PAGEPAGE2淺析房地產(chǎn)＋連鎖經(jīng)營模式的經(jīng)營戰(zhàn)略摘要：連鎖經(jīng)營是一種新型的商業(yè)組織模式和經(jīng)營方式，是現(xiàn)代商業(yè)的主流模式。但在其發(fā)展過程中，越來越多地呈現(xiàn)出與房地產(chǎn)的關(guān)系，甚至創(chuàng)造出“商業(yè)+地產(chǎn)”的經(jīng)營模式。本文基于連鎖經(jīng)營的概念及特征，分析了連鎖企業(yè)實施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的背景及應(yīng)用，以期使連鎖企業(yè)得到更好的發(fā)展

。連鎖經(jīng)營作為一種新型的商業(yè)組織模式和經(jīng)營方式，展現(xiàn)了其強大的競爭力和發(fā)展能力，在世界范圍內(nèi)得到了迅速的發(fā)展，成為現(xiàn)代商業(yè)的主流模式。但在其發(fā)展過程中，越來越多地呈現(xiàn)出了與房地產(chǎn)的關(guān)系，不但在房地產(chǎn)的經(jīng)營中廣泛采取了連鎖經(jīng)營的方式，而且在連鎖商業(yè)中，房地產(chǎn)經(jīng)營已成為連鎖企業(yè)的主要收入渠道，麥當(dāng)勞公司的收入90%來自于房地產(chǎn)經(jīng)營，我國發(fā)展最快的大型連鎖商業(yè)國美電器和蘇寧電器，均通過房地產(chǎn)輔助其擴張，甚至創(chuàng)造出了“商業(yè)+地產(chǎn)”的經(jīng)營模式。因此，連鎖經(jīng)營中的房地產(chǎn)戰(zhàn)略是一個值得研究的新問題。關(guān)鍵詞：連鎖經(jīng)營；房地產(chǎn);商業(yè)+地產(chǎn)Abstract:Chainmanagementisanewtypeofbusinessorganizationmodelandmodeofoperationisthemainstreammodelofmodernbusiness.However,inthecourseofitsdevelopment,moreandmoreshowingtherelationshipwiththerealestate,orevencreatea"commercialrealestate"businessmodel.Basedontheconceptofchainoperationandcharacteristicsanalysisofachainofenterprisestoimplementrealestatestrategiesandapplicationofthebackground,withaviewtoachievebetterdevelopmentchain.Chainmanagementasanewtypeofbusinessorganizationmodelsandmanagementmethods,hasdemonstrateditsstrongcompetitivenessanddevelopmentcapabilitiesintheworldhasbeendevelopedrapidlytobecomethemainstreamofmodernbusinessmodel.However,initsdevelopmentprocess,moreandmoreshowingtherelationshipwiththerealestate,notonlyintherealestatebusinessinthewidespreadadoptionofachainoperationmode，Butalsointhechainofcommerce,realestatebusinesshasbecomeamajorrevenuechannelforchainMcDonald39;s,90%oftherevenuecomesfromrealestateoperations,China39;sfastest-growinglarge-scalechainGomeandSuning,areassistedthroughtherealestateitsexpansion,andevencreateda"commercial+realestate"businessmodel.Therefore,thechain39;srealestatestrategyisoneworthstudyingnewproblems.Keywords:chainmanagement;realestate;Business+RealEstate目錄一、 連鎖經(jīng)營的概念及特征 1（一）連鎖經(jīng)營的概念 1（二）連鎖經(jīng)營的特征 1二、連鎖＋房地產(chǎn)經(jīng)營模式的發(fā)展?fàn)顩r 2（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的本質(zhì)要求 2（1）連鎖經(jīng)營的開店戰(zhàn)略。 2（2）連鎖經(jīng)營的選址戰(zhàn)略。 2（3）連鎖經(jīng)營的網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略 3（4）連鎖經(jīng)營的資本運營戰(zhàn)略。 3（二）連鎖企業(yè)實施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的實踐背景 3（1）為了推進連鎖事業(yè)的發(fā)展，需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持。 3（2）房地產(chǎn)的稀缺迫使連鎖企業(yè)必須開展房地產(chǎn)經(jīng)營。 3（3）“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營模式在商業(yè)和地產(chǎn)界已開始流行。 4（4）零售經(jīng)營的特殊性、復(fù)雜性，要求必須與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合。 4三、麥當(dāng)勞在房地產(chǎn)戰(zhàn)略經(jīng)營經(jīng)驗 4（1）麥當(dāng)勞經(jīng)營房地產(chǎn)的規(guī)劃。 4（2）以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營成為麥當(dāng)勞主要的盈利模式。 5（3）麥當(dāng)勞投資房地產(chǎn)眼光的犀利。 5四、地產(chǎn)營業(yè)加速擴張的發(fā)展戰(zhàn)略 6（1）地產(chǎn)長期租約所帶來的融資收益。 6（2）連鎖業(yè)的發(fā)展正處在快速擴張階段。 6參考文獻 7致謝 8連鎖經(jīng)營的概念及特征（一）連鎖經(jīng)營的概念一般認為，一個企業(yè)（或企業(yè)集團），以同樣的方式、同樣的價格，在多處同樣命名的店鋪里，出售某一種（或某一類、某一品牌）商品或提供某種服務(wù)，這種經(jīng)營模式即稱之為連鎖經(jīng)營。連鎖經(jīng)營是一種新型的經(jīng)營方式和組織形式，是商業(yè)制度的創(chuàng)新，被譽為零售業(yè)的“第三次革命”。

自1859年美國出現(xiàn)第一家連鎖企業(yè)——大西洋與太平洋茶葉公司后，連鎖經(jīng)營得到了迅速的發(fā)展，在歐美國家，連鎖經(jīng)營占到整個零售商業(yè)的60%-70%，銷售額占90%。美國連鎖大王“沃爾瑪”公司，其銷售額已連續(xù)七年超過美國通用和微軟公司，成為世界500強企業(yè)的第一名。（二）連鎖經(jīng)營的特征標準化。標準化即指經(jīng)營的商品、服務(wù)、企業(yè)整體形象的統(tǒng)一而標準化。連鎖企業(yè)擁有統(tǒng)一的企業(yè)名、企業(yè)徽，統(tǒng)一的建筑形式、統(tǒng)一的店堂陳列、統(tǒng)一的廣告宣傳、統(tǒng)一的服飾等。連鎖企業(yè)經(jīng)營的商品具有同類性，服務(wù)的水平和風(fēng)格也完全相同，從而樹立了統(tǒng)一的企業(yè)形象。

專業(yè)化。專業(yè)化是指連鎖企業(yè)的商品采購、儲存、配送、銷售及經(jīng)營決策等職能的相互分離而專業(yè)化。連鎖企業(yè)對業(yè)務(wù)活動進行了詳細分工，甚至每個人的職責(zé)都趨向?qū)I(yè)化，使其職責(zé)分明，各負其責(zé)。通過業(yè)務(wù)活動的專業(yè)化，從而保證了連鎖經(jīng)營各項活動的決策正確以及有較高的工作效率。集中化。分工越細的體系就越需要集中化管理。連鎖企業(yè)實行集中決策和分散經(jīng)營的管理體制。即銷售計劃與經(jīng)營戰(zhàn)略、店鋪選址、員工教育、商品采購等，均由總部負責(zé)；廣告及信息也都由總部控制，形成一整套的決策管理體系。連鎖分店負責(zé)商品銷售及提供服務(wù)。通過集中管理，實現(xiàn)連鎖企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營。簡單化。連鎖企業(yè)在業(yè)務(wù)操作規(guī)范上化繁為簡，省去一些不必要的過程，起到了事半功倍的效果。連鎖企業(yè)崗位職責(zé)明確，業(yè)務(wù)操作規(guī)范簡單而好記，容易掌握，從而保證了連鎖企業(yè)服務(wù)的標準化和工作的高效率。規(guī)?；Ｒ?guī)?；侵高B鎖企業(yè)在銷售網(wǎng)絡(luò)上、商品采購、商品配送、企業(yè)人員培訓(xùn)、銷售廣告等各種經(jīng)營資源方面的規(guī)?；谩＿B鎖企業(yè)必須是若干個企業(yè)（店鋪）聯(lián)合而成的，形成規(guī)模經(jīng)營，單個企業(yè)不能稱之為連鎖經(jīng)營。如沃爾瑪全球有4000多家分店，麥當(dāng)勞有30000多家分店。連鎖企業(yè)通過大量采購，從而降低商品進貨價格，增強了企業(yè)的競爭力；統(tǒng)一管理、標準化經(jīng)營，使各分店商譽共享、經(jīng)營管理技術(shù)共享，降低了經(jīng)營費用；數(shù)量眾多的銷售網(wǎng)絡(luò)，大大增強了銷售能力。規(guī)模化為連鎖企業(yè)帶來了巨大的規(guī)模效益。所以，連鎖經(jīng)營從本質(zhì)上看，是把獨立、分散的商業(yè)企業(yè)聯(lián)合起來，形成覆蓋面很廣的大規(guī)模銷售體系。它是現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是社會化大生產(chǎn)的分工理論在商業(yè)領(lǐng)域里的運用。連鎖經(jīng)營這一新型的商業(yè)組織形式和經(jīng)營方式，以其自身的特點，發(fā)揮著巨大的“魔力”，掀起了現(xiàn)代零售業(yè)的“第三次革命”。二、連鎖＋房地產(chǎn)經(jīng)營模式的發(fā)展?fàn)顩r（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的本質(zhì)要求（1）連鎖經(jīng)營的開店戰(zhàn)略。開店即開設(shè)新店，增加新網(wǎng)點，以擴大營業(yè)規(guī)模和銷售能力。連鎖企業(yè)只有不斷開新店，才能擴大營業(yè)規(guī)模和銷售能力，降低進貨成本和管理費用，發(fā)揮規(guī)模效益，取得快速發(fā)展。而開新店，首先就要確定開店的業(yè)態(tài)，即要開一個什么類型的店、經(jīng)營什么、以什么方式經(jīng)營？開一個與原有連鎖經(jīng)營體系相同的店還是開一個完全不同的新店？零售商業(yè)的業(yè)態(tài)有很多種，分為便利店、專業(yè)店、超市、大型超市等18種。但從總體上分為有店鋪經(jīng)營和無店鋪經(jīng)營兩種業(yè)態(tài)。有無營業(yè)場所和營業(yè)場所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不同，則連鎖分店的目標顧客、商品結(jié)構(gòu)、商品銷售方式、服務(wù)功能等都有很大的不同。因此，連鎖企業(yè)開新店，首先必須確定開店的經(jīng)營業(yè)態(tài)，以確定連鎖企業(yè)的經(jīng)營目標。就目前世界范圍零售業(yè)態(tài)的分布來看，有店鋪經(jīng)營是零售經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)選擇。顯然，店鋪的開發(fā)和建設(shè)是有店鋪零售店的首要任務(wù)。鋪面規(guī)模、結(jié)構(gòu)會影響連鎖經(jīng)營的規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式以及服務(wù)方式；鋪面建設(shè)資金的占用量會影響連鎖經(jīng)營體系流動資金的使用量和資金的使用效率；鋪面建設(shè)的質(zhì)量和速度會影響連鎖分店的開業(yè)時間是否正常和連鎖體系的開店戰(zhàn)略目標能否實現(xiàn)。而店鋪的開發(fā)和建設(shè)就是連鎖店的房地產(chǎn)開發(fā)，連鎖經(jīng)營的開店戰(zhàn)略從本質(zhì)上講就是房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。（2）連鎖經(jīng)營的選址戰(zhàn)略。連鎖企業(yè)的選址戰(zhàn)略，就是要確定店鋪的選址標準、開新店的條件、商業(yè)區(qū)選擇、商圈調(diào)查、商圈市場評價，從而確定恰當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)、優(yōu)越的地理位置、合理的營業(yè)面積、有利的商業(yè)和購買環(huán)境，使店能夠經(jīng)營成功。而這一切，正是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的要求。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)符合了連鎖經(jīng)營的要求，才能給連鎖店今后的經(jīng)營帶來便利條件，如果商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)不符合連鎖經(jīng)營的要求，店鋪選址不當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)布局不合理、規(guī)模過大或過小、購買力不足、交通不便、同業(yè)競爭過于激烈等等，都會給連鎖店今后的經(jīng)營帶來致命的影響。因此，選址是連鎖經(jīng)營成功的秘訣，選址戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的重要戰(zhàn)略。而連鎖經(jīng)營選址戰(zhàn)略從根本上講就是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。（3）連鎖經(jīng)營的網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略營業(yè)網(wǎng)點多、銷售規(guī)模大是連鎖經(jīng)營的最大優(yōu)勢。連鎖經(jīng)營必須開發(fā)許多的網(wǎng)點、達到相當(dāng)?shù)囊?guī)模才能具有規(guī)模效益，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。而規(guī)模的擴大，僅僅依靠擴大經(jīng)營范圍和商業(yè)促銷已經(jīng)不能奏效，只有依靠網(wǎng)點的增加，在更大地域范圍、更多目標顧客市場上，不斷增加新網(wǎng)點，擴大銷售網(wǎng)絡(luò)才能實現(xiàn)。因此，連鎖經(jīng)營實質(zhì)上是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營戰(zhàn)略。不斷地在更大地域范圍、更多目標市場上選址、店鋪設(shè)計、建設(shè)及裝修、開業(yè)，這就是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。（4）連鎖經(jīng)營的資本運營戰(zhàn)略。美國貿(mào)易法規(guī)定：連鎖店是至少有在一家總店控制下的10

家以上的經(jīng)營相同業(yè)務(wù)的分店。英國則認為，連鎖店必須符合以下四個標準：單一所有，即一個公司或一個合伙店或單個業(yè)主所有；集中領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一管理；設(shè)立的店要相同；有10個以上成員店。日本“連鎖店協(xié)會”則規(guī)定“連鎖店是在全國擁有11家以上的商店，每年銷售額不少于10億日元零售額的店”。從以上世界各國連鎖經(jīng)營的定義中可以看出一個共同的特點：連鎖經(jīng)營是規(guī)?；慕?jīng)營，通過規(guī)模經(jīng)營來獲取規(guī)模效益。連鎖經(jīng)營是商業(yè)資本集中、壟斷和擴張的產(chǎn)物。而其中，房地產(chǎn)是其最大的資本。因此，連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略首先是房地產(chǎn)資本運營戰(zhàn)略，其房地產(chǎn)運作的好，連鎖經(jīng)營才能獲得最大的成功；其房地產(chǎn)運作的不好，將導(dǎo)致整個連鎖經(jīng)營體系的失敗。（二）連鎖企業(yè)實施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的實踐背景（1）為了推進連鎖事業(yè)的發(fā)展，需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)開發(fā)是連鎖經(jīng)營的先決條件，沒有經(jīng)營場地?zé)o法開展經(jīng)營。而房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資本，用于土地購置、店鋪建設(shè)和店堂裝修，少則上百萬，多則上億元。而且連鎖店要不斷的開設(shè)新店、增加新網(wǎng)點或吸收加盟店，以擴大規(guī)模獲得發(fā)展，這就需要更多的資金支持。為了減少資金壓力，有些連鎖企業(yè)不是自己買地開發(fā)，而是采取租用的方式獲得經(jīng)營場地，甚至與地產(chǎn)商合作經(jīng)營。而對于更多的加盟商來說，他們往往既缺加盟金、更缺建房款，正是資金的困難限制了連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展。為了推進連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展，也需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持，加盟店只需繳納少量的房租就可開業(yè)。麥當(dāng)勞就是借此方式而實現(xiàn)了加盟店的迅速擴張。（2）房地產(chǎn)的稀缺迫使連鎖企業(yè)必須開展房地產(chǎn)經(jīng)營。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，城市土地成為稀缺和珍貴資源，地價飛漲，土地競爭十分激烈。連鎖店為了開新店，紛紛在各個城市圈地布點。但是，由于土地競爭激烈，好的地塊早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商業(yè)又十分強調(diào)在城市商業(yè)中心、人口稠密地區(qū)、交通便利地區(qū)開店，這些地區(qū)往往是城市土地資源最少、競爭最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天價土地。再加上不斷上漲的建筑材料費、人工費等，使得開店的成本越來越高，經(jīng)營收益彌補不了漲價的損失，企業(yè)無法承受。在我國每年遞增5％至10％的房租成本，已成為企業(yè)開店的最大難題。這就迫使連鎖企業(yè)不得不考慮房地產(chǎn)開發(fā)的問題，考慮如何才能以較低的價格得到較好的位置和良好的經(jīng)營環(huán)境。（3）“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營模式在商業(yè)和地產(chǎn)界已開始流行。房地產(chǎn)價格的快速的增值保值性，迫使（或者說是吸引）連鎖企業(yè)開始考慮投資房地產(chǎn)業(yè)。這樣不僅可以保證連鎖企業(yè)自己開店的需要，而且還可以通過房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，消除地價的上漲、增加房租收益，增加連鎖店的總收益。房地產(chǎn)高達20%-30%的毛利率，使商業(yè)地產(chǎn)成為商業(yè)資本又一個很好的投資選擇。這也是很多連鎖商業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)營聯(lián)合的主要原因，許多連鎖店同時成立房地產(chǎn)公司，許多房地產(chǎn)公司也同時經(jīng)營連鎖商業(yè)，“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營模式在商業(yè)和地產(chǎn)界已開始流行。麥當(dāng)勞的快速擴漲就主要依靠麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司的運作，我國國美集團也擁有鵬潤房地產(chǎn)公司。如果沒有房地產(chǎn)運作的支持，國美電器要實現(xiàn)2021年后連續(xù)四年的利潤暴漲和國美股票上市，幾乎是不可能的。（4）零售經(jīng)營的特殊性、復(fù)雜性，要求必須與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合。零售店獲得經(jīng)營場地的方式有兩種，自建開發(fā)或租賃經(jīng)營。自建開發(fā)，往往得不到好的地塊，或拿地的成本過高，影響連鎖企業(yè)的開店步伐和經(jīng)營收益。通過租用經(jīng)營可以找到好的位置（因已經(jīng)有房地產(chǎn)公司先搶到好的地塊進行了商業(yè)開發(fā)），但由于房租上漲過快，經(jīng)營利潤會被漲租吞掉；并且無法對店鋪進行改造，租房的結(jié)構(gòu)、布局甚至水電設(shè)施，都會對連鎖經(jīng)營的商品構(gòu)成及經(jīng)營方式帶來很大的限制。因此，是自建開發(fā)還是租賃經(jīng)營，必須與連鎖經(jīng)營的整體戰(zhàn)略聯(lián)系在一起考慮。而商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)也必須與商品經(jīng)營的需要相結(jié)合。我國商業(yè)地產(chǎn)空置率高達30%，商鋪銷售后期經(jīng)營不佳，其主要原因就是地產(chǎn)商脫離了商業(yè)經(jīng)營的需要，單純搞房地產(chǎn)開發(fā)，商鋪的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營的需要造成的。所以，房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的必然要求，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)必須與商品經(jīng)營相結(jié)合。

三、麥當(dāng)勞在房地產(chǎn)戰(zhàn)略經(jīng)營經(jīng)驗（1）麥當(dāng)勞經(jīng)營房地產(chǎn)的規(guī)劃。美國的麥當(dāng)勞（Mcdonalds）原來只是賣快餐的，但當(dāng)它總結(jié)出一套科學(xué)合理的制造快餐的程序、店面擺設(shè)的規(guī)則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當(dāng)勞的牌子以特許經(jīng)營的方法擴張時，麥當(dāng)勞在很大程度上已變成了一家經(jīng)營房地產(chǎn)的店。麥當(dāng)勞總部如今基本上不具體經(jīng)營快餐業(yè)務(wù)，而更多地分析哪個地段是一個城市將來人流最旺的地方。論證完畢后，就買下看中的地塊并建立快餐店，然后尋找特許經(jīng)營的合作伙伴，將快餐店租給他們經(jīng)營，向他們收取特許經(jīng)營費和這塊商業(yè)旺地的鋪租。只要承租的加盟者能夠生存,

麥當(dāng)勞至少可以在房地產(chǎn)上賺取

40%

的利潤,

而且隨著物價上漲,

麥當(dāng)勞的租金只漲不跌。（2）以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營成為麥當(dāng)勞主要的盈利模式。由于加盟者一般都沒有足夠的資金支付3萬美元的土地費用和4萬美元的建筑費用，也常無力爭取貸款，麥當(dāng)勞公司就負責(zé)代加盟商尋找合適的開店地址，并長期以低價承租或購進土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當(dāng)勞公司收入的主要來源。這實質(zhì)是麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司（為實施房地產(chǎn)策略而成立的公司）用各加盟店的錢買下房地產(chǎn)，然后再把它租給出錢的加盟店。這種房地產(chǎn)經(jīng)營策略，實際上是把第一債權(quán)人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司，以使它能具備從銀行取得貸款的資格。這既解決了加盟者開店的資金困難，又增加了麥當(dāng)勞公司的收入，同時，通過控制房地產(chǎn)，更有利于麥當(dāng)勞加強對受許人的管理。資料表明，至20世紀80年代中期，麥當(dāng)勞的近萬家餐館中，有60％的房地產(chǎn)權(quán)屬于麥當(dāng)勞總部，另40％是由總部出面向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主承租的，使麥當(dāng)勞成為全美價值最高的零售房地產(chǎn)公司，僅在帳面上，就值41億美元。麥當(dāng)勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的90％，由此，房地產(chǎn)收入成為麥當(dāng)勞的主要收入。如今，麥當(dāng)勞有30000家快餐廳，其收入就可想而知了。（3）麥當(dāng)勞投資房地產(chǎn)眼光的犀利。麥當(dāng)勞在中國開設(shè)的第一家分店，在北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。20世紀80年代末麥當(dāng)勞進駐時，人們還沒有意識到土地可以轉(zhuǎn)化為資本，后來王府井的改造使麥當(dāng)勞僅因拆遷而得到大筆的土地補償，此時人們才知道麥當(dāng)勞投資房地產(chǎn)眼光的犀利。其實，在地產(chǎn)中淘金的非地產(chǎn)企業(yè)，遠不止麥當(dāng)勞一家。如世界第一、第二大零售連鎖商業(yè)沃爾瑪和家樂福，以及國美、蘇寧等國內(nèi)的很多品牌零售店，其實就是商業(yè)用房的最大房東，因為這些店是一個知名品牌，同時它要的商業(yè)用房的量很大，所以他可以用一個很低的價格租到房子，如沃爾瑪?shù)淖饨鹁捅绕渌行×闶凵痰?0%-80%。由于沃爾瑪是一個品牌，對地段的商業(yè)前景有較專業(yè)的分析，所以可以用比較高的價格把店鋪分成很多塊租給小業(yè)主，租金差價就是這些店的一個重要的收入來源。因而，這些零售店不僅僅在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)賺取利潤，而且以自己的方式經(jīng)營房地產(chǎn)賺取巨額利潤。四、地產(chǎn)營業(yè)加速擴張的發(fā)展戰(zhàn)略（1）地產(chǎn)長期租約所帶來的融資收益。也包括麥當(dāng)勞在內(nèi)的商家的擴張?zhí)峁┵Y金支持。連鎖房地產(chǎn)公司以20年的合約向地主租得土地、店面以后，再將店面租給連鎖店主，在其中賺取差價。麥當(dāng)勞至少可以在房地產(chǎn)上賺取40%的利潤。麥當(dāng)勞還要求，當(dāng)餐廳生意達到一定水準以后，各店必須繳納一定比例的營業(yè)額，作為增值租金。這百分比由初始的5%逐年增加。（2）連鎖業(yè)的發(fā)展正處在快速擴張階段。目前，我國連鎖業(yè)的發(fā)展正處在快速擴張，遭遇國外跨國連鎖集團的滲透，競爭激烈和地價飛速上漲，經(jīng)營成本過高的不利環(huán)境下。連鎖經(jīng)營中的房地產(chǎn)戰(zhàn)略，給我國連鎖企業(yè)提供了可以借鑒的、有利于困境突圍的經(jīng)營之道。一些實力較強的開發(fā)商希望利用行業(yè)弱市擴張并整合市場，但在市場銷售不旺、銀根緊縮之下，則只能更多地與外資聯(lián)盟擴張搶地。其他出現(xiàn)資金困局的房地產(chǎn)商剩下的選擇只有三個，一是被其他公司并購，二是倒閉，三是尋求外資即使是苛刻的資金注入。不愿被并購或倒閉的房地產(chǎn)商仍然會給外資更多的機會。參考文獻[1]李晉源.從一到無限——連鎖店的經(jīng)營與管理[M].中國經(jīng)濟出版社，1995[2]王吉芳.連鎖經(jīng)營管理教程[M].中國經(jīng)濟出版社，2021[3]馮宛平，宋之苓.中國連鎖商業(yè)理論與實務(wù)[M].河南人民出版社，1995[4]李希南.我國連鎖企業(yè)發(fā)展報告，2021.3[J]社會文學(xué)出版社，2021[5]葉杰剛，配送:運行與發(fā)展，經(jīng)濟管理出版社，199[6]紀雯.中國連鎖超市發(fā)展現(xiàn)狀及其對策[J].經(jīng)濟與管理，2021(10)[7]屈云波，超市營銷，企業(yè)管理出版社，2021[8]劉仲康.企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略概論[M]武漢大學(xué)出版社，2021.1致謝首先感謝陜西工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院對我的栽培和教育，在此特別感謝我的論文指導(dǎo)老師顏偉老師。顏老師以其嚴謹求實的治學(xué)態(tài)度、高度的敬業(yè)精神、孜孜不倦的工作態(tài)度和大膽創(chuàng)新的進取精神要求我們，他無數(shù)次的教誨，毫不吝惜的指導(dǎo)，促使我完成了論文。同時，在此次寫畢業(yè)論文的過程中，讓我也學(xué)到了許多課本上學(xué)不到的知識。他的諄諄教導(dǎo)將對我今后的學(xué)習(xí)、工作及生活給予很大的幫助，使我在即將踏上社會的舞臺前有了很大的信心，忠心的謝謝你老師！老師您辛苦了！

中國企業(yè)物流運作現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略探討摘要：自從2001年中國加入WTO之后，市場競爭就更加激烈。每個企業(yè)為了提高自身的競爭力，努力提高物流水平，降低物流成本。本文將中國物流現(xiàn)狀與發(fā)達的國家和地區(qū)的企業(yè)物流運作模式進行對比，提出了中國的企業(yè)物流發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵詞：企業(yè)物流現(xiàn)狀；運行模式；發(fā)展戰(zhàn)略一、中國企業(yè)物流的運作現(xiàn)狀及弊端

物流戰(zhàn)略是很多企業(yè)總體戰(zhàn)略中必須考慮到的一個重要因素。為了在市場中提升自我競爭了，企業(yè)不斷在降低物流成本和提高物流水平上下功夫。無論是在國內(nèi)還是國際市場上，都能夠最大程度上的降低成本，同時又不減低服務(wù)水平，獲得競爭優(yōu)勢。企業(yè)物流的管理整體上來說還是處于不完善的階段，大多停留在紙幣時代。比較先進的企業(yè)已經(jīng)配備了電腦，但是依舊沒有形成系統(tǒng)的體系和網(wǎng)絡(luò)。EDL、個人電腦、人工智能、專家系統(tǒng)、通信和掃描等先進的信息技術(shù)還未在物流運作中廣泛地運用。但是物流是一種新型的管理技術(shù)，涉及領(lǐng)域?qū)拸V。因此物流管理人員要熟悉掌握企業(yè)內(nèi)物流和因此延伸的整條供應(yīng)鏈的管理知識，掌握整個工藝流程，精通物流管理技術(shù)。而我國現(xiàn)在十分缺乏具備綜合物流知識的管理和技術(shù)人才，難以滿足企業(yè)物流現(xiàn)代化的需求。二、中國企業(yè)物流的發(fā)展戰(zhàn)略1990年以來，在國外，物流已經(jīng)成為了該國一個重要的經(jīng)濟增長點。但是在中國，物流才剛剛起步。企業(yè)之間生產(chǎn)經(jīng)營，市場運行的各個方面展開競爭。具體體現(xiàn)在技術(shù)、人才上包括了物流和供應(yīng)鏈。在競爭如此激烈的背景之下，企業(yè)進入了一個微利時代，產(chǎn)品的成本和利潤變得十分透明。而這用競爭還會不斷加深，變得更加激烈，三、發(fā)展物流為當(dāng)務(wù)之急

社會的經(jīng)濟環(huán)境在不斷地發(fā)展變化之中，這就要求中小企業(yè)從戰(zhàn)略發(fā)展的高度出發(fā)去思考物流的發(fā)展問題。在大企業(yè)實時物流戰(zhàn)略的同時，作為靈活的反應(yīng)者，中小企業(yè)在市場中，也積極采取了行動。希望通過積極的物流戰(zhàn)略提升自身的競爭力。信息技術(shù)的發(fā)展前景大好，經(jīng)濟貿(mào)易的高速發(fā)展，物流業(yè)已經(jīng)顯示出了蓬勃的活力和蘊藏的無限商機，物流服務(wù)正逐漸成為中國企業(yè)之中最為經(jīng)濟合理的綜合服務(wù)模式。中國進入WTO的時間還不算長，我國的中小企業(yè)應(yīng)該及時把握住這一機會，在物流市場競爭比較不激烈時加入物流領(lǐng)域，迅速地占領(lǐng)一定的市場份額。但是如果中小企業(yè)不作為，等時間再長久一些，將會失去發(fā)展物流的優(yōu)勢。

四、從戰(zhàn)略角度做物流

現(xiàn)下，我國的許多中小企業(yè)還未意識到物流戰(zhàn)略以及控制物流成本的重要性。中小企業(yè)應(yīng)當(dāng)認識到物流戰(zhàn)略是提升競爭力的重要手段，并且重視自身物流系統(tǒng)地建設(shè)，將物流系統(tǒng)的建設(shè)上升到戰(zhàn)略高度。事實上，企業(yè)物流成本是除了原材料成本之外的最大成本項目。在國外發(fā)達國家，它們的物流成本一般控制在10％左右。而我國的現(xiàn)狀就不太樂觀。我國物流成本一般占總成本30％－40％，鮮活產(chǎn)品占60％左右甚至更多。我們應(yīng)該看到的是系統(tǒng)完善的物流管理可以節(jié)省15％－30％物流成本，很大程度上減少庫存和運輸成本，對于中小企業(yè)來說，技術(shù)上和產(chǎn)品質(zhì)量都比不上大企業(yè)。但不得不承認的是，中小企業(yè)產(chǎn)品價格更加受消費者青睞，市場需求反應(yīng)更加靈活迅速。一旦中小企業(yè)將物流上升到戰(zhàn)略高度，利用先進的物流管理模式，就可以大大的節(jié)省產(chǎn)品成本，進一步發(fā)揮自身的優(yōu)勢。想要在變幻莫測的市場中屹立不倒。謀求更加長遠的發(fā)展，中小企業(yè)就要把物流放到企業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略高度上進行思考。除了考慮要怎樣解決倉儲運輸和商品配送這些物流的基本問題，還要思考怎樣把采購、生產(chǎn)和銷售過程中的物流活動的有機結(jié)合。做到以業(yè)務(wù)流程為基礎(chǔ)，使得物流的一體化。最終達到加強企業(yè)的在瞬息萬變的市場當(dāng)中的競爭能力。

我國的中小企業(yè)只有突破地域限制、行業(yè)的局限，放眼于國內(nèi)外，才能說真正意義上做好了戰(zhàn)略制定，最大限度地把握住了機遇，有效規(guī)避風(fēng)險。具體來的說，就是首先著眼于當(dāng)前的地域市場的開拓，在獲得了本地競爭的優(yōu)勢之后，輻射全國，放眼于全球。

五、重視物流系統(tǒng)的全面改造

發(fā)展物流并不是一蹴而就的，它需要一步步地前進。因此中小企業(yè)要注重制定詳細的物流重組的長期實施計劃和發(fā)展策略。物流重組需要從物流業(yè)務(wù)流程、組織機構(gòu)、企業(yè)資源管理系統(tǒng)等方面展開，這樣一來才有可能慢慢實現(xiàn)企業(yè)物流向供應(yīng)鏈管理的“橫向一體化”。達到降低生產(chǎn)、庫存、運輸?shù)拳h(huán)節(jié)的成本，最終給客戶帶來更大的效益，給消費者帶去更大的實惠。與此同時，企業(yè)的經(jīng)營者應(yīng)該打破傳統(tǒng)的觀念，不再只是局限于投入產(chǎn)出管理問題，如流程再造、壓縮成本、加強培訓(xùn)以及有限資源的合理配置問題。企業(yè)的經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)認識到物流是企業(yè)市場營銷的基礎(chǔ)，從戰(zhàn)略高度去思考物流運營成本與市場拓展需要、物流顧客服務(wù)的特殊要求之間的動態(tài)平衡，做到將物流系統(tǒng)與營銷戰(zhàn)略有機結(jié)合。現(xiàn)代化的物流在國際上又被稱為一體化物流、供應(yīng)鏈管理、銷售鏈管理等等。不同于傳統(tǒng)的物流，現(xiàn)代物流包括了運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理、回收等功能。對我國的中小企業(yè)來說，發(fā)展物流必須重視物流系統(tǒng)的全面改造。以物流供應(yīng)鏈思想作為指導(dǎo)，注意對物流管理的強化，積極運用有效策略，全新打造物流的運作與管理體系。

六、從服務(wù)角度做物流

在國外，廣泛認為物流業(yè)歸屬于服務(wù)業(yè)。但是現(xiàn)代物流在中國還是新興產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展也就緊密伴隨著企業(yè)經(jīng)營管理理念而在發(fā)展。當(dāng)代企業(yè)政府對物流管理的認識也逐漸提高到了企業(yè)和地區(qū)的戰(zhàn)略理論的高度。當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營管理理念的核心正在從產(chǎn)品制造轉(zhuǎn)向產(chǎn)品銷售再轉(zhuǎn)向現(xiàn)代營銷和客戶服務(wù)。并且提出了“一切為客戶創(chuàng)造價值”的現(xiàn)代經(jīng)營理念。人們對于物流的認識早已經(jīng)從企業(yè)自身的“功能性活動”上升為“以滿足客戶需求為目的”、“努力為客戶創(chuàng)造價值，盡力增加顧客讓渡價值”的“從供應(yīng)到消費的運動、儲存和配送的計劃、執(zhí)行和控制”的管理過程。消費者的需求不僅僅是商品。以企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展的角度來看，物流就等同于服務(wù)。服務(wù)也是物流的物品之一。它是企業(yè)所提供的服務(wù)，“服務(wù)的實質(zhì)上也是一種商品”，但是這一點卻常常被人們所忽視。七、引進專業(yè)物流管理咨詢公司中小企業(yè)自身的專業(yè)力量不足，因此要懂得借助相關(guān)的管理顧問公司以及相關(guān)研究機構(gòu)來科學(xué)規(guī)劃企業(yè)的物流戰(zhàn)略、實施戰(zhàn)略和管理體系。要去了解先進物流企業(yè)的作以及這樣運作的原因所在。在這一過程之中，它們的物流服務(wù)理念是如何變化的，怎樣做到滿足客戶需求和市場競爭，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略相銜接。這有這樣，我國的中小企業(yè)才有可能成功地進入一個新的市場領(lǐng)域，在現(xiàn)有的市場基礎(chǔ)上進一步地替身自身的服務(wù)水平，拓展市場份額。許多的企業(yè)在管理咨詢方面下了許多的功夫，用以探索新管理方式和學(xué)習(xí)物流技術(shù)的運用。中小企想要全面提升企業(yè)的物流運作以及管理的水平，更加迅速地構(gòu)建起一個先進的物流系統(tǒng)以及管理平臺，就應(yīng)當(dāng)充分利用專業(yè)管理顧問公司的優(yōu)勢能力。結(jié)語：戰(zhàn)略性的規(guī)劃、投資以及技術(shù)開發(fā)是最近幾年促進物流現(xiàn)代化發(fā)展的重要因素。企業(yè)亟需解決的不僅僅是倉促運輸以及商品配送等最為基本的物流問題，最重要是為了解決怎么樣才能在在變化莫測的市場競爭之中謀求生存與發(fā)展這一問題。因此企業(yè)必須做到將物流放在企業(yè)經(jīng)營管理這一戰(zhàn)略高度上去考慮怎樣將采購、生產(chǎn)和銷售則一系列過程與物流相結(jié)合。從而形成以業(yè)務(wù)流程為基礎(chǔ)，形成物流一體化，達到增強企業(yè)市場競爭力的目的。物流已然是企業(yè)市場營銷的基礎(chǔ)。作業(yè)企業(yè)的經(jīng)理，在物流決策方面應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度去考慮物流運營成本和市場拓展需要、物流顧客服務(wù)的特殊要求之間的動態(tài)平衡，仔細思考怎樣才能把物流系統(tǒng)與營銷戰(zhàn)略以及企業(yè)的總體戰(zhàn)略靈活結(jié)合。不再像傳統(tǒng)上，只注重如何解決流程再造、壓縮成本等投入產(chǎn)出的管理問題以及有限資源的合理配置問題。參考文獻【1】孟祥茹

-中國企業(yè)物流運作現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略探討\o"《山東交通學(xué)院學(xué)報》"《山東交通學(xué)院學(xué)報》

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2013【2】劉鐵鋼

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我國第三方物流的發(fā)展現(xiàn)狀與運作模式探討\o"《湖南經(jīng)濟管理干部學(xué)院學(xué)報》"《湖南經(jīng)濟管理干部學(xué)院學(xué)報》

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2015【3】鄭金花，余洪明

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我國企業(yè)物流運作現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略探討HYPERLINK"/s?wd=journaluri:(587952cbc57554a5)%20%E3%80%8A%E4%BA%A4%E9%80%9A%E4%BC%81%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E3%80%8B&tn=SE_baiduxueshu_c1gjeupa&ie=utf-8&sc_f_para=sc_hilight=