廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告本情況(一)項(xiàng)目概況金輝廣場(chǎng)居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開發(fā)。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為(二)可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究(略)三、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析(一)項(xiàng)目現(xiàn)狀概括規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢(shì)平坦，東北角部分土地地勢(shì)較低洼。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對(duì)濕度東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重西橫穿本區(qū)，北邊一條是110KVA碧緣由北向南穿過(guò)。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些(二)項(xiàng)目發(fā)展條件(1)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購(gòu)物、醫(yī)療等公共服務(wù)。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生(2)自然條件優(yōu)勢(shì)。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質(zhì)境。(1)變電站和高壓線的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對(duì)人們威脅感的影響。應(yīng)在變電站周圍設(shè)置防護(hù)綠(2)鐵路。規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對(duì)居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過(guò)境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵路對(duì)本區(qū)的噪音干擾減低到最低(三)地塊征用情況因金輝廣場(chǎng)建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)出面(四)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案：(1)以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范(2)依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和(3)合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小(4)吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的(1)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、兩中心、兩軸、兩帶”。(2)空間布局形態(tài)。①北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺(jué)上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效②小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水編號(hào)項(xiàng)目26汽車停車場(chǎng)(庫(kù))27自行車(摩托車)停車場(chǎng)(庫(kù))21131211221311111151111115113316道路紅線和斷面表(4—2—2)道路斷面/M—5道路紅線/M3~4123456789(1)土地使用指標(biāo)。用地平衡表(4—2—3)項(xiàng)項(xiàng)目用地面積/公頃所占比重/%人均面積/(㎡/人)居住區(qū)規(guī)劃總用地33.08——中其——————(2)密度指標(biāo)。四、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃(一)建設(shè)方式建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工(二)開發(fā)方案設(shè)想與分析第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號(hào)橋(含引道)一座，主干可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對(duì)面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。本期個(gè)別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得好的利潤(rùn)。(三)建設(shè)進(jìn)度第二期(二年)第三期(二年)第四期(二年)詳見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表(表4—2—5)。五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃(一)開發(fā)成本1、土地成本(征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi))(1)征地費(fèi)。(注：填土工程單價(jià)按25.5元/㎡.m，由夏園村委會(huì)包干。經(jīng)計(jì)算，實(shí)際填土高(注：按征地補(bǔ)償總金額的2%計(jì)征，交市國(guó)土局)。(2)土地有嘗使用出讓金。元/㎡不等(依樓層而定)，結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地土地成本匯總表(4—2—6)序號(hào)項(xiàng)目金額/萬(wàn)元1982.593工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)253.774耕地占用稅264.665耕地墾復(fù)基金397.011567.268土地登記費(fèi)2.249(1)多層住宅建安費(fèi)(4—2—7)。多層住宅建安費(fèi)(4—2—7)序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)/元/㎡工程量/㎡金額/萬(wàn)元(2)高層住宅建安費(fèi)(表4—2—8)。高層住宅建安費(fèi)(表4—2—8)序序號(hào)項(xiàng)目1土建及裝修工程費(fèi)2水電安裝工程費(fèi)4消防5小計(jì)(4)三通一平費(fèi)：(即填土工程費(fèi)，已在第一項(xiàng)“土地成本”中列出，故此處不3303.71(萬(wàn)元)。4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(紅線內(nèi)外工程費(fèi)，表4—2—9)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(4—2—9)序號(hào)項(xiàng)目算依據(jù)萬(wàn)元/公頃×33.08公頃37.6萬(wàn)元/公頃×33.08公頃場(chǎng))×320元/㎡=800萬(wàn)元序序號(hào)項(xiàng)652汽車停車場(chǎng)(庫(kù))(1800個(gè)車位)自行車(摩托車)停車場(chǎng)(庫(kù))(9860個(gè)車位)9序序號(hào)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2投資方向調(diào)節(jié)稅3工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)4供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)5供電用電負(fù)荷費(fèi)6其他稅費(fèi)7合計(jì)58472.81(萬(wàn)元)×4‰(二)開發(fā)費(fèi)用(表4—2—12)算依據(jù)11管理費(fèi)用2銷售費(fèi)用3貸款利息詳見(jiàn)“貸款還本付息表”4合計(jì)得得房成本(萬(wàn)元/㎡)多層(181883㎡)高層(169593㎡)(一)土地成本(二)建安工程費(fèi)(三)前期工程費(fèi)(四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(五)公建配套費(fèi)(六)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(七)開發(fā)期間稅費(fèi)(八)開發(fā)費(fèi)((九)投資總額合計(jì)本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。本項(xiàng)目開發(fā)總銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。本項(xiàng)目貸款利息采用中央銀45613812792(含利息)銷售收入123456789038序號(hào)123456合計(jì)2、當(dāng)年利息=(年初借款本息+當(dāng)年借款/2)×年利率。(一)住宅銷售單價(jià)的確定本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租(二)銷售收入的確定分分類可銷售面積/㎡建議銷售面積/㎡銷售收入/萬(wàn)元多第一期第一批33305320010658層第二批33304340011323——高層位計(jì)車合(三)銷售收入分期比例的測(cè)算根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售(但此規(guī)管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭(zhēng)取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小B3~三期高層；B4~四期高層；C~車位)年份23456789銷售比例銷售面A1：(個(gè))A1：(個(gè))A2：(個(gè))A2：(個(gè))A3：(個(gè))A3：(個(gè))A4：(個(gè))A4：分年度銷售金額/萬(wàn)元234567合計(jì)B(個(gè))合計(jì)營(yíng)周564期7合計(jì)893住宅高層住宅車位合計(jì)項(xiàng)目(四)項(xiàng)目利潤(rùn)估算詳見(jiàn)“開發(fā)成本構(gòu)成表”2銷售收入3增值額2—14增值率05增值稅率06增值稅7—項(xiàng)目售銷售稅金及附加業(yè)稅教育專項(xiàng)基金教育城市維護(hù)建設(shè)稅維護(hù)費(fèi)印花稅及交易管理費(fèi)地增值稅合計(jì)—3—營(yíng)6—4—經(jīng)5—8—9—2—序號(hào)1231—————————可運(yùn)用資可運(yùn)用資金(1—2序號(hào)123456789項(xiàng)目售總成本教育?；鸾逃劫M(fèi)城市維護(hù)建設(shè)稅程維護(hù)費(fèi)及交易費(fèi)土地增稅利潤(rùn)總額后合計(jì)—1——————————2—建3—設(shè)4—經(jīng)5—期67897375425557506668————(注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算)。效益評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益(FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)及投資利潤(rùn)。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)(一)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)營(yíng)周期7建3合計(jì)892序號(hào)11——項(xiàng)目——出售稅金及附加土地增值稅所得稅量量234財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)：1430現(xiàn)金流量表(自有資金)表4—2—23合合計(jì)26經(jīng)73序號(hào)項(xiàng)目1入8—8—2出0銷售投入銷售稅金及附加土地增值稅—所得稅貸款還3量4量計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)：3172萬(wàn)元(二)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率I將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)贏利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，(三)投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)(即凈現(xiàn)金流量累計(jì))與項(xiàng)目投資餓比值。是(四)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總動(dòng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)(FIRR)(FNPV)(五)資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依資金來(lái)源與運(yùn)用表(財(cái)務(wù)平衡表)4—2—25序號(hào)1234項(xiàng)目源售貸款含運(yùn)用期借款利息售稅附加土地增值稅所得稅償還借款本息余余資金合計(jì)1—002建3設(shè)45周6期789本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生(一)盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，(二)敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)(財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率)，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)-5%基準(zhǔn)方案財(cái)務(wù)凈值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利率全部投資(1)當(dāng)建安工程費(fèi)增加5%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為：計(jì)算結(jié)果表明，若建安工程費(fèi)增長(zhǎng)5%，其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率 I程中對(duì)建安工程費(fèi)的有效控制，仍然十分必要而且(2)當(dāng)售價(jià)降低5%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為：工程項(xiàng)目。這是一項(xiàng)以科技為先導(dǎo)，涉及住宅設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、住宅產(chǎn)品及高新技術(shù)的研住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來(lái)越高。如何滿足人們優(yōu)美的居住小區(qū)，同時(shí)通過(guò)提高住宅的科技含量，較大幅度的改善城鄉(xiāng)居民的居住金輝廣場(chǎng)居住區(qū)是全國(guó)性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個(gè)示范小區(qū)之一。該項(xiàng)目規(guī)劃方案已由國(guó)家建設(shè)部審定批準(zhǔn)，功能組織和整體結(jié)構(gòu)合理，環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》要求實(shí)施，同時(shí)該項(xiàng)目的建設(shè)與管理，也都將與小康居住小區(qū)相適我們期望通過(guò)該項(xiàng)目的開發(fā)，為社會(huì)展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而以點(diǎn)帶面，推動(dòng)該市及周圍地區(qū)住宅的社會(huì)效益。項(xiàng)目周