**音樂廣場(chǎng)市場(chǎng)分析總體環(huán)境分析小環(huán)境分析本案競(jìng)爭(zhēng)力分析本案目標(biāo)市場(chǎng)描述及定位蘭州城市中心最美麗的音樂建筑圣地坐擁蘭州城市中心精華地段皋蘭路生活園區(qū)及舊大路市中心唯一住宅小區(qū)增值潛力無限21世紀(jì)建筑樂章最美麗的演出音樂廣場(chǎng)市場(chǎng)分析音樂廣場(chǎng)產(chǎn)品分析音樂廣場(chǎng)第一期媒體策略音樂廣場(chǎng)銷售流程策略音樂廣場(chǎng)平面媒體設(shè)計(jì)方案**音樂廣場(chǎng)生活機(jī)能設(shè)施分布圖食、衣、住、行、生活?yuàn)蕵吩O(shè)施齊全**音樂廣場(chǎng)周邊樓盤價(jià)格比較福田大廈2480元大公大廈2480元安泰商住樓2450元飛陽(yáng)家園2450元浩森大廈2350-2500元宏運(yùn)大廈2550元**音樂廣場(chǎng)周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“嘉成大廈”位于皋蘭中路，由嘉成房公司開發(fā)，共27層，5為商場(chǎng)，6—27為寫字樓，總建筑面積為5400㎡，現(xiàn)正在拆遷。

位于皋蘭路口腔醫(yī)院邊，永利房地產(chǎn)公司開發(fā)的商住樓占地11畝，共4棟分別為：8層、12層、20層、33層。

于臬蘭路車站的“華陽(yáng)大廈”，由華陽(yáng)房地產(chǎn)公司開發(fā)。共19層，1—3層為商場(chǎng)，4—19層為寫字樓。建筑面積為“3-4萬平米”現(xiàn)正在拆遷。

**音樂廣場(chǎng)區(qū)域銷售個(gè)案統(tǒng)計(jì)及狀況在建地塊

單位：平方米序號(hào)地塊位置開發(fā)商占地面積建設(shè)狀況備注1一只船北街

萬盛房地產(chǎn)公司

5400地整平未建設(shè)

現(xiàn)在給“家世界”租做停車場(chǎng)

2靜寧路與甘蘭路交匯處東北角儲(chǔ)備物資管理局4000高49.8平米，地下1層，地上15層，建：正負(fù)零，建筑面積：13976平方米3蘭海商貿(mào)城內(nèi)蘭海商貿(mào)城2000建：正負(fù)零音像超市4一只船北街蘭海商貿(mào)城旁蘭柴廠2700建：正負(fù)零，15層，商住樓

5皋蘭路與甘蘭路西南角華陽(yáng)房地產(chǎn)公司5000地整平，20層1—3層商場(chǎng)4—20層寫、住建筑面積30000平方米6皋蘭路與甘蘭路交匯處西北角

嘉成房產(chǎn)（原屬郵政局）

6600正拆遷，28層1—5層商場(chǎng)6——28寫、住建筑面積54000平方米7甘蘭路石油公司對(duì)面銀龍房產(chǎn)公司3000地整平

8甘蘭路181——185號(hào)，（有色金屬商住綜合大樓）

金盛房產(chǎn)公司

2500建：正負(fù)零

2002年6.18日開工，2003年12.18日竣工，總建筑面積8800平方米，屬有色金屬公司

9民主東路移動(dòng)大廈東側(cè)

武警甘肅總隊(duì)

2000經(jīng)濟(jì)適用高層住宅，地下1層，地上12層，高36.8米，建正負(fù)零

建筑面積2700平方米10平?jīng)雎放c一只船交匯處

甘肅電信

6600以建八層

建筑面積21000平方米

TOTAL41500平方米

正在發(fā)售樓盤序號(hào)

案名

戶型面積建筑面積(平方米)

售價(jià)（元/㎡）

建設(shè)狀況

開發(fā)商

備注

1宏運(yùn)大廈

平層110002550起已建十一層宏運(yùn)地產(chǎn)2萬佳名苑

110-20826000奇層2758，偶層2888已封頂入住萬佳置業(yè)3飛陽(yáng)家園

66—125100002450起已封頂入住飛陽(yáng)房產(chǎn)4西北弘大廈

平層122-137，躍層158—17953000住宅集體預(yù)定未封頂福鑫房產(chǎn)無預(yù)售許可證5大公大廈

76—145160002480起已封頂，在裝電梯大公房產(chǎn)純辦公大樓6安泰商住樓

86—163150002450起現(xiàn)房以完工，期房2004年8月交工建蘭地產(chǎn)7都市花園

70—158600002380起一期以入住，二期2003.8月完工天正房產(chǎn)8福田大廈

83—272

1210002480起已建成福田房產(chǎn)9浩森大廈300002350—2500已建成售完浩森房產(chǎn)10天源小區(qū)62—130300002070—2430已建成天源房產(chǎn)11田野花園

602380已建成殘疾人開發(fā)公司TOTAL381952平方米**音樂廣場(chǎng)周邊價(jià)格比較表個(gè)案統(tǒng)計(jì)總表個(gè)案統(tǒng)計(jì)總表銷售去化分析2002年周邊樓樓盤之區(qū)域表現(xiàn)2002年周邊樓樓盤之客源屬性分分析**音樂廣場(chǎng)優(yōu)劣劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力分析SWOT唯一音樂住宅唯一城市高尚純住住宅小區(qū)，無商業(yè)業(yè)店鋪、市中心少少有綠化生態(tài)社區(qū)區(qū)位于甘南路，生活活機(jī)能健全社區(qū)以小高層規(guī)劃劃，突出個(gè)性社區(qū)套型設(shè)計(jì)符合合市場(chǎng)需求，以兩房為主整個(gè)樓盤動(dòng)靜有致致，人車分流社區(qū)配套設(shè)施齊全全社區(qū)內(nèi)綠地廣場(chǎng)較較少區(qū)域環(huán)境限制小區(qū)區(qū)檔次的提高社區(qū)四周住宅樓過過多8樓以下影響視野野小區(qū)內(nèi)通風(fēng)受到一一定影響附近拆遷、老化樓樓盤較多，影響環(huán)環(huán)境創(chuàng)造出城關(guān)區(qū)中心心位置的唯一純住住宅社區(qū)以超前的設(shè)計(jì)理念念、人性化的角度度創(chuàng)造出蘭州唯一一的藝術(shù)建筑超前前的企劃設(shè)計(jì)風(fēng)格格、整個(gè)社區(qū)鬧中中有靜的環(huán)境，可可吸引購(gòu)買人群極極大程度的擴(kuò)大化化社區(qū)樓盤建筑外觀觀檔次略低東西朝向要占整個(gè)個(gè)小區(qū)的35%周邊樓盤密度大較較大雁灘東部**音樂廣場(chǎng)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)描述及區(qū)域域定位百盛西關(guān)南關(guān)目標(biāo)市場(chǎng)重點(diǎn)產(chǎn)生生區(qū)域城關(guān)區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)人群形態(tài)態(tài)藝術(shù)家品味階層中產(chǎn)階層私營(yíng)業(yè)主企業(yè)家新白領(lǐng)階層外地購(gòu)買者**音樂廣場(chǎng)產(chǎn)品品分析理念賣點(diǎn)以音樂的恒遠(yuǎn)性和和藝術(shù)氣息高雅性性定義，創(chuàng)造出蘭蘭州獨(dú)一無二的人人文意境，產(chǎn)品個(gè)個(gè)性。設(shè)計(jì)賣點(diǎn)以音樂藝術(shù)走廊、、琴鍵型小區(qū)走道道、流淌的音樂噴噴泉、600平方方米的音樂廣場(chǎng)、、音符型的少兒教育育中心等主題從細(xì)細(xì)部點(diǎn)題，能讓居居住者時(shí)刻感受音音樂廣場(chǎng)理念的存存在地段賣點(diǎn)打造皋蘭路最具高高雅親和力的音樂樂地段，以舊大路路迎合甘南路的道道路新規(guī)劃的地段段形象便于塑造音樂廣場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值。交通賣點(diǎn)皋蘭路唯一能掌控控四通八達(dá)的交通通樞紐的重要位置置商圈賣點(diǎn)百盛商圈、皋蘭路路商業(yè)街如東方紅紅廣場(chǎng)等、甘南路路高級(jí)商圈、綜合文體體及不夜夜城整合合娛樂商商圈，周周邊商圈圈最多的的蘭州商商業(yè)黃金金地段會(huì)所及國(guó)國(guó)際雙語語社區(qū)賣賣點(diǎn)1400平方米米的多樣樣化會(huì)所所及雙語語幼稚圓圓，為蘭蘭州商圈圈沿線所所絕無僅僅有主力產(chǎn)品品賣點(diǎn)人性化的的主力二二房三房房集中體體現(xiàn)了音音樂廣場(chǎng)場(chǎng)的建筑筑旋律感感和時(shí)代代動(dòng)感，，在陽(yáng)臺(tái)等等細(xì)部的的設(shè)計(jì)考考慮襯托托主題突突出魅力力，令人人一見傾傾心環(huán)境賣點(diǎn)點(diǎn)本案位于于皋蘭路路中段，，在它周周邊遍及及著各條條主要公公交路線線，為住住戶出行行提供交交通便利利。周邊有多多所規(guī)范范教育機(jī)機(jī)構(gòu)，為為住戶子子女提供供良好的的教育環(huán)環(huán)境。各各類專科科醫(yī)院近近在咫尺尺，為住戶的的身心健健康提供供充分保保障。甘南路———特色色西餐廳廳、酒吧吧一條街街，為購(gòu)購(gòu)賣人群群創(chuàng)造出出一種獨(dú)獨(dú)特便利利的娛樂樂氣息。。各大購(gòu)物物中心及及金融機(jī)機(jī)構(gòu)使您您的生活活更為便便捷。集客卡引引爆策略略九、十、十一月階段性強(qiáng)銷階段性廣告發(fā)布業(yè)務(wù)人員組訓(xùn)廣告計(jì)劃、媒體計(jì)劃、銷講資料、答客問完成接待中心、售樓處、樣品屋設(shè)計(jì)施工第一周派報(bào)集客接待售樓現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度控制現(xiàn)場(chǎng)接待登記購(gòu)買力、客源分析銷售工具進(jìn)度控制分析樓、棟、層銷控方案第二周派報(bào)集客預(yù)約媒體簡(jiǎn)報(bào)銷售工具進(jìn)度完成研判樓、棟、層銷控方案第三周派報(bào)集客參觀效果圖及模型售樓現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度完成決定樓、棟、層銷控方案預(yù)約卡引爆銷售廣告發(fā)布預(yù)約完成執(zhí)行樓、棟、層銷控方案七月三日正式開盤發(fā)布廣告正式上市第四次派報(bào)銷售八月中旬強(qiáng)銷推廣主題性廣告發(fā)布整合性促銷行銷**音樂樂廣場(chǎng)銷銷售流程程策略平面媒體體、空間間媒體等等整合運(yùn)運(yùn)作關(guān)系系圖第一波派派報(bào)單（指揮篇篇）第二波派派報(bào)－豪豪華邀請(qǐng)請(qǐng)卡（鋼琴篇篇）模型展示示售樓處展展示現(xiàn)代孟母母完全手冊(cè)冊(cè)主題區(qū)展展示國(guó)際雙語語教育完全手冊(cè)冊(cè)城市小區(qū)區(qū)完全手冊(cè)冊(cè)123折頁(yè)式銷銷售海報(bào)報(bào)（小提琴琴篇）**音樂樂廣場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷廣告告四大焦焦點(diǎn)凝聚產(chǎn)品印象記憶點(diǎn)突出產(chǎn)品個(gè)性化亮點(diǎn)塑造感動(dòng)客戶新賣點(diǎn)誘導(dǎo)集客進(jìn)場(chǎng)驚爆點(diǎn)**音樂樂廣場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷廣告告第一焦焦點(diǎn)凝聚產(chǎn)品品印印象記憶憶點(diǎn)指揮家－－樂器之之神鋼琴琴－－樂器之之王小提琴－－樂器之之后大提琴－－樂器之之靈以指揮家家引導(dǎo)國(guó)國(guó)際團(tuán)隊(duì)隊(duì)及十大大主題，，神來之之筆，塑塑造產(chǎn)品品的質(zhì)感感及品味味以鋼琴圖圖像表現(xiàn)現(xiàn)建筑天天際線及及建筑外外立面線線條旋律律感并突出產(chǎn)產(chǎn)品的高高級(jí)感及及王者風(fēng)風(fēng)范，尊尊貴感，，創(chuàng)造產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值以小提琴琴圖像營(yíng)營(yíng)造產(chǎn)品品高雅性性及精致致感并可可表現(xiàn)產(chǎn)品的親親和力與與家庭親親子關(guān)系系聯(lián)想以大提琴琴圖像表表達(dá)建筑筑穩(wěn)重感感，結(jié)構(gòu)構(gòu)的安全全性，品質(zhì)的信信賴度聯(lián)聯(lián)想以高級(jí)尊尊貴的樂樂器符號(hào)號(hào)烘托音音樂廣場(chǎng)場(chǎng)案名，，凝聚產(chǎn)產(chǎn)品印象象，掌控控廣告記記憶點(diǎn)**音樂樂廣場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷廣告告第二焦焦點(diǎn)突出產(chǎn)品品個(gè)個(gè)性化亮亮點(diǎn)國(guó)際級(jí)團(tuán)團(tuán)隊(duì)社區(qū)規(guī)劃劃建筑造型型十大主題題發(fā)展商理理念國(guó)際級(jí)團(tuán)團(tuán)隊(duì)雕塑塑城市高高級(jí)產(chǎn)品品，形成成高級(jí)化化社區(qū)領(lǐng)航蘭州州住宅小小區(qū)規(guī)劃劃－20年，集集建筑藝藝術(shù)、心心靈空間間綠化為一一體的人人文意境境一座獨(dú)有有鋼琴曲曲線造型型的當(dāng)代代藝術(shù)紀(jì)紀(jì)念座，，猶如世紀(jì)紀(jì)音韻－－表達(dá)建建筑空間間旋律感感，是完完美人生生稀有珍珍貴的典典藏品以建筑、、藝術(shù)、、空間、、音樂、、親子、、教育、、綠色、、人文、、心靈、、智能十大主題題演繹蘭蘭州最美美的生活活樂章以務(wù)實(shí)的態(tài)態(tài)度，創(chuàng)新新的精神，，領(lǐng)航蘭州州建筑潮流流，傾情打造品品味化精品品人文住宅宅**音樂廣廣場(chǎng)營(yíng)銷廣廣告第三焦焦點(diǎn)塑造感動(dòng)客客戶新新賣點(diǎn)主題曲現(xiàn)場(chǎng)播放意意大利巴洛洛可風(fēng)格作作曲大師韋韋瓦第(AntonioVivaldi)的不朽經(jīng)典－〔四季季〕等名曲，渲渲染音樂廣場(chǎng)高高貴精致貼近自自然的人文主義色彩和浪浪漫氣質(zhì)，提升升親和力。模型簡(jiǎn)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)播報(bào)充分采采用聲光效果的的模型演示報(bào)告告，使蒞臨參觀觀客戶投入并產(chǎn)生感動(dòng)，增增進(jìn)產(chǎn)品認(rèn)同度度。主題區(qū)現(xiàn)場(chǎng)精心布置多多功能全方位主主題展示區(qū)域，，使客戶感悟音音樂廣場(chǎng)品質(zhì)真諦，創(chuàng)造品品牌內(nèi)涵。樣品屋現(xiàn)場(chǎng)布置裝修修二種風(fēng)格樣樣品屋，以極極簡(jiǎn)主義、現(xiàn)現(xiàn)代化、新古典表現(xiàn)手手法突出音樂樂廣場(chǎng)未來居居住空間的無無窮魅力，激發(fā)客戶購(gòu)買買欲。藝術(shù)品點(diǎn)綴現(xiàn)場(chǎng)以超現(xiàn)實(shí)實(shí)主義大師米米羅的油畫、、旅法印象派派大師趙無極極抽象畫作、英國(guó)雕塑塑大師亨利摩摩爾的小品、、造型突出的的天然靈石襯襯托音樂廣場(chǎng)場(chǎng)的時(shí)代感和不不凡藝術(shù)品味味。**音樂廣場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷廣告第第四焦點(diǎn)誘導(dǎo)集客進(jìn)進(jìn)場(chǎng)驚爆點(diǎn)點(diǎn)派報(bào)集客200000張主題鮮明明氣質(zhì)高雅派派報(bào)單，在蘭蘭州區(qū)域進(jìn)行行點(diǎn)派及面派派作業(yè)，集客1000組，前來預(yù)預(yù)約制造引爆爆的銷售效果果。預(yù)約有禮以贈(zèng)送世界名名曲CD及享享有正式廣告告發(fā)布前優(yōu)先先挑選房型樓樓層朝向?yàn)榧ぜぐl(fā)點(diǎn)，同時(shí)創(chuàng)造預(yù)約約卡銷售并延延伸至集中引引爆搶購(gòu)風(fēng)潮潮，可順勢(shì)發(fā)發(fā)布新聞稿，，持續(xù)推動(dòng)第二波銷售熱熱潮。贈(zèng)琴有禮以贈(zèng)送名牌鋼鋼琴、高級(jí)家家庭影院系統(tǒng)統(tǒng)感謝回饋預(yù)預(yù)約階段獨(dú)具具慧眼的買家家熱情支持。。業(yè)務(wù)銷控現(xiàn)場(chǎng)銷控以預(yù)預(yù)約登記的來來人組數(shù)、需需求面積、價(jià)價(jià)格反映、房房型的選擇………來研判本階段段及下階段的的銷控辦法。。派報(bào)集客活動(dòng)動(dòng)辦法一、目標(biāo)集客1000組\統(tǒng)計(jì)市市場(chǎng)量體\建建立開發(fā)商及及產(chǎn)品知名度度\塑造產(chǎn)品品價(jià)值二、派報(bào)數(shù)數(shù)量200000份三、報(bào)階段性性主題№1行動(dòng)代代號(hào)：預(yù)約有有禮行動(dòng)綱領(lǐng)：預(yù)預(yù)約luckyday行動(dòng)手段：贈(zèng)贈(zèng)送世界名曲曲CD行動(dòng)內(nèi)容：客客戶來工地參參觀，憑派報(bào)報(bào)單上禮券獲獲取贈(zèng)品。行動(dòng)→購(gòu)買預(yù)預(yù)約卡者（售售價(jià)300元元）參觀模型型及接待中心心，樣品屋，，精美樓書等等售樓文宣資資料，并可在正式廣廣告前優(yōu)先選選擇樓層朝向向房型，預(yù)約約完成購(gòu)買者者轉(zhuǎn)為房款，，未購(gòu)買者集集中資料等待待開盤。行動(dòng)說明：CD內(nèi)附10首世界知名名交響曲，主要樂器應(yīng)為為：鋼琴、豎豎琴、小提琴琴、大提琴、、豎笛、薩克克斯風(fēng)。本案主題曲為為〔四季〕、、本案廣告詞詞為CD引導(dǎo)導(dǎo)行動(dòng)準(zhǔn)備：贈(zèng)贈(zèng)品準(zhǔn)備1000盤cd、派報(bào)單準(zhǔn)準(zhǔn)備份、售樓處現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)備、人員準(zhǔn)準(zhǔn)備№2行動(dòng)代代號(hào)：真琴有有禮行動(dòng)手段：送送家庭電影院院系統(tǒng)、名牌牌鋼琴行動(dòng)內(nèi)容：向向前來工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)前50名名訂購(gòu)2房客客戶贈(zèng)送家庭庭影院系統(tǒng)向前來工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)前20名名訂購(gòu)3房4房客戶贈(zèng)送送名牌鋼琴行動(dòng)限制：以以客戶付大定定簽署購(gòu)房合合同為準(zhǔn)。行動(dòng)說明：客客戶可以將贈(zèng)贈(zèng)品折現(xiàn)，抵抵扣房屋價(jià)款款。家庭影院系名牌鋼琴行動(dòng)準(zhǔn)備：贈(zèng)贈(zèng)品準(zhǔn)備50套家庭電影影院系統(tǒng)、20架鋼琴、、工地現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備備、人員準(zhǔn)備備行動(dòng)經(jīng)費(fèi)：四、派報(bào)活動(dòng)動(dòng)宣導(dǎo)語及介介紹預(yù)約有禮文案案說明：聆聽21世紀(jì)紀(jì)蘭州最美麗麗建筑樂章，，大都會(huì)的一一次華貴演出出，緊緊攥住與經(jīng)經(jīng)典碰撞的契契機(jī)。預(yù)約有禮四季有禮請(qǐng)憑本派報(bào)單單于10日內(nèi)內(nèi)前來慶陽(yáng)路路“音樂廣場(chǎng)場(chǎng)”接待中心心購(gòu)買預(yù)約卡卡。凡購(gòu)買預(yù)約卡卡者將獲得精精美禮品一份份，請(qǐng)自備人人民幣300元。贈(zèng)琴有禮文案案說明：真情，出于您對(duì)家家人的關(guān)愛贈(zèng)琴，出于音樂廣廣場(chǎng)不斷追求生活活情趣完美演出真情有理贈(zèng)琴有禮音樂廣場(chǎng)將在蘭州州飛天或陽(yáng)光星級(jí)級(jí)酒店公開贈(zèng)送架架名牌鋼琴和套高高級(jí)家庭影院系統(tǒng)統(tǒng)。住音樂廣場(chǎng)您將不不但能夠傾聽音樂樂，還能看到音樂樂之魂。那只有二個(gè)字：完完美（鋼琴贈(zèng)送對(duì)象僅僅限前20名購(gòu)買買3房或者4房業(yè)業(yè)主，家庭影院系系統(tǒng)限購(gòu)買2房之之前50名業(yè)主））注：本活動(dòng)最終解解釋權(quán)屬蘭州**房地產(chǎn)開發(fā)有限限公司五、派報(bào)設(shè)計(jì)方案案尺寸：560*420mm紙張k數(shù)：4折頁(yè)形式：對(duì)折**音樂廣場(chǎng)報(bào)紙紙雜志系列廣告篇篇個(gè)性引導(dǎo)篇國(guó)際大師篇社區(qū)規(guī)劃篇建筑造型篇中庭綠化篇景雕藝術(shù)篇會(huì)所設(shè)施篇智能管理篇十大主題篇**音樂廣場(chǎng)第一一期行銷推廣媒體體策略第一階段集客醞釀期1、戰(zhàn)略目的：檢檢測(cè)市場(chǎng)、收集客客源、分析反饋