[原創(chuàng)]**廣場可行性研究報(bào)告（規(guī)范研究，全文共賞）

[]目錄

第一章

惠州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況……………

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惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況……………………

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惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)…………………

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惠州市的區(qū)位條件……………

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南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)……………………

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惠州市在珠三角的地位和作用……………

第二章

項(xiàng)目概括………………

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研究基礎(chǔ)………………

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研究依據(jù)

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項(xiàng)目參數(shù)

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研究過程……………

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研究目的

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研究人員

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研究內(nèi)容

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研究方法

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項(xiàng)目背景……………

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發(fā)展商簡介

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項(xiàng)目概況

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總體布局

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交通組織

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建筑功能

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建筑造型

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消防及分區(qū)

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區(qū)域特點(diǎn)……………

．．基本描述

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．．總體布局

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．．道路系統(tǒng)

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．．公共設(shè)施配置

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．．綠化系統(tǒng)規(guī)劃

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第三章

惠州市商品房需求狀況……………

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基本情況……………

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住宅建設(shè)和消費(fèi)…………………

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需求主要指標(biāo)…………………………

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需求祈求………………

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對環(huán)境及配套要求……………………

第四章

惠州市商品房供給狀況…………

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商品房供給總量及特點(diǎn)…………

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住宅市場發(fā)展趨勢………………

第五章

個案分析……………

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總體供給狀況………………………

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個案分析……………

第六章

項(xiàng)目評估……………

．項(xiàng)目概括………………

．項(xiàng)目優(yōu)勢………………

．項(xiàng)目劣勢………………

第七章

市場容量……………

．項(xiàng)目市場定位…………………………

．目標(biāo)客戶分析………………………

．銷售價格預(yù)測……………

．市場容量估算……………

第八章

初步成本分析………………………

．項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………

．項(xiàng)目開發(fā)組織………………………

．土地成本………………

．建安成本……………

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土建及裝修工程成本

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．．設(shè)備安裝工程成本

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．前期費(fèi)用

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．項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)

………………

．開發(fā)期稅、費(fèi)

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．紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費(fèi)

…………………

．本項(xiàng)目靜態(tài)總投資

……………

．本項(xiàng)目開發(fā)期各項(xiàng)靜態(tài)總投資比例

…………

第九章

財(cái)務(wù)效益估算

……………………

．項(xiàng)目開發(fā)前景

……………………

．財(cái)務(wù)效益初步估算

………………

．項(xiàng)目總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………

．項(xiàng)目敏感性分析……………………

．影響開發(fā)效益的主要因素分析……………………

第十章

結(jié)論及建議………………………

．研究結(jié)論

…………………………

．可行性建議……………

惠州**廣場可行性研究報(bào)告

本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：

◆

項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程所做的工程概算，同時與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比。

◆

總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)對本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計(jì)算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。

◆

本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測算要求。第一章

惠州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

．惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況

惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。

惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為億元。改革開發(fā)以后，特別是年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時期。

多年來，惠州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。惠州已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。

年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比年增長倍，年翻了三番多，年均增長。年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積平方公里。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，年底，惠州市總?cè)丝跒槿f，其中戶籍人口（常住人口）萬人，外來人口（暫住人口）萬人。全市現(xiàn)有個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，個街道辦事處，個行政村，并設(shè)有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積平方公里，總?cè)丝谌f；惠陽區(qū)土地總面積平方公里，總?cè)丝谌f。．惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展歷程與特點(diǎn)

縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到年，第二個階段是—年，第三個階段是年到現(xiàn)在。第一階段，年到年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實(shí)行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。

惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，年均增長，年達(dá)到億元；人口年均增長，年達(dá)到萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長，年達(dá)到平方公里；地方財(cái)政收入年均增長，年達(dá)到億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長，年達(dá)到億元；人均年均增長，年達(dá)到元；三次產(chǎn)業(yè)比重從年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

—年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，年均增長，地方財(cái)政收入年均增長，實(shí)際利用外資年均增長，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長，外貿(mào)出口總額年均增長，人均年均增長。從年到年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，年占的，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，年占的，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動和終止。這些事件對惠州的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。

年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長，地方財(cái)政收入年均增長，實(shí)際利用外資年均增長，外貿(mào)出口總額年均增長，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長，人均年均增長。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入到億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。．惠州市的區(qū)位條件

惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國際大都市香港?；葜菔袇^(qū)西距廣州市公里，東距汕頭市公里，南與深圳市相隔公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅海里。

良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。

根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加至，制造業(yè)外資投入金額增加至，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加至，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加到。

進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。的簽署與實(shí)施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。．南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)

落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá)億美元，對下游產(chǎn)品的拉動效應(yīng)為。該項(xiàng)目已于年月奠基，目前正在進(jìn)行萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到年正式建成投產(chǎn)。

未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機(jī)會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。

大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，陸域面積平方公里，海域面積平方公里，海岸線公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。

大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。

大亞灣東部的稔平半島，土地面積平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。．惠州市在珠三角的地位和作用

目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項(xiàng)目將給惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺強(qiáng)有力的發(fā)動機(jī)，推動惠州工業(yè)化進(jìn)程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。

同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。

第二章

項(xiàng)目概括

．研究基礎(chǔ)

用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)

發(fā)

展

商：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)

用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）

項(xiàng)目名稱：**廣場

用地位置：惠州市江北號小區(qū)

用地現(xiàn)狀：已開發(fā)．．可行性研究分析的基本依據(jù)

．國土證：惠府國用（）字第號

惠府國用（）字第號

惠府國用（）字第號

惠府國用（）字第號

．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第號（一期）

．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（）號（一期）．．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)

規(guī)劃區(qū)總用地面積平方米，已開發(fā)。

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：

]

總用地面積：平方米

總建筑面積：平方米

公共占地：平方米

園林占地：平方米

銷售收入：萬元

開發(fā)總投資：萬元；其中：

．土地開發(fā)費(fèi)：萬元；

．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)：萬元；

．應(yīng)繳各種稅費(fèi)：萬元；

．營業(yè)稅：萬元；

．各類配套工程費(fèi)：萬元；

．供水增容費(fèi)：萬元；

．報(bào)建手續(xù)費(fèi)：萬元；

．不可預(yù)見費(fèi)：萬元；

．投資利息：萬元；

．其他費(fèi)用：萬元。

．研究過程

．．研究目的

項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。．．研究人員

可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗(yàn)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項(xiàng)目的營銷策劃進(jìn)行初步探討。．．研究內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項(xiàng)目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括：

、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項(xiàng)目前景有決定性影響的市場因素；

、從城市規(guī)劃的角度對本項(xiàng)目進(jìn)行評價；

、運(yùn)用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場售價；

、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價；

、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度；

、結(jié)合實(shí)際情況對項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素；

、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃；

、綜合各類分析，對項(xiàng)目的開發(fā)可行性作出判斷。．．

研究方法

為達(dá)成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問個家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時進(jìn)行對主要類似樓盤進(jìn)行個案調(diào)查。二是專家研討會。邀請營銷、估價、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問題展開討論。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。對影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對比。．項(xiàng)目背景

“****廣場”位于惠州市江北號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。．．發(fā)展商簡介

惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)成立于年月，前身為惠州市**經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。．．

項(xiàng)目概括

“**廣場”是由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北號小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。．．

項(xiàng)目總體布局

****廣場總占地面積約平方米，東面中心區(qū)位以寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。．．交通組織

從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。．．建筑功能

項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋魬?，可居住人口人。．．建筑造型

平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。．．消防及分區(qū)

區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。．

區(qū)域特點(diǎn)

本可行性研究針對**廣場首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過程中又不可完全獨(dú)立分開，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。從整體項(xiàng)目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動式的開發(fā)。．．

基本描述

本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。

廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬米，為雙向六車道，并已于二三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。．．

總體布局

區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨(dú)立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強(qiáng)化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。．．

道路系統(tǒng)

規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進(jìn)行規(guī)劃的。

◆

區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬米路改為米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。

◆

區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。

◆

區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個整體。

◆

按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來解決停車問題。．．

公共設(shè)施配置

◆

社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個，可容納學(xué)生人，建筑面積平方米。

◆

文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。

◆

體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。

◆

商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

◆

該地塊南面為惠州市江北占地萬平方米的公園。．．

綠化系統(tǒng)規(guī)劃

綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。第三章

惠州市商品房需求狀況

．惠州市基本情況

惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。全市面積萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人口萬人，年第五次人口普查時人口密度人／，低于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝谌f人，其中常住人口萬，暫住人口萬人。年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入億元，比上年增長％，實(shí)現(xiàn)利稅總額億元。年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為％、％、％，根據(jù)“配第克拉克定律”，惠州市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的個市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的、、、倍，在全省屬中上等水平。外貿(mào)進(jìn)出口總額億美元，約相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的％。．住宅建設(shè)和消費(fèi)

截止年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為億元，交易面積萬，交易金額億元，交易宗數(shù)宗。全年房地產(chǎn)施工面積萬，竣工面積萬，銷售面積萬，銷售金額億元，個人購買商品房面積比重為，個人購買住宅比重為。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費(fèi)持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有萬，居住人口萬，人均居住面積為

／人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到－

，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間。．商品房需求主要指標(biāo)

**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：

◆市區(qū)人口約萬，萬個家庭。

◆人均萬元，全省排位（年）

◆人均儲蓄存款萬元，戶均月收入元

◆人均居住面積平方米

◆空置住房總面積萬平方米

◆商品房交易率％（年）

◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。．商品房需求祈求

．．商品房需求祈求

根據(jù)年月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本戶）結(jié)果表明，惠州市民購買商品房的基本特點(diǎn)是：

◆一次性投資額度為萬元。

◆低端需求戶（接受商品房價格為－元／平方米者）收入元，需求房屋面積均值為。％的人希望一次性付款，月均供樓支出元。

◆高端需求戶（－元／平方米）收入元，需求房屋面積均值為平方米。％的人希望一次付款，月均供樓支出元。

◆有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕摇⒔?、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。．．

商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出

隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。近兩年來惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會也頗為可能。這部分潛在的消費(fèi)者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。．．

接受商品房的平均價格為元／平方米

從對消費(fèi)者購買力的分析來看，惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價格為元／平方米，其中中高收入家庭則為元／平方米。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費(fèi)者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。．．

主流消費(fèi)面積在平方米以上

消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費(fèi)者居多。

．

惠州居民對商品房環(huán)境及配套要求

隨著收入水平提高，惠州居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。．．

對住房硬件的要求

數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá)％，再次是地理位置，認(rèn)同比例達(dá)％。如圖所示。

．．對小區(qū)配套設(shè)施要求

數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。具體數(shù)據(jù)如圖所示。

第四章

惠州市商品房供給狀況

．商品房供給總量及特點(diǎn)

惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南?？凇V西北海成為全國的三大開發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。

二二年，市區(qū)商品房銷售面積萬平方米,其中售給個人萬平方米，二三年，商品房銷售面積萬平方米。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的多家，演變到目前的多家，買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進(jìn)。

各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個個小高潮。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為萬平方米。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。．惠州市商品房市場發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器?；葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面?；葜菔猩唐贩堪l(fā)展有以下幾個趨勢：

（）

在政府鼓勵消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場需求容量增大。國家為鼓勵消費(fèi)，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。加之國家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬戶的的大宗消費(fèi)?；葜菔忻袢司杖虢鼇韥硪恢背试鲩L態(tài)勢，其對商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多。

（）

房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競爭不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。

（）

伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動及惠州一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會。

（）

隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機(jī)會。

在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。

第五章

個案分析

．總體供給狀況

惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進(jìn)入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費(fèi)者對他們的購買欲望。．

本類項(xiàng)目的個案分析

根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場的主要競爭者進(jìn)行對比和研究。．．

地理位置

從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。．．

樓盤建設(shè)

以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過萬平方米，而君華府占地面積為萬平方米。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。

綠地方面，碧水灣的綠化率均在％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。．．

銷售情況

君華府于年月開盤，已售出％；碧水灣自年月份開盤以來，已完成銷售；從售價來看，君華府售價在元／以上，均價為元／。碧水灣均價為元／在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為成年。

在這兩個樓盤當(dāng)中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。

具體如下表：

會所項(xiàng)目配置

樓盤

會所

君華府

健身健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳

碧水灣

健身健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場．．各樓盤銷售策略

在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。

．．

小結(jié)

君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：

君華府：

優(yōu)勢：

）

小區(qū)地理位置好

）

規(guī)劃設(shè)計(jì)合理

）

配套設(shè)施完善

劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。

碧水灣：

優(yōu)勢：

）

發(fā)展商信譽(yù)好

）

小區(qū)地理位置好

）

配套設(shè)施完善

）

智能化小區(qū)

）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高第六章

項(xiàng)目評估

．

項(xiàng)目概括

**廣場惠州新城江北號小區(qū)，占地面積平方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成。．項(xiàng)目優(yōu)勢

（）

本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。

（）

**廣場住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這類項(xiàng)目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。

（）

住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實(shí)的陽光房。

（）

本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。

（）

本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。

（）

本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走

高檔樓盤中檔價格

的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。

（）

本項(xiàng)目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。

（）

南海石化項(xiàng)目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。．

項(xiàng)目劣勢

（）

因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)；

（）

隨著惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；

（）

社區(qū)服務(wù)相對薄弱。

因**廣場分為各個小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。第七章

市場容量估算

．總體定位

依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：

◆

**廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。

◆**廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。

◆**廣場的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)．目標(biāo)客戶

根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。

這些目標(biāo)客戶具備如下特征：

◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在元以上），尤其是個體私營企業(yè)主

◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活

◆年齡在－歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)

◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求

◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員

◆二次置業(yè)人士

．銷售價格測算

本項(xiàng)目均價定為元平方米，此價格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價元／平方米。同時調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價格為元，如下圖。

．市場容量

估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們設(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。

◆

近一兩年有購買商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為％；

◆

對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的％；

◆

接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的％；

◆

能夠接受商品房價格區(qū)間在元／平方米以上的。

調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的％。如果以惠州萬家庭計(jì)算，哪么，**廣場的市場容量為：符合和者為

萬×％×％＝個家庭

符合和者為

萬×％×％＝個家庭

符合和者為

萬×％×％＝個家庭

符合上述四個條件者則為

萬×％×％×％×％＝個家庭

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為則市場容量為×＝個家庭

另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。第八章

初步成本分析

本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。

本二期工程擬分三組、滾動式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā)區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。

本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。

根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。．項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)

建筑用料說明：

．屋面

平屋面、坡頂蓋。

．墻體

外墻磚或高級涂料。

．外門窗

低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。

．內(nèi)門窗

預(yù)留。

．地面做法

厚：水泥沙漿抹平（待二次裝修）。．土地成本

本項(xiàng)目土地成本的總額為萬元。

按總建筑面積平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本為元／平方米。．建安成?/p>

本項(xiàng)目建安工程造價（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為萬元。

按總建筑面積平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑔畏匠杀緸樵椒矫?。．?yīng)繳各種稅費(fèi)

本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為萬元，單方成本為元／平方米。

本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：

◎土地使用稅

◎投資方向調(diào)節(jié)稅

◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)

◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)

◎預(yù)算定額管理費(fèi)

◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)

◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)

◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)

◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)

◎新型墻體材料保證金

◎其它稅、費(fèi)．營業(yè)稅

本項(xiàng)目營業(yè)稅為萬元，單方成本為元／平方米。．各類配套工程費(fèi)

本項(xiàng)目各類配套工程費(fèi)為萬元，單方成本為元／平方米。．供水增容費(fèi)

本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為萬元，單方成本為元／平方米。．報(bào)建手續(xù)費(fèi)

本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為萬元，單方成本為元／平方米。．不可預(yù)見費(fèi)

本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用為萬元，單方成本為元／平方米。．投資利息

本項(xiàng)目的投資利息為萬元，單方成本為元／平方米。．其他費(fèi)用

本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為萬元，單方成本可分?jǐn)傇椒矫住５诰耪?/p>

財(cái)務(wù)效益估算

．項(xiàng)目開發(fā)前景

根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：

．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。四周相同類型的項(xiàng)目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。

．周圍環(huán)境**廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。四周有市公安局、國家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。

．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。

．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場的興旺。

本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機(jī)會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。．財(cái)務(wù)效益初步估算

本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動車室內(nèi)泊車位。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對如幼兒園、運(yùn)動場、垃圾房等公建面積時則不進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

考慮到本項(xiàng)目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長，配套設(shè)施種類較多，針對本項(xiàng)目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益分析時，需要設(shè)定一定的條件?，F(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過程表述如下：．．計(jì)算設(shè)定

．．．價格水平的假定

依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價格測定時的建議價格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計(jì)算，經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時的價格水平，并且在整個計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對項(xiàng)目評價指標(biāo)的影響。

本項(xiàng)目各類功能物業(yè)的市場測價結(jié)果詳見如下所示：

商業(yè)寫字樓：萬元（元／×

）

商業(yè)住宅：萬元（元／×

）

商業(yè)商場：萬元（元／×

）

地下室車庫：萬元（元／×

）．．．分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原則

由于本項(xiàng)目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。各個階段的開發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測算。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。．．．第一階段開發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定

對本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個核算期期末。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反映在各個核算期的期末。．．．進(jìn)行物業(yè)銷售時預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用

（）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有：

營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)額％計(jì)算；

防洪費(fèi)：按營業(yè)額％計(jì)算；

房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額％計(jì)算；

印花稅：按交易額的％計(jì)算；

其它：按交易額的％計(jì)算。

上述合計(jì)為萬元；以項(xiàng)目總銷售收入萬元乘以％。

本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表

銷售稅

％

萬元

營業(yè)稅金：按營業(yè)額％計(jì)算

％

萬元

防洪費(fèi)：按營業(yè)額％計(jì)算

萬元

房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額％計(jì)算

萬元

印花稅：按交易額的％計(jì)算

萬元

其它：按交易額的％計(jì)算

萬元

（）銷售費(fèi)用：萬元；按發(fā)展商自行銷售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷售收入的％計(jì)算。

（）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用后，得出銷售利潤，由此計(jì)得本項(xiàng)目的所得稅為萬元（所得稅率為利潤的％）。．．．開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則

第一階段的開發(fā)作為本項(xiàng)目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采用動態(tài)分期的方式進(jìn)行。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年息初步定為％。．．．首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則

首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。作為低價銷售的一個補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。并對預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。

（）預(yù)售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設(shè)初期開始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)。

（）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。本項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的％款項(xiàng)可留待以后各期使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為％的貸款利息。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的％預(yù)售樓款只使用其中的％部分（％＋％＝％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。．．．營業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定

小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營收益來補(bǔ)償?shù)?。在本次可行性研究中，暫不對這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。．．．財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財(cái)會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。參照我國的財(cái)會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評判。初步效益測算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見下表：

本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表

序號

項(xiàng)目名稱

金額（萬元）

．

現(xiàn)金流入

．

現(xiàn)金流出

．

土地開發(fā)費(fèi)

．

土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)

．

應(yīng)繳各種稅費(fèi)

．

營業(yè)稅

．

各類配套工程費(fèi)

．

供水增容費(fèi)

．

報(bào)建手續(xù)費(fèi)

．

不可預(yù)見費(fèi)

．

投資利息

．

其他費(fèi)用

從靜態(tài)的角度看，整個項(xiàng)目盈利十分明顯。從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評價指標(biāo)看，整個項(xiàng)目盈利十分明顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷售率為％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。而本項(xiàng)目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率將與當(dāng)時該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項(xiàng)目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。．．首期第一階段投資效益分析

根據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項(xiàng)目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計(jì)劃與安排將會直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財(cái)務(wù)成本。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設(shè)的目的，在財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動整個小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的。“平穩(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達(dá)到先行啟動整個小區(qū)的目的。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。．．二期投資效益分析

二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下：

（）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利％計(jì)息一年；

（）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的％計(jì)算，所得稅率為％。

（）后期開發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下：

凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝———————————

開發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測價》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價值的影響。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看是可行的。．項(xiàng)目總體開發(fā)盈虧平衡分析

經(jīng)過測算，本項(xiàng)目各功能物業(yè)的銷售率必須達(dá)到才能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。首期開發(fā)是采用了低價促銷的方式，各類住宅單元的測價和定價方式基本是采用成本加成價和推廣價兩種形式。其中，推廣價是由成本加成價乘以％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以成本加成價銷售的難度大。因此，在二、三期有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。綜合本項(xiàng)目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測價定價等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到％以上。．項(xiàng)目敏感性分析

．．首期開發(fā)敏感性分析

選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價格下降接近至％，建安成本上升接近正負(fù)％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負(fù)％時，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標(biāo)較敏感。但資本收益率在選取的敏感性因素在－％～＋％區(qū)間的變化時，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。．．后期開發(fā)敏感分析

選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于，可見，建安成本在本項(xiàng)目各類影響因素中，并非是決定性因素。另一方面，由于后期各階段的測價反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。根據(jù)本項(xiàng)目的工程總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時間約為一年。設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底。年利率暫定為％，按單利計(jì)算。．影響開發(fā)效益的主要因素

分析從計(jì)算結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目在進(jìn)行全面投資開發(fā)時的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。主要有兩方面原因：．．建筑工程安裝造價構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價

在項(xiàng)目總投資中（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價將成為影響本項(xiàng)目總成本的主要因素。由市場調(diào)查的結(jié)果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項(xiàng)目建筑工程安裝造價能夠控制在元／平方米以內(nèi)（實(shí)際測算的建安工程造價為￥元／）,則具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。．．物業(yè)銷售測價較為保守

本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場測價，是基于對項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。沒有考慮本項(xiàng)目物業(yè)向市場推出時的物價水平等因素的影響，從這個角度看，本次銷售測價顯得較保守。但在財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測價是假定在物業(yè)交付使用時能全額回收所有現(xiàn)金的測價。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目可行性評估的角度上看，該測價較為合適。同時，由于目前中國