房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性流動(dòng)性單件性條件差高消耗性涉及面廣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)程序包括四個(gè)階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段

?房屋銷售與出租階段當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段是具體落實(shí)開(kāi)發(fā)方案，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施作準(zhǔn)備的階段。主要工作有：申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地、籌集資金、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建。申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建必須按一定的程序進(jìn)行，而籌集資金則可以與之平行進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金，僅靠開(kāi)發(fā)企業(yè)的自由資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須通過(guò)其他途徑籌集資金，如向銀行借款、發(fā)行股票和債券、預(yù)售商品房等等。由于我國(guó)各城市的機(jī)構(gòu)設(shè)置不大一樣，因此，各城市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的審批程序也就不盡一樣。一般地，申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建可按如下程序進(jìn)行（如圖

2所示）：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作程序

籌集資金獲取土地使用權(quán)(購(gòu)置土地)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目報(bào)建拆遷安置

籌集資金選址定點(diǎn)

立項(xiàng)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請(qǐng)

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權(quán)登記購(gòu)置土地審查設(shè)計(jì)方案編制設(shè)計(jì)方案

初步設(shè)計(jì)審查初步設(shè)計(jì)發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設(shè)許可證辦理投資許可證施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計(jì)劃申請(qǐng)拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序1．申請(qǐng)規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)選址、設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

2．購(gòu)置土地：到土地管理部門申請(qǐng)購(gòu)置土地，簽訂土地使用合同。

3．拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報(bào)批手續(xù)。

4．項(xiàng)目報(bào)建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項(xiàng)目報(bào)建審批手續(xù)，并委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。

1．申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（1）立項(xiàng)。根據(jù)國(guó)家政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，因此，開(kāi)發(fā)商須到計(jì)劃管理部門進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。立項(xiàng)時(shí)要提交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書、資金來(lái)源，并說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)類別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序（2）選址定點(diǎn)。在計(jì)計(jì)劃管理部門申請(qǐng)請(qǐng)立項(xiàng)后，再到城城市規(guī)劃管理部門門申請(qǐng)選址，并提提交申請(qǐng)用地報(bào)告告、項(xiàng)目的立項(xiàng)批批文、企業(yè)的資信信證明、企業(yè)的營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代代表委托書等文件件和證件。城市規(guī)劃管理部根根據(jù)城市規(guī)劃的要要求，參照開(kāi)發(fā)商商的申請(qǐng)，考慮房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的性質(zhì)、規(guī)模，初初步選定用地項(xiàng)目目的具體位置和界界限。（3）提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件。城市規(guī)劃管管理部門提供的設(shè)設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總圖規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的主主要內(nèi)容包括：1）該建設(shè)用地現(xiàn)狀狀地形圖；2）根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的性質(zhì)和所出地段段條件提出用地范范圍；3）向各有關(guān)部門征征詢意見(jiàn)后提出的的綜合性意見(jiàn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序4）該場(chǎng)地的外部限限制條件，包括山山、水、地形和四四鄰的建設(shè)情況及及空間環(huán)境要求等等；5）提出城市規(guī)劃確確定的道路紅線位位置、路幅及其規(guī)規(guī)劃要求；6）提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)，包括建筑密密、容積率、建筑筑層數(shù)、高度、體體重、紅線退讓要要求和地下管線走走向、綠化要求以以及其他控制事項(xiàng)項(xiàng)；7）對(duì)于綜合開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，還應(yīng)提出公用用服務(wù)配套設(shè)施和和市政基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施的要求；8）有關(guān)的特別要求求，如人防、抗震震、凈空限制等。。（4）編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總總圖。開(kāi)發(fā)商根據(jù)據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院院編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總總圖。（5）審核總圖、核定定面積。城市規(guī)劃管理部部門審核規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)總圖，核定用地地面積，確定紅線線范圍，報(bào)市政府府批準(zhǔn)后，發(fā)給開(kāi)開(kāi)發(fā)商建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序2．申請(qǐng)購(gòu)置土地開(kāi)發(fā)商應(yīng)向土地管管理部門申請(qǐng)購(gòu)置置土地。按我國(guó)法法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土土地歸國(guó)家所有，，因此，開(kāi)發(fā)商購(gòu)購(gòu)置場(chǎng)地，是指其其使用權(quán)，而不是所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商取得土地使使用權(quán)的途徑，是是按照政府有關(guān)規(guī)規(guī)定，通過(guò)土地市市場(chǎng)取得的。即通通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓圖圖的土地使用權(quán)。。此外，若以行政政劃撥方式取得的的土地進(jìn)行商品房房開(kāi)發(fā)，必須向政政府申請(qǐng)，補(bǔ)交地地價(jià)，取得土地使使用合同書，即把把土地從無(wú)償使用用轉(zhuǎn)為有償使用，，從無(wú)限年期轉(zhuǎn)為為有限年期后，方方可開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)出讓方方式有協(xié)議出讓、、招標(biāo)出讓和拍賣賣出讓等三種方式式。不同的出讓方方式，其出讓程序序也不一樣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序3．拆遷安置開(kāi)發(fā)商取得了開(kāi)發(fā)發(fā)場(chǎng)地后，要對(duì)該該場(chǎng)地上現(xiàn)有的建建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)進(jìn)行拆遷，兌現(xiàn)有有的住戶進(jìn)行安置置。拆遷安置是一項(xiàng)政政策性很強(qiáng)的工作作，其依據(jù)有國(guó)務(wù)務(wù)院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理理?xiàng)l例》、建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋拆遷單位位管理規(guī)定》，以及各地方城市市政府結(jié)合本地的的實(shí)際情況制定的的房屋拆遷管理辦辦法，并按以下程程序進(jìn)行。（1）拆遷調(diào)調(diào)查。首首先，要要與開(kāi)發(fā)發(fā)地段的的派出所所、房管管所進(jìn)行行聯(lián)系，，已取得得他們的的支持，，并且抄抄錄擬開(kāi)開(kāi)發(fā)范圍圍內(nèi)的常常住人口口、拆遷遷戶數(shù)以以及房屋屋產(chǎn)權(quán)、、使用性性質(zhì)、建建筑面積積等情況況，按表表格逐一一登記。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程程序第二，一拆遷遷小組為單位位，分戶到人人，上門核查查，并做好詳詳細(xì)記錄。如如住戶使用面面積，私房業(yè)業(yè)主契證所記記載的面積，，以及人口結(jié)結(jié)構(gòu)、年齡、、健康狀況、、職業(yè)、工作作單位等情況況，第三，逐逐戶摸清拆遷遷戶的要求。。作好紀(jì)錄，，并分為如下下五類：要求求一次搬清，，作永久安置置的；要求遷遷回要解決臨臨遷或投親靠靠友的；要求求放棄產(chǎn)權(quán)，，租回使用面面積的；要求求臨時(shí)鋪面，，繼續(xù)營(yíng)業(yè)的的；其他。分分類的目的是是為了給補(bǔ)償償安置迅速提提供真實(shí)資料料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序（2）制定拆遷安置計(jì)計(jì)劃。每個(gè)動(dòng)遷人人員在對(duì)自己所承承擔(dān)的被拆遷人安安置、補(bǔ)償?shù)臎Q定定全部熟悉后，要要進(jìn)行分析，以片片為單位，逐戶安安置房源和作出拆拆遷的補(bǔ)償決定。。這里，既要考慮慮工商、企業(yè)、事事業(yè)單位、私房、、僑房的動(dòng)遷難度度，又要靠率安置置不成過(guò)高的住戶戶，還要考慮哪些些單位或住戶市較較容易動(dòng)遷的，哪哪些住戶或單位是是可以交叉進(jìn)行動(dòng)動(dòng)遷的，哪些住戶戶先動(dòng)，什么時(shí)候候較為適宜等，都都應(yīng)有個(gè)計(jì)劃。（3）申請(qǐng)核發(fā)房屋拆拆遷許可證。開(kāi)發(fā)發(fā)商在取得規(guī)劃、、土地管理部門批批準(zhǔn)的紅線圖和用用地文件以及完成成拆遷安置方案（（包括還間房屋的的地點(diǎn)、資金、房房屋平面圖或購(gòu)買買商品房安置被拆拆遷人的購(gòu)房合同同）后，可以向拆拆遷管理部門申請(qǐng)請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許許可證，并按規(guī)定定繳納管理費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序拆遷房屋不得超越越規(guī)劃管理部門劃劃定的紅線范圍和和拆遷管理部門規(guī)規(guī)定的期限。（4）拆遷公告。召開(kāi)開(kāi)拆遷動(dòng)員大會(huì)，，公布拆遷公告。。拆遷管理部門在在發(fā)放拆遷許可證證的同時(shí)，應(yīng)將拆拆遷人、拆遷房屋屋及其范圍、法律律依據(jù)、拆遷期限限以公告形式予以以公布。另外，還還應(yīng)書面通知房產(chǎn)產(chǎn)、公安、工商等等有關(guān)部門。（5）拆遷人與被拆遷遷人簽訂拆遷協(xié)議議書。拆遷協(xié)議書書應(yīng)明確補(bǔ)償形式式和金額、安置用用戶面積和地點(diǎn)、、搬遷過(guò)渡方式和和期限、違約責(zé)任任以及當(dāng)事人認(rèn)為為需要訂立的其他他條款。（6）動(dòng)遷、驗(yàn)收。拆拆遷補(bǔ)償手續(xù)辦妥妥后，負(fù)責(zé)拆遷人人員應(yīng)立即填寫登登記表，經(jīng)主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，送工程程部門拆房。原則則上，搬遷一間，，拆卸一間，可為為動(dòng)遷工作起推動(dòng)動(dòng)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序（7）辦理拆遷房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使使用證。拆遷人應(yīng)應(yīng)將所訂拆遷協(xié)議議書送拆遷管理部部門備案，同時(shí)到到房產(chǎn)部門辦理被被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅滅籍手續(xù)。在有工工程部門負(fù)責(zé)辦理理工程報(bào)建手續(xù)。。4.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的組組織與委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投投資決策最終通過(guò)過(guò)設(shè)計(jì)成果反映出出來(lái)，合理的設(shè)計(jì)計(jì)不盡充分體現(xiàn)投投資者的意圖，而而且是對(duì)投資者決決策方案的完善和和補(bǔ)充。（1）要選擇較好設(shè)計(jì)計(jì)單位。在委托設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以以下事項(xiàng)：1）設(shè)計(jì)資格。要委委托具有設(shè)計(jì)資格格的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程程社及，不得委托托無(wú)證設(shè)計(jì)單位或或私人進(jìn)行設(shè)計(jì)，，否則，城市規(guī)劃劃與建筑管理部門門將不予承認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序2）設(shè)計(jì)等級(jí)。目前前我國(guó)的建設(shè)工程程設(shè)計(jì)單位共分為為甲、乙、丙、丁丁4個(gè)等級(jí)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的性質(zhì)、高度、、規(guī)模，對(duì)照4個(gè)等級(jí)確定要求，，進(jìn)行委托。一般般不得超過(guò)設(shè)計(jì)。。3）設(shè)計(jì)范圍。我國(guó)國(guó)建設(shè)工程設(shè)計(jì)單單位的資格證書上上都注明了該設(shè)計(jì)計(jì)單位的承攬?jiān)O(shè)計(jì)計(jì)范圍，如規(guī)定該該設(shè)計(jì)單位是承接接民用建設(shè)工程、、工業(yè)建設(shè)工程，，還是某個(gè)系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)的建設(shè)工程項(xiàng)目目。在委托設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)予注注意。（2）要合理地確定各各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制制指標(biāo)。規(guī)劃中的的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)，是衡量規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量以及及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益好壞的重要標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，，一些重要的控制制指標(biāo)已由土地管管理部門和規(guī)劃管管理部門給出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序如開(kāi)發(fā)用地的總面面積、容積率、控控制高度、建筑密密度、綠地率等，，還有一些指標(biāo)則則由開(kāi)發(fā)商根據(jù)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求提提出，作為規(guī)劃的的依據(jù)，如戶室比比、高層比例、各各類型的居住面積積、總造價(jià)、建筑筑工程單方造價(jià)等等。上述各項(xiàng)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要綜綜合考慮，既要保保證開(kāi)發(fā)商效益，，又要符合有關(guān)管管理部門的要求，，以取得良好的社社會(huì)效益和環(huán)境效效益。（3）評(píng)價(jià)和選擇設(shè)計(jì)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案案是根據(jù)城市規(guī)劃劃管理部門提供的的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和和開(kāi)發(fā)商對(duì)該開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的要求，由由設(shè)計(jì)單位提出的的初步設(shè)想，一般般用文字說(shuō)明和圖圖紙或模型表示。。其中規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的用地范及其位位置圖、現(xiàn)狀圖、、規(guī)劃總平面圖和和交通組織示意圖圖、住宅標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖和住宅正立立面圖、公共建筑筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序平面圖和立面示意意圖、主要街景示示意圖、透視圖或或模型、設(shè)計(jì)說(shuō)明明書（包括各項(xiàng)技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。。建筑設(shè)計(jì)方案包包括總平面位置圖圖、平面圖、立面面圖、主要剖面圖圖的草圖和建筑單單體透視圖以及設(shè)設(shè)計(jì)說(shuō)明書。由設(shè)設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)設(shè)計(jì)方案不少于兩兩個(gè)，以供開(kāi)發(fā)商商在對(duì)多個(gè)方案比比較的基礎(chǔ)上，選選擇最有方案，并并作為推薦方案報(bào)報(bào)送規(guī)劃管理部門門審定。開(kāi)發(fā)商還還可以邀請(qǐng)多個(gè)單單位參加設(shè)計(jì)競(jìng)賽賽，經(jīng)過(guò)專家和規(guī)規(guī)劃管理部門的評(píng)評(píng)議審定，確定設(shè)設(shè)計(jì)方案或提出對(duì)對(duì)方案的修改意見(jiàn)見(jiàn)。被審定的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案作為市市政工程設(shè)計(jì)和建建筑單位設(shè)計(jì)的依依據(jù)；建筑設(shè)計(jì)方方案被省定后，可可進(jìn)入下階段的初初步設(shè)計(jì)和施工圖圖設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序（4）設(shè)計(jì)審查。開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)單位提提交的正式設(shè)計(jì)圖圖紙，要認(rèn)真審查查，熟悉圖紙和和設(shè)計(jì)要求，如發(fā)發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤或遺漏漏，應(yīng)及早通知設(shè)設(shè)計(jì)單位修正、或或補(bǔ)充。5.項(xiàng)目報(bào)建在土地使用權(quán)購(gòu)置置的申請(qǐng)過(guò)程中，，已提出規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案，該方案只只是粗略的反映開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況，不不能作為施工的依依據(jù)。項(xiàng)目報(bào)建實(shí)實(shí)在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案的基礎(chǔ)上，由由開(kāi)發(fā)商委托規(guī)劃劃建筑設(shè)計(jì)單位提提出個(gè)單體建筑的的設(shè)計(jì)方案，并對(duì)對(duì)其布局進(jìn)行定位位，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用用地范圍內(nèi)的道路路和各類工程管線線作更深入的設(shè)計(jì)計(jì)，使其達(dá)到施工工的要求。由于報(bào)報(bào)建的建筑設(shè)計(jì)方方案經(jīng)城市規(guī)劃管管理部門和消防處處、抗震辦、人防防部門、環(huán)衛(wèi)部門門、供水供電管理理部門審查通過(guò)后后，可進(jìn)一步編制制項(xiàng)目的施工圖和和技術(shù)規(guī)定，再報(bào)報(bào)城市規(guī)劃管理部部門及有關(guān)專業(yè)管管理部門審批。其其具體步驟為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序（1）編制和審查設(shè)計(jì)計(jì)方案。開(kāi)發(fā)商在在取得土地使用權(quán)權(quán)后，根據(jù)城市規(guī)規(guī)劃管理部門提出出的設(shè)計(jì)要求，委委托建筑設(shè)計(jì)院編編制設(shè)計(jì)方案。并并將設(shè)計(jì)方案報(bào)城城市規(guī)劃管理部門門審批。如果是高高層建筑，、還要要征求消防管理部部門的意見(jiàn)。（2）編制和審查設(shè)計(jì)計(jì)方案。方案審查查通過(guò)后，委托設(shè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目的的初步設(shè)計(jì)（對(duì)高高層建筑）。并將將初步設(shè)計(jì)報(bào)城市市規(guī)劃管理部門，，由規(guī)劃管理部門門組織抗震辦、人人防辦、環(huán)衛(wèi)、供供水、供電等部門門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行行匯審。（3）施工圖設(shè)計(jì)和發(fā)發(fā)核位紅線。初步步設(shè)計(jì)審查通過(guò)后后，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。。并將施工圖報(bào)城城市規(guī)劃管理部門門，由規(guī)劃管理部部門發(fā)建筑核位紅紅線。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序（4）到計(jì)劃管理部門門申請(qǐng)投資許可證證。開(kāi)發(fā)商須提交交如下文件：核位位紅線、土地使使用合同、土地使使用證、拆遷驗(yàn)收收單、項(xiàng)目總平面面、可行性研究報(bào)報(bào)告、進(jìn)度計(jì)劃、、申請(qǐng)、資金審計(jì)計(jì)文件。（5）發(fā)建設(shè)許可證。。到城市規(guī)劃管理理部門領(lǐng)取建設(shè)工工程許可證。一旦旦開(kāi)發(fā)商取得了城城市規(guī)劃管理部門門頒發(fā)的建設(shè)工程程規(guī)劃許可證，該該項(xiàng)目就獲得了允允許建設(shè)的法律憑憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的建設(shè)實(shí)施，是由由建筑施工企業(yè)完完成的，施工企業(yè)業(yè)是開(kāi)法項(xiàng)目建設(shè)設(shè)實(shí)施的直接指揮揮者和生產(chǎn)者。在在此階段，開(kāi)發(fā)商商的主要工作有（1）通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)選選擇施工企業(yè)；（（2）以投資者、組織織者、監(jiān)督者的身身份進(jìn)行項(xiàng)目工程程管理與控制；（（3）竣工驗(yàn)收。在此階段，開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的投資支出最最大，所占的時(shí)間間周期最長(zhǎng)。因此此，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)實(shí)施階段的的管理，對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開(kāi)開(kāi)發(fā)效益是非常重重要的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序根據(jù)我國(guó)的工程建建設(shè)管理體制改革革的精神，建設(shè)工工程項(xiàng)目要實(shí)行監(jiān)監(jiān)理制，即委托專專業(yè)化、社會(huì)化的的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目目的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理理。當(dāng)前，我國(guó)的的建設(shè)監(jiān)理重點(diǎn)在在工程的施工階段段，并積累了一些些經(jīng)驗(yàn)，因此，開(kāi)開(kāi)發(fā)商可以委托監(jiān)監(jiān)理公司根據(jù)工程程承包合同對(duì)工程程施工建設(shè)進(jìn)行全全面的監(jiān)理。1.開(kāi)發(fā)工程施工招招標(biāo)施工招標(biāo)必須具具備下列條件（（1）工程項(xiàng)目已獲獲計(jì)劃管理部門門批準(zhǔn)，并已列列入建設(shè)計(jì)劃；；（2）有經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)單位負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的施工工圖紙和工程概概算或預(yù)算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序序（3）開(kāi)發(fā)用地的使使用權(quán)已有償獲獲得，施工前期期工作（包括三三通一平）已經(jīng)經(jīng)落實(shí)或準(zhǔn)備就就緒；（4）開(kāi)發(fā)資金、主主要建筑材料和和主要設(shè)備分期期交貨及協(xié)作配配套條件均以分分別落實(shí)；（5）有當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)規(guī)劃管理部門核核發(fā)的建設(shè)工程程規(guī)劃許可證。。采取競(jìng)爭(zhēng)方式的的施工招標(biāo)程序序如下：（1）擬定招標(biāo)方式式，準(zhǔn)備招標(biāo)文文件。招標(biāo)文件件是開(kāi)發(fā)商說(shuō)明明招標(biāo)工程要求求和標(biāo)準(zhǔn)的書面面材料?？捎砷_(kāi)開(kāi)發(fā)商自行準(zhǔn)備備，也可委托咨咨詢機(jī)構(gòu)代辦。。（2）編制標(biāo)底。標(biāo)標(biāo)底及招標(biāo)工程程的預(yù)期價(jià)格，，是評(píng)標(biāo)的主要要尺度之一。編編制標(biāo)底是招標(biāo)標(biāo)的一項(xiàng)重要準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，可以以有開(kāi)發(fā)企業(yè)自自己編制，也可可委托可信賴的的技術(shù)咨詢公司司或設(shè)計(jì)單位編編制。從編制到到招標(biāo)工作的各各環(huán)節(jié)，標(biāo)底都都必須嚴(yán)格保密密。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序序（3）向招標(biāo)主管部部門（如市招標(biāo)標(biāo)辦公室）申請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)。（4）發(fā)布招標(biāo)通告告或邀請(qǐng)投標(biāo)函函。招標(biāo)申請(qǐng)經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)發(fā)商即可發(fā)出招招標(biāo)通告或邀請(qǐng)請(qǐng)投標(biāo)函。采取取公開(kāi)招標(biāo)方式式時(shí)，應(yīng)視工程程性質(zhì)和規(guī)模在在當(dāng)?shù)鼗蛉珖?guó)性性報(bào)紙或公開(kāi)發(fā)發(fā)行的專業(yè)刊物物上發(fā)布招標(biāo)通通告；采取選擇擇性招標(biāo)方式，，應(yīng)向預(yù)選定的的承建單位發(fā)出出邀請(qǐng)投標(biāo)函。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序（5）對(duì)承包包企業(yè)的的資格進(jìn)進(jìn)行審查查。即了了解承包包企業(yè)的的技術(shù)和和財(cái)務(wù)實(shí)實(shí)力以及及管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，限限制不符符合要求求的承包包企業(yè)盲盲目參加加投標(biāo)。。審查工工作通常常在發(fā)售售招標(biāo)文文件之前前進(jìn)行。。審查合合格者才才準(zhǔn)許購(gòu)購(gòu)買招標(biāo)標(biāo)文件。。（6）發(fā)送招招標(biāo)文件件。經(jīng)過(guò)過(guò)資格審審查，對(duì)對(duì)審查合合格的承承建單位位發(fā)送招招標(biāo)文件件。發(fā)送送形式有有現(xiàn)金購(gòu)購(gòu)買和免免費(fèi)發(fā)送送兩種。。（7）招標(biāo)工程程交底及答答疑。開(kāi)發(fā)發(fā)商發(fā)出招招標(biāo)文件，，各投標(biāo)的的承包企業(yè)業(yè)踏勘建設(shè)設(shè)場(chǎng)地之后后，應(yīng)邀集集各承包企企業(yè)的代表表開(kāi)會(huì)，進(jìn)進(jìn)行工程交交底，并解解答疑問(wèn)。。工程交底底的內(nèi)容，，主要是介介紹工程概概況，明確確質(zhì)量要求求、驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及工期期要求，說(shuō)說(shuō)明開(kāi)發(fā)商商工料情況況，材料款款和工程款款的支付辦辦法以及投投標(biāo)注意事事項(xiàng)等。承承包企業(yè)對(duì)對(duì)招標(biāo)文件件中的疑問(wèn)問(wèn)，一般應(yīng)應(yīng)預(yù)先以書書面形式提提出，也可可在交底會(huì)會(huì)上臨時(shí)口口頭提出。。開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)所提疑問(wèn)問(wèn)應(yīng)一律在在答疑會(huì)上上公開(kāi)解答答，并以書書面記錄方方式，印發(fā)發(fā)給各投標(biāo)標(biāo)者，作為為招標(biāo)文件件的補(bǔ)充。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序（８）開(kāi)標(biāo)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和和決標(biāo)。以上所述為為公開(kāi)開(kāi)標(biāo)標(biāo)，個(gè)別情情況也有采采用秘密開(kāi)開(kāi)標(biāo)的。開(kāi)開(kāi)標(biāo)方式一一般都在招招標(biāo)文件中中明確說(shuō)明明。１）開(kāi)標(biāo)。。開(kāi)標(biāo)是在在投標(biāo)截止止后，根據(jù)據(jù)招標(biāo)文件件中規(guī)定的的時(shí)間和地地點(diǎn)，邀請(qǐng)請(qǐng)個(gè)投標(biāo)者者和當(dāng)?shù)毓龣C(jī)構(gòu)及及有關(guān)部門門的代表參參加，當(dāng)中中打開(kāi)標(biāo)箱箱，由工作作人員對(duì)經(jīng)經(jīng)公證人員員檢查并確確認(rèn)密封完完好、封套套書寫符合合規(guī)定的標(biāo)標(biāo)書逐一拆拆封的過(guò)程程。投標(biāo)文文件即標(biāo)書書拆封后，，工作人員員應(yīng)宣讀其其中要點(diǎn)，，并在預(yù)先先準(zhǔn)備的表表冊(cè)上逐項(xiàng)項(xiàng)登記。登登記表冊(cè)由由讀標(biāo)人、、登記人和和公證人簽簽名，作為為開(kāi)標(biāo)的正正式記錄，，由開(kāi)發(fā)商商予以保存存。２）評(píng)標(biāo)。。開(kāi)標(biāo)后應(yīng)應(yīng)先排除無(wú)無(wú)效標(biāo)書，，然后由評(píng)評(píng)標(biāo)小組從從工程技術(shù)術(shù)和財(cái)務(wù)的的角度審查查評(píng)議有效效標(biāo)書，此此過(guò)程稱為為評(píng)標(biāo)。其其評(píng)審的原原則是保護(hù)護(hù)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)對(duì)所有投標(biāo)標(biāo)的承包企企業(yè)一視同同仁。評(píng)審審的標(biāo)準(zhǔn)是是擁有足以以勝任招標(biāo)標(biāo)工程的技技術(shù)和財(cái)務(wù)務(wù)實(shí)力，信信譽(yù)良好，，報(bào)價(jià)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序理。標(biāo)書經(jīng)評(píng)審審后，應(yīng)按按標(biāo)價(jià)從低低到高的順順序列出清清單，并寫寫出評(píng)標(biāo)報(bào)報(bào)告，推薦薦二、三家家候選的中中標(biāo)的單位位，交給招招標(biāo)決策人人做出最終終抉擇。３）決標(biāo)。。開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)投標(biāo)者所所報(bào)的投標(biāo)標(biāo)文件進(jìn)行行全面的審審查、評(píng)比比、分析，，最后選定定中標(biāo)者的的過(guò)程叫做做決標(biāo)。一般不太復(fù)復(fù)雜的工程程可在開(kāi)標(biāo)標(biāo)后當(dāng)場(chǎng)決決定中標(biāo)者者，同時(shí)公公布標(biāo)底，，并通知未未中標(biāo)者退退還招標(biāo)文文件、領(lǐng)回回押金的時(shí)時(shí)間和地點(diǎn)點(diǎn)。規(guī)模較較大、內(nèi)容容復(fù)雜的工工程，則應(yīng)應(yīng)由招標(biāo)決決策人分別別與評(píng)標(biāo)小小組推薦的的候選中標(biāo)標(biāo)單位，就就技術(shù)力量量、施工方方案、機(jī)械械設(shè)備、材材料供應(yīng)及及決定標(biāo)價(jià)價(jià)的其他因因素進(jìn)行調(diào)調(diào)查和磋商商，全面衡衡量，擇優(yōu)優(yōu)決標(biāo)。決標(biāo)后應(yīng)立立即向中標(biāo)標(biāo)者發(fā)出中中標(biāo)通知。。中標(biāo)通知知書發(fā)出之之后，開(kāi)發(fā)發(fā)商與中標(biāo)標(biāo)的承建單單位應(yīng)在約約定的期限限內(nèi)就簽訂訂合同進(jìn)行行磋商，雙雙方就合同同條款達(dá)成成協(xié)議后，，簽訂合同同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工工程管理與與控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施施工管理，，是由建筑筑施工企業(yè)業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行施施工的生產(chǎn)產(chǎn)管理。開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工工程管理與與控制，則則是開(kāi)發(fā)企企業(yè)為了保保證項(xiàng)目施施工順利進(jìn)進(jìn)行所從事事的有關(guān)管管理工作，，包括配合合施工企業(yè)業(yè)做各項(xiàng)施施工準(zhǔn)備工工作，如按按時(shí)騰出施施工場(chǎng)地，，完成場(chǎng)地地的三通一一平，及時(shí)時(shí)提供設(shè)計(jì)計(jì)圖紙和訂訂購(gòu)有關(guān)設(shè)設(shè)備等；對(duì)對(duì)項(xiàng)目的費(fèi)費(fèi)用、進(jìn)度度和施工質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行控控制；合同同管理；有有效的協(xié)調(diào)調(diào)各有關(guān)單單位的關(guān)系系，如設(shè)計(jì)計(jì)單位與施施工單位的的關(guān)系，土土建單位與與設(shè)備安裝裝單位的關(guān)關(guān)系，施工工單位與材材料、設(shè)備備供應(yīng)單位位的關(guān)系。。投資控控制、、進(jìn)度度控制制和質(zhì)質(zhì)量控控制是是項(xiàng)目目工程程管理理與控控制的的重要要內(nèi)容容，也也是監(jiān)監(jiān)理公公司的的主要要職責(zé)責(zé)，因因此，，要發(fā)發(fā)揮監(jiān)監(jiān)理公公司的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，加加強(qiáng)對(duì)對(duì)工程程施工工階段段的投投資、、進(jìn)度度和質(zhì)質(zhì)量控控制。。（１）施工階段的的投資控制。施工工階段投資控制的的任務(wù)是盡量減少少承包合同價(jià)款以以外增加的工程費(fèi)費(fèi)用；全面履約，，減少對(duì)方提出索索賠的機(jī)會(huì)；按合合同支付工程款。。為此，開(kāi)發(fā)商要要做到：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序１）熟悉圖紙、設(shè)設(shè)計(jì)要求、合同價(jià)價(jià)款，分析工程費(fèi)費(fèi)最容易突破的環(huán)環(huán)節(jié)，明確投資控控制的重點(diǎn)。２）按工程進(jìn)度將將總投資目標(biāo)進(jìn)行行分解，確定階段段的投資分目標(biāo)，，將其作為階段投投資控制的依據(jù)。。３）嚴(yán)格按工程計(jì)計(jì)量支付工程進(jìn)度度款。對(duì)已完工成成要按合同規(guī)定及及時(shí)計(jì)量，對(duì)承包包方超出設(shè)計(jì)圖紙紙要求增加的工程程量和自身原因造造成返工的工程量量，不予計(jì)量，其其費(fèi)用由承包方自自負(fù)。４）按合同規(guī)定辦辦理工程結(jié)算，掌掌握工程投資動(dòng)態(tài)態(tài)，分析費(fèi)用超支支的原因，提出控控制投資的措施。。５）正確處理索賠賠。（２）施工階段的的進(jìn)度控制。施工工階段進(jìn)度控制的的主要內(nèi)容有：１）編制項(xiàng)目實(shí)施施總進(jìn)度表計(jì)劃，，并以此作為控制制其它計(jì)劃的依據(jù)據(jù)，包括施工單位位的計(jì)劃和開(kāi)發(fā)商商自己制訂的有關(guān)關(guān)計(jì)劃，如施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序制訂的施工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃、有開(kāi)發(fā)商提提供的材料和設(shè)備備的供應(yīng)計(jì)劃。２）根據(jù)項(xiàng)目的總總控制進(jìn)度目標(biāo)，，審核施工單位提提交的施工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃、施工方案和和施工總平面圖，，即使否符合總工工期控制目標(biāo)的要要求；施工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃、施工方案和和施工總平面圖是是否協(xié)調(diào)、合理。。３）做好開(kāi)開(kāi)工前的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作。。一是要按按合同要求求，開(kāi)發(fā)商商要做好有有關(guān)開(kāi)工前前的準(zhǔn)備工工作。二是是檢查和督督促施工單單位開(kāi)工前前的準(zhǔn)備工工作，能否否滿足工程程進(jìn)度要求求。４）按合同同規(guī)定及時(shí)時(shí)向施工單單位支付備備料款和工工程進(jìn)度款款。為此，，開(kāi)發(fā)商要要根據(jù)資金金的不同渠渠道，組織織落實(shí)資金金到位，以以保證工程程建設(shè)的進(jìn)進(jìn)度款、設(shè)設(shè)備和材料料款按時(shí)支支付。５）定期的的檢查施工工單位工程程計(jì)劃的實(shí)實(shí)施情況，，督促審查查施工進(jìn)度度報(bào)表，核核實(shí)工程實(shí)實(shí)物量，鑒鑒認(rèn)工程款款憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序６）及時(shí)處處理好工程程設(shè)計(jì)問(wèn)題題。如設(shè)計(jì)計(jì)需要補(bǔ)充充、完善、、變更或材材料代用等等，應(yīng)抓緊緊聯(lián)系，要要求設(shè)計(jì)單單位及時(shí)給給與解決，，盡力做到到不影響工工程進(jìn)度。。７）組織施施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)協(xié)調(diào)會(huì)。８）在工程程建設(shè)施工工的全過(guò)程程中，做好好單位工程程的分部、、分項(xiàng)檢查查驗(yàn)收工作作，檢查是是否完成設(shè)設(shè)計(jì)圖紙和和合同范圍圍的全部工工程內(nèi)容。。工程質(zhì)量量檢驗(yàn)評(píng)定定是否全部部達(dá)到合格格以上標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，經(jīng)市質(zhì)質(zhì)檢部門檢檢查評(píng)定質(zhì)質(zhì)量等級(jí)，，才能簽訂訂竣工日期期。（３）施工階段的的質(zhì)量控制。施工工是形成工程實(shí)體體的階段，也是形形成最終產(chǎn)品質(zhì)量量的重要階段，施施工階段的質(zhì)量控控制是工程項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制的重點(diǎn)。。其主要內(nèi)容有：：１）除了在施工招招標(biāo)中，要審查承承包商的技術(shù)資質(zhì)質(zhì)外，在施工過(guò)程程中，還應(yīng)對(duì)承包包商的技術(shù)資質(zhì)進(jìn)進(jìn)行連續(xù)不斷的審審查和評(píng)價(jià)，督促促承包商更換不稱稱職人員。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序２）訂立現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量量管理制度，包括括現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制制度、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)報(bào)表制度、質(zhì)量事事故報(bào)告處理制度度等，以保障項(xiàng)目目質(zhì)量控制的有效效進(jìn)行。３）對(duì)項(xiàng)目施工所所需材料（原材料料、半成品、構(gòu)配配件）應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格格的質(zhì)量檢查與控控制。對(duì)項(xiàng)目中采采用的新材料、新新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)均均應(yīng)審核其技術(shù)鑒鑒定書。凡未經(jīng)試試驗(yàn)或無(wú)技術(shù)鑒定定書者，一律不得得在項(xiàng)目中使用。。４）檢核土地現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的測(cè)量標(biāo)樁、建建筑物的定位放線線及高程水準(zhǔn)點(diǎn)。。５）組織設(shè)計(jì)交交底和圖紙會(huì)審審，保證設(shè)計(jì)師師與承包者之間間的溝通與交流流。６）督促、協(xié)助助承包單位完善善工序質(zhì)量控制制，嚴(yán)格工序間間交接檢查，主主要作業(yè)工序包包括隱蔽作業(yè)的的檢查、驗(yàn)收。。在重要的工程程部位或?qū)I(yè)工工程中，建立質(zhì)質(zhì)量控制點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)行材料試驗(yàn)或或技術(shù)復(fù)核。對(duì)對(duì)完成的分部（（分項(xiàng)）工程，，按相應(yīng)質(zhì)量評(píng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法法進(jìn)行檢房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序序查、驗(yàn)驗(yàn)收。。７）采采取一一切必必要措措施（（包括括下達(dá)達(dá)停工工令））制止止下屬屬情況況：第第一，，隱蔽蔽作業(yè)業(yè)未經(jīng)經(jīng)查驗(yàn)驗(yàn)承包包單位位就擅擅自封封閉、、掩蓋蓋；第第二，，承承包商商擅自自變更更設(shè)計(jì)計(jì)，或或使用用無(wú)合合格證證的工工程材材料，，或擅擅自變變更工工程材材料進(jìn)進(jìn)行施施工等等；第第三，，未經(jīng)經(jīng)技術(shù)術(shù)資質(zhì)質(zhì)審查查的人人員進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)上上崗施施工；；第四四，承承包單單位對(duì)對(duì)已發(fā)發(fā)生的的質(zhì)量量事故故未進(jìn)進(jìn)行處處理，，或未未提出出有效效補(bǔ)救救措施施就繼繼續(xù)作作業(yè)。。８）按規(guī)定定的質(zhì)量評(píng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及及辦法，對(duì)對(duì)完成的單單位工程、、單項(xiàng)工程程進(jìn)行檢查查驗(yàn)收。審審核承包單單位提供的的竣工圖、、質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)報(bào)告及有有關(guān)技術(shù)文文件，督促促承包單位位進(jìn)行質(zhì)量量回訪，實(shí)實(shí)行質(zhì)量保保修。整理理有關(guān)項(xiàng)目目質(zhì)量的技技術(shù)文件，，并編目、、建檔。３．項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)收收。項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)收收與交接，，是實(shí)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資向向使用價(jià)值值轉(zhuǎn)化的標(biāo)標(biāo)志，是開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)效效益的基礎(chǔ)礎(chǔ)。從質(zhì)量量控制角度度說(shuō)，項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收收工作是確確保項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量合乎標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的最房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序后一關(guān)。因因此應(yīng)高度度重視這項(xiàng)項(xiàng)工作。（１）開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收的依依據(jù)。開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收的依依據(jù)包括以以下幾方面面的內(nèi)容：：１）有關(guān)合合同、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、規(guī)范。。如開(kāi)發(fā)商商與承包商商簽訂的工工程合同、、土建工程程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、建筑安安裝施工驗(yàn)驗(yàn)收規(guī)范等等。２）工程資資料：經(jīng)批批準(zhǔn)的有關(guān)關(guān)建設(shè)文件件；施工圖圖紙和說(shuō)明明書；圖紙紙會(huì)審記錄錄、設(shè)計(jì)變變更和技術(shù)術(shù)核定單；；測(cè)量定位位記錄、沉沉降及變形形記錄；隱隱蔽工程記記錄、工程程事故的發(fā)發(fā)生和處理理記錄；有有關(guān)技術(shù)或或設(shè)備的資資料及驗(yàn)收收記錄等。。３）工程實(shí)實(shí)體。指已已符合竣工工驗(yàn)收條件件的已完工工工程。（２）項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收收程序。開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)收程程序如圖３３所示。項(xiàng)目竣工承建商竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)商審查驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)初驗(yàn)開(kāi)發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗(yàn)收確定交接日期設(shè)計(jì)者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準(zhǔn)備資料不完備初驗(yàn)不合格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序（四）房屋屋銷售與出出租階段實(shí)際上，房房屋的銷售售工作并非非在房屋竣竣工驗(yàn)收后后進(jìn)行。為為了縮短房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的投資周周期，在可可行性研究究階段就要要研究房屋屋的銷售計(jì)計(jì)劃，從選選擇場(chǎng)地開(kāi)開(kāi)始，開(kāi)發(fā)發(fā)商已開(kāi)始始尋找購(gòu)房房者或成租租人；在開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的施工過(guò)程程中，應(yīng)通通過(guò)各種媒媒介做好項(xiàng)項(xiàng)目的銷售售廣告和宣宣傳工作；；當(dāng)項(xiàng)目施施工進(jìn)行到到一定程度度時(shí)，應(yīng)及及時(shí)進(jìn)行房房屋的預(yù)售售工作；竣竣工驗(yàn)收后后申請(qǐng)辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。。如果開(kāi)發(fā)商商進(jìn)行房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是是為了長(zhǎng)期期投資，即即開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)是為了了出租，那那么在項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收收后便要開(kāi)開(kāi)始出租。。為了逐漸漸收回投資資并獲得利利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)發(fā)商必須確確定合適的的租金，制制定好出租租經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序（5）對(duì)承包企企業(yè)的資格格進(jìn)行審查查。即了解解承包企業(yè)業(yè)的技術(shù)和和財(cái)務(wù)實(shí)力力以及管理理經(jīng)驗(yàn)，限限制不符合合要求的承承包企業(yè)盲盲目參加投投標(biāo)。審查查工作通常常在發(fā)售招招標(biāo)文件之之前進(jìn)行。。審查合格格者才準(zhǔn)許許購(gòu)買招標(biāo)標(biāo)文件。（6）發(fā)送招標(biāo)標(biāo)文件。經(jīng)經(jīng)過(guò)資格審審查，對(duì)審審查合格的的承建單位位發(fā)送招標(biāo)標(biāo)文件。發(fā)發(fā)送形式有有現(xiàn)金購(gòu)買買和免費(fèi)發(fā)發(fā)送兩種。。（7）招標(biāo)工程程交底及答答疑。開(kāi)發(fā)發(fā)商發(fā)出招招標(biāo)文件，，各投標(biāo)的的承包企業(yè)業(yè)踏勘建設(shè)設(shè)場(chǎng)地之后后，應(yīng)邀集集各承包企企業(yè)的代表表開(kāi)會(huì)，進(jìn)進(jìn)行工程交交底，并解解答疑問(wèn)。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序1．房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃。。房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃一一般包括以以下內(nèi)容；；（1）營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃的目目標(biāo)。目目標(biāo)可被被確定為為在最短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大大化，或或是力求求以某種種形式保保留房地地產(chǎn)中剩剩余權(quán)益益。例如如，房地地產(chǎn)銷售售商可以以同買主主簽定一一個(gè)長(zhǎng)期期管理合合同，受受托管理理房地產(chǎn)產(chǎn)等等。。（2）確定潛在在的租戶或或買主。這這方面的信信息一般可可以從市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和市市場(chǎng)分析過(guò)過(guò)程中取得得。潛在客客戶的線索索來(lái)自于日日常工作或或得自一些些文字資料料——或兩者兼有有。在計(jì)劃中必必須說(shuō)明預(yù)預(yù)計(jì)能吸引引買主或租租戶的價(jià)格格或租金水水平。通過(guò)過(guò)分析租戶戶或買主的的情況和預(yù)預(yù)計(jì)的租金金或價(jià)格水水平，就能能確定基本本市場(chǎng)。基基本市場(chǎng)可可以是臨近近地段、城城市地域、、全省乃至至全國(guó)甚至至境外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序（3）選擇營(yíng)銷銷技術(shù)。可可供選擇的的營(yíng)銷技術(shù)術(shù)有：1）直接在所所需出售的的房地產(chǎn)上上掛牌銷售售。這種方方式適用于于房地產(chǎn)需需求特別大大時(shí)。2）在報(bào)紙上上刊登出售售廣告。3）公開(kāi)張貼、懸懸掛廣告。4）印發(fā)綜合介紹紹公司及所售物物業(yè)情況的小冊(cè)冊(cè)子。5）在電臺(tái)或電視視上作廣告。6）向臨近地區(qū)的的居民和企業(yè)單單位打電話或上上門推銷。究竟選擇哪種技技術(shù)較為合適，，取決于營(yíng)銷人人員的判斷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序序2．房屋的銷售。。房屋的銷售分分為預(yù)售和現(xiàn)房房銷售。（1）房屋的預(yù)售。。由于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)一次性投資資較大，且風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)甚高，因次，，開(kāi)發(fā)商會(huì)在房房屋的建設(shè)期將將其預(yù)售，以獲獲得資金的部分分回收，買家則則通常會(huì)因購(gòu)買買預(yù)售中的房屋屋而得到其升值值所帶來(lái)的收益益。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行預(yù)預(yù)售房前，一般般應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)部門提出申請(qǐng)請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可可預(yù)售房屋。預(yù)預(yù)售房屋須具備備的條件是：1)開(kāi)發(fā)商已取得““土地使用證””和“建筑許可可證”及“開(kāi)工工許可證”；外外銷房屋還應(yīng)取取得“外銷許可可證”。2）房屋建筑合同同已簽訂。3）在銀行設(shè)立有有代收房屋預(yù)售售款的專門賬戶戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序序4）應(yīng)提出預(yù)售款款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)（（銀行或律師事事務(wù)所），監(jiān)督督方案。5）應(yīng)具備經(jīng)銀行行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師師審核的，除用用地價(jià)款外，投投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的的資金已達(dá)到總總投資的25%的驗(yàn)資證明。6）政府有關(guān)部門門認(rèn)為應(yīng)提供的的其他文件。房屋銷售必須簽簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同同》?！逗贤窇?yīng)訂明價(jià)格條款款。開(kāi)發(fā)商在房房屋竣工之前，，按預(yù)售合同所所的收的預(yù)售款款，必須先用于于支付及清償該該預(yù)售房屋的一一切建筑費(fèi)用后后，才能另作他他用。一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，在預(yù)售合同同生效后，買主主應(yīng)在一定的期期限內(nèi)，向房管管部門辦理預(yù)購(gòu)購(gòu)登記。開(kāi)發(fā)商商在辦理房地產(chǎn)產(chǎn)總登記后，應(yīng)應(yīng)在一定期限內(nèi)內(nèi)，與買主簽訂訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同同》。房屋竣工后，，買主應(yīng)按期持持有關(guān)證明文件件到房管部門辦辦理變更登記，，領(lǐng)取房地產(chǎn)證證件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序序（2）現(xiàn)房銷售。開(kāi)開(kāi)發(fā)商將已建的的建筑物同建筑筑物使用范圍內(nèi)內(nèi)占用的土地使使用權(quán)同時(shí)出售售給買主，即為為現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)現(xiàn)房銷售一般由由開(kāi)發(fā)者和買主主自由協(xié)商，達(dá)達(dá)成協(xié)議。經(jīng)過(guò)過(guò)以下三道手續(xù)續(xù)：到房屋交易易所簽訂房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；到到公證處對(duì)房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)進(jìn)行公證；憑經(jīng)經(jīng)過(guò)公證的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記記，換發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)證。（3）購(gòu)買買房屋屋的付付款方方式。。1）一次次性付付款和和分期期付款款。一一次性性付款款即買買主在在簽訂訂正式式合同同后一一次性性支付付所有有樓款款，這這種形形式開(kāi)開(kāi)發(fā)者者最了了預(yù)見(jiàn)見(jiàn)到，，故開(kāi)開(kāi)發(fā)者者通常常會(huì)以以正常常樓價(jià)價(jià)的折折扣出出售給給買主主。分分期付付款方方式是是指買買主在在樓宇宇建設(shè)設(shè)期內(nèi)內(nèi)分階階段向向開(kāi)發(fā)發(fā)者支支付樓樓款，，其具具體的的支付付比例例和時(shí)時(shí)段可可以有有所不不同，，不過(guò)過(guò)，全全部樓樓款必必須在在入伙伙時(shí)付付清。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)程序序2）樓宇宇抵押押貸款款。樓樓宇抵抵押貸貸款，，俗稱稱“按按揭””是指指買主主以所所購(gòu)買買的樓樓宇作作抵押押，現(xiàn)現(xiàn)貨以以房地地產(chǎn)證證，樓樓花以以預(yù)售售合同同書作作抵押押物交交銀行行，銀銀行以以此為為條件件提供供購(gòu)樓樓貸款款，讓讓買主主能一一次性性把樓樓款付付給開(kāi)開(kāi)發(fā)者者。而而買主主按規(guī)規(guī)定的的還款款方式式及期期限，，分期期還款款予銀銀行，，銀行行從中中收取取利息息及手手續(xù)費(fèi)費(fèi)。房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售或出出租后后，應(yīng)應(yīng)做好好銷售售或出出租后后的服服務(wù)和和管理理工作作。如如果開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目是是住宅宅小區(qū)區(qū)，應(yīng)應(yīng)成立立或委委托物物業(yè)管管理公公司完完成。。如果果是單單幢建建筑，，可組組織大大樓管管委會(huì)會(huì)。無(wú)無(wú)論何何種形形式均均需與與當(dāng)?shù)氐嘏沙龀鏊?、、居委委?huì)、、綠化化、環(huán)環(huán)衛(wèi)等等部門門聯(lián)系系，辦辦理門門牌號(hào)號(hào)碼、、戶口口遷入入、綠綠化、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)和治治安等等事項(xiàng)項(xiàng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程程序投資機(jī)會(huì)選擇尋找投資項(xiàng)目常常用的方法有：：