...............五星級酒店整改運營計劃書...............某五星級酒店位于**有商業(yè)長廊之稱的**國道**地段，**快道從**到該酒店只需50分鐘車程，距**市城區(qū)只一橋之隔，地理位置十分優(yōu)越，近在咫尺的**高鐵站，直通豪華巴士穿梭往返**、**、**之間，交通十分便利，酒店功能齊全，集住宿、娛樂、休閑、飲食于一體。一、酒店概況該酒店第一期五層裙樓面積13739平方米，竣工于二OO二年，酒店正式在二00三年開業(yè)。第二期于二OO七年竣工，建筑面積24682平方米，酒店總用地面積為8000平方米，建筑占地4697.1平方米，辦理房產證面積38421平方米(實際建筑面積約為42000平方米)，房產用途為綜合（即商業(yè)、商住、居?。壳耙艳k房產權證13739平方米，正在辦理24682平方米。酒店目前經營的項目有：一樓大堂，面積為600平方米。一樓至二樓及五樓（部份）約5000平方米為中餐廳，中餐有包房18間，小廳三個，國際宴會廳設在五樓，面積為1500平方米，可同時容納1000人用餐。二樓至四樓（部份）約8000平方米為**俱樂部，俱樂部二樓大堂表演廳，有250個座位，卡拉OK包房73間，豪華大房8間（復式），大房30間，中房35間，小房10間。三樓（部份）約3000平方米為沐足休閑，沐足房間50個，一次性可容納300位客人進行沐足休閑。六樓、七樓、八樓整層為健康中心，套間豪華房60間。四樓部分、五樓部分、九樓為客房，共130間，其中套房16間，雙人房57間，單人房57間（九樓27間房是于二OO七年開業(yè)）。酒店一樓大堂，后面有一個室內停車場面積為2100平方米，酒店前面為室外停車場面積為2000平方米，可停車100臺，在酒店右側擁有專用停車場，可停車100臺，目前固定停車位合計200個。且周邊停車較為寬松，停車問題不緊張。酒店配電房設備十分理想，供電分類分層配送，備用發(fā)電機一臺，功率1000千瓦，整座酒店只有俱樂部大堂，國際宴會廳，酒店大堂為中央空調，其它全部是分體或柜機?？陀秒娞萑_，貨梯一臺。酒店經營所需的證照基本齊全。該酒店營業(yè)執(zhí)照。該俱樂部娛樂經營許可證。健康中心營業(yè)執(zhí)照。沐足休閑營業(yè)執(zhí)照。酒店特種行業(yè)許可證。6、酒店消防安全合格證。7、公共場所衛(wèi)生許可證。8、食品衛(wèi)生許可證。二、現(xiàn)狀分析**市政府在“筑巢引凰”的政策下，吸引了大批的企業(yè)，隨后**市政府又實行“騰籠換鳥”的措施，對“三來一補”的外資企業(yè)進行調整，特別對勞動密集型的企業(yè)，對科技含量不高的企業(yè)、對污染較大的企業(yè)都作出了相應的措施——調整、轉型，就在這轉型調整期階段，整個**市的企業(yè)及商業(yè)都經受一場考驗，各方面都不同程度地受到影響，**酒店也不例外。加之烽酒店的布局設計不理想，給人覺得一座那么大的建筑物，項目的安排太亂，使目前的經營面臨底谷。特別是如下幾點，造成目前該酒店經營的難點。一樓大堂布局不夠氣派，大堂上二樓的樓梯及接駁通道給整個大堂造成給人一個壓抑感，不夠通暢，不夠富麗堂皇，本來用了二層的空間作為大堂的高度，但沒有體現(xiàn)出這一效果，反而給人走進大堂就有一種不合理、凌亂、不舒服的感覺。中餐布局安排脫節(jié)，海鮮池、大廳、房間配套安排不恰當，沒有上規(guī)模、上檔次餐廳應有的風范。中餐大廳和房間餐位太少，就算餐位坐滿，亦無法達到理想的營業(yè)額，只是靠宴會廳的餐位來滿足餐位數(shù)，但宴會廳的圍餐是階段性且個別性。是不能作為餐廳的穩(wěn)定經營，而是配套經營。俱樂部面積及房間數(shù)目都屬大型的夜總會，但目前生意不理想，原因有三，第一，多年沒有改變，裝修風格陳舊，無論是客人或是從業(yè)人員都沒有新鮮感。第二，大堂表演廳營業(yè)對象是年輕人，會造成與包房客人隔隔不入的矛盾，因為，大堂熱鬧非凡，給人一種十分亂的感覺，且消費不高，包房才是高消費，高消費者一是身份特殊，二是年紀較大，他們既想減壓、放松，又不想場面太亂。第三，音響不夠好，無法達到一種歌唱表演的氣氛。健康中心是酒店目前的主打賺錢項目，但政策性強，受社會形勢影響較大，始終是不穩(wěn)定的因素。一定要完善手續(xù)，突出健康才能擴大經營。四樓、五樓、九樓是客房，房間裝修過于陳舊，地毯、墻紙、洗手間都很差，硬件差，管理跟不上。使到九樓（新裝修）本來是不錯的硬件，造成讓客人無意識地隨便糟蹋了。一種受環(huán)境影響的自然習慣就形成了。給客人沒有一種星級酒店管理的自我要求感。綜合上述，酒店的布局將給酒店帶來不同的形象，酒店的格局，酒店的裝修，將定位酒店的檔次，并直接影響酒店的經營，要想將酒店在經營上一個臺階，必須要將酒店的格局徹底改造，調整項目的經營思路，重新布局，重新裝修，重新定位，充分利用酒店現(xiàn)有的建筑特點，建筑面積，合理布局項目，使到酒店每個角落都能給客人留下一個好印象。三、整改計劃（一）一樓1、一樓為酒店大堂，將大堂左側上二樓的樓梯及連通的過渡區(qū)域全部拆除。2、一樓大堂右側的海鮮池拆除，中餐廚房拆除。一樓大堂右后面靠中央的一座樓梯拆除。一樓大堂后面的配電房調整到變電房右側。保留大堂左側的一座樓梯。大堂左側為大堂吧。大堂右側為商務區(qū)。主樓二臺電梯保留，并排加裝一臺電梯，背靠背加裝四臺電梯。大堂后面停車場右側一排倉庫全部拆除，左側消防控制中心，工程工具房調整。一樓右側夜總會門樓拆除。裙樓與主樓之間的中縫，將用混凝土加建連成一體，夜總會門樓拆除后，用鋼架結構搭建二層，第一層使之與一樓停車場連接，第二層與夜總會大門口連廊連接。注釋：一樓大堂拆除后，大堂中央二層高的中空面積達600平方米，大堂左側為大堂吧，大堂右側為商務區(qū)，大堂后面停車場整改為中餐大廳。大堂左側大堂吧前面有200平方米的緩沖區(qū)，通往左側三臺電梯，使客房、桑拿的客人集中于左側三臺電梯出入。大堂右側為商務區(qū)，銀行網點，商場，商務中心，美容美發(fā)均安排在最靠右一排，商務區(qū)前面有著400平方米的長廊緩沖區(qū)通道，使中餐客人、夜總會客人、沐足客人、茶藝棋牌客人、西餐客人集中于大堂右邊四臺電梯出入。中餐改在一樓原停車場，使就餐的客人更加方便且布置較為合理，中餐大廳有1680平方米，廚房安排在最后段，原材料的進出，廢氣的排放處理，都十分方便。中廚、點心、油雞、明檔、海鮮池、洗碗間，合計面積達800平方米，有足夠的場地給予安排制作產品。原員工宿舍樓下的二條車道，將右邊一條整改為消防控制中心，酒店監(jiān)控中心，左邊車道保留，用作酒店所有的物品，員工出入的總通道，有利于酒店的管理。（二）二樓二樓原中餐房間全部拆除。拆除后的二樓近1000平方米，為西餐廳。注釋：西餐廳為敞開式，配合客房早餐、自助餐。敞開式的西餐廳為一樓大堂的中空顯得更大，更開陽。（三）三樓1、三樓的沐足基本不變，只是擴大從電梯往夜總會的連廊。（四）四樓原四樓客房全部拆除，整改為茶藝、棋牌室。擴大四樓電梯往夜總會連廊。注釋：四樓改為茶藝棋牌室后，并可以配合五樓的中餐房間，如五樓中餐房間的確不夠用時，四樓的茶藝棋牌室面積夠大，同樣可作為中餐房間。（五）五樓1、五樓原客房全部拆除，整改為中餐房間。2、五樓國際宴會廳最左邊整改為中餐房間。3、五樓國際宴會廳內左右兩邊整改為中餐房間，采用活動屏風，可隨意折疊，使大廳變成房間，又可以將房間變回大廳。注釋：五樓用作中餐房間，主要是考慮配合五樓的國際宴會廳，使到中餐大廳接待圍餐時，不影響一樓大廳的散客。平時沒有圍餐，可以作為房間用。有圍餐時，房間就變少了，平時管理這些房間的服務員。在圍餐時，就服務圍餐工作，解決了圍餐用人問題。五樓的中餐房間，雖然距一樓的廚房有點遠，但可采用三臺傳菜電梯進行解決，經計算，每上一道菜增加時間不會超過3分鐘，只是地哩多幾個。（六）六樓至八樓六樓至八樓按摩房基本不變。增加五樓天面的水療區(qū)。注釋：六樓至八樓的按摩房有60個，為使桑拿按摩不受政策性的影響，增設一個水療大堂是十分必要，水療大堂包括干蒸、濕蒸、泡水、休息區(qū)、康樂區(qū)、活動區(qū)、會議區(qū)、閑聊區(qū)、飲食區(qū)、保健服務等等。健服務等等。這樣可將六樓至八樓的休息區(qū)改為房間，又增加十多間房。且整個桑拿的配套、格局、氣勢就顯現(xiàn)出來了。桑拿的經營策略就明確了，經營就走向穩(wěn)定。（七）九樓至十五樓1、九樓至十五樓，按布局為客房，原來的客房布局是合理的，只作裝修就可以了。2、目前不作中央空調的布局。注釋：九樓至十五樓，按四星級標準裝修成189間客房，其中每層可裝成2個套房，如果不裝套房，可裝成213間雙人或單人房。客房不擺設麻將臺，只為住宿提供應有的方便，這樣對客房的管理就有了基本的保證。（八）十六樓1、十六樓采用鋼架結構搭建1500平方米。2、按酒店原來的外立面配套裝飾玻璃窗及墻面和封頂。注釋：十六樓加建后，電梯可直達，亦可從十五樓上一層，從十五樓上一層，會有更完善的管理和安排。十六樓可安排為酒店辦公室，亦可安排為貴賓區(qū)。四、投資預算（一）酒店房產物業(yè)辦證費用：1200萬元。酒店完成整合后，將物業(yè)變更到酒店名下，并且將原已辦及申辦的房產物業(yè)面積38421平方米，爭取按實際建筑面積42000平方米進行辦理。房產38421平方米辦理費用為1000萬元，超過部分房產的辦理費預計200萬元。（二）、布局改造，翻新裝修，設備更換。1、一樓大堂：投入300萬元△拆除大堂左側上二樓餐廳的半圓樓梯及接駁通道，將二樓天花與第二條柱平齊，將大堂分作二段天花，前半段為兩層樓高，后半段為一層樓高，前后段的分隔墻上方采用欄桿手法裝飾——青玻作為飾面,用不銹鋼扣件進行連接?！鞣湛偱_擺放在大堂正門正中?！鞔筇米筮呍O置大堂吧?！鞔筇米筮叴筇冒膳粤敉ǖ劳_主樓電梯?！鞔筇糜疫吥壳昂ｕr池拆除，留通道往大堂右邊四臺電梯及樓梯，使之進入餐廳、沐足、棋牌、夜總會的客人與住宿、桑拿的客人分隔開?！鞔筇们岸味涌臻g，大堂中間二根柱子為中心，吊大水晶燈。大堂后段一層空間為服務總臺及左右兩邊為緩沖通道。△服務臺后面設行李保管間，商務中心，衛(wèi)生間。安裝電梯、緩沖區(qū)、商務區(qū)：投入300萬元△拆除海鮮池。將大堂正面電梯移至右邊，加安裝三臺電梯至五樓，共四臺電梯?！鲗⒂疫呉恢廖鍢菢翘菅b修好?！饕粯怯疫叺乃呐_電梯及樓梯，將裙樓二至五樓的客人全部由此上落。五樓餐廳房間、國際宴會廳、夜總會、沐足休閑、棋牌、茶藝?！鲗⒁粯堑耐ǖ栏脑?、裝修具有特色?！饕粯怯疫吷虉觥y行網點、商務中心、美容美發(fā)。二樓西餐廳：投入250萬元。△將二樓18間中餐用房全部拆除，改造成敞開式的西餐廳。三樓“沐足”不變。四樓為茶藝、棋牌室：投入250萬元△將四樓原客房全部拆除，裝修成18間茶藝棋牌室。主一樓、五樓為**餐廳；投入800萬元?！鳛榕浜衔鍢菄H宴會廳的運營，五樓為中餐房間，將原五樓50間客房及宴會廳左右兩側改造為中餐房間31間?！髦胁痛髲d、中餐廚房、海鮮池設在一樓的主樓（原停車場），中餐大廳（食街）擺放54張6人臺，37張8人臺，14個4人位卡座，合計800個餐位。六樓、七樓、八樓健康中心不變。九樓至十五樓客房整改裝修：投入1000萬元。△共7層，每層27間房，合共189間房，裝修配置準四星，每間房投入4.2萬元?！鞴矃^(qū)域裝修△公共區(qū)域裝修100萬元。9、主樓二樓至四樓：該**俱樂部：投入1000萬元。△整改走廊及燈飾?！髡囊粯谴筇眉盁麸棥！髡拇箝T口及燈飾。△房間燈飾、電視機、墻布、沙發(fā)?！髡囊繇?。10、中央冷氣改造：投入500萬元。△將原有的**俱樂部大堂，國際宴會廳的中央冷氣系統(tǒng)并聯(lián)使用、改造。將一樓大堂、全部改為中央冷氣。△其余的客房、沐足、棋牌茶藝、健康中心安裝分體。11、外墻及外墻燈飾投入500萬元?！魍鈮Ψ?、招牌燈飾?！魍鈮Υ钆艝拧?2、加建十六樓：投入200萬元?！骶频暝O計為16層（最頂層）已建4條立柱及其中一面墻建好，建成后面積1500平方米。13、加建原夜總會門樓：投入200萬元△將原夜總會門樓拆除后，建造二層，每層700平方米，每平方米為850元。※裝修投資6500萬元?！暇频辏?8000萬元。※五樓天面水療大堂沒有預算。※五樓天面水療大堂沒有預算。綜合上述兩項合計投資為：24500萬元。五、回報預測調整后的酒店布局，將相對合理，裝修后的酒店，使酒店的檔次提升，酒店的配套亦更為全面，項目將并駕齊駒，經營者的信心就將越來越足。良性得到循環(huán)，經營相對穩(wěn)定，回報也將有把握。1、客房回報預測：客房189間：其中：豪華套房：14間380元/間套房：28間300元/間雙人房：87間260元/間單人房：60間220元/間380元×14間=5,320元×30天=159,600元300元×28間=8,400元×30天=252,000元260元×87間=26,100元×30天=783,000元220元×60間=13,200元×30天=396,000元合計：159,600+252,000+783,000+396,000=1,486,200元/月按7折計：1,486,200元×70%=1,040,340元開房率70%：1,040,340元×70%=728,238元△客房純利率為70%：728,238元×70%=509,766元22、中餐回報預測△一樓大廳（食街）：105張臺500個餐位500人×2個飯市=1000人次每人60元計：1000人次×60元=60,000元按7折計：60,000元×70%=42,200元按30天計：43,000元×30天=1,260,000元早茶：10,000元按30天計：10000元×30＝300,000元△五樓房間：31間31間房以每間500元消費：31間×500元=15,500元15,500元×2個飯市=31,000元按7折計：31,000元×70%=21,700元按30天計：21,700元×30天=651,000元△宴會廳酒席：按月2次：80席×2=160席×1,500元=240,000元合計中餐營業(yè)額：126,000元+300,000元+651,000元+240,000元=2,451,000元純利率35%：2,451,000元×35%=857,850元3、西餐廳：200位200位每人40元：200人×40元=8,000元×3次=24,000元按7折計：24,000元×70%=16,800元按30天計：16,800元×30天=504,000元按按7折計：108,000元×70%=75,600元純利率70%：75,600元×70%=52,920元▲項目收益合計：客房：509,766元+中餐857,850元+西餐252,000元+沐足189,000元+俱樂部1,071,000元+健康中心864,000元+棋牌、茶藝52,920元=3,796,536元總收益：3,796,536元/月年回報：3,796,536元×12個月=45,568,432元六、投資回報1、總投資：24,500萬元2、年回報：4,556萬元3、回報率：18.5%七、還息歸本1、按融資20,000萬元的利息10‰=2,000萬元/年2、20,000萬元的歸本按10年=每年2,000萬元合計：2,000萬元+2,000萬元=4,000萬元余額：4,556萬元－4,000萬元=556萬元八、定位概念**市的經濟發(fā)展，眾所周知，是一個經濟發(fā)展的強市，就服務業(yè)而言，作為萬江是**市四區(qū)