遼寧省2017年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房銷售代理考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為。A：2.00%B：2.13%C：2.22%D：2.50%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其_。A.共代理了多少個(gè)項(xiàng)目B.代理成交額有多少C.人員素質(zhì)D.代理的成功率有多大3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)2006年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的30%,從2007年開始年收入增長2%,經(jīng)營費(fèi)用增長1.5%,該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價(jià)格為。A：2044.87萬元B：4296.54萬元C：5526.56萬元D：7337.33萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、房地產(chǎn)的價(jià)格與房地產(chǎn)的供給和需求，分別是的關(guān)系。A：正相關(guān)和正相關(guān)B：正相關(guān)和負(fù)相關(guān)C：負(fù)相關(guān)和正相關(guān)D：負(fù)相關(guān)和負(fù)相關(guān)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是。A：裝修改造B：需求增加C：通貨膨脹D：改進(jìn)物業(yè)管理E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、單位為職工所繳存的住房公積金的實(shí)質(zhì)是_。A.獎(jiǎng)金B(yǎng).單位發(fā)給職工的住房補(bǔ)貼C.工資的一部分D.給職工增加了一部分工資7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為“一、二、三、四”四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，其中二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本應(yīng)在萬元以上。A：1000B：2000C：5000D：8000E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對(duì)數(shù)為_。A.房地產(chǎn)平均價(jià)格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.房地產(chǎn)眾數(shù)價(jià)格9、瑕疵請(qǐng)求權(quán)是指_。A.拍賣人在拍賣之前，有權(quán)知道他應(yīng)該知道的拍品的缺陷B.公證人在公證之前，有權(quán)知道他應(yīng)該知道的拍品的缺陷C.競買人在參與競買前或參與競買時(shí)，有權(quán)知道他應(yīng)該知道的拍品的缺陷D.買受人在以最高應(yīng)價(jià)購得拍賣標(biāo)的時(shí)，有權(quán)知道他應(yīng)該知道的拍品的缺陷10、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是_。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租信到租售完成所需的時(shí)間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時(shí)間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)11、房產(chǎn)測量中以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以倍中誤差作為限差。A：一B：兩C：aD：四E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、可以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，但不能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)的證券是_。A.股份B.股票C.股單D.公司債券13、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是。A：出租的房地產(chǎn)B：自用的房地產(chǎn)C：餐飲的房地產(chǎn)D：營業(yè)的房地產(chǎn)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于（）。A.市場價(jià)值B.清算價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值15、某幢大廈的總建筑面積為10000近，房地總價(jià)值為6000萬元，其中土地總價(jià)值為2500萬元.某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積為200面，房地價(jià)值為130萬元.按照土地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算該人占有的土地份額為。A：0.8%B：1.6%C：2.4%D：4%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估。A：掛牌底價(jià)B：正常市場價(jià)格C：競買人可承受的最高價(jià)D：最可能的成交價(jià)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、潛在購買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與_。A.意愿B.途徑C.能力D.動(dòng)機(jī)18、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià):土地單價(jià)）為3000元/近，后街路線價(jià)為2000元/近。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為。A：18%B：20%C：15%D：25%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2.25%,為吸引5年期的儲(chǔ)戶，則其5年期的年利率應(yīng)大于。A：2.50%B：3.5%C：2.38%D：3.25%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價(jià)格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10%,則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期_。A.小于5年B.在5?6年之間C.在6?7年之間D.在7?8年之間21、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，申請(qǐng)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有限責(zé)任公司資質(zhì)，其注冊(cè)資本人民幣在萬元以上。A：50B：100C：150D：200E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值等于一元。60560065055023、某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為3300元/面，出租的年末凈收益為330元/近。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的2%,該期房目前的價(jià)格為（）元阿2。A：2834B：1834C：2934D：3.934E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、自治州、自治縣的自治條例和單行條例，報(bào)批準(zhǔn)后生效。A：全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)B：國務(wù)院C：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)D：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、邊際效用是指某種物品每增加一個(gè)單位的消費(fèi)量所引起—的增加。A.總銷量B.價(jià)格C.價(jià)值D.總效用二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、對(duì)國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取等方式予以處置。（2009年試題）A：國有土地出讓B：國有土地轉(zhuǎn)讓C：國有土地租賃D：國有上地作價(jià)出資（入股）E：保留劃撥土地使用權(quán)2、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述正確的是。A：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格B：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同C：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限是出讓合同約定的年限D(zhuǎn)：劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的處理方式中需辦理出讓手續(xù)，要變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由出讓方繳納土地出讓金E：按照國務(wù)院住房制度改革的有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)3、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有_。A.發(fā)行企業(yè)債券B.向銀行借入信用貸款C.房地產(chǎn)開發(fā)貸款D.在公開市場上發(fā)行股票土地儲(chǔ)備貸款4、先近似匡算工程量，再配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資，這種估算的方法叫作（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法5、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價(jià)的20%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還。年貸款利率為6%,月還款額為一元。1655.331719.431743.692149.296、民法中的人身關(guān)系包括。A：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系B：財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系C：財(cái)產(chǎn)形成權(quán)關(guān)系D：人格權(quán)關(guān)系E：身份權(quán)關(guān)系7、房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段包括。A：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B：前期工作C：招標(biāo)階段D：建設(shè)階段E：租售階段8、下列關(guān)于商品房銷售的說法正確的是。A：必須按套銷售B：不得分割拆零銷售C：不必按套銷售D：可以分割拆零銷售E：在按套銷售的基礎(chǔ)上，可以采取分割拆零銷售的方式9、選擇目標(biāo)市場，通常要以細(xì)分市場為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，來提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場選擇的模式屬于。A：選擇專業(yè)化B：單一市場集中化C：市場專業(yè)化D：產(chǎn)品專業(yè)化E：借款合同10、工程造價(jià)控制的主要方法有。（2008年試題）A：價(jià)值工程B：協(xié)議發(fā)包C：合同管理D：非限額設(shè)計(jì)E：可行性研究11、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價(jià)格為—人民幣元/m2。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。793582608290796412、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述正確的是_。A.項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)13、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的。（2005年試題）A：第一階段8：第二階段初期^第二階段后期口：第三階段E：第四階段14、依據(jù)我國《刑法》規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，可處_,并處罰金。A.管制或拘役B.五年以下有期徒刑或者拘役C.五年以下有期徒刑或者管制D.五年以上，十年以下有期徒刑15、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場選擇模式是—模式。A.市場集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場專業(yè)化D.全面覆蓋16、建筑材料的物理性質(zhì)中，與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括。A：密度B：表觀密度C：密實(shí)度D：孔隙率E：吸水性17、反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是—。A.還本付息比率B.抵押收益率C.投資回報(bào)率D.項(xiàng)目收益率18、下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。A：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租B：將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的C：公有住房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上D：故意損壞房屋的行為E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的19、某購房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%,期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%,則該購房者在第5年第6個(gè)月的還款額為元。A：2277.4B：2281.9C：2728.8D：2741.9E：借款合同20、在共有建筑面積計(jì)算中，不應(yīng)分?jǐn)偟氖?。A：用作公共休憩的架空層B：本幢公共使用的電梯井C：本幢的公共門廳D：本幢的公共過道E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、住房公積金屬于—所有。A.繳存住房公積金的單位B.繳存住房公積金的職工C.繳存住房公積金的單位和個(gè)人共同D.住房公積金管理中心22、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)=14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng)=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%,基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為。A：20%B：14.31%C：14.69%D：14.80%E：借款合同23、下列不屬于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止的是_。A.承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的B.簽訂無效合同的C.無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的D.承租人故意損壞房屋的24、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2,單位建筑面