房地產(chǎn)項目精細化管理開發(fā)管理的新主張——“五圖一書”

企業(yè)管理關聯(lián)因素分析圖設計管理關聯(lián)因素分析圖管理施工關聯(lián)因素分析圖設計與成本管理因果分析圖成本管理與管理成本分析圖房地產(chǎn)項目全程運作指導書狀景現(xiàn)愿管做大難點業(yè)績資源機制基礎方法途徑規(guī)范化運作關聯(lián)業(yè)務多項目運作資本市場穩(wěn)健發(fā)展互利互惠復制/創(chuàng)新資金運作獲利能力運作模式組織構架決策機制預警機制淘汰機制描述政府關系融資渠道土地儲備管理團隊控制能力員工素質(zhì)激勵機制多元化運作品牌輸出異地管理資源管理塑造品牌機構企業(yè)管理關聯(lián)因素分析圖理做強標準化運作企業(yè)規(guī)模成本管理技術管理開發(fā)速度開發(fā)規(guī)模職能平衡研究評審知識專題防范技術研發(fā)技術配合功能缺陷交叉出錯新技術應用生態(tài)住宅節(jié)能設計報建/驗收設計進度設計深度原則性符合性完整性基地環(huán)境政策環(huán)境市場環(huán)境贏利模式設計限額功能性感觀缺陷交樓索賠技術管理營銷/策劃菜單式裝修控制設計管理關聯(lián)因素分析圖設計工期技術服務設計質(zhì)量施工管理成本管理設計費用設計合同設計顧問IⅣⅡⅢ進質(zhì)量過程難點界面協(xié)調(diào)造價方法投入通病防治樣板制生產(chǎn)設備質(zhì)量監(jiān)督體系開工驗收封殺變更杠桿調(diào)節(jié)結算管理變更頻繁圖紙問題自然因素例外事件關鍵線路樣板間展示要素管理依據(jù)管理目標管理重點管理工具資金短缺甲方變更交叉作業(yè)面建筑材料質(zhì)量控制體系預審制造價管理管理交底干擾施工管理關聯(lián)因素分析圖度合同手續(xù)不全索賠防范行政許可支付管理計價模式選擇失誤管理成本管建筑準入成果方便驗收材料選擇結構選型荷載取值空調(diào)/通風消防工程電梯選型建筑平面設計服務專業(yè)接口設計深度圖紙指標計算書設計設計作品設計資質(zhì)設計取費合作精神設計限額功能缺陷電子文件地基處理結構布置截面取值建筑風格水電工程質(zhì)量設計與成本管理因果分析圖理設計質(zhì)量構造設計錯漏碰缺建筑立面建筑材料結構設備建筑取費設計進度成本管理管理成本隱模式運作事前措施企業(yè)建設項目競爭環(huán)境平衡工具目標指標分解淘汰機制建設費用業(yè)務費用資源庫工作模板管理軟件資金流產(chǎn)品研發(fā)誠信經(jīng)營集權/分權過失成本決策成本區(qū)域差異顯性資源整合團隊建設規(guī)范化管理信息化管理品牌推廣守法經(jīng)營國企／民企營銷費用管理費用獎罰機制性價比數(shù)據(jù)庫理念成本管理與管理成本分析圖性事中文化建設成本分攤獨立/合作運營成本時間成本企業(yè)戰(zhàn)略房地產(chǎn)項目全程運作指導書內(nèi)容機會選擇啟動項目開工與建設營銷與策化驗收與交樓財稅管理選地要點：宗地資料、土地成本、產(chǎn)權狀況、開發(fā)價值可行性研究：技術比選、經(jīng)濟比選經(jīng)營管理：合作方式比選、融資方式比選、管理模式比選企業(yè)外部：立項、報建、報批企業(yè)內(nèi)部：組建項目公司、籌措啟動資金、選擇合作伙伴外部：接受政府監(jiān)督與指導內(nèi)部：質(zhì)量、進度、投資、安全生產(chǎn)與文明施工管理外部：進行單項和綜合驗收，辦理產(chǎn)權登記內(nèi)部：加強核算，保障資金供給交樓：驗收后交樓，進行售后服務和物業(yè)管理外部：接受政府的財、稅監(jiān)督與檢查；接受股東或銀行的監(jiān)督外部：辦理預售證內(nèi)部：在售價與銷售速度之間尋求平衡準備實施企業(yè)管理的新主張——“五圖一書”

管理組織參考圖管理需求分析圖管理目標控制圖管理水平測試圖管理文化剖析圖績效考核白皮書管理組織規(guī)劃圖內(nèi)容依據(jù)

選擇管理跨度空間跨度單項目管理多項目管理行業(yè)跨度多元化經(jīng)營品牌連鎖品牌建設企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展愿景專業(yè)化-1市場化專業(yè)外判：設計/施工/監(jiān)理/營銷/物管專業(yè)顧問項目托管當?shù)剡\作異地運作管理需需求分分析圖圖人才人才難難求資源內(nèi)容工作環(huán)境中小企業(yè)工作待遇合作資源管理工具中小城市企業(yè)承受能力力新老員工矛盾盾適應環(huán)境融入文化傳播先進理念念促進管理提升升改造環(huán)境人才難留技術服務設計公司營銷策劃管理咨詢技術咨詢顧問公司技術類管理類-2工作模板信息平臺-3消除隔閡質(zhì)量管理目標控制制圖計劃決策贏利選擇面積最大化利潤最大化盤活現(xiàn)金流操盤手組織架構運作模式變化外部內(nèi)部報批/報建施工環(huán)節(jié)重大技術變更更材料/設備定板干擾人為非人為推卸責任謀取利益機制素質(zhì)合伙人合作人價格品牌服務（資金/進度）摩擦（利潤）市場整體水平提升升開發(fā)成本上升升產(chǎn)品管控土地材料政策土地信貸銷售輿論管理水平測試試圖觀察旁聽了解訪談技術管理成本管理已建項目實物物擬建項目圖紙紙文件庫/信息庫技術軟件/管理軟件溝通水平專業(yè)水平內(nèi)部例會外部專題會評標會評審會控制能力贏利能力成本指標資金平衡銷售均價銷售速度管理制度較適用管理文化員工價值觀員工忠誠度內(nèi)容不適用管理文化剖析析圖文化內(nèi)涵經(jīng)營哲學管理導向文化特點文化功效內(nèi)容企業(yè)發(fā)展：成成長速度/成長管理價值分配：股股東/員工/合作者/客戶利益分配配重結果/重過程對員工的基本本假設老板文化>團隊文化-4團隊文化>老板文化導向作用：引引導員工看什什么?怎么看?凝聚作用：告告訴員工想什什么?怎么想?規(guī)范作用：規(guī)規(guī)范員工做什什么?怎么做?績效管理白皮皮書考核方式目標經(jīng)營（無無免責條件））目標管理（有有免責條件））不可抗力：拆拆遷/報建/政策/資金配合責任：主主辦與協(xié)辦部部門計劃管理顯性成本：工工程成本、期期間成本隱性成本：過過失成本、決決策成本成本管理考核指標考核效果考核管理體系系考核管理目的的內(nèi)容設計管理技術術——“五圖一書”外部管理合作作關系圖內(nèi)部管理任務務分配圖設計文件評審審控制圖設計市場現(xiàn)狀狀分析圖設計質(zhì)量管理理分析圖設計發(fā)包操作作建議書外部管理合作作關系圖開發(fā)商概念設計地質(zhì)勘察設計監(jiān)理建筑設計施工圖審查專項設計總圖、建筑結構水、電、暖通通消防人防土建工程：深深基坑支護、、幕墻、鋼結結構、預應力結構、、網(wǎng)架、地基基處理裝修與景觀：：園林、綠化化、室內(nèi)外裝裝修、標識、景觀照照明公用工程：供供水、供電、、供熱、通訊訊、煤氣、智能化、市政政道路與管網(wǎng)網(wǎng)、發(fā)電機及環(huán)保、停車車交通系統(tǒng)、、中水系統(tǒng)等等綜合：廚房設設備及環(huán)保、、體育設施（泳池、運動動場地等）表示合同關系系表示協(xié)作關系系表示協(xié)調(diào)關系系內(nèi)部管理任務務分配圖內(nèi)容技術管理技術配合研究設計產(chǎn)品品評審設計成果果報建配合（熟悉報建、、報批工作程程序）招標配合（提供技術參參數(shù)與質(zhì)量標標準）銷售配合（樓書與模型型制作把關、、編制使用說說明書）施工配合（審核技術聯(lián)聯(lián)系單、填寫寫工地處理卡卡）驗收配合（編制竣工圖圖）總結設計經(jīng)驗驗新技術新材料料信息庫設計資源信息息庫成本控制數(shù)據(jù)據(jù)庫裝修、園林消防、人防水電、通風建筑、結構成本控制缺陷控制技術創(chuàng)新設計文件評審審控制圖原則性評審符合宗地規(guī)劃劃指標符合強制性規(guī)規(guī)范有效性滿足設計任務務指標滿足設計深度度要求滿足設計技術術措施要求符合性評審完整體圖紙藍圖電子文件計算書預留專業(yè)間的的信息接口投資控制限額設計指標標投入與產(chǎn)出比比選缺陷防范功能缺陷風格不協(xié)調(diào)專業(yè)交叉出錯錯綜合性評審防災(消防、人防、、抗震、防風風、防洪、防滑坡、、避開高壓走走廊）節(jié)能、環(huán)保內(nèi)容設計市場現(xiàn)狀狀分析圖方案創(chuàng)新能力力強企業(yè)分類施工圖實施能能力偏弱設計質(zhì)量較高高經(jīng)營理念以創(chuàng)新作為核核心競爭力以品牌和市場場份額保持領領先地位以服務贏得客客戶以低價獲得任任務內(nèi)部管理管理的差異-5設計師的職業(yè)業(yè)操守知名設計事務務所創(chuàng)新能力一一般復制能力強強質(zhì)量參差不不齊甲、乙級設設計院炒更一族內(nèi)容設計質(zhì)量管管理分析圖圖過程管理內(nèi)容管理沖突完整性裝修標準與與施工發(fā)包包的矛盾裝修標準與與施工圖審審查的矛盾盾廣義質(zhì)量設計浪費、、保守風格不協(xié)調(diào)調(diào)管理依據(jù)法律合同中間成果控制經(jīng)濟技技術指標-6滿足功能外外觀要求技術規(guī)范技術措施開發(fā)商：施施工圖作業(yè)業(yè)指導書設計院：設設計要求調(diào)調(diào)查問卷功能缺陷、、感觀缺陷陷設計發(fā)包操操作建議書書發(fā)包模式內(nèi)容平行發(fā)包分段發(fā)包概念設計施工圖設計計專項設計深基坑支護護二次深化設設計：外立立面、幕墻墻、門窗合同組成合同文本合同附件設計任務書書設計承諾書書設計人員更更換限額設計承承諾施工配合承承諾控制要素質(zhì)量控制關鍵控制點點設計深度用戶變更：：初期/中期/晚期變更技術配合概念設計與與施工圖設設計平行發(fā)包專專業(yè)交叉配配合設計技術管管理——“五圖一書””項目基地環(huán)環(huán)境分析圖圖概念設計任任務書模板板景觀設計任任務書模板板住宅規(guī)劃設設計指標圖圖住宅節(jié)能設設計控制圖圖項目贏利模模式建議書書項目基地環(huán)環(huán)境分析圖圖內(nèi)容約束條件區(qū)位條件中心區(qū)城郊結合部部郊區(qū)資源利用山地濱水劣勢規(guī)避直觀：看、、聽、聞勘察：復雜雜地質(zhì)條件件、地下管管線、文物物項目條件規(guī)劃控制開發(fā)條件容積率、總總高度、層層數(shù)、退讓讓間距施工環(huán)境創(chuàng)新空間用好資源鉆好空子基地條件面積、形狀狀、地形、、朝向概念設計任任務書模板板內(nèi)容項目資料設計要點成果要求宗地現(xiàn)狀圖紙：宗地地位置/面積/形狀/四至圖照片：環(huán)境境/地貌/配套/交通開發(fā)強度：：建筑密度度/容積率/道路/停車/限高/退紅線開發(fā)配套：：生活配套套/人防配套開發(fā)檔次/營銷主題開發(fā)順序/開發(fā)配套規(guī)劃要點項目定位設計指標：住宅宅總面積/戶型比例/戶型面積/配套面積/層數(shù)/層高空間形態(tài)：建筑筑體量/建筑風格/建筑景觀物管要求：主次次入口/道路/交通/停車管理一般項目規(guī)劃：總圖/交通分析圖/景觀分析圖單體：典型住宅宅平、立面圖/效果圖重要項目：視線線分析/建筑模型/三維動畫景觀設計任務書書模板內(nèi)容項目資料設計要點成果要求方案設計質(zhì)量/深度施工圖設計建筑規(guī)劃成果文文件：總平面/豎向設計/道路交通/主次入口/單體設計/效果圖營銷賣場包裝要要求：營銷主題題/銷售展示路線功能要求：觀賞賞性/參與性/識別性/安全性/生態(tài)性成本要求：一類類二類三類景區(qū)區(qū)造價指標硬景：園建、造造型小品、水景景、燈飾、家私單方造價軟景：喬木、灌灌木、花卉、植植被住宅規(guī)劃設計指指標圖內(nèi)容宗地設計要點規(guī)范/技術措施均好性用地紅線建筑退紅線距離離綜合技術經(jīng)濟指指標消防交通建筑綜合管線平衡容積率停車位綠化率建筑高度面積計算規(guī)則防火撲救道路停車日照間距通風、采光住宅節(jié)能設計控控制圖內(nèi)容強制使用推薦使用控制窗墻比提高氣密性保溫隔熱門窗提高保溫性能玻璃厚度框料絕熱措施塊料鋪貼吊頂屋面門窗遮陽擋板百頁玻璃熱反射性能能屋面架空蓄水/綠化太陽能熱水器道路照明屋頂內(nèi)嵌墻體內(nèi)嵌風能、地熱清潔能源節(jié)水潔具中水回用燈具變頻泵節(jié)能精裝修交樓資源節(jié)約項目贏利模式建建議書開發(fā)價值容積率不變，建建筑密度比選資源分配內(nèi)容商住樓純住宅容積率不變，開開發(fā)節(jié)奏比選裙樓商業(yè)價值塔樓住宅品質(zhì)景觀資源分配生活便利平衡容積率不變，產(chǎn)產(chǎn)品組合比選設計品質(zhì)控制——“五圖一書”住宅花園陽臺品品質(zhì)控制圖住宅客廳餐廳品品質(zhì)控制圖住宅主臥次臥品品質(zhì)控制圖廚房生活陽臺品品質(zhì)控制圖住宅衛(wèi)生間品質(zhì)質(zhì)控制圖住宅整體包裝操操作議建書住宅花園陽臺品品質(zhì)控制圖入戶花園觀景陽臺內(nèi)容景觀型過道型層數(shù)單層雙層奇數(shù)/偶數(shù)咬合型地面考慮覆土下沉30cm左右不考慮覆土下沉沉10cm左右采光量控制面寬與進深深的比例采光面的位置與客廳的關系層高正出：陽臺采光光面較寬側出：注意對臥臥室的影響單層：進深大時時采光較弱雙層：帶來視線線干擾/飄雨住宅客廳餐廳品品質(zhì)控制圖戶型差異內(nèi)容緊湊型：平層、、創(chuàng)意小空間豪華型：大平層層（一層一戶））、錯層、復式式、別墅舒適型：平層、、躍式、錯層控制要點內(nèi)部關系：妥善善處理與入戶門門、景觀陽臺、、室內(nèi)樓梯、廚房、生活陽臺臺間的關系美觀需求：隱梁梁隱柱、利于空空調(diào)、暖氣片布布置功能需求：采光光、通風、朝向向、景觀、布置置家具布置差異位置選擇家庭廳尺度選擇平層：前后布局局、左右布局躍式：上下布局局開間進深比例層高、開間比例例住宅主臥/次臥品質(zhì)控制圖圖控制面寬與進深深的比例衣柜空調(diào)室外機位內(nèi)容窗戶無肋玻璃窗無肋轉角玻璃窗窗弧型玻璃窗八角型窗（窄口口>1.8m)落地飄窗關注性價比比例適中具有使用功能獨立式衣柜：與與主衛(wèi)門的沖突突衣帽間實用率單排“L”型雙排防潮處理置于兩個飄窗中中間置于飄窗下方結合立面考慮電線預埋廚房生活陽臺品品質(zhì)控制圖平面布局綜合管線常見問題操作臺“一”字型“L”型單排布局（面積積?。N房凈寬不得小小于1.5m雙排布局（面積積大）廚房走道凈距不不得小于0.9m“∏”型“l(fā)l”型灶臺不應正對窗戶不應緊貼墻面煙道：注意頂層層復式煙道與標標準層對位洗菜盆：盡量可可自然采光給排水：冷熱水水、排污煤氣設計與衛(wèi)生間、生活活陽臺門窗打架架注意廚房門與餐餐廳的關系推拉門預留門洞洞寬度平開門的開啟方方向冰箱、微波爐、、廚柜的位置應應提前考慮內(nèi)容住宅衛(wèi)生間品質(zhì)質(zhì)控制圖沖涼綜合管線三件套的合理關關系內(nèi)容淋浴罩：注意與與窗戶的關系是否阻擋窗戶開開啟是否有明顯的視視線干擾浴缸下沉（高品質(zhì)精精裝修交樓）不下沉（業(yè)主自自理）如廁坐便器（下沉38mm）蹲便器（下沉45mm）洗手盆：避免位位于窗戶下方（（預留鏡位）洗衣機：干濕分分區(qū)排污、地漏煤氣同側不同側防潮處理住宅整體包裝操操作建議書公共空間創(chuàng)造賣點內(nèi)容舒適度便捷性不同檔次的主入入口不同檔次的公用用走道環(huán)保型：太陽能能利用、地熱利利用、生態(tài)技術術污水處理、中水水回用不同檔次的住宅宅大堂/架空層道路設計：人車車分流停車方式：室內(nèi)內(nèi)停車/露天停車垂直運輸：電梯梯數(shù)量、速度、、品牌智能化：安防、、門禁、電梯教育型：附屬中中小學體育型：健身會會所、高爾夫球球場………………技術經(jīng)濟管理——“五圖一一書””建筑風風格技技術經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖建筑細細部技技術經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖建筑門門窗技技術經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖園林景景觀技技術經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖建筑裝裝修技技術管管理評評審圖圖裝修交交樓成成本管管理策策劃書書建筑風風格技技術經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖內(nèi)容現(xiàn)代風風格年輕型型舒適型型高技型型先鋒派派西方古古典主主義風風格對色彩彩/材質(zhì)/細節(jié)的的把控控中國傳傳統(tǒng)風風格異域風風格意大利利式西班牙牙式泰式風格營營造與與規(guī)劃劃、戶戶型及及園林林的關關系建筑細細部技技術經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖內(nèi)容門窗美觀度度欄桿/欄板百葉外墻實用度度成本施工難難度維護關注性性價比比玻璃欄欄板鐵藝欄欄桿空調(diào)百百葉/對管道道的遮遮掩住宅做做法商鋪常常見做做法遮陽作作用圍蔽作作用百葉的的用材材顏色/肌理各種裝裝飾線線角建筑門門窗技技術經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖內(nèi)容門窗選選型使用功功能物理性性能門窗系系列通風效效率開啟/固定分隔尺尺寸開啟方方式保溫性性能水密性性能氣密性性能隔音性性能使用安安全無框玻玻璃防盜/防墜落落擦窗換玻璃璃高層：：側面面開窗窗多層：：正面面開窗窗維護/維修物業(yè)管管理打架/受限不利家家私布布置園林景景觀技技術經(jīng)經(jīng)濟評評審圖圖內(nèi)容構思構圖構造關注價價值差差異忽視一線城城市：：追求求生態(tài)態(tài)化二線城城市：：喜歡歡差異異化三線城城市：：向往往城市市化構圖優(yōu)優(yōu)美風情演演繹功能作作用：：參與與性/生態(tài)性性菜單式式消費費維護費費告知知平衡投投入/產(chǎn)出重視專業(yè)配配合：：建筑筑/裝修/水電加工性性能/耐用/低材精精用選材節(jié)點軟硬界界面管線收收口色彩與與建筑筑物協(xié)協(xié)調(diào)建筑裝裝修技技術管管理評評審圖圖內(nèi)容樣板展示設計評審公共空空間地面鋪鋪裝墻柱/天棚部位：架空層/公用大堂/走道圖案：與環(huán)境、環(huán)環(huán)狀協(xié)調(diào)樓書審查現(xiàn)樓展示復雜：戶型平面拼拼接、樓層上下收收放簡單：門窗/陽臺/結構露梁、露柱銷售路線/樣板間數(shù)量樣板間位置：借景景/選景/規(guī)避視線干擾與不不良景觀設計深度構造：節(jié)點/加工性能材料：塊料拼貼排排版/提供材料樣板私人空間專業(yè)配合：土建/水電/煤氣功能使用：廚房功功能流線/廳房家具布置設計質(zhì)量設計要點墻柱：美化管井門門與消防設施/電梯停層天棚：少做吊頂/燈具節(jié)能裝修交樓美觀與適用家電安裝/家具布置銷售展示（略）裝修交樓成本管理理策劃書內(nèi)容成本策劃發(fā)包策劃發(fā)包模式包工包料包工包料+甲供料+甲指定分包工程量/工程進度開發(fā)商管控水平裝修菜單配置標準可選項：客廳背景景墻/客廳與臥室選地磚磚或地板不可選項：廚房/衛(wèi)生間檔次：品牌/普通；進口/國產(chǎn)便利性：插座/空調(diào)預留孔加工損耗石材藝術加工材料規(guī)格滿足建筑筑模數(shù)供料/分包甲供料：瓷磚/石材/開關面板/潔具/燈具/室內(nèi)乳膠漆甲分包：入戶門/木地板/櫥柜/復式樓梯/鋁合金門窗/室外欄板地磚/石材返堿控制復合地板/實木地板變形控制制使用風險材料選擇成本管理技術——“五圖一書”管理差異分析圖主動控制技巧圖隱性成本分析圖管理信息整合圖管理資源整合圖成本管理建議書管理差異分析圖內(nèi)容指導思想管理水平互惠省錢精細通用以招標策劃為核心心以設計管理為重點點以合同管理為核心心以發(fā)包管理為重點點以支付管理為核心心以結算管理為重點點粗放利潤最大化風險最大化保障資金供給整合社會資源主動控制技巧圖內(nèi)容技術經(jīng)濟比選降低一點功能，成成本降低很多建設費用與營運費費用比選增加一點成本，銷銷售收入增加較多多管理目標設定要80分還是90分建設費用與營運費費用比選工作界面劃分專業(yè)設計界面-7專業(yè)施工界面隱性成本分析圖內(nèi)容后期交樓索賠誤差：面積誤差/貨不對板延期：延期交樓/房產(chǎn)證質(zhì)量索賠：質(zhì)量通通病、觀感缺陷結算漏洞運營補貼糾錯成本會所學校樓巴決策成本違規(guī)罰金“殺價”成本簽證漏洞支付漏洞中期采購漏洞合同漏洞前期管理漏洞管理信息整合圖內(nèi)容工具專業(yè)軟件內(nèi)容管理軟件財務類造價類工程類銷售類物業(yè)類配合企業(yè)管理流程程鏈接財務軟件和造造價軟件數(shù)據(jù)整理工程合同臺帳管理支付/結算管理現(xiàn)金流分析財稅規(guī)劃財務招標與采購變更與索賠案例指標縱向分析：估算、、概算、預算、結算差異分析橫向平衡：技術成成本/建造成本成本分析管理資源整合圖外部資源內(nèi)部資源內(nèi)容發(fā)包人整合承包人類別技術服務施工承包供應商技術水平與管理水水平合作態(tài)度與取費標標準指標管理專業(yè)水平協(xié)調(diào)能力中標殺價付款拖延口碑承包人評估發(fā)包人文件庫信息庫技術文件操作文件招標文件合同文件流程/制度操作套表掌握市場變化控制內(nèi)部限價造價信息資源信息管理工具管理人才成本管理建議書內(nèi)容目標管理招標管理成本規(guī)劃：子目劃劃分/責任分解付款原則：平衡現(xiàn)現(xiàn)金流招標策劃：發(fā)包界界面、計價模式、、組價規(guī)則評標策劃：技術標標/經(jīng)濟標評標要點合同臺帳：分類管管理/分項目管理變更管理：造價變變更、索賠管理操作流程：申請/審批/支付三大環(huán)節(jié)支付查詢：應付/實付金額數(shù)據(jù)積累：與歷史史成本對比/與市場造價指標對對比業(yè)績考核：與銷售售額掛鉤/與成本掛鉤合同管理支付管理管理總結成本技術管理——“五圖一書”合同結構體系策劃劃圖施工總包招標策劃劃圖施工總包評標策劃劃圖總包管理費用策劃劃圖設備采購招標策劃劃圖招標總體策劃建議議書合同結構體系策劃劃圖施工類供應類服務類土建施工設備采購總包總包+指定分包內(nèi)容壟斷:通信/煤氣/供水/供電其它欄桿/欄板鋁合金材料供應方案/施工圖裝修/園林基坑/煤氣/市政專業(yè)分包設計施工監(jiān)理設計監(jiān)理投資監(jiān)理監(jiān)理裝修/園林公用工程:消防/人防/空調(diào)/智能化包工包料包工+甲供材施工總包招標策劃劃圖發(fā)包模式內(nèi)容總包+獨立分包總包+獨立分包+甲供料總包+指定分包計價模式費率合同清單合同有預付款無預付款付款條件資信條件履約保證門檻設置標底編制編制工程量清單設置投標欄標價評分標準權重評分防止差異過小防止差異過大經(jīng)濟標技術標施工總包評標策劃劃圖管理承諾內(nèi)容質(zhì)量控制過程安全生產(chǎn)結果材料抽檢合格率過程驗收一次通過過率質(zhì)量目標實現(xiàn)率保修期用戶投訴率率工傷/火災控制基坑使用安全防范范進度控制投入周轉材料施工設備關鍵線路交叉作業(yè)面協(xié)調(diào)技術措施施工難點分析專業(yè)交叉危險點控控制組織措施質(zhì)量保證體系質(zhì)量管理制度合同措施開發(fā)商對總包的授授權與考評總包對分包的管理理與服務管理措施施總包管理理費用策策劃圖內(nèi)容簽約策劃費用策劃分清責任任設備使用費水電分攤法相互牽制制總包工期期內(nèi)取費費：按合合同約定定費率總包工期期外取費費：加收收設備租租賃費總包施工工合同總包管理理合同總包對所所有分包包打分所有分包包對總包包打分綜合法：：獨立加加工區(qū)裝裝表/混合作業(yè)業(yè)區(qū)分攤攤產(chǎn)值法：按產(chǎn)產(chǎn)值、用量協(xié)協(xié)商包干設備采購招標標策劃圖技術參數(shù)服務承諾內(nèi)容設備檔次國產(chǎn)/進口名牌/普通統(tǒng)一指標電梯:載重量、速度度、轎廂尺寸寸變壓器：功率率發(fā)電機：功率率電梯：故障率率、耗能、噪噪音變壓器：空載載電流、空載載損耗、噪音音發(fā)電機：振幅幅、噪音、體體積差異指標保修期安裝指導備品備件招標總體策劃劃建議書依據(jù)內(nèi)容內(nèi)容目標工期資金供給技術難度管理跨度發(fā)包界面發(fā)包模式計價模式準入條件付款條件評分標準標底設置資源管理工程管理技術術——“五圖一書”市場主體責任任透視圖施工管理沖突突透視圖總包分包管理理透視圖監(jiān)理管控效果果透視圖管理文明工作作配合圖管理目標平衡衡建議書市場主體責任任透視圖內(nèi)容承包商依據(jù)“建設工程項目目管理規(guī)范”（GB/T50326-2001）范圍監(jiān)理開發(fā)商四控：進度、、質(zhì)量、安全全、成本控制制四管：現(xiàn)場、、合同、信息息、