我國(guó)房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及防范措施我國(guó)房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及防備措施

中圖分類號(hào)：F275文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的衡量指標(biāo)

〔一〕流動(dòng)比率、速動(dòng)比率的缺陷。

常用的流動(dòng)性指標(biāo)包括:流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。但如果用這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量房地產(chǎn)行企業(yè)的流動(dòng)性的話，存在下列缺陷：

1、以流動(dòng)比率、速動(dòng)比率來(lái)衡量房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性不合乎房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)。從流動(dòng)性比率公式來(lái)看,流動(dòng)資產(chǎn)的增加會(huì)使流動(dòng)性比率增加。其中影響流動(dòng)資產(chǎn)的因素有應(yīng)收賬款、存貨。在流動(dòng)負(fù)債給定的情況下，應(yīng)收賬款和存貨越多，企業(yè)的流動(dòng)比率或速動(dòng)比率就越高。但房地產(chǎn)不同于一般企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)將很大局部資金都用于儲(chǔ)建存量房，而存量房這類存貨，在市場(chǎng)上很難很快變現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)采用的是分期付款銷售，這造成了房地產(chǎn)企業(yè)有大量的應(yīng)收賬款。而這些應(yīng)收賬款大局部都要在十年甚至是幾十年之后才能完全收回。從實(shí)質(zhì)上來(lái)看，房地產(chǎn)公司的流動(dòng)性資產(chǎn)并不“流動(dòng)〞。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率高并不能表明房地產(chǎn)企業(yè)不存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2、流動(dòng)比率和速凍比率指標(biāo)不能及時(shí)評(píng)估出企業(yè)可能存在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在流動(dòng)比率中流動(dòng)負(fù)債被看成是一個(gè)整體。企業(yè)的負(fù)債分為長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債，按照配比原那么,企業(yè)投資的期限應(yīng)該是與融資的期限相配比的。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中循環(huán)往復(fù)使用的流動(dòng)資金,也應(yīng)被視為長(zhǎng)期性質(zhì)的投資,根據(jù)配比原那么，這些流動(dòng)資金也應(yīng)該采用長(zhǎng)期融資。流動(dòng)比率或速動(dòng)比率的定義雖然若流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之間存在配比關(guān)系,但并沒(méi)有認(rèn)為流動(dòng)資產(chǎn)有一些是循環(huán)往復(fù)使用的流動(dòng)資金，是需要長(zhǎng)期融資的。所以，它不能及時(shí)、敏感地評(píng)估出企業(yè)可能存在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

〔二〕基于房地產(chǎn)特點(diǎn)及配比原那么的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)---易變現(xiàn)率。

為了克服流動(dòng)比率、速動(dòng)比率的缺陷,根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，本文使用易變現(xiàn)率來(lái)衡量房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

易變現(xiàn)率={〔股東權(quán)益+長(zhǎng)期債務(wù)+經(jīng)營(yíng)性流動(dòng)負(fù)債〕-長(zhǎng)期資產(chǎn)}/流動(dòng)資產(chǎn)

易變現(xiàn)率是基于配比戰(zhàn)略建立的。流動(dòng)資產(chǎn)的資金來(lái)源，一局部是短期來(lái)源，另一局部是長(zhǎng)期來(lái)源，后者是長(zhǎng)期資金來(lái)源購(gòu)置固定資產(chǎn)后的殘余局部。在分析企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)時(shí),我們可以把流動(dòng)資產(chǎn)分為兩部份:一是永久性流動(dòng)資產(chǎn),指滿足企業(yè)長(zhǎng)期的最低需求的那局部流動(dòng)資產(chǎn);二是臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn),指企業(yè)隨季節(jié)性需求而變化的流動(dòng)資產(chǎn)。永久性流動(dòng)資產(chǎn)在有些方面特征與固定資產(chǎn)相似,因此,在利用配比戰(zhàn)略分析流動(dòng)資產(chǎn)時(shí),永久性流動(dòng)資產(chǎn)與固定資產(chǎn)融資都應(yīng)依靠長(zhǎng)期資金來(lái)源。易變現(xiàn)率高，資金來(lái)源的持續(xù)性強(qiáng)，償債壓力小，企業(yè)的流動(dòng)性強(qiáng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分析

〔一〕我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的易變現(xiàn)率分析。

表1對(duì)我國(guó)117家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司的易變現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算的結(jié)果

從表１可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的易變現(xiàn)率，2022年最低,2022年開(kāi)始有所提高，2022年略高于2022年水平。表明行業(yè)的償債能力較2022年開(kāi)始改善，企業(yè)反抗短期風(fēng)險(xiǎn)能力有所增強(qiáng)。從總體上來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)的易變現(xiàn)率都小于1，表明房地產(chǎn)行業(yè)整體上存在著用短期資金滿足長(zhǎng)期資金需求的情況。這與房地產(chǎn)行業(yè)的特征有關(guān):房地產(chǎn)是一個(gè)投入大、價(jià)值高、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)且資金周轉(zhuǎn)較慢的行業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金有限,利用自有資金完成房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)根本不可能。

〔二〕我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)性分析。

表2我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)公司的資本結(jié)構(gòu)

從表2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)可以看到，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比率雖然這三年都超過(guò)80%，但其中存貨占了很大比重。資產(chǎn)負(fù)債率都比擬高，三年平均值為0.6668，2022到2022年資產(chǎn)負(fù)債比逐年回升。從三年均值來(lái)看，流動(dòng)負(fù)債扣除經(jīng)營(yíng)性流動(dòng)負(fù)債，即必須在一年內(nèi)付清的債務(wù)占總負(fù)債的40%；企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)僅占總負(fù)債的38.65%，而這些長(zhǎng)期債務(wù)里80%以上為銀行貸款，需要在1-3年內(nèi)付清。不難看出，企業(yè)總負(fù)債的70%左右需要在1-3年內(nèi)付清，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的周期至少為2-3年，大型工程需要5-10年，這對(duì)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題

〔一〕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理。

房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性資產(chǎn)中，應(yīng)收賬款和存貨占了主要地位，而房地產(chǎn)企業(yè)的銷售模式以及產(chǎn)品特點(diǎn)決定了它的應(yīng)收賬款和存貨難變現(xiàn)這一特點(diǎn)。局部企業(yè)單純追求土地儲(chǔ)藏和多建存量房而忽略了資金鏈的平衡嚴(yán)重影響了企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。?新文化報(bào)》報(bào)道，房地產(chǎn)已進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)期，今年一季度136家上市房企存貨達(dá)9865.14億元，同比大增40%。其中招商、萬(wàn)科、金地、保利四家企業(yè)一季度存貨分別為407.79億元、1508.52億元、522.45億元和1270.61億元。按2022年銷售數(shù)據(jù)計(jì)算，要消化這些存量，四家公司分別需要35.51個(gè)月、35.69個(gè)月、32個(gè)月和42.48個(gè)月。目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨銷售難、資金回收慢的困境，貸來(lái)的錢還未投入建設(shè)就被預(yù)征，資金壓力之大不言而喻。

〔二〕資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要特點(diǎn)是自有資金有限，融資途徑較為單一，主要依靠外源融資，且外源融資又以債務(wù)融資特別是銀行信貸融資為主。因此，銀行資金仍然決定著企業(yè)的存亡。根據(jù)2022年的年報(bào)數(shù)據(jù)，117家上市房地產(chǎn)企業(yè)中資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的有38家，占整個(gè)行業(yè)的32.47%，目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)68.35%以上，遠(yuǎn)高于50%~60%的警戒規(guī)范，個(gè)別上市公司甚至高達(dá)100%~300%。

四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

〔一〕合理確定土地儲(chǔ)藏量。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為了增加土地儲(chǔ)藏，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流歷來(lái)負(fù)值居多，給企業(yè)造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)時(shí)分析企業(yè)現(xiàn)有的資金狀況,未來(lái)融資和開(kāi)發(fā)的能力,等各種可能影響現(xiàn)金流的因素,統(tǒng)籌進(jìn)行適度的土地儲(chǔ)藏,降低資金本錢與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在土地儲(chǔ)藏的數(shù)量和長(zhǎng)短期結(jié)構(gòu)上，要注意兩大方面，一要注重分析市場(chǎng)狀況，既要把握現(xiàn)時(shí)狀況更要把握未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)；二要衡量自身財(cái)務(wù)實(shí)力，盲目過(guò)度拿地，會(huì)造成巨大的現(xiàn)金流損失。

〔二〕加快資金的周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。

為了充沛利用閑置資金，可以對(duì)項(xiàng)目物資全盤考慮，統(tǒng)一調(diào)度，并進(jìn)行橫向融通，這樣既能確保項(xiàng)目順利進(jìn)展，又能減少物資積壓，加速資金周轉(zhuǎn)。企業(yè)為了加速資金的周轉(zhuǎn)，尤其要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理：(1)建立穩(wěn)定的信用政策；(2)確定客戶的資信等級(jí),評(píng)估企業(yè)的償債能力；(3)確定合理的應(yīng)收賬款比例；(4)建立銷售回款責(zé)任制。

〔三〕合理確定負(fù)債規(guī)模和比例，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充沛估算企業(yè)償債能力的情況下，通過(guò)合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)開(kāi)展的資金。負(fù)債經(jīng)營(yíng)需要考慮兩個(gè)方面的問(wèn)題：首先要明確戰(zhàn)略