寫字樓基礎知識培訓第1頁/共35頁一、寫字樓定義與特點1.1寫字樓定義1.2寫字樓特點第2頁/共35頁1.1寫字樓的定義寫字樓是指國家機關、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務活動的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟實體和非營利性的管理機構(gòu)，是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。第3頁/共35頁1.2寫字樓的特點1.寫字樓一般建于城市中心的繁華地段2.建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大3.建筑設備既現(xiàn)代有先進4.功能齊全、自成體系5.使用時間集中，人流量大6.經(jīng)營管理要求高，時效性強第4頁/共35頁二、寫字樓的分類和國際標準2.1寫字樓分類2.2寫字樓標準第5頁/共35頁2.1寫字樓的分類按大小分類大型：建筑面積大于3萬m2中型：建筑面積在1~3萬m2小型：建筑面積小于1萬m2按功能分類綜合型：以辦公為主，其他各業(yè)態(tài)為輔商住型：即可辦公，又可以入住單純型：只用于辦公功能按位置、自然或者質(zhì)量狀況分類丙級：寫字樓已經(jīng)使用一定年限，各方面都落后于時代發(fā)展乙級：區(qū)位較好，澆筑較好，物業(yè)服務較好甲級：區(qū)位極佳，建筑極佳，物業(yè)服務極佳第6頁/共35頁2.2甲級寫字樓的國際標準項目標準地理位置位于成熟的商業(yè)中心，同一個發(fā)展區(qū)域內(nèi)集中了多個寫字樓，商務活動密集；交通便捷，有多條公共交通線路及已落成或興建中的地下地鐵路線實用率七成或以上外墻裝飾主樓Low-E低輻射玻璃幕墻及鋁合金嵌板。裙樓外墻以花崗石、大理石或Low-E低輻射玻璃幕墻層高及闊度辦公室高度（凈高）2.6米以上，走廊寬度1.8米以上，電梯廳高度2.5米以上供電系統(tǒng)日常店里供應須為10KV高壓兩路供電，低壓配電為密集型母線槽，集中安裝于大廈低壓電井內(nèi)，另配備進口發(fā)電機組作應急電源。（1）辦公層電容量為60VA/m2-120VA/m2（2）后備電源每層容量達60KVA左右。衛(wèi)星接收系統(tǒng)采用衛(wèi)星地面接受系統(tǒng)，收看中外電視頻道音響系統(tǒng)走道、門廳、車庫、大堂等公共場所均裝配消防播音員及音樂播放系統(tǒng)第7頁/共35頁2.2甲級寫字樓的國際標準項目標準內(nèi)部裝飾（1）入口大廳挑高大廳，高度大約25-30米，地面及墻身鑲嵌大理石，配合造型天花吊頂。首層大堂有電腦資訊查詢系統(tǒng)及大型液晶顯示器。（2）電梯大堂（3）辦公室輕鋼龍骨雙面石膏板加隔音棉建個，礦棉天花，假地臺（在原有水泥地臺升高）150mm以上，允許用戶自行隨意布置，變化及安裝電話槽、電話網(wǎng)絡、寬帶、以太網(wǎng)絡等（4）衛(wèi)生間配有優(yōu)質(zhì)卷紙、擦手機、干手機、洗手液及空氣清新機空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)，利用水冷機組提供冷氣，每個單位能獨立控制溫度，每冷噸大概服務15-20m2，具備中央后備空調(diào)，當市斷電而后備電源發(fā)動，后被空調(diào)量大概是正常情況下的四分之一，送風末端設備為VAVBOX加采暖功能。（1）辦公室內(nèi)設計溫度為22℃-24℃、濕度55%，新風量為10升/秒/人（2）入口大廳、電梯廳等均有空調(diào)提供，溫度為25℃（3）每層洗手間均舍友抽風系統(tǒng)，溫度為26℃第8頁/共35頁2.2甲級寫字樓的國際標準項目標準電梯（1）客用升降機為進口機組，升降機搭載人數(shù)每臺最少16人、1200KG，速度最低為2.5m/s，每次大堂等候時間不超過30S及繁忙時間為5分鐘之內(nèi)，總搭載量不少于總?cè)藬?shù)百分之十二。（2）電梯分層區(qū)域每區(qū)大約為8到15層，集群控制（3）所有升降機有IC智能卡控制系統(tǒng)，其功能為非辦公時段保安管理操作功能（4）最少配備獨立貨用升降機一組、獨立行政電梯、獨立消防電梯（5）最少液晶顯示器一部，可播放節(jié)目及網(wǎng)上消息（6）有遠端監(jiān)視及對講電話，轎廂內(nèi)有閉路監(jiān)視探頭停車場智能化停車場管理系統(tǒng)，有長期、月票、時票提供，有自動校對車輛識別功能，停車場即使使用量及停車位置顯示及引導系統(tǒng)等等。停車位數(shù)量標準：每150m2-180m2商用面積一個停車位消防系統(tǒng)配備齊備的自動噴淋系統(tǒng)、消防栓、防火卷閘分區(qū)、編程火災走動報警系統(tǒng)第9頁/共35頁項目標準樓宇自動化系統(tǒng)設備控制監(jiān)視點檢測，控制及記錄設施設備的遠行，包括冷凍水機組、電力系統(tǒng)、水泵、電梯、扶梯、空調(diào)機/新風機、照明系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)等等保安監(jiān)控系統(tǒng)各主要入口通道及停車場、電梯轎廂配設攝像頭作24小時監(jiān)控錄像，各消防通道門均配門磁監(jiān)控資料通訊系統(tǒng)平均每十米至十五米建筑面積舍友一條電話線，每單位配10條IDD長途直播電話及傳真線路，采用衛(wèi)星地面接收站系統(tǒng)光纖結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，總系統(tǒng)可達1000mps。每層均配有一對多模光纖線，提供100mps-1000mps頻帶，并預留兩組（兩隊）備用光纖，以配合發(fā)展使用擦窗機擦窗機配有自動校正內(nèi)外側(cè)功能給/排水系統(tǒng)采用進口水泵設備，PLC控制的變頻恒壓供水，衛(wèi)生間采用進口衛(wèi)生潔具，配有定時香水噴霧采暖系統(tǒng)采用進口燃油/燃氣鍋爐采用進口熱水泵系統(tǒng)設備的采暖監(jiān)控設備2.2甲級寫字樓的國際標準第10頁/共35頁2.2寫字樓的標準5A甲級寫字樓的標準黃金區(qū)位

要有良好的交通與地理為主。超大規(guī)模要有一個龐大的建筑面積，以及一個綜合性的功能配套。建筑文化主要指摩天大樓的建筑文化。硬件設施所使用的技術(shù)較酒店更為先進，對建筑設計和建筑功能創(chuàng)新的要求更高。軟件服務提供高效物業(yè)服務，另一方面可以提供不同企業(yè)的不同專業(yè)化商業(yè)服務。第11頁/共35頁三、寫字樓的產(chǎn)品體系3.1硬件配置3.2軟件配置第12頁/共35頁3.1硬件配置——外立面寫字樓首要的硬件配置就是其外立面的設計，通過外立面就可以看出一個寫字樓的等級，外立面用材主要有石材、石材+玻璃、Low－e玻璃幕墻為主。目前市場上5A甲級寫字樓常用的外立面已Low－e中空鍍膜隔音玻璃為主。第13頁/共35頁3.1硬件配置——車行大堂車行大堂一般極少被設置，但是車行大堂的設置，可以讓項目的品質(zhì)感得到大大的提升。通過交通障礙物或圍欄的設置實現(xiàn)人車分流第14頁/共35頁3.1硬件配置——大堂

根據(jù)項目的形象要求來考慮寫字樓的大堂面積和高度。避免狹小的大堂面積和較低的高度給人造成壓抑的感覺，要有強烈的空間感和舒適性。寫字樓大堂的面積一般不應小于300平方米，內(nèi)空高度最低不低于5米。寫字樓的檔次越高其大堂的高度就越高，大堂的面積也越大。第15頁/共35頁3.1硬件配置——電梯間電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材同樣也是十分的考究，大多數(shù)甲級寫字樓建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務特質(zhì)。第16頁/共35頁3.1硬件配置——電梯寫字樓內(nèi)主要以垂直梯為主，一個寫字樓內(nèi)電梯的好壞除了以電梯品牌作為衡量以外，還以電梯的速度作為衡量。電梯技術(shù)指標：1、速度：高速客用電梯可達到6m/ｓ，平均電梯速度在2.5—4m/ｓ2、載重：一般客用電梯的載重量為1350—1600公斤，載重人員在13——20人左右3、轎廂尺寸：普遍為2.0Ｘ1.5Ｘ2.9（寬Ｘ深Ｘ高）4、建面比：按照建筑面積與電梯的比例來計算，甲級寫字樓一般要求5000平米配備一部電梯，國外高端寫字樓能做到2000－3000平米左右。第17頁/共35頁3.1硬件配置——空調(diào)寫字樓內(nèi)空調(diào)的配置，直接影響到整個寫字樓的辦公環(huán)境的好壞；目前常見的空調(diào)系統(tǒng)有VRV與VAV兩種；VRV：是通過壓縮機制冷劑循環(huán)參合進入室內(nèi)換熱器的制冷劑流量,適時地滿足室內(nèi)冷熱負荷要求的高效率冷劑空調(diào)系統(tǒng)VAV：變風量（VariableAirVolume）空調(diào)系統(tǒng)是一種通過改變送風量來調(diào)節(jié)室內(nèi)溫濕度的空調(diào)系統(tǒng)。第18頁/共35頁3.1硬件配置——衛(wèi)生間細節(jié)決定成敗，洗手間設計是最容易忽視的細節(jié)，但卻是客戶實在感知到的地方。高端寫字樓內(nèi)常用衛(wèi)生間潔具品牌有科馬、科勒、美特、TOTO等。衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。設置玄關和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務，如整裝室或化妝間。第19頁/共35頁3.1硬件配置——公共導視系統(tǒng)公共導視牌也是一個寫字樓不可或缺的配置之一，這些都能為使用者帶來實際的方便要求：指位明確；采用國際統(tǒng)一圖標；材質(zhì)商務感強第20頁/共35頁3.2軟件配置——物業(yè)服務寫字樓物業(yè)服務的水平，是寫字樓整體品質(zhì)的一個重要因素。第21頁/共35頁3.2軟件配置——會議系統(tǒng)集成化的設計使會議室中的所有設備有機的統(tǒng)一在一起，提高了主持人對整個會議的控制度

液晶觸摸屏直觀化、可視化的操作界面使繁多設備的被控變得簡便、快捷

科技化、智能化的集成充分體現(xiàn)了現(xiàn)代會議的高品位所在規(guī)范化、系統(tǒng)化的會議配置提高會議了效率不僅可以滿足會議、討論等方面的需要；還可以具備演講、講座、培訓、學術(shù)交流等方面的多業(yè)務工作需要，保證會議高效進行第22頁/共35頁3.2軟件配置——智能系統(tǒng)無線通訊的全區(qū)覆蓋商務隨時隨地，無片刻耽擱OA金屬可調(diào)網(wǎng)絡架空地板與1G/戶的網(wǎng)絡光纖

第23頁/共35頁四、寫字樓的未來發(fā)展4.1向高層發(fā)展4.2向智能化發(fā)展4.3向靈活性發(fā)展4.4向綜合性發(fā)展第24頁/共35頁4.1向高層發(fā)展物質(zhì)基礎近代高層辦公建筑始于19世紀，科技和工業(yè)的快速發(fā)展為辦公樓向高層發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎：鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應用，給建筑結(jié)構(gòu)方式和建筑造型提供了新的可能性；社會原因：由于資本主義的發(fā)展，城市人口的高度集中，使城市用地十分緊張；許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶；在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場所；功能相同的辦公層的疊加，可以集中地使用各種先進設備；樓房的業(yè)主把建筑物當作炫耀實力的手段。第25頁/共35頁4.1向高層發(fā)展

隨著人類科技的不斷進步，建筑物的高度必將不會增高。目前世界上最高的建筑物為阿聯(lián)酋的迪拜，高度為828米。目前世界十大建（構(gòu)）筑物高度排名如下：一、阿聯(lián)酋的迪拜：828米；二、美國北達科塔洲電視臺：628.8米；三、中國廣州電視塔：618.6米；四、加拿大電視塔：555.3米；五、臺北101大樓：508米；六、美國110大樓：473.7米；七、吉隆坡佩特納斯大廈(雙子星)：452米；八、芝加哥西爾斯大廈：443米；九、上海金茂大廈：421米；十、香港國際金融中心第二期：415米。第26頁/共35頁4.2向智能化發(fā)展智能化寫字樓是一種新的建筑體系，近年來由于電子計算機的發(fā)展和普及，實現(xiàn)了人工智能型管理，為情報通訊事業(yè)的迅速發(fā)展提供了新的可能。80年代在美國、日本等發(fā)達國家興起的智能型辦公大樓就是適應高度競爭的需要而誕生的高技術(shù)、高效率的新型辦公大樓。物質(zhì)基礎技術(shù)背景：20世紀最后的20年，是信息技術(shù)飛速發(fā)展的年代。信息技術(shù)是在微電子、計算機和現(xiàn)代通信技術(shù)基礎上發(fā)展起來的一門高技術(shù)。技術(shù)如此迅速地發(fā)展，必然要尋找新的增長點，智能化寫字樓實際上是信息技術(shù)向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的一個結(jié)合點，也是信息產(chǎn)業(yè)擴張市場的一個橋頭堡；經(jīng)濟背景：由于信息技術(shù)的發(fā)展，信息成為一種資源，使第三產(chǎn)業(yè)迅速崛起。在發(fā)達國家特別是在一些經(jīng)濟中心城市中，第三產(chǎn)業(yè)無論是在國民經(jīng)濟總產(chǎn)值中還是在就業(yè)人口中都占有舉足輕重的地位；由于第三產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中所占比重日趨提高，必然需要提供能提高其勞動生產(chǎn)率的工作環(huán)境和工作條件。社會原因：70年代石油危機以來，發(fā)達國家開始把原來由政府壟斷經(jīng)營的交通、郵電、通訊等行業(yè)轉(zhuǎn)為民營或股份制經(jīng)營，以扭轉(zhuǎn)長期的經(jīng)營虧損；許多發(fā)展中國家為解決經(jīng)濟發(fā)展基礎設施落后和資金匱乏的問題，也將原先由政府投資的交通、通訊等項目，向民間和國外開放，出現(xiàn)BOT方式（建設-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）；特別是，90年代以后，冷戰(zhàn)結(jié)束，大批高技術(shù)軍工企業(yè)的投入，使得信息技術(shù)市場競爭激烈，出現(xiàn)專門為智能化寫字樓建設的系統(tǒng)集成商，為智能化大廈的建設提供了堅實而廣泛的基礎。第27頁/共35頁4.2向智能化發(fā)展智能化大樓主要體現(xiàn)1.辦公自動化（OA）：局域網(wǎng)（LAN）連接的電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)，使用戶每人只用一臺工作站或終端個人電腦，便可完成所有的業(yè)務工作：共享打印機、繪圖儀、調(diào)制解調(diào)器、傳真、收發(fā)電子郵件、進入國際互聯(lián)網(wǎng)等；2.建筑自動化（BA）：BA包括環(huán)境能源管理系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)；3.先進的通訊系統(tǒng)：以大樓數(shù)字專用交換機（DPBX）為中心，在樓內(nèi)聯(lián)接程控電話系統(tǒng)，電視會議系統(tǒng)和多媒體聲象服務系統(tǒng)，對外與廣域網(wǎng)（WANS）或城域網(wǎng)（MANs）以及衛(wèi)星通訊系統(tǒng)相聯(lián)，實現(xiàn)大樓內(nèi)外便捷的聲象數(shù)字通訊，DPBX還應具有最低成本路由管理功能和自動計費功能。4.智能建筑管理系統(tǒng)：利用國際上最先進的分布式控制理論而設計的集散系統(tǒng)。IBMS可以將三A系統(tǒng)與大樓的商務管理系統(tǒng)集成在一起，從而實現(xiàn)物業(yè)管理、財務管理、人事管理、酒店管理等全面自動化。5.綜合布線系統(tǒng)：通過綜合布線系統(tǒng)PDS來實現(xiàn)，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖象、傳感器、模擬或數(shù)字等信號。6.環(huán)境能源管理系統(tǒng)：電力照明系統(tǒng)、空調(diào)衛(wèi)生系統(tǒng)（空調(diào)、排水）、輸送系統(tǒng)（電梯、扶梯）7.安保管理系統(tǒng)：防災系統(tǒng)（火災、煤氣）、防范系統(tǒng)、數(shù)據(jù)系統(tǒng)（IC卡管理、指紋管理、聲紋管理）等8.物業(yè)管理系統(tǒng)：計量系統(tǒng)、維護保養(yǎng)系統(tǒng)…………….第28頁/共35頁4.2向智能化發(fā)展第29頁/共35頁4.3向靈活性發(fā)展產(chǎn)生原因伴隨著信息環(huán)境的網(wǎng)絡化和高度信息化的社會時代的到來，寫字樓的環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應，就必須在設計的時候具有高度的靈活性；可以靈活適應各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、投資型；客戶在使用時的空間、設備的各種變化：辦公空間的變化、人員的增減、設備的調(diào)整第30頁/共35頁4.3向靈活性發(fā)展

解決方案：大空間（隔斷/半隔斷）：國外興建的高層辦公樓應變能力較強，有相當一部分采用了大空間靈活平面布局。由于辦公的內(nèi)容與方式不同，最合適的空間形式莫過于一個大空間，以適應現(xiàn)代辦公組織體系的不斷調(diào)整，不斷更新。但毫無遮擋的大空間有勢必帶來噪聲和視線的干擾。因此常采用可拆裝的半隔斷式的工作位置屏障，使工作人員在大空間辦公室內(nèi)形成“場”的感受。網(wǎng)格：靈活性還表現(xiàn)在寫字樓采用將室內(nèi)地墻與吊頂平面按一定模數(shù)與尺度劃分成為網(wǎng)格。在這些網(wǎng)格中安排相同的燈光、空調(diào)、電器插頭等裝置，供租用者依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿足不同使用