Word年一二線土地市場(chǎng)明顯降溫全國(guó)土地市場(chǎng)交易分化接下來(lái)一二線土地市場(chǎng)都被列在城市土拍規(guī)劃中，熱點(diǎn)城市都不能落下。以目前的情形看，一二線土地?zé)岫榷唐诤茈y降下來(lái)。2021年開年大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價(jià)率均明顯低于2021年的平均水平。未來(lái)，在嚴(yán)格的政策約束下，出現(xiàn)高溢價(jià)地塊的概率將遠(yuǎn)不如2021年。

2021年一二線土地市場(chǎng)明顯降溫

2月21日，上海金山區(qū)迎來(lái)三宗住宅用地出讓，地塊分別為位于楓涇鎮(zhèn)、金山新城以及工業(yè)區(qū)。三宗地塊共有10位競(jìng)買人申請(qǐng)競(jìng)買，最終由北京建工、上海建工以及華紡和城地產(chǎn)分別競(jìng)得，總成交價(jià)為33.9億元。

值得一提的是，除金山新城地塊有七家開發(fā)商競(jìng)價(jià)之外，其他地塊均只有一家開發(fā)企業(yè)競(jìng)價(jià)，最終金山新城以低溢價(jià)成交，其余兩宗地塊則以底價(jià)成交。

記者了解到，春節(jié)前后隨著地方樓市調(diào)控政策持續(xù)落地，各地針對(duì)土地市場(chǎng)的政策呈現(xiàn)收緊之勢(shì)。在此背景下，2021年火爆的土地市場(chǎng)明顯降溫，一二線城市普遍告別此前的高溢價(jià)率，進(jìn)入低價(jià)模式。

2月17日，上海臨港南匯新城出讓三宗宅地，總出讓面積約16.6萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約41.87億元。最終，三宗地塊接近底價(jià)成交，溢價(jià)在1%左右，總成交額約42.3億元。

2月16日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)春節(jié)后首次土地拍賣，當(dāng)日共有兩宗房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地進(jìn)行出讓，吸引了中糧、石榴集團(tuán)、碧桂園等八家房企及綜合體參與競(jìng)爭(zhēng)。最終，兩宗地塊分別被“中海、首開、保利、龍湖聯(lián)合體”和“金地、旭輝聯(lián)合體”競(jìng)得。土地總價(jià)分別為23.25億元、18.1億元，溢價(jià)率僅為10.71%與9%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，節(jié)后土地市場(chǎng)“遇冷”，原因之一是受到拍地主體變動(dòng)的影響。“近期越來(lái)越多的房企在拍地過(guò)程中組成綜合體，四至五家組合成一個(gè)綜合體并不少見，大型綜合體的出現(xiàn)避免了在拍地過(guò)程當(dāng)中產(chǎn)生過(guò)多‘內(nèi)耗’?！彼f(shuō)。

“大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價(jià)率均明顯低于2021年平均水平。除少數(shù)熱點(diǎn)城市外，整體土地溢價(jià)率有所平穩(wěn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京、上海等一線城市最近成交的幾宗地塊基本接近零溢價(jià)率，“這體現(xiàn)了嚴(yán)格調(diào)控政策下，土地市場(chǎng)開始明顯降溫”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)土地市場(chǎng)相比去年四季度繼續(xù)降溫，成交總價(jià)超過(guò)10億元以上的單宗地塊合計(jì)61宗。超過(guò)10億元的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的只有17宗，這部分高價(jià)地主要分布在合肥、南城等城市。

2021-2021年中國(guó)城市土地行業(yè)市場(chǎng)需求與投資咨詢報(bào)告表明，2021年年底各地陸續(xù)出臺(tái)的嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不僅開始在住宅市場(chǎng)發(fā)揮作用，也正在深層次地影響土地市場(chǎng)。尤其是一些一二線城市，分別針對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)了有針對(duì)性的收緊措施，對(duì)抑制高價(jià)地起到了關(guān)鍵作用。

2月13日，天津市公布土地出讓新機(jī)制：當(dāng)掛牌競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，競(jìng)報(bào)自持面積等;若競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積達(dá)到上限時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持規(guī)劃住房建筑面積階段;對(duì)競(jìng)報(bào)自持商業(yè)建筑、自持住房建筑，不得辦理銷售許可，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。

在天津之前，北京、上海均出臺(tái)了類似政策，進(jìn)一步收緊土地市場(chǎng)的出讓機(jī)制，以抑制高價(jià)地的出現(xiàn)。張大偉進(jìn)一步分析表示：“南京等城市也在土地出讓過(guò)程中設(shè)置了最高限價(jià)等措施，在這種情況下，熱點(diǎn)城市土地成交的溢價(jià)率陸續(xù)出現(xiàn)降低?！?/p>

全國(guó)土地市場(chǎng)交易分化

房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，熱點(diǎn)城市土地拍賣出現(xiàn)分化，主要還是基于城市本身特點(diǎn)以及不同調(diào)控措施的結(jié)果。比如，南京等地去化周期只有3個(gè)月，而且土地是限價(jià)方式，加之又是主城區(qū)地塊，因此房企參與熱情都比較高。而北京、上海對(duì)土地出讓的管控比較嚴(yán)格，希望借此管控住市場(chǎng)情緒，由此土地拍賣過(guò)程和結(jié)果都表現(xiàn)得十分理性。

2021年土地拍賣市場(chǎng)低調(diào)開局。1月5日，上海推出寶山羅涇鎮(zhèn)2宗地，其中一宗住宅用地拍出了57%的較高溢價(jià)率，但另一宗商業(yè)用地溢價(jià)率僅3%。而深圳1月初推出的2宗工業(yè)地、1宗商業(yè)地，均以底價(jià)成交。

不過(guò)，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在有春節(jié)因素影響的情況下，20大房企2021年1月份拿地金額依然達(dá)到了1117.26億元，平均拿地成本為9654元/平方米，相比2021年的6964元/平方米上漲了38.6%。其中，有9家企業(yè)在1月份拿地超過(guò)50億元。整體來(lái)看，在2021年收獲銷售面積與銷售金額新高之后，房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的積極性較高。

比對(duì)熱點(diǎn)城市土地拍賣的數(shù)據(jù)時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，即一些在2021年土地拍賣出現(xiàn)高溢價(jià)率的熱點(diǎn)城市，在去年國(guó)慶節(jié)之后土地拍賣的月度平均溢價(jià)率出現(xiàn)了明顯下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、杭州、合肥、蘇州、武漢和鄭州等六個(gè)熱點(diǎn)城市(剔除工業(yè)用地和其他用地)2021年3月至9月土地拍賣月平均溢價(jià)率(除7月份之外)均維持在100%左右，至10月更是達(dá)到124.1%的最高位。此后該數(shù)據(jù)逐漸下降，截至2021年2月16日，上述六個(gè)城市2月份土地拍賣平均溢價(jià)率降到17.5%。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果觀察高溢價(jià)率的六個(gè)城市此前的拿地?cái)?shù)據(jù)，可以看出近期土地市場(chǎng)的溢價(jià)率出現(xiàn)了明顯的下跌，這體現(xiàn)了這些城市土地市場(chǎng)正處于積極的管控中。需要注意的是，部