目錄1.

我們對(duì)本案考慮的出發(fā)點(diǎn)2.

上海市高檔別墅總體市場(chǎng)研究2.1上海高檔住宅需求及價(jià)格走勢(shì)2.2高級(jí)別墅板塊簡(jiǎn)介2.3上海土地轉(zhuǎn)讓政策及操作形式研究2.4重點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介2.5市場(chǎng)小結(jié)3.

相關(guān)高檔別墅案例研究3.1個(gè)案分析一：湖庭3.2個(gè)案分析二：江南華府3.3個(gè)案分析三：太陽(yáng)湖大花園II3.4個(gè)案分析四：綠城·千島湖度假公寓4.

項(xiàng)目地塊環(huán)境分析4.1地塊本身的特點(diǎn)以及限制4.2周邊現(xiàn)有生活設(shè)施4.3周邊自然環(huán)境及可利用的資源4.4未來(lái)生活配套設(shè)施的分布4.5周邊交通環(huán)境24.6區(qū)域房產(chǎn)物業(yè)分布5.

項(xiàng)目SWOT分析5.1本案項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)5.2本案項(xiàng)目整體限制5.3本案項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)5.4本案項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)6.

項(xiàng)目總體建議6.1項(xiàng)目定位6.2項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)方案的建議6.3建筑風(fēng)格及景觀風(fēng)格建議6.4項(xiàng)目配套設(shè)施建議6.5項(xiàng)目的整體營(yíng)運(yùn)方案7.

初步財(cái)務(wù)分析7.1基本參數(shù)設(shè)定7.2現(xiàn)金流量模型分析結(jié)果附件一：現(xiàn)金流量表附件二：上海市宏觀經(jīng)濟(jì)分析31.我們對(duì)本案考慮的出發(fā)點(diǎn)上?！皣?guó)際華城”是一個(gè)極具稀缺優(yōu)勢(shì)的住宅項(xiàng)目，在未來(lái)已不太可能再出現(xiàn)類(lèi)似的位于上海境內(nèi)，直接鄰湖，沒(méi)有200米退界要求的稀缺別墅，具有不可復(fù)制性。基于如此稀缺的優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為，上?！皣?guó)際華城”項(xiàng)目將可以考慮塑造成為：?上海唯一之零湖岸五星級(jí)酒店式服務(wù)別墅，配套五星級(jí)酒店及服務(wù)式公寓。上述定位的基礎(chǔ)元素除了景觀優(yōu)勢(shì)之外，還需具備重要元素：§國(guó)際品牌和國(guó)際品位的硬件配置——?jiǎng)e墅附帶國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)精裝修，公寓附帶國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)精裝修及家具、家電?！焖茉斐缮虾Ｇ缚蓴?shù)的休閑型別墅的軟件配置——旁邊的酒店地塊需確定一家國(guó)際高端品牌的酒店經(jīng)營(yíng)管理品牌，該品牌除了運(yùn)營(yíng)酒店和會(huì)所之外，同時(shí)為整個(gè)項(xiàng)目的別墅和公寓部分提供可供選擇的酒店式增值服務(wù)。

可行性項(xiàng)目定位方向：唯一位于上海并擁有一線開(kāi)闊淀山湖景觀的精裝修服務(wù)式湖景別墅項(xiàng)目公寓部分將成為依托于整個(gè)別墅項(xiàng)目形象之內(nèi)的精裝修全配之服務(wù)式湖景公寓因而，如何充分利用好這一稀缺資源，使項(xiàng)目的稀缺價(jià)值最大化，以創(chuàng)造資產(chǎn)價(jià)值最大化，將成為撰寫(xiě)本報(bào)告的出發(fā)點(diǎn)。報(bào)告中，我們通過(guò)市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目的充分研究、本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的分析，在富有前瞻性的建議中，我們希望本項(xiàng)目可以達(dá)到或做到：?住宅用地中，充分滿足容積率，做到獨(dú)立別墅和公寓等建筑形態(tài)對(duì)容積率的互相平衡，使項(xiàng)目的利潤(rùn)達(dá)到最大化；4?控制單套面積，合理控制總價(jià)；?以別墅形態(tài)為主，少量雙拼或聯(lián)體別墅和公寓形態(tài)以拔高容積率。但聯(lián)體別墅需具有獨(dú)立別墅的建筑外觀，公寓形態(tài)在盡可能滿足高區(qū)可看到湖景的基礎(chǔ)上做到外觀和內(nèi)部布局均具有設(shè)計(jì)上的獨(dú)特性。文中我們將對(duì)各種形態(tài)組合提出具體思考及建議，以供雙方進(jìn)一步討論。?建筑形態(tài)首先摒棄中式建筑，其原因在于：o本案周邊現(xiàn)有中檔別墅項(xiàng)目采用中式建筑形態(tài)，使本案也采用中式形態(tài)將難以體現(xiàn)除了景觀之外的其它優(yōu)勢(shì)；o本區(qū)域現(xiàn)有多個(gè)別墅項(xiàng)目采用中式建筑形態(tài)，使朱家角區(qū)域已形成中式建筑的固有格局。o中式建筑難以體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔性和親水性。文中我們將提出三種建筑風(fēng)格以供雙方進(jìn)一步討論。?報(bào)告最終的財(cái)務(wù)測(cè)算基于對(duì)目前市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上較為保守之測(cè)算，如最終產(chǎn)品綜合方面均具有優(yōu)勢(shì)，將有機(jī)會(huì)將售價(jià)提升。52.上海市高檔別墅總體市場(chǎng)研究2.1

上海高檔住宅需求及價(jià)格走勢(shì)2.1.1全市住宅成交量及銷(xiāo)售均價(jià)變化內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅成交量的急劇下降導(dǎo)致當(dāng)月銷(xiāo)售均價(jià)的下跌)mq量交()mq量交成

3,500,0003,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,000-

宏觀調(diào)控Mar-05May-05Jul-05

全市住宅成交量及均價(jià)宏觀調(diào)控Sep-05Nov-05Jan-06Mar-06May-06Jul-06Sep-06Nov-06Jan-07Mar-07May-07Jul-07

Sep-07Nov-07

10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000-

)mq/BMR價(jià)均交成)mq/BMR價(jià)均交數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕?2005年3月宏觀調(diào)控出臺(tái)，半年內(nèi)全市住宅成交量下降70％，之后經(jīng)歷4個(gè)月后即逐步回升到宏觀調(diào)控前。?2007年12月成交量較2005年12月有25.6%的跌幅，并較2006年的12月下跌了9.2%；?成交均價(jià)較05年12月上漲了14.5%，而較06年12月也有4.1%的漲幅。62.1.2內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅成交量及成交均價(jià)變化)mq)m

450,000400,000350,000300,000

宏觀調(diào)控

內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅成交量及均價(jià)宏觀調(diào)控

25,00020,00015,000

)mq/B)mq/s250,000量200,000s250,000量200,000交100,00050,000-

10,0005,000-

MR價(jià)均交成MR價(jià)均交第一輪宏觀調(diào)控政

出

數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕第二輪宏觀調(diào)政此次成交量的急劇臺(tái)，以針對(duì)買(mǎi)家抑制投資為導(dǎo)向，使得市場(chǎng)充滿觀望氣氛。臨時(shí)性恐慌過(guò)后買(mǎi)家情緒恢復(fù)，成交量迅速攀升

策以針對(duì)開(kāi)發(fā)商為導(dǎo)向，對(duì)市場(chǎng)的的影響明顯小于05年宏觀調(diào)控

下跌是由于供應(yīng)量的不足，特別是傳統(tǒng)的高檔住宅板塊（如徐匯、盧灣等）?內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅

2007

年

12

月成交量較

2005

年

12

月下跌了47.7%，并較2006年的12月下跌46.6%；?2007年12月的內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅成交均價(jià)缺較05年12月上漲了5.9%，并較06年12月也有0.7%的跌幅。72.1.3高檔住宅供應(yīng)情況（RMB20,000/sq.m）8.0%

1.6%

2.8%

RMB40,000/sq.mabove87.6%截至2008年1月7日，全市以上的住宅項(xiàng)目占全市住宅供應(yīng)量的12.4%。目前RMB20,以上項(xiàng)目共83個(gè)3,047套，其中：o公寓51個(gè)項(xiàng)目:2,665套；o別墅32個(gè)項(xiàng)目:382套。?由于供應(yīng)量的限制提升了住宅項(xiàng)目的均價(jià)，相比2007年3月，全市成交均價(jià)在以上的項(xiàng)目占全市比例從8%增加至目前的12.4%；?成交均價(jià)在之間的項(xiàng)目占全市總供應(yīng)的1.6%，主要原因在于部分項(xiàng)目售罄以及部分項(xiàng)目已接近尾盤(pán)，部分項(xiàng)目尾盤(pán)為整個(gè)項(xiàng)目中的較高價(jià)格，且由于供應(yīng)量減少，因而導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格升至以上。82.2

高級(jí)別墅板塊分析

本項(xiàng)目所在板塊屬于：潛在的高檔區(qū)2.2.1高級(jí)別墅板塊分布

域――青浦淀山湖板塊?高檔別墅板塊主要分布在上述板塊中，其中重點(diǎn)關(guān)注高檔區(qū)域的所有項(xiàng)目及部分潛在高檔區(qū)域板塊項(xiàng)目。9008007006005004003002001000

4233872.2.2高級(jí)別墅板塊供應(yīng)及預(yù)測(cè)423387346新增供應(yīng)新增供應(yīng)新增供應(yīng)200420052006

310新增供應(yīng)2007

802新增供應(yīng)2008

827新增供應(yīng)2008+

青浦淀山湖板塊從2008年至以后可以預(yù)見(jiàn)的高級(jí)別墅總量較大。松江佘山

西郊虹橋

浦東東郊

朱家角

淀山湖

閔行馬橋9數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕?西郊虹橋板塊已無(wú)后續(xù)供應(yīng)，松江畬山板塊及浦東東郊板塊供應(yīng)量較平穩(wěn)，且有部分地塊尚未開(kāi)發(fā)，能保證充足的后續(xù)供應(yīng)。?淀山湖別墅板塊處于規(guī)劃建設(shè)的初級(jí)階段，上海段依托于朱家角整體規(guī)劃大發(fā)展的開(kāi)發(fā)前景，預(yù)計(jì)在08年后淀山湖別墅板塊將會(huì)有一定的別墅量補(bǔ)充市場(chǎng)（包括上海段和江蘇段）。?2008年后高級(jí)別墅板塊預(yù)計(jì)約有1,629套房源上市。如有后續(xù)數(shù)據(jù)變化，將做即時(shí)更改。2.2.3上海市高級(jí)別墅歷史供應(yīng)及吸納量研究9008007006005004003002001000

387新增供應(yīng)

累計(jì)銷(xiāo)售

346新增供應(yīng)

累計(jì)銷(xiāo)售

423新增供應(yīng)

累計(jì)銷(xiāo)售

351新增供應(yīng)

累計(jì)銷(xiāo)售

793新增供應(yīng)

0累計(jì)銷(xiāo)售

827新增供應(yīng)

0累計(jì)銷(xiāo)售2004

2005

2006

2007

2008

2008+數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕?上述數(shù)據(jù)來(lái)源于高檔區(qū)域和潛在高檔區(qū)域之別墅項(xiàng)目供需情況。?自2004年起，各大別墅板塊供應(yīng)較平穩(wěn)，但就成交情況來(lái)看，呈歷年上升到趨勢(shì)，2006年全年消化量較2004年上漲224.29%。102.3

上海土地轉(zhuǎn)讓政策及操作形式研究土地塊面容積積率2007年青浦板塊土地招標(biāo)公示結(jié)果土地塊面容積積率規(guī)劃土地出讓情況(公頃)朱家角鎮(zhèn)珠溪路以20070108張家圩路東、張家圩住宅4.56521南側(cè)地塊路以南東至方松公趙巷鎮(zhèn)特路、南至規(guī)20070908色居住區(qū)8劃道路、西住宅14.44961號(hào)地塊至菘塘河、北至淀浦河南至海盈盈浦街道路、西至規(guī)20071313楊里涇西劃道路、北住宅1側(cè)地塊至淀山湖大道

中標(biāo)人上海珠街閣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司上海仁杰河濱園房地產(chǎn)有限公司

中標(biāo)價(jià)（萬(wàn)元）6,850154,2146.004

20070908號(hào)公告地?20070908

號(hào)公告地塊位于青浦趙巷，被重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限

塊被重慶龍湖地產(chǎn)奪得，容積率1，公司奪得，中標(biāo)價(jià)為人民幣10,673元/平方米。

154,214

萬(wàn)元，折合樓板價(jià)為

樓板價(jià)為10,673元/平方米。?2008年1月7日，仁恒置地集團(tuán)宣布，集團(tuán)通過(guò)旗下附屬公司——上海仁杰河濱園房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱(chēng)上海仁杰）在2007年12月31日的政府土地拍賣(mài)中，成功競(jìng)得位于上海青浦區(qū)、地盤(pán)面積約117459平方米的住宅地塊，作價(jià)億元。每平方米樓面面積收購(gòu)價(jià)約5112元。仁恒計(jì)劃將地塊發(fā)展成由小高層聯(lián)排別墅組成的高尚住宅區(qū)112.3.2其它相關(guān)政策?央行2007年內(nèi)第10次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，2008年第1次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，第6次上調(diào)商業(yè)貸款利率中國(guó)人民銀行決定從2008年1月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率至15%。中國(guó)人民銀行決定：從2007年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)個(gè)百分點(diǎn)。o從首付和貸款情況來(lái)看，由于本項(xiàng)目總價(jià)較高，央行加息無(wú)疑進(jìn)一步增加買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)成本和月還款額，提高購(gòu)房門(mén)檻。o此次加息主要是應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩，降低貨幣的流動(dòng)速度，因?yàn)镃PI上漲的主要原因是食品類(lèi)商品的價(jià)格上漲過(guò)快，因此對(duì)調(diào)控CPI上漲影響不大。此次加息雖對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，但目前為止影響遠(yuǎn)沒(méi)有之前出臺(tái)的第二套房新政和取消房貸轉(zhuǎn)按揭兩項(xiàng)政策大。122.4

重點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介2.4.1重點(diǎn)項(xiàng)目分布湖庭

綠洲江南園·江南華府太陽(yáng)湖

海源國(guó)際華城在售項(xiàng)目未上市項(xiàng)目本項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)湖庭綠洲江南園江南華府太陽(yáng)湖花園II海源別墅

裝修狀態(tài)毛坯II期:毛坯III期:裝修毛坯毛坯

開(kāi)盤(pán)時(shí)間TBC2004.6.172006.4.22TBC

開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)(萬(wàn)/套)1,000-3,000II期：2,285-3,000III期：2,000-10,000650-2,7501,000-3,000

房型面積(平方米)含地下室550-950II期：450-750III期：600-800432-590550-1,100

上市套數(shù)(套)893399722913湖庭項(xiàng)目地址：青浦朱家角淀山湖畔項(xiàng)目位置：東方港灣·金杰位于上海市青浦朱家角淀山湖畔，南與上海國(guó)際高爾夫相鄰，東北兩側(cè)是規(guī)劃中的高檔別墅區(qū)和生態(tài)保護(hù)，休閑度假區(qū)發(fā)展商：上海金杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占地面積：244,000平方米總建筑面積：66,000平方米容積率：0.17總套數(shù)：89套戶型面積：550-950平方米報(bào)價(jià)：1,000-3,000萬(wàn)/套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：TBC入住時(shí)間：TBC建筑風(fēng)格：美式鄉(xiāng)村為主，涵蓋傳統(tǒng)、現(xiàn)代、兼合三種建筑風(fēng)格；小結(jié)：該項(xiàng)目離主干道距離較遠(yuǎn)，較僻靜。該項(xiàng)目于04年開(kāi)始銷(xiāo)售，由于銷(xiāo)售情況不佳于下半年停止建造，據(jù)悉，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2008年上半年重新上市。原規(guī)劃建造89棟獨(dú)立別墅，報(bào)價(jià)為1,000－3,000萬(wàn)/套，現(xiàn)經(jīng)重新規(guī)劃及裝修，銷(xiāo)售價(jià)格可能有所變動(dòng)。14綠洲江南園·江南華府項(xiàng)目地址：青浦朱家角項(xiàng)目位置：綠洲江南園地處青浦朱家角生活區(qū)，臨近淀山湖生態(tài)園區(qū)發(fā)展商：上海置業(yè)占地面積：100,000平方米總建筑面積：18,000平方米容積率：0.175總套數(shù)：II期：33套，剩余2套III期：7套裝修情況：I期II期為毛坯；III期為裝修交房戶型面積：II期：450-750平方米（含地下室）III期：600-800平方米（含地下室）報(bào)價(jià)：II期：剩余2套的價(jià)格分別為2,285萬(wàn)/套、3,000萬(wàn)/套；III期：2,200-10,000萬(wàn)/套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：I期：2004年6月17日II期：2005年11月30日III期：TBC建筑風(fēng)格：現(xiàn)代中式小結(jié)：小區(qū)緊鄰大淀湖，景觀較好小區(qū)成熟，戶戶觀景15太陽(yáng)湖花園II項(xiàng)目地址：上海淀山湖大觀園旁項(xiàng)目位置：位于吳江市境內(nèi)，離上海虹橋機(jī)場(chǎng)西去約50公里處，大觀園西側(cè)。經(jīng)上海滬青平高速公路35分鐘路程發(fā)展商：上海新錦發(fā)房地產(chǎn)占地面積：333,000平方米總建筑面積：56,410平方米容積率：0.17總套數(shù)：II期：97套（總共1,000套，其中I期106套）裝修情況：毛坯戶型面積：432-590平方米報(bào)價(jià)：650-2,750萬(wàn)/套建筑風(fēng)格：英式、美式、法式、威尼斯式等小結(jié)：小區(qū)緊鄰太陽(yáng)湖，環(huán)境優(yōu)雅位于上海市外，距離上海市中心較遠(yuǎn)外立面較陳舊項(xiàng)目體量較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，客戶檔次差距大16海源別墅項(xiàng)目地址：青浦朱家角復(fù)興路999弄項(xiàng)目位置：位于上海市青浦朱家角，靠近東方綠舟、國(guó)際鄉(xiāng)村高爾夫球俱樂(lè)部及朱家角古鎮(zhèn)，距市中心僅40分鐘車(chē)程。發(fā)展商：上海上實(shí)湖濱新城發(fā)展占地面積：1,175,300平方米總建筑面積：164,542平方米容積率：0.14總套數(shù)：229套裝修情況：毛坯戶型面積：550-1,100平方米報(bào)價(jià)：1,000-3,000萬(wàn)/套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：TBC建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)潔、典雅小結(jié)：此項(xiàng)目目前處于租賃階段，正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間未定，若上市銷(xiāo)售可能與本案上市時(shí)間沖突172.5

市場(chǎng)小結(jié)

?對(duì)上海高檔別墅市場(chǎng)長(zhǎng)期看好?2008及2009將?土地的稀缺及景觀的不可復(fù)制，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)上海別墅市場(chǎng)整體依然看好，特別是有稀缺自然及人文資源之地區(qū)。?2008及2009將為房地產(chǎn)調(diào)控年，其中銀根緊縮對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售將有一定的負(fù)面影響,而地根緊縮對(duì)本項(xiàng)目為利多消息。?高檔獨(dú)立別墅銷(xiāo)售也會(huì)出現(xiàn)起伏波動(dòng)，但波動(dòng)幅度較其余普通市場(chǎng)會(huì)窄。?新出臺(tái)的系列金融政策將縮減本項(xiàng)目客群：對(duì)于已經(jīng)貸過(guò)款的客戶勢(shì)必提高了購(gòu)房成本和月還款額。?本項(xiàng)目所在的淀山湖板塊供應(yīng)量再2008年及以后較為集中。?綠洲江南園·江南華府處于尾盤(pán)階段，預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之前售罄，因此對(duì)本項(xiàng)目影響較小，但其價(jià)格及裝修可供參考。?湖庭項(xiàng)目預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目上市時(shí)間接近，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)一定挑戰(zhàn)；海源目前處于租賃階段，正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間未定。

為房地產(chǎn)調(diào)控年?淀山湖板塊供應(yīng)量再2008年及以后較為集中183.重點(diǎn)高檔別墅案例研究3.1

個(gè)案分析一：“湖庭”該項(xiàng)目值得參考之處：在淀山湖稀缺景觀方面與本項(xiàng)目具有相似性，其優(yōu)勢(shì)明顯，但其非上海產(chǎn)證、長(zhǎng)期停工且項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方面的劣勢(shì)也較明顯，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售后期可能與本項(xiàng)目具有一定的重疊，其動(dòng)態(tài)值得關(guān)注?！昂ァ痹皷|方港灣·金杰”，位于上海市青浦朱家角淀山湖畔。南與上海鄉(xiāng)村高爾夫相鄰，東北兩側(cè)是規(guī)劃中的高檔別墅區(qū)和生態(tài)保護(hù)休閑度假區(qū)。此項(xiàng)目由上海和昆山兩部分組成，鄰湖別墅地塊隸屬于江蘇界內(nèi)。項(xiàng)目基地總用地面積近370畝，規(guī)劃建造89棟獨(dú)立別墅，含大面積自然生態(tài)濕地“東方港灣·金杰”曾于2004年中期開(kāi)盤(pán)，其中1963

棟獨(dú)立別墅已于兩年前基本完工，目前整個(gè)項(xiàng)目正在改建中?，F(xiàn)已更名為“湖庭”,計(jì)劃重新整合后面市。?

交通狀況：社區(qū)地處滬寧杭三地的交匯點(diǎn)，周邊遍布完善交通網(wǎng)絡(luò)，沿A9高速公路抵達(dá)上海市中心區(qū)只需40-45分鐘車(chē)程，同時(shí)可通過(guò)滬寧高速公路、滬杭高速公路直達(dá)蘇杭。?

周邊配套:目前只能依賴朱家角古鎮(zhèn)整體商業(yè)設(shè)施改造。但朱家角改造、新建項(xiàng)目中配套商業(yè)設(shè)施將會(huì)逐步在2010年前落成。?

基本建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：待定?

供住戶享用的娛樂(lè)設(shè)施：會(huì)所籌劃中，待定?

開(kāi)發(fā)商背景：上海金杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?

建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)：聘請(qǐng)國(guó)際著名的WATG設(shè)計(jì)事務(wù)所及SWA設(shè)計(jì)事務(wù)所，承擔(dān)本項(xiàng)目進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)。?

銷(xiāo)售情況：2004

年開(kāi)盤(pán)赴香港推廣時(shí)僅售出

2

套臨湖大面積別墅，買(mǎi)家來(lái)自香港，當(dāng)時(shí)售價(jià)在人民幣2000萬(wàn)左右。20小結(jié)：“湖庭”的優(yōu)勢(shì)：?緊臨淀山湖和鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部，難得的雙景觀，沒(méi)有200米鄰湖退界要求，屬于一線鄰湖。?擁有上海罕見(jiàn)的天然形成的大面積生態(tài)濕地。?地理位置既便捷又隱秘，保證豪宅的私密性。?改建后交房時(shí)間較早，可作為現(xiàn)房進(jìn)行銷(xiāo)售?！昂ァ钡牟蛔阒帲?該盤(pán)曾于2004年開(kāi)盤(pán)，建成的63套，僅售出2套，并且未交房，市場(chǎng)形象不佳。?該盤(pán)的鄰湖部分別墅均為江蘇產(chǎn)權(quán)。?該盤(pán)旁邊的高爾夫球場(chǎng)陳舊，與國(guó)際高爾夫球場(chǎng)形象相差甚遠(yuǎn)，尤其冬季沒(méi)有高爾夫球場(chǎng)綠草茵茵的景觀優(yōu)勢(shì)。?單套面積偏大，對(duì)于遠(yuǎn)離市區(qū)的別墅而言，高總價(jià)已縮小了部分目標(biāo)客戶。?由于別墅已建成，因而建筑風(fēng)格等已成定論，基本沒(méi)有調(diào)整余地。

湖庭：?緊臨淀山湖,同樣沒(méi)有200米鄰湖退界要求?面積較大?2004年開(kāi)盤(pán)后長(zhǎng)期停頓，形象不佳?鄰湖別墅為江蘇產(chǎn)權(quán)對(duì)本項(xiàng)目的借鑒作用：?“湖庭”項(xiàng)目可能在今年上半年左右重新面市，其鄰湖優(yōu)勢(shì)與本項(xiàng)目具有相似性，其89套單位的后階段銷(xiāo)售周期與本項(xiàng)目前階段銷(xiāo)售可能交錯(cuò)，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)；?“湖庭”單套別墅總面積大，所以購(gòu)買(mǎi)者總價(jià)投入高。213.2

個(gè)案分析二：江南華府（綠洲江南園II、III期）該項(xiàng)目值得參考之處：在上海產(chǎn)證、地段等方面與本項(xiàng)目具有相似性，現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)也較為明顯，但在本項(xiàng)目的銷(xiāo)售期內(nèi)已不具備競(jìng)爭(zhēng)性。江南華府為“綠洲江南園”項(xiàng)目的II、III期推廣案名。項(xiàng)目地處青浦朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域，緊鄰800畝大淀湖，與朱家角古鎮(zhèn)區(qū)隔湖相望，擁有優(yōu)秀的自然地理資源。區(qū)內(nèi)規(guī)劃將天然湖水引入小區(qū)內(nèi)，使大部分別墅為沿水別墅。二期共33套，面積在450-750平方米（含地下）；三期共7套，為600-800平方米（含地下）。該項(xiàng)目目前已交房。除剩余9套為裝修交付之外，其余均為毛坯銷(xiāo)售，是本版塊內(nèi)目前尾盤(pán)在售的全裝修、家具家電全配的獨(dú)幢別墅。?

交通狀況：318國(guó)道、滬青平高速公路。22?

周邊配套:配套生活較方便，與旁邊“碧波書(shū)院”三星級(jí)度假村達(dá)成會(huì)所聯(lián)盟，共享國(guó)際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，亞洲最大水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，“東方綠洲”、“大觀園”，太陽(yáng)島等項(xiàng)目和設(shè)施。朱家角的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，中信泰富休閑度假基地、五星級(jí)水上賓館等項(xiàng)目均在其周邊。?

基本建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：外墻：進(jìn)口石材；大堂：大理石；門(mén)窗：彩鋁；供水：變頻供水；?

供住戶享用的娛樂(lè)設(shè)施：雙會(huì)所設(shè)施，位于一期內(nèi)會(huì)所擁有藝術(shù)廊、茶坊、棋牌室、閱覽書(shū)房等設(shè)施；位于二期內(nèi)會(huì)所擁有健身房、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施。擁有園區(qū)游艇俱樂(lè)部。?

開(kāi)發(fā)商背景：上海置業(yè)下屬上海住富房地產(chǎn)發(fā)展，香港上市公司，十余年來(lái)成功開(kāi)發(fā)“綠洲城市花園”、“綠洲紫荊花園”、“綠洲比利華花園”、“綠洲長(zhǎng)島花園”、“華府天地”、“綠洲千島花園”、“綠洲仕格維酒店公寓”等項(xiàng)目，其中不乏上海頂級(jí)住宅項(xiàng)目。?

建筑設(shè)計(jì)：李祖原建筑事務(wù)所23?

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代中式在外觀上，對(duì)于中式建筑的“烏瓦白墻”，該項(xiàng)目選擇保留了黑色的單坡頂，以營(yíng)造水鄉(xiāng)居住氛圍。同時(shí)，設(shè)計(jì)師又采用了進(jìn)口花崗巖代替白灰來(lái)裝飾外墻，以提升現(xiàn)代感。在房型上，將傳統(tǒng)封閉式庭院改為開(kāi)放式中庭，敞開(kāi)式地下庭院，中式長(zhǎng)廊引景入內(nèi)。設(shè)計(jì)師放棄傳統(tǒng)的圓窗、菱形窗，改而使用大面積玻璃，以達(dá)到光線充足、南北通透的效果。?

景觀設(shè)計(jì)利用山、溪、石、泉、橋、湖多種元素打造出一個(gè)完整立體的園林景觀，特地從杭州運(yùn)來(lái)10000噸原石用以造景，以求達(dá)到返璞歸真的“小西湖”效果,院內(nèi)放養(yǎng)24萬(wàn)尾不同種類(lèi)成魚(yú)和幼魚(yú)。?

物業(yè)管理：開(kāi)發(fā)商下屬物業(yè)管理公司，管理費(fèi)為6元/平方米/月。物業(yè)公司還提供游艇服務(wù)，燒烤、釣魚(yú)、導(dǎo)游服務(wù)，以及訂餐、家政、花卉等服務(wù)。?

銷(xiāo)售情況：目前“江南華府”二期還剩兩套在售，總價(jià)分別為2285萬(wàn)和3000萬(wàn)。三期剩余9套的精裝修全配售價(jià)為2200萬(wàn)左右。從銷(xiāo)售處了解到，由于前期售價(jià)較低，前期大部分購(gòu)買(mǎi)者為投資客，導(dǎo)致目前的入住率僅30%。24小結(jié)：“江南華府”的優(yōu)勢(shì)：?位于上海地界，擁有自然湖景資源；?現(xiàn)房，已體現(xiàn)出湖景別墅的現(xiàn)場(chǎng)感受；?高檔雙會(huì)所設(shè)施，社區(qū)游艇俱樂(lè)部，基本可滿足住客的日常簡(jiǎn)單配套設(shè)施；?相對(duì)較好的園內(nèi)景觀設(shè)計(jì)的打造。

江南華府：?現(xiàn)房?余9套單位?緊臨大淀湖“江南華府”的不足之處：?除9套別墅外，其余均為毛坯銷(xiāo)售，對(duì)高端境內(nèi)外客戶帶來(lái)一定的限制；?中式建筑設(shè)計(jì)尚無(wú)法完全突出其定位于高檔別墅的檔次感。?7套裝修別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)以及具品牌有待進(jìn)一步提高；?雖有雙會(huì)所設(shè)施，游艇俱樂(lè)部，但未引進(jìn)任何酒店管理公司為其提供服務(wù)，尚有提高的空間。對(duì)本項(xiàng)目的借鑒作用：?“江南華府”周邊大淀湖，水質(zhì)清澈，湖內(nèi)水藻治理良好，沒(méi)有航船通行。?水鄉(xiāng)原生態(tài)大淀湖之優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)入游艇生活方式，雖然只是簡(jiǎn)單的小游艇。?“江南華府”高低、南北錯(cuò)落的布局，幾乎戶戶可觀湖景。?除9套別墅外，其余均為毛坯銷(xiāo)售，裝修標(biāo)準(zhǔn)不高，建議本項(xiàng)目區(qū)別于“江南華府”，采用裝修交付，且內(nèi)裝應(yīng)具備國(guó)際品牌和國(guó)際品位。253.3

個(gè)案分析三：太陽(yáng)湖大花園II期該項(xiàng)目值得參考之處：除了具有一定的競(jìng)爭(zhēng)性外，更重要的是參考其劣勢(shì)部分，以揚(yáng)長(zhǎng)避短。“太陽(yáng)湖大花園”別墅項(xiàng)目位于吳江市境內(nèi)、大觀園西側(cè)，擁有大面積的太陽(yáng)湖景觀。太陽(yáng)湖大花園分四期開(kāi)發(fā)。一期：700畝106幢單體別墅；二期：500畝97幢；三期：占地2280畝（在建）；四期：占地2000畝（待建）。主要建筑風(fēng)格為西班牙風(fēng)格和意大利風(fēng)格，每棟分別占地3-5畝。部分獨(dú)棟別墅米挑高架空底層，約400平方米以上；二至三層贈(zèng)送130平方米左右觀景露臺(tái)；或贈(zèng)送地下室，面積達(dá)90-143平方米以上。?

交通狀況：離上海虹橋機(jī)場(chǎng)約50公里，距上海人民廣場(chǎng)70公里；距蘇州45公里；距青浦大觀園1公里。26?

周邊配套:距離朱家角古鎮(zhèn)8公里，主要依賴古鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施，與上海地界緊鄰，出省無(wú)需收費(fèi)。?

供住戶享用的娛樂(lè)設(shè)施：會(huì)所擁有戶外游泳池，健身房等設(shè)施，私家游艇俱樂(lè)部。?

開(kāi)發(fā)商背景：上海新錦發(fā)房地產(chǎn)有限公司/蘇州新錦發(fā)房地產(chǎn)，于1999年開(kāi)發(fā)建成“太陽(yáng)都市花園”。?

建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)PJAR建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所?

景觀設(shè)計(jì)：別墅社區(qū)每戶都配有私用或公用的游艇碼頭。小區(qū)種植數(shù)千棵直徑在25㎝以上的成年嫁接國(guó)樹(shù)——銀杏，并配以香樟、雪松、桂花、紫微等名貴植物。?

物業(yè)管理：是該發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理費(fèi)為人民幣元/平方米/每月。?

銷(xiāo)售情況：一期售馨；目前在售的為二期項(xiàng)目，已售期項(xiàng)目將在今年3月左右推出255套公寓、別墅。

80%；三?

價(jià)格：二期在售房源的總價(jià)為650萬(wàn)-2750萬(wàn)，面積為432平方米至590平方米（地上面積）。?

購(gòu)買(mǎi)者情況：從銷(xiāo)售處了解，購(gòu)買(mǎi)者主要都是來(lái)自上海。?

目前一期入住率：30%27小結(jié)：“太陽(yáng)湖大花園”優(yōu)勢(shì)：?緊鄰太陽(yáng)湖；?占地面積大，花園較大；?自然環(huán)境良好，稀缺的地理環(huán)境，沿湖別墅；?社區(qū)游艇俱樂(lè)部，私人碼頭的引進(jìn)。“太陽(yáng)湖大花園”的不足之處：?小區(qū)規(guī)模過(guò)于龐大，不符合高檔項(xiàng)目的小規(guī)模定義；?屬于江蘇產(chǎn)證；?商業(yè)配套不完善，日常購(gòu)物消費(fèi)不方便；?毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于海外投資客和外地買(mǎi)家?guī)?lái)不便；?整個(gè)已建成交房的一期整體感覺(jué)較土，建筑風(fēng)格顯陳舊，沒(méi)有高檔項(xiàng)目的感覺(jué)；?整個(gè)會(huì)所服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不高；?小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)效果不佳。

太陽(yáng)湖大花園：?緊鄰太陽(yáng)湖?規(guī)模過(guò)于龐大，后續(xù)仍有巨大的供應(yīng)量?江蘇產(chǎn)證?整體項(xiàng)目檔次較低對(duì)本項(xiàng)目的借鑒作用：?“太陽(yáng)湖花園”臨太陽(yáng)湖的景觀很好，水質(zhì)治理良好。?自然資源優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)入游艇生活方式。?底層米挑空式設(shè)計(jì)，雖幾乎戶戶可以觀湖賞景，但影響美觀效果。283.4

個(gè)案分析四：綠城·千島湖度假公寓該項(xiàng)目值得參考之處：同樣為綜合項(xiàng)目，包括酒店式度假公寓、公寓、五星級(jí)酒店、游艇俱樂(lè)部、會(huì)所、商鋪配套設(shè)施，滿足生活和休閑功能。綠城·千島湖度假公寓位于千島湖鎮(zhèn)，北鄰淳安縣人民政府，西、北、南三面濱臨千島湖中心湖區(qū)，與錢(qián)幣島和開(kāi)元度假村隔水相望，擁有千島湖最廣闊的湖景資源和千島湖鎮(zhèn)成熟的區(qū)域配套。千島湖是國(guó)務(wù)院首批公布的國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一，目前國(guó)內(nèi)最大的國(guó)家級(jí)森林公園。千島湖擁有“中國(guó)最美麗的湖泊”之稱(chēng)，是中國(guó)最著名的度假目的地之一，千島湖也被稱(chēng)為是杭州的“后花園”。573平方公里的湖面上分布著1078座寧?kù)o翠島，2200公里湖岸線，226平方公里的森林創(chuàng)造出95%森林覆蓋率和20%空氣含氧量，是第八屆國(guó)際花園城市（B類(lèi)城市）唯一金獎(jiǎng)的獲得者。綠城·千島湖度假公寓占地萬(wàn)平方米，總建筑面積29萬(wàn)平方米，由8幢高層、小高層組成。其中地下5萬(wàn)平方米，地上近24萬(wàn)平方米。項(xiàng)目共分二期開(kāi)發(fā)，一期06年12月開(kāi)工，2009年底整體交付。29?

項(xiàng)目業(yè)態(tài)構(gòu)成：綜合性項(xiàng)目，包括一棟五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的喜來(lái)登度假酒店與酒店公寓、兩棟70年產(chǎn)權(quán)度假公寓、三棟湖景公寓以及超過(guò)40000平方米的游艇俱樂(lè)部、會(huì)所、商鋪配套設(shè)施。?

開(kāi)發(fā)商背景：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司下屬杭州綠城，綠城集團(tuán)具有豐富的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，在杭州、上海等一、二線城市開(kāi)發(fā)了建造了多個(gè)高端別墅和公寓項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均在產(chǎn)品方面具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。綠城·千島湖度假公寓是綠城集團(tuán)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)度假公寓型項(xiàng)目。?

酒店管理品牌：喜來(lái)登酒店集團(tuán)管理集團(tuán)品牌，攜手打造國(guó)內(nèi)一流的度假園區(qū)。?

購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓的客戶可選擇委托酒店代租，獲取的利益為：扣除酒店經(jīng)營(yíng)成本約為50％之后的利潤(rùn)部分按比例分紅（目前尚未確定，視經(jīng)營(yíng)情況而定），買(mǎi)家還可享受每年一定天數(shù)的入住。?

國(guó)際化合作團(tuán)隊(duì)：項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：浙江綠城建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)：普利斯(PLA)設(shè)計(jì)咨詢(上海)樣板房室內(nèi)設(shè)計(jì)：香港BLD酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)：美國(guó)威爾遜公司?

建筑風(fēng)格：建筑造型基本為現(xiàn)代風(fēng)格，并強(qiáng)調(diào)建筑面向景觀面的舒展性，展示水平向伸展界面，配以大面積的玻璃幕墻或露臺(tái)窗戶。30?

綠化率68％。??

交通狀況：位于距杭州150公里的國(guó)際花園城市淳安縣千島湖鎮(zhèn)。休閑娛樂(lè)和生活配套設(shè)施：會(huì)所和沿街商鋪：幼兒園、籃球館、游泳池、中西餐廳、咖啡吧、茶吧、會(huì)議室、健身房、商務(wù)中心、游泳池、棋牌室、兒童游戲室、SPA中心以及各種富有特色的休閑娛樂(lè)設(shè)施。引進(jìn)3艘國(guó)際品牌豪華游艇，成立了游艇俱樂(lè)部，為業(yè)主提供游艇生活。?

銷(xiāo)售情況：在2007年8月25日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前已完成了1500米的湖岸景觀以及樣板房，一期首批推出100余席70年產(chǎn)權(quán)精裝修湖景公寓。小結(jié)：“綠城·千島湖度假公寓”的優(yōu)勢(shì)：?完全的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，以較小的面積、較低的總價(jià)吸引投資者購(gòu)買(mǎi)；?優(yōu)美的千島湖景觀；?公寓部分充分依托五星級(jí)喜來(lái)登酒店集團(tuán)管理的沿湖酒店，酒店部分可吸引商務(wù)、休閑、會(huì)務(wù)、旅游等多種功能，并帶動(dòng)公寓部分的銷(xiāo)售；?游艇俱樂(lè)部，引入游艇生活。

綠城·千島湖度假公寓：?完全的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目?千島湖景觀?五星級(jí)喜來(lái)登酒店集團(tuán)管理31“綠城·千島湖度假公寓”的不足之處：?銷(xiāo)售單價(jià)遠(yuǎn)高于該區(qū)域的普遍價(jià)格，難以吸引本地客戶購(gòu)買(mǎi)，基本均為異地投資客戶購(gòu)買(mǎi)。?項(xiàng)目雖引進(jìn)了喜來(lái)登管理酒店部分，但喜來(lái)登并沒(méi)有為項(xiàng)目的其他住宅部分提供服務(wù)，因而欠缺了高端的增值服務(wù)。對(duì)本項(xiàng)目的借鑒作用：?綜合性項(xiàng)目定位，旅游地產(chǎn)，注重休閑功能的充分體現(xiàn)。?自然資源優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)入游艇生活方式。?建議由高檔酒店管理公司除了酒店部分外，也為本項(xiàng)目的別墅和公寓部分提供高端的增值服務(wù)，以提高項(xiàng)目整體的定位和價(jià)值。324.項(xiàng)目地塊環(huán)境分析4.1

地塊本身的特點(diǎn)以及限制大觀園

高爾夫俱樂(lè)

朱家角古鎮(zhèn)游艇俱樂(lè)部

森林度假村

本案地塊

報(bào)國(guó)寺

東方綠舟?

本項(xiàng)目位于上海市青浦縣西岑鎮(zhèn)鄉(xiāng)塘北村，近朱家角古鎮(zhèn)和大觀園兩個(gè)中國(guó)AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)，整個(gè)區(qū)域?yàn)槁劽?nèi)外的觀光、休閑、度假之勝地。地塊南靠滬青平公路、西臨淀山湖森林渡假村、北靠淀山湖、東臨淀山湖航道，地塊左側(cè)稍有突出，整個(gè)地塊呈彎月長(zhǎng)方形，三面環(huán)水。?

項(xiàng)目地塊北臨上海最大湖泊——淀山湖，湖區(qū)面積64平方公里。位于上海界內(nèi)，與淀山湖零距離的貼合，是本項(xiàng)目的最大特色。33?

但本地塊美中不足的是南側(cè)緊臨滬青平公路，產(chǎn)生噪音和私密性問(wèn)題。地塊東北側(cè)為主要航道，噪音問(wèn)題嚴(yán)重。項(xiàng)目最東面的地塊與當(dāng)?shù)刈畲笏聫R——報(bào)國(guó)寺相對(duì)，境外客戶有抗性。整個(gè)地塊中間臨湖部分為十年前已售別墅現(xiàn)有住戶，由于別墅交付時(shí)間長(zhǎng)，整個(gè)外立面陳舊、外觀無(wú)優(yōu)勢(shì)。其所處地塊中間位置將影響到項(xiàng)目整體改造。?

地塊南北向較窄，臨路，不利于平面布局。?

整個(gè)項(xiàng)目分兩個(gè)土地證，其中酒店地塊占地面積30,152平方米，容積率0.9，建筑面積27,100平方米；住宅地塊占地面積199,748平方米，容積率0.41，建筑面積86,410平方米。包含已售別墅，剩余可建和改造已造別墅和公寓的面積總計(jì)為72,410平方米（含別墅和公寓）。*注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商。344.2

周邊現(xiàn)有生活設(shè)施2018171514

21191613

3

2

101

765

89224

11

12

本地塊周邊區(qū)域生活設(shè)施分散而且不夠完善。地塊主要集中生活配套位于車(chē)程7-8分鐘的朱家角古鎮(zhèn)。序號(hào)1

郵局

項(xiàng)目名稱(chēng)

序號(hào)12

項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)銀行234567891011

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)華聯(lián)超市超市味之都餐飲街區(qū)財(cái)苑賓館電影院停車(chē)場(chǎng)飯店長(zhǎng)途汽車(chē)站

13141516171819202122

肯德基歐尚咖啡人民醫(yī)院工商銀行農(nóng)業(yè)銀行人民醫(yī)院住院部游艇俱樂(lè)部放生橋大淀湖游泳池旅游公司35?

周邊生活設(shè)施：o

學(xué)校：本項(xiàng)目周邊幼兒園31所（如宋慶齡幼兒園等），小學(xué)23所，初級(jí)中學(xué)21所。2006年，畢業(yè)生高考本科上線率達(dá)到了歷史新高，名列全市第三．說(shuō)明該區(qū)域整體教育機(jī)構(gòu)及師質(zhì)力量雄厚。但本項(xiàng)目周邊無(wú)國(guó)際學(xué)校，最近的國(guó)際學(xué)校位于徐涇，對(duì)境外家庭不便利。

?缺乏國(guó)際學(xué)校?缺乏超市、餐飲、醫(yī)院等配套，建議規(guī)劃中考慮小型設(shè)施o

酒店：本項(xiàng)目附近已建酒店、度假村主要有淀山湖森林度假村、淀山湖賓館、園湖苑賓館、游艇度假村、東方湖濱大酒店、高爾夫水上度假村等，由于本區(qū)域集國(guó)家首批四大文化古鎮(zhèn)——朱家角古鎮(zhèn)、上海最大的淡水湖——淀山湖、大觀園等各特色知名經(jīng)典景點(diǎn)，因此酒店入住率高。o

超市：本項(xiàng)目位于西岑鎮(zhèn)，周邊無(wú)相應(yīng)的生活配套，連小型超市目前也很匱乏。但購(gòu)買(mǎi)別墅都將為有車(chē)族，從本項(xiàng)目開(kāi)車(chē)8公里（約8分鐘車(chē)程）可到朱家角選擇性購(gòu)物，建議在酒店配套中考慮小型超市。o

餐飲娛樂(lè)：本區(qū)域的餐飲總體有2種風(fēng)格，海鮮類(lèi)和本地老字號(hào)菜肴為主。項(xiàng)目西側(cè)3公里近大觀園具有成氣候的海鮮一條街，項(xiàng)目東側(cè)朱家角古鎮(zhèn)具備完善的老字號(hào)餐飲環(huán)境，可滿足客戶需求。但本項(xiàng)目步行范圍內(nèi)無(wú)餐飲，建議酒店整體規(guī)劃中可考慮設(shè)立餐飲配套。36o

銀行：離本項(xiàng)目最近的銀行位于車(chē)程8分鐘的朱家角古鎮(zhèn)?？煽紤]在酒店設(shè)施中設(shè)置24小時(shí)的ITM機(jī)，以方便住戶及酒店客戶使用。o

醫(yī)院：本項(xiàng)目最近的醫(yī)院也需要車(chē)程8分鐘至朱家角古鎮(zhèn)，建議在酒店及會(huì)所規(guī)劃中考慮配備醫(yī)務(wù)室（或小區(qū)內(nèi)配置社區(qū)衛(wèi)生院）。o

高爾夫：在本項(xiàng)目周邊目前有2個(gè)高爾夫項(xiàng)目，距本項(xiàng)目東側(cè)5分鐘車(chē)程有“鄉(xiāng)村國(guó)際高爾夫度假村”為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫揮桿練習(xí)場(chǎng)。本項(xiàng)目西側(cè)車(chē)程7-8分鐘即將建成一個(gè)新型高爾夫球場(chǎng)。據(jù)悉該區(qū)域高爾夫球場(chǎng)主要消費(fèi)人群為周邊工業(yè)區(qū)的老板及高層。374.3

周邊自然環(huán)境及可利用的資源4.3.1周邊現(xiàn)有自然環(huán)境及可利用的資源5

7

87

4

6

3

2

1本項(xiàng)目地塊序號(hào)1234

項(xiàng)目?jī)?nèi)容趙巷商業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)朱家角古鎮(zhèn)東方綠舟

序號(hào)5678

項(xiàng)目?jī)?nèi)容大觀園民族村農(nóng)業(yè)園區(qū)生態(tài)濕地園林區(qū)高爾夫俱樂(lè)部、水上樂(lè)園o

趙巷商業(yè)：趙巷市郊現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)緊鄰A9滬青平高速公路的趙巷出口，嘉松公路等主要公路貫穿規(guī)劃區(qū)，高速公路和高等級(jí)公路具有“三縱九橫”的特點(diǎn)；上海虹橋綜38合交通樞紐已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，軌道交通10號(hào)線由虹橋向西延伸進(jìn)入青浦徐涇，并設(shè)置2個(gè)站點(diǎn)，2010年前運(yùn)行通車(chē)。便捷通達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系為趙巷發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)提供交通基礎(chǔ)支撐。o

工業(yè)園區(qū)：上海青浦工業(yè)園區(qū)成立于1995年11月25日，2003年規(guī)劃面積由原來(lái)的平方公里擴(kuò)大到平方公里，是市政府重點(diǎn)扶持發(fā)展的市級(jí)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。o

朱家角古鎮(zhèn)：朱家角有上海保存最完好的江南水鄉(xiāng)建筑群，也是距離上海市中心最近的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，目前古鎮(zhèn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)還停留在比較原始的階段，但古鎮(zhèn)周邊借助朱家角的水鄉(xiāng)資源正在大量開(kāi)發(fā)，這里將是未來(lái)的上海的度假勝地。本項(xiàng)目的酒店和酒店式公寓可依托旅游景點(diǎn)。o

東方綠舟：東方綠舟毗鄰淀山湖，占地面積5600畝，水上活動(dòng)面積約2000畝，網(wǎng)球場(chǎng)、沙灘排球、游泳館……是青少年活動(dòng)基地，也有一部分酒店配套。o

大觀園民族村：國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)、上海市五星級(jí)公園——大觀園，占地135畝，建筑面積約8000平方米。自1984年開(kāi)放以來(lái)，上海大觀園已接待國(guó)內(nèi)外1750多萬(wàn)人次。大觀園景39區(qū)帶動(dòng)區(qū)域旅游業(yè),也為本項(xiàng)目的酒店經(jīng)營(yíng)及酒店式公寓提供一定的穩(wěn)定客源。o

農(nóng)業(yè)園區(qū)：自2002年園區(qū)西移擴(kuò)建以來(lái)，通過(guò)一系列的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，園區(qū)發(fā)展的條件不斷得到改善。歷年來(lái)建設(shè)項(xiàng)目總投資億。現(xiàn)正啟動(dòng)市級(jí)現(xiàn)代水利科技園區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃面積1790畝，總投資萬(wàn)元。o

淀山湖生態(tài)帶：環(huán)湖生態(tài)帶位于青浦淀山湖畔318國(guó)道金澤段北側(cè)，長(zhǎng)公里。生態(tài)帶夾在上海唯一的淡水湖――淀山湖和溝通上海、江蘇、浙江的318國(guó)道之間。環(huán)湖生態(tài)帶充分利用土生土長(zhǎng)的原生植物、植被、濕地和自然河塘經(jīng)過(guò)精心雕刻后形成。404.3.2描述周邊可利用的自然資源未來(lái)發(fā)展景觀風(fēng)貌及公共綠化未來(lái)規(guī)劃n景觀風(fēng)貌結(jié)構(gòu)規(guī)劃?

主要規(guī)劃四條體現(xiàn)城市風(fēng)貌的景觀軸線：o第一條是橫穿城區(qū)東西的淀浦河水景景觀軸線。河畔有萬(wàn)壽塔，河兩岸土地大部分尚未開(kāi)放。九條橫跨淀浦河的城市干道橋梁需進(jìn)一步建設(shè)及完善，對(duì)于城市景觀的規(guī)劃具有可發(fā)展空間。o第二條是城區(qū)中橫貫東西的公園路。其東端與318國(guó)道相接，沿路人文景觀豐富。沿線擁有歷史文化遺產(chǎn)--曲水園和菘澤文化遺址，也有最近形成的夏陽(yáng)湖和將來(lái)建設(shè)的東片片區(qū)中心。公園路將是青浦新城一條重要的人文景觀軸線。o第三條"青浦林蔭大道"中軸線東西走向"青浦林蔭大道"是連接青浦老城、橫貫新城西片的主動(dòng)脈。全長(zhǎng)4公里。這條林蔭與淀浦河平行，是新開(kāi)發(fā)的中軸線。它由東至西延41o

伸，是一條中間設(shè)置綠化帶，兩邊各有兩條車(chē)道的雙行道。建成后的道路將公園區(qū)域和城市區(qū)域特點(diǎn)有效銜接。第四條是從滬青平高速公路入城的外青松路。該路南北向穿越城區(qū)，是一條入城干道，將規(guī)劃為林蔭大道，成為一條綠色景觀軸線。外青松路與滬青平高速公路結(jié)點(diǎn)處的立交也將是可利用的景觀資源，建成后成為城區(qū)外圍大型綠化節(jié)點(diǎn)。注：整體景觀規(guī)劃的同時(shí)也將加強(qiáng)對(duì)青浦老城的歷史風(fēng)貌保護(hù)，青浦老城區(qū)自明代筑城，環(huán)城河如珠鏈環(huán)抱老城。城區(qū)內(nèi)部與沿河區(qū)域的中低密度的商業(yè)和住宅樓，以及方格狀的街道和關(guān)鍵的橋梁共同構(gòu)成了該地的都市格局。42n公共綠地系統(tǒng)規(guī)劃o以城鎮(zhèn)公園、環(huán)湖綠帶、森林帶建設(shè)為重點(diǎn)，結(jié)合主要道路綠、河流綠地、果園、生態(tài)林、經(jīng)濟(jì)林、專(zhuān)用綠地，組成區(qū)域內(nèi)點(diǎn)、線、面的綠地系統(tǒng)。以"林、廊、園苑"方式布置新城綠化系統(tǒng)。o青浦新城周?chē)俳ㄈ斯ど鷳B(tài)林、經(jīng)濟(jì)林。尤其在新城主導(dǎo)風(fēng)向的東南方向的高速公路立交周?chē)歪聺蛇z址周?chē)ㄔ齑笠?guī)模的人工生態(tài)林，既可改善新城城區(qū)空氣質(zhì)量，又可形成規(guī)模型景觀風(fēng)貌。o在河道旁和高架路旁加強(qiáng)綠帶建設(shè)，在城市干道旁和次干道旁加強(qiáng)行道樹(shù)建設(shè)，形成網(wǎng)狀綠化走廊。規(guī)劃中要求：外河兩側(cè)和高架路兩側(cè)綠帶寬度為50米，內(nèi)河兩側(cè)綠帶寬帶為15米；城市干道和次干道行道樹(shù)要綠樹(shù)成蔭，作為入城干道的外青松路要建設(shè)成林蔭道。o結(jié)合萬(wàn)壽塔和曲水園等歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)，建設(shè)文化公園。另在城區(qū)中片建設(shè)一個(gè)面積不少于20000平方米的片區(qū)公園；西片由于功能要求，建設(shè)雕塑公園、中央公園、運(yùn)動(dòng)公園、生態(tài)公園等，每個(gè)社區(qū)各建設(shè)一個(gè)面積不少于3000平方米的社區(qū)公園；結(jié)合體育場(chǎng)等大型公共建筑建設(shè)和濕地生態(tài)建設(shè)，將建設(shè)不同規(guī)模的主題性公園。434.4

未來(lái)生活配套設(shè)施的分布總體規(guī)劃n

青浦生活設(shè)施整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“三軸、四片、五心”：?

“三軸”o“紅軸”紅軸：為生活設(shè)施軸，含主次雙軸：主軸，主要沿中央林蔭大道、城中西路、城中東路及公園路展開(kāi)，串接了城市主要的商業(yè)文化及行政中心。次軸沿青趙路及其向西延伸段展開(kāi)，為次一級(jí)的生活設(shè)施軸，主要為北片的社區(qū)服務(wù)。o“藍(lán)軸”：為濱水休閑區(qū)，主要沿淀浦河展開(kāi)，串接了水鄉(xiāng)朱家角、中央公園、雕塑公園、藝術(shù)公園、老城環(huán)城河等主要濱水旅游、休閑場(chǎng)所。o“綠軸”：為生態(tài)發(fā)展軸，以318國(guó)道和滬青平高速公路兩側(cè)綠帶為主體，與其周?chē)娜斯ど鷳B(tài)林，共同建設(shè)青浦新城的由東向西的生態(tài)發(fā)展軸。44?

“四片”o中片區(qū)是青浦區(qū)區(qū)政府所在地，是青浦新城的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。分布在公園路及淀浦河之間的兩側(cè)地帶，主要由集中的市級(jí)行政、文化、商業(yè)等功能用地。o東片以建設(shè)"新水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)"為規(guī)劃目標(biāo)。使之成為一個(gè)具有獨(dú)特現(xiàn)代水鄉(xiāng)風(fēng)格的，以居住功能為主導(dǎo)、配套設(shè)施完善的城市分區(qū)。o西片連接朱家角鎮(zhèn)和青浦新城。規(guī)劃強(qiáng)調(diào)生態(tài)的、環(huán)保的、便捷的開(kāi)發(fā)。為大約萬(wàn)居民提供高質(zhì)量的，適宜居住的生活、商業(yè)、文化及科研環(huán)境，以及對(duì)開(kāi)放式的親水岸線和綠色公共空間。o“朱家角鎮(zhèn)”區(qū)片以朱家角古鎮(zhèn)區(qū)為主,保護(hù)古鎮(zhèn)的歷史文化風(fēng)貌特色,利用古鎮(zhèn)文化優(yōu)勢(shì),發(fā)展現(xiàn)代休閑旅游和商業(yè)服務(wù)業(yè)。?

“五心”o新城區(qū)：青浦新城的中心指位于青浦新城中片的行政文化中心，是建設(shè)青浦新城主要公共服務(wù)設(shè)施功能的用地，其功能包括行政辦公、文化服務(wù)等。o老城中心：指老青浦鎮(zhèn)中心的區(qū)域,為青浦城河環(huán)繞的地區(qū),規(guī)劃上采取保護(hù)與開(kāi)發(fā)并舉的措施,發(fā)展文化休閑旅游和現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè),同時(shí)保護(hù)古城的歷史特色。o東片中心：依托規(guī)劃的步行街及其相鄰的大學(xué)園區(qū)，塑造具有獨(dú)特風(fēng)格的集辦公、商業(yè)、教育和文化為一體的"新水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)"中心。o西片中心：以中央林蔭大道及其連接的節(jié)點(diǎn)組織框架，圍繞中央公園、雕塑公園、水景公園等形成的公共活動(dòng)中心。45o

朱家角鎮(zhèn)中心：以朱家角古鎮(zhèn)為依托,形成古鎮(zhèn)旅游休閑商業(yè)中心。n

古鎮(zhèn)未來(lái)整體規(guī)劃：新盛路

1

2

珠溪鎮(zhèn)珠溪

3

大淀湖

主要生活配套為朱家角古鎮(zhèn)和周邊幾個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)配套本

12

規(guī)劃路

11

710

8

56

4項(xiàng)目

5分鐘車(chē)程

9

滬青平公路序號(hào)123456789101112

項(xiàng)目?jī)?nèi)容中信泰富休閑度假基地大淀湖五星級(jí)水上賓館尚都里時(shí)尚休閑生活廣場(chǎng)國(guó)家糧倉(cāng)改造（時(shí)尚休閑基地）生態(tài)島民俗旅館翰林匾額博物館證大度假賓館珠里廣場(chǎng)香格里拉精品酒店申窯展示館“蘇寧環(huán)球國(guó)際”低密度住宅

項(xiàng)目周邊有多個(gè)高檔休閑定位的項(xiàng)目在規(guī)劃中，未來(lái)前景很好462010年世博會(huì)之前，政府投資百億，打造朱家角古鎮(zhèn)。以淀山湖開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，新鎮(zhèn)特色居住區(qū)為熱點(diǎn)，打造“上海世博度假第一地標(biāo)”。整體規(guī)劃34個(gè)保護(hù)、改造和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前已簽約近20個(gè)。新地標(biāo)的規(guī)劃匯集眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商及五星級(jí)酒店管理公司將該區(qū)域打造為青浦區(qū)集商業(yè)、居住、旅游三維一體的頂級(jí)地段，其中規(guī)劃中朱家角老街延伸與中信泰富休閑度假茂相連，規(guī)劃中新老建筑交替錯(cuò)落，業(yè)態(tài)功能互補(bǔ)。該規(guī)劃將成為青浦區(qū)近幾年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。本項(xiàng)目地塊位屬淀山湖板塊，距新“上海世博度假第一地標(biāo)”僅5分鐘車(chē)程，可依托其完善的商業(yè)設(shè)施。474.5

周邊交通環(huán)境4.5.1地塊周邊目前的交通環(huán)境本項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目地處青浦區(qū)南部，屬江、浙、滬二省一市交通要樞，交通四面八達(dá)、方便快捷。o南有公路大動(dòng)脈“金色玉帶”滬青平公路（A9高速公路），直達(dá)達(dá)虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)（僅距30公里），距上海市中心48公里。o北瀕淀山湖與大觀園風(fēng)景區(qū)隔湖相望；o東距青浦鎮(zhèn)6公里、七寶古鎮(zhèn)7公里，緊靠工業(yè)園區(qū)；o西距大觀園民族村約7公里，車(chē)程7分鐘內(nèi)可到達(dá)。484.5.2未來(lái)交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃和發(fā)展交通規(guī)劃n對(duì)外交通規(guī)劃：o青浦新城對(duì)外交通主要有國(guó)道主干線、國(guó)道、省際干線公路、內(nèi)河航道、市域軌道交通。青浦區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃有骨架為三橫二縱的高速公路結(jié)構(gòu)體系。三橫指滬寧高速公里、蘇虹高速公路、滬青平高速公路，二縱指嘉金高速公路、同三高速公路。滬青平高速公路與同三高速公路穿過(guò)新城，為新城對(duì)外交通的主要骨干道路。o規(guī)劃對(duì)318國(guó)道進(jìn)行局部改線，通過(guò)截彎取直，使道路線更加合理。o規(guī)劃現(xiàn)有水系，使之形成"內(nèi)圓外方、縱橫交錯(cuò)"的自然水系結(jié)構(gòu)。優(yōu)化水系景觀，形成集航道運(yùn)輸、防洪排澇、休閑旅游等多種功能于一體的內(nèi)河水網(wǎng)，淀浦河將規(guī)劃為青浦區(qū)的景觀河道。o上海市區(qū)地鐵2號(hào)線與輕軌R4線將會(huì)進(jìn)入青浦新城并直達(dá)朱家角，加強(qiáng)了青浦新城與上海市區(qū)、松江新城以及朱家角的相互聯(lián)系，也將縮短本項(xiàng)目地塊與上海中心城區(qū)距離。49對(duì)外快速交通：青浦將形成高速公路、軌道交通為主體的完善的對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)。加快主要干線公路的建設(shè)，形成“五橫二縱”的高速公路網(wǎng)，強(qiáng)化與周邊地區(qū)的聯(lián)系，加快融入長(zhǎng)三角地區(qū)的交通一體化。軌道交通的早日開(kāi)工建設(shè)，將在今后成為青浦重要的對(duì)外交通之一。區(qū)域內(nèi)交通自“十一五“時(shí)期，青浦區(qū)將建設(shè)完善快捷、暢通的區(qū)內(nèi)交通設(shè)施，形成“七橫八縱”對(duì)外交通和區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)對(duì)滬青平公路部分路段進(jìn)行改線建設(shè)，加強(qiáng)新城區(qū)干道系統(tǒng)與周邊地區(qū)的道路聯(lián)網(wǎng)，加強(qiáng)東部道路與中部、西部的聯(lián)系。50城區(qū)交通“十一五”期末，青浦新城市政道路初步形成"“五橫七縱”"的城市道路網(wǎng)主骨架；配合公路網(wǎng)的建設(shè)，完成城區(qū)對(duì)外道路整治；結(jié)合老城改造，實(shí)施城區(qū)道路拓建，逐步實(shí)施機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)分離；新建城區(qū)道路配套設(shè)施完善，滿足整個(gè)城區(qū)未來(lái)規(guī)劃形態(tài)。514.6

區(qū)域房產(chǎn)物業(yè)分布4.6.1區(qū)域現(xiàn)有房產(chǎn)物業(yè)分布項(xiàng)目周邊現(xiàn)有物業(yè)分布湖庭

綠洲江南園·江南華府太陽(yáng)湖

海源國(guó)際華城綠洲江南園·江南華府

在售項(xiàng)目未上市項(xiàng)目本項(xiàng)目??????

綠洲江南園地處青浦朱家角生活區(qū)，臨近大淀湖生態(tài)園區(qū)；小區(qū)與大淀湖臨水20米，現(xiàn)新批的鄰湖用地為均為臨湖200米，該優(yōu)勢(shì)和很項(xiàng)目雷同；戶戶擁有1200平方米——1500平方米超大私家花園；開(kāi)發(fā)商具有頂級(jí)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)（華府天地等）；即將推出9套菜單式精裝修臨湖別墅，據(jù)悉目前已預(yù)訂2套；該項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)即將結(jié)束，對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)后銷(xiāo)售影響不大。太陽(yáng)湖大花園別墅???

小區(qū)總占地面積5080畝，四期將開(kāi)發(fā)戶戶臨水頂級(jí)別墅；緊臨15平方公里太陽(yáng)湖，稀缺的地理環(huán)境；社區(qū)游艇俱樂(lè)部，私人碼頭的引進(jìn)。52????

小區(qū)內(nèi)平均每戶別墅擁有2000平米的私家花園；小區(qū)容積率1.17，可確保每棟別墅的棟距；毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)，主要針對(duì)境內(nèi)客戶；小區(qū)建筑風(fēng)格沒(méi)有特色，白色外墻紅色屋頂顯陳舊感。4.6.2區(qū)域房產(chǎn)物業(yè)未來(lái)的發(fā)展湖庭：???

本項(xiàng)目青浦朱家角淀山湖畔，離主干道距離較遠(yuǎn)，較僻靜；本項(xiàng)目于04年開(kāi)始銷(xiāo)售，下半年停止建造，但據(jù)悉，目前該項(xiàng)目進(jìn)行改造，將于2008年下半年進(jìn)行銷(xiāo)售；原規(guī)劃建造89棟獨(dú)立別墅，報(bào)價(jià)為1,000~3,000萬(wàn)/套，現(xiàn)重新規(guī)劃并提供精裝修，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格將有所上浮。太陽(yáng)湖大花園III期????

二期基本售罄，三期目前已施工預(yù)計(jì)2008年上旬推出；三期占地500畝，容積率0.2（三期地塊），預(yù)計(jì)可建30萬(wàn)平方米的別墅；三期規(guī)劃商業(yè)街、獨(dú)立別墅、公寓及300畝太陽(yáng)湖大酒店；毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)，主要針對(duì)境內(nèi)自主類(lèi)客戶。海源別墅??

該項(xiàng)目目前定位只租不售，但交房標(biāo)準(zhǔn)為毛胚；整個(gè)小區(qū)規(guī)劃229棟別墅，面積在550-1100平方米，和本項(xiàng)目接近，但該項(xiàng)目容積率0.2（三期地塊）低與本項(xiàng)目；53??

整個(gè)小區(qū)容積率僅0.14（整個(gè)項(xiàng)目地塊），預(yù)計(jì)每戶擁有超大花園及景觀；估計(jì)該項(xiàng)目將于2008年下半年上市，與本項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)間重疊。小結(jié)：從項(xiàng)目周邊的三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來(lái)看，由于銷(xiāo)售周期的差異，“湖庭”的后階段銷(xiāo)售將可能于本項(xiàng)目的前階段銷(xiāo)售階段有所重疊，將可能帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)。但由于和本項(xiàng)目在整體規(guī)劃上的差異和面積大造成總價(jià)上的差異，使“湖庭”的客戶更容易流向本項(xiàng)目?！昂ァ钡拈_(kāi)盤(pán)時(shí)間早于本項(xiàng)目，因此，吸引“湖庭”的客戶也是本項(xiàng)目的客層來(lái)源之一。本區(qū)域多個(gè)高檔別墅項(xiàng)目早于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，加之朱家角的整體規(guī)劃改造，將帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)的逐漸成熟和市場(chǎng)對(duì)本區(qū)域的強(qiáng)化關(guān)注，將有利于本項(xiàng)目的推出。545.項(xiàng)目SWOT分析5.1

本案項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)???????

上海屈指可數(shù)的緊鄰淀山湖，擁有得天獨(dú)厚的開(kāi)闊湖景觀的別墅項(xiàng)目，也是極少數(shù)擁有上海產(chǎn)證的湖景別墅之一；周邊新地塊均要求臨湖200米，但本項(xiàng)目是屈指可數(shù)可臨湖20米的項(xiàng)目之一，最大程度上可親近淀山湖；項(xiàng)目三面環(huán)水，開(kāi)闊的淀山湖湖岸線和河景，映照高檔別墅的整體氛圍，滿足高端客戶對(duì)私密社區(qū)的要求；位處滬青平公路和A9高速下口，出行較為便利；近朱家角古鎮(zhèn)，政府投資上億對(duì)朱家角區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)力度加大，規(guī)劃有五星級(jí)酒店、休閑度假村、博物館等34個(gè)項(xiàng)目，將使本項(xiàng)目未來(lái)生活配套設(shè)施更趨完善；社區(qū)內(nèi)部將配置的高檔會(huì)所及游艇俱樂(lè)部、私家碼頭等配置將強(qiáng)化項(xiàng)目的高檔配套；與知名物業(yè)管理公司（或高檔會(huì)所的運(yùn)營(yíng)公司）的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，將滿足高端客戶安全與個(gè)性化服務(wù)需要。

本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)非常明顯，具有較大的規(guī)劃空間5.2

本案項(xiàng)目整體限制??

項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)的別墅位于項(xiàng)目地塊的中段，而且該部分別墅的外立面已舊，將導(dǎo)致項(xiàng)目區(qū)塊整體規(guī)劃具有一定的難度，并將影響整體品質(zhì)；淀山湖目前仍具備主要的航運(yùn)功能，因此貨輪通行較頻繁，尤其對(duì)本項(xiàng)目地塊的東北側(cè)影響較大；55????

距離市中心人民廣場(chǎng)50公里，如作為第一居所則顯距離較遠(yuǎn)，路程時(shí)間較長(zhǎng)；地塊的東北側(cè)攔路港對(duì)面為報(bào)國(guó)寺，對(duì)境外講究風(fēng)水的買(mǎi)家會(huì)形成一定的抗性；本項(xiàng)目的容積率0.45，因此在規(guī)劃中也將包含有聯(lián)排別墅，不同的總價(jià)和客戶層次將使別墅地塊的單一性和純粹性受到影響。進(jìn)出高速公路來(lái)回收取40元。5.3

本案項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)?政府早已停批別墅土地，將使別墅土地的市場(chǎng)供應(yīng)量數(shù)年減少，別墅地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，別墅項(xiàng)目將越來(lái)越稀缺，尤其是擁有稀缺自然資源的別墅用地更是少之又少，使別墅的升值潛力無(wú)限；?別墅土地增值稅降低至0.5％，促進(jìn)別墅2手房市場(chǎng)的供需關(guān)系。?淀山湖板塊內(nèi)的其它高檔別墅（如湖庭、綠洲華府等）規(guī)劃以600-800平方米，RMB2,000-3,000萬(wàn)/棟為主力戶型，如本項(xiàng)目規(guī)劃面積和總價(jià)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目交錯(cuò)，則可有效填補(bǔ)市場(chǎng)空白。?本區(qū)域多個(gè)高檔別墅項(xiàng)目早于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，加之朱家角的整體規(guī)劃改造，將帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)的逐漸成熟和市場(chǎng)對(duì)本區(qū)域的強(qiáng)化關(guān)注，將有利于本項(xiàng)目的推出。

對(duì)高檔別墅市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，對(duì)本項(xiàng)目而言，機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)565.4

本案項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?本項(xiàng)目所處的淀山湖別墅板塊為目前正在逐步發(fā)展的高檔潛力板塊，尚不屬于被公認(rèn)的上海三大頂級(jí)別墅區(qū)之一---虹橋、畬山、東郊板塊之內(nèi)，因而本板塊的接受度尚需要市場(chǎng)培育的過(guò)程；?“湖庭”目前正在改建，預(yù)計(jì)在本年度上市。與本項(xiàng)目部分銷(xiāo)售時(shí)間交錯(cuò)。該項(xiàng)目雖部分屬于江蘇境內(nèi)，但同樣具有稀缺的湖景資源，將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。?“太陽(yáng)湖大花園”雖在江蘇境內(nèi)，但即將推出體量30萬(wàn)平方米的三期別墅。規(guī)劃中有獨(dú)立別墅、雙拼別墅、商業(yè)街及公寓銷(xiāo)售時(shí)間將和本項(xiàng)目交錯(cuò)。576.項(xiàng)目總體建議項(xiàng)目定位6.1.1項(xiàng)目市場(chǎng)定位思考的出發(fā)點(diǎn)?

有關(guān)本項(xiàng)目定位思考的出發(fā)點(diǎn)，我司認(rèn)為下述為頂級(jí)別墅定位的條件：§處于市場(chǎng)公認(rèn)的現(xiàn)有潛在頂級(jí)別墅板塊內(nèi)；§具有非常稀缺的優(yōu)勢(shì)；§頂級(jí)別墅容積率一般控制在內(nèi)或以下；§單套面積和總價(jià)高且接近，買(mǎi)家成分相當(dāng)，整個(gè)社區(qū)具有純粹性和單一性；§具有很高的產(chǎn)品品質(zhì)（外立面、景觀、內(nèi)部格局等）；§擁有高檔會(huì)所；§成熟、穩(wěn)定且較高的租賃市場(chǎng)預(yù)期。綜合上述各項(xiàng)條件的別墅，通?？杀还J(rèn)為頂級(jí)別墅。6.1.2本項(xiàng)目市場(chǎng)定位?

上海“國(guó)際華城”項(xiàng)目應(yīng)成為：唯一位于上海并擁有一線開(kāi)闊淀山湖景觀的精裝修服務(wù)式湖景別墅項(xiàng)目

本項(xiàng)目將成為具有唯一性的高檔服務(wù)式休閑湖景別墅項(xiàng)?

公寓部分為：依托于整個(gè)別墅項(xiàng)目形象之內(nèi)的服務(wù)式公寓。公寓形象將被淡化，將在別墅銷(xiāo)售的后階段展現(xiàn)，且公寓58是整個(gè)別墅社區(qū)中的唯一一批服務(wù)式公寓。定位元素在于：§定位于上海及其稀缺的湖景別墅；§定位于上海高端別墅中的具有特別優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目；§直接鄰湖，沒(méi)有200米退界要求的稀缺別墅，具有不可復(fù)制性?！炀哂兴茉斐尚蓍e型別墅的基礎(chǔ)?！炜們r(jià)適中，單價(jià)較高；§硬件：別墅附帶國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)精裝修，公寓附帶國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)精裝修及家具、家電?！燔浖号赃叺木频甑貕K需確定一家國(guó)際高端品牌的酒店管理品牌，該品牌除了運(yùn)營(yíng)酒店、會(huì)所，并為整個(gè)項(xiàng)目的別墅和公寓部分提供服務(wù)?！煺麄€(gè)項(xiàng)目形象建立為別墅社區(qū)，公寓僅為項(xiàng)目的后階段輔助形態(tài)。

?地段條件?硬件要求?軟件要求三大元素缺一不可6.1.3目標(biāo)客戶定位§由于停批別墅用地，近幾年獨(dú)立別墅產(chǎn)品日益稀缺，售價(jià)也逐步提升，買(mǎi)家深諳其中道理；§買(mǎi)家以自用和長(zhǎng)期投資為主要目的，懂得頂級(jí)別墅的真正價(jià)值，看好長(zhǎng)期升值潛力；§喜好收藏各地的高端稀缺資源產(chǎn)品的買(mǎi)家，本項(xiàng)目擁有無(wú)敵湖景的唯一性；59§享受周末休閑生活的城市精英，或境外和外地買(mǎi)家以休閑生活為目的，輕易即可享受“大隱隱于市“的私密生活；§包括大型企業(yè)的商務(wù)休閑用途，以購(gòu)買(mǎi)保值升值的物業(yè)作為自身企業(yè)的固定資產(chǎn)?！煲跃硟?nèi)外業(yè)主級(jí)別的高端人士為主，擁有自己的企業(yè)?！煲陨虾１镜睾途惩馊A人買(mǎi)家為主。40%

40%20%上海本地

境外

外地606.2項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)方案的建議6.2.1總體規(guī)劃建議以總價(jià)適宜的小獨(dú)棟別墅為主力戶型。沿湖部分可規(guī)劃面積較大的頂級(jí)獨(dú)棟別墅，初沿馬路的部分規(guī)劃部分低密度公寓之外，整個(gè)社區(qū)為純獨(dú)棟別墅，以盡可能保證獨(dú)棟別墅的純粹性。A3(a)A1(a)

?沿湖為大面積頂級(jí)獨(dú)棟湖岸別墅?沿馬路為湖景低密度公寓?中間為小面積獨(dú)棟別墅A1(b)

A2(a)

A3(b)

A3(c)A4

A2(b)A1(a)A1A2(a)A2地塊A1(a)A1A2(a)A2A1(b)A2(a)A3(a)A3A3(b)A3(c)

建筑形態(tài)帶電梯的頂級(jí)獨(dú)棟別墅小獨(dú)棟別墅已售整改小獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅小獨(dú)棟別墅低層電梯服務(wù)式公寓

2地塊面2積m）62,58457,45279,712

容積率0.340.40.46

2建筑面積2（m）10,00011,50014,00013,9207,4306,00023,560住宅用地總計(jì)（A1+A2+A3含已售）

199,748

0.41

86,410其中A4

住宅總計(jì)建筑面積別墅建筑面積公寓建筑面積酒店及會(huì)所總計(jì)建筑面積總計(jì)建筑面積

扣除已售整改A2(a)扣除已售整改A2(a)30,1520.9扣除已售整改A2(a)未扣除已售整改A2(a)

72,41048,85023,56027,10099,510113,51061*注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商，按（住宅用地總面積197,748

平方米×容積率0.41）＋（酒店及會(huì)所用地總面積30,152平方米×容積率）＝總建筑面積113,510平方米，扣除已售整改面積14,000平方米，所得剩余總建筑面積為99,510平方米，則剩余的住宅總建筑面積為72,410平方米。上述分項(xiàng)建筑面積均為我方以測(cè)算為依據(jù)的數(shù)據(jù)，具體面積需與開(kāi)發(fā)商及設(shè)計(jì)公司最終確定方案之面積為準(zhǔn)。6.2.2分地塊的單體面積建議我司對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃分塊的優(yōu)劣排序?yàn)椋簅A1(a)優(yōu)于A3(a)；oA3(a)優(yōu)于A1(b)；oA1(b)優(yōu)于A3(b)；oA3(b)優(yōu)于A2(b)；oA2(b)優(yōu)于A3(c)。根據(jù)上述對(duì)分地塊的優(yōu)劣排序，建議在沿湖的最優(yōu)地塊建造整個(gè)項(xiàng)目面積最大、最高端的別墅，較次的位置建造低層公寓，中間穿插小面積獨(dú)棟別墅。

1.沿湖為大面積頂級(jí)獨(dú)棟湖岸別墅2.沿馬路為湖景低密度公寓和雙拼別墅3.中間為小面積獨(dú)棟別墅A1A2A3A4

地塊A1(a)A1(b)A2(a)A2(a)A3(a)A3(b)A3(c)

建筑形態(tài)帶電梯的頂級(jí)獨(dú)棟別墅小獨(dú)棟別墅已售整改小獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅小獨(dú)棟別墅低層電梯服務(wù)式公寓酒店及會(huì)所

2主力面積（m）2400-500200-300180-250350-400200-30070-80注：上述面積均為地上面積，贈(zèng)送露臺(tái)、閣樓、地下室、花園。62o

地下室的考慮：§需考慮是否可解決沿湖防潮的問(wèn)題再定，尤其沿湖別墅的防潮問(wèn)題；§地下室均為滿足充足采光的半地下室，盡量是大部分層高達(dá)到米。o

三層面積的考慮：§需根據(jù)最終確定的建筑風(fēng)格確定層高。636.2.3總體規(guī)劃建議詳述?地塊A1(a)：A1(a)

A3(a)A1(b)

A2(a)

A3(b)

A3(c)A4

A2(b)o

地塊特點(diǎn)：§位于整個(gè)地塊的東北側(cè)，一線鄰湖，兩面環(huán)水，西北向觀淀山湖，東北側(cè)觀攔路港，基本沒(méi)有沿湖退界?！煺嬲泵娴砩胶茇涊営绊戄^小，是整個(gè)地塊中最佳的位置。o

規(guī)劃宗旨：§建造整個(gè)項(xiàng)目中最大面積，最高價(jià)格的獨(dú)棟別墅，是整個(gè)項(xiàng)目最高檔定位的體現(xiàn)；§充分體現(xiàn)一線湖景的稀缺景觀優(yōu)勢(shì);o

建筑形態(tài)和戶型面積：§主力面積400-500平方米（地上面積）的帶電梯頂級(jí)獨(dú)棟別墅，可適當(dāng)建造幾棟500-600平方米（地上面積）的頂級(jí)別墅，成為整個(gè)項(xiàng)目中的樓王；§可帶有地下室和頂部三層面積；（地下室的考慮將根據(jù)是否可解決沿湖防潮的問(wèn)題再定）；64§可考慮少量別墅可停泊游艇，成為真正的頂級(jí)游艇別墅?！焐倭看竺娣e的頂級(jí)豪宅可帶有私家泳池；65?地塊A3(a)：A1(a)

A3(a)A1(b)

A2(a)

A3(b)

A3(c)A4

A2(b)o

地塊特點(diǎn)：§位于整個(gè)地塊的西北側(cè)，一線鄰湖，兩面環(huán)水，西北向觀淀山湖，東北側(cè)觀攔路港，基本沒(méi)有沿湖退界?！炀o鄰淀山湖和攔路港的航道，大中型貨輪不斷駛經(jīng)門(mén)口，噪音污染較大。§其攔路港對(duì)岸既是著名的報(bào)國(guó)寺，對(duì)部分購(gòu)房者可能會(huì)帶來(lái)一定的抗性。o

規(guī)劃宗旨：§充分體現(xiàn)一線湖景的稀缺景觀優(yōu)勢(shì);§由于具有景觀稀缺性而可適當(dāng)放大單套面積，但仍需控制面積和總價(jià)。o

建筑形態(tài)和戶型面積：§主力面積350-400平方米（地上面積）的獨(dú)棟別墅，可適當(dāng)建造少量超出400平方米（地上面積）的獨(dú)棟別墅；§可帶有地下室和頂部三層面積；（地下室的考慮將根據(jù)是否可解決沿湖防潮的問(wèn)題再定）；66?地塊A1(b)和A3(b)：A1(a)

A3(a)A1(b)

A2(a)

A3(b)

A3(c)A4

A2(b)o

地塊特點(diǎn)：位于整個(gè)項(xiàng)目的中間位置，為鄰湖獨(dú)棟別墅和入口聯(lián)體別墅和公寓的銜接部分。A1(b)地塊有少量可看到河景，且緊鄰A4的酒店地塊，由于A4酒店地塊將來(lái)定位為五星級(jí)的高品質(zhì)休閑酒店，并考慮含有游艇設(shè)施，因而A1(b)地塊優(yōu)于A3(b)。A3(b)地塊全部無(wú)法看到湖景，我司建議在整個(gè)項(xiàng)目的入口處也應(yīng)建造獨(dú)棟別墅，以確保在進(jìn)入項(xiàng)目的第一映象為獨(dú)棟別墅社區(qū)，以免因在入口處建造公寓而破壞整個(gè)項(xiàng)目的高端形象。A3(b)地塊也可考慮在入口處建造一個(gè)小型會(huì)所，以便單獨(dú)服務(wù)于住宅地塊。o

規(guī)劃宗旨：§由于此兩個(gè)地塊基本無(wú)法看到湖景，因此注重控制面積和總價(jià)。o

建筑形態(tài)和戶型面積：§200-300平方米（地上面積）的小獨(dú)棟別墅；§可帶有地下室和頂部三層面積；67?地塊A2(b)：A1(a)

A3(a)A1(b)

A2(a)

A3(b)

A3(c)A4

A2(b)o

地塊特點(diǎn)：臨近主入口，由于地塊進(jìn)深很窄，因而沿滬青平公路受到噪音等影響，且靠近一期已售的舊別墅。o

規(guī)劃宗旨：§由于臨近主入口，是整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)門(mén)的第一形象，因此建議建筑形態(tài)的外觀使人一目了然為獨(dú)立別墅；§由于無(wú)法看到湖景，且位置較次，因此更需注重控制面積和總價(jià)。o

建筑形態(tài)和戶型面積：§小獨(dú)棟別墅，可極少量穿插一些獨(dú)立別墅形態(tài)的雙拼別墅(雙拼別墅參照下圖萬(wàn)科紅郡)；§可帶有地下室和頂部三層面積；§主力面積建議為180-250平方米（地上面積）。6869?地塊A3(c)：A1(a)

A3(a)A1(b)

A2(a)

A3(b)

A3(c)A4

A2(b)o

地塊特點(diǎn)：臨近主入口，且由于地塊進(jìn)深很窄，因而沿滬青平公路受到噪音等影響，建議建造低層服務(wù)式公寓。o

規(guī)劃宗旨：§滿足限高要求，拉高容積率，但不影響整體項(xiàng)目的高端形象；§建筑外型高檔、特別；§滿足盡可能多的看到湖景。o

建筑形態(tài)：§外觀類(lèi)似花園洋房，而非普通的公寓形態(tài)；§帶有電梯、總層高控制在5-6層；§高樓層：建議5-6層全部單獨(dú)規(guī)劃為景觀空中別墅，局部7層可帶有大面積觀景露臺(tái)；§其它看不到湖景的低樓層：以一房一廳戶型為主，少量二房一廳和三房一廳?！烀滓陨?，配置賞湖寬窗；70o

戶型配比和戶型面積：

2樓層1-4層（暫定）5-7層

戶型分布一房一廳二房一廳和三房一廳景觀空中別墅

配比60％左右20％左右20％左右

主力建筑面積（m）70-80100-120150-180注：具體分層以現(xiàn)場(chǎng)可看到湖景的樓層為分界線，有待商定。71?對(duì)A4酒店地塊的考慮A1(a)

A3(a)A1(b)

A2(a)

A3(b)

A3(c)A4

A2(b)o

規(guī)劃用地指標(biāo)（數(shù)據(jù)來(lái)源：開(kāi)發(fā)商）：§用地面積：30,152平方米§容積率：0.9§建筑面積：27,100平方米o(hù)

考慮因素：§整個(gè)項(xiàng)目分住宅和地塊

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酒店部分為分開(kāi)的兩張土地證，考慮到地塊

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酒店部分將來(lái)可以與住宅部分的服務(wù)式公寓等結(jié)合進(jìn)行多種運(yùn)營(yíng)方式，例如酒店地塊整體轉(zhuǎn)讓、酒店地塊與住宅的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓等?！煸摰貕K的規(guī)劃和今后運(yùn)營(yíng)必須與住宅地塊相依相存，所配置的設(shè)施也同樣應(yīng)符合住宅地塊的目標(biāo)客戶定位和使用上的功能定位需求，因而酒店地塊中可考慮規(guī)劃建造酒店、會(huì)所、小型商業(yè)配套等，以達(dá)到今后運(yùn)營(yíng)中的與住宅地塊相依相存的目的，也為酒店地塊長(zhǎng)期成功運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)。72o

規(guī)劃宗旨：§西側(cè)臨河，可直接通向淀山湖，考慮設(shè)置游艇會(huì)所功能；§建筑外型高檔、休閑、特別、可以是夸張并富有特色的?！斐浞煮w現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的唯一性和高端定位；§引入活水景觀，與本項(xiàng)目最大的水景特色相互呼應(yīng)，滿足景觀和使用用途，可用于游艇休閑設(shè)施并滿足停泊功能。方案一：建筑外型高檔、特別、富有特色，充分體現(xiàn)休閑度假風(fēng)味，可參照東南亞旅游房產(chǎn)的建筑形態(tài)。73方案二：與整個(gè)住宅地塊的建筑風(fēng)格相統(tǒng)一，例如別墅為歐式則會(huì)所風(fēng)格以歐式為主進(jìn)行變化；74建筑風(fēng)格及景觀風(fēng)格建議?摒棄中式建筑風(fēng)格，其原因在于：o本案周邊現(xiàn)有中檔別墅項(xiàng)目采用中式建筑形態(tài)，使本案也采用中式形態(tài)將難以體現(xiàn)除了景觀之外的其它優(yōu)勢(shì)；o本區(qū)域現(xiàn)有多個(gè)別墅項(xiàng)目(如下圖中綠洲江南園和)采用中式建筑形態(tài)，使朱家角區(qū)域已形成中式建筑的固有格局o中式建筑難以體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔和親水性。?對(duì)建筑風(fēng)格的考慮方向：o方向一：采用比較中規(guī)中矩的建筑風(fēng)格如美式、歐式等，這種風(fēng)格容易被大多數(shù)客戶所接受，且更易突出項(xiàng)目的高檔品質(zhì)感，其次也更容易做足容積率。

建筑風(fēng)格的考慮方向1.休閑風(fēng)格的2.中規(guī)中矩的o

方向二：營(yíng)造休閑、舒適、輕松的生活以東南亞風(fēng)格為主，低矮的建筑，較為敞開(kāi)式的庭院，更多水與建筑的融合，每天的生活就像是度假。這種建筑風(fēng)格目前在上海極少，本項(xiàng)目如采用這種風(fēng)格將可充分營(yíng)造市場(chǎng)知名度和良好的口碑。75?地下室的考慮：o堆坡建造，南北向自然形成高差建成地下室，使地下室滿足充足的采光；o地下大部分的層高達(dá)到米，增加實(shí)用性；o堆坡而成的花園景觀層次豐富，且結(jié)合大小樹(shù)木和灌木，達(dá)到棟與棟之間的私密性。o解決防潮問(wèn)題。?三層閣樓面積的考慮：o三層閣樓根據(jù)不同的建筑風(fēng)格，盡可能使大部分的面積層高可站立人，達(dá)到米，增加實(shí)用性；o根據(jù)不同的建筑風(fēng)格，滿足開(kāi)窗和采光。766.3.1風(fēng)格一：歐式――法式與西班牙式相結(jié)合?建筑風(fēng)格建議：o立面豐富，多用