工程項目管理思考摘要：我國的房房地產(chǎn)業(yè)在11998年以以后，隨著國國家固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的增長長，獲得了前前所未有的發(fā)發(fā)展。成為國國民經(jīng)濟發(fā)展展的支柱性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，成為拉拉動國家GDDP增長的重重要內容。特特別是20005年后，全全國各地相繼繼涌現(xiàn)出一些些全國知名的的房地產(chǎn)項目目和全國知名名的房地產(chǎn)公公司，這些項項目建設與開開發(fā)使我們的的工程項目管管理水平有了了很大的提高高。因此在未未來中國的房房地產(chǎn)業(yè)，工工程項目的管管理水平將是是衡量一個房房地產(chǎn)實力的的重要標志，房房地產(chǎn)企業(yè)如如何提高企業(yè)業(yè)的資源利用用能力和項目目管理水平來來適應行業(yè)的的飛速發(fā)展，是是本文主要論論述的問題以以供參考。關鍵詞：工程項項目項目管理理問題及解決決辦法目錄引言------------------------------------------------4項目管理中存在在的問題----------------------------44房地產(chǎn)開發(fā)項目目管理對策-------------------------5強化計劃工作的的系統(tǒng)性與合合理性-------------------5完善合同管理，細細化合同內容容---------------------5創(chuàng)立品牌產(chǎn)品，建建立百年“住宅”--------------6縮短產(chǎn)品的實現(xiàn)現(xiàn)過程，提高高資金的利用用效率--------77加強施工單位選選擇取優(yōu)棄劣劣，確保項目目施工要求----8結束語--------------------------------------------9引言21世紀是一個個項目的世紀紀，我們居住住的房屋、使使用的各種電電器、各種日日用品的生產(chǎn)產(chǎn)制造都是通通過項目的形形式來運行的的，因此，有有專家指出，人人類的活動有有1/2是通過過項目的形式式來開展的。根根據(jù)我國十二二五規(guī)劃綱要要中提出的促促進區(qū)域協(xié)調調發(fā)展，積極極穩(wěn)妥推進城城鎮(zhèn)化的發(fā)展展思路，未來來五年中國的的房地產(chǎn)業(yè)將將會有更大的的發(fā)展?jié)摿?。同同時激烈的市市場競爭必將將更加殘酷無無情，這就要要求房地產(chǎn)企企業(yè)提高自身身的管理水平平，提升開發(fā)發(fā)項目的品質質來贏得市場場的認可。項項目的品質通通過項目管理理水平的提高高來實現(xiàn)，一一個優(yōu)秀的開開發(fā)項目通過過項目管理最最終成為優(yōu)質質的品牌產(chǎn)品品，項目和工工程項目管理理正是一家房房地產(chǎn)企業(yè)應應對和駕馭變變化，持續(xù)發(fā)發(fā)展的必備手手段。一、項目管理中中存在的問題題我國的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)正處在一個個高速發(fā)展的的環(huán)境中，企企業(yè)每天所面面臨不僅僅是是幾個純粹的的開發(fā)項目建建設或者是項項目銷售，而而是處理成百百上千個不斷斷發(fā)生和變化化的與工程項項目相關事件件或者是對紛紛繁復雜的各各種資源進行行整合，管理理眾多不斷變變化的因素的的系統(tǒng)性平臺臺。項目相關關事件不斷變變化的原因是是多種多樣的的，但是最根根本的原因是是房地產(chǎn)業(yè)與與國家政策及及社會生活密密不可分。在在這樣一個高高速發(fā)展、快快速變化、資資源有限的前前提下，失敗敗與挫折是經(jīng)經(jīng)常發(fā)生的，每每個企業(yè)的開開發(fā)項目都有有質量差、返返修率高、延延期交房、缺缺乏與客戶溝溝通等問題。這這表明當今房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)項目項目目管理人員匱匱乏，管理水水平低下。要要解決這些問問題，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就就要在管理模模式的創(chuàng)新上上下功夫，加加強項目管理理的研究和應應用，把先進進的項目管理理方法、高效效的項目管理理模式應用到到項目管理中中。提高企業(yè)業(yè)核心競爭力力，推動企業(yè)業(yè)的跨越式發(fā)發(fā)展，將是企企業(yè)未來發(fā)展展的必由之路路。二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目管理對對策一）強化計劃工工作的系統(tǒng)性性與合理性房地產(chǎn)開發(fā)項目目的順利實施施，離不開計計劃的制定工工作，一個開開發(fā)項目從開開始立項到項項目的方案設設計與規(guī)劃設設計，再到項項目的建設與與投入使用，都都離不開系統(tǒng)統(tǒng)的計劃與合合理的計劃。這這就要強化項項目的實施計計劃的編制工工作，包括項項目的前期策策劃階段、項項目實施階段段中項目主體體的開、竣工工時間；配套套工程的開、竣竣工時間及項項目竣工后各各項手續(xù)的辦辦理時間；交交房時間等。通通過編制系統(tǒng)統(tǒng)的計劃，各各部門依據(jù)計計劃嚴格執(zhí)行行，二）完善合同管管理，細化合合同內容在名人國際項目目中存在的問問題是分包項項目過多（該該項目合同多多達七十多份份），分包單單位之間的工工程內容界限限不清，各施施工單位之間間在合同內容容的銜接中存存在著真空，許許多的工程內內容由于合同同內容的缺失失而造成各施施工單位相互互扯皮推逶。給給項目部現(xiàn)場場協(xié)調造成了了大量的工作作與困難。如如內裝合同里里沒有提出具具體的工程內內容，只是以以一句話來說說明工程內容容，就是要保保證“合格交工”。而低于9000mm的外外窗根據(jù)規(guī)范范必須要有防防護欄，裝飾飾工程合同里里沒有提出這這項內容，但但是合同里又又有一句模棱棱兩可的話看看似包括了這這項目工程，但但是裝修公司司又因合同里里沒有明確這這項內容而不不實施，造成成項目部在多多方協(xié)調不成成的情況下，又又找專人進行行施工。因此此在項目的實實施過程中，要要最大限度的的對合同內容容進行細化與與完善，確保保施工內容的的完整銜接，不不留死角。給給項目部的管管理提供精細細的合同管理理依據(jù)，可以以更好的完成成項目目標。三）創(chuàng)立品牌產(chǎn)產(chǎn)品，建立百百年“住宅”在剛剛結束的由由銀川萬達廣廣場投資有限限公司與《華華夏時報》聯(lián)聯(lián)合舉辦的“智論方圓，策策贏天下---2010年年中國銀川資資本市場及投投資發(fā)展高峰峰論壇”上，國家住住宅和城鄉(xiāng)建建設部政策研研究中心副主主任，研究員員秦虹女士做做的題為《負負責任、有品品牌的企業(yè)一一定會搶占市市場》的精彩彩演講認為，商商業(yè)地產(chǎn)的需需求量不僅是是簡單的數(shù)字字增長，更重重要的是對商商業(yè)地產(chǎn)的品品牌、品質等等要求的提高高，好的品牌牌、好的服務務、好的口碑碑是大企業(yè)要要承擔的責任任。因此在面面對當前國家家對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)調控政策及及管理手段不不斷完善加強強之時，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)更要加強品品牌建設，提提高產(chǎn)品品牌牌知名度。通通過建設名牌牌產(chǎn)品提升企企業(yè)的社會影影響力，進而而實現(xiàn)企業(yè)的的經(jīng)濟效益和和社會效益。而目前公司所開開發(fā)的項目，往往往在項目的的方案設計階階段，對項目目的品質都有有很高的要求求。但是當將將這個方案變變?yōu)楝F(xiàn)實的產(chǎn)產(chǎn)品時，就會會以成本控制制為目的而不不惜選擇用一一些品質不高高的部品部件件，而恰恰部部品部件又是是最直接的反反映建筑產(chǎn)品品質量與品質質的元素。因因此在今后的的工程項目實實施過程中，一一定要加強成成本控制的合合理性管理。根根據(jù)部品的使使用功能要求求保證用最優(yōu)優(yōu)的價格選擇擇最優(yōu)的產(chǎn)品品部件，提升升產(chǎn)品品質。這這將是實現(xiàn)公公司“給業(yè)主一個個滿意的家”的承諾最好好途徑。試問哪家百年老老店不是將產(chǎn)產(chǎn)品質量的提提升作為企業(yè)業(yè)發(fā)展、生存存的根本任務務來進行管理理的。公司要要想在未來的的銀川房地產(chǎn)產(chǎn)市場中有一一席之地，成成為一家在寧寧夏地區(qū)有影影響力的公司司，成為百年年老店。一定定要加強產(chǎn)品品品牌建設力力度，以“做一個項目目，樹一座豐豐碑”的氣魄與胸胸懷，認真做做好每個項目目的品牌建設設。建設品牌牌產(chǎn)品，提升升企業(yè)社會知知名度，正如如秦虹女士據(jù)據(jù)說的“負責任、有有品牌的企業(yè)業(yè)一定會搶占占市場”。四）縮短產(chǎn)品的的實現(xiàn)過程，提提高資金的利利用效率碧桂園地產(chǎn)作為為全國知名的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，其產(chǎn)產(chǎn)品從策劃到到交付業(yè)主使使用，最長的的時間不超過過一年。其主主要做法在全全國各地大量量的復制其成成熟的項目，以以工廠化的生生產(chǎn)方式大量量的在全國各各地生產(chǎn)產(chǎn)品品。這樣就縮縮短產(chǎn)品研發(fā)發(fā)過程與生產(chǎn)產(chǎn)制造過程，最最大限度的提提高了資金的的利用效率。當當然我們這樣樣的企業(yè)是不不能與碧桂園園相比的。但但是我們可以以在項目的實實施過程中學學習其成熟的的經(jīng)驗，提高高產(chǎn)品的研發(fā)發(fā)水平，縮短短新項目的研研發(fā)時間，加加快產(chǎn)品的生生產(chǎn)過程。比比如我們公司司今年的幾個個新項目的在在研發(fā)階段，就就耗費了大量量的時間。方方案反復評審審，反復修改改。造成時間間成本與經(jīng)濟濟成本極大的的浪費。同時時也會因產(chǎn)品品的不能及時時投入市場而而喪失占領市市場的先機。工業(yè)產(chǎn)品提高企企業(yè)生產(chǎn)效率率最直接的辦辦法是建立工工廠化的生產(chǎn)產(chǎn)模式，產(chǎn)品品生產(chǎn)過程及及工藝流程全全部的程序化化、流水線化化。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過過程是不能程程序化和流水水線化的。但但是其研發(fā)的的過程是可以以提高效率的的，如公司可可以建立自己己的標準戶型型庫，在項目目的規(guī)劃階段段，在標準戶戶型庫中選擇擇適合項目的的戶型進行方方案設計及建建筑立面、平平面、剖面設設計組合，這這樣就可以縮縮短方案評審審時間，提高高生產(chǎn)效率。提提高了生產(chǎn)效效率，縮短了了生產(chǎn)周期進進而也提高了了資金的利率率效率。五）加強施工單單位選擇取優(yōu)優(yōu)棄劣，確保保項目施工要要求在名人國際項目目工程的施工工過程中，由由于所選擇的的施工單位的的人力資源、物物力資源等遠遠不能滿足施施工要求而嚴嚴重影響工程程施工進度實實施的例子不不用細數(shù)。在在公司選擇這這些隊伍時可可能考慮了成成本及其它因因素后將這些些施工單位引引入到寧夏住住宅來做工程程。但是由于于其中很多的的企業(yè)不具備備一定的生產(chǎn)產(chǎn)能力更是無無從管理。造造成名人國際際項目的工程程進度一拖再再拖，以致最最終沒有按要要求完成施工工任務。這與與我們公司的的施工單位選選擇機制有關關，在招標過過程中以成本本控制為最終終的目標，結結果造成很多多不具備條件件的、但是價價低的施工單單位進入了項項目承包隊伍伍。而這些隊隊伍進場后，由由于其自身的的技術、管理理水平低下、經(jīng)經(jīng)濟基礎薄弱弱，計劃不能能很好的執(zhí)行行，生產(chǎn)任務務不能按期完完成。最終導導致項目目標標無法實現(xiàn)，給給公司造成了了不可估量的的經(jīng)濟損失和和社會信譽損損失。這種看似低價的的中標實際上上是加大項目目管理的成本本，大量占用用的項目管理理資源，間接接成本增加，同同時也因為選選擇的施工隊隊伍技術、管管理等素質不不高，致使產(chǎn)產(chǎn)品質量無法法保證，企業(yè)業(yè)信譽度降低低，間接損失失將是不可估估量的。為此今后公司的的項目施