經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除，謝謝！目錄前言一物業(yè)管理要點(diǎn)二擬采用的管理模式三物業(yè)管理人員配置及培訓(xùn)四物業(yè)管理預(yù)算五物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理六各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案七瀜莊別墅物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分類八、常規(guī)性公共服務(wù)管理前言項(xiàng)目概況悅瀜莊項(xiàng)目位于蘇州新區(qū)科技城中心區(qū)域，龍畝諾貝爾湖生態(tài)公園內(nèi)（西3幢350-500情景觀。3個(gè)從岸邊伸出的半島。其環(huán)境資源得天獨(dú)厚。由東北至東南方向范圍內(nèi)600水清澈，諾貝爾湖湖水將被引入各個(gè)組團(tuán)，做到戶戶親誰。極目遠(yuǎn)眺，可欣賞東面的遠(yuǎn)山（陽山）。三個(gè)指狀西高東低的緩坡組團(tuán)西面被擋土護(hù)坡所環(huán)繞，隔絕了來自城市道路的喧囂；從而形成了一片身處鬧市，卻得山水之樂的所在。整個(gè)小區(qū)以湖岸、山境、公園、獨(dú)墅為特色。項(xiàng)目定位悅瀜且對(duì)居住生活質(zhì)量要求較高。對(duì)居住環(huán)境、文化、環(huán)保、信息等目物業(yè)管理工作的特點(diǎn)和重點(diǎn)。物業(yè)公司簡(jiǎn)介蘇州市金和物業(yè)管理有的一家獨(dú)立核算的物業(yè)管理服務(wù)公司。公司物業(yè)管理資質(zhì)為暫定三級(jí)。公司現(xiàn)有項(xiàng)目面積約26㎡院會(huì)所等，服務(wù)項(xiàng)目包括各類住宅地產(chǎn)的安保、保潔工作、工程設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、房屋養(yǎng)護(hù)管理和停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理等。公司設(shè)置部門有：人事行政部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、工程部。公8專以上學(xué)歷4共計(jì)62秩序維護(hù)管理、衛(wèi)生保潔管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理、求，并將繼續(xù)在努力提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，逐漸完善相關(guān)制度，將管理融合于服務(wù)中，以便更好地服務(wù)于市民、公司、企業(yè)等客戶。創(chuàng)造每一個(gè)更安靜、有序、清潔、優(yōu)美的生活、工作環(huán)境。服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。追求目標(biāo)以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。針對(duì)悅瀜莊項(xiàng)目：?組織物業(yè)公司精銳骨干，組建優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)有針對(duì)性的進(jìn)行人員儲(chǔ)備，幷抽調(diào)物業(yè)公司現(xiàn)有骨干人員，幷將悅瀜莊項(xiàng)目作為2010期準(zhǔn)備和介入。?在項(xiàng)目日常管理中全面推行ISO9001:2000質(zhì)量體系在物業(yè)公司內(nèi)部全面推行ISO9001:2000質(zhì)量體系，該體系將在金和物業(yè)管轄的所有項(xiàng)目中全面推行，幷結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。在管理服務(wù)人員的培訓(xùn)中將增強(qiáng)該質(zhì)量體系體系實(shí)際操作的能力，使物業(yè)員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，充分發(fā)揮質(zhì)量體系的作用。?推行金牌管家的服務(wù)概念我們將挑選最優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)人員到悅瀜莊項(xiàng)目擔(dān)任金牌管家，金牌管家將作為客戶解決一切困難，只需一個(gè)電話，金牌管家將為業(yè)主排憂解難。金牌管家服務(wù)業(yè)將是悅瀜莊項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的亮點(diǎn)之一。一、物業(yè)管理要點(diǎn)針對(duì)悅確立了此物業(yè)管理方案。一種模式：瀜莊別墅項(xiàng)目別墅群的管理模式定位為：?一個(gè)目標(biāo)：服務(wù)滿意;?二個(gè)理念：全程跟蹤、24小時(shí)360°值班服務(wù)；?三個(gè)干凈：環(huán)境干凈、機(jī)房干凈、設(shè)備干凈；?四個(gè)不漏：不漏氣、不漏水、不漏電、不漏油；?五個(gè)良好：設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)良好、衛(wèi)生保潔與綠化養(yǎng)護(hù)良好、映良好。三大重點(diǎn)：重點(diǎn)一：管家式服務(wù)項(xiàng)目的多樣化悅瀜莊別墅所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對(duì)一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認(rèn)可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項(xiàng)目。由于物業(yè)管理費(fèi)中包括基礎(chǔ)性、公眾性服務(wù)，所以從管家服務(wù)項(xiàng)目中篩選出適用于或通過改進(jìn)轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項(xiàng)目。考慮到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費(fèi)掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制、客戶群的文化、需求、消費(fèi)意愿和對(duì)生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達(dá)到營(yíng)利目的，又能滿足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù)。重點(diǎn)二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)素養(yǎng)：熟從物業(yè)管理服務(wù)角度看，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去，其首要的是在基本服務(wù)（如保安、前臺(tái)接待、“管家”、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點(diǎn)，應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)——禮儀管家式服務(wù)在全國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中卻無規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，尚處于摸索階段，本人認(rèn)為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級(jí)酒店式的禮儀服務(wù)，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感），更能在其親友來訪時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”。重點(diǎn)三：營(yíng)造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境。管家不單單是指購(gòu)物、準(zhǔn)備早點(diǎn)、送孩子上學(xué)、洗衣物、招待客人。熨報(bào)紙是一項(xiàng)歷史最為悠久的管家服務(wù)。很早以前，管家就開始將熨過的報(bào)紙和早餐一起送到主人的臥室。熨報(bào)紙可以殺滅報(bào)紙上面的病菌，同時(shí)可以讓紙張里的油墨充分干透，以防主人讀報(bào)時(shí)油墨污手。熨報(bào)紙除要熨封面和封底的版面之外，還要熨主人?？吹陌婷妫热缒兄魅说呢?cái)經(jīng)版和女主人的購(gòu)物版。這項(xiàng)服務(wù)并不是為了夸張管家的工作，而是體現(xiàn)了管家服務(wù)的另一特征————貼心作為物業(yè)管理的管家“式”服務(wù)，要把貼心容入到公眾服務(wù)當(dāng)中去，就能得到很大程度上業(yè)主的認(rèn)可。正如熨報(bào)紙一樣，在管家行業(yè)中屬于傳統(tǒng)性、公眾性服務(wù)。從最小的細(xì)節(jié)做起（例如：業(yè)主在小區(qū)中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時(shí)候，立即把附近的椅子擦干凈。）；挖掘、熟悉業(yè)主的生活習(xí)慣（例如：熟悉業(yè)主每天早晨要幾點(diǎn)騎車上班，提前將其停在車棚的自行車調(diào)整到最容易取用的狀態(tài)，并擦拭車把和車座）。使業(yè)主在小區(qū)內(nèi)，無論是戶內(nèi)還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡(jiǎn)單，再次體現(xiàn)生活在悅莊別墅貴賓級(jí)的享受（這2個(gè)例如雖有些夸張，但并非不切合實(shí)際）。3.一個(gè)整體，多個(gè)獨(dú)體，宏觀把控管理：個(gè)體互相協(xié)作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成小規(guī)模管理優(yōu)勢(shì)。宏觀管理把控，各小規(guī)模管理優(yōu)勢(shì)完成整體管理完善。三個(gè)措施：措施一：24小時(shí)不間斷全方位、一站式“管家”服務(wù)。與一般項(xiàng)目不同，從物業(yè)接管期起，既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通，介紹物業(yè)的超前服務(wù)項(xiàng)目，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用，體會(huì)到順馳獨(dú)特超前“管家”服務(wù)。通過準(zhǔn)時(shí)、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業(yè)的介紹；簡(jiǎn)潔、精致的入住材料（含《“管家”服務(wù)卡》，對(duì)管家情況、范圍進(jìn)行介紹）；及為辦理入住業(yè)主預(yù)留車位的細(xì)致工作，將為居住悅莊別墅業(yè)主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規(guī)范酒店式禮儀行為規(guī)范為業(yè)主提供服務(wù)。所有“管家”必須能準(zhǔn)確、清晰回答業(yè)主的各類問題，所有工作都講求時(shí)效性（各類投訴回復(fù)不超過24小時(shí)，生活咨詢回復(fù)不超過12小時(shí)），在業(yè)主心中樹立重承諾、講信譽(yù)的規(guī)范形象，使業(yè)主產(chǎn)生信賴感。全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導(dǎo)業(yè)主找到正確的答案。接受業(yè)主的各類服務(wù)委托，做業(yè)主最放心的生活幫手。幫助業(yè)主全程監(jiān)督操作過程，讓業(yè)主輕松享受100%完美效果。措施二：高素質(zhì)+職能多面手=強(qiáng)有力的業(yè)仆隊(duì)伍。a)利用高素質(zhì)的個(gè)體，展現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的人文環(huán)境。管家下派的任務(wù)。措施三：完善服務(wù)信息協(xié)調(diào)網(wǎng)，提供全方位服務(wù)項(xiàng)目支撐。a)通過各種途徑，聯(lián)絡(luò)各服務(wù)公司提供有效的服務(wù)項(xiàng)目支撐。b)協(xié)調(diào)各服務(wù)公司，提供快速高效便捷的服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主的需求。c)尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業(yè)主提供全方位信息服務(wù)。d)全方位儲(chǔ)備人力服務(wù)資源，第一時(shí)間滿足業(yè)主人力需求。二、擬采用的管理模式1、物業(yè)管理架構(gòu)悅瀜莊物業(yè)服務(wù)中心由蘇州市金和物業(yè)管理有限公司直接領(lǐng)導(dǎo)；服務(wù)中心作為悅下，履行《悅瀜莊前期物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；服務(wù)中心實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)；組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效，一專24使工作高效，提高服務(wù)品質(zhì)。2、激勵(lì)機(jī)制：此為我公司內(nèi)部對(duì)員工進(jìn)行管理的主要方式，每個(gè)員工的個(gè)人權(quán)益都要得到尊重，幷獲得企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3、思想激勵(lì)：物業(yè)公司在思想工作上重在激發(fā)員工潛能，形成正確的人生觀、價(jià)值觀、世界觀、并且針對(duì)心理做適時(shí)、適合的思想工作。注重發(fā)展品牌建設(shè)和團(tuán)隊(duì)精神。充分發(fā)揮個(gè)人創(chuàng)造潛力。4、工資福利：質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績(jī)。5、獎(jiǎng)懲制度：物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為輔。6、培養(yǎng)提升：能，精益求精，在用人提拔上不作到人唯親，而是不拘一格，選拔那些有真才實(shí)學(xué)的人才，做到能者上，平者下，庸者下，從而把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起，使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。7、文化活動(dòng)：是溝通物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動(dòng)的開展，增起。8、監(jiān)督機(jī)制：悅瀜莊物業(yè)服務(wù)中心在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照國(guó)家、司匯報(bào)工作，檢討物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書，幷制定出日常工作計(jì)劃，分解量化到部門及每個(gè)崗位，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核。嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量體系運(yùn)作。對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場(chǎng)檢查、部門自檢、公司內(nèi)外部質(zhì)量審核，使管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。4小時(shí)受理投訴。所有員工佩戴工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。業(yè)主評(píng)議制：公司質(zhì)檢部門對(duì)物業(yè)服務(wù)中心各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、有跟蹤、有反饋。實(shí)行閉環(huán)管理，使業(yè)主合法權(quán)益得到保障。定期報(bào)告制：物業(yè)服務(wù)中心定期向金和物業(yè)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜，實(shí)現(xiàn)總公司制定的客戶大承諾。9、自我約束機(jī)制：物業(yè)服務(wù)中心在物業(yè)管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則，幷嚴(yán)格貫徹ISO9001質(zhì)量體系，由公司質(zhì)檢部門對(duì)物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾幷制定糾行綜合考核，不合格降級(jí)或調(diào)回公司重新培訓(xùn)。10、信息反饋及處理機(jī)制：市主管部門新聞媒介發(fā)展商意見箱管理處員工見調(diào)查程序息，分析處理）執(zhí)行結(jié)果發(fā)布命令跟蹤檢查相關(guān)人員執(zhí)行命令物業(yè)服務(wù)中心實(shí)行以客戶服務(wù)中心為樞紐的信息反饋與處理機(jī)制。首先，客戶服務(wù)中心通過多渠道的信息收集，盡心分析、分類、統(tǒng)計(jì)并上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心，并要求各相關(guān)部門負(fù)責(zé)跟蹤、處理、并將結(jié)果反饋到客戶服務(wù)中心存檔。10、長(zhǎng)遠(yuǎn)期計(jì)劃和短期安排：序項(xiàng)目工作內(nèi)容時(shí)間備注物業(yè)人事、總經(jīng)辦項(xiàng)目經(jīng)理及其他部門管理人員準(zhǔn)備員工崗前培訓(xùn)交房前2個(gè)物業(yè)公司行政部交房前2個(gè)物業(yè)公司行政部訂崗位職責(zé)和考核制制定工作制度和物業(yè)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理物業(yè)工程現(xiàn)問題；督促、協(xié)助責(zé)物業(yè)驗(yàn)收接管工符合國(guó)家相部負(fù)責(zé)，關(guān)標(biāo)準(zhǔn)后二項(xiàng)目、公司技術(shù)人員參加項(xiàng)目經(jīng)資料驗(yàn)收工作料；規(guī)劃資料（六圖二書）理、工程部共同完11、早期介入工作：培訓(xùn)工作。其他主要任務(wù)：參與工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收過程。協(xié)助售房、向購(gòu)房者提供該項(xiàng)目的物業(yè)管理咨詢，按照國(guó)務(wù)院、江蘇省《物業(yè)管理?xiàng)l例》協(xié)助開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。成。完善小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定、規(guī)范。處理小區(qū)物業(yè)的交接程序，保障開發(fā)商、業(yè)主的合法權(quán)利。根據(jù)實(shí)地情況，列出改善工程項(xiàng)目工作聯(lián)系單，提供給開發(fā)商。一個(gè)良好的空間和條件。協(xié)助開發(fā)商做好《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》“兩書“的制作、發(fā)放工作。做好各項(xiàng)房屋面積測(cè)繪資料的手機(jī)、統(tǒng)計(jì)、明細(xì)、測(cè)算和存檔工作，竣工圖紙資料和相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的資料。前期介入具體工作：1.2.介入開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售全過程，為開發(fā)商提供建設(shè)性的建議。從物業(yè)建成后的管理角度出發(fā)，對(duì)設(shè)計(jì)的規(guī)劃、圖紙可操作性和住戶的方便使用以及物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)提出專業(yè)性的建議。3.4.從設(shè)施的配置能否滿足住房普遍需要出發(fā)，對(duì)物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)性的建議。從物業(yè)的長(zhǎng)效管理和物業(yè)的百年使用大計(jì)出發(fā)，建筑施工如干線、設(shè)備安裝等進(jìn)行監(jiān)督檢查，向開發(fā)商或業(yè)主提供設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)方面的建議，積極參加開發(fā)商重大修改回憶。5.6.從利于今后物業(yè)管理，主動(dòng)觀察和分析管理難點(diǎn)，有針對(duì)性的提出施工方面的建議，編制工程完善和遺漏工程項(xiàng)目聯(lián)系單等。積極協(xié)助和爭(zhēng)取為開發(fā)商辦理或承包設(shè)計(jì)施工有關(guān)通信、寬帶網(wǎng)、燃?xì)?、照明、綠化園藝工程、小區(qū)市政、小區(qū)智能化設(shè)施（保安監(jiān)控、家庭防盜、電子對(duì)講機(jī)、電子巡更、可視對(duì)講機(jī)）等工程。7.8.9.根據(jù)開發(fā)商、施工單位的要求和協(xié)議，為開發(fā)商和施工隊(duì)伍提供前期介入物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)。參與部分驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收，認(rèn)真負(fù)責(zé)做好物業(yè)接管驗(yàn)收工作。爭(zhēng)取開發(fā)商的理解和邀請(qǐng)，認(rèn)真參與施工單位的分部驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，熟悉和掌握一手資料。10.11.參與由政府部門組織的綜合驗(yàn)收，掌握物業(yè)全面狀況。找開發(fā)商書面通知的安排日程，按規(guī)范及時(shí)組織物業(yè)驗(yàn)收接管，對(duì)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題必須及時(shí)約請(qǐng)開發(fā)商協(xié)商解決。12.13.提請(qǐng)和協(xié)助開發(fā)商手機(jī)提供國(guó)家法律規(guī)定的所有接管圖紙資料。做好住戶入住和全面運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)施物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作；做好員工招聘和培訓(xùn)工作，確保員工應(yīng)知應(yīng)會(huì)，確保員工具備基本上崗素質(zhì)。14.制定物業(yè)管理制度和各項(xiàng)規(guī)定，制定入住手冊(cè)（用戶手冊(cè)），建立住戶基本檔案（入伙通知書、證件、購(gòu)（租）房合同、住戶登記表、戶冊(cè)、維修臺(tái)帳、住戶來信來訪都記錄、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理協(xié)議、住宅裝飾與開發(fā)商協(xié)助確定房屋設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、接管的具體日程安排，按建設(shè)部《物業(yè)驗(yàn)收接管規(guī)定》，有計(jì)劃的進(jìn)行接管前的驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題或需要完善的項(xiàng)目，按程序修改后方可接受。15.16.接收和妥善分類保管住房鑰匙。三、物業(yè)管理人員配置與培訓(xùn)人員配置：1．項(xiàng)目經(jīng)理：1人，本科以上學(xué)歷，年齡35歲以下，具有15萬溝通能力，有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。2.項(xiàng)目助理：2人，專科以上學(xué)歷，年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，具有一定生活經(jīng)驗(yàn)，善于溝通，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想理年。3.保安員：16人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。4.人，具有強(qiáng)弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業(yè)技能，有上崗證書，專業(yè)技術(shù)掌握握熟練，有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，溝通能力強(qiáng)，工作認(rèn)真、踏實(shí)。5.人，男女不限，年齡45歲以下，身體健康，工作責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐撈，有敬業(yè)精神。能，品貌端正，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。1人2人5服務(wù)中心1人系作22人保安部1米7以人2務(wù)工程部保潔部人員培訓(xùn)：1.根據(jù)不同層次、不同時(shí)期、不同崗位、不同目的制定以下四類培訓(xùn)計(jì)劃：入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)、在職輪訓(xùn)、管理培訓(xùn)。2.培訓(xùn)目標(biāo)：使員工在上述培訓(xùn)完成后：新員工培訓(xùn)率100%；培訓(xùn)合格率100%；管理人員持證上崗率100%；特殊工種人員持證上崗率100%；員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。3.言行規(guī)范：?jiǎn)T工工作中言行舉止的行為規(guī)范在《員工手冊(cè)》中明確規(guī)定：做到態(tài)度和藹、彬彬有禮，來客告辭應(yīng)起身相送。來電要在第一時(shí)間接聽，態(tài)度要熱情耐心，語言要規(guī)范友好，禁止用“喂，說話，要哪里，找誰”等生硬失禮的言辭，及時(shí)處理業(yè)主的求助和投訴事宜。與住戶或來訪者交談時(shí)使用普通話，聲音清楚，用詞準(zhǔn)確，言簡(jiǎn)意賅，不講與工作無關(guān)的話，不講與住戶無關(guān)的話，不講有損物業(yè)服務(wù)中心形象的話。4.儀容儀表：?jiǎn)T工工作中儀容儀表的行為規(guī)范在《員工手冊(cè)》中明確規(guī)定：公司統(tǒng)一配發(fā)的制服，佩戴工作證，嚴(yán)禁穿私人衣服上崗，嚴(yán)禁穿拖鞋上崗，嚴(yán)禁無證上崗。儀容舉止文雅有禮，力爭(zhēng)給住戶留下良好的第一印象,嚴(yán)禁不雅觀、不禮貌的舉止和行為。辦公室內(nèi)禁止吸煙，禁止大聲喧嘩，辦公時(shí)間禁止哼唱歌曲，吃東西，聊天，隨意串崗。注意個(gè)人衛(wèi)生，男士不留長(zhǎng)發(fā)嗎，女士應(yīng)化淡妝，禁止蓄須，留長(zhǎng)指甲。嚴(yán)禁與住戶發(fā)生爭(zhēng)吵或打罵行為，對(duì)待違章、無禮行為要男新，容忍。5.公眾形象：公眾形象是由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)理念、發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的企業(yè)文化，依法管理，以人為本、業(yè)主至上、服務(wù)一流的服務(wù)宗旨和團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工積極性，形成團(tuán)結(jié)合力。五、物業(yè)管理預(yù)算物業(yè)管理開支分類預(yù)算表支出項(xiàng)目名稱月支出年支出備注員工薪金62000元7440002綠化租用、管理費(fèi)物業(yè)管理清潔費(fèi)物業(yè)管理辦公費(fèi)公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)公共水電費(fèi)3456789管理公司合理利潤(rùn)法定稅金每月管理費(fèi)支出合計(jì)（元/平方米）二、物業(yè)管理處開支明細(xì)預(yù)算一管理處員工薪金經(jīng)理辦公室1物業(yè)總經(jīng)理2項(xiàng)目助理3維修工4保潔員5保安員6監(jiān)控管理員二物業(yè)管理辦公費(fèi)1辦公低耗品2辦公交通費(fèi)3節(jié)日布置費(fèi)4辦公電話費(fèi)5辦公水電費(fèi)三公共設(shè)備維護(hù)費(fèi)1消防設(shè)備維護(hù)費(fèi)2電器設(shè)備維護(hù)費(fèi)3技防設(shè)備維護(hù)費(fèi)4給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi)5設(shè)備維修備用金四物業(yè)管理清潔費(fèi)1衛(wèi)生紙等耗材2清潔劑類費(fèi)用3清潔毛巾、工具類4垃圾清運(yùn)袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運(yùn)費(fèi)7水池清潔費(fèi)8“四害”消殺費(fèi)9清潔工具維修費(fèi)10清潔管理備用金五綠化租用、管理費(fèi)1外圍綠化租用費(fèi)2物業(yè)綠化水電費(fèi)3室內(nèi)綠化布置費(fèi)六固定資產(chǎn)折舊費(fèi)1電腦2復(fù)印機(jī)3打印機(jī)4傳真機(jī)七物業(yè)公用電費(fèi)八物業(yè)公共用水費(fèi)九物業(yè)管理開支費(fèi)六、物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理管理規(guī)章制度包括：公眾制度、崗位職責(zé)、管理維護(hù)運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)及制度、工作人員考核標(biāo)準(zhǔn)及制度：業(yè)主公約、業(yè)主手冊(cè)、安全管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、保安巡邏制度、門衛(wèi)工作制度、儀容儀表規(guī)定、衛(wèi)生管理制度、房屋維修養(yǎng)護(hù)措施、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案、供配電定、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定、公用配套設(shè)施管理規(guī)定。管理規(guī)章制度服務(wù)合約,業(yè)主公約,樓體使用及維護(hù)管理規(guī)定,裝修管理,治安消防車輛管理項(xiàng)(三)(四)檔案的建立與管理：1.資料收集資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，都應(yīng)有詳細(xì)的資料。2.資料分類整理(1)分辨真?zhèn)巍?2)分類排序。(3)組編檔號(hào)。(4)裝訂精美。3.檔案資料管理(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。(2)采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。(3)建議盡可能的采用電腦儲(chǔ)存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動(dòng)的磨損和損壞。(4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。(5)檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。檔案管理類項(xiàng)料類49項(xiàng)AB七、各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案公共設(shè)施設(shè)備管理1.管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。2.管理措施(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時(shí)啟用。(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。安全管理1.管理目標(biāo)(1)確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。(3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)24視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。(2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全的方法和技能。3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時(shí)，管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。(2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。(3)發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。裝修管理1.日常裝修管理(1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。(2)跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況，情況。(3)安全管理員24小時(shí)值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。(4)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。2.裝修安全管理(1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。(2)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。(3)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。(5)安全管理員巡查時(shí)，對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。(6)發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。消防管理1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。(2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2.建立各項(xiàng)消防制度(1)消防檢查制度。(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每?jī)尚r(shí)巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過夜。(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。(6)管理處制定《動(dòng)火審批制度》，內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。3.防火措施(1)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識(shí)，管的消防工作。(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路，電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。(5)不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉(cāng)庫，堆放雜物，阻礙通道。(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。(7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。(8)配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。4.消防知識(shí)培訓(xùn)理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。(2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。(3)管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。(4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。5.消防設(shè)備管理(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。(2)管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。(3)制定《設(shè)備管理制度》，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。6.消防演習(xí)(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。(2)消防演習(xí)后，管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。車輛管理1.小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。一次性卡)進(jìn)入停車場(chǎng)。3.車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。4.車輛停放：車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的立即離開停車場(chǎng)，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。5.駛離：車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺，理交接手續(xù)，核實(shí)停車場(chǎng)車輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接。7.停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。清潔管理1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖(略)。2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。七、瀜莊別墅物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分類1.常規(guī)性公共服務(wù)區(qū)內(nèi)業(yè)主都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、細(xì)微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主。2.委托性特約服務(wù)我們將以物業(yè)專業(yè)的服務(wù)為業(yè)主提供舒適便利的生活環(huán)境。3.經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)通過向業(yè)主提供高效、多樣的“貼心”服務(wù)，形成半島·藍(lán)灣溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，營(yíng)造一種悠閑、便捷的生活。真正從業(yè)主的日常生面性和專業(yè)性。八、常規(guī)性公共服務(wù)管理治安、消防、車輛管理工作是泰裕園別墅重點(diǎn)管理工作之一。我們采全面的管理。（一）、安全管理服務(wù)營(yíng)造一種安全、無干擾的生活環(huán)境。1.安全管理內(nèi)容a)負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故。b)維護(hù)區(qū)域內(nèi)車輛及來往人員的管理。c)實(shí)行封閉式24小時(shí)保安制度，突發(fā)事件第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。2.治安管理實(shí)施措施a)實(shí)施“半軍事化”管理，實(shí)施住宿和24小時(shí)備班制，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資晉升掛鉤，實(shí)現(xiàn)10%的淘汰率，保證保安人員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。b)落實(shí)保安各崗崗位職責(zé)、管理制度。c)明確責(zé)任區(qū)域及重點(diǎn)部位，實(shí)行分島管理同時(shí)定崗與巡查相結(jié)合的轄區(qū)式管理。d)實(shí)行24小時(shí)保安巡邏制度，各項(xiàng)記錄完整。e)利用智能化技術(shù)安全防范的方法與人防有機(jī)結(jié)合。f)根據(jù)各管理階段的情況，制定相應(yīng)的管理方法及工作重點(diǎn)。g)制定突發(fā)時(shí)間處理程序，具備處理能力。（二）、消防管理失，為住戶的生活提供安全的環(huán)境，保護(hù)小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。消防管理的主要內(nèi)容：a)在保安部?jī)?nèi)設(shè)置專職管理負(fù)責(zé)。并做好義務(wù)消防隊(duì)的建立和培訓(xùn)工作。b)防火檔案制度。建立防火檔案對(duì)火險(xiǎn)隱患、校方設(shè)備狀況（位置、功能、狀態(tài)等）重點(diǎn)消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在案。以備隨時(shí)查閱。還要根據(jù)檔案記載的前期消防概況，定期進(jìn)行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。c)消防崗位責(zé)任制度。建立各級(jí)負(fù)責(zé)的逐級(jí)防火崗位責(zé)任制，從經(jīng)理到員工，都對(duì)消防負(fù)有一定的責(zé)任。d)定期進(jìn)行消防安全檢查制度，各種記錄完整。e)專兼職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度。f)管理好區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，通過對(duì)各種消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)與維修，保持消防設(shè)備設(shè)施的完好，專業(yè)合格狀態(tài)。以多種宣傳形式加強(qiáng)區(qū)內(nèi)住戶消防意識(shí)。（三）、車輛交通管理對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。1.車輛交通管理實(shí)施措施：a)車輛分類管理:按照車輛類型分為汽車、摩托車、自行車管理，其b)小區(qū)保安有效組織車流和車輛停放。c)汽車憑IC卡，經(jīng)電腦讀卡進(jìn)入小區(qū)。d)外來人員及車輛進(jìn)出由出入口保安員明確來訪人員的身份或得到業(yè)主確認(rèn)后引領(lǐng)車輛停放指定地點(diǎn)（區(qū)域外），并進(jìn)行登記，同時(shí)通去。如業(yè)主不在或業(yè)主不愿接見訪客，保安員將勸其離開。（四）環(huán)境衛(wèi)生管理是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。1.制定作業(yè)指導(dǎo)書a)清潔工管理規(guī)定。b)清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。c)主管巡檢制度。2.管理方法a)清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。根據(jù)《清潔工作作業(yè)指導(dǎo)書》，進(jìn)行日常的清潔工作。b)管家部主管按照《清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)所轄2對(duì)相關(guān)人員予以糾正，并在《日常工作檢查記錄表》上做好記錄。作為對(duì)清潔工的工作結(jié)果評(píng)定依據(jù)。c)管家部根據(jù)《衛(wèi)生消殺管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》對(duì)消殺的施過程進(jìn)行控制。每月（不少于2次）檢查小區(qū)的蟲鼠情況，詳細(xì)記錄填寫《保潔消殺工作記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實(shí)消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。d)健全各項(xiàng)記錄。2.保潔各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：a)道路的清潔標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無雜物、積水、無明顯污漬、泥沙；道路、人行道無污漬、每200平方米痰跡控制在一個(gè)以內(nèi)；行人路面干凈無浮塵、無雜物、垃圾和痰漬；路面垃圾滯留時(shí)間不能超過10分鐘。b)廣場(chǎng)、花園的清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面潔凈無積塵、無污漬、無垃圾；花壇外表潔凈無污漬；廣場(chǎng)、花園里的垃圾滯留時(shí)間不能超過15分鐘。c)綠化帶的清潔標(biāo)準(zhǔn)：目視綠化帶無明顯垃圾、落葉、漂浮物；每100平方米煙頭控制在1個(gè)以內(nèi)；花壇外表潔凈無污漬。d)人工湖的保潔作業(yè)人員必須會(huì)游泳。人工湖的保潔工作應(yīng)每天進(jìn)行一次，保持人工湖面水面無飄浮物。圾，當(dāng)手持作業(yè)工具無法打撈飄浮垃圾時(shí)可乘小船進(jìn)行工作。e)游樂設(shè)施清潔標(biāo)準(zhǔn)：游樂設(shè)施表面干凈光亮，無灰塵污漬、銹跡；目視游樂場(chǎng)周圍整潔干凈、無果皮、紙屑等垃圾。f)路燈的保潔路燈的應(yīng)保潔每月保一次。維修部斷開電源。路燈保潔方法具體依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》操作。g)雕塑裝飾物、標(biāo)識(shí)、宣傳牌的清潔雕塑裝飾物的清潔：有污跡是應(yīng)用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦試，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》方法進(jìn)行操作。宣傳標(biāo)識(shí)牌的清潔：污跡應(yīng)用清潔劑進(jìn)行清洗；宣傳牌、標(biāo)示牌等應(yīng)每天擦試一遍。h)樓頂（露臺(tái)）的清潔準(zhǔn)備好梯子、編織袋、掃把、垃圾鏟、鐵桿等工具,將樓頂?shù)睦謇硌b入編織袋；用鐵桿將樓頂（露臺(tái)）上排水口（管）疏通積水；樓頂雨季期間每個(gè)月清掃一次。清潔標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)達(dá)到目視樓頂無垃圾、雜物、無積水、青苔。i)果皮箱的清潔果皮箱每天清洗一次，遇特殊情況應(yīng)增加清洗次數(shù)。清洗完畢應(yīng)及進(jìn)將果皮箱運(yùn)回原處，并套好垃圾袋。清標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到：目視垃圾筒、果皮箱無污跡、無油跡；垃圾筒、果皮箱周圍無積水。j)信報(bào)箱的清潔每周擦試住戶信報(bào)箱兩次。擦試后的信報(bào)箱應(yīng)干凈無灰塵、無污跡。k)監(jiān)控探頭監(jiān)控探頭每周擦試一次。擦試探頭的玻璃鏡片時(shí)必須使用鏡頭擦紙，以免有毛塵和刮傷鏡面。清潔后應(yīng)達(dá)到鏡頭光亮潔凈、探頭外表干凈無灰塵。l)樓梯間的保潔:每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺(tái)階并拖洗干凈(裝修期間加大頻度)；定時(shí)將垃圾收集運(yùn)到垃圾存放處；用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門、電梯門、消防栓柜、玻璃窗內(nèi)側(cè)、燈具、樓梯扶手、護(hù)欄、墻面、墻根部分地腳線、指示牌等公共設(shè)施，應(yīng)保證每天一次；各樓梯間玻璃、通道的壁面、樓頂應(yīng)每周進(jìn)行一次擦拭和除塵。大理石地面應(yīng)每周除塵一次。清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面、臺(tái)階、玻璃潔凈、無污漬、水漬、灰塵；100cm護(hù)欄（鐵藝護(hù)欄油漆無脫皮）、完好；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵；地腳線干凈無灰塵；理石地面目視干凈、無污漬；（五）共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房