所引起的經(jīng)濟(jì)收0.6100360千克，假設(shè)平均利潤(rùn)為20%，則迫加投 A.60B.96C.36D.120，，根據(jù)法律規(guī)定，直轄市規(guī)定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)內(nèi)耕地的，， A.土地供求價(jià)格C.土地價(jià)格地租為()。征收的一種的一種()。D.利客體的是()。 某特大型電廠是"十五"期間的國(guó)家重點(diǎn)MB市投資建設(shè)。因1320畝耕地，根據(jù)法律規(guī)定該建設(shè)項(xiàng)目征用的土地應(yīng)有()批準(zhǔn)。A.B市

B.MB.M 準(zhǔn)占地"我國(guó)目前的地籍管理主要包括土地，土地登記，土地統(tǒng)計(jì)和()。城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)分為(0.2-10元/平方米1-10元/平方米1-10元/平方米0.2-10元/平方米在土地登記時(shí)如采用法定方式 應(yīng)由親自選應(yīng)是被人的監(jiān)護(hù)應(yīng)由當(dāng)?shù)匾婪ㄖ?新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用國(guó)有劃撥土地的設(shè)項(xiàng)竣工驗(yàn)后設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在該建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)( )地開墾費(fèi)，由()履行造地義務(wù)。地 已知等量資本300元分別投資于劣等地，20%，劣等地產(chǎn)量400千克優(yōu)等地產(chǎn)量600 C.0.5 為()年。l41.已辦理手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地， B.縣級(jí)以上的農(nóng)業(yè)人口的安置費(fèi)應(yīng)為()。0-7000元B.1400-2800元C.2800-4200元D.4200-5600元43.1999年1月1日起施行的《中民共和地管理法明確了土地管理的基本國(guó)策，其準(zhǔn)確的表述是：()

合理利用每寸土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我我國(guó)目前土地利用計(jì)劃的編制，采用 10可以將土地補(bǔ)償費(fèi)的()支付給土地承B.80C.90D.300根據(jù)資源部頒布的《土地分類(試行)()，水H公所使用一宗國(guó)出讓土其土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限到期的時(shí)間是2004年1月25，出經(jīng)營(yíng)的需要公司繼續(xù)使該宗根據(jù)律規(guī)定公司應(yīng)當(dāng)遲于( 申請(qǐng)續(xù)。A.2003524B.2004824C.2004524D.200311241999102000萬(wàn)元20055月尚未按照出讓合同規(guī)定的土 A.500B.700C.400D.600王某自有門面房二間租賃給經(jīng)營(yíng)時(shí)理法》的規(guī)定，該二間門面房的應(yīng)()執(zhí)行規(guī)定的標(biāo)執(zhí)行法定的標(biāo)由和王某共同協(xié)商議 )在50萬(wàn)以 D.民民 應(yīng)根據(jù)《中民土地管理法實(shí)施()。

發(fā)公司于2002531日將房屋交付王某()前，辦理土地使用權(quán)變更登記和房屋所登A.2002630B.2002730C.2002830D.2002930地區(qū)周邊的耕地應(yīng)當(dāng)()。()棄耕拋荒的，包單位應(yīng)當(dāng)終止承A.1B.2C.3D.4C公司通過(guò)招標(biāo)取得一宗國(guó)有出讓土地物的所主體是()。A.CD.C城鎮(zhèn)范圍內(nèi)新征用的非耕地應(yīng)()起土地管理占用耕地改作他處罰是()。法定公益金，其用途應(yīng)用于()上市公司對(duì)所募必須按照招股說(shuō)明書中所列用途使用,改變招股說(shuō)明書所列用途,()批準(zhǔn)所 所已知等量資本500元分別投資于劣等地,優(yōu)等地生產(chǎn)某農(nóng)產(chǎn)品,資本平均利潤(rùn)率為20%,劣等地產(chǎn)量500千克,優(yōu)等地產(chǎn)量600千克,則優(yōu)等地全部產(chǎn)品社會(huì)生產(chǎn)價(jià)值是()A.500元B.600元C.720D.120甲、乙、丙三人分別出資10萬(wàn)元 ,欲將其轉(zhuǎn)讓，甲通知乙、丙后，乙表示愿意以9萬(wàn)元買下，丙未表態(tài)。丁知悉后,向甲表示愿意以11萬(wàn)元的價(jià)格買下甲的份額，丙見(jiàn)丁想買隨即向甲表示自己愿意以11萬(wàn)元的價(jià)格，根據(jù)《中民公司法》的規(guī)定，本案中表述正確的是( ) 甲應(yīng)將 轉(zhuǎn)讓給甲應(yīng)將 轉(zhuǎn)讓給 轉(zhuǎn)

根據(jù)《中民法》規(guī)定，股票采取溢價(jià)的其價(jià)格()確定，并報(bào)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。由承銷的公司確 招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向()個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力,信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書.離市場(chǎng)遠(yuǎn)近不同運(yùn)費(fèi)分別是30元和45元，按平均利潤(rùn)率20%計(jì)甲地的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格 ，農(nóng)民欲承包王店村的部分土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，根據(jù)法律規(guī)定，()，并報(bào)春樹鄉(xiāng)批準(zhǔn)后才能承包經(jīng)營(yíng)王店，與王店村村民簽訂土地承包2/32/3以上村民代表同意先期向王店村村民交付全部經(jīng)李莊村民村民會(huì)議2/3以上2/3以上村民代表同意兩個(gè)以上法人或者其他組織可以組成一個(gè)聯(lián)合體，以一個(gè)投標(biāo)人的共同投標(biāo)。由同一專的單位成的聯(lián)體其資質(zhì)等級(jí)應(yīng)( )確定。種植的青苗應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償,但是,()一在擬定征地之前已種植的正在生長(zhǎng)尚未成農(nóng)物司債券的條件之一是其累計(jì)債券總額不得超過(guò)公司凈資產(chǎn)的()。的是()。地可以免征耕地占用稅，但是()用地必商業(yè)設(shè)方面來(lái)考查，分別是內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與()。經(jīng)過(guò)()后，才能發(fā)生法律效力。

15 C.地租是特有的D.地租是土地經(jīng)營(yíng)者從利潤(rùn)中扣除并付給土地所有者的部分 監(jiān) .確定土地質(zhì)量等級(jí)是以土地的適用性為.土地的質(zhì)量決定著土地的生產(chǎn)關(guān)系的差異 A.B.C.D.機(jī)關(guān)82-865012000平方米，出公司擬以其中的4500平方米土地驚醒房地7500平方米土地由時(shí)評(píng)公司抵押給了銀行。()的要求。 C.補(bǔ)辦土地使用證，重劃 D.城市土地行政部食品公司在補(bǔ)交4500平方米的土地出讓 食品公司以7500平方米土地向銀行聲請(qǐng)抵押時(shí)，下列說(shuō)法正確的是(

87-89題與下述案例有關(guān)，認(rèn)真閱讀本案例地應(yīng)由市收購(gòu)后進(jìn)行公開出讓。市并報(bào)市批準(zhǔn)后向社會(huì)公開發(fā)布。該3家企業(yè)表示了購(gòu)買意向。經(jīng)研究，市資源局決定采用掛2002年7月1日，該市資源局發(fā)布1000掛牌底價(jià)為1700萬(wàn)元。在掛牌期間，竟買甲1500乙1300丙18001100市資源局于2002年8月13日宣布丙為竟得人并簽定了確認(rèn)書2002年8月19日市資源局將竟買保證金分別退給5000元。請(qǐng)回答以下問(wèn)題： A.符合有關(guān)程序，掛牌掛牌活動(dòng)結(jié)束后，市資源局應(yīng)在()個(gè)工作日內(nèi)將掛牌出讓結(jié)果在市土地A.5B.7C.10賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)》的行為是()C.10個(gè)工作日92-96題與下述案例有關(guān)，認(rèn)真閱讀本案例A省B市，現(xiàn)有非農(nóng)業(yè)人口30萬(wàn)。隨著社50公頃建設(shè)一條城市道路為了籌集建設(shè)資金，市將一宗面積20公頃的存量建設(shè)用地協(xié)議出讓給C公司，用途為工業(yè)用地。 C公司 公司以該宗地作為抵押物向D市某銀行申價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低30%。請(qǐng)回答以下問(wèn)題：根《中民土地管理法的規(guī) )批準(zhǔn)AA D.B市以協(xié)議方式出讓存量建設(shè)用地時(shí)，

C公司抵押時(shí)須依法辦理抵押登記手續(xù)，取得()，作為土地使用權(quán)抵押權(quán)的土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)應(yīng)到 )辦理A.B市B.D市資源C.B 資源D.DC公司申報(bào)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)30%。在下列事項(xiàng)中，正確的是()。B 三.共3010-130，每題2分，共60A..D四個(gè)備請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上將所選答案對(duì)應(yīng)的字母涂黑。多選或錯(cuò)選不得分，不倒扣分;少選但選擇05分)房地產(chǎn)，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、()。易主體、客體和()，以及土地市場(chǎng)供包括耕地、()、養(yǎng)殖水面等。費(fèi)用可以從()中列支。.我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅的是()范圍106.(土地登記是國(guó)家依法對(duì)進(jìn)行登記B.國(guó)有土地所D.土地他項(xiàng)權(quán)利包括。D.的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售證明和()。所施工

() )A.地資源，衡量土地合理利用的標(biāo)準(zhǔn)為( A...D.是否最大限度地滿足了人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的 列入預(yù)算并用于( 用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括().C.安置2010年土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與真價(jià)，其內(nèi)容有().D.124. 事,監(jiān)事、經(jīng)理承擔(dān)連帶賠償責(zé)任 A.集體土地所 D.依法 自有的一處抵押。當(dāng)年發(fā)生大水災(zāi),甲的房屋倒塌，則()。若甲獲得公司對(duì)該處房屋的賠償金， D.我國(guó)現(xiàn)行資源稅類中與土地有關(guān)的有 土地 )地

平 平 有()等特點(diǎn)。根據(jù)《中民土地管理法》的據(jù)有()。土地登記申請(qǐng)一般包括 )委托D.指定 D.的有()。

C.油料生產(chǎn)三2010年《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》及參考答106萬(wàn)元：98間，18860間。258元／廷58間（70%；7萬(wàn)元。1008613800元／F方米；未來(lái)貼現(xiàn)率固定設(shè)為7%2010年《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》及參考答案2-；A2007A2007標(biāo)準(zhǔn)答案：答題要點(diǎn)及參考答案J001J001地價(jià)水平值=（1200+1100）/2=1150（元／平方米）一級(jí)地價(jià)水平值=（1150×0.2 ×0.2）／（0.2+0.2+0.2）=1067（元／平二級(jí)地價(jià)水平值（675×0.6+600×1.2+750×0.6）/（0.6+1.2+0.6）=656（元／平方米）三級(jí)地價(jià)水平值=（500×1+520×1.5+450×1.5）/（1+1.5+1.5）=489（元／平方米）A2007整體地價(jià)水平值= ×O.2+675×0.62007100，計(jì)算一級(jí)地當(dāng)年各= ×x0.2）/（0.2+0.2+0.2）=1067（／平方米三季度地價(jià)水平值=（1190 ／平方米 2007年一季度定價(jià)指數(shù)二季度定價(jià)指數(shù)：1067/1067×100：100三季度定價(jià)指數(shù)：1130/1067×100：106四季度定價(jià)指數(shù)：1130/1067×100=10621世紀(jì)后GDP12%5%；②2005-2006年兩，城市舊城改造拆乇建筑面積10萬(wàn)平方米；③制定并公布了征地區(qū)片綜合地價(jià)；④該市土地出讓套按基準(zhǔn)地價(jià)的70%收取，最末級(jí)別工業(yè)用地出讓平均價(jià)格為270元／平方米；爹該市工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)為384元／平方米；⑥2004-2006年，該10%。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年初通過(guò)拍賣方式取得待估宗地土地使用權(quán)拍賣樓面／平方米。2004年末，甲公司以土地使用權(quán)作價(jià)入股方式與乙公司聯(lián)合成立新公司。200620042005年、2006年年106、105。2046730012萬(wàn)元／畝。5155下列對(duì)該城市地價(jià)水平變化的分析正確的是（ A. A. 甲企業(yè)使用的某宗地位于A1985年以劃撥方式取得，指標(biāo)為：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃批準(zhǔn)用地總面積18000平方米，其業(yè)用地面積經(jīng)：①該宗地土地開發(fā)程度紅線內(nèi)達(dá)到“五通一平（通路、通上水、通下水、通訊、（②A5800元／平方米、2000元／平方米、80011地地價(jià)為9500元／平方米。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，得到該宗地在現(xiàn)狀工業(yè)用途、規(guī)劃8%、4%、6%。5660根據(jù)上述情況，下列表述正確的是（A市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地評(píng)估結(jié)若甲企業(yè)以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請(qǐng)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估， A. 依據(jù)規(guī)劃要求，若該宗地變更土地用途為商業(yè)、住宅，則以2008年1月1日為基準(zhǔn)日， A. A.1.56, B.3.5, C.2.4, D.200611780是（780萬(wàn)元4070.標(biāo)準(zhǔn)答案：8050年。90元／平方利率為8％，土地還原率為6％，50年期工業(yè)用地土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的比率為本近法進(jìn)行評(píng)估。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為年產(chǎn)值的30倍，即為：耕地占用稅：5元/土地開發(fā)費(fèi)=9020％，則：待估宗地為七通一平的待建筑空地，已得到規(guī)劃修建寫字樓，允許總建筑面積800050年，現(xiàn)在招標(biāo)出讓。市場(chǎng)、確定建設(shè)期、開發(fā)價(jià)值和投入成本等。根據(jù)開發(fā)公司所進(jìn)行的市場(chǎng)和額的40%，第二年投入其余的60%。目前借貸的年利率為12%，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合還原15%。48 （元 ③總利息=地價(jià)×[（1+12%）2- ×40%×[（1+12%）1.5- （元1.5年和半年。 ⑥將上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)代入， （元 - ⑥由于⑤得到的價(jià)格是開發(fā)完成時(shí)的價(jià)格，即兩年后的價(jià)格，則，場(chǎng)地當(dāng)前價(jià)格 （元20016月通過(guò)拍賣競(jìng)得一宗位于K50800200263895020066月委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)資料顯示，當(dāng)時(shí)K市中心區(qū)同類寫字樓月為50元／建筑平方米 的5％，年支付各項(xiàng)稅金平均為35元／建筑平方米。除外，還需支出維 16002％，年支出費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，估價(jià)基準(zhǔn)日定為2006630日。請(qǐng)根據(jù)以上資料進(jìn)行估算（需提供總價(jià)和單價(jià)。①年=50×950×12×5％=28500（元20066月的土地價(jià)格 =1600×950－31020 = 199810500050以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%，請(qǐng)問(wèn)該公司最多可貸多少款？1~33000平方米，4~152000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營(yíng)，90%80%。目前同類建筑物的建安綜合造價(jià)為每建筑150元/平方米。經(jīng)過(guò)，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中為年的10%,維修費(fèi)為的8%，費(fèi)為建安造價(jià)的2‰，稅金為年的12%;項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行利息率為10%標(biāo)準(zhǔn)答案：可抵押額5924.43萬(wàn)CAHH1999731（計(jì)算地價(jià)時(shí)，案例選擇不少于四個(gè)宗地內(nèi)從"三通一平"到"五通一平"45元。S4000200720701140（800元/450元/平方米。200515月沒(méi)有變化，20056200612月每0.5%；2.5時(shí)，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指100.0.11%；標(biāo)準(zhǔn)答案：1.方法選擇修正標(biāo)準(zhǔn)等資料，宜選用基準(zhǔn)地窖系數(shù)修評(píng)估。適用年期修正系數(shù)=[1-1/（1+6%）33]10年期修正系數(shù)=[1-1/（1+6%）63]0 宗地單價(jià)=用地總價(jià)/用地面積= /4000=581（元/平方米）2010年《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》及參考答案11-土地估價(jià)師100D，根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋貧v史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，從2003年5月至2006年12月少）1千米，價(jià)格對(duì)比指數(shù)減少（或增加）1%;5元/10元/平方米計(jì)收；，150元/平方米；2年，開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入15%，根據(jù)無(wú)限年30%，年6.57%，土地6%。，假定待估宗地各個(gè)因素的價(jià)格對(duì)比基準(zhǔn)指數(shù)為100，將上述實(shí)例與待估宗地進(jìn)行0.52000年公布執(zhí)行，荼毒出讓金以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)核算，按四級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)核算的工業(yè)用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為200元/平方米。另?yè)?jù)，附近區(qū)域/平方米、230元/平方米、250元/平方米。甲企業(yè)在向銀行申請(qǐng)抵押時(shí)，房地產(chǎn)就愛(ài)個(gè)評(píng)估值V1可以表達(dá)為（=BV1土地使用權(quán)出讓價(jià)格+200==V2為（）=BV2建筑物重置價(jià)格-=DV2建筑物重置價(jià)格*3.2006年由于經(jīng)營(yíng)不善家企業(yè)未能按期償還而被乙丙兩家銀行共同至。（）ABCD間先后順序支付拍賣所得價(jià)款最可能的情況是（）ABCD如果拍賣成功，需向補(bǔ)交的土地出讓金總額為（）萬(wàn)元ABCD標(biāo)準(zhǔn)答案： 2010年土地估價(jià)考試只案列分析(共2題，120分。請(qǐng)認(rèn)真閱讀理解，并根據(jù)給定的條件，綜合分析后回答有關(guān)問(wèn)題。請(qǐng)?jiān)陬}目下方空白處答題)案例(一)某土地估價(jià)師接到一項(xiàng)業(yè)務(wù)，委托方A公司要求就一宗土地補(bǔ)償問(wèn)題提出一個(gè)價(jià)格咨詢意見(jiàn)，價(jià)格基準(zhǔn)日確定在年月日。下面是估價(jià)師與委托方交談并到現(xiàn)場(chǎng)的記錄要點(diǎn)，閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。A公司是一家國(guó)營(yíng)公司，主要從事紡織品貿(mào)易，規(guī)模中等。委托估價(jià)的土地是A公司于1999年2月與B村委會(huì)簽訂協(xié)議取得的，面積共17畝，原計(jì)劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時(shí)土地一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。與農(nóng)民協(xié)商過(guò)程順利，簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來(lái)但沒(méi)有實(shí)質(zhì)性使用。2001年5月，當(dāng)?shù)刭Y源局查知，認(rèn)為過(guò)批準(zhǔn)屬于違法用地，要求A公司補(bǔ)辦土地征用手續(xù)，加上前期支付B村的費(fèi)用，A公司累計(jì)支出征地費(fèi)用100萬(wàn)元，向交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬(wàn)元。2002年2月，修建環(huán)城道路和綠化帶，縣占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側(cè)邊緣，現(xiàn)已完成環(huán)城道路和綠化建設(shè)。與此同時(shí)，該縣設(shè)置開發(fā)區(qū)，將A公司所占剩余的13畝土地納入開發(fā)區(qū)內(nèi)，A公司領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。目前開發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，為“六通一平”，并陸續(xù)有一些企業(yè)土地，其中，A公司北側(cè)土地為寰宇電器，西側(cè)土地為天天食品服務(wù)，南側(cè)土地為時(shí)代 ，由于修建開發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了A公司l畝的土地。委托方提供了土地使用但在土地中未看到關(guān)于土地使用年限說(shuō)明，也沒(méi)有能夠提供核發(fā)的劃撥土地決定書、建設(shè)用地證。委托方還提供了縣資源局2002年5月為A公司補(bǔ)開的出讓金收據(jù)，但沒(méi)有補(bǔ)簽的土地出讓合同書。2002年5月，開發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬(wàn)元的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，但沒(méi)有?，F(xiàn)場(chǎng)看見(jiàn)，土地東側(cè)已經(jīng)建設(shè)1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設(shè)時(shí)間為2002年4月；12畝地重新修建了通透式圍墻，北側(cè)與寰宇公司通過(guò)圍墻隔開。土地交通條件很好，西邊為興城路，是開發(fā)區(qū)內(nèi)的一條主要馬路，南側(cè)為原來(lái)道路改造的通城路，可以直達(dá)縣城中心區(qū)，并且有第8路和第11路車站。委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)(原建設(shè)的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓，地塊容積率與開發(fā)區(qū)整體容積率一致)的通知書，以及2003年8月縣以開發(fā)區(qū)郵局建設(shè)公共目的收回剩余的7畝土地書，通知以劃撥用地進(jìn)行補(bǔ)償；A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補(bǔ)償，并要求補(bǔ)償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。時(shí)，該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)為每畝16萬(wàn)元，土地出讓金比年增長(zhǎng)了20％，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)比2002年增長(zhǎng)了10％。問(wèn)題(每小題4分)：用簡(jiǎn)單的語(yǔ)言，以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，按照時(shí)間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過(guò)程。按照土地登記要求描述最后A土地的四至縣收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進(jìn)行補(bǔ)償，一般可以以哪些相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的(包括上述描述中沒(méi)有提到的)。如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)列出出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)。請(qǐng)根據(jù)記錄要點(diǎn)中給定的工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)資料，列出7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算過(guò)程。2003年8月，縣收回了剩余的7畝土地2．A土地的四西：縣收回的原屬于A公司的7畝土地土地登記 年月日=16土：地墓礎(chǔ)設(shè)施該開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)市場(chǎng)平均水平X(1+增長(zhǎng)率)X畝案例(二)年月日，受天星商貿(mào)發(fā)展公司委托，某評(píng)估公司對(duì)其擁有的部分不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)進(jìn)行資產(chǎn)核算。據(jù)委托方初步說(shuō)明，估價(jià)對(duì)象土地于2003年2月16日通過(guò)出讓方式取得，當(dāng)時(shí)總面積為4908平方米，年月日將批發(fā)零售部分轉(zhuǎn)讓出去，住宿餐飲部分年月日抵押給民生銀行，抵押期限1年，后因還款糾紛于被 ，年月日解除查封。另外，由于對(duì)土地面積存在疑義，委托方曾要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了重新認(rèn)證和登記。為了查證土地的權(quán)屬狀況，土地登記機(jī)關(guān)給估價(jià)師展示了該土地的相關(guān)資料。下面是其中一份主要土地登記卡的抄寫件，閱讀后回答有關(guān)問(wèn)題。單位．平方米、萬(wàn)元共用宗：隱xx183制XX市南河路183號(hào)：XXXXX證件種類：一法人代碼證(3)土地登記卡；=2454／4908=3372x(1—4％)x1某土地估價(jià)師接到一項(xiàng)業(yè)務(wù)，委托方A地補(bǔ)、準(zhǔn)日確定在2008年6月30日。下面是估價(jià)師與委托方交談并到現(xiàn)場(chǎng)的記錄要點(diǎn)，閱讀后回答相委托估價(jià)的土地是A司于19992B積共17公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時(shí)土地一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。2001年5月，當(dāng)?shù)刭Y源局查知，認(rèn)為過(guò)批準(zhǔn)屬于違法用地，要求A公司補(bǔ)辦土地征用手續(xù)，加上前期支付B村的費(fèi)用，A公司累計(jì)支出征地費(fèi)用100萬(wàn)元，向交納17畝土地的出讓金及處罰金各為202002年2月，修建環(huán)城道路和綠化帶，縣占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側(cè)與此同時(shí)，該縣設(shè)置開發(fā)區(qū)，將A13內(nèi)，A土地目前開發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，為“六通一平”，并陸續(xù)有一些企業(yè)土地，其中，A公司北側(cè)土地為寰宇電器，西側(cè)土地為天天食品服務(wù)，南側(cè)土地為時(shí)，由于修建開發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了Al的委托方提供了土地使用，但在土地中未看到關(guān)于土地使用年限說(shuō)明，也沒(méi)有能夠提供核發(fā)的劃撥土地決定書、建設(shè)用地證。委托方還提供了縣資源局2002年5月為A公司補(bǔ)開的出讓金收據(jù)，但沒(méi)有補(bǔ)簽的土地出讓合同書。20025A司交納12地共48萬(wàn)元的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，但沒(méi)有。15002年4；12811委托方提供了20033余的7業(yè)(原建設(shè)的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓，地塊容積率與開發(fā)區(qū)整體容積率一致)書，以及2003年8月縣以開發(fā)區(qū)郵局建設(shè)公共目的收回剩余的7畝土地書，通知以劃撥用地進(jìn)行補(bǔ)償；A公司同意土地收回但要時(shí)，該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)為每畝16金比2001長(zhǎng)了20％，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)比2002長(zhǎng)了10％。問(wèn)題(每小題4按照土地登記要求描述最后A土地的四至縣收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進(jìn)行補(bǔ)償，一般可以以哪些相關(guān)文件作為出讓 請(qǐng)根據(jù)記錄要點(diǎn)中給定的工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)資料，列出7出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求19992，A司與B17地20024A司12002年5月，縣為A公司補(bǔ)開了出讓金收據(jù)，雖未補(bǔ)簽土地出讓合同，但土地性質(zhì)明確為出2．A土地的四至西：縣收回的原屬于A公司的7畝土地時(shí)點(diǎn)：2008630=16=30．80(萬(wàn)元方米，2004320讓出去，住宿餐飲部分2004326行抵期限1，因款紛于2005年6月6日，2005年11月20解。外證件種類：一法人代碼證(3)土地登記卡；測(cè)算2004算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅豢紤]土地歷史用途價(jià)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值：土地登記價(jià)5／土地總面積X=2454／4908判斷該公司土地200871式(不考慮區(qū)位、個(gè)別因素差異及時(shí)間因素)土地現(xiàn)價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)X(1+住宿餐飲的修正系數(shù))X面積=3372x(1—4％)x 、第一部一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：XX五、估價(jià)目的：對(duì)XX XX市有關(guān)土地的及文件規(guī)八、估價(jià)期日：1997630九、估價(jià)日期：1997813總地價(jià)：40，605，565．8評(píng)估地塊為XX構(gòu)評(píng)估單位同意，本評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開或范謀(略委估地塊為XXXXXXXXXXXX臨XX大道、南至XX，距XX橋約3．5XXXX評(píng)估對(duì)象為XX北區(qū)三個(gè)地塊，其對(duì)應(yīng)土地登記狀況為：南區(qū)：國(guó)有建設(shè)用地使用證號(hào)為第XX圖號(hào)為XX，地號(hào)為XX，土地總面積7601估價(jià)對(duì)象勘測(cè)定界面積為7477XX圖號(hào)為XX，測(cè)定界面積為24449評(píng)估對(duì)象位于XXXX中心約12XX岸約1距XX橋約3．5評(píng)估對(duì)象周邊規(guī)劃為開發(fā)區(qū)，有XXXX、XX較待估地塊總面積為72034中南區(qū)747740108西區(qū)24449。該評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域附近工廠相對(duì)集中，如XX廠、XX評(píng)估地塊臨XX件XX工用的質(zhì)采成法估估地格。 實(shí)例，就情況、日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與待估土地進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì) 正，從而確定待估土地價(jià)格的方法。該方法基本如下：待估土地價(jià)格=實(shí)例土地價(jià)格×情況修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)實(shí)例的與分析，選擇3個(gè)可比性較強(qiáng)的實(shí)例作為比較實(shí)例待估宗地和比較實(shí)例的各因素條件說(shuō)明如下表1。1實(shí)例21+1/（1+r）30地增值，從而確定土地價(jià)格的方法。該方法基本如下：a．耕地占用稅：6．0米。b．菜地：45．0元／平方米。c．糧油差價(jià)補(bǔ)償費(fèi)：3．7。d．土地補(bǔ)償費(fèi)：11．5e．青苗補(bǔ)償費(fèi)：2．0米。f．土地平整費(fèi)：15元／平方米。g．勞動(dòng)力安置費(fèi)：60．0征地：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：(d+e+f+g+h2％=2．8米元／平投資利潤(rùn):土地開發(fā)投資利潤(rùn)率取12％，則：元／平上述兩種方法評(píng)估結(jié)果分別為563．7米和377．5XX用位面積地價(jià)為563，772034價(jià)格為40，605，565．8區(qū)域因素與個(gè)別因素(其中：將個(gè)別因素(宗地形狀、面積)列入了區(qū)域因素；將區(qū)域因素(環(huán)在市場(chǎng)比較法的計(jì)算中無(wú)個(gè)別因素修正實(shí)例2為實(shí)例1成本近法錯(cuò)，無(wú)土地增值收益在成本近法中，計(jì)算土地取得費(fèi)不能以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為依據(jù)成本成本 XXXXXXXX估估價(jià)對(duì)象為XX司位于XXXXXXXX樓用地，面積595．58米。 XX省關(guān)于土地管理的法律、 估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地，在容積率為4．9，開發(fā)程度為場(chǎng)內(nèi)“五通一平”、場(chǎng)外“六通一平”狀態(tài)九、估價(jià)日期：一九九九年十二月三十日至二OOO十日。估價(jià)機(jī)構(gòu)在充分和分析估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)程序，確定估價(jià)結(jié)果為：委估土地面積：595．58方米單位面積地價(jià)：4485．25元／平方米 OOO十日估價(jià)對(duì)象位于XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)，土地證號(hào)為X國(guó)用(XX)XX號(hào)，土地面積為平方米，東至XX路、南至XX、西至XXXX、北至XXXX，宗地號(hào)為XXXX。估價(jià)對(duì)象是XX公司以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，土地所屬國(guó)家。XX公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出估價(jià)對(duì)象上有一幢建于1981筑面積2914．5方米，有效使用率80％。估價(jià)人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘，在認(rèn)真分析收料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，確定采用收益還原法、計(jì)算為：其中：Pa為房地年純收益。其參數(shù)是通過(guò)房地的正常水平測(cè)得r綜合還原率估價(jià)對(duì)象地上建筑物的耐用年限為60限為45價(jià)為700率為0。為基本完好房，成新率為75％。確定客觀應(yīng)用市場(chǎng)比較法確定客觀 取比準(zhǔn)價(jià)格A、比準(zhǔn)價(jià)格B、比準(zhǔn)價(jià)格C的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的客觀， 根據(jù)了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營(yíng)為房屋的3％，即：房屋出租經(jīng)營(yíng)=房地年×3％=564317．15×3％=16929．51元根據(jù)XX經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)為房屋重置價(jià)格的2％，即：房屋出租經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)：房屋重置價(jià)×2％=2914.50×700×2％=40803 根 ，市區(qū)房屋費(fèi)率為房屋現(xiàn)值的2‰，即 元 ，房屋出租損失一般為半月，即：損失=564317．15÷12÷2=23513．21元采用收益排序插入法確定綜合還原率為10％。 選擇房地實(shí)例 實(shí)例A房屋現(xiàn)值=580×2356×80％= 實(shí)例B房屋現(xiàn)值=600×1848×75％=831600元實(shí)例C值=580×2187．90×70％=888287．40據(jù)，房屋中，賣方應(yīng)支付的稅費(fèi)為正常價(jià)的8．5％，則：?jiǎn)挝坏貎r(jià)=(房屋價(jià)—房屋現(xiàn)值—賣方應(yīng)支付的稅費(fèi))／房屋用地面積實(shí)例A價(jià)=(——×8．5％)／496實(shí)例B價(jià)=(—831600—實(shí)例C價(jià)=(—888287．40—將實(shí)例中的地價(jià)和估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例因素修正系數(shù)代人計(jì)算，則：比準(zhǔn)價(jià)格A=3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103=4000．69方比準(zhǔn)價(jià)格=4264．22方比準(zhǔn)價(jià)格=4072．63方通過(guò)對(duì)上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格分析比較，確定土地單位面積地價(jià)為4264，22 ．22×0．6=4485．25元／平方米樓面地價(jià)=4485．25÷4．9=915．36元／平方米 估價(jià)依據(jù)中，“XX省關(guān)于土地管理的法律、”提法太籠統(tǒng)，未說(shuō)明與本次評(píng)估有關(guān)的法律、 與價(jià)格概念，“比準(zhǔn)價(jià)格”應(yīng)為“比準(zhǔn)” 估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例C的時(shí)間相同，但確定的地價(jià)指數(shù)不一致是平均數(shù)。缺少估價(jià)對(duì)象房屋證缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商 析，60分)一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：XX廠地價(jià)評(píng)估XX廠的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。《中民土地管理法》及實(shí)施條《 《 XX市有關(guān)土地的及文件規(guī)八、估價(jià)期日：1997630日九、估價(jià)日期：1997813日總地價(jià)：40，605，565．8元。評(píng)估單位同意本評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開。姓 簽金勝 范 程永 第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析委估地塊為XX廠用地范圍內(nèi)的一部分，位于XX區(qū)XX大道XX號(hào)，西臨XX江、北靠XX路、東臨XX大道、南至XX廠，距XX大橋約3．5公里。XX廠用地為國(guó)有劃撥用地，用途為工業(yè)，土地使用者為XXXX號(hào)，圖號(hào)為XX，地號(hào)為XX，土地設(shè)用地使用證號(hào)為第XX號(hào)，圖號(hào)為XX，地號(hào)為XX628319平方米，其中待估地塊北區(qū)勘測(cè)定界面積為40108平方米西區(qū)勘測(cè)定界面積為24449平方米。評(píng)估對(duì)象位于XX新區(qū)XX12公里，XX13．5評(píng)估對(duì)象周邊規(guī)劃為開發(fā)區(qū)，有XX保稅區(qū)、XX出口加工區(qū)、XX高科技園區(qū)等，工7203474774010824449評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域附近工廠相對(duì)集中，如XX化工廠、XX煤氣廠等，有一定的空氣污XX50第三部分土地估價(jià)近年來(lái)，XX故選用市場(chǎng)比較法。同時(shí)，根據(jù)工業(yè)用地的性質(zhì)，采用成本近法評(píng)估待估宗地價(jià)格。就情況、日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與待估土地進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)交易實(shí)例土地價(jià)格加以修正，從而確定待估土地價(jià)格的方法。該方法基本如下：待估土地價(jià)格=實(shí)例土地價(jià)格×情況修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×區(qū)域因素通過(guò)對(duì)市場(chǎng)實(shí)例的與分析，選擇3個(gè)可比性較強(qiáng)的實(shí)例作為比較實(shí)例較因素(1所列)。1。1因素條件說(shuō)明表 720344765000025799個(gè)別50305050編制比較因素條件指數(shù)表經(jīng)對(duì)表1中各因素條件的相互比較，賦予相應(yīng)的指數(shù)，結(jié)果見(jiàn)表2比較因素條件指數(shù)表 區(qū)域個(gè)別5%2年期修正：[1+1/（1+r）3023內(nèi)容 (元修正后價(jià)格(元實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算經(jīng)比較分析，對(duì)各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后得到的地價(jià)眾數(shù)值作為市場(chǎng)比較法所得待估宗地價(jià)格。待估宗地地價(jià)=(5638+6524+5020)÷3=563．7元／平方米(二)成本近成本近法指以土地取得和開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的客觀正常費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上適當(dāng)?shù)耐顿Y利息、利潤(rùn)及土地增值，從而確定土地價(jià)格的方法。該方法基本如下：地價(jià)=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+投資利息+投資利潤(rùn)土地取得費(fèi)用：根據(jù)征用該地實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算。a．耕地占用稅：60元／平方米。b．菜地：45．0元／平方米。c．糧油差價(jià)補(bǔ)償費(fèi)：3．7元／平方米。d．土地補(bǔ)償費(fèi)：115元／平方米。e．青苗補(bǔ)償費(fèi)：20元／平方米。f．土地平整費(fèi)：15元／平方米。g．勞動(dòng)力安置費(fèi)：600元／。h．養(yǎng)老費(fèi)：49．5元／平方米。i.征地：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米j(d+e+f+g+h)×2％=2．8110利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2投資利潤(rùn):12％，則：=(199．2+110)×12％=37．1