國有房地產(chǎn)開發(fā)項目法律風險防范實務2010年08月Tel：862886119970Fax：862886119827Email:http：//律師23

第一部分國有房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)別于一般民營房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點

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第二部分國有房地產(chǎn)開發(fā)項目特點及

企業(yè)所面臨的風險類型概述6政策等不確定因素多一次性不可重復環(huán)節(jié)多周期長房地產(chǎn)項目特點7房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險BECDA決策風險市場風險政策風險法律風險技術風險9土地使用權獲取階段的法律風險

土地使用權獲取階段常見法律糾紛類型土地提供方的土地使用權存在重大瑕疵和權利負擔房地產(chǎn)項目公司或有負債的法律風險房地產(chǎn)項目公司出資不到位、虛假出資的風險稅收風險收購在建工程時因工程款問題產(chǎn)生的法律風險被收購房地產(chǎn)項目可能欠政府行政規(guī)費的風險（如：土地出讓金、土地閑置費、市政配套費等）合作開發(fā)合同或股份轉(zhuǎn)讓合同被認定為無效或名不副實合同的法律風險現(xiàn)行規(guī)劃與被收購房地產(chǎn)項目原規(guī)劃指標產(chǎn)生差異帶來的潛在風險房地產(chǎn)建造階段的法律風險之

項目施工方面的法律風險由于違反法律禁止性規(guī)定導致合同無效的法律風險；黑白合同產(chǎn)生的法律風險；簽訂和履行合同過程中忽視不作為默示條款帶來的法律風險；

履約過程中，施工方解除或終止合同導致的法律風險；因工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的糾紛；

法條鏈接房地產(chǎn)建造階段

之法律風險防范對策

商品房銷售廣告、樓書等宣傳資料的用語及表述不當產(chǎn)生的糾紛因現(xiàn)場銷售人員、客戶服務人員虛假承諾或口頭宣傳不當產(chǎn)生的糾紛為購房者房屋按揭而承擔階段性保證責任的法律風險因不規(guī)范解除購房合同而產(chǎn)生的糾紛因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風險因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風險

法條鏈接房屋銷售階段的常見法律風險17

第三部分國有房地產(chǎn)開發(fā)項目風險防范對策建議

風險防范對策建議之構(gòu)建有效的合同風險防范體系

專業(yè)律師的專業(yè)服務全過程項目運營模式設計全過程法律風險防范理念

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相關法條鏈接《招投標法》第三條

在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：

（一）大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；

（二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；

（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目?！端拇ㄊ」こ探ㄔO項目招標投標管理若干規(guī)定》

第十二條

使用國有資金投資項目的范圍包括：

（一）使用各級財政預算資金的項目；

（二）使用納入財政管理的各種政府性專項建設基金的項目；

（三）使用國有企業(yè)事業(yè)單位自有資金，并且國有資產(chǎn)投資者實際擁有控制權的項目；

（四）各級政府用于工程建設項目的其他資金。

相關法條鏈接《四川省工程建設項目招標投標管理若干規(guī)定》第十條

關系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目的范圍包括：

（一）供水、供電、供氣、供熱、燃氣、園林、綠化、路燈照明等市政工程項目；

（二）科技、教育、文化等項目；

（三）體育、旅游等項目；

（四）衛(wèi)生、社會福利等項目；

（五）工業(yè)建筑、辦公建筑、公共建筑、商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房）；

（六）其他公用事業(yè)項目。

相關法條鏈接《招投標法》第十條

招標分為公開招標和邀請招標。

公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。

邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。《四川省工程建設項目招標投標管理若干規(guī)定》第二十二條

依法必須進行招標的項目，全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導地位的，應當公開招標。

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相關法條鏈接《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據(jù)合同法第五十二條第（五）項的規(guī)定，認定無效：

（一）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的；

（二）沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

（三）

建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。

第二十一條當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經(jīng)過備案的中標合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應當以備案的中標合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)。

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相關法條鏈接《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合