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房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱，在經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的背景下和經(jīng)濟轉型升級的過程中，仍發(fā)揮著重要作用。與房地產(chǎn)息息相關的房地產(chǎn)稅的開征，也一直成為大家關注的焦點。房地產(chǎn)稅涉及面比較廣且內容復雜，因此應該結合實際，對房地產(chǎn)稅收體系進行結構性調整。

1房地產(chǎn)稅的概念、沿革房地產(chǎn)稅是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動直接相關的稅收，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。我國直接與房地產(chǎn)為征稅對象的稅種主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅等五種。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關稅種有八個，所涉及的稅種過多，稅收情況復雜，并且存在著重復征稅的問題。在建國以來，我國對稅收活動推出了一系列的政策。1950年，中央人民政府政務院公布《關于統(tǒng)一全國稅政的決定》和《全國稅政實施要則》，其中包含房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，在后期實踐過程中把兩者合并，形成城市房地產(chǎn)稅。所以，我國房地產(chǎn)稅在1950年最早開始征收。在1951年，中央人民政府政務院又頒布了《城市房地產(chǎn)暫行條例》，規(guī)定對房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，對土地征收地產(chǎn)稅，對房價、地價不易劃分的，征收房地產(chǎn)稅，進而推動了房地產(chǎn)稅收制度的建立。在經(jīng)歷社會主義改造和文革后，房地產(chǎn)稅已名存實亡。

改革開放后，房地產(chǎn)稅收制度又有了進一步的發(fā)展，在1986年，國務院頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，隨后又頒布了《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和《耕地占用稅暫行條例》。1994年分稅制改革后，我國的房地產(chǎn)稅收體系已初步建立了起來，但因經(jīng)驗不足存在很多的問題，例如結構不健全等。由于經(jīng)濟建設的需要，隨后逐步取消了城市房地產(chǎn)稅，并結合實際情況提出了“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。物業(yè)稅就相當于房地產(chǎn)稅，但由于各種原因，物業(yè)稅的改革一直未能進行。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，十八屆三中全會提出了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，明確了“稅收法定原則”，并明晰了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”的方向。在這一系列變革當中，房地產(chǎn)稅的問題始終未得到合理地解決，而仍是依據(jù)1986年的暫行條例來征收。房地產(chǎn)稅始終沒有以立法的形式出現(xiàn)，隨著我國進入經(jīng)濟轉型的敏感階段，關于房地產(chǎn)稅立法缺失及房地產(chǎn)稅收體系不健全的問題已逐漸浮出水面，房地產(chǎn)稅立法刻不容緩。

2房地產(chǎn)稅改革目的

提供地方公共財政收入

我國的地方政府存在著重大的問題，即財力與事權不匹配。財力層層上移，事權層層下移，導致政府的支出責任與其收入能力嚴重不成比例，由這一問題導致的土地財政現(xiàn)象愈演愈烈。究其問題根源，則是由于我國中央和地方政府之間的事權劃分不清晰、地方稅收制度不完善、地方稅種萎縮、主體稅種缺失等原因。要解決這些問題，需要從各個方面逐個突破，比如明確中央和地方事權、完善地方稅收制度、增強地方財政實力等等。從稅收角度出發(fā)，稅收作為地方財政的主要收入來源，應從稅收制度方面考慮，提出一系列符合我國國情的政策建議。并根據(jù)實際的需要，找出符合地方的主體稅種，以其作為地方政府穩(wěn)定的稅收收入來源。經(jīng)綜合考察，房產(chǎn)依土地而建，而土地又是固定不能移動的，所以房地產(chǎn)稅具有不可動搖的地方稅種地位。并且，其稅收收入的征收主要是為當?shù)厝嗣裉峁┕卜?，以使其體現(xiàn)出取之于民用之于民的特征。另一方面，根據(jù)對房地產(chǎn)稅的詳細了解，其擁有的很多特征都是作為地方主體稅種不可或缺的，主要包括其潛在稅基廣泛、具有適度彈性、性質屬于受益稅，這些特征均表明房地產(chǎn)稅有成為地方主體稅種的潛在可能性。所以在我國地方財政困難重重、主體稅種缺失的情況下，房地產(chǎn)稅的改革為地方政府現(xiàn)行的收入提供了發(fā)展的契機。

調節(jié)收入分配

在我國高速發(fā)展的過程中，一系列問題也隨之而來，其中比較嚴重的就是貧富差距的加大。2015年，有關數(shù)據(jù)顯示我國的居民收入基尼系數(shù)為，雖然這是自2008年度達到之后持續(xù)下降的第七年，但仍然超過國際警戒線這一標準。房地產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的一種，其具有調節(jié)貧富差距的基本屬性，能降低基尼系數(shù)，促進社會公平，但我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅在整個稅制中所占的比例比較小，使得這種調節(jié)貧富差距的功能弱化了許多。但在房地產(chǎn)稅改革的過程中，其現(xiàn)行狀況所占比例小，也就意味著其改革的空間比較大，在改革的過程中，適當提高可征房地產(chǎn)稅的比例就會有利于實現(xiàn)稅制公平，起到調節(jié)收入分配的作用。

調節(jié)房地產(chǎn)價格

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展和人們生活水平的提高，房價的快速增長已經(jīng)超過我國普通居民的承受范圍。對房地產(chǎn)進行征稅，就能適當抑制短期內房價的大幅增長，但從需求和供給方面考慮，房產(chǎn)價格高低的主要影響因素是市場的供求關系。房地產(chǎn)稅在影響房價的過程中，只起到短期的作用，即其能在改革的初期刺激房產(chǎn)市場，使房價有所降低。但是，從長遠來講，其影響則是有限的。

3房地產(chǎn)稅改革原則

十八大提出要建立符合國情的現(xiàn)代稅收制度，即結構優(yōu)化、社會公平的稅收管理體系，應作為房地產(chǎn)稅收改革與立法的基本原則。

優(yōu)化稅收結構原則

十八屆三中全會強調稅負基本穩(wěn)定的原則，即不能再大幅度地增加稅收。在保證稅收總量基本穩(wěn)定的前提下，進行結構性的變革，這就要從優(yōu)化稅收結構入手。稅收結構優(yōu)化主要從兩個方面考慮，即稅種結構優(yōu)化、稅負結構優(yōu)化。

(1)稅種結構優(yōu)化。我國現(xiàn)階段關于房地產(chǎn)稅的稅種有八種，其計算和征收起來比較復雜，所以在房地產(chǎn)稅改革的過程中要整合和兼并相關稅種，并消費立稅。另外，我國直接稅和間接稅的比例結構也要進行相應地調整，因為現(xiàn)階段我國的間接稅比例維持在70%左右，而直接稅僅有30%。如果不提高直接稅的比重，就有可能導致更加嚴重的貧富兩極分化、社會動蕩，最終落入中等收入陷阱。特別是在營改增之后，宏觀稅負里間接稅的比例進一步地減少了。在“穩(wěn)定稅負”的前提下，要保持稅收總量不變，間接稅少的這一塊就要由直接稅來補充，而房地產(chǎn)稅作為直接稅，其作為主力補充上去的可能性很大。

(2)稅負結構優(yōu)化。房地產(chǎn)稅的征收按照環(huán)節(jié)可分為開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)?，F(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)稅的征收主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，其占比約為91%，而持有環(huán)節(jié)只占比約9%。這種稅負結構嚴重不平衡，其所導致的問題也接踵而來，如由于其持有環(huán)節(jié)的成本較小，會吸引一部分人陷入房地產(chǎn)投資的熱潮，在房地產(chǎn)投資進一步加劇的過程中，會導致房產(chǎn)價格的持續(xù)增高，這一系列的影響將會加劇房地產(chǎn)的市場泡沫化趨勢。所以，稅負結構優(yōu)化就是要調整各個環(huán)節(jié)的比重，降低建設、交易環(huán)節(jié)的稅負，提高保有環(huán)節(jié)的稅負。

社會公平原則

社會公平原則與稅收法學中的量能納稅原則所表達的政策含義相同，該原則提出稅收的征納不應該單單在形式上以實現(xiàn)依法征稅，滿足財政需要為目的，而應該在實質上實現(xiàn)稅收負擔在全體納稅人之間的公平分配，使所有的納稅人按照其實際的納稅能力負擔其應繳納的稅額。而量能納稅原則運用到房地產(chǎn)稅收立法上便體現(xiàn)出了社會公平原則，即保證占用資源少的低收入群體不會因為房地產(chǎn)稅的征收而增加其生活負擔，對那些占有資源較多的高收入群體收取一定比例的房地產(chǎn)稅。國家所有行為都是以國家穩(wěn)定、社會和諧、老百姓安居樂業(yè)為出發(fā)點，如果因為這個稅種的出臺而影響了人們的基本住房需求，顯然會引起人們的不滿。并且中國現(xiàn)在正處于關鍵轉型期，社會矛盾越來越多，而房地產(chǎn)稅又屬于直接稅，直接扣減人們的收入，其敏感性也比較高，納稅人會有較強的“稅痛感”，這進而會引發(fā)人們對稅負是否適度合理、征收是否公平合法的關注。所以在房地產(chǎn)稅改革立法的同時，應適時發(fā)布政府政策的導向，在改革的過程中要公開透明，讓老百姓明白房地產(chǎn)稅的征收是取之于民用之于民的，避免老百姓胡亂猜測。綜上所述，在遵循了優(yōu)化結構、社會公平兩大基本原則的前提下，房地產(chǎn)稅的改革就不會增加居民普通住房特別是弱勢群體住房的稅收負擔，并且在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中，發(fā)揮其調節(jié)貧富差距等作用。

4房地產(chǎn)稅稅制設計

房地產(chǎn)稅稅收范圍的設計

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅的征收依據(jù)是1986年出臺的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，其征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，廣大農村被排除在征收范圍之外。同時，國家機關、人民團體、軍隊、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位的自用房地產(chǎn)及個人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等均被列為免稅對象。這一系列的免稅使得征稅范圍比較狹窄，其籌集財政收入的功能也就不能很好地表現(xiàn)出來，同時也有違公平。在我國快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)稅應該進行一些實質性的變革，其征收范圍也應有所擴大，將廣大農村、事業(yè)單位用房和居民自住用房納入征稅范圍，成為了擴大房地產(chǎn)稅征收范圍改革的方向。隨著我國農村地區(qū)的城市化程度逐步提高，一些農村地區(qū)已經(jīng)具備了城市的功能，其房產(chǎn)規(guī)模巨大。

但是，考慮到農村地區(qū)長久不征稅的體制，及中西部分地區(qū)的經(jīng)濟基礎還比較薄弱，農民的負擔能力有限，可以在擴大征收范圍的基礎上，根據(jù)各地實際情況因地制宜，制定一些輔助性的減免政策，以使房地產(chǎn)稅的征收不影響人民正常的生活水平，這也進一步體現(xiàn)出稅收公平的特征。另外，長久以來我國一些企事業(yè)單位房產(chǎn)的性質劃分不清晰，隨著事業(yè)機構管理體制的改革，不屬于提供社會公共產(chǎn)品的事業(yè)單位已經(jīng)逐步市場化和企業(yè)化，許多單位在改革的過程中轉制成為企業(yè)，對其所占用的房產(chǎn)也擁有了自主產(chǎn)權。從理論上來講，這些房地產(chǎn)產(chǎn)權的所有者應該和其他企業(yè)一樣承擔相應的稅收負擔，這樣才能更好地體現(xiàn)出稅收公平原則。綜上所述，房地產(chǎn)稅改革的過程中，其整個稅制的征收范圍設置應適當放寬，然后各個地方政府再根據(jù)各地發(fā)展的實際情況提出相對應的稅收優(yōu)惠政策。

房地產(chǎn)稅

課稅對象的設計房地產(chǎn)稅的課稅對象有多種選擇，有對土地、房屋分別征稅的，有對土地和房屋合并征稅的。就我國的發(fā)展情況來看，我國比較適宜選擇第二種做法，即對房屋和土地合并征稅，使其一同構成我國房地產(chǎn)稅的課稅對象。選擇這種做法主要是因為房產(chǎn)和土地是密不可分的，現(xiàn)在房產(chǎn)價格的劇烈漲幅主要是由于土地價值的變動，而土地價值的急速增長與其周圍的基建設施是分不開的。隨著周圍所提供公共服務及基礎設施建設的健全，其價格會急劇增高，而這些基礎設施建設又是由財政資金支持，財政資金的主要來源是稅收，即把群眾的錢搜集起來用于服務群眾的公共服務提供及基礎設施建設，也就是所說的取之于民、用之于民。人民因購買住房而享受這些待遇，因此住房和土地，稅收及周圍的公共服務的提供等是緊密聯(lián)系在一起的整體，密不可分。將土地和房產(chǎn)分開，單獨對房產(chǎn)和土地征稅既不合理，也存在著對房產(chǎn)價值評估的困難，并且極其容易導致不公平的現(xiàn)象發(fā)生。所以，應該把房產(chǎn)和土地合并征稅，根據(jù)專業(yè)的資產(chǎn)價值評估機構對其進行價值評估，這樣既能體現(xiàn)其與我國經(jīng)濟發(fā)展的密切聯(lián)系，也有利于提高企業(yè)對房地產(chǎn)的利用效率。

房地產(chǎn)稅稅率的設計

我國進行房地產(chǎn)稅改革主要目的，是提供地方公共財政收入，過低的稅率既起不到籌集財政收入的作用，也不利于調節(jié)房市和稅收公平的實現(xiàn)。所以，稅率應該由中央確定一個比較適宜的適合我國發(fā)展水平的幅度范圍，各地根據(jù)實際情況在這個幅度范圍之內確定適宜其發(fā)展的稅率，這樣既考慮到各個地區(qū)之間的差異性，也能避免各個地區(qū)之間的國度稅收競爭，也賦予地方政府更多的裁定權，更能適合我國現(xiàn)行的發(fā)展狀況。另外，房地產(chǎn)稅是直接稅，在改革初期就直接采用較高的稅率話會阻礙改革的進行，甚至會引起公憤。所以在改革的過度階段，應該設置高稅率水平，同時制定一些稅收減免等優(yōu)惠政策。稅收減免政策一般是有期限限制的，