住房投資項目方案競賽上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-03-05a地塊目錄一投資城市選擇二上海市房地產(chǎn)市場分析三業(yè)務模式選擇四投資方案第一部分投資城市選擇一近期房地產(chǎn)市場的宏觀情況二.對上市房地產(chǎn)公司的區(qū)域投資分析三上海市的優(yōu)勢一近期房地產(chǎn)市場的宏觀情況1.住宅市場房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)全面調整態(tài)勢——年度土地購置面積負增長，地價漲幅回落——房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅較快回落至歷史低位——商品房新開工面積負增長，商品房竣工面積增幅有所增加，銷售面積連續(xù)12個月負增長一近期房地產(chǎn)市場的宏觀情況——住宅市場自去年5月份起，住宅價格連續(xù)8個月環(huán)比下降，70大中城市住房價格出現(xiàn)全面下降，全國房地產(chǎn)市場進入下行階段。一近期房地產(chǎn)市場的宏觀情況——住宅市場一二三四線城市基本上同步下行年末，經(jīng)歷了連續(xù)的環(huán)比下降后，在多項措施影響下，北上廣深等一線城市二手住房價格出現(xiàn)了環(huán)比上漲一近期房地產(chǎn)市場的宏觀情況——住宅市場最新政策中國人民銀行決定，自2015年5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。降準后，再次降息，減少了企業(yè)的財務成本，使得投資和產(chǎn)出擴大，將對房地產(chǎn)市場有非常大的影響；同時導致人們對于房價的預期的走高。從價格指數(shù)上看，央行降息，一二線城市樓市資金面將明顯好轉。房價再跌的可能性接近于零。一近期房地產(chǎn)市場的宏觀情況——住宅市場結論三四線中小城市的住宅供給已經(jīng)飽和，短期內房價難以回升投資需要聚焦在一二線城市北上廣深等一線城市是最佳選擇一近期房地產(chǎn)市場的宏觀情況——其他類型的住宅物業(yè)在2014年商品住宅整體價格低迷的情況下，一線城市的辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房市場受到的影響明顯小于商品住宅以上海市為例，2014年上海市對于辦公樓的投資同比增長41.8%，遠高于房地產(chǎn)市場的總體投資。而對于商品住宅市場，2014年上海市商業(yè)營業(yè)用房投資457.92億元，增長23.8%，同樣高于整體房地產(chǎn)市場水平二對上市房地產(chǎn)公司的區(qū)域投資分析

——萬科集團2014年萬科集團國內分區(qū)域的銷售特點：大幅了壓縮三四線城市的投資，集中資源拓展重點一二線城市萬科集團2014年分區(qū)域年度銷售收入（來源：萬科2014年報）從單位面積的銷售金額來看，上海區(qū)域以14058.32元/平方米居于首位，體現(xiàn)出長三角地區(qū)整體發(fā)展水平較高的區(qū)位優(yōu)勢

銷售面積(平方米)比例銷售金額(人民幣億元)比例單位面積的銷售金額（元/平方米）廣深區(qū)域4,837,96426.78%618.5728.75%12785.75上海區(qū)域4,911,32527.19%690.4532.10%14058.32北京區(qū)域4,343,55524.05%508.9623.66%11717.59成都區(qū)域3,971,21521.98%333.3115.49%8393.15合計18,064,059100.00%2,151.29100.00%

二對上市房地產(chǎn)公司的區(qū)域投資分析

——萬科集團地區(qū)結算收入(元)比例(%)結算面積(平方米)比例(%)累計結算面積(平方米)比例(%)中國廣東29,823,797,319.5428.252,045,642.4721.427,723,897.8419.52中國北京10,037,764,442.719.51446,277.874.681,953,446.244.94中國四川9,061,563,956.008.581,107,286.1011.594,219,817.5210.67中國上海8,380,406,646.527.94430,492.154.512,050,793.575.18中國湖北7,475,907,729.007.08890,736.349.333,944,657.999.97中國重慶5,753,269,279.375.45867,540.329.093,736,138.129.44中國天津5,652,009,045.115.35413,904.414.341,650,987.464.17中國江蘇5,436,843,781.885.15527,603.625.531,133,198.432.86中國浙江5,082,255,596.834.81392,186.404.111,244,103.473.15中國遼寧4,813,967,687.974.56607,417.306.363,911,579.369.88中國青島2,958,962,957.002.80318,688.403.341,168,661.802.95中國南昌2,218,289,624.172.10331,940.373.481,032,250.602.61中國湖南1,751,134,702.541.66174,413.471.831,836,551.114.64中國長春1,738,327,486.001.65213,481.102.241,568,434.263.96中國河北1,646,307,588.871.56234,643.192.46234,643.190.59中國合肥1,606,975,120.471.52217,844.622.28296,069.820.75中國鄭州1,312,070,322.361.24179,398.941.88179,398.940.45中國包頭837,345,849.000.79145,668.381.531,687,675.194.27合計105,587,199,135.34100.009,545,165.45100.0039,572,304.91100.00二對上市房地產(chǎn)公司的區(qū)域投資分析

——保利集團二對上市房地產(chǎn)公司的區(qū)域投資分析

——綠地集團以上海為依托，集中在長三角地區(qū)，以及中西部地區(qū)一些省份的省會城市；2014年8月進駐北京的房地產(chǎn)市場二對上市房地產(chǎn)公司的區(qū)域投資分析

——綠地集團

物業(yè)名稱及位置權益類型物業(yè)預定落成日期1康橋半島?上海市浦東新區(qū)秀沿路98.24%公寓、商業(yè)已落成已落成2香逸灣(康橋水都)上海市寶山區(qū)水產(chǎn)路100%公寓、商業(yè)已落成已落成3東方庭院(康橋水鄉(xiāng))上海市青浦區(qū)復興路100%別墅第二期-上層建築施工中2015二零一五年4上海浦東盛高假日酒店

上海市浦東新區(qū)秀沿路100%酒店、服務式公寓、商業(yè)已落成已落成5綠地自由港?上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)50%辦公室、商業(yè)設計規(guī)劃中2016二零一六年6綠地新都薈?上海市虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)50%辦公室、商業(yè)地下施工中2017二零一七年7黃浦區(qū)五里橋項目

上海市黃浦區(qū)五里橋小區(qū)50%公寓、辦公室、商業(yè)設計規(guī)劃中2017二零一七年8綠地雲(yún)翔大廈

上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)100%辦公室、商業(yè)地下施工中2017二零一七年截止2014年底，30個持作發(fā)展及待售的物業(yè)項目中，位于一線城市上海的項目有8個，占26.67%，位于長三角核心區(qū)域的物業(yè)有15個，占50%二對上市房地產(chǎn)公司的區(qū)域投資分析大型房地產(chǎn)企業(yè)仍然青睞北京、廣州、上海等一線城市一線城市房價相對較高，房地產(chǎn)企業(yè)有較大的利潤空間長三角地區(qū)發(fā)展均衡，經(jīng)濟增長水平最高，區(qū)域優(yōu)勢明顯上海市商品房價格穩(wěn)定，開發(fā)風險較小根據(jù)以上分析，我們也將投資城市選擇為上海三上海市的優(yōu)勢——宏觀需求上海市每年仍在以1%左右的速度加快城市化進程人口不斷增加、GDP持續(xù)穩(wěn)定上漲三上海市的優(yōu)勢——上海市近期樓市政策普通住宅標準調整，短期提振樓市成交2014年11月14日，上海市調整可以享受優(yōu)惠政策的普通住房標準。與2012年的標準相比，內環(huán)線以內的價格，上升了120萬元，內環(huán)線與外環(huán)線之間的上升了110萬元，外環(huán)線以外的上升了70萬元/套。上海土地規(guī)劃調整，未來用地只減不增2014年5月6日，上海召開第六次土地工作會議，全面部署新一輪城市總體規(guī)劃編制工作和國土資源管理工作。會議提出新的用地規(guī)劃指標，到2020年建設用地規(guī)模3226平方公里，未來上述規(guī)模將被嚴格執(zhí)行。根據(jù)“五量調控”，即“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質量提高”的原則，未來上海新增建設用地年度計劃將在2013年的基礎上逐年遞減。三上海市的優(yōu)勢——地價水平2014年長江三角洲地區(qū)地價上漲幅度最低若在上海市進行投資，開發(fā)商在土地取得費上能夠獲得一定的優(yōu)勢第二部分上海市房地產(chǎn)市場分析一住宅市場二土地市場（居住用地）三優(yōu)勢區(qū)位分析一住宅市場——市場綜述內環(huán)以內包括靜安、盧灣、徐匯、閘北、虹口、長寧、普陀、楊浦和浦東新區(qū)的部分，由于經(jīng)濟發(fā)展速度最快、配套設施完善、交通發(fā)達等有利因素，其房價持續(xù)攀高，居高不下，但中心城區(qū)土地資源稀缺，目前能夠用于開發(fā)的地塊相當少內中環(huán)間的中心城區(qū)的土地供應也比較緊張，發(fā)展相對完善，房價較高針對外環(huán)線周圍的地區(qū)而言，浦東新區(qū)、嘉定、青浦、松江等近郊區(qū)域憑借軌道交通優(yōu)勢、較低的價格和相對完善的配套成為剛需購房者的首選區(qū)域2010年至今浦東新區(qū)、嘉定、青浦為代表的上海外環(huán)外區(qū)縣的土地成交量6626萬平方米，占上海市總成交量的92.70%以上2015年以后這些區(qū)域將繼續(xù)成為上海的熱點區(qū)域但由于較大的供應量作支撐，區(qū)域價格上漲空間有限一住宅市場——市場綜述一住宅市場——供求關系2014年全年整體成交量比上年大幅減少，而新增供應較上年有所提高，導致銷供比由2013年的1.1降到0.8，市場整體呈供大于求態(tài)勢。但與2011年相比，供大于求態(tài)勢并不嚴峻隨著市中心區(qū)域土地供應越來越少，外郊環(huán)區(qū)域供應較為集中，新增供應項目外擴趨勢越來越明顯2014年，嘉定、松江、南匯、浦東、閔行、寶山的新批上市面積均超過100萬平方米，6區(qū)累計新增供應量（798.72萬平方米）占上海全市的65%以上。嘉定、松江等熱點區(qū)域有較多近年拿地項目集中入市，局部熱點區(qū)域競爭激烈一住宅市場——住宅供應分析一住宅市場——住宅成交分布從不同環(huán)線來看外郊環(huán)間是成交主體，近5年來成交占比始終保持在50%以上2014年，上海外郊環(huán)間住宅成交面積與套數(shù)分別為544.12萬平方米和47513套，分別占總成交量的55.83%和57.87%郊環(huán)外成交占比與上年持平位于內環(huán)以內的銷售面積和套數(shù)最少，分別占總銷售面積的5.68%和4.44%。從不同區(qū)縣來看2014年全年浦東新區(qū)商品住宅成交面積最大，為191.59萬平方米，占總成交數(shù)的17.21%靜安區(qū)的銷售面積最小，為2.55萬平方米，僅占總售套數(shù)的0.23%其他郊區(qū)中，嘉定、寶山和青浦的成交面積較大，嘉定成交面積約160萬平方米，寶山和青浦成交面積均超過100萬平方米。（圖）一住宅市場——住宅成交分布2014年全年商品住宅成交均價為27171元/平方米，環(huán)比上漲12.59%，均價漲幅明顯在所有區(qū)縣中，靜安區(qū)的成交價格最高，為79358元/平米其次是黃浦區(qū)，成交價格也突破70000元/平米金山區(qū)的成交價格最低，為11453元/平方米在外環(huán)線以外的各區(qū)縣中，青浦的商品住宅成交均價在43000元/平方米左右，為郊區(qū)中最高。（圖）一住宅市場——住宅成交價格一住宅市場——熱銷項目2014年上海商品住宅成交面積TOP10項目中，有7個項目成交均價均在2萬元/平方米以下，低價剛需盤熱銷此10個項目均位于外環(huán)以外的各個區(qū)縣。2014年上海商品住宅成交面積TOP10排名項目名稱區(qū)縣成交面積（平方米）1綠地海域笙暉寶山1355092萬科城VCITY閔行1276073金地自在城松江1101484綠城新城香溢瀾庭嘉定1070425遠洋香奈寶山999266中金海棠灣浦東新區(qū)930767綠城上海御園浦東新區(qū)910288中建溪岸瀾庭嘉定856609萬科夢想派松江8475410綠地新瑅香公館青浦83080數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院一住宅市場——熱銷項目2014年住宅成交金額TOP10項目以中高端改善型產(chǎn)品為主8個項目位于中外環(huán)間，2個項目位于外環(huán)之外就區(qū)位而言，浦東在此榜單上占據(jù)三席綠城上海御園2014年上海商品住宅成交金額TOP10排名項目名稱區(qū)縣成交金額（萬元）1花木綠城錦繡蘭庭浦東新區(qū)465418.002綠城上海御園浦東新區(qū)412723.283綠地海域笙暉寶山371968.894綠城盛世濱江盧灣316485.185尚匯豪庭徐匯306785.946大華錦繡華城浦東新區(qū)299040.437新江灣中凱城市之光楊浦292312.608萬科城VCITY閔行273106.569中海紫御豪庭普陀區(qū)252320.1510綠城上海香溢花城普陀區(qū)249157.72數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院二土地市場（居住用地）——市場綜述2014年樓市成交低迷，開發(fā)商拿地積極性降低，住宅用地成交量為1310.78萬平方米，同比下降近20%。隨著土地成交量的下滑，土地平均溢價率走低至31.14%，但高于2012年水平。二土地市場（居住用地）——土地供應分布2014年浦東新區(qū)土地出讓面積達187.4萬平米，位列各區(qū)縣之首浦東、松江及青浦三個區(qū)的土地出讓總面積占全市總量的55%市中心各區(qū)的出讓幅數(shù)和出讓面積都非常有限二土地市場（居住用地）——土地供應分布從出讓金額來看，浦東同樣位列各區(qū)之首，達394億元2014年黃浦區(qū)僅出讓2幅住宅用地，但出讓金額位列所有區(qū)縣中的第二名2014年青浦區(qū)出讓面積較上一年上漲12.5%，總出讓金額卻增長了60%。2014年上海住宅用地溢價TOP5中，黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊地塊”位居總價榜首，該地塊于11月以248.50億元的總價成交；有三幅地塊在浦東新區(qū)臨港板塊，由于規(guī)劃及配套升級，臨港新城備受市場關注三優(yōu)勢區(qū)位分析由于上海城市建設的重心向郊區(qū)轉移，外環(huán)外各區(qū)縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，越來越多的房企都已轉戰(zhàn)郊區(qū)開發(fā)項目外環(huán)以外的各區(qū)縣中，浦東新區(qū)、嘉定、青浦、松江等區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢較為明顯而這些區(qū)內的某些熱點區(qū)域（尤其是十二五規(guī)劃中的七大新城）更加值得關注和投資，例如浦東臨港新城、嘉定新城、青浦新城和松江新城；以及浦東的川沙、唐鎮(zhèn)、三林板塊第三部分業(yè)務模式選擇一開發(fā)銷售二開發(fā)出租經(jīng)營三購置商品住宅出租經(jīng)營一開發(fā)銷售——商品住宅

財務分析1基本概況分析商品住宅開發(fā)銷售項目普遍有著周期短，前期投資大，資金回收快的特點，資金流動性較弱的特點對于上海市區(qū)而言，內環(huán)土地供應幾乎已經(jīng)沒有，中環(huán)土地價格極高，如果進行銷售型商品住宅開發(fā)需要極高的成本，面臨的風險也很高，獲得的收益相比于中環(huán)、中外環(huán)并沒有顯著的優(yōu)勢，因此在進行商品住宅開發(fā)銷售型項目分析時主要考慮中外環(huán)和靠近外環(huán)的外郊環(huán)區(qū)域購買力方面，傳統(tǒng)剛性需求依舊占絕對主力，有著廣闊市場，對于區(qū)位較好地塊則可以考慮高端改善性住宅，在“松限購”、“解房貸“、“放基金”的松綁政策下，可以預見高端改善型住宅市場將會逐步回暖一開發(fā)銷售——商品住宅

財務分析2經(jīng)濟指標估算項目計算期總成本費用估算考慮建設高端改善型住宅需要地塊區(qū)位較好，假定其地價樓面價格為15000元，則其總開發(fā)成本約為20000元/m2，普通住宅開發(fā)成本約為10000元/m2，對于更為邊緣的地區(qū)將會進一步降低，甚至可以達到6000元/m2以下建設規(guī)模：考慮自有資金15億并加入全部權益投資10億元，并在開發(fā)項目時采用50%的自有資金比率進行融資，項目全投資可達50億元稅金計算：包括營業(yè)稅：營業(yè)額的5%。城鄉(xiāng)建設維護稅，按營業(yè)額征收1%-7%、教育費附加，按實際繳納稅額的3%。土地增值稅等，稅種繁多2經(jīng)濟指標估算收益能力估計：因為項目周期較短，僅考慮靜態(tài)投資指標進行估計高端改善型住宅市場價格以閔行區(qū)、浦東區(qū)新房均價作為參考，暫定為35000元/m2普通住宅以松江、青浦、金山、崇明新房均價作為參考，暫定為18000元/m2在扣除稅金前，高端改善型住宅項目毛利潤率為62.7%，扣除稅金后利潤率為40.15%，公司利用債務融資可使自身的收益率大幅提高，最終的收益率可達68.3%，如果開發(fā)期為5年，那么項目IRR為11%，如果開發(fā)期為兩年項目的IRR為29.7%。其受開發(fā)時間影響極大，因此購置地塊后應當盡快開發(fā)。普通剛需住宅項目毛利率為80%，收益率高于高端改善型住宅，考慮2年期開發(fā)IRR為34.1%一開發(fā)銷售——商品住宅

財務分析一開發(fā)銷售——商品住宅

風險分析政策風險：高端改善型住宅受政策影響較大，無論是限購政策還是未來可能出臺的不動產(chǎn)稅等都會給項目帶來很大沖擊社會風險：包括城市規(guī)劃風險，區(qū)域發(fā)展風險，公眾干預風險，住客干預風險，以及治安風險經(jīng)濟風險：高端改善型地產(chǎn)項目，其需求彈性較高，出現(xiàn)購買力下降而產(chǎn)生滯銷的情況發(fā)生概率高；普通剛需型住宅項目購買力彈性低，這項風險相對較小技術風險：建筑施工階段可能出現(xiàn)的風險，其影響力大，但出現(xiàn)概率小，需要嚴加防范一開發(fā)銷售——商品住宅

個例分析萬科住宅主要面向中高端群體，地理位置較好，住房質量高，且有著明顯的品牌效應，因此定價較高因其地塊購買時間時間較早，其成本較低，項目盈利能力較強位于松江的萬科夢想派項目收益率最高，位于上海市中外環(huán)區(qū)域的城新花園和海上傳奇項目次之，而位于外郊環(huán)的項目則收益率較低一開發(fā)銷售——銷售型政策住宅

財務分析1基本概況分析投資周期短，資金回收快政策住房本身嚴重稀缺，其需求極其強烈根據(jù)政策性住宅的價格和功能，其選址一般在地理位置較差經(jīng)濟發(fā)展水平不高的地區(qū)，主要為郊外環(huán)和外郊環(huán)距離市中心和衛(wèi)星城總的來說，政策性住房建設開發(fā)是一種非常穩(wěn)健的投資方式，其受市場、政策等各種因素的影響極小，項目整體的可變性小，售價和成本都可以得到很好的控制，是一種典型的低風險低利潤投資模式其受到優(yōu)惠的銀行貸款政策，和稅費減免，這可以進一步降低成本一開發(fā)銷售——銷售型政策住宅

財務分析2經(jīng)濟指標估算項目計算期：平均值在2年左右總成本費用估算：每平米土地價格平均不足100元，樓面價格甚至可以低于50元；樓面開發(fā)成本可控制在5000元以下甚至更低建設規(guī)模：考慮自有資金15億并加入全部權益投資10億元，并在開發(fā)項目時采用50%的自有資金比率進行融資，項目全投資可達50億元稅金計算：營業(yè)稅無優(yōu)惠為營業(yè)額的5%。如果項目土地獲得方式為劃撥的免征契稅。增值稅方面，經(jīng)濟適用房一般不預征增值稅。城鎮(zhèn)土地使用稅：《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)規(guī)定在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，可按比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅，對列入省棚戶區(qū)改造項目的開發(fā)用地免征土地使用稅。按比例免征印花稅等一開發(fā)銷售——銷售型政策住宅

財務分析2經(jīng)濟指標估算收益能力估計：因為項目周期較短，僅考慮靜態(tài)投資指標進行估計，根據(jù)上海2013共有產(chǎn)權保障住房（經(jīng)濟適用房）信息可知，其平均價格在7000元左右，項目成本可以5000元進行估算，其毛利率在40%左右。扣除稅金后利潤率為27.16%，考慮其可引入低利率的銀行貸款，假定貸款利潤率為8%，則項目自由資金的利潤率可以達到46.32%。一開發(fā)銷售——銷售型政策住宅

風險分析政策風險：政府將會繼續(xù)擴大保障性住房建設的趨勢是毋庸置疑的，其面臨的政策風險較小社會風險：風險相對較高。政策性住宅一般開發(fā)水平較低，住房升值潛力較差，如果安排位置不夠合理，可能會成為城市發(fā)展中的問題區(qū)域經(jīng)濟風險：政策性住宅主要面向剛性需求，購買力比較有保障，另外其開發(fā)中拿地成本極低，融資有優(yōu)惠貸款，稅收方面有減免，可以說經(jīng)濟風險很低技術風險：政策保障性住房技術難度小風險較低，但因為其有較大的壓低建安成本的動力，可能導致因為過度壓縮成本而導致的安全風險一開發(fā)銷售——銷售型政策住宅

個例分析保障性住房三林基地4號地塊建筑面積231034工程總投資141191銷售價格8500成本樓面價6111.27自有資金利潤率39.09%IRR39.09%可以看到項目因為開發(fā)期極短只有一年期，使其收益率很高二開發(fā)出租經(jīng)營——概述

開發(fā)出租經(jīng)營模式的特點房地產(chǎn)開發(fā)出租模式盈利能力差，但需求旺盛，有助于為項目帶來人氣，在某種程度上能夠分散出售的風險對于服務式公寓，小戶型更能得到需求者的青睞，主要的客源為白領、外籍人士及在上海短期暫住的辦公人士。因此其對地理位置有較高的要求對于公租房，由于限購政策和眾多的外來人口，公租房的需求面十分廣闊，基本不需過于考慮營銷等問題，但此類物業(yè)缺乏完善的盈利模式，其利潤率低于市場平均水平，因此需要謹慎考慮二開發(fā)出租經(jīng)營——概述

大型房地產(chǎn)公司的業(yè)務分析來源：綠地集團2014年年報2014年，物業(yè)租賃收入相對2013年的1.09%有所上升，但也僅占集團總收入的2.35%，反映了綠地集團快速銷售的投資模式二開發(fā)出租經(jīng)營——概述

大型房地產(chǎn)公司的業(yè)務分析來源：旭輝地產(chǎn)2014年年報其0.3%的租金收入中，90%以上都來自于旭輝嘉興商業(yè)廣場，這說明在住宅方面，開發(fā)出租經(jīng)營模式的利潤水平確實較低二開發(fā)出租經(jīng)營——概述

開發(fā)出租經(jīng)營的主要不確定因素在三種投資方案中，開發(fā)出租經(jīng)營模式的不確定因素是最多的。開發(fā)期的土地費用、建安工程費用、貸款利率等不確定因素將會直接影響到開發(fā)商的現(xiàn)金流開發(fā)期與出租期、建筑容積率等有關設計參數(shù)以及資本化率、租金水平、空置率、運營成本等的變動也會影響到項目的收益水平二開發(fā)出租經(jīng)營——服務式公寓

上海市服務式公寓市場行情1近期上海酒店式公寓市場走勢上半年受整體市場低迷的影響，酒店式公寓市場活躍度不如2013年同期。但在下半年一系列利好因素刺激下，多個項目在四季度積極加推入市成交均價在5月因保利ONE56的集中高價位成交拉動了當月的成交均價上漲明顯，其余各月成交均價維持在20000/平米左右二開發(fā)出租經(jīng)營——服務式公寓

上海市服務式公寓市場行情2區(qū)位發(fā)展集中分布區(qū)域主要分布在CBD區(qū)域、市級商圈區(qū)域、傳統(tǒng)高檔居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，分布區(qū)域周邊配套完善、交通便利。中心區(qū)域出行便利，而外圍區(qū)域能迅速與市中心繁華區(qū)域對接二開發(fā)出租經(jīng)營——服務式公寓

上海市服務式公寓市場行情2區(qū)位發(fā)展產(chǎn)品供應類型嘉定、松江靜安、盧灣、黃浦長寧、靜安、徐匯、盧灣、黃浦、陸家嘴金橋二開發(fā)出租經(jīng)營——服務式公寓

上海市服務式公寓市場行情3產(chǎn)品需求酒店式公寓分類主要客源群體需求特征服務型酒店式公寓客戶外資公司、跨國公司或機構駐滬的工作人員國內外知名企業(yè)駐滬的高級管理人員海歸創(chuàng)業(yè)派人士

身份的需要和象征需要高檔、方便的商務環(huán)境好細致入微的專業(yè)服務對廚房設施和使用情況要求不高

產(chǎn)權式酒店式公寓客戶外籍人士國內外企業(yè)高管旅客前兩類客戶與服務型酒店式公寓客戶雷同后類客戶對便利環(huán)境和服務要求較高小戶型酒店式公寓客戶

產(chǎn)業(yè)園區(qū)青年白領創(chuàng)意工作者單身青年

居住功能相對較全，但要求不高需要較為便利的環(huán)境和服務對廚房設施和使用情況要求不高二開發(fā)出租經(jīng)營——服務式公寓

財務分析區(qū)域主要分布地產(chǎn)品租金靜安鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路在2.1-3.7元/平/日區(qū)間，年租金回報率在1.9-6.4%區(qū)間徐匯徐家匯、衡山路在2.1-7.7元/平/日區(qū)間，租金回報率集中在2.0-3.0%區(qū)間盧灣新天地板塊全市最高，一半以上樓盤都在4元/平/日以上，投資回報率集中在1.9-3.2%區(qū)間長寧虹橋、古北新華路、華山路在1.6-2.9元/平/日區(qū)間，年租金回報率在2.1-6.6區(qū)間黃浦人民廣場租金在2.1-4.4元/平/日區(qū)間，租金年回報率在2.9-5.8%區(qū)間，回報率相對全市較高浦東小陸家嘴租金在1.9-6.5元/平/日區(qū)間，租金回報率在2.4%-5.9%區(qū)間金橋、高橋板塊租金在1.0-1.5元/平/日區(qū)間，相對處于全市地位，租金回報率在1.9%-4.9%之間松江松江大學城項目租金在1.0-1.5之間，相對處于全市地位，年投資回報率在1.9-4.9之間二開發(fā)出租經(jīng)營——服務式公寓

財務分析目標地塊經(jīng)濟指標估算項目建設期：2年建設規(guī)模：52194.3平方米，容積率1.4，建筑面積73072.02平方米成本費用估算：6644元/m2（估算指標）稅金計算：收益能力分析：設入住率95%，年收入6785.34萬元經(jīng)計算，可得到酒店式公寓的年投資收益率約為2.07%，靜態(tài)投資回收期約為50年二開發(fā)出租經(jīng)營——服務式公寓

財務分析按照目前浦東新區(qū)租金最高的項目陸家嘴中糧海景壹號進行測算，則可得到以下結果經(jīng)計算，可得到酒店式公寓的年投資收益率約為7.46%，靜態(tài)投資回收期約為13.4年。二開發(fā)出租經(jīng)營——服務式公寓

財務分析通過經(jīng)濟測算可以看出同樣是70年的使用年限，酒店式公寓相對于普通商品房來說在拿地方面并無優(yōu)勢，且相對于高檔酒店除了客源穩(wěn)定、入住率高外，并不能像酒店一樣享受商業(yè)用地的成本因此，住宅用地即使租金能夠達到較高水平，年投資收益率也會低于普通的商品住宅開發(fā)二開發(fā)出租經(jīng)營——服務式公寓

風險分析酒店服務式公寓的開發(fā)和投資主要面臨4大風險一是隨著酒店服務式公寓物業(yè)越分越細，導致投資客分流二是酒店服務式公寓的規(guī)劃設計缺陷問題三是投資者的預期租金降低問題四是定價背離市場問題三購置商品住宅出租經(jīng)營——服務式公寓

財務分析取比較有代表性的項目：互欣商務酒店以及萬富匯soho的最小戶型進行評判與比較互欣商務酒店投資利潤率=年利潤總額/項目總投資=685.883/（18174+450.434）=3.68%，靜態(tài)回收期為27.2年。三購置商品住宅出租經(jīng)營——服務式公寓

財務分析萬富匯SOHO投資利潤率=年利潤總額/項目總投資=418.59/（27906+591.723）=1.47%，靜態(tài)回收期為68年。三購置商品住宅出租經(jīng)營——服務式公寓

財務分析由分析結果可知，總體而言購置服務式公寓的盈利利潤是將開發(fā)出租的利潤減掉開發(fā)銷售利潤所剩部分。大體上應該低于開發(fā)銷售與開發(fā)出租經(jīng)營第四部分投資方案一地塊選擇二經(jīng)濟效果評價一地塊選擇——項目概況

位置浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-03-05a地塊項目地處上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)，浦東核心區(qū)東南部、張江高科技園區(qū)東部東至:D-03-05b地塊,南至:規(guī)劃緯一路,西至:D-03-04地塊,北至:D-03-04地塊；為何選擇該地塊——浦東新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢金融中心、航運中心、貿易中心上海自由貿易試驗區(qū)世博園區(qū)與迪斯尼樂園為何選擇該地塊——浦東新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢2014年浦東房價同比上漲19.5%世博板塊2014年成交均價在46238元/平米，同比增長43%；成交面積同比漲80%為何選擇該地塊——張江高科中國國家級高新技術園區(qū)，中國高科技產(chǎn)業(yè)化的龍頭區(qū)域TheSiliconandMedicineValleyinChina園區(qū)構筑了生物醫(yī)藥創(chuàng)新鏈，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈和軟件產(chǎn)業(yè)鏈的框架自2010年起，園區(qū)連續(xù)三年在“上海市開發(fā)區(qū)綜合評價”中蟬聯(lián)綜合排名第一，單項指標創(chuàng)新發(fā)展和投資環(huán)境指標排名第一為何選擇該地塊——張江高科張江作為近幾年浦東內中環(huán)一直被低估的板塊，2014年爆發(fā)性的超越了浦西內環(huán)一地塊選擇——項目概況

規(guī)劃指標地塊名稱浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-03-05a地塊土地用途居住用地總占地面積(平方米)61248.5容積率1.7建筑密度/一地塊選擇——項目概況

交通條件通過龍東大道（距項目2分鐘車程）和外環(huán)線A20高架（距項目5分鐘車程），可方便到達城市各個區(qū)域駕車15分鐘可到達迪斯尼樂園一地塊選擇——項目概況

交通條件地鐵2號線唐鎮(zhèn)站位于項目西南側（距項目5分鐘車程），地鐵2號線創(chuàng)新中路站位于東南側（5分鐘車程）地鐵2號線西起徐涇東，東至浦東國際機場，乘2號線可到達浦東國際機場、虹橋機場、虹橋火車站以及陸家嘴、人民廣場、南京路等市中心地帶一地塊選擇——項目概況

交通條件除了軌道和傳統(tǒng)的公交車，目標區(qū)域周圍還有有軌電車環(huán)線式的穿梭于唐鎮(zhèn)和張江兩地張江有軌電車時上海首條現(xiàn)代化有軌電車，起點與地鐵2號線張江高科站“零換乘”，沿線覆蓋了張江工業(yè)園區(qū)內主要產(chǎn)業(yè)基地、科研院所、醫(yī)院和生活區(qū)域，為在唐鎮(zhèn)生活、在張江工作的高端專業(yè)人士提供了極大的方便一地塊選擇——項目概況

環(huán)境項目西側為鄰棕櫚泉、金爵別墅、白金瀚宮三個別墅項目及上海東方世紀學校；著名的綠城玉蘭花園、保利御樽苑、綠波城等高檔公寓項目均位于項目的西南側一地塊選擇——項目概況

項目處于唐鎮(zhèn)新城核心區(qū)，緊鄰高檔別墅居住區(qū)，交通十分便利，隨著張江高科技園區(qū)高級人才的生活東擴、以及南部“迪斯尼”主題公園2016年正式開園，給本地塊帶來了更多的升值因素總體來看，地塊發(fā)展?jié)摿O大一地塊選擇——區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境

市場綜述唐鎮(zhèn)的商品房開發(fā)較晚隨著棕櫚泉花園別墅、金爵別墅、白金瀚宮、圣瑪麗諾別墅等別墅區(qū)陸續(xù)建成，在板塊內營造了高尚的居住氛圍公寓住宅隨著保利、綠城等品牌開發(fā)商的進駐，唐鎮(zhèn)的而房地產(chǎn)業(yè)正式步入快速發(fā)展階段借助軌道交通2號線東延伸段穿越板塊，唐鎮(zhèn)近些年來正在逐步成為張江高科技園區(qū)的后花園一地塊選擇——區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境

市場綜述受地理位置影響，唐鎮(zhèn)西面是張江高科，南面是川沙新城，北面是銀行卡產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，與金橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)相距不遠這幾大產(chǎn)業(yè)區(qū)包括了國家級的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和高科技園區(qū)，以高科技研發(fā)與制造業(yè)為核心，是高級技術人才、管理人才、高級商務人士薈萃之地高端人群聚集為唐鎮(zhèn)的后續(xù)發(fā)展和建設高端房地產(chǎn)提供了有力保障一地塊選擇——區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境

區(qū)域競爭項目考察本區(qū)域及周邊地域產(chǎn)品主要以洋房別墅為主，部分項目為高層和小高層，大部分項目位于本項目的西側和西南側產(chǎn)品的綠化率均達到30%以上，別墅產(chǎn)品均達到50%以上，棕櫚泉花園的綠化率達到了70%。大多數(shù)項目比較注重景觀塑造，建筑風格以歐式風格為主，其次是現(xiàn)代風格項目名稱建筑類別樓層狀況建筑風格裝修狀況占地面積（萬平米）建筑面積容積率綠化率物業(yè)費社區(qū)配套主力面積均價總套數(shù)畢加索小鎮(zhèn)小高層、雙拼、聯(lián)排19棟8層公寓、97套聯(lián)體別墅西班牙毛坯10281.535%2%300001800綠城玉蘭花園多層、平層墅12-13層公寓、4-5層平層墅歐洲皇室風格精裝修5.88.721.565%5133-189，別墅328-39850000390保利金色唐城多層6層新古典主義毛坯2.7173326081.235%1.233000980保集瀾灣多層、聯(lián)排別墅7層洋房英倫風格毛坯10.41722.00881.240%3125-161平米水景花園洋房、163-177平英倫疊加別墅225-260平聯(lián)排別墅33000808保利御樽苑高層、聯(lián)排別墅12層、17層公寓新古典主義毛坯2.5121519081.635%2.3174-193，別墅280-285350001107項目名稱建筑類別建筑風格占地面積（萬平米）建筑面積容積率綠化率物業(yè)費社區(qū)配套主力面積均價總套數(shù)白金瀚宮別墅新古典主義12.8063.84180.352%4.8210-49147000112金爵別墅別墅歐式古典184.70.2960%6.9400-50042000147棕櫚泉花園別墅地中海風格206.1560.2370%4.8400-8005000041圣瑪麗諾橋別墅別墅美國南加州1171823.72990.360%4270-39041000105一地塊選擇——區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境

區(qū)域競爭項目考察從戶型面積區(qū)間分析來看，本區(qū)域的公寓項目以大戶型三居為主，面積集中在125-190平米；聯(lián)排別墅的主要面積段為200-280平米，獨棟產(chǎn)品面積在400-800平米之間大面積的改善型住宅項目名稱建筑類別樓層狀況建筑風格裝修狀況占地面積（萬平米）建筑面積容積率綠化率物業(yè)費社區(qū)配套主力面積均價總套數(shù)畢加索小鎮(zhèn)小高層、雙拼、聯(lián)排19棟8層公寓、97套聯(lián)體別墅西班牙毛坯10281.535%2%300001800綠城玉蘭花園多層、平層墅12-13層公寓、4-5層平層墅歐洲皇室風格精裝修5.88.721.565%5133-189，別墅328-39850000390保利金色唐城多層6層新古典主義毛坯2.7173326081.235%1.233000980保集瀾灣多層、聯(lián)排別墅7層洋房英倫風格毛坯10.41722.00881.240%3125-161平米水景花園洋房、163-177平英倫疊加別墅225-260平聯(lián)排別墅33000808保利御樽苑高層、聯(lián)排別墅12層、17層公寓新古典主義毛坯2.5121519081.635%2.3174-193，別墅280-285350001107項目名稱建筑類別建筑風格占地面積（萬平米）建筑面積容積率綠化率物業(yè)費社區(qū)配套主力面積均價總套數(shù)白金瀚宮別墅新古典主義12.8063.84180.352%4.8210-49147000112金爵別墅別墅歐式古典184.70.2960%6.9400-50042000147棕櫚泉花園別墅地中海風格206.1560.2370%4.8400-8005000041圣瑪麗諾橋別墅別墅美國南加州1171823.72990.360%4270-39041000105一地塊選擇——區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境

區(qū)域競爭項目考察從銷售價格來看別墅價格：別墅項目的二手房成交價格基本達到50000元/平米，體現(xiàn)出唐鎮(zhèn)板塊價格相對周邊區(qū)域較高公寓價格：高檔公寓項目中最有代表性的綠城玉蘭花園均價達到55000元/平米，其中部分項目成交價達80000元/平米一地塊選擇——項目定位

市場定位本項目定位于唐鎮(zhèn)板塊中最具品質感、舒適度的高檔項目在產(chǎn)品打造方面走品質、特色化路線，從產(chǎn)品的形象包裝，文化精神的賦予、附加值打造、景觀打造，物業(yè)服務等多個方面打造項目的品質與特色一地塊選擇——項目定位

產(chǎn)品定位該區(qū)域的中高端公寓產(chǎn)品深受市場追捧，具有很大的升值潛力和發(fā)展空間。結合本產(chǎn)品的規(guī)劃指標考慮（較高的容積率不適合開發(fā)別墅產(chǎn)品），產(chǎn)品形態(tài)以高層公寓產(chǎn)品為主內部景觀是本項目的重要價值點，要加大成本投入，保證宜居、舒適的氛圍；項目的配套設施應包括會所等運動、娛樂場所。為保證社區(qū)的整體品質，區(qū)內需徹底實現(xiàn)人車分流，所有車車位全部設置于低下，同時也保證了區(qū)內景觀的完整性公寓部分采用精裝交房，裝修標準3000元/平米，以進一步提升項目的整體品質價值感一地塊選擇——項目定位

價格定位根據(jù)市場分析，預計本項目開盤銷售時點高層產(chǎn)品精裝平均售價為65144元/平米二

經(jīng)濟效果評價——市場法估計目標項目銷售價格

對象

項目可比實例A可比實例B可比實例C估價對象交

易

情

況名稱仁恒河濱城浦東星河灣金橋瑞仕花園

單價593617820056502

地址浦東丁香路1599弄浦東錦繡路2580弄浦東棗莊路399弄浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-03-05a地塊個

別

因

素面積188314.24120.88

戶型4室2廳5室2廳4衛(wèi)1廚2室2廳

建筑年代2005201520102018綠化率43%48.3%60%

容積率2.31.721.451.7裝修狀況精裝修精裝修精裝修精裝修建筑類別板樓、高層板樓、小高層板樓、多層、小高層板樓、高層內部配套小區(qū)內部有停車位星河灣酒店內配備千人國際宴會廳、室外泳池及室內恒溫泳池、三大特色餐廳、頂級SPA、康體健身中心等。精品商業(yè)街計劃引進多個國際奢侈品牌及眾多高端休閑、餐飲品牌，在家門口就能享受到VIP級的購物環(huán)境菜市場、停車場、便利店

區(qū)

域

因

素交通仁恒河濱城附近公交：987路、455路、江園線、181路仁恒河濱城附近地鐵：6號線、7號線、9號線軌交：2號線龍陽路站、7號線龍陽路站、芳華路站和錦繡路站，磁懸??；交通干道：錦繡路、內環(huán)線、世紀大道；交通：龍陽路交通樞紐；浦東星河灣附近的公交:771路（錦繡路成山路站）金橋瑞仕花園附近公交：638路、723路、787路、791路、滬祝線、787路、大橋三線、772路金橋瑞仕花園附近地鐵：6號線公交：611路、618路、622路、989路、777路、991路地鐵：2號線商場家樂福大賣場、大拇指購物廣場、易初蓮花、楊高中路店、聯(lián)洋廣場南新商場、天創(chuàng)電器商場金橋家樂福、碧云體育休閑中心、百安居、易買得商場、農(nóng)工商超市、蘇寧電器、國美電器、家得利超市、金橋國際商業(yè)廣場麥德龍、家樂福醫(yī)院聯(lián)洋地段醫(yī)院、東方醫(yī)院、仁濟醫(yī)院、瑞東醫(yī)院安達醫(yī)院、浦南醫(yī)院北艾門診部華山醫(yī)院分院、哈佛醫(yī)學院附屬醫(yī)院、麻省醫(yī)院、陳守平碩士口腔診所、婦幼保健醫(yī)院、滬東地段醫(yī)院、金楊地段醫(yī)院曙光醫(yī)院，731醫(yī)院郵局張楊路郵政支局(浦東區(qū)局)、浦東市民中心郵政服務處(浦東區(qū)局)、碧云路郵政所(浦東區(qū)局)南新郵政所金楊路郵局中國郵政合慶郵政支局(浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)分局)銀行中國建設銀行、中國招商銀行、中國工商銀行、渣打銀行、上海銀行、中國民生銀行上海農(nóng)商銀行、上海銀行、中國工商銀行上海浦東發(fā)展銀行、上海銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中國光大銀行浦發(fā)銀行、深發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行，工商銀行餐飲娛樂成熟商街、運動會所、兒童天地、大型綠地、主題廣場、世紀公園綠川菜市場、錢荘酒店、上海浦東圖書館KFC、唐朝大酒店、華美達大酒店、金橋大酒店、小南國、上海歌城、未來菜場、高點娛樂城高爾夫球場、濕地公園幼兒園