土地買賣的稅收籌劃案例分析：甲公司是一集團(tuán)公司，2015年1月，用子公司M公司名義在某市郊區(qū)購進(jìn)一塊地，成本1億元，2016年5月該地塊升值，評估價(jià)為 5億元，乙公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，想在該地塊開發(fā)銷售商品房。甲公司欲賣地，乙公司欲買這塊地，如果您是這兩家公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)，該如何進(jìn)行納稅籌劃？一、銷售方甲公司財(cái)務(wù)總監(jiān)有兩種方案（一）方案一，將土地直接出售，需要繳納：1、印花稅，稅率 5‰，應(yīng)納印花稅 25萬；2、增值稅11%，轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅，假設(shè)甲公司選擇簡易計(jì)稅，為方便計(jì)算假設(shè)為不含稅價(jià)，應(yīng)納增值稅 2500萬。3、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，征收率分別是增值稅的 7%、3%和2%，稅金及附加300萬。4、土地增值稅，應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率 -扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，增值率=土地增值額/扣除額=4/（1+5*5.6%）=312.5%，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為 60%，速算扣除系數(shù)為 35%，應(yīng)納稅額1.95億。5、企業(yè)所得稅，稅率 25%，（5-1-0.03-1.95 ）*25%=0.51億。以上合計(jì)應(yīng)繳納 2.74億元。（二）方案二，將 M公司100%的股份以5億元賣掉，需要繳納：1、印花稅，稅率 5‰，應(yīng)納印花稅 25萬；2、企業(yè)所得稅4*25%=1億以上合計(jì)應(yīng)繳納 1億元。結(jié)論：對賣方甲公司來說出售股權(quán)優(yōu)于直接出售資產(chǎn)。（三）所得稅稅負(fù)能降低一些嗎？甲公司賣M公司股權(quán)時(shí)可以留一部分股份，比如 5%，享受M公司的分紅用，公司章程約定分紅比例（M公司土地增值4個(gè)億，可以預(yù)測將來會(huì)有 4億的利潤），甲公司取得M公司的股息紅利所得免交企業(yè)所得稅，化股轉(zhuǎn)所得為股息紅利。二、購買方乙公司財(cái)務(wù)總監(jiān)有兩種方案（一）以5億元直接購買土地購進(jìn)土地成本帳面價(jià)值 5億元，在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，做為企業(yè)所得稅和土地增值稅的成本列支。（二）以5億元購進(jìn)M公司100%股權(quán)土地成本為M公司帳上的土地成本 1個(gè)億，乙公司根據(jù)評估報(bào)告做分錄：借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 4億貸：資本公積—其他資本公積 4億但企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)要做納稅調(diào)增，稅收上只認(rèn)歷史成本 1億。4個(gè)億的溢價(jià)如何消化？只能等將來 M公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)或 M公司清算時(shí)扣除 M公司計(jì)稅成本 5億。但土地開發(fā)后，房地產(chǎn)開發(fā)銷售的企業(yè)所得稅 25%，土地增值稅39%（1.95/5)，多交4個(gè)億乘以64%，多交2.56億，相當(dāng)于甲公司少交的稅遞延到乙公司了。結(jié)論：對買方乙公司來說直接購買資產(chǎn)優(yōu)于購買股權(quán)。（三）如何解決股權(quán)溢價(jià)問題 ?甲公司設(shè)立關(guān)聯(lián)建安企業(yè)，定價(jià)時(shí)調(diào)高建安成本、設(shè)計(jì)成本價(jià)格，調(diào)低股權(quán)價(jià)格，對上游甲公司來說，稅負(fù)不變。對下游乙公司來說，股權(quán)款不能進(jìn)成本，建安款能進(jìn)成本。小編寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)要求的。因?yàn)樗且婚T技術(shù)很強(qiáng)的課程，主要