1/1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅解讀房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策深度解析及清算技巧

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策深度解析

（一）土地增值稅的清算單位國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)

[2006]187號）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

（二）土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）第二條規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%”。

（三）土地增值稅的清算條件

1、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算（三大條件）

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算（四大條件）

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

（四）納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料

1、土地增值稅清算表及其附表。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。

3、項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

4、納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

二、房企土地增值稅清算操作技巧

（一）土地增值稅收入的確定

1要注意銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵

償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)確認收入。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于岀租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

4、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條規(guī)定:“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。”

5、未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的收入確定。

應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)

[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認土地增值稅清算時收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定）。

6、對未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際未投入使用的收入確定。

按國稅發(fā)[2010]53號文件應(yīng)不確認收入的實現(xiàn)（這樣處理和國稅發(fā)

[2009]31號文件相符），

待實際投入使用時再按上述辦法確認收入。

（二）土地增值稅扣除成本框架

（三）土地增值稅扣除項目應(yīng)注意的幾點

1、不能將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費。

2、拆遷補償費是必須實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一一對應(yīng)。

3、不能將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費。

4、多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，應(yīng)按項目合理分攤。

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派岀所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不能重復(fù)計算扣除。

6、企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用應(yīng)記入開發(fā)費用，不能記入開發(fā)間接費用。

7、分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，應(yīng)按照項目合理分攤。

8、利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益不得沖減利息支出。

9、質(zhì)量保證金的扣除問題

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除?！?/p>

10、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題

國稅函[2010]220號第三條第（一）項、第（二）項規(guī)定：

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣

除。

11、土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規(guī)定：“（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額'與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本'金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按‘取得土地使用權(quán)所支付的金額'與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本'金額之和的10%以內(nèi)計算扣

除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行?！?/p>

基于以上政策規(guī)定，應(yīng)注意以下幾點：第一，文件中規(guī)定稅前扣除的金融機構(gòu)利息費用不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率，這里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率”?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干題目的公告》（國家稅務(wù)總局2011年第34號公告）的規(guī)定，企業(yè)

在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。

第二，國稅函[2010]220號規(guī)定的扣除比例都是5%“以內(nèi)”或者10%“以內(nèi)”，上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行”。因此，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)注意所在省份規(guī)定的具體扣除比例。

第三，在目前對開發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果開發(fā)企業(yè)的資金全部來源于非金融機構(gòu)借款的，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增值稅清算時只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)扣除，可能導(dǎo)致實際發(fā)生的利息費用超限額的問題，這是開發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)該預(yù)見的問題。

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第八條關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規(guī)定如下：

（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融

企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。

第四，開發(fā)項目全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。這一規(guī)定對于開發(fā)企業(yè)而言是

相對有利的。

第五、如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款，不可將從金融機構(gòu)取得的借款費用據(jù)實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發(fā)費用一并按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，而只能在國稅函[2010]220號第三條（一）、（二）項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。

案例分析

【例題】某開發(fā)項目取得土地使用權(quán)成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本——開發(fā)間接費用中列支利息支出200萬元。項目開發(fā)期間的財務(wù)費用——利息支出為100萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。假定該開發(fā)項目所在省規(guī)定的開發(fā)費用計算扣除比例分別兩種情況為5%或10%。

【解析】

根據(jù)國稅函[2010]220號第三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。因此，利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發(fā)成本為10000-200=9800（萬元）。

按照第一種方法計算可扣除開發(fā)費用

=（200+100—60）+（20000+10000-200）X5%=1730（萬元）

按照第二種方法計算可扣除開發(fā)費用

=（20000+10000—200）X10%=2980（萬元）。

注意：開發(fā)企業(yè)不得同時使用上述兩種方法，即不得將可扣除的開發(fā)費用計算為（200+100—60）+（20000+10000—200）X10%=3220（萬元）

第六、土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

【例題】某房地產(chǎn)企業(yè)某項目取得土地使用權(quán)成本為5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費用”中利息支出50萬元，“財務(wù)費用—利息支出”20萬元，則請分析在計算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時，有關(guān)利息和其他開發(fā)費用的稅務(wù)處理。

【解析】

國稅函[2010]220號第三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。基于此規(guī)定，該房地產(chǎn)公司計入土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000-50=2950萬元，

凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，按照第一種方式計算可扣除的房

地產(chǎn)開發(fā)費用（50+20）+（5000+3000-50）X5%=467.5萬元；

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，按照第二種方式計

算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用（5000+3000-50）X10%=795萬元。

12、土地閑置費不得扣除

國稅函[2010]220號第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣

除。”

13、取得土地使用權(quán)時支付契稅的扣除

國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。”

14、拆遷安置費的扣除

國稅函[2010]220號第五條規(guī)定：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補償協(xié)議。

15、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加也可視同稅金扣除。其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第九條規(guī)定：“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅”。

對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。

16、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

（四）土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題。

國稅函[2010]220號第八條規(guī)定：“納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金?！?/p>

案例分析

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

【解析】

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價及有關(guān)費用為1000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+（1000+3000）X5%=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%

加計扣除額=（1000+3000）X20%R800（萬元）

（6）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）

（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）

（8）增值率=3995-6005X100%=66.53%

（9）應(yīng)納稅額=3995X40%-6005X5%=1297.75（萬元）

案例分析

【例題】東國房地產(chǎn)開發(fā)公司是A市一家以開發(fā)轉(zhuǎn)讓土地及房產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的中型公司。

2010年7月初，公司按A市一般民用住宅標準建造了一幢住宅，并以市場價格銷售給A市市民，取得收入240萬元，共發(fā)生如下費用：

1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為100萬元；

2）房地產(chǎn)開發(fā)成本50萬元；

3）其他扣除額為60萬元。

同月，公司轉(zhuǎn)讓另一房地產(chǎn)取得收入400萬元，共發(fā)生以下費用：

1）取得土地使用權(quán)支付的金額20萬元；

2）房地產(chǎn)開發(fā)成本30萬元；

3）房地產(chǎn)開發(fā)費用16萬元；

4）與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金24萬元。

面對激烈的市場競爭，考慮到規(guī)模經(jīng)濟，開興房地產(chǎn)開發(fā)公司決定兼并東國房地產(chǎn)公司，以擴大市場份額。7月中旬，開興房地產(chǎn)公司以400萬元的市場價格收購了東國房地產(chǎn)的標志性建筑大樓，并于7月底成立了開東房地產(chǎn)公司，兼并業(yè)務(wù)正式完成。東國房地產(chǎn)公司在建筑該樓時，共發(fā)生費用扣除額100萬元。該月公司共繳納土地增值稅稅額270萬元。其計算過程如下：

7月份同時發(fā)生了兩處房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，且兩處房地產(chǎn)位于同一片土地上，于是公司財務(wù)一起核算，兩房地產(chǎn)共取得收入640萬元，扣除金額為300萬元，增值額超過扣除額100%，故土地增值稅稅額為（340X50%-300X15%）=125（萬元）。

7月底，由于被兼并，取得房地產(chǎn)收入400萬元，扣除額為100萬元，增值額超過扣除項目金額的200%，故應(yīng)納增值稅稅額為145萬元。兩項共計270萬元。

【解析】從以上計算可以發(fā)現(xiàn)該公司多交了不少稅款。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計征土地增值額的扣除項目：

1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2）開發(fā)土地的成本、費用；

3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按暫行條例第6條第1項和第2項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。在此應(yīng)特別指出的是，此條優(yōu)惠，只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的納稅人不再使用。

然而，東國房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)人員并沒有利用這一優(yōu)惠政策，如果分別核算的話，第一筆是銷售民用住宅，且增值額每天達到20%，是免土地增值稅的，其第兩筆土地增值稅稅額應(yīng)為：增值額

=400-[20＋30＋16＋24+（20＋30）X20%]=300（萬元）

增值額與扣除項目金額之比為：300萬元/100萬元=300%

增值額超過扣除項目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率，應(yīng)納稅為145萬元。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍，在實際工作中，并不包括企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)?！蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第三條規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！睎|國房地產(chǎn)開發(fā)公司由于被兼并到開興房地產(chǎn)公司中去，故屬轉(zhuǎn)讓行為，不征收土地增值稅。

綜合以上分析可知，7月份東國房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的增值稅額為145萬元，而不是270萬元。從本案例中可以看出，盡管土地增值稅是個小稅種，但其中還是有不少籌劃技巧的。

（五）出售舊房應(yīng)納土地增值稅稅額的計算。

（1）轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的確定

①轉(zhuǎn)讓舊房能提供評估價格的情況根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房可扣除的項目金額包括三項：

一是舊房及建筑物的評估價格（舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格需經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認）：

二是取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用：三是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用準予在計算土地增值稅時扣除。②轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的

根據(jù)財稅[2006]21號文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目金額也包括三項：

一是購房發(fā)