南京鼓樓區(qū)某樓盤項目定位報告前言《孫子兵法》一開篇就講到，“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也?！笔裁词菑R算？對房地產(chǎn)開發(fā)來說，就是項目的前謝謝閱讀期策劃，尤其是戰(zhàn)略和策略層面的把握與設(shè)計，即項目市場定位，在很大程度上決定了項目的成敗。本策劃方案是以專業(yè)的市場尺度對項目進行市場調(diào)研分析、策略把握，根據(jù)土地資源的最高使用價值，以最符合市場需求及客觀有效可行的利益目標來決定如何設(shè)計產(chǎn)品，如何確定其功能需要，即在技術(shù)可行，規(guī)劃許可且財務允許的前提下達到資源的最有效整合，并在保證效益最大前提下達到縮短銷售時間、減少投資風險、為開發(fā)商在房地產(chǎn)界樹立卓越形象的目的。1一、社會經(jīng)濟背景簡要分析（一）總體宏觀環(huán)境（1謝謝閱讀濟的發(fā)展。（2）整體國民經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)經(jīng)濟理論中描述的最佳狀態(tài)，加入WTO給國民經(jīng)感謝閱讀“”感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載（3精品文檔放心下載發(fā)展，將成為未來市場中最活躍的部份。2、區(qū)域經(jīng)濟及微觀環(huán)境（110%以上的增長速度，給城市發(fā)展奠感謝閱讀定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。（280%的國有企業(yè)中的虧損謝謝閱讀面在減少，經(jīng)濟效益向好的方向發(fā)展，但效益的增長是有限的。謝謝閱讀（3感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載與厚度，還很薄弱。（4精品文檔放心下載2社會財富階層歸集現(xiàn)象日趨明顯。（5）以住房需求為代表的市場需求增加，梯級的消費特征日趨明顯，消費信心、感謝閱讀謝謝閱讀協(xié)調(diào)。（6）城市進程的步伐進一步加快，“一小時都市圈”的構(gòu)架建立，使南京市做為一謝謝閱讀個國際化中心城市的吸引力更大、市場前景更加廣闊。3、行業(yè)背景（1謝謝閱讀其成為目前經(jīng)濟發(fā)展中增長最快最具活力的行業(yè)之一。（2謝謝閱讀臺了一系列的相關(guān)政策，扶持、推動、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)向健康方向發(fā)展。精品文檔放心下載（3謝謝閱讀謝謝閱讀激烈。（4感謝閱讀序，規(guī)范并推動行業(yè)的競爭水平、競爭層次向更高的方向發(fā)展。感謝閱讀結(jié)論：本案發(fā)展的宏觀環(huán)境良好，微觀環(huán)境有利，大的市場環(huán)境風險較小，項目的開謝謝閱讀發(fā)處于有利時機。二、項目市場環(huán)境分析（一）南京市環(huán)境概況1、南京市概況3南京為中國沿海經(jīng)濟發(fā)達省份江蘇省省會，簡稱寧，另有金陵、建鄴、精品文檔放心下載石頭城等別稱。其地處長江下游，位于北緯31度14分，東經(jīng)118度22分，感謝閱讀東距長江入海口約300精品文檔放心下載區(qū)。屬亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，南京氣候特點：冬季雪少；夏季多雨，謝謝閱讀有雨澇，長江出現(xiàn)了大洪水；中秋陰雨連綿，暮秋以后干旱少雨，年平均雨精品文檔放心下載天146天，年平均氣溫15.9度，年均降雨量1214.5毫米。感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀6507平方公里，其中市區(qū)2591.78平方公里，總?cè)丝谥x謝閱讀623.8萬人，其中城鎮(zhèn)人口443.46萬，農(nóng)村人口180.34萬人。精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載雨花為二類區(qū)域；棲霞、浦口、大廠、江寧為三類區(qū)域。42、南京經(jīng)濟特征簡析（1）南京是我國東部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，已形成了以電子、汽車、謝謝閱讀化工和一批地方特色產(chǎn)品為主導的綜合性工業(yè)體系。（2感謝閱讀增長勢頭較猛，在某些經(jīng)濟領(lǐng)域已占據(jù)優(yōu)勢。（3）98年國內(nèi)生產(chǎn)總值為825.13億元，99年為895.3億元，同比增長感謝閱讀8.5%6%9.3%12.7%。感謝閱讀（4）99年第三產(chǎn)業(yè)保持強勁發(fā)展勢頭，對經(jīng)濟增長的貢獻率達到64.2%。謝謝閱讀（5）工業(yè)運行質(zhì)量明顯改善，國有大企業(yè)的支撐作用繼續(xù)增強。精品文檔放心下載3、南京市人口及居住情況南京市現(xiàn)總?cè)丝跒?23.8萬人，10年間共增加10720.7%，謝謝閱讀平均每年增長1.84%,主要原因是外來人口大量增加。感謝閱讀623.8萬人516.8萬人1990.7.12000.11（圖一）5（1）齡組人口的特點（如圖二）歲以上歲歲（2）鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口的比例（如圖三）農(nóng)村人口城鎮(zhèn)人口（圖三）城鎮(zhèn)人口：443.46萬人，農(nóng)村人口：180.34萬人謝謝閱讀6（3）文化素質(zhì)（如圖四）每10萬人中受教育30828人精品文檔放心下載程度人數(shù)變化27295人26868人24258人20143人15480人12351人5977人19902000199020001990200019902000精品文檔放心下載大學文化高中文化初中文化小學文化精品文檔放心下載（圖四）南京做為江蘇省文化中心城市，已成為我國文、理、工、農(nóng)、林、謝謝閱讀精品文檔放心下載3143%1611精品文檔放心下載所，市屬高校3所，民辦高校1所，另有籌建民辦高校2所。精品文檔放心下載南京市總?cè)丝谥衅骄渴f人擁有大學（包括各種研究生、大學本感謝閱讀1235120143精品文檔放心下載3082824258感謝閱讀半文盲占15歲以上的人口的5.86%，為36.5萬人。精品文檔放心下載（4）家庭人口比率：平均每個家庭戶的人口為2.92人，較1990年人口普查的3.44人減少了精品文檔放心下載70.52感謝閱讀都在不斷上升。（5）就業(yè)問題：南京失業(yè)率為3.4%32.1%精品文檔放心下載37.2%，第三產(chǎn)業(yè)占30.7%。（6）城鎮(zhèn)居委會家庭按人均住房建筑面積的住房比重單位%謝謝閱讀合計8m29-12m213-16m217-19m220-29m230-34m240m2以上全市10010.817.422.313.722.37.36.2市區(qū)10011.618.223.514.220.96.55.1城區(qū)10013.518.024.113.020.56.04.9郊區(qū)1005.518.521.617.822.28.46.0縣1006.113.516.011.129.811.512.0精品文檔放心下載（二）南京市房地產(chǎn)市場背景分析1、98-2000年全市商品房供求回顧2000年，全市共批準上市銷售商品房、經(jīng)濟實用房的面積達319.75萬謝謝閱讀m2，與1999的319.74基本持平。新開工項目414.1萬平方米，其中住宅類精品文檔放心下載項目新開工322.5萬m2，全年銷售商品房254.2萬m2，與上年221.2萬平方謝謝閱讀米相比，增長33萬m2，其中住宅銷售量223.3萬平方米。詳細數(shù)據(jù)對比下感謝閱讀列圖表：8230年年年圖1-21998-2000年住宅類商品房銷售量環(huán)比增長比例謝謝閱讀注：（單位：萬平方米）1999較上年降低11.14%,2000年較上年增長20.7%謝謝閱讀220年年年年年年謝謝閱讀圖1-1995-2000年商品房銷售量環(huán)比增長比例謝謝閱讀注：1996年比上年增長52.14%,1997年比上年增長20.79%,1998年比上年增長感謝閱讀17.67%,1999年比上年下降12.57%,2000年比上年增長14.9%。謝謝閱讀年年年圖1-31998-2000住宅銷售均價環(huán)比9注：（單位：元/M2）1999年較上年下降4.66%,，2000年較上年增長4.67%。感謝閱讀說明：A99年住宅市場均價下降136元/m2謝謝閱讀區(qū)化造成。B2000年住宅市場均價上浮130元/m2謝謝閱讀銷售市場活躍，特別是城區(qū)周邊房價上揚使然。單位個人圖1-498年住宅銷售總量對象分類比例10單位個人圖1-599年住宅銷售總量對象分類比例單位個人圖1-62000年住宅銷售總量對象分類比例圖1-71998-2000年個人購房按揭貸款戶數(shù)環(huán)比增謝謝閱讀單/年）99年較上年增長33.8%,2000年較上年增長82%感謝閱讀50年年年0年年年11圖1-81998-2000年個人購房按揭貸款總額環(huán)比增長謝謝閱讀注：（單位：億）99年較上年增長80.16%,2000年較上年增長101.7%謝謝閱讀2、2001年上半年南京房地產(chǎn)市場分析（1）2001年上半年南京房地產(chǎn)市場運行情況A、商品房銷售繼續(xù)保持良好態(tài)勢，商品房銷售面積同期增長9%,推出新謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀多項政策鼓勵市民購房，對房市走旺產(chǎn)生了重要作用。B111.8萬平方米和31.667感謝閱讀3202精品文檔放心下載元/1.65%3108元/平謝謝閱讀米，比去年平均售價每平方上漲198元，房價水平位居全國第9位。感謝閱讀C、有66.47%的購房者通過銀行按揭的方式園住房夢，個人住房貸款上半感謝閱讀年新增15億元，戶均借款19萬元。D、感謝閱讀謝謝閱讀出表現(xiàn)為需求增長加快，供求漸趨平衡，房價升勢確立。另外，相關(guān)謝謝閱讀精品文檔放心下載金貸款范圍和額度，并簡化了操作手續(xù)等。（2）市場環(huán)境及政策層面12A．2001年南京房地產(chǎn)有效需求不會比去年弱，整體市場平均價格穩(wěn)中有謝謝閱讀升，各區(qū)域之間升幅不一。B．感謝閱讀場消費需求的多樣化迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向細分市場。C．經(jīng)濟適用房建設(shè)作為體現(xiàn)國家“居者有其屋”謝謝閱讀完整的住房供應體系可望逐步形成。D．感謝閱讀了房地產(chǎn)市場容量，中介業(yè)務市場細分不可避免。E．精品文檔放心下載市場聯(lián)動可望形成規(guī)模。F．謝謝閱讀可望成為房地產(chǎn)市場需求的一個因素。G．感謝閱讀數(shù)買房者接受。H．精品文檔放心下載平臺，網(wǎng)上樓盤展示等功能將得到較好的發(fā)揮。（3）市場需求層面（支撐因素）A．感謝閱讀充滿信心。B．2001年南京市將進行大規(guī)模的城市改造、貨幣拆遷加大，這將成為住感謝閱讀宅消費最為現(xiàn)實的需求基礎(chǔ)。13C．謝謝閱讀補貼的年輕人持幣購房。D．因房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動而帶來的以舊換新、以小換大的新增需求增謝謝閱讀加。E．房地產(chǎn)租憑稅費減半征收的政策，將有效刺激消費者置業(yè)投資的欲望，感謝閱讀促進房屋銷量的增加。F．金融機構(gòu)越來越寬松的住宅貸款消費政策，進一步降低入市門檻，將使謝謝閱讀入市購房者基數(shù)增加。G．要求結(jié)婚的年輕人，私營業(yè)主，二次置業(yè)者為改善居住條件，追求生活謝謝閱讀品質(zhì)，在南京購房群體中所占比重日益增大。H．南京都市圈的形成對周邊城鎮(zhèn)的輻射，將吸引周邊居民購買南京房產(chǎn)。謝謝閱讀14（三）結(jié)論綜述綜合以上市場分析可以看出，南感謝閱讀京房地產(chǎn)市場在消費者日趨理性，精品文檔放心下載開發(fā)商日趨成熟，政策法規(guī)日趨完謝謝閱讀善三股力量的推動下，已發(fā)生了質(zhì)精品文檔放心下載的變化，主要表現(xiàn)可歸納為以下幾謝謝閱讀點：A、宏觀經(jīng)濟形勢依然向好，政策與環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利。精品文檔放心下載受國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長、積極的財政政策的影響，精品文檔放心下載普遍看好房地產(chǎn)市場的巨大潛力，形成南京房地產(chǎn)市場持續(xù)熱銷趨勢是精品文檔放心下載多種因素綜合、集中影響的結(jié)果，南京房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范發(fā)展，精品文檔放心下載加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新的積極性感謝閱讀逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，南京房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成二、三級市場聯(lián)動的良謝謝閱讀好局面。B、南京房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入穩(wěn)定運作期南京房地產(chǎn)市場經(jīng)過1年半的完全市場化運作，開發(fā)商在項目運作精品文檔放心下載上已經(jīng)較為成熟，具體表現(xiàn)為：（1）小區(qū)的成片開發(fā)或數(shù)個小區(qū)的聯(lián)合開發(fā)成為主流，開發(fā)商開發(fā)規(guī)感謝閱讀模在擴大，特別是江寧、河西地塊的開發(fā)熱潮中開發(fā)商的地塊普感謝閱讀遍較大，見縫插針式的項目幾乎很少；（2）開發(fā)商更注重個人消費市場，弘揚個性是今年樓市的總體特征，謝謝閱讀15不同的開發(fā)企業(yè)按照市場定位，產(chǎn)品價位和產(chǎn)品特征打造不同品謝謝閱讀牌，形成不同風格，開發(fā)雷同現(xiàn)象在減少；（3）注意房地產(chǎn)的營銷策略，尋找適合于自己的代理公司；感謝閱讀（4）外地名牌大公司紛紛打入南京，目前對南京房地產(chǎn)市場格局沒有謝謝閱讀產(chǎn)生較大的影響；C、出現(xiàn)多種主題社區(qū)，部分營銷概念需要詮釋南京房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)出現(xiàn)特色較為明顯的主題社區(qū)，主題社區(qū)謝謝閱讀的出現(xiàn)既是開發(fā)商的一個賣點，同時也是開發(fā)商精心打造社區(qū)的某一功精品文檔放心下載能，有利于同類群體的生活。如月安花園的康居住宅，亞東花園的生態(tài)感謝閱讀TOWNHOUSE，精品文檔放心下載感謝閱讀造概念，如環(huán)保住宅、綠色住宅等，只是為了營銷炒作，無實質(zhì)性的內(nèi)謝謝閱讀容。D、中介機構(gòu)已經(jīng)迅速成長，二手房市場上升勢頭明顯房地產(chǎn)市場化運作產(chǎn)生一批具有一定品牌的營銷代理公司和專營二精品文檔放心下載手房、運行較為規(guī)范,有創(chuàng)品牌意識的中介機構(gòu)。根據(jù)調(diào)查顯示,有68%感謝閱讀的人愿意通過中介公司代理銷售,認為比較省事,自己缺乏房產(chǎn)知識等。感謝閱讀E、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)漸成氣候,網(wǎng)上交易占有樓市一席之地房地產(chǎn)網(wǎng)站得到進一步運用，除了發(fā)揮原有的媒體傳播功能外，利精品文檔放心下載精品文檔放心下載網(wǎng)上預定，目前，南京市房地產(chǎn)網(wǎng)站每月通過網(wǎng)站登記發(fā)布的各類房屋感謝閱讀出售、出租信息達1000余條，據(jù)不完全統(tǒng)計，一年來通過網(wǎng)站查詢信謝謝閱讀16息達成交易的二手房達100多套，房屋租賃多達400余套。感謝閱讀F、下半年南京房地產(chǎn)市場競爭激烈隨著河西板塊、城東板塊、城南板塊的配套設(shè)施日漸完善，江寧撤精品文檔放心下載縣改區(qū)，亞東新城的崛起，以及各大板塊均有規(guī)模較大、品質(zhì)較好的個謝謝閱讀案相繼推出，使得板塊間互為搶奪市場占有率的競爭日益激烈。感謝閱讀部分本土開發(fā)企業(yè)率先進入市場化、規(guī)范化、專業(yè)化的運作，他們感謝閱讀謝謝閱讀這樣，一些技術(shù)力不強，資本不雄厚的開發(fā)企業(yè)將面臨被市場淘汰和被感謝閱讀感謝閱讀策劃代理公司深層次介入房市，營銷概念迭出，營銷方式創(chuàng)新，營感謝閱讀銷手段多樣，宣傳力度加大，亦使競爭激烈程度上升。市場由過去的項目競爭走向品牌和規(guī)模競爭，對于小型開發(fā)公司只能精品文檔放心下載在夾縫中求生存。謝謝閱讀斷規(guī)范，房地產(chǎn)市場的集中度將逐漸提高，一部分房地產(chǎn)商將在未來一段時間內(nèi)發(fā)展壯謝謝閱讀大并成為行業(yè)領(lǐng)袖和強勢企業(yè)，另一部分企業(yè)將會淪為行業(yè)弱勢企業(yè)或被淘汰出局。選謝謝閱讀擇不同的戰(zhàn)略類型，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，意味著不同的前途和命運，未來地產(chǎn)競爭核心感謝閱讀是品牌戰(zhàn)略的競爭。三、區(qū)域市場分析一）河西地區(qū)總體規(guī)劃17市政府將用5—10年時間，把新秦淮河以北，外秦淮河和鳳臺南路以西，長江謝謝閱讀以東的55.7平方公里范圍建成一個現(xiàn)代文明的濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。精品文檔放心下載19.6謝謝閱讀精品文檔放心下載36.1平方公里，其中包括奧體板塊，新城區(qū)中心區(qū)的建設(shè)。精品文檔放心下載3謝謝閱讀與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風貌為特色的城市西部休閑游覽地。謝謝閱讀二）河西地區(qū)房地產(chǎn)市場概況1、區(qū)域市場發(fā)展沿革感謝閱讀資開發(fā)公司進入；從96年開始，在市政府“三年大變樣”政策驅(qū)動下，開始出現(xiàn)若精品文檔放心下載精品文檔放心下載“南京新外灘”概念的提出和政府媒體的大量宣傳，逐漸顯現(xiàn)出熱門勢謝謝閱讀頭，尤其在99年個人住房消費啟動后，更是以大規(guī)模社區(qū)及價格優(yōu)勢搏得大眾市謝謝閱讀場的專寵，2000年成為各個區(qū)域房地產(chǎn)市場中最為亮眼的黑馬。在2001年發(fā)展勢感謝閱讀2001年底，“河精品文檔放心下載西新城區(qū)”2002年—2005年河西地謝謝閱讀區(qū)的發(fā)展，打下堅實基礎(chǔ)。2、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析2002年該區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭將日趨白熱化。僅在北片區(qū)域的草場門、清涼謝謝閱讀門延線2002年上市銷售項目總投入約80萬m228精品文檔放心下載大街銷售項目總投入約29萬m2，約10.5億銷售額。而2001年整個河西銷售額也謝謝閱讀僅17億元，可見今年市場公應量之大及竟爭之激烈。故準確把脈市場，整合自身感謝閱讀18資源，跳出競爭范疇或減少相對競爭對手，將作為本案主要突破口。精品文檔放心下載3．市調(diào)匯總分析此次調(diào)研針對性收集25個項目（包括8個潛在競爭地塊調(diào)研）精品文檔放心下載精品文檔放心下載路為主干線。北片以清涼門大街和草場門大街為主干線。以下將河西各區(qū)相對特色和有競爭力個案列表。19*代表競爭個案）個案長江之家*聚福園*長陽花園蘇寧雅瑰園細目項目地址湘江路湘江路湘江路15-3號湘江路謝謝閱讀區(qū)屬鼓樓鼓樓鼓樓鼓樓開發(fā)商江蘇輝弘房地產(chǎn)開發(fā)公司南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)公司仁裕達物業(yè)有限公司南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)總公司2150000m290000m2200002占地面積66260m精品文檔放心下載222500021200002320002建筑面積101378m精品文檔放心下載容積率1.531.51.331.6綠化率45%40%45%40%主力戶型主力面積105212721502952210929622892213422小2多層3739元/m銷售均價3700元/m2高層3880元23315元/23215元/m交付日期一期已交付二期2002、10一期已交付二期2002、122003、62002、9社區(qū)配套50002中心花園幼兒園。150002中心花園，網(wǎng)球場，親子樂園，鼓樓幼兒園聚福園分園。130002中心花園30002中心花園蘇果超市，農(nóng)貿(mào)市蘇果超市，農(nóng)貿(mào)市謝謝閱讀場，拉薩路小學分場，拉薩路小學分感謝閱讀生活設(shè)施29中分校29中分校學分校，29中分校校，寧海中學分校，29中分校2。月0．6元/2。月0．5元/2。月0．5元/2物業(yè)管理0．5元/m。月謝謝閱讀20競爭個案統(tǒng)計表二：個案龍鳳花園陽光錦繡閣香謝里花園金陵名人居*細目精品文檔放心下載項目地址龍園西路東側(cè)南京中保村管子橋18號龍園西路感謝閱讀區(qū)屬鼓樓鼓樓鼓樓鼓樓南京南北建設(shè)實業(yè)有限公司蟠龍金陵建設(shè)開發(fā)公司宏圖高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商南京大開發(fā)25000m224000m2460002占地面積84000m謝謝閱讀217763245000m2840002建筑面積160000m謝謝閱讀容積率1.85.91.881.83綠化率30%35%40%50%主力戶型、、、主力面積902、21332129.492138.7422293m2、12022126m、142m223600元/23500元/2多層3625元/m銷售均價3600元/m精品文檔放心下載2小高層3700元交付日期2003、62003、22002、92002、10精品文檔放心下載舞臺，旱噴泉，中心花園屋頂花園社區(qū)配套車場10000m2中心綠地，兩個步行廣場新城市廣場商業(yè)蘇果超市，新城市

廣場商業(yè)步行街，市廣場商業(yè)步廣場商業(yè)步行街，精品文檔放心下載市，白云園小學，寧海中學分校，行街，農(nóng)貿(mào)市場，金潤發(fā)超江蘇教育學院，寧海中學分校，29中生活設(shè)施分校，市，白云園小校，2。月0．5元/2。月0．5元/2。月0．5元/2物業(yè)管理0．5元/m。月精品文檔放心下載21河西南片區(qū)域個案統(tǒng)計表四：細目個案圣淘沙花城*疊彩麗庭江南名府千峰彩翠項目地址虎踞北路39號集慶門大街與江東路交界集慶門大街1號水西門大街南側(cè)區(qū)屬鼓樓鼓樓建鄴建鄴開發(fā)商長發(fā)房產(chǎn)南京建宇房地產(chǎn)開發(fā)公司南京紫金房地產(chǎn)開發(fā)公司建鄴大開發(fā)25000260000230002占地面積24714m謝謝閱讀2869521000002146402建筑面積100000m感謝閱讀容積率41．741．74．88綠化率40%30%30%30%主力戶型主力面積1202128213528221262212321002120223420元/23400元/23860元/2

銷售均價3900元/m精品文檔放心下載交付日期2003年2002年4月2002年底2003年5月精品文檔放心下載商場，健身館，中心花園。會所，中心花園謝謝閱讀書吧，溜冰場，架空園藝

社區(qū)配套網(wǎng)球場，籃球兒園，餐廳。南師附中，南蘇果，長江醫(yī)超市，建鄴醫(yī)院，蘇果，南湖一中精品文檔放心下載藝，建工學院，院，建鄴醫(yī)院，文樞中學。生活設(shè)施金盛裝飾城。2。月未定未定未定

物業(yè)管理1元/m22河西個案統(tǒng)計表五：個案天都芳庭月安花園美麗嘉園細目項目地址應天西路與南湖路交匯處建鄴區(qū)所街石家莊路精品文檔放心下載區(qū)屬建鄴建鄴建鄴開發(fā)商江蘇星都物業(yè)發(fā)展有限公司江陵房地產(chǎn)占地面積3.4萬平方米10.08萬平方米4萬平方米感謝閱讀建筑面積6萬平方米10.89萬平方米6.4萬平方米精品文檔放心下載容積率1.761.081.6綠化率30%35%33%主力戶型主力面積101平方米平方米128平方米87平方米102平方米165平方米122平方米銷售基價3300元平方米3600元平方米3600元平方米感謝閱讀交付日期一期2002.6二期2003.6社區(qū)配套中心花園、網(wǎng)球場、花園健身道中心花園、超市、會所健身房、棋牌室、親子活動咖啡吧、會所生活設(shè)施新世紀水上樂園、所街小學、虹苑中學、蘇果超市、虹苑農(nóng)貿(mào)市場、建鄴中醫(yī)院新世紀水上樂園、所街小學、院石鼓路小學分校、超市、農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理未定23戶型配比、面積區(qū)間統(tǒng)計表：房型市場份額m2面積區(qū)間（）2房25%80—1003房60%100—120125—1354房10%135—150樓中樓5%160—2101、主力戶型配比分析以上述個案匯總可以看出，河西地區(qū)個案的主力戶型為二房及三房（其中三房謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀群把握能力不足，缺少信心。故只有個別個案規(guī)劃有樓中樓，且去化有一定困難。精品文檔放心下載如樓中樓面積能控制在180m2以內(nèi)，在格局上能加以調(diào)整，去化應不成問題。謝謝閱讀2、主力戶型面積分析二房及三房做為河西個案的主力戶型，其面積集中在二房80—100m2、三房感謝閱讀105—135m2感謝閱讀地區(qū)整體配套逐步完善，形象不斷提升，吸引大量市區(qū)內(nèi)及近郊換屋族的目光。感謝閱讀但該區(qū)域大戶型大面積房源比例較少，尤其在本案所處的北部片區(qū)。此成熟板精品文檔放心下載塊，4房及以上房型2001年僅金陵名人居等2、3個案有推出。市場機會較大。如精品文檔放心下載花開四季4房占三成強，且一經(jīng)推出即受到市場青睞。感謝閱讀由此可見，此區(qū)域4房、躍層房源相對較少，且客群因推出房源選擇余地小，感謝閱讀24去化量變小?？腿盒枨蟮貌坏綕M足，客群含金量相對較高，市場機會大。謝謝閱讀3、價格分析南區(qū)均價：3300—3500元/m2北區(qū)均價：草場門區(qū)域3550—3750元/m2清涼門區(qū)域3600—3800元/m2江東路區(qū)域3300—3650元/m2此價格針對現(xiàn)市場價格的反饋，因我司對河西進行了長期的市場跟蹤、分析，精品文檔放心下載對價格變化情況較清楚。以上價格不能真實反應市場，大部分樓盤主力去化價格低精品文檔放心下載于現(xiàn)價格100—300元不等，例長江之家主力去化在2001年成交均價3300元以內(nèi)謝謝閱讀/m24600元/m23000精品文檔放心下載元/m2的房源，個案成交均價3300元/m2左右。精品文檔放心下載由于河西頻頻爆光于大眾面前，城市副中心、新城區(qū)規(guī)劃、奧體板塊、秦淮河謝謝閱讀整治、道路拓寬等利好消息不斷出臺，使部分開發(fā)商背離價格市場，把樓盤價格炒感謝閱讀作得有價無市。本案區(qū)域2002年價格走勢應在3600—3750元/m2謝謝閱讀礎(chǔ)上因檔次及地段等優(yōu)勢不同，可作200—300元/m2的上下浮動。精品文檔放心下載結(jié)論：隨著奧體板塊開工，河西新城區(qū)的建設(shè)，河西發(fā)展重心及熱點正向南片感謝閱讀區(qū)轉(zhuǎn)移。南北價格差距逐步縮小，且萬科金色家園、江南名府、云景美地等優(yōu)秀樓精品文檔放心下載盤的推出，將打破“南窮北富”這一現(xiàn)狀，南北競爭將不斷加劇。感謝閱讀254.競爭市場分析1、競爭個案概況如前所述，因本案屬城市副中心區(qū)，客群組成多樣化，且輻射到以鼓樓區(qū)感謝閱讀為主的全市區(qū)域，原則上全市跟本案價位相鄰且品質(zhì)相近的個案都列為本案之感謝閱讀競爭對手，根據(jù)競爭力強弱，本案主要競爭個案應集中在城西區(qū)域（詳見河西精品文檔放心下載個案統(tǒng)計表中有*“金鼎灣”“香格里拉花園”東“湖畔之星”“梅精品文檔放心下載花山莊”等中高檔物業(yè)與本案有一定競爭力。●競爭個案綜合分析：謝謝閱讀已消化相當部分市場需求，多數(shù)項目在規(guī)劃、包裝、宣傳上較前幾年有了明顯精品文檔放心下載進步，但大部分項目設(shè)計趨于雷同，個性化產(chǎn)品較少；同時也看出目標客群對精品文檔放心下載社區(qū)環(huán)境及居住品質(zhì)要求越來越高，購房行為也逐步趨向理性，主要呈以下特精品文檔放心下載點：A.規(guī)劃——/建筑形態(tài)：已由6層的多層建筑向以小高層和高層建筑為主的中高檔綜謝謝閱讀合型社區(qū)發(fā)展。/主力戶型：115—130m2的三房B.配套——/中庭規(guī)劃面積大，多數(shù)個案的環(huán)境建設(shè)、園林、休閑設(shè)施從設(shè)計到施工謝謝閱讀都不夠精細。26/多數(shù)項目規(guī)劃有社區(qū)小型會所，但內(nèi)部設(shè)施不夠完善或華而不實，未能感謝閱讀形成強有力的賣點。/安防系統(tǒng)、物業(yè)管理較為齊全，先進。C.價格——/該區(qū)域市場價格經(jīng)歷一段快速拉升期。/該區(qū)域已形成市場認同的價格，但個案間價差較大。/平均價位：3300—3800元/m2D.銷售情況——/多層銷售較好。/點式高層大部分銷售不佳。/面積適中的二、三房去化較快。/面積適中的四房需求量較大。/大面積房型及樓中樓，由于早期規(guī)劃陳舊的原因及總價高致使銷售速度緩精品文檔放心下載慢。/低樓層或朝向不好的戶型較難銷售。E.行銷企劃——/產(chǎn)品規(guī)劃缺乏明顯特色，無法與其他項目形成個性區(qū)隔。感謝閱讀/行銷企劃的缺乏戰(zhàn)略性策略，難以達到事半功倍之功效。謝謝閱讀/廣告宣傳平淡無奇，處功能性訴求階段。27結(jié)論：目前該區(qū)域已推出個案中，能與本案形成競爭的個案幾乎沒有。有競爭謝謝閱讀謝謝閱讀案，主要競爭將來自即將開盤的個案。他們在規(guī)劃定位、檔次上能吸收精品文檔放心下載現(xiàn)有個案優(yōu)勢，強化主題開發(fā)，注重品質(zhì)，如萬科金色家園、蘇寧千秋謝謝閱讀情緣等項目。282、潛在競爭個案概況：地塊位置項目規(guī)模規(guī)劃用途速度情況預計售價開發(fā)商謝謝閱讀占地面積4龍園西路龍萬平方米，住宅土地已平3500元/南京建設(shè)發(fā)展總謝謝閱讀鳳花園西側(cè)總建筑面積（小高層）整打樁平方米公司謝謝閱讀10萬平方米占地面積3金源太古城虎距北路建筑面積8萬平方米住宅（小高層）土地平整4000元/平方米江蘇省金源灘涂置業(yè)有限公司總建筑面積12萬平方米左右住宅土地正在拆遷3600元/平方米金基唐城金基房地產(chǎn)萬科金色家園二道埂子總建筑面積15萬平方米住宅3層樓面5000元/平方米萬科房地產(chǎn)雅瑰園2期總建筑面積7萬平方米住宅（多層為主）土地平整3400元/平方米蘇寧房地產(chǎn)千秋情緣總建筑面積13萬平方米住宅（小高層）土地平整3650元/平方米蘇寧房地產(chǎn)城市高爾夫總建筑面積7萬平方米住宅（小高層）土地平整3600元/平方米總建筑面積9萬平方米住宅（小高層為主）未來鑫園土地平整市供銷房地產(chǎn)29●潛在個案分析：從以上潛在競爭個案概況可以看出，這些個案無論是在規(guī)劃設(shè)計、規(guī)模、精品文檔放心下載價格都與本案相近，且都預計在今年中旬或年底推出，其中不乏有開發(fā)實力雄精品文檔放心下載“萬科金色家園”精品文檔放心下載社區(qū)，都是本案強有力的競爭對手。主要表現(xiàn)在：①感謝閱讀份額。①大部分潛在競爭個案的規(guī)模超過本案，擁有相當?shù)轿坏囊?guī)劃空間。感謝閱讀①感謝閱讀主要代表就是與本案地段資源相近的“萬科金色家園”。①精品文檔放心下載“萬科金色家園”感謝閱讀感謝閱讀銷社等項目，若無重大策略突破，有可能形成一定程度的價格爭奪戰(zhàn)。精品文檔放心下載30結(jié)論：感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀“高尚物業(yè)”精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀“超越競爭”感謝閱讀市場的解決之道。31四、項目概況1、本案概述一）基本資料項目名稱：?（未定名）地址：鼓樓區(qū)江東街道里圩村經(jīng)濟指標：規(guī)劃土地面積：29.2畝總建筑面積：40000m2其中恒建面積：m2商品房：m2社區(qū)會所：m2物業(yè)管理中心：m2地下人防：m2車位：0、5個/戶綠地面積：12000m2二）地塊資源分析項目的土地價值與本身所處的地理位置，周邊配套、景觀資源，污染狀感謝閱讀況有直接關(guān)系外，地塊的人文歷史，社區(qū)人文素質(zhì)，地域特性，鄰近樓盤素質(zhì)感謝閱讀也是極為主要的支撐因素，也因此共同決定了地塊的綜合價值。因此，客觀的感謝閱讀分析地塊價值，對整個樓盤有效整合資源，并最大限度的發(fā)揮地塊優(yōu)勢，有著感謝閱讀重要的意義。321、地塊描述：謝謝閱讀伏。2、周邊環(huán)境狀況1）建筑物：東：秦淮河堤岸，無建筑物南：花開四季居住區(qū)西：龍鳳居住區(qū)北：規(guī)化路緊鄰小河（河已清淤）2）綠化景觀：石頭城——清山?jīng)鼍皡^(qū)秦淮河水域及沿河綠化帶3）自然景觀：主要為秦淮河及石城風景區(qū)4謝謝閱讀目施工空氣及噪音污染，生活及施工垃圾帶來空氣污染。近期居住品質(zhì)較差。5感謝閱讀該區(qū)為南京棚戶區(qū)，社會治安現(xiàn)較難管理。3、交通條件：目前交通便利性較差，公車路線少，距離公交車站點較遠。感謝閱讀濱河路開通后將全面改觀。334、周邊市政配套設(shè)施條件1）購物：依靠龍江小區(qū)，距離較遠2）文化教育：白云園小學、瑯琊路分校、二十九中分校、寧海中學。謝謝閱讀3）金融服務4）郵政服務5）娛樂、餐飲、運動太完善，且距離本案較遠。6）生活服務7）游樂休憩設(shè)施8謝謝閱讀9）人文區(qū)位影響：向為工業(yè)區(qū)，居住環(huán)境差，人文形象不佳。謝謝閱讀5、歷史淵源：謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載標客群的心理歸位和價值取向，這將成為一個打動目標客群的重要利基。感謝閱讀本地塊位處南京發(fā)源地有2400年悠久歷史的石頭城，因其有著深厚的感謝閱讀精品文檔放心下載與悠久的人文歷史完美的結(jié)合，恰好體現(xiàn)了高尚住宅的含金量。謝謝閱讀五、項目市場定位問題點與機會點分析34（一）市場定位問題點分析1、精品文檔放心下載謝謝閱讀炒作，造成了價格高于價值的整體市場印象。2、消費需求多樣化，市場定位的唯一性及準確性的把握有一定的難度。謝謝閱讀3、本區(qū)域內(nèi)較差的生活配套設(shè)施條件與中高檔物業(yè)定位之間形成資源落差。謝謝閱讀4、個案規(guī)模較小，規(guī)劃空間有限，對營造高檔社區(qū)有一定的難度。精品文檔放心下載5、感謝閱讀案的市場搶奪。（二）市場定位機會點分析1、多年來累積的潛在市場需求（尤其是占據(jù)市場金字塔頂部的客層）尚未被感謝閱讀完全滿足，有可挖掘的市場潛力。2、感謝閱讀從眾消費心理，而寧愿等待真正滿意的產(chǎn)品出現(xiàn)，這種現(xiàn)象就形成了市場謝謝閱讀的一個空白點。3、南京社會經(jīng)濟大環(huán)境景氣高揚。4、大環(huán)境經(jīng)濟的持續(xù)增長，使消費者對于購房置業(yè)有較強信心，政策的輿論謝謝閱讀引導以及各職能部門，配置機構(gòu)服務能力的加強，逐步引發(fā)社會購房消費精品文檔放心下載的意識，假以時日，即可形成可觀的現(xiàn)實消費表現(xiàn)。5、經(jīng)由花開四季等個案操作對區(qū)域市場精準的把握。6、本案景觀資源豐富，為高檔社區(qū)之首選地。7、經(jīng)過兩三年的市場培育期，河西作為本市住宅核心區(qū)域的地位已確立，新感謝閱讀35一屆市政府領(lǐng)導重新定位河西地位和打造河西新城區(qū)的愿望及實際投入，精品文檔放心下載河西以隸屬郊區(qū)的心理障礙得以很大程度克服，區(qū)域地位價值不斷提升。感謝閱讀這是本案的最大利好因素。8、開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新理念，勇于突破的精神。結(jié)論：從以上地塊價值的分析及市場定位的問題點與機會點分析，可以看出，如謝謝閱讀何解決項目地塊較高的土地開發(fā)價值與地塊本身帶來的先天不足之間的矛盾；精品文檔放心下載以及如何以項目資源的有效整合來塑造獨一無二的產(chǎn)品魅力，是本案成功行銷感謝閱讀的關(guān)鍵所在，因此，只有充分挖掘、利用并且擴大現(xiàn)有的利基點，一一解決項謝謝閱讀目存在的行銷障礙，才能擔負起項目發(fā)展之需，特別要強調(diào)的是，只有在現(xiàn)有謝謝閱讀資源有效整合的前提下，創(chuàng)造一種與目標客群息息相關(guān)的生活型態(tài)，賦予產(chǎn)品精品文檔放心下載本身高度的文化價值和生命的靈魂，才能實現(xiàn)超越市場競爭，樹立個案優(yōu)越的謝謝閱讀市場品牌形象。36六、項目市場定位河西地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展已由一區(qū)亮眼的黑馬成長為成熟的大眾房地產(chǎn)板塊。感謝閱讀根據(jù)河西地區(qū)市調(diào)總結(jié)分析，不難看出，由于多數(shù)個案缺乏精準之市場定位和謝謝閱讀明確的客層區(qū)隔，而是以全方位滿足的姿態(tài)入市，導致個案內(nèi)部客戶素質(zhì)良莠精品文檔放心下載不齊，事實上，真正成熟的、高素質(zhì)消費者較難產(chǎn)生從眾消費心理，而寧愿等精品文檔放心下載待真正滿意的產(chǎn)品出現(xiàn)。這種現(xiàn)象形成了一個市場空白，典型代表是臨近區(qū)域精品文檔放心下載頂層客戶和市區(qū)非頂層換屋族，他們向往優(yōu)越的社區(qū)品質(zhì)以及景觀價值，而目精品文檔放心下載前南京市具有同等條件的個案寥寥無幾，且價格均居高不下，本案的地位、景精品文檔放心下載觀和開發(fā)商理念的優(yōu)勢為自身開發(fā)創(chuàng)造了難得的市場機會。在河西區(qū)域更是缺謝謝閱讀少此類頂級住宅。（一）目標市場界定中國的經(jīng)濟正在快速發(fā)展，它催生了白領(lǐng)階層，也催生了一批中產(chǎn)階級及謝謝閱讀TOWNHOUSE項目把目標人群定位在白領(lǐng)精英階感謝閱讀“高級別墅”“高尚住宅”謝謝閱讀應運而生，“高尚住宅區(qū)”隨之浮出水面。在世界各地，中產(chǎn)階級都是當代社會的中堅力量，無論是世襲傳承的貴族精品文檔放心下載后代或是在時代風云中神話般崛起的新派精英，作為新世紀的中產(chǎn)階層，他們感謝閱讀的共性特征，發(fā)展歷程及言談舉止都影射一個時期的風尚、價值取向、社會水精品文檔放心下載準等。這些共有的特征最終歸結(jié)到生活追求上，表現(xiàn)為他們對純自然背景頂級建謝謝閱讀筑的鐘愛，足夠的經(jīng)濟實力和不俗的眼光，使他們在選擇理想住宅時更為注重謝謝閱讀社區(qū)綜合品質(zhì)，尤以景觀環(huán)境與社區(qū)文化精神內(nèi)涵為重。37做為位處南京市副中心區(qū)的本項目地塊，中產(chǎn)階級追求的“高尚住宅”是本精品文檔放心下載“中產(chǎn)階級”感謝閱讀標市場的把握，是我們把握項目定位的核心依據(jù)。故本項目目標市場描述如下：1、改革開放后，城市新興中產(chǎn)階級（頂級換屋族）隨著改革開放的深入，南京的富有階層人士也越來越多，這些人都是經(jīng)精品文檔放心下載過艱辛的打拼才有今天的財富，雖然他們得到了比別人更多的金錢，但他們感謝閱讀卻在拼命掙錢的同時失去了許多普通人應有享受的東西，所以，他們希望能精品文檔放心下載在生活中尋回失去的東西。首先他們需要得到社會的認同身份及地位的歸屬謝謝閱讀標志，而對宅邸的要求自然要勝人一籌。2、知識經(jīng)濟時代新理性事業(yè)領(lǐng)袖（CBD商務人士、高級白領(lǐng)）精品文檔放心下載知識經(jīng)濟時代的到來，造就了一批以知識資源換取財富的時代菁英，這精品文檔放心下載部分人對事業(yè)執(zhí)著，工作上進，同時對生活享受熱情高漲，他們重視環(huán)境問精品文檔放心下載題以及強烈的休閑健康意識，同時也在乎個人的身份及地位，愿意為高品質(zhì)精品文檔放心下載的生活付出高價格的代價。3、來寧工作（企事業(yè)單位干部）及做生意（賺到錢）的周邊城市人士感謝閱讀精品文檔放心下載利潤行業(yè)，使得這部分人在南京擁有與其他同等本地人士的財富。選擇新城感謝閱讀市中心區(qū)做為他們的居所，以此方式來證明自己的身份與地位，是他們向親精品文檔放心下載人、家人或朋友展示自己實力與名望的最佳象征。4．政府官員省、市政府機關(guān)要員，原有住房已無法滿足其現(xiàn)有需求（人口增多、升謝謝閱讀38精品文檔放心下載（二）目標客戶群定位1、區(qū)域分布：A．鼓樓區(qū)70%B．南京市其他區(qū)域25%C．外地及境外5%2、年齡分布：A．30歲以下10%B．31—45歲55%C．46—55歲30%D．55歲以上5%3、職業(yè)：A．企事業(yè)單位高層領(lǐng)導及白領(lǐng)B．醫(yī)生、律師、教師、文藝工作等高收入階層C．私營企業(yè)主、中小企業(yè)主D．部分政府官員394、客層人生觀分析：對文化、精神方面和生活質(zhì)感的追求，①衣：講究質(zhì)感，追求品牌，部分已跨入自我理性消費。①食：經(jīng)常在外用餐，但以健康食品為主，周未或假日亦提倡家庭聚餐。謝謝閱讀①?。鹤非蟓h(huán)境品質(zhì)，注重鄰里氣質(zhì)及小區(qū)物業(yè)形象。①行：私家車、公務車為主，公交車、摩托車、自行車為輔。感謝閱讀①通訊：與外界聯(lián)絡(luò)廣泛，接受新資訊，重視對外關(guān)系。①娛樂：家庭親子關(guān)系與朋友娛樂相結(jié)合。5、購買驅(qū)動因素：A．形象標志B．社區(qū)品質(zhì)C．地段D．建筑品質(zhì)E．價格F．服務品質(zhì)G．物業(yè)配套H．生活便利性40（三）項目定位建議塑造河西首善之區(qū)頂級住宅的3個理由：1、市場缺少這類產(chǎn)品。此類型客群仍得不到滿足。2、本案自身資源豐富，具備建頂級住宅基礎(chǔ)。3、開發(fā)企業(yè)大膽創(chuàng)新、勇于開拓的精神。（四）產(chǎn)品建議1、戶型配比建議：三房50%四房35%躍層15%（含1、2F、頂樓躍層）3年來3房占據(jù)了河西總?cè)セ康陌氡谥x謝閱讀江山。且客群量相當穩(wěn)定。故建議3房2廳2衛(wèi)占45%。感謝閱讀4房占市場比例如此少，且客群量相對較大，客群需求得不到滿足是該區(qū)難感謝閱讀得的一個市場機會點。如個案整體檔次較弱，即使規(guī)劃了4房，去化應很困難。精品文檔放心下載4房客群可以說是目前除買躍層的客戶以外最挑剔的一個族群。結(jié)合本案定位對精品文檔放心下載于4房比例來說占35%應不成問題。11F、躍層是銷售中的兩大難點，但180m2以內(nèi)的躍層（最好是150m2以感謝閱讀謝謝閱讀2感謝閱讀各功能區(qū)相對獨立，在面積可承受如下表指標：41125—135m2三房145—160m2四房180—200m2躍層（含1、2F如頂樓、躍層）精品文檔放心下載3、價格建議（開盤前一個月定價為好）視：A開盤階段具體市場狀況B產(chǎn)品品質(zhì)C產(chǎn)品附加值（文化、內(nèi)涵等）而定綜合描述：謝謝閱讀除了擁有相當?shù)呢敻煌?，他們也是社會中崇尚品味生活最高的人，舉止優(yōu)雅，謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀“事業(yè)與休閑并蓄，感謝閱讀成功與健康兼得”的中產(chǎn)階級精英階層。因此，本項目專為中產(chǎn)階級精英階層精品文檔放心下載量身打造“河西首善之區(qū)”頂級住宅。42七、項目產(chǎn)品定位1、定位主旨與基礎(chǔ)人類自誕生之日起，就同時產(chǎn)生了自己的居住理想，為了實現(xiàn)理想世世代代努感謝閱讀力著。新世紀的曙光照耀著我們，在本案目標客戶群的思想層次里，生命的意義已不謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀“千金買屋、感謝閱讀萬金買鄰”的生命態(tài)度，這更是切合本案規(guī)模小的精品策略。感謝閱讀創(chuàng)造一種獨一無二的，全新的生活型態(tài)及產(chǎn)品形式，超越目前普遍意義的物質(zhì)謝謝閱讀層面，上升到一個更廣闊、更豐實的精神文化層面，從而超越市場競爭，脫穎而出，謝謝閱讀謝謝閱讀契機與舞臺！另一方面，本案地處石城風光帶的黃金大地，坐擁山水城林的稀世美景，悠悠感謝閱讀秦淮河寧靜優(yōu)美的河灣環(huán)抱，地段價值已得到市場的認同。謝謝閱讀得天獨厚的自然環(huán)境，地塊條件，產(chǎn)業(yè)背景及人文地理，歷史文脈等優(yōu)勢資源感謝閱讀組合，為塑造一個“河西首善之區(qū)”提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)與保證。精品文檔放心下載2、主題定位及文化載體無論是新都市主義，新田園主義或其它城市發(fā)展理論流派，其本質(zhì)與核心是一致的，都在倡導人與自然和諧共生，寧靜質(zhì)感的生活，創(chuàng)造心靈純美的境界。

因為本案的資源實在太難得，因為目標客戶群的追求是生命的感動，本案對于

和諧的生活，讓詩意的棲息得以真正實現(xiàn)。感謝閱讀浸淫在千年歷史的文化積淀與河西新城的現(xiàn)代氣息之下，本案寧靜的氛圍與遼感謝閱讀謝謝閱讀43的圓舞曲。于是，音樂自然而然成了本案的主題。建筑的本意就是巨大的音符，與音樂同屬藝術(shù)的范疇，而建筑本身所體現(xiàn)的韻謝謝閱讀律之美，亦飽含音樂的節(jié)奏美感，二者一脈相承，互相輝映。謝謝閱讀老子有言：大音稀聲，天地有大美而不言。上升到生命哲學的層次，寧靜本就精品文檔放心下載精品文檔放心下載章。承天時、地利、人和之大成，本案亦將是區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展進行曲的最強音。謝謝閱讀3、定位歸結(jié)秉承豐富的歷史文化底蘊與自然景觀資源，輔以先進的開發(fā)理念與思想，本案

旨在打造“河西首善之區(qū)”，擘劃一座藝術(shù)建筑的里程碑。謝謝閱讀靜謐蒼穹，仰望星河，生命之神攜大地之子聆聽生命中最豐沛的天籟之音。感謝閱讀本案的項目市場定位可歸結(jié)為：以音樂的藝術(shù)之美、生活之美之為主題的，以崇尚自然、寧靜、感謝閱讀和諧的身心健康生活型態(tài)為主訴求的高尚人文生活社區(qū)。清晰的居住型態(tài)及居住文化載體提煉，使本案超越了南京現(xiàn)有的賣地段、產(chǎn)品、應是眾望所歸。精品文檔放心下載4、產(chǎn)品定位：在項目市場定位的統(tǒng)領(lǐng)下，本案的產(chǎn)品檔次定位為河西高檔住宅；形象定位為區(qū)域頂級人文社區(qū)；產(chǎn)品概念定位為：河西首善之區(qū)·靜謐天籟之音。44八、產(chǎn)品規(guī)劃策略建議（一）整體規(guī)劃立意一種理想生活形態(tài)的實現(xiàn)，最終有賴于有形的物質(zhì)載體，這是整體規(guī)劃立意精品文檔放心下載——居住環(huán)境空間，精品文檔放心下載和第二空間——景觀環(huán)境空間，更要創(chuàng)造本案獨具特色的第三空間——人文休閑精品文檔放心下載環(huán)境空間。將本案所追求的理想生活形態(tài)與項目自身條件相結(jié)合。通過規(guī)劃空間謝謝閱讀布局、建筑風格、材質(zhì)的把握運用和環(huán)境園林、管理模式等的配合，從大的環(huán)境精品文檔放心下載氛圍到建筑細部去體現(xiàn)高尚名宅所特有的物質(zhì)形式與文化內(nèi)涵。在平和親切的氛感謝閱讀圍中閃現(xiàn)耐人尋味的特質(zhì)，成為本案整體規(guī)劃立意的出發(fā)點。謝謝閱讀第一空間居住環(huán)境空間規(guī)劃1、建筑風格精品文檔放心下載位于——感謝閱讀感謝閱讀求。目標客群對“家”的的概念，“回家的感覺”有特別執(zhí)著的追感謝閱讀求，渴望典雅、穩(wěn)重，又具精神內(nèi)涵的建筑品味，注重高貴、精品文檔放心下載高尚的形象品質(zhì)和親切、溫馨的歸屬感。是什么樣的建筑，可以塑造河西首善之區(qū)的建筑藝術(shù)里程碑。謝謝閱讀45是什么樣的風格，才能塑造出體現(xiàn)和喚起積郁內(nèi)心深處的美好記憶和情感精品文檔放心下載共鳴的理想家園。謝謝閱讀快樂的音樂抒情詩。它沒有純古典建筑的繁復壓抑，更不是現(xiàn)代建筑的冰冷單調(diào)。謝謝閱讀新現(xiàn)代主義建筑是富有情感的詩意空間，簡潔、流暢、精致的形式追求和精品文檔放心下載富有韻律感和秩序感的審美追求緊密聯(lián)系。精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀和苦苦尋覓的生活夢想。在石城風光帶山水城林間，秦淮河畔的黃金大地，新現(xiàn)代主義建筑將在南謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀美感。2．規(guī)劃布局結(jié)合市場產(chǎn)品定位和基地資源，以音樂為主題，新現(xiàn)代主義建筑語言為基精品文檔放心下載調(diào)，以“因地制宜”的務實態(tài)度進行總體布局和建筑造型。精品文檔放心下載0304幢疊加感謝閱讀到050806感謝閱讀感謝閱讀46謝謝閱讀集中型音樂主題園林和生氣候舒適宜人的居住交往空間。建筑群體形象處理在總體布局基礎(chǔ)上，呼應音樂建筑的主題和彎曲優(yōu)美的謝謝閱讀感謝閱讀節(jié)奏感的藝術(shù)空間和豐富優(yōu)雅的建筑天際線。為實現(xiàn)新現(xiàn)代主義建筑精髓提供更大舞臺。夜景系統(tǒng)設(shè)計是美麗夜景的重要保證，建筑外立面燈光、主入口燈光、庭精品文檔放心下載謝謝閱讀區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。人行主入口設(shè)置在濱河路創(chuàng)造出強烈歸家意象，通過主入口會所漫步于園謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀靜區(qū)隔，為實現(xiàn)輕松、寫意的生活提供有力的物質(zhì)保證。中心會所處理中心會所設(shè)計是提升社區(qū)形象力的關(guān)鍵。通過典雅的比例，優(yōu)美的曲線造精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載新現(xiàn)代主義的精魂。彰顯出一個色彩絢麗，輕舞飛揚的畫意空間，成為聆聽生命中最豐沛樂章感謝閱讀的音樂殿堂。感謝閱讀精品文檔放心下載47水。使人在達到會所之前已先被臺階蘊含的氣勢征服。進入中心會所的音樂大廳，陽光從玻璃拱頂自由灑下，大廳中陳列中的各謝謝閱讀謝謝閱讀一處不散發(fā)出音樂的律動與生命的贊歌。會所設(shè)有幼兒及成人音樂教育中心，韻律教室，練琴房等服務設(shè)