Word三四線房地產(chǎn)價(jià)格增幅趕超去庫存后上漲超出預(yù)期近幾年，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的一個(gè)突出特點(diǎn)就是分化現(xiàn)象明顯，一些一線城市和熱點(diǎn)二線城市土地有限、人口和經(jīng)濟(jì)集聚，并在一些非理性投資投機(jī)因素的作用下，房價(jià)漲得很快;而三四線城市，因?yàn)檫^去住宅建設(shè)得比較多，存在較大庫存。寧吉喆表示，因此，針對一二線城市和三四線城市之間的分化形勢，對大城市特別是一線城市和熱點(diǎn)二線城市，房價(jià)只要漲得過快，政府都會因地制宜、因城施策，從需求和供給等方面采取措施。

三四線城市樓市價(jià)格增幅趕超

三四線樓市基本面發(fā)生的變化，也體現(xiàn)在近期全國重點(diǎn)三四線城市去庫存周期或存銷比等數(shù)據(jù)上。觀察2021年以來的數(shù)據(jù)，除個(gè)別月份波動(dòng)外，三四線城市的存銷比總體上是高于一二線城市的，但經(jīng)過近8年的市場調(diào)整，當(dāng)前三四線城市該指標(biāo)和一二線城市相趨近，總體上都為10個(gè)月左右的水平。各類城市之間的去化周期差異在減少，市場分化的特征不斷減弱，從側(cè)面也體現(xiàn)了去庫存的戰(zhàn)略是積極有效的;相比過去偏高的水平，當(dāng)前三四線城市的去庫存周期數(shù)據(jù)已經(jīng)降低至歷史最低點(diǎn);此外，從國家統(tǒng)計(jì)局的全國70城房價(jià)指數(shù)也可以看出，有的三四線城市的價(jià)格增幅甚至趕超了一二線城市。

2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭力調(diào)查及投資前景預(yù)測報(bào)告表明，三四線城市樓市以上種種變化，我們可以通過需求因素、政策措施、城市發(fā)展情況三方面進(jìn)行分析。

第一是需求因素影響。三四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目從過去的燙手山芋變?yōu)橄沭G餑，自然有需求增長的刺激。此類需求包括：城鎮(zhèn)化概念下的新市民購房需求、棚改和舊改下的剛性購房需求、本地較為合理的改善型購房需求、外溢的夾帶投資投機(jī)屬性的購房需求等。此類需求釋放，容易帶來房源的加快去庫存。第二是政策措施作用。以上海周邊的典型城市浙江海寧為例，此類城市過去是非熱點(diǎn)購房區(qū)域，但現(xiàn)在在周邊城市包括上海、杭州、嘉興、嘉善等城市購房政策相對緊的情況下，海寧的購房政策反而顯得寬松了，這個(gè)時(shí)候再憑借一些城際鐵路等概念，樓市容易火爆。這種作用在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市中表現(xiàn)尤為明顯。第三是城市發(fā)展情況變化。三四線城市現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施在不斷改善，最典型的就是高鐵和地鐵在不斷建設(shè)，所以有類似概念的城市，其實(shí)城市的居住價(jià)值和投資價(jià)值都在快速上升，這也會帶來市場交易的活躍。

過去的十年，我們一直把三四線城市的樓市定義為“丑小鴨”，而現(xiàn)在通過部分城市的發(fā)展情況可以看出，“丑小鴨”已經(jīng)“脫胎換骨”展示出了“白天鵝”的動(dòng)人一面。當(dāng)然有些“白天鵝”過于招搖，自然要出臺政策管一管，不能讓其透支過多的概念，因?yàn)槌鞘谐砷L一步到位反而是有害的。

去庫存后房價(jià)上漲超出預(yù)期

“三四線城市庫存減少后，房價(jià)上升的趨勢就愈發(fā)明顯?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向中新經(jīng)緯客戶端表示，目前，三四線城市去庫存任務(wù)基本完成，在后續(xù)庫存明顯減少的情況下，三四線城市房價(jià)的上漲已經(jīng)超出預(yù)期。

可以看到，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，同比漲幅最明顯的城市均為三四線城市，包括湖州、溫州、徐州、贛州、衢州市、滄州市、漳州市、嘉興等城市。為何這些城市房價(jià)有所上漲?易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端說，很多三四線城市的人口規(guī)模都比較大，在所在省份屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名前五的城市。一些有投資需求的炒房客，很容易被這些信息誤導(dǎo)盲目進(jìn)入樓市。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，8月份以來