論商品房買賣中的法律問題目錄TOC\o"1-3"\h\u4328前言 前言房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著我國住房制度改革的推進(jìn)，住房建設(shè)步伐的加快，我國商品房有效需求大幅增加，過去5年，全國個(gè)人購買商品住房占商品住房銷售額的比重由54.5%提高到95.3%。'為規(guī)范商品房交易秩序，促進(jìn)商品房流通，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，針對目前我國商品房買賣中相關(guān)規(guī)定不系統(tǒng)、不完備，許多方面存在爭議的現(xiàn)狀，個(gè)人不揣才疏學(xué)淺，在翻閱大量資料的基礎(chǔ)上，選擇《商品房買賣中若干法律問題研究》作為碩士畢業(yè)論文題目，為相關(guān)法律問題的研究盡一點(diǎn)微薄之力，以起拋磚引玉之效。由于涉及的法律問題眾多、關(guān)系復(fù)雜，而個(gè)人學(xué)識有限，雖然盡了最大努力，但謬誤之處肯定不少，誠望老師和同學(xué)們批評指正。一、商品房買賣中基本理論問題（一）商品房的含義從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，任何能產(chǎn)生效用并具有稀缺性的資源都應(yīng)該成為商品，都可以通過市場流通，實(shí)現(xiàn)有效配置。房屋也不例外，作為商品的房屋應(yīng)該在市場的調(diào)節(jié)下，以貨幣為媒介，經(jīng)過生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)其商品屬性。商品房具有一般商品應(yīng)具有的一切屬性，它是完全意義上的商品。在我國，隨著住房制度的深化改革，城鎮(zhèn)住房的社會(huì)化、商品化發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性重要地位越來越凸現(xiàn)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮越來越重要作用。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是促進(jìn)商品房市場持續(xù)健康發(fā)展，一方面可提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；另一方面，可以促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。目前，我國已制定了一系列調(diào)整商品房的法規(guī)和規(guī)范性文件，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《天津市商品房管理?xiàng)l例》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等，但無一部規(guī)定對商品房含義作出明確解釋。我國真正意義的商品房出現(xiàn)于住房體制改革后，取消福利住房，推行住房商品化。商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，可在市場上自由出售或，具有真正商品意義的房屋．商品房應(yīng)具有以下特征：1、房屋建設(shè)主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；2、房屋具有商品的全部屬性；3、房屋能夠在市場上自由交易流通；4、房屋具有完整的所有權(quán)。（二）買賣的含義從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度觀察，當(dāng)代社會(huì)是一個(gè)交易社會(huì)。交易，早期制度經(jīng)濟(jì)學(xué)大師康芒斯指出，交易不是實(shí)際交貨那種意義上的物品交換，它們是個(gè)人與個(gè)人之間對物質(zhì)的東西的未來所有權(quán)的讓于和取得，一切決定于社會(huì)集體的業(yè)務(wù)規(guī)則。所以說，交易實(shí)際上是一種制度的或法律的行為。交易中一種很重要的形式是買賣，同樣，房地產(chǎn)交易的一種重要形式是房地產(chǎn)買賣。從法律角度來講，買賣首先是一種法律關(guān)系，即由法律規(guī)范所調(diào)整而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，屬于上層建筑范疇。法律關(guān)系由主體、客體和內(nèi)容等三要素構(gòu)成：主體是出賣人和買受人；客體是具體的買賣物及給付行為；內(nèi)容是買賣雙方享有的權(quán)利、承擔(dān)的義務(wù)。商品房買賣法律關(guān)系也同樣，三要素分別是：主體為購房人和售房人；客體為商品房以及給付房價(jià)款和交付商品房的行為；內(nèi)容為購房人和售房人享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。從民法典角度而言，買賣是物權(quán)變動(dòng)的原因，屬于繼受取得，根據(jù)物權(quán)行為理論，商品房買賣行為是債權(quán)行為，是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記行為是物權(quán)變動(dòng)結(jié)果行為，產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。從債權(quán)法角度分析，買賣是合同之債，維系買賣行為的是買賣合同，即出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。從房地產(chǎn)法角度探究，商品房買賣首先出現(xiàn)在《城市房地產(chǎn)管理法》中房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，房地產(chǎn)交易指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓．租賃、抵押。（三）商品房買賣合同的含義《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，…?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第16條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。”根據(jù)上述規(guī)定，我國房地產(chǎn)買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，同樣，商品房買賣也應(yīng)當(dāng)訂立商品房買賣合同。（四）商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定:“商品房銷售包括為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付購房款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為?！痹撧k法對商品房預(yù)售和現(xiàn)售作了規(guī)定。各地方以該辦法為依據(jù),結(jié)合實(shí)際情況又分別作了具體規(guī)定。如《天津市商品房管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定:“商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本條例所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)完成所有權(quán)初試登記和取得準(zhǔn)許使用證的商品房出售給購房人,由購房人支付房價(jià)款的行為.本條例所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房人，由購房人支付房價(jià)款的行為?！庇纱?，可以看到，建設(shè)部與地方關(guān)于商品房現(xiàn)售的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不完全相同,建設(shè)部規(guī)定現(xiàn)售是以商品房竣工驗(yàn)收合格為標(biāo)準(zhǔn)，而天津市從地方實(shí)際出發(fā)，為進(jìn)一步保護(hù)購房人利益，不但要求商品房竣工驗(yàn)收合格，還要以完成商品房初試登記并取得準(zhǔn)許交付使用證為標(biāo)準(zhǔn)，對開發(fā)企業(yè)提出更高標(biāo)準(zhǔn)和要求。二、商品房買賣虛假廣告法律問題剖析（一）虛假商品房銷售廣告表現(xiàn)形式樓盤在開發(fā)建設(shè)之前其設(shè)計(jì)規(guī)劃是需要經(jīng)過相關(guān)部門審查的，樓盤的施工須嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行。開發(fā)商有時(shí)也會(huì)通過廣告的形式讓公眾知悉樓盤的規(guī)劃，但是開發(fā)商為了利用廣告吸引消費(fèi)者，可能將規(guī)劃做一些變動(dòng)使廣告中的樓盤規(guī)劃更具吸引力。如案例一中，廣告將規(guī)劃為建筑項(xiàng)目的位置標(biāo)明為花園綠地，明顯不符合實(shí)際規(guī)劃，這種違反建設(shè)規(guī)劃的廣告宣傳屬虛假廣告殊無疑問。樓盤的開發(fā)建設(shè)在符合建設(shè)總體規(guī)劃的情況下也存在大量的虛假廣告，主要有以下幾種表現(xiàn):1對設(shè)施品質(zhì)的描述虛假商品房以及小區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施的品質(zhì)是購房者考慮購房的重要原因之一。為了吸引購房者，開發(fā)商在廣告中對設(shè)施介紹時(shí)會(huì)做一些品質(zhì)上的承諾，承諾草坪為天然草坪，電梯為XX牌(知名品牌)，地板為進(jìn)口木板等。然而，最終交付給購房者的房屋時(shí)常并非如此。2.對小區(qū)內(nèi)設(shè)施的功用描述虛假小區(qū)內(nèi)是否有配套的生活?yuàn)蕵吩O(shè)施對購房者是否買房有重大影響。廣告常常有對小區(qū)內(nèi)設(shè)施的功能有介紹:xx大樓為健身中，xx底樓為大型超市、銀行網(wǎng)點(diǎn)等，但事實(shí)上竣工的小區(qū)沒有所謂的健身中心、超市等。如廣告承諾的健身大樓實(shí)則是電話機(jī)房。3.對小區(qū)環(huán)境的描述虛假居住環(huán)境越來越受到人們的重視，開發(fā)商抓住購房者的心理，常常在廣告中將樓盤環(huán)境渲染得充滿詩情畫意:綠地面積xx平方米，是天然的氧吧；一條小溪貫穿小區(qū)中部……而事實(shí)上綠地面積并沒有達(dá)到廣告的標(biāo)準(zhǔn)所謂的小溪也就是一條臟水溝。此外，虛假商品房銷售廣告還表現(xiàn)在對樓房的結(jié)構(gòu)、估價(jià)、開發(fā)范圍外的設(shè)施等作虛假不實(shí)陳述。（二）商品房銷售廣告的性質(zhì)界定一般認(rèn)為，廣告是指“廣告主為了推銷其商品、勞務(wù)或者觀念，在付費(fèi)的基礎(chǔ)上，通過傳播媒介向特定的對象進(jìn)行的信息傳播活動(dòng)”。廣告應(yīng)當(dāng)具備明確的廣告主、廣告費(fèi)、特定的信息內(nèi)容以及廣告媒介或形式四要素。按照是否以經(jīng)濟(jì)利益為目的，可將廣告分為非商業(yè)廣告和商業(yè)廣告兩種類型，其中非商業(yè)廣告可以分為政治廣告、公益廣告和個(gè)人廣告三類，它們都不以營利為目的?！吨腥A人民共和國廣告法》(以下簡稱《廣告法》)第二條第二款對廣告的定義是:“商品經(jīng)營者或者服務(wù)提供者承擔(dān)費(fèi)用，通過一定媒介和形式直接或者間接地介紹自己所推銷的商品或者所提供的服務(wù)的商業(yè)廣告?！庇纱丝梢?，我國《廣告法》規(guī)范的范疇只限于商業(yè)廣告，非商業(yè)廣告不在其規(guī)范范圍之內(nèi)?！斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》對房地產(chǎn)廣告的定義是:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的，內(nèi)容為房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告?！睆姆煞ㄒ?guī)對商品房廣告的有關(guān)定義可以看出，商品房銷售廣告以營利為目的，屬于商業(yè)廣告，受《廣告法》等廣告法律法規(guī)的規(guī)制。（三）商品房銷售虛假廣告的民事責(zé)任承擔(dān)現(xiàn)行法律框架下，對于開發(fā)商發(fā)布虛假不實(shí)廣告對購房者的權(quán)益造成侵害的，購房者可以通過請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或締約過失責(zé)任進(jìn)行救濟(jì)1.違約責(zé)任如果購房者在訂立商品房買賣合同時(shí)，將廣告內(nèi)容寫入合同，那么開發(fā)商實(shí)際交付的房屋沒有達(dá)到廣告所允諾的標(biāo)準(zhǔn)的即違約，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任殊無疑問。如前所述商品房廣告即便沒有訂入合同，若該廣告符合《商品房買賣糾紛司法解釋》第三條之規(guī)定，也被認(rèn)作合同內(nèi)容的一部分，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。不同的是，在后者情況下，違約責(zé)任的承擔(dān)并不是必然的，因?yàn)樯虡I(yè)廣告多數(shù)情況下為要約邀請，此時(shí)廣告內(nèi)容沒有訂入合同，購房者不能當(dāng)然地依據(jù)廣告要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。違反廣告允諾到承擔(dān)違約責(zé)任須有認(rèn)定的過程。實(shí)踐中開發(fā)商必然不愿對自己沒有訂入合同的廣告承擔(dān)違約責(zé)任，尤其在廣告的性質(zhì)不是那么明確的情況下。即使法律規(guī)定廣告內(nèi)容可以不載入合同直接成為合同內(nèi)容的一部分，但責(zé)任的承擔(dān)最終需要司法機(jī)關(guān)的認(rèn)定。開發(fā)商往往會(huì)抱有投機(jī)心理，認(rèn)為購房者可能因?yàn)樵V累不會(huì)提起違約之訴，即使提起訴訟，法院也可能認(rèn)定廣告不為要約。因此購房者自身要體高警惕，將重要的、廣告中明確的內(nèi)容寫入購房合同。法律只能事后救濟(jì)，而預(yù)防則是最好的保護(hù)權(quán)益的方式。2.締約過失責(zé)任締約過失責(zé)任是指在合同訂立過程中，一方因違背其誠實(shí)信用原則所應(yīng)負(fù)的義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。通常情況下締約過失責(zé)任不適用于有效成立的合同領(lǐng)域，但韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為，中國合同法的立法以及司法運(yùn)用的情形己經(jīng)有了相當(dāng)?shù)淖兓?，對于締約過失不適用于合同有效成立的通說見解有必要進(jìn)行反思，其在著作中將締約過失分為三種類型:(1)合同末成立型；(2)合同有效型；(3)合同無效型。傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，合同不成立、無效以及被撤銷為締約過失責(zé)任之適用前提，但我國《合同法》顯然末嚴(yán)格遵循此理論。斗5依據(jù)在于我國《合同法》關(guān)于締約過失責(zé)任的規(guī)定，其中第四十二條并不限制合同成立的情況下適用此條，第四十三條更是明確表明締約過失責(zé)任的承擔(dān)在合同成立的場合也可以適用。3.關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任的思考懲罰性賠償(PunitiveDamages)制度起源于英國普通法，為英美法系各國所采納，通常被定義為:“當(dāng)被告的行為是輕率、惡意、欺詐時(shí)，判處的超過實(shí)際損害的損害賠償?！睉土P性賠償制度是廣泛實(shí)行于英美法系國家的一項(xiàng)制度，但不論英國或者美國，一般都不允許在合同領(lǐng)域適用懲罰性賠償。早期英國普通法對懲罰性賠償適用范圍并無限制，后在1909年上議院審理Adsisv.GramophoneCoLtd.案中確立“懲罰性賠償不適用于違反合同的訴訟”這一原則。之后英國多數(shù)法官、律師和學(xué)者意識到懲罰性賠償適用的范圍過于狹隘，英國法律委員會(huì)提出擴(kuò)大懲罰性賠償?shù)倪m用范圍:懲罰性賠償可以適用于任何侵權(quán)或衡平法上的不法行為，也可以基于任何法律所規(guī)定的民事不法行為，只要適用的懲罰性賠償與法令的目的相符。美國法律制度中的懲罰性賠償與英國法相似，一般適用于侵權(quán)案件，原則上不適用于合同領(lǐng)域，但是如果合同雙方具有不對等的關(guān)系，如銀行與客戶、醫(yī)生與患者、消費(fèi)者與經(jīng)營者等，處于優(yōu)勢地位的一方故意、惡意違約，則另一方可以要求懲罰性賠償。違反合同之訴中，若違反合同的行為伴隨有故意不法、侮辱、濫用、苛刻、或者違反義務(wù)的重大過失表明其輕率地漠視他人的權(quán)利，或者伴隨欺詐行為，通?？梢赃m用懲罰性賠償。我國首次以法律形式明確規(guī)定“懲罰性賠償”，標(biāo)志著我國正式將懲罰性賠償納入法律體系，我國懲罰性賠償制度正式確立.以往《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《食品安全法》等雖然有關(guān)于懲罰性賠償?shù)臈l款，但是，忌于大陸傳統(tǒng)公私法理論，一直未使用“懲罰性賠償”這一術(shù)語，讓人覺得是我國法律排斥這一異生制度，并一度在理論界產(chǎn)生爭議.《侵權(quán)責(zé)任法》的明確使用，使這種理論正式“入駐”我國.其次，有利于協(xié)調(diào)民事賠償責(zé)任制度。就侵權(quán)損害賠償責(zé)任來說，其他法律中也有侵權(quán)損害賠償責(zé)任，這就要求其他法律中規(guī)定的侵權(quán)損害賠償責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任法中規(guī)定的損害賠償責(zé)任相協(xié)調(diào)?！?侵權(quán)責(zé)任法中規(guī)定懲罰性賠償有利于充分發(fā)揮民事責(zé)任的補(bǔ)償、懲罰與遏制的功能.再次，有利于維護(hù)和重振社會(huì)道德，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益.懲罰性賠償制度的建立和有效的實(shí)施，可以促進(jìn)和維護(hù)社會(huì)道德，增強(qiáng)人們的道德觀念，特別是在現(xiàn)階段各種食品侵權(quán)事件肆意、環(huán)境污染嚴(yán)重、醫(yī)患關(guān)系緊張、盜版滿天飛的情況下，該制度在我國的確立，無疑是一劑強(qiáng)心劑，將對懲罰和遏制侵權(quán)事件的發(fā)生，產(chǎn)生有益的影響。三、商品房買賣中一房二賣的法律問題分析（一）一房二賣的界定一房二賣，是指出賣人將同一房屋出售給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人，在同一標(biāo)的物上成立了數(shù)個(gè)合法債權(quán)，出賣人只能實(shí)際履行其中一個(gè)合同，其他買受人的物權(quán)主張無法實(shí)現(xiàn)，只能請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的法律問題。一房二賣就其實(shí)質(zhì)是一個(gè)合同領(lǐng)域的問題，但在實(shí)踐中也常常以物權(quán)和侵權(quán)糾紛的形式出現(xiàn)，當(dāng)事人的具體訴訟請求也多種多樣。但是，不管實(shí)踐中一房二賣法律糾紛以何種形式出現(xiàn)，當(dāng)事人提出何種訴求，究其根本，其中有兩個(gè)核心法律問題:一是如何確定房屋歸屬的具體規(guī)則的問題；二是如何有效救濟(jì)無法取得房屋所有權(quán)的買受人的權(quán)利，其中最重要的即違約責(zé)任賠償范圍和懲罰性賠償問題。在對這兩個(gè)問題進(jìn)行討論前，有必要準(zhǔn)確界定一房二賣法律糾紛，將其與以下一些法律行為區(qū)分開來。因?yàn)楣P者在檢索一房二賣相關(guān)案例和文獻(xiàn)的過程中發(fā)現(xiàn)，如下一些行為也時(shí)有出現(xiàn)，但是，有必要將這些行為與一房二賣中的買賣關(guān)系區(qū)分開來，因?yàn)槿缦乱恍┬袨橹械暮贤Я托再|(zhì)與一房二賣中的買賣合同截然不同，適用的法律規(guī)范與一房二賣糾紛不同，也不涉及后文所討論的房屋歸屬和違約責(zé)任承擔(dān)的問題。（二）《民法典》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本精神對一房二賣的民法典律關(guān)系分析主要集中于房屋所有權(quán)歸屬問題。一房二賣不論是預(yù)售商品房還是二手房都能呈現(xiàn)出以下幾種表現(xiàn)形式:第一、出賣人將房屋交付給一方但為另一方辦理過戶登記手續(xù)；第二、出賣人未將房屋交付給任何一方但給其中一方辦理了過戶登記手續(xù)；第三、出賣人未將房屋過戶給任何一方，但將房屋交付給其中一方；第四、出賣人未將房屋交付給任何一方，也未為其中一方辦理過戶。針對上述幾種情況，房屋所有權(quán)歸屬于誰，這需要依據(jù)法理以及相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行分析。第一情況和第二種情況直接由己經(jīng)辦理過戶登記手續(xù)的一方取得所有權(quán)，這兩種情況直接依據(jù)我國民法典第九條就可以作出判斷。第三種情況出賣人都沒登記的情況下將房屋交付給一方，房屋所有權(quán)應(yīng)該歸屬于交付的一方。由于房屋尚未過戶給其他人，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，他具備繼續(xù)履行合同的能力，出賣人履行與交付方之間的合同更加方便快捷。第四種情況雙方都沒有過戶也沒有完成交付，這時(shí)候由在先支付價(jià)款的一方取得房屋所有權(quán)，預(yù)先支付價(jià)款也就意味這雙方的合同開始履行，由預(yù)先支付價(jià)款的一方取得房屋所有權(quán)也有利于維護(hù)正常房地產(chǎn)交易，也有利于維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。在一房二賣中雖然雙方都沒有辦理過戶登記手續(xù)，但其中一方完成了預(yù)告登記的，那么房屋所有權(quán)也應(yīng)該歸屬于預(yù)告登記的一方。（三）一房二賣合同的效力問題1.一般情形下數(shù)個(gè)買賣合同均為有效數(shù)個(gè)買賣合同的效力不因一房二賣而受到影響，除非具有合同法上規(guī)定的無效情形。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第15條規(guī)定“出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若千問題的解釋》第8,9條作出了規(guī)定，對于商品房銷售中出現(xiàn)的多重買賣行為，前后買受人均可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。根據(jù)上述司法解釋，只要不具備合同法第五十二條規(guī)定的無效情形的，一房二賣中的前后買受人均可以請求追究出賣人的違約責(zé)任，而違約責(zé)任承擔(dān)的前提是合同有效，由此可以推知司法解釋的態(tài)度是肯定數(shù)個(gè)買賣關(guān)系的效力的。2.幾種無效情形。1、一房二賣中的數(shù)個(gè)買賣關(guān)系也應(yīng)當(dāng)適用合同法的一般規(guī)定，所以不論是前買受合同還是后買受合同，只要出現(xiàn)合同法上所規(guī)定的的一般無效情形的，合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！钡谄邨l，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。3、另外，也有學(xué)者認(rèn)為，出賣人故意隱瞞合同標(biāo)的物為拆遷補(bǔ)償安置房屋事實(shí)的，就該房屋簽訂的合同無效。雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條是將商品房買賣中合同無效、可撤銷、可解除的幾種情形放在一起規(guī)定的，39并沒有區(qū)分哪種是無效、哪種可撤銷、哪種可解除，但是根據(jù)拆遷補(bǔ)償安置房屋的特殊性質(zhì)可以推定其對買受人的特殊要求，其他人被禁止購買該類房屋，如果買受人為非被拆遷人，該購房合同應(yīng)當(dāng)為無效。根據(jù)該條規(guī)定，被拆遷人以外的買受人仍然可以請求賠償損失和一倍懲罰性賠償，需注意的是，此處請求賠償損失的請求權(quán)基礎(chǔ)是締約過失責(zé)任而非違約責(zé)任，同時(shí)，也可以看出請求承擔(dān)懲罰性賠償不一定要基于有效合同。（四）預(yù)售商品房“一房二賣”的立法分析1.預(yù)售商品房相關(guān)法律制度（1）有關(guān)法律規(guī)定我國對開發(fā)商出售預(yù)售商品房的管理，是通過《物權(quán)法》建立的預(yù)告登記制度進(jìn)行規(guī)制的。但是《物權(quán)法》更多的只是關(guān)于預(yù)告登記的原則性規(guī)定，更多具體的操作則分見于《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及《房屋登記辦法》等法律法規(guī)之中。根據(jù)上述相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在此明確本文所討論的預(yù)售商品房“一房二賣”情形下的商品房，指的是正在建設(shè)中尚未建成的、取得商品房預(yù)售許可證的商品房。預(yù)售商品房“一房二賣”則是指房地產(chǎn)開發(fā)商將同一預(yù)售商品房出售給前后兩個(gè)買受人的行為。（2）預(yù)告登記制度預(yù)售商品房的預(yù)告登記是指預(yù)售房屋不具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之事實(shí)時(shí)，為保全之后預(yù)售房屋所有權(quán)之取得，雙方應(yīng)按照協(xié)議進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記具有以下特點(diǎn)：1）有別于一般的物權(quán)登記。此時(shí)的登記實(shí)質(zhì)上尚不具備完全要件，不是完整意義上的物權(quán)。2）具有臨時(shí)性，是一種為保障將來權(quán)利實(shí)現(xiàn)的臨時(shí)性登記。雖有時(shí)間上的限制，但也具有類似于物權(quán)登記的排他性和優(yōu)先性。3）需要當(dāng)事人自主申請。預(yù)告登記對于當(dāng)事人而言非法定，而是取決于其自主意識，可以選擇申請也可以不申請。4）具有擔(dān)保的性質(zhì)。預(yù)告登記制度正是為了規(guī)避開發(fā)商進(jìn)行“一房二賣”，進(jìn)行了預(yù)告登記就相當(dāng)于為其房屋買賣合同提供了擔(dān)保。在這里，需要補(bǔ)充的一點(diǎn)是，它與商品房預(yù)售合同登記備案制度是存在差別的。商品房預(yù)售合同登記備案是一種強(qiáng)制性的行政措施，是為了對商品房買賣進(jìn)行監(jiān)管。最關(guān)鍵也最為重要的一點(diǎn)是，其不具備預(yù)告登記的排他性效力。2.現(xiàn)行立法下“一房二賣”背后法律關(guān)系之間的沖突在現(xiàn)行法律框架下，預(yù)售商品房“一房二賣”背后的法律關(guān)系會(huì)存在以下兩種沖突：（1）前后兩個(gè)債權(quán)之間的沖突預(yù)售商品房“一房二賣”首先帶來的是兩個(gè)債權(quán)之間的沖突。兩份同樣有效的房屋買賣合同，只能有一個(gè)合同的目的能真正得到實(shí)現(xiàn)，因此必然導(dǎo)致前后債權(quán)之間的利益沖突。（2）債權(quán)與物權(quán)之間的沖突按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則，如果一方買受人辦理了產(chǎn)權(quán)登記，在標(biāo)的房屋上創(chuàng)建了一個(gè)新的“物權(quán)”，而物權(quán)又會(huì)優(yōu)先于債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，那么此時(shí)未辦理登記的另一買受人必然無法實(shí)現(xiàn)合同的目的取得房屋的所有權(quán)，而只能根據(jù)債權(quán)請求權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任了。3.我國現(xiàn)行立法中“一房二賣”受損利益方的救濟(jì)1.先買受人之受損利益救濟(jì)1）請求合同無效《解釋》第10條明確規(guī)定，如果后買受人與開發(fā)商“惡意串通”，那么先買受人有權(quán)請求后一買賣合同無效，同時(shí)要求開發(fā)商繼續(xù)履行義務(wù)。正如本文后述案例中，后買受人以明顯低于市場價(jià)的價(jià)格購買案涉商鋪的行為構(gòu)成惡意串通，合同無效，其后續(xù)登記行為也無效。2）請求解除合同《合同法》第94條規(guī)定，如果違約方違反約定導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)要求解除合同。出賣人與后買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記后，就不能實(shí)現(xiàn)先買受人之合同目的了，那么此時(shí)，先買受人作為守約方就有權(quán)要求解除合同。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第97、107條以及《解釋》第8條的規(guī)定，合同解除后，先買受人仍可以要求開發(fā)商對違約承擔(dān)責(zé)任。3）請求懲罰性賠償《解釋》第8條規(guī)定，要求開發(fā)商返還已付房款、利息和損失賠償?shù)馁I方，還可以要求出賣方承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。只要開發(fā)商實(shí)施了“一房二賣”行為，導(dǎo)致先買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)，先買受人就可以行使要求懲罰性賠償?shù)臋?quán)利，要求開發(fā)商承擔(dān)一倍已付購房款的賠償金。（2）后買受人之受損利益救濟(jì)1）請求撤銷合同根據(jù)《合同法》第52條和第54條的規(guī)定，由于欺詐行為而訂立的合同只有在違反國家利益的情況下才是無效合同，因此，在預(yù)售商品房“一房二賣”中，開發(fā)商掩蓋目標(biāo)房屋已被出售的事實(shí)并與后買受人簽訂房屋買賣合同的，后買受人不能主張合同無效，而只能主張撤銷該合同。2）請求懲罰性賠償同時(shí)，根據(jù)《解釋》第9條的規(guī)定，后買受人可以因開發(fā)商在締結(jié)合同時(shí)未將標(biāo)的房屋的真實(shí)信息告知給自己而向開發(fā)商索賠懲罰性賠償。但是，由于“一房二賣”中總會(huì)有一方買家可以獲得目標(biāo)房屋的所有權(quán)，因此最終擁有所有權(quán)的買家就不能要求懲罰性賠償了。四、存在抵押權(quán)的商品房銷售法律問題探討（一）案情及問題的提出杭州蕭山區(qū)人民法院審理的某案件27中，陳某與上海某房地產(chǎn)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》。陳某向光大銀行蕭山支行申請個(gè)人住房按揭貸款，簽訂貸款合同后，為銀行辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。但其后陳某未按約定定期償還貸款本息，光大銀行蕭山支行訴至法院要求陳某支付貸款本息，并對辦理了抵押預(yù)登記的陳某房屋享受優(yōu)先受償。蕭山區(qū)人民法院在判決中將期房抵押預(yù)告登記與正式的房屋抵押權(quán)做了區(qū)別，認(rèn)為銀行不享有現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，不支持銀行訴請。而在“杭州某銀行與黃某、徐某等金融借款合同糾紛”一案中，浙江省高院在判決理由中認(rèn)為:銀行應(yīng)先對按揭人提供擔(dān)保的期房進(jìn)行優(yōu)先清償，不足清償部分再由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任?！爸袊ど蹄y行某支行與王某、楊某、李某、某房地產(chǎn)公司、某商貿(mào)公司金融借款合同糾紛”一案中，安徽省高院在判決中認(rèn)為:“預(yù)告登記的效力，是使購房者在未來?xiàng)l件成就時(shí)或者是期限屆滿時(shí)，有請求開發(fā)商向其轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利，目的在于保障以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)，防止開發(fā)商有“一房多賣”等再處分行為，預(yù)購商品房抵押預(yù)登記擔(dān)保的是具備一定物權(quán)效力的債權(quán)請求權(quán)。故預(yù)告登記并不具有與正式的抵押權(quán)登記相同的法律效力?！保ǘΣ粍?dòng)產(chǎn)抵押性質(zhì)的確定我國內(nèi)地的期房“按揭”借鑒自香港的“樓花按揭”，但其實(shí)質(zhì)與香港按揭制度大相徑庭，與英美法系、大陸法系的按揭制度也存在明顯差異。55關(guān)于商品房“按揭”的稱謂，實(shí)踐中曾對此眾說紛紜，就“期房按揭”而言，有“樓花按揭”“預(yù)售商品房抵押”“期房抵押住房借款”等。規(guī)范層面，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》首次使用了“預(yù)購商品房貸款抵押”一詞，而后《房屋登記辦法》與《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》都將期房“按揭”中就預(yù)購商品房所為的擔(dān)保規(guī)定為“預(yù)購商品房抵押”。不過，雖然調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的法規(guī)、規(guī)章均有相關(guān)規(guī)定，但由于法律中缺少對預(yù)購商品房抵押的明確規(guī)定，故實(shí)踐中關(guān)于“按揭”的稱謂仍然比較混亂。筆者以為，首先須明確期房“按揭”在物權(quán)體系中的定位，從而正確界定其性質(zhì)并據(jù)以發(fā)現(xiàn)可適用的法律規(guī)范。在《物權(quán)法》制定過程中，專家學(xué)者和有關(guān)部門曾對是否規(guī)定按揭制度進(jìn)行過討論，并就此形成了三種不同意見:主張不單獨(dú)規(guī)定按揭制度的一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國內(nèi)地的“按揭”不論從實(shí)質(zhì)還是運(yùn)作程序上均與抵押相同，只要制定完善的抵押制度，便足以調(diào)整實(shí)務(wù)中的“按揭”行為，故在“物權(quán)法”中專門規(guī)定按揭制度并非必要；另一種主張不單獨(dú)規(guī)定按揭制度的觀點(diǎn)，采取的理由則為在我國內(nèi)地進(jìn)行的“按揭”行為，其實(shí)質(zhì)是大陸法系國家的讓與擔(dān)保，故“物權(quán)法”欲調(diào)整“按揭”行為，應(yīng)當(dāng)首先建立讓與擔(dān)保制度；第三種觀點(diǎn)則為我國的“按揭”與不動(dòng)產(chǎn)抵押、權(quán)利質(zhì)押和讓與擔(dān)保都有所不同，“物權(quán)法”應(yīng)當(dāng)單獨(dú)規(guī)定按揭制度下最終，《物權(quán)法》既沒有明確規(guī)定按揭制度，也沒有規(guī)定讓與擔(dān)保制度。在理論研究中，如果說學(xué)者對將現(xiàn)房“按揭”中圍繞存量房的擔(dān)保定性為不動(dòng)產(chǎn)抵押己經(jīng)達(dá)成共識的話，則期房“按揭”中就預(yù)購商品房所為的擔(dān)保性質(zhì)認(rèn)定問題仍然存在分歧，其中以“抵押說”“質(zhì)押說”“讓與擔(dān)保說”較具代表性。期房“按揭”性質(zhì)問題之所以存在分歧，是因?yàn)橄啾却媪糠慷?，預(yù)購房屋尚未完工，其存在形式顯然更為特殊。因此，要對期房“按揭”進(jìn)行定性，關(guān)鍵在于對期房(即預(yù)購商品房)性質(zhì)的把握。（三）存在抵押權(quán)的商品房買賣中抵押權(quán)的效力問題在現(xiàn)行法律制度下，認(rèn)定房地分別抵押的效力之關(guān)鍵，在于如何理解房地同時(shí)抵押制度的性質(zhì)，即同時(shí)抵押是任意性規(guī)范還是強(qiáng)制性規(guī)范。預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記是否產(chǎn)生抵押效力？該問題業(yè)界一直存有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記可以產(chǎn)生抵押效力。依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保法解釋》)第47條的規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，人民法院可以認(rèn)定有效；物權(quán)法第187條亦規(guī)定，以本法第180條第1款第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記就是指上述法律中規(guī)定的抵押物登記，因此抵押有效。抵押權(quán)人行使抵押物優(yōu)先受償權(quán)的應(yīng)予支持。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記不產(chǎn)生抵押效力。理由是：預(yù)告登記是與本登記相對應(yīng)的概念，預(yù)告登記是對將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的目的請求權(quán)的登記，本登記則是對已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行的登記。預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記，主要是促使以設(shè)立房屋抵押權(quán)為內(nèi)容的請求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，并非直接導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立?！稉?dān)保法解釋》第47條、物權(quán)法第187條中關(guān)于抵押物登記，均指本登記，非預(yù)告登記，故在預(yù)售商品房上抵押預(yù)告未轉(zhuǎn)換成房屋抵押登記之前，抵押權(quán)人行使房屋優(yōu)先受償權(quán)依據(jù)不足，不予支持。（四）存在抵押權(quán)的商品房銷售中房地產(chǎn)商的責(zé)任承擔(dān)購房者想要完成一系列的購房手續(xù)，必須要涉三方關(guān)系。除卻購房與開發(fā)商簽訂的個(gè)人購房合同，購房者與貸款銀行簽訂的金融借款合同以外，開發(fā)商還對貸款銀行承擔(dān)