前言備考建議第一部分考試試特點(diǎn)知己知彼，方能能百戰(zhàn)不殆1.考試性質(zhì)是人力資源與社社會(huì)保障部和和住建部共同同負(fù)責(zé)的執(zhí)業(yè)業(yè)資格考試，不不同于職業(yè)資資格考試?！精@得證書】·房地產(chǎn)估價(jià)師師執(zhí)業(yè)資格證證書（考試獲獲得）·房地產(chǎn)估價(jià)師師注冊(cè)證書（注注冊(cè)后）【難點(diǎn)辨析】職職業(yè)資格與執(zhí)執(zhí)業(yè)資格的區(qū)區(qū)別形象理解：駕照照2.內(nèi)容特點(diǎn)－－矛盾綜合體體近五年考試各章章分值分析3.題型與題量量題型題數(shù)分值合計(jì)題型說(shuō)明單選35135四選一，只有11個(gè)最符合題題意多選15230有2個(gè)或2個(gè)以以上符合題意意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)錯(cuò)選，本題不不得分；少選選，所選的每每個(gè)選項(xiàng)得0.5分判斷15115不答不得分，判判斷錯(cuò)誤扣0.5分，本題總總分最多扣至至零分計(jì)算題220要求列出算式、計(jì)計(jì)算過(guò)程，需需按公式計(jì)算算的，要寫出出公式。僅有有計(jì)算結(jié)果而而無(wú)計(jì)算過(guò)程程的，不得分分。計(jì)算結(jié)果果保留小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)后兩位。在在答題紙上作作答。合計(jì)100本科目考試時(shí)間間為150分鐘（2.5小時(shí)），有有標(biāo)準(zhǔn)化的選選擇題，判斷斷題，還有計(jì)計(jì)算題，題量量很大，很多多考生感覺(jué)做做不完【題型中兩大注注意事項(xiàng)】■是估價(jià)師考考試四門中通通過(guò)率最低的的一門，并且且難度有逐年年加大的趨勢(shì)勢(shì)5.綜合特點(diǎn)理論理解難度大大，計(jì)算題題題多量大題難難，題目綜合合性強(qiáng)，是通通過(guò)難度最高高的一門課?。〉诙糠忠淮未瓮P(guān)綜合解解決方案顛覆傳統(tǒng)輕松松過(guò)關(guān)1.如何解決“不知如何下下手”【梳理法示例】資資金等效值與與復(fù)利計(jì)算（3+2+66+4）P156～162更多內(nèi)容請(qǐng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容三個(gè)值P：現(xiàn)值F：終值A(chǔ)：年值兩個(gè)因素利率（i）計(jì)息期（n）六種基本換算關(guān)關(guān)系現(xiàn)值換算為終值值P～F終值換算為現(xiàn)值值F～P年值換算為終值值A(chǔ)～F終值換算為年值值F～A年值換算為現(xiàn)值值A(chǔ)～P現(xiàn)值換算為年值值P～A四種特殊換算關(guān)關(guān)系等差年值換算為為現(xiàn)值等差年值換算為為等額年值A(chǔ)’-A等比年值換算為為現(xiàn)值等比年值換算為為等額看值A(chǔ)’’-A2.如何解決“專業(yè)基礎(chǔ)薄薄弱，學(xué)不懂懂”【學(xué)習(xí)思路與方方法示例】現(xiàn)現(xiàn)值與年值的的換算（P159）教材中的表述：：所謂等額序序列支付的儲(chǔ)儲(chǔ)存基金系數(shù)數(shù)和終值系數(shù)數(shù)，就是在已已知F的情況下求A，或在已知A的情況下求F.根據(jù)前面的P和A之間的換算算關(guān)系，帶入入公式，很容容易就可以得得出F和A之間的關(guān)系系分析：用講數(shù)學(xué)學(xué)的方式，來(lái)來(lái)講經(jīng)濟(jì)，可可以讓大家知知道公式是怎怎么數(shù)學(xué)推導(dǎo)導(dǎo)出來(lái)的，但但不知道什么么情況下用這這個(gè)公式，這這個(gè)公式能解解決什么樣的的具體的問(wèn)題題【案例形象理解解法】●（養(yǎng)老金，房房地產(chǎn)估價(jià)收收益法，房奴奴的法寶之一一；按揭算貸貸款額度）：：一次性存入入一筆錢，以以后每年可獲獲得等額的養(yǎng)養(yǎng)老金，如已已知養(yǎng)老金的的數(shù)額，問(wèn)最最初一次性需需存入多少錢錢。更多內(nèi)容容請(qǐng)與QQ：674600666索取取3.如何能“記得住”【如何記得少】【如何記得巧】【數(shù)字概括記憶憶法示例】房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的自然周期兩軸一線五點(diǎn)四四階段4.如何解決“考試題做不不完的問(wèn)題”第三部分考試試技巧臨門一腳的功夫夫，有時(shí)會(huì)改改變比賽的結(jié)結(jié)果【考試技巧】■控制時(shí)間，跳跳過(guò)不會(huì)做的的題■看清要求與與所有可選答答案■運(yùn)用排除法法和猜測(cè)法■單項(xiàng)選題寧寧猜勿缺■多項(xiàng)選擇題題寧缺勿多■判斷題寧空空勿猜■計(jì)算題即使使沒(méi)有時(shí)間算算出答案，也也一定要把公公式寫全第一章房地產(chǎn)產(chǎn)投資與投資資風(fēng)險(xiǎn)【考情分析】本章分值穩(wěn)定，一一般在8分左右年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)2012年3題3分2題4分1題1分－6題8分2011年3題3分1題2分1題1分－5題6分2010年4題4分1題2分2題2分－7題8分2009年4題4分1題2分2題2分－7題8分2008年4題4分1題2分2題2分－7題8分五年考試各章分分值分析【內(nèi)容框架】第一節(jié)投資與房房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投投資的形式與與利弊第三節(jié)房地產(chǎn)投投資的風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與與投資組合第一節(jié)投資與與房地產(chǎn)投資資1.投資的概念念2.投資的分類類3.投資的特性性4.房地產(chǎn)投資資的概念5.房地產(chǎn)投資資的分類6.房地產(chǎn)投資資的特性7.房地產(chǎn)投資資的作用1.投資的概念念概念投資是指經(jīng)濟(jì)主主體（個(gè)人或或單位）以獲獲得未來(lái)資金金增值或收益益為目的，預(yù)預(yù)先墊付一定定量的資金或或?qū)嵨?，?jīng)營(yíng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的的經(jīng)濟(jì)行為理解（三個(gè)角度度）通俗角度－投資資就是用錢來(lái)來(lái)獲取更多的的錢金融角度－投資資是購(gòu)買金融融資產(chǎn)以期獲獲得未來(lái)收益益或資產(chǎn)升值值后將其以更更高價(jià)格賣出出的行為經(jīng)濟(jì)角度－投資資是利用資源源或通過(guò)購(gòu)買買資本貨物，以以增加未來(lái)產(chǎn)產(chǎn)出或財(cái)富的的行為2.投資的分類類（四種分類類）【2010年真真題】一般來(lái)來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期期投資相比，短短期投資（）。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高高C.流動(dòng)性較好好D.投資回收期期較長(zhǎng)

【答案】C【解析】一般來(lái)來(lái)說(shuō)，短期投投資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性性好，風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)較小，但但收益率較低低。長(zhǎng)期投資資回收期長(zhǎng)，短短期變現(xiàn)能力力較差，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較高，但盈盈利能力強(qiáng)。參參見(jiàn)教材P1。3.投資的特性性（四特性）投資是一種經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為投資具有時(shí)間性性（犧牲即期期消費(fèi)獲得將將來(lái)消費(fèi)）投資的目的是獲獲取收益投資具有風(fēng)險(xiǎn)性性4.房地產(chǎn)投資資的概念經(jīng)濟(jì)主體以獲得得未來(lái)的房地地產(chǎn)收益或資資產(chǎn)增值為目目的，預(yù)先墊墊付一定數(shù)量量的資金或?qū)崒?shí)物，直接或或間接地從事事或參與房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為5.房地產(chǎn)投資資的分類（三三種分類）更更多內(nèi)容請(qǐng)與與QQ：674600666索取取【重點(diǎn)難點(diǎn)】不不同投資主體體的投資目的的顯著差異政府投資和非盈盈利機(jī)構(gòu)投資資注重投資的的社會(huì)效益和和環(huán)境生態(tài)效效益投資和個(gè)人投資資更注重經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益【2011年真真題】下列房房地產(chǎn)投資形形式中，屬于于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)類型劃分的的有（）。A.居住物業(yè)投投資B.商業(yè)物業(yè)投投資C.土地開(kāi)發(fā)投投資D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資E.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)投資

【答案】CDEE【解析】參見(jiàn)教教材P4?！?011年真真題】商品房房開(kāi)發(fā)投資和和保障性住房房建設(shè)投資都都屬于房地產(chǎn)產(chǎn)投資。無(wú)論論何種類型的的房地產(chǎn)投資資，其目的都都是為了營(yíng)利利。（）

【答案】×【解析】不同投投資主體的投投資目的有顯顯著的差異。保保障性住房的的目的不是為為了營(yíng)利，而而是社會(huì)效益益。參見(jiàn)教材材P4。更多內(nèi)容請(qǐng)請(qǐng)與QQ：674600666索取取5.1居住物物業(yè)投資內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)供人們生活居住住的房地產(chǎn)■公共住房◆廉租住房（低低收入家庭出出租）◆經(jīng)濟(jì)適用住房房（低收入家家庭出售）◆限價(jià)商品住房房（中等收入入家庭出售◆公共租賃住房房（中等收入入家庭出租）■商品住房◆普通住宅◆高檔住宅◆公寓◆別墅自用或出租，投投資風(fēng)險(xiǎn)小5.2商業(yè)物物業(yè)投資內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)指能出租經(jīng)營(yíng),,為投資者帶帶來(lái)經(jīng)常性現(xiàn)現(xiàn)金流收入的的房地產(chǎn)■寫字樓■零售商業(yè)用房房■出租公寓1.開(kāi)發(fā)-出售售的模式越來(lái)來(lái)越缺乏生命命力,而開(kāi)發(fā)-持有或整體體出售給機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者統(tǒng)一一持有經(jīng)營(yíng)模模式成為趨勢(shì)勢(shì)2.收益多來(lái)自自經(jīng)營(yíng)收入和和物業(yè)資產(chǎn)升升值，適合長(zhǎng)長(zhǎng)期投資。收收益水平與投投資者管理者者的管理能力力密切相關(guān)3.商用物業(yè)交交易涉及資金金量大,常在機(jī)構(gòu)投投資者之間進(jìn)進(jìn)行4.位置對(duì)此類類物業(yè)有特殊殊的重要性【2012年真真題】關(guān)于商商業(yè)物業(yè)投資資的說(shuō)法，正正確的有（）。A.商業(yè)物業(yè)分分割產(chǎn)權(quán)銷售售越來(lái)越成為為一種趨勢(shì)B.商業(yè)物業(yè)交交易常在機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者之間間進(jìn)行C.區(qū)位選擇對(duì)對(duì)商業(yè)物業(yè)投投資有著特殊殊的重要性D.商業(yè)物業(yè)不不適合長(zhǎng)期投投資E.商業(yè)物業(yè)投投資收益全部部來(lái)自出租收收益

【答案】BC【解析】A選項(xiàng)項(xiàng)，開(kāi)發(fā)—持有或整體體出售給機(jī)構(gòu)構(gòu)資者統(tǒng)一持持有模式越來(lái)來(lái)越成為一種種趨勢(shì)。D、E選項(xiàng)，由于于商用物業(yè)投投資的收益主主要來(lái)自物業(yè)業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收收入和物業(yè)資資產(chǎn)升值，因因而更適合作作為長(zhǎng)期投資資。參見(jiàn)教材材P5?！?010年真真題】商業(yè)物物業(yè)的租金水水平取決于其其所處的地段段，與投資者者管理商業(yè)物物業(yè)的能力無(wú)無(wú)關(guān)。（）

【答案】×更多多內(nèi)容請(qǐng)與QQ：674600666索取取【解析】商業(yè)物物業(yè)投資的收收益主要來(lái)自自物業(yè)的出租租經(jīng)營(yíng)收入和和物業(yè)資產(chǎn)升升值，且收益益水平與投資資者管理商用用物業(yè)的能力力密切相關(guān)。參參見(jiàn)教材P5。5.3工業(yè)物物業(yè)投資內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)為人類生產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)提供空間■工業(yè)廠房■倉(cāng)儲(chǔ)用房■高技術(shù)產(chǎn)業(yè)用用房■研究與發(fā)展用用房1.可開(kāi)發(fā)-銷銷售,也可開(kāi)發(fā)-持有出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)2.重工業(yè)廠房房設(shè)計(jì)特殊,不容易轉(zhuǎn)手手交易3.高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與研發(fā)用用房適應(yīng)性較較強(qiáng)4.輕工業(yè)廠房房介于兩者之之間5.4酒店和和休閑娛樂(lè)設(shè)設(shè)施投資內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)為商務(wù)或公務(wù)旅旅行、會(huì)議、旅旅游、休閑、康康體娛樂(lè)活動(dòng)動(dòng)提供空間的的投資·酒店·休閑度假中心心·康體中心·賽馬場(chǎng)·高爾夫球場(chǎng)1.本質(zhì)上屬于于商業(yè)物業(yè)投投資2.運(yùn)營(yíng)管理很很重要，所以以在開(kāi)發(fā)階段段，未來(lái)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)隊(duì)就會(huì)介入5.5特殊物物業(yè)投資內(nèi)涵種類特點(diǎn)指物業(yè)空間內(nèi)的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需需要得到政府府特殊許可的的房地產(chǎn)·加油站·飛機(jī)場(chǎng)·車站·橋梁·碼頭·公路1.這類房地產(chǎn)產(chǎn)交易少，多多屬長(zhǎng)期投資資2.靠經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)收益回收投投資并獲利【典型例題】特特殊物業(yè)是指指設(shè)計(jì)比較特特殊，具有特特殊使用功能能的物業(yè)（）。

【答案】×【解析】特殊物物業(yè)不是指設(shè)設(shè)計(jì)或功能特特殊，而是其其里面的經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的性質(zhì)質(zhì)特殊，必須須得到政府的的許可。參見(jiàn)見(jiàn)教材P6。更多內(nèi)容請(qǐng)請(qǐng)與QQ：674600666索取取6.房地產(chǎn)投資資的特性（8大特點(diǎn)）6.1區(qū)位選擇擇異常重要6.2適于進(jìn)行行長(zhǎng)期投資6.3需要適時(shí)時(shí)的更新改造造投資6.4易產(chǎn)生資資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)6.5變現(xiàn)性差差6.6易受政策策影響6.7依賴專業(yè)業(yè)管理6.8存在效益益外溢和轉(zhuǎn)移移6.1區(qū)位選擇擇異常重要房地產(chǎn)的不可移移動(dòng)性,決定了其區(qū)區(qū)位的重要性性區(qū)位包括具體位位置和宏觀區(qū)區(qū)位（決定其其收益水平和和升值潛力）6.2適于進(jìn)進(jìn)行長(zhǎng)期投資資（兩個(gè)壽命命）【重點(diǎn)難點(diǎn)】自自然壽命與經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)關(guān)系一般自然壽命要要比經(jīng)濟(jì)壽命命長(zhǎng)（有空置置的情況）可以通過(guò)對(duì)建筑筑進(jìn)行更新改改造，延長(zhǎng)其其自然壽命，從從而獲得幾個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命房地產(chǎn)投資追求求項(xiàng)目的全壽壽命周期利益益最大化【2012年真真題】收益性性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命的起始始點(diǎn)，是地上上建筑物（）之日。A.開(kāi)始施工B.竣工C.登記D..開(kāi)始營(yíng)業(yè)

【答案】B【解析】收益性性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命的起始始點(diǎn)，是地上上建筑物竣工工之日。參見(jiàn)見(jiàn)教材P7?！?011年真真題】房地產(chǎn)產(chǎn)投資適合作作為一種長(zhǎng)期期投資。關(guān)于于其原因分析析，錯(cuò)誤的是是（）。A.土地不會(huì)毀毀損B.地上建筑物物有耐久性更多內(nèi)容容請(qǐng)與QQ：674600666索取取C.變現(xiàn)性差DD.土地使用期期年限較長(zhǎng)

【答案】C【解析】C變現(xiàn)現(xiàn)性差是房地地產(chǎn)的特征之之一,但不是房地地產(chǎn)是長(zhǎng)期投投資的原因。本本題屬于典型型的文不對(duì)題題。參見(jiàn)教材材P7。6.3需要適時(shí)時(shí)的更新改造造投資（適應(yīng)應(yīng)性）投資者通過(guò)適時(shí)時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)的使用功能能，或更新改改造，使之適適合市場(chǎng)的需需求，才能在在競(jìng)爭(zhēng)中處于于有利的地位位如寫字樓增加網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)務(wù)購(gòu)物中心改善環(huán)環(huán)境，增加商商品展示空間間公寓內(nèi)增加洗衣衣房6.4易產(chǎn)生資資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（價(jià)值難以以判斷）沒(méi)有兩宗完全相相同的房地產(chǎn)產(chǎn)異質(zhì)性導(dǎo)致每宗宗房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值不可能一一致對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值和投資價(jià)價(jià)值的判斷是是困難的【重點(diǎn)難點(diǎn)】由由于投資者眼眼光、能力和和經(jīng)驗(yàn)的不同同，導(dǎo)致相同同市場(chǎng)價(jià)值的的房地產(chǎn)有著著因人而異的的投資價(jià)值【2010年真真題】同區(qū)域域、同類型、同同檔次的不同同房地產(chǎn)的市市場(chǎng)價(jià)值不同同，主要是因因?yàn)榉康禺a(chǎn)市市場(chǎng)具有（）。A.保值性BB.增值性C.異質(zhì)性DD.弱流動(dòng)性

【答案】C【解析】異質(zhì)性性導(dǎo)致同區(qū)域域、同類型、同同檔次的不同同房地產(chǎn)的市市場(chǎng)價(jià)值不同同。參見(jiàn)教材材P8。更多內(nèi)容請(qǐng)請(qǐng)與QQ：674600666索取取6.5變現(xiàn)性性差（也稱為為流動(dòng)性差）由于房地產(chǎn)異質(zhì)質(zhì)性、價(jià)值量量大，市場(chǎng)交交易分散、信信息不完備等等原因，導(dǎo)致致房地產(chǎn)在短短期內(nèi)無(wú)損變現(xiàn)的能能力差6.6易受政政策影響房地產(chǎn)容易受到到政府宏觀調(diào)調(diào)控和市場(chǎng)干干預(yù)政策的影影響6.7依賴專專業(yè)管理開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)節(jié)均需專專業(yè)技術(shù)與服服務(wù)6.8存在效效益外溢和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移（外部性性影響）房地產(chǎn)投資收益益狀況受其周周邊物業(yè)、城城市基礎(chǔ)設(shè)施施與市政公用用設(shè)施和環(huán)境境變化的影響響地鐵的建設(shè)引起起周邊樓盤價(jià)價(jià)格上漲小區(qū)旁建造紙廠廠使房產(chǎn)跌價(jià)價(jià)【2012年真真題】某大型型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目對(duì)該區(qū)區(qū)域的商業(yè)、教教育、金融等等配套帶來(lái)較較大改善，也也提升了周邊邊房地產(chǎn)的市市場(chǎng)價(jià)值，這這說(shuō)明該項(xiàng)目目具有（）。A.壟斷性B.外部性C.復(fù)雜性D.信息不對(duì)稱稱性

【答案】B【解析】房地產(chǎn)產(chǎn)投資狀況受受其周邊物業(yè)業(yè)、城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施與市政政公用設(shè)施和和環(huán)境變化的的影響，且政政府在道路、市市政等公共方方面的的投入入，能顯著提提高附近房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值值和收益水平平。說(shuō)明房地地產(chǎn)投資存在在效益外溢和和轉(zhuǎn)移，也稱稱外部性。參參見(jiàn)教材P9?！?011年真真題】關(guān)于房房地產(chǎn)投資特特性的說(shuō)法，錯(cuò)錯(cuò)誤的是（）。A.區(qū)位選擇異異常重要B.不易產(chǎn)生資資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)C.存在效益外外溢D.易受政策影影響

【答案】B【解析】房地產(chǎn)產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)導(dǎo)致每宗房地地產(chǎn)在市場(chǎng)上上的地位和價(jià)價(jià)值不可能一一致，這就為為房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值和投資資價(jià)值和投資資價(jià)值的判斷斷帶來(lái)了許多多困難，這就就使投資者面面臨著資本價(jià)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。參參見(jiàn)教材P8。更多內(nèi)容請(qǐng)請(qǐng)與QQ：674600666索取取第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資的形式式與利弊1.房地產(chǎn)投資資的分類2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資3.房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資4.投資房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)股票或或債券5.投資房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基基金6.購(gòu)買住房抵抵押支持證券券7.房地產(chǎn)投資資的優(yōu)勢(shì)8.房地產(chǎn)投資資的弊端1.房地產(chǎn)投資資的分類【2010年真真題】下列房房地產(chǎn)投資方方式中，屬于于直接投資形形式的是（）。A.購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)股票B.購(gòu)買商鋪C.購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)債券D.購(gòu)買住房抵抵押支持證券券

【答案】B【解析】ACDD屬于間接投投資。參見(jiàn)教教材P10。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資概念是指投資者從購(gòu)購(gòu)買土地使用用權(quán)開(kāi)始，通通過(guò)在土地進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和工程建設(shè)設(shè)等過(guò)程，建建成可以滿足足人們某種需需要的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，然后后將其進(jìn)行銷銷售，轉(zhuǎn)讓給給新的投資者者或使用者，并并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回回投資，獲得得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的的過(guò)程性質(zhì)屬于中短期投資資，形成房地地產(chǎn)市場(chǎng)上的的增量供給具體種類土地開(kāi)發(fā)投資－－土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)為主商品房建設(shè)投資資－建房屋【2011年真真題】房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形形成的供給是是房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上的（）。A.增量供給B.存量供給更多內(nèi)容請(qǐng)請(qǐng)與QQ：674600666索取取C.潛在供給D.總量供給

【答案】A【解析】房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指指從事商品房房和土地開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的的投資，屬于于中短期投資資，形成了市市場(chǎng)上的增量量供給。參見(jiàn)見(jiàn)教材P10。3.房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資概念向已具備了使用用條件或正在在使用中的房房地產(chǎn)進(jìn)行投投資，以獲取取房地產(chǎn)所有有權(quán)或使用權(quán)權(quán)為目的的投投資可以是增量房地地產(chǎn)（新房），也也可以是存量量房地產(chǎn)（舊舊房）目的（三個(gè)）自用經(jīng)營(yíng)出租獲得經(jīng)經(jīng)常性收入還可以獲得轉(zhuǎn)售售收益【2010年真真題】相對(duì)于于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資，關(guān)于于房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資的說(shuō)法法，正確的有有（）。A.置業(yè)投資是是面向已具備備了使用條件件或正在使用用中的房地產(chǎn)產(chǎn)B.置業(yè)投資包包括進(jìn)行場(chǎng)地地平整及道路路等基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的投資資C.置業(yè)投資對(duì)對(duì)象可以是市市場(chǎng)上存量房房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可可以是將購(gòu)入入的房地產(chǎn)用用于自身居住住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)E.置業(yè)投資可可以是將購(gòu)入入的房地產(chǎn)出出租給最終使使用者

【答案】ACDDE更多內(nèi)容容請(qǐng)與QQ：674600666索取取【解析】B屬于于開(kāi)發(fā)投資。參參見(jiàn)教材P10-111?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】機(jī)機(jī)構(gòu)投資者的的置業(yè)投資選選擇機(jī)構(gòu)投資者類型型置業(yè)投資對(duì)象投資特點(diǎn)缺乏投資經(jīng)驗(yàn)又又具有低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)偏好的投資資者購(gòu)買黃金地段的的優(yōu)質(zhì)成熟物物業(yè)■購(gòu)買價(jià)格高■收益水平低■風(fēng)險(xiǎn)小具備投資管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的投資者者購(gòu)買處于優(yōu)良區(qū)區(qū)位的新竣工工甚至尚未竣竣工的物業(yè)■初始價(jià)值和初初始收益水平平低■增值潛力大■轉(zhuǎn)售收益大4.投資房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)股票或或債券股票－所有權(quán)關(guān)關(guān)系債券－債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系5.投資房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基基金投資者將資金交交由信托基金金，基金由專專業(yè)人士進(jìn)行行投資組合，將將資金投入房房地產(chǎn)業(yè)，基基金機(jī)構(gòu)將收收益再分配給給投資人，是是一種基于信信任的委托投投資關(guān)系房地產(chǎn)信托的收收入現(xiàn)金流的的主要部分分分配給作為投投資者的股東東【重點(diǎn)難點(diǎn)】RREITS的優(yōu)勢(shì)與類類型優(yōu)勢(shì)內(nèi)涵收益相對(duì)穩(wěn)定■收益主要來(lái)源源于所擁有的的物業(yè)的經(jīng)常常性租金收入入■一般高于股票票收益流動(dòng)性好■可以在證券交交易所交易【重點(diǎn)難點(diǎn)】RREITS的類型（三三大類）混合型基金抵押型基金權(quán)益型基金6.購(gòu)買住房抵抵押支持證券券把金融機(jī)構(gòu)所持持有的個(gè)人住住房抵押貸款款債權(quán)轉(zhuǎn)化為為可供投資者者持有的住房房抵押支持證證券，以達(dá)到到籌措資金，分分散風(fēng)險(xiǎn)的目目的銀行將所持有的的個(gè)人住房抵抵押貸款債權(quán)權(quán)，出售給專專門設(shè)立的特特殊目的公司司，該公司再再將債權(quán)轉(zhuǎn)化化為證券出售售給投資者購(gòu)買抵押支持證證券的投資者者可以間接地地獲取房地產(chǎn)產(chǎn)投資收益7.房地產(chǎn)投資資的優(yōu)勢(shì)（四四利）相對(duì)較高的收益益水平（高于于儲(chǔ)蓄、股票票、債券）易于獲得金融機(jī)機(jī)構(gòu)的支持（房房地產(chǎn)是可靠靠的抵押物）能抵消通貨膨脹脹的影響（房房地產(chǎn)年價(jià)格格增漲率超過(guò)過(guò)年通貨膨脹脹率）提高投資者的資資信等級(jí)（擁?yè)碛蟹康禺a(chǎn)是是實(shí)力的最好好證明）8.房地產(chǎn)投資資的弊端更多內(nèi)容容請(qǐng)與QQ：674600666索取取投資數(shù)額巨大投資回收期較長(zhǎng)長(zhǎng)需要專門的知識(shí)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1.風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)關(guān)概念2.風(fēng)險(xiǎn)的度量量3.房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)4.房地產(chǎn)系統(tǒng)統(tǒng)投資風(fēng)險(xiǎn)5.房地產(chǎn)投資資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)6.風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地地產(chǎn)投資的影影響1.風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)關(guān)概念■風(fēng)險(xiǎn)-未來(lái)獲獲得預(yù)期收益益可能性的大大小■風(fēng)險(xiǎn)收益-實(shí)實(shí)際收益超出出預(yù)期收益,增加部分稱稱風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬■風(fēng)險(xiǎn)損失-實(shí)實(shí)際收益低于于預(yù)期收益【2012年真真題】王某花花50萬(wàn)元購(gòu)買了了某宗物業(yè)，預(yù)預(yù)期目標(biāo)收益益率為10%，但該投資資第1年末出現(xiàn)了了風(fēng)險(xiǎn)損失，該該物業(yè)第1年的實(shí)際收收益可能為（）萬(wàn)元。A.2B.33C.4更更多內(nèi)容請(qǐng)與與QQ：674600666索取取D.5E.66

【答案】ABCC【解析】只要實(shí)實(shí)際收益比預(yù)預(yù)期收益小就就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)損損失。參見(jiàn)教教材P25。2.風(fēng)險(xiǎn)的度度量【解題思路與方方法】如何比比較風(fēng)險(xiǎn)的大大小第一步，計(jì)算出出兩物業(yè)的價(jià)價(jià)值的期望值值。（加權(quán)平平均值）第二步，計(jì)算出出兩物業(yè)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差。第三步，如兩物物業(yè)期望值相相同，則直接接比標(biāo)準(zhǔn)差即即可，標(biāo)準(zhǔn)差差小的風(fēng)險(xiǎn)小小。第四步，如兩物物業(yè)期望值不不同，需計(jì)算算標(biāo)準(zhǔn)差與期期望值之比，該該比值小的那那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)小?！?009年真真題】甲、乙乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能能性均為50%，乙物業(yè)的的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能能性也均為50%。甲、乙物物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)比較的結(jié)果果是（）。A.甲物業(yè)投資資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲、乙物業(yè)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相同D.難以判斷甲甲、乙物業(yè)的的投資風(fēng)險(xiǎn)大大小

【答案】B【解析】第一步步：計(jì)算兩物物業(yè)的期望值值（加權(quán)平均均值）甲物業(yè)的期望值值＝1200××50%＋1000××50%＝1100乙物業(yè)的期望值值＝1300××50%＋900×550%＝1100第二步：計(jì)算兩兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差另一種解法：帶帶有技術(shù)含量量的定性分析析1200和10000與1100的偏差，一一定比1300和900比1100的偏離程序序小，所以計(jì)計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差一定前者者小，所以前前者風(fēng)險(xiǎn)小。更多內(nèi)容請(qǐng)與QQ：67460666索取3.房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)（四方方面）■投入資金的安安全性■期望收益的可可靠性■投資項(xiàng)目的變變現(xiàn)性■資產(chǎn)管理的復(fù)復(fù)雜性【重點(diǎn)難點(diǎn)】風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的分類（8+6）4.房地產(chǎn)投資資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)4.1通貨膨膨脹風(fēng)險(xiǎn)4.2市場(chǎng)供供求風(fēng)險(xiǎn)4.3周期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)4.4變現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)4.5利率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)4.6政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)4.7政治風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)4.8或然損損失風(fēng)險(xiǎn)4.1通貨膨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn),CPI，錢毛了）■通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指投資完完成后所收回回的資金與初初始投入的資資金相比，購(gòu)購(gòu)買力降低給給投資者帶來(lái)來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)■其實(shí)質(zhì)是通貨貨膨脹導(dǎo)致未未來(lái)收益的價(jià)價(jià)值下降33年前四川有有個(gè)湯老太，到到銀行存了400元錢。當(dāng)時(shí)400元可買一間間房、1818斤面粉、400斤豬肉、727盒中華香煙煙、50瓶茅臺(tái)酒?，F(xiàn)現(xiàn)在連本帶利利取出來(lái)共835.882元.夠買不足一一平米房、420斤面粉、69斤豬肉、20盒中華煙或1瓶茅臺(tái)酒?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】更更多內(nèi)容請(qǐng)與與QQ：674600666索取取■以固定租金方方式出租物業(yè)業(yè)的租期越長(zhǎng)長(zhǎng)，投資者所所承擔(dān)的購(gòu)買買力風(fēng)險(xiǎn)越大大，實(shí)際上承承擔(dān)了本應(yīng)由由承租人承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)■通過(guò)適當(dāng)調(diào)整整其要求的最最低收益率來(lái)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)對(duì)實(shí)際收益率率的影響程度度（調(diào)高）4.2市場(chǎng)供供求風(fēng)險(xiǎn)■供求關(guān)系的變變化會(huì)造成房房地產(chǎn)價(jià)格的的波動(dòng)與租金金水平的變化化■房地產(chǎn)市場(chǎng)是是地區(qū)性市場(chǎng)場(chǎng),當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)環(huán)境變化的影影響比整個(gè)國(guó)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境境條件變化的的影響要大的的多【典型例題】整整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境條件變變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的影響響,要比當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)環(huán)境變化化造成的影響響大。（）

【答案】×【解析】房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)區(qū)性市場(chǎng),當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)環(huán)境變化的影影響要比整個(gè)個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)環(huán)境變化的影影響大。參見(jiàn)見(jiàn)教材P17。4.3周期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)■房地產(chǎn)市場(chǎng)的的周期波動(dòng)給給投資者帶來(lái)來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)■房地產(chǎn)市場(chǎng)周周期波動(dòng)分為為復(fù)蘇與發(fā)展展、繁榮、危危機(jī)與衰退、蕭蕭條四個(gè)階段段■美國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)周期為18－20年■香港房地產(chǎn)市市場(chǎng)周期為7－8年■日本房地產(chǎn)市市場(chǎng)周期為7年4.4變現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（跳樓價(jià)價(jià)的損失）指急于將房地產(chǎn)產(chǎn)兌換為現(xiàn)金金時(shí)由于折價(jià)價(jià)而導(dǎo)致資金金損失的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)4.5利率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)■利率調(diào)升對(duì)房房地產(chǎn)投資的的影響（三方方面）1.折現(xiàn)率提高高，折現(xiàn)后的的價(jià)值變小，導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)實(shí)際價(jià)值的折折損2.加大投資者者的債務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)，導(dǎo)致還貸貸困難3.還會(huì)抵制房房地產(chǎn)需求，導(dǎo)導(dǎo)致價(jià)格下降降■固定利率貸款款實(shí)質(zhì)上是把利率率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給給金融機(jī)構(gòu)4.6政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)4.7政治風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)4.8或然損損失風(fēng)險(xiǎn)■指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)災(zāi)等其它偶然然發(fā)生的自然然災(zāi)害引起的的置業(yè)投資損損失■可以通過(guò)保險(xiǎn)險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)部分分轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)險(xiǎn)公司■可以通過(guò)租約約將部分風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租租人【2012年真真題】下列房房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)中，直接接導(dǎo)致投資的的實(shí)際收益率率降低的系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是（）。更多內(nèi)內(nèi)容請(qǐng)與QQ：674600666索取取A.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)B.比較風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)D.通貨膨脹風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)

【答案】D【解析】ABCC均為個(gè)別風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教教材P18。5.房地產(chǎn)投投資的個(gè)別風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（6類）5.1收益現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（收收入低了）5.2未來(lái)運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（費(fèi)用高了了）5.3資本價(jià)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（折折現(xiàn)率或報(bào)酬酬率變化）5.4機(jī)會(huì)成成本風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)機(jī)會(huì)成本）5.5時(shí)間風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)與與時(shí)間）5.6持有期期風(fēng)險(xiǎn)（持有有時(shí)間）5.1收益現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（收收入低了）項(xiàng)目的實(shí)際收益益現(xiàn)金流未達(dá)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)5.2未來(lái)運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（費(fèi)用高了了）物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用支出超過(guò)過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用而帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)5.3資本價(jià)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（折折現(xiàn)率或報(bào)酬酬率變化）即使收益和運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)發(fā)生變化，資資本價(jià)值也會(huì)會(huì)隨著收益率率的變化而變變化【重點(diǎn)難點(diǎn)】注注意利息風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和資本價(jià)值值風(fēng)險(xiǎn)■利息是收益率率的重要決定定因素，但不不是唯一■利息風(fēng)險(xiǎn)是系系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，資資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)5.4機(jī)會(huì)成成本風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)機(jī)會(huì)成本）■也稱比較風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，投資該項(xiàng)項(xiàng)目而失去了了其他投資機(jī)機(jī)會(huì)，失去了了相應(yīng)的收益益的風(fēng)險(xiǎn)5.5時(shí)間風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)與與時(shí)間）更多多內(nèi)容請(qǐng)與QQ：674600666索取取■房地產(chǎn)投資中中與時(shí)間和時(shí)時(shí)機(jī)選擇因素素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。不僅表現(xiàn)現(xiàn)為選擇合適適的時(shí)機(jī)進(jìn)入入市場(chǎng)，還表表現(xiàn)為物業(yè)持持有時(shí)間的長(zhǎng)長(zhǎng)短，物業(yè)持持有過(guò)程中對(duì)對(duì)物業(yè)重新進(jìn)進(jìn)行裝修或更更新改造時(shí)機(jī)機(jī)的選擇，物物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)機(jī)的選擇以及及轉(zhuǎn)售過(guò)程所所需要時(shí)間的的長(zhǎng)短5.6持有期期風(fēng)險(xiǎn)（持有有時(shí)間）■房地產(chǎn)投資持持有時(shí)間相關(guān)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽壽命周期越長(zhǎng)長(zhǎng)，持有期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)越大6.風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房房地產(chǎn)投資決決策的影響投資者特點(diǎn)投資目的投資對(duì)象收益型承受低風(fēng)險(xiǎn)低收收益水平的長(zhǎng)長(zhǎng)期投資者獲得穩(wěn)定租金收收益進(jìn)入穩(wěn)定期的收收益性物業(yè)收益加增值型能承受中等風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和收益水平平物業(yè)租金收益＋＋物業(yè)增值收收益未進(jìn)入穩(wěn)定期或或剛剛竣工的的收益性物業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)型承受較大投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，期望獲獲得高收益第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與與投資組合1.投資組合理理論2.資本資產(chǎn)定定價(jià)模型1.投資組合合理論【重點(diǎn)難點(diǎn)】通過(guò)投資組合理理論，可將個(gè)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素素減少甚至近近于完全抵消消，但系統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在在?！?012年真真題】以