土地估價(jià)理論與方法各章詳解1第一章

土地估價(jià)概述第一節(jié)地價(jià)的概念一、地價(jià)的定義土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。對(duì)于土地來(lái)講，實(shí)際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式。我國(guó)土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國(guó)家：它是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。與土地所有權(quán)價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國(guó)家又是相似的。二、地價(jià)的特點(diǎn)

1．表示方式不同

2．價(jià)格基礎(chǔ)不同土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買價(jià)格。例題：判斷題：土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買價(jià)格。[

r

]3．形成時(shí)間不同4．土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定.

現(xiàn)實(shí)中土地的開(kāi)發(fā)是有成本的，在土地價(jià)格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。5．地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定一定條件下，需求是影響地價(jià)的主要方面。6．地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性7．地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對(duì)土地的需求總是持續(xù)增加的；其次，由于整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下降，導(dǎo)致利潤(rùn)有下降的趨勢(shì)，從而使地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)。8．市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同

土地價(jià)格受主觀因素影響很大。

9．折舊現(xiàn)象不同

一般商品有折舊現(xiàn)象，其價(jià)值隨使用年限增長(zhǎng)而降低；但土地不僅沒(méi)有折舊現(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，其價(jià)格常隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然升高。

三、地價(jià)的分類

從不同目的出發(fā)，可以將地價(jià)分成不同種類，各地價(jià)種類之間會(huì)有所交叉，同一塊土地之上可能會(huì)有多種價(jià)格。

(1)按土地權(quán)利分類。土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)及使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。相應(yīng)地，土地價(jià)格可以劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。土地所有權(quán)價(jià)格，是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說(shuō)為賣斷價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格，是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。同樣，租賃和抵押權(quán)會(huì)形成租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格。

例題：土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，包括土地的[

]等。

A．所有權(quán)

B．使用權(quán)

C．租賃權(quán)

D．抵押權(quán)

答案：A。B。C。D。

(2)按土地價(jià)格形成的方式可以分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。交易價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格。評(píng)估價(jià)格是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，包括：①交易底價(jià)；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購(gòu)買者、租賃者、抵押者等都要對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，形成各自底價(jià)。②基準(zhǔn)地價(jià)；是政府為管理土地市場(chǎng)，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評(píng)定的土地等級(jí)和區(qū)域的平均價(jià)格。③課稅價(jià)格；是政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格。

(3)按政府管理手段，地價(jià)可以分為：①申報(bào)地價(jià)；由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)。②公告(示)地價(jià)；是政府定期公布的地價(jià)。它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

(4)按土地價(jià)格表示方法，地價(jià)可分為：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。四、影響土地價(jià)格的因素分析

影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。

(一)一般因素

一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。

1．行政因素

行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。

影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。

(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地價(jià)。

(3)城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中，對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要的影響。

(4)地價(jià)政策。

(5)稅收政策。

(6)行政隸屬變更。行政隸屬變更通常可分為以下兩類，一是級(jí)別升格；另一類是級(jí)別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。

例題：判斷題：一般的房租中包含地租、地價(jià)[

W

]

2．人口因素

(1)人口密度。

(2)人口素質(zhì)。

(3)家庭人口構(gòu)成。

3．社會(huì)因素

歸結(jié)起來(lái)，影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。

4．國(guó)際因素

(1)國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況。

(2)國(guó)際政治因素。

5．經(jīng)濟(jì)因素

(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

(2)儲(chǔ)蓄和投資水平。儲(chǔ)蓄率水平的高低與家庭儲(chǔ)蓄行為的循環(huán)過(guò)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有密切的關(guān)系。

(3)財(cái)政收支與金融狀況。

(4)居民收入和消費(fèi)水平。從收入水平和消費(fèi)水平變化中看不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，會(huì)得出以下的結(jié)論：一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

(5)物價(jià)變動(dòng)。房地產(chǎn)越是在物價(jià)變動(dòng)時(shí)期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響成正比.

(6)利率水平。

(二)區(qū)域因素

區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。

例題：影響土地價(jià)格的因素的

區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的[

]。

A．地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平

B．自然條件

C．社會(huì)條件

D．經(jīng)濟(jì)條件

答案：

B。C。D

(三)個(gè)別因素

個(gè)別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。

(1)面積。

(2)寬度。

(3)深度。

(4)形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規(guī)則形等都不便于利用，從而影響地價(jià)。

(5)坡度。

(6)宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件。

(7)宗地臨街狀況。

(8)城市規(guī)劃限制。作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主

要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

(9)土地使用年限。2第二節(jié)

土地估價(jià)的原則與方法

一、土地估價(jià)概念

土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。

二、土地估價(jià)原則

土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價(jià)

的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活

使用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。

(一)替代原則

土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

①土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；②土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；③土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。

根據(jù)上述原則，在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過(guò)對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來(lái)評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)比較法確定待估地塊價(jià)格。

例題：判斷題：在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過(guò)對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來(lái)評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則[

r

]

替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格?？梢?jiàn)，替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一。

在我國(guó)目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格；而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修訂，評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。

(二)預(yù)期收益原則

土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來(lái)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行

細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)

的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。

預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價(jià)人員必須對(duì)

價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對(duì)將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)作客觀合理的預(yù)

測(cè)，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實(shí)的使用或因投機(jī)及違法使用土地所獲收益的

預(yù)測(cè)。

預(yù)期收益原則，對(duì)土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原

則的具體應(yīng)用。

例題：判斷題：在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原

則的具體應(yīng)用。(三)最有效使用原則

土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

根據(jù)土地價(jià)格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就

不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能最有效

使用作出正確的判斷。

判斷土地是否為最有效使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續(xù)久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來(lái)的使用方式及收益量，與預(yù)測(cè)原則相關(guān)連。

總之，最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

(四)報(bào)酬遞增、遞減原則

土地投資同樣遵循經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。

(五)需求與供給原則

在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過(guò)供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過(guò)需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①

供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)；②同質(zhì)的商品隨價(jià)

格變動(dòng)而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是由需求

與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一?/p>

人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其

特有的供求規(guī)律。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特

性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有

限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。

(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息

(2)替代性有限。由于成為交易對(duì)象的土地具有個(gè)別性，各個(gè)地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。

因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來(lái)決定價(jià)格。尤其在我國(guó)城

市土地屬國(guó)家所有，市場(chǎng)中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用

權(quán)，土地供方主要由國(guó)家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的

影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場(chǎng)的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)

在的供求狀況，常常是在考慮將來(lái)發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在

思考將來(lái)，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動(dòng)原則和競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)的。

(六)競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤(rùn)原則

一般商品的競(jìng)爭(zhēng)是在供給和需求雙方發(fā)生的，價(jià)格正是在供

需關(guān)系均衡點(diǎn)上的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果，所以競(jìng)爭(zhēng)原則是供給與需求原則的

前提，二者有密切關(guān)系。商品競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是供需雙方均不能企望

得到合理利潤(rùn)之外的超額利潤(rùn)。

土地因?yàn)榫哂胁粍?dòng)性、不增性、個(gè)別性等特點(diǎn)，尤其在我國(guó)土地一級(jí)供給量由政府控制，所以在供給方面不容易引起競(jìng)爭(zhēng).競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求者之間進(jìn)行。需求者之間的競(jìng)爭(zhēng)，又是在該地塊價(jià)格明顯低于其收益的情形下發(fā)生的。這種競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)替代性較小的土地來(lái)講，價(jià)格更有提高的傾向。如商業(yè)用地，可供給量少，替代性小，競(jìng)爭(zhēng)比住宅等用地劇烈，價(jià)格上漲也快。因此，競(jìng)爭(zhēng)原則與替代原則也密切相關(guān)。

對(duì)于前述的最有效使用原則來(lái)講，競(jìng)爭(zhēng)原則也是其基礎(chǔ)之一。因?yàn)樽钣行褂檬侵敢欢〞r(shí)期內(nèi)能從土地上獲取最大純收益的利用方式，所以最有效使用應(yīng)根據(jù)其收益量判定。而競(jìng)爭(zhēng)原則可說(shuō)明土地外部競(jìng)爭(zhēng)程度如何，對(duì)收益大小影響至關(guān)重要，因此可成為判定最有效使用的一項(xiàng)原則。

競(jìng)爭(zhēng)原則也是收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)之一。因?yàn)樵摲椒ㄖ械募兪找媸窃趯?duì)將來(lái)一定時(shí)期土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系及供求關(guān)系作出正確判斷的基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)出來(lái)的。

(七)貢獻(xiàn)原則

就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評(píng)估時(shí)應(yīng)

特別考慮。估價(jià)時(shí)，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物

價(jià)格，進(jìn)而評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格；也可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，采用剩余法估算土地價(jià)格。因此，貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

例題：判斷題：貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

同時(shí)，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動(dòng)產(chǎn)的部分改良、改造等。它可根據(jù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)整體價(jià)格的貢獻(xiàn)大小，判斷追加投資是否適當(dāng)；又可應(yīng)用這一原則判斷最有效使用的上升程度，即將現(xiàn)在的最有效使用與投資后的最有效使用互相比較，以確定純收益最大點(diǎn)。

(八)變動(dòng)原則

在土地估價(jià)中，不僅要對(duì)將來(lái)的地價(jià)變動(dòng)作出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，同時(shí)也要對(duì)所采用的地價(jià)資料按變動(dòng)原則修訂到估價(jià)期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能準(zhǔn)確合理地估價(jià)。

(九)協(xié)調(diào)原則

在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析

土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊

的收益量和價(jià)格。

以上對(duì)九項(xiàng)土地估價(jià)原則作了概略說(shuō)明。應(yīng)當(dāng)注意的是，這

些原則都不是孤立的，相互之間都有直接或間接的聯(lián)系。因此，

土地估價(jià)時(shí)，除應(yīng)充分了解各項(xiàng)原則外，還應(yīng)掌握彼此之間的關(guān)系，綜合運(yùn)用，才能正確把握土地的價(jià)格。

三、土地估價(jià)方法

土地估價(jià)方法，可以分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法?；竟纼r(jià)方法又分為：收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法。

應(yīng)用估價(jià)法又稱為大量估價(jià)法，即在應(yīng)用基本

估價(jià)方法評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)城市或城市內(nèi)一定

區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建

立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)

地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)各個(gè)宗地價(jià)格。此類方法3土地估價(jià)基本理論一

第一章

五、土地估價(jià)的原則和方法（這部分內(nèi)容對(duì)土地估價(jià)實(shí)務(wù)的出題很重要）

1、土地估價(jià)概念

概念要點(diǎn)：（1）土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的原理和方法；

（2）土地估價(jià)必須依據(jù)充足的市場(chǎng)土地資料；

（3）土地估價(jià)必須考慮政府土地政策的影響；

（4）土地估價(jià)要充分了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利狀況；

（5）土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地塊某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

2、土地估價(jià)原則（前四個(gè)原則最重要）

（1）替代原則。市場(chǎng)比較法以其為基礎(chǔ)，收益還原法也與其有較深淵源。

（2）預(yù)期收益原則。剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定。

（3）最有效使用原則。最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)。

（4）報(bào)酬遞增、遞減原則。這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。

（5）需求與供給原則。土地有其特有的供求規(guī)律，競(jìng)爭(zhēng)主要在需求方面進(jìn)行，因此，地價(jià)不能僅根據(jù)均衡法則來(lái)決定。此外，還應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。供需原則以預(yù)期收益原則、變動(dòng)原則和競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)。

（6）競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤(rùn)原則。該原則與供需原則、替代原則、最有效使用原則密切相關(guān)，是收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)之一。

（7）貢獻(xiàn)原則?？蓳?jù)以通過(guò)土地及建筑物等構(gòu)成因素的貢獻(xiàn)來(lái)估價(jià)，它是收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

（8）變動(dòng)原則。土地價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中。

（9）協(xié)調(diào)原則。在土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。

3、土地估價(jià)方法

（1）基本估價(jià)法：由分為收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法

（2）應(yīng)用估價(jià)法：又稱大量估價(jià)法，是在應(yīng)用基本估價(jià)方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評(píng)估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。此類方法包括路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。4第二章

土地估價(jià)的基本理論

復(fù)習(xí)要點(diǎn)

1、內(nèi)容比較繁雜，主要是要掌握有關(guān)基本觀點(diǎn)

2、重點(diǎn)：地租的本質(zhì)、類型，傳統(tǒng)地租理論的基本觀點(diǎn)及指導(dǎo)應(yīng)用，區(qū)位理論中的概念、分類及農(nóng)業(yè)區(qū)位論的基本觀點(diǎn)

內(nèi)容講解

一、地租的概念及表現(xiàn)形式

地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。后一句是一切形式地租的共同點(diǎn)。

根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把資本主義地租分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。

資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租有兩個(gè)方面的定義，按照定義把地租分為契約地租（商業(yè)地租）和經(jīng)濟(jì)地租（理論地租）兩類。近代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)擴(kuò)充了地租概念，將其分為廣義地租和狹義地租。

二、馬克思主義地租地價(jià)理論（本章重點(diǎn)）

1、概念和特點(diǎn)

資本主義地租以土地私有制為前提，是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，其特點(diǎn)在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。

2、級(jí)差地租理論的基本內(nèi)容

（1）級(jí)差地租的概念。指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤(rùn)。它和土地等級(jí)相聯(lián)系。分析級(jí)差地租的前提假設(shè)。級(jí)差地租形成的自然條件、原因和源泉。

（2）級(jí)差地租的形式及產(chǎn)生條件。按形成基礎(chǔ)不同，馬克思把級(jí)差地租分為兩種形式：級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。

3、絕對(duì)地租理論的基本內(nèi)容（聯(lián)系級(jí)差地租復(fù)習(xí)）

絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。它的實(shí)質(zhì)和來(lái)源同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。

4、壟斷地租

由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租，它來(lái)自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。

5、礦山地租

指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財(cái)富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級(jí)差地租和絕對(duì)地租。

6、建筑地段地租

指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。

三、西方地租地價(jià)理論

1、資產(chǎn)階級(jí)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論

（1）威廉·配第的觀點(diǎn)：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級(jí)差地租的最初概念，對(duì)土地使用權(quán)總價(jià)值的獨(dú)到見(jiàn)解。

（2）弗朗斯瓦·魁奈的觀點(diǎn)：重農(nóng)學(xué)派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學(xué)說(shuō)，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。

（3）亞當(dāng)·斯密的觀點(diǎn)：《國(guó)富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級(jí)差地租的觀點(diǎn)。

（4）大衛(wèi)·李嘉圖的觀點(diǎn)：《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實(shí)際上是級(jí)差地租，級(jí)差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的決定，不同條件形成的三種級(jí)差地租（豐度地租、位置地租、資本地租）。

2、資產(chǎn)階級(jí)庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論

（1）法國(guó)的讓·巴蒂斯特·薩伊的觀點(diǎn)：理論基礎(chǔ)是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來(lái)自土地的作用，而不是工人的剩余勞動(dòng)。

（2）美國(guó)的托馬斯·羅伯特·馬爾薩斯的觀點(diǎn)：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進(jìn)步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。5土地估價(jià)的基本理論(二)

第二章

土地估價(jià)的基本理論

3、西方新古典主義城市地租理論

（1）新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)論述的幾個(gè)特點(diǎn)

（2）政策因素與地租和地價(jià)

包括土地利用規(guī)劃（實(shí)質(zhì)性規(guī)劃政策和程序性規(guī)劃政策）和城市基礎(chǔ)設(shè)施政策

（3）地租模型——阿蘭索的地租模型

突出貢獻(xiàn)：空間的考慮、區(qū)位平衡概念、城市地租計(jì)算的理論方法

通過(guò)基本公式、滿意程度函數(shù)、買價(jià)曲線來(lái)分析家庭（企業(yè)）的區(qū)位平衡

土地市場(chǎng)取得平衡的條件以及平衡區(qū)位地價(jià)公式

對(duì)阿蘭索地租模型的評(píng)價(jià)

四、地租理論在土地估價(jià)中的指導(dǎo)作用

1、絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源

2、級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素

3、壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因

五、區(qū)位理論

1、土地區(qū)位的概念

區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)

2、農(nóng)業(yè)區(qū)位論——杜能

（1）杜能“孤立國(guó)”理論的前提

（2）杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析

P+T=V-E=K

（K表示常數(shù)）

（3）杜能圈：六種耕作制度

（4）杜能圈的修整模型

3、工業(yè)區(qū)位理論——韋伯

（1）基本假設(shè)

（2）關(guān)于運(yùn)輸成本定向工業(yè)區(qū)位的分析

絕對(duì)重量、相對(duì)重量、原料指數(shù)

（3）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析

（4）聚集與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析

4、中心地理理論——克里斯塔勒

（1）幾個(gè)基本概念

（2）假設(shè)條件

（3）六邊形市場(chǎng)區(qū)

（4）市場(chǎng)等級(jí)序列

（5）中心地體系的基本模型

市場(chǎng)原則——K=3

交通原則——K=4

行政原則——K=7

5、影響土地區(qū)位的主要因素

（1）社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

包括繁華程度、交通狀況或通達(dá)程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度、人口密度等

（2）自然因素

包括地形坡度、土地承載力、洪水淹沒(méi)及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量等

（3）行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃

6、區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用

（1）區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素

（2）區(qū)位是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺6城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)一

第三章城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)

復(fù)習(xí)要點(diǎn)

1、本章是重點(diǎn)章節(jié)之一，出題分值一般較高，并且可能會(huì)有計(jì)算題出現(xiàn)

2、需要掌握一些基本概念以及分等定級(jí)因素

3、分等定級(jí)分值的計(jì)算是本章的重點(diǎn)

一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)概述

1、土地分等定級(jí)的含義和對(duì)象

（1）土地分等定級(jí)的含義

是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過(guò)程。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是土地分等定級(jí)的一部分。

（2）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象

城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地

2、土地分等定級(jí)與土地估價(jià)的關(guān)系

（1）兩者的概念實(shí)質(zhì)

（2）兩者的關(guān)系

土地分等定級(jí)評(píng)定的是土地使用價(jià)值，土地估價(jià)是評(píng)定使用價(jià)值在市場(chǎng)上反映出的價(jià)格。兩者相輔相成，又未必一致。

3、土地分等定級(jí)體系與方法

（1）土地分等定級(jí)體系

城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級(jí)

（2）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法

采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，又稱多因素分值加和法

多因素綜合評(píng)價(jià)法的常用公式

城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)完整方法的兩個(gè)步驟

4、土地定級(jí)原則

（1）綜合性原則

（2）主導(dǎo)性原則

（3）地域分異原則

（4）土地收益差異原則

（5）定量與定性分析結(jié)合原則

一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)概述

1、土地分等定級(jí)的含義和對(duì)象

（1）土地分等定級(jí)的含義

是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過(guò)程。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是土地分等定級(jí)的一部分。

（2）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象

城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地

2、土地分等定級(jí)與土地估價(jià)的關(guān)系

（1）兩者的概念實(shí)質(zhì)

（2）兩者的關(guān)系

土地分等定級(jí)評(píng)定的是土地使用價(jià)值，土地估價(jià)是評(píng)定使用價(jià)值在市場(chǎng)上反映出的價(jià)格。兩者相輔相成，又未必一致。

3、土地分等定級(jí)體系與方法

（1）土地分等定級(jí)體系

城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級(jí)

（2）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法

采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，又稱多因素分值加和法

多因素綜合評(píng)價(jià)法的常用公式

城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)完整方法的兩個(gè)步驟

4、土地定級(jí)原則

（1）綜合性原則

（2）主導(dǎo)性原則

（3）地域分異原則

（4）土地收益差異原則

（5）定量與定性分析結(jié)合原則

三、城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法

1、土地分等程序

（1）開(kāi)展城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作

（2）進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化

（3）計(jì)算分等對(duì)象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別

（4）驗(yàn)證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評(píng)定城鎮(zhèn)土地等別

（5）編制城鎮(zhèn)土地分等成果

2、土地分等資料收集與調(diào)查

包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個(gè)方面資料的收集與調(diào)查。

3、土地分等因素因子分值計(jì)算

（1）土地分等因子分值計(jì)算的基本原則

（2）土地分等因子分值計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)化公式

土地分等因子分值計(jì)算需要采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式，通常有位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化兩種，兩種標(biāo)準(zhǔn)化的公式。

（3）涉及指數(shù)方式的因子指標(biāo)計(jì)算

A．城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計(jì)算

B．城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力指數(shù)計(jì)算

C．區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計(jì)算

4、土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算和等別劃分

（1）土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算和等別初步劃分

土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算是在因子、因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進(jìn)行。

城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進(jìn)行

開(kāi)展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則

（2）土地等別的驗(yàn)證

A．采用聚類分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占90%以上

B．采用市場(chǎng)資料分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占50%以上

C．土地等別驗(yàn)證的基本思想

（3）城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定

城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：

A．行政建制協(xié)調(diào)原則

B．城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則

C．近鄰平衡原則

城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項(xiàng)

（4）特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法

跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡

市轄區(qū)土地等劃分7城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)二

四、土地定級(jí)的程序與方法

（一）土地定級(jí)程序

1、編寫(xiě)土地定級(jí)任務(wù)書(shū)，做好組織上、物質(zhì)上的準(zhǔn)備

2、收集資料

3、資料整理及分值表的編制

4、權(quán)重確定及因素選擇

5、土地定級(jí)單元的劃分

6、土地級(jí)別的確定

7、土地收益、地價(jià)測(cè)定

8、面積量算及土地級(jí)別圖的編制

9、土地定級(jí)報(bào)告及成果驗(yàn)收歸檔

（二）城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料收集與調(diào)查

包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設(shè)施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會(huì)歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。

（三）因素分值計(jì)算

城鎮(zhèn)土地定級(jí)一般采用多因素綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行。在評(píng)級(jí)過(guò)程中，往往涉及面狀因素和點(diǎn)、線狀因素，二者在對(duì)土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。

掌握幾個(gè)概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、單元總分值（S）

1、因素分值計(jì)算原則：5個(gè)原則

2、因素分值計(jì)算方法

（1）因素對(duì)土地質(zhì)量影響方式及類型

根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，分為兩類：點(diǎn)、線狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。

點(diǎn)、線狀因素的兩個(gè)特征：所依附客體多為點(diǎn)、線狀形態(tài)分布；有外溢影響

面狀因素的兩個(gè)特征：所依附客體分布面積較大，基本無(wú)外溢影響

（2）面狀土地因素分值計(jì)算方法

ei

=

100（Xi-Xmin）/（Xman-Xmix）

（3）點(diǎn)、線狀土地因素分值計(jì)算方法

求相對(duì)功能分——計(jì)算其作用或平均影響范圍——計(jì)算各相對(duì)因素距離上的因素作用分

一般常用的計(jì)算模型有線性和非線性兩種：

線性模型表達(dá)公式：e

=

f·(1-r)

非線性模型表達(dá)公式：e

=

f(1-r)

3、商服繁華影響度的作用分值計(jì)算

（1）

商業(yè)服務(wù)繁華影響度指標(biāo)分析

商業(yè)服務(wù)可劃分為4級(jí)，商業(yè)服務(wù)繁華度隨距離增加而遞減，遵從指數(shù)衰減規(guī)律。

（2）

繁華影響度分值的計(jì)算與疊加

4、道路通達(dá)度作用分值計(jì)算

（1）

道路通達(dá)度指標(biāo)分析

（2）

道路通達(dá)度的分值計(jì)算

5、公交便捷度分值計(jì)算

（1）

公交便捷度分析

（2）

公交便捷度的分值計(jì)算和修訂

6、基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計(jì)算

7、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度作用分值的計(jì)算

（1）

衡量環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)的三種類型

（2）

環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度分值計(jì)算

8、公用設(shè)施完備度、對(duì)外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計(jì)算

9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計(jì)算

10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計(jì)算

（四）單元?jiǎng)澐旨叭?/p>

1、土地定級(jí)單元的概念

2、單元?jiǎng)澐值脑瓌t

3、確定單元界限的原則

4、單元大小的要求

5、單元的劃分方法

包括疊加法、主導(dǎo)因素判定法、網(wǎng)格法（固定、動(dòng)態(tài)）、均質(zhì)地域法

6、單元內(nèi)指標(biāo)取樣

常用方法有以點(diǎn)代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán)

（五）單元總分值計(jì)算與土地級(jí)別劃分

1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律

土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復(fù)雜程度有關(guān)

2、土地質(zhì)量與土地級(jí)別

3、單元總分值計(jì)算

采用因素分值加權(quán)求和法

4、土地級(jí)別劃分

初步劃分土地級(jí)別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計(jì)的聚類——判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷法

（六）土地收益測(cè)算與級(jí)別確定

1、土地收益測(cè)算的原則

（1）

土地收益測(cè)算的原則

（2）

利用企業(yè)利潤(rùn)數(shù)據(jù)進(jìn)行土地收益測(cè)算

（3）

利用宗地地價(jià)測(cè)算土地級(jí)別收益

2、土地級(jí)別的最后確定

采用多因素分值加權(quán)求和計(jì)算總分確定的是初步的土地級(jí)別，還需對(duì)土地收益測(cè)算進(jìn)行驗(yàn)證，然后將土地的級(jí)別進(jìn)行修定和歸并，最后確定土地級(jí)別。

（七）考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級(jí)處理方法

分為規(guī)劃模擬定級(jí)和規(guī)劃修正定級(jí)兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級(jí)和規(guī)劃模擬分類定級(jí)。都采用多因素綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行。

1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料調(diào)查

2、規(guī)劃模擬定級(jí)

與針對(duì)現(xiàn)狀的土地定級(jí)的主要區(qū)別在于對(duì)象不同。

3、規(guī)劃修正定級(jí)

（1）規(guī)劃修正定級(jí)的基本要求

（2）規(guī)劃因素影響的量化方法

點(diǎn)、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分；面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分；

（3）規(guī)劃折扣系數(shù)的確定

參數(shù)涉及規(guī)劃實(shí)現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)8收益還原法

復(fù)習(xí)要點(diǎn)：

1、掌握收益還原法的原理、特點(diǎn)和適用范圍

2、重點(diǎn)是熟練運(yùn)用收益還原法的基本公式和計(jì)算步驟

一、收益還原法概述

1、收益還原法的定義和原理

是在估算土地在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。

來(lái)自土地的收益相對(duì)于土地使用者而言，稱為土地收益；而相對(duì)于土地所有者而言，稱為地租。

2、收益還原法的基本公式

（1）土地年純收益不變，使用年期無(wú)限的土地價(jià)格計(jì)算公式：

P=a/rP-土地價(jià)格a-土地純收益r-土地還原率

a=P·r

（2）土地年純收益不變，使用年期有限的土地價(jià)格計(jì)算公式：

P=a/r·[1-1/（1+r）n]

n-使用土地的年限或土地收益的年限

（3）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式

（4）未來(lái)若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式

（5）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的土地價(jià)格計(jì)算公式

（6）純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)的土地價(jià)格計(jì)算公式

（7）純收益、還原率有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式：

P=a1/（1+r1）+a2/（1+r1）（1+r2）+…+a3/（1+r1）（1+r2）…（1+rn）

本公式實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。

3、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍

（1）收益還原法的特點(diǎn)

A.收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)

B.收益還原法以收益途徑評(píng)估價(jià)格，求得的價(jià)格稱為“收益價(jià)格”

C.收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度

（2）收益還原法的適用范圍

只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。但對(duì)于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。

收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，但它也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。

二、收益還原法估價(jià)的程序和方法

（一）估價(jià)程序

1、計(jì)算總收益

2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等

3、計(jì)算土地純收益

4、確定合適的還原率

5、選擇公式求取地價(jià)

（二）計(jì)算方法

1、總收益計(jì)算方法

采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。

總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮受益的損失。

2、總費(fèi)用計(jì)算方法

（1）單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)

（2）房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算

包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。

房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：

A.房屋耐用年限沒(méi)有超過(guò)土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為

房屋重置價(jià)–殘值

房屋重置價(jià)×（1-殘值率）

年折舊費(fèi)=————————=————————————

耐用年限

耐用年限

B.房屋耐用年限超過(guò)了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為

房屋重置價(jià)

年折舊費(fèi)=————————

房屋可使用年限

（3）土地純收益計(jì)算方法

房地出租中的土地純收益求取：

土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益

房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率

房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋總折舊

房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限

（4）還原率的確定

按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。

從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。

（6）土地價(jià)格確定

土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。

最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價(jià)格計(jì)算公式：

a

1

P=—[1-——

]

r

(1+r)n

P——土地價(jià)格a——土地純收益r——土地還原率n——土地收益年限

該公式也可用以計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格，或者在已知土地價(jià)格時(shí)計(jì)算土地年純收益三、收益還原法應(yīng)用

1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格

（1）基本思路：

第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格

二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益

第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格

（2）計(jì)算公式：

土地價(jià)格=[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率

（3）例題解析（詳見(jiàn)輔導(dǎo)教材）

計(jì)算方法——計(jì)算總收益——計(jì)算總費(fèi)用——計(jì)算房屋年純收益——計(jì)算土地年純收益——計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格

2、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格

基本思路及計(jì)算公式與評(píng)估土地價(jià)格類似

例題解析

3、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率的處理有所不同。

例題解析：特別注意在總收益計(jì)算時(shí)，對(duì)押金和保證金運(yùn)用收益的處理

4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格

（1）承租土地使用權(quán)的概念

（2）采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理

采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來(lái)若干年租金差額的現(xiàn)值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高一個(gè)百分點(diǎn)左右。

（3）案例解析

5、實(shí)際計(jì)算中常見(jiàn)錯(cuò)誤

（1）項(xiàng)目和參數(shù)使用錯(cuò)誤，收益或費(fèi)用（出租方為取得收益而支出的費(fèi)用）的項(xiàng)目判斷不準(zhǔn)或錯(cuò)誤

（2）年期計(jì)算錯(cuò)誤，主要錯(cuò)在折舊年限或房屋剩余使用年限

（3）有幾個(gè)還原率時(shí)，還原率采用不準(zhǔn)

（4）計(jì)算錯(cuò)誤，如只算單價(jià)，不算總價(jià)，或相反；未能區(qū)分樓面地價(jià)與地面地價(jià)，建筑面積與土地面積等。9市場(chǎng)比較法(一)

復(fù)習(xí)要點(diǎn)：

1、理解和掌握市場(chǎng)比較法的有關(guān)概念、特點(diǎn)及應(yīng)用范圍

2、熟練掌握市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式、步驟和各種修正方法

3、注意各類修正方法等小考點(diǎn)容易出小題目

一、市場(chǎng)比較法概述

1、市場(chǎng)比較法的定義和基本原理

基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

市場(chǎng)比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說(shuō)服力。還可以利用租賃實(shí)例，測(cè)算土地的租金，這就是租賃實(shí)例比較法。市場(chǎng)比較法更適宜于市場(chǎng)比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估。

2、市場(chǎng)比較法中的有關(guān)概念

13個(gè)概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域

3、市場(chǎng)比較法的基本公式

根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

（1）直接比較過(guò)程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，

公式1

PD=PB×A×B×D×E

（2）間接比較過(guò)程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，

公式2

PD=PB×A×B×C×D×E

（3）有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

（4）公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母（C除外）。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減。

（5）對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算（采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析）或加和（在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解）的方式確定因素條件指數(shù)。

4、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍

（1）市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格

（2）市場(chǎng)比較法的使用條件

僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

（3）市場(chǎng)比較法的適用范圍

從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)；

從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。二、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法

1、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序

收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個(gè)別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價(jià)確定

2、市場(chǎng)比較法每個(gè)步驟介紹

（1）收集交易資料

（2）確定比較交易案例

明確5個(gè)具體要求，還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)

（3）市場(chǎng)交易情況修正

是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。

修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

（4）期日修正

交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。

B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)

（5）區(qū)域因素修正

區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。

修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。

D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

（6）個(gè)別因素修正

個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。

修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

（7）土地使用權(quán)年限修正

土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。

年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

（8）容積率修正

容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。

容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù)）

（9）土地價(jià)格的最終確定

通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。

對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。10市場(chǎng)比較法(二)

三、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍及應(yīng)用實(shí)例

1、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍

市場(chǎng)比較法可用于不動(dòng)產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。

（1）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的價(jià)格

方法應(yīng)用時(shí)要選擇同類型的土地交易案例，修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對(duì)建筑物價(jià)格的扣除。

（2）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估建筑物價(jià)格

比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。

（3）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地及建筑物為一整體的價(jià)格

注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問(wèn)題

（4）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估租金

一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分析

2、市場(chǎng)比較法應(yīng)用實(shí)例

基本步驟：

（1）如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正

（2）計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)或編制地價(jià)指數(shù)表

（3）計(jì)算容積率修正指數(shù)

（4）計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用權(quán)年限等對(duì)地價(jià)的修正

（5）計(jì)算各案例宗地修正后的價(jià)格

（6）綜合評(píng)估地價(jià)

3、市場(chǎng)比較法應(yīng)用中常見(jiàn)錯(cuò)誤

（1）比較基準(zhǔn)錯(cuò)誤

（2）修正公式錯(cuò)誤

（3）修正指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤11剩余法

輔導(dǎo)內(nèi)容：

1、剩余法的定義、特點(diǎn)及適用范圍

2、剩余法的估價(jià)的程序與方法

第七章土地估價(jià)方法之三——剩余法

一、剩余法概述

1、剩余法的定義與原理

又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余，但計(jì)算原理是一致的。

剩余法還可以通過(guò)求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。

除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：

（1）確定投資者獲取待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格

（2）確定具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

（3）確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用

2、剩余法的計(jì)算公式

基本公式：V=A–(B+C)

V—購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格A—總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值

B—開(kāi)發(fā)成本

C—開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)

實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：

土地價(jià)格=房屋的預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)-稅收-利息

計(jì)算時(shí)還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值

3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍

（1）剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。

（2）剩余法估價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定、投入均勻

（3）剩余法的適用范圍

A.待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)

B.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)

C.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)

D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估

二、剩余法估價(jià)的程序與方法

1、剩余法估價(jià)的基本程序

（1）查清待估宗地的基本情況；

（2）確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式；

（3）估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；

（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等；

（5）測(cè)算土地價(jià)格。

2、各道程序的內(nèi)容與方法

（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況

（2）確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

（3）確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

可通過(guò)兩個(gè)途徑取得：習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。

（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)

A.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來(lái)估算。

B.估算專業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。

C.估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。

D.確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息（這是一個(gè)難點(diǎn)），預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)貸款利率進(jìn)行計(jì)算。

E.估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算

F.估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算

G..估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤(rùn)率計(jì)算。

（5）計(jì)算和確定估價(jià)額

先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開(kāi)發(fā)商當(dāng)前取得待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費(fèi)用：

地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)（有兩種計(jì)算方法，第一種要計(jì)入地價(jià)利息，第二種地價(jià)利息暫不計(jì)，但最后結(jié)果要貼現(xiàn)）

再?gòu)挠?jì)算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用等，得到所估土地的地價(jià)額。最后經(jīng)估價(jià)師確定。三、剩余法估價(jià)的應(yīng)用

1、利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格

估價(jià)過(guò)程：

（1）選擇估價(jià)方法；

（2）確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式；

（3）市場(chǎng)調(diào)查，確定建設(shè)期、開(kāi)發(fā)價(jià)值和投入成本等；

（4）求取地價(jià)

測(cè)算方法一：直接計(jì)算地價(jià)利息

A.測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法

B.計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)

C.計(jì)算總利息，注意，超過(guò)一年要采用復(fù)利計(jì)算

D.計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

E.確定不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)，采用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)已考慮在內(nèi)

F.代入公式計(jì)算地價(jià)

G.扣除相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用，得出開(kāi)發(fā)商能支付的投標(biāo)地價(jià)。

測(cè)算方法二：利息中不計(jì)地價(jià)款的利息

利息計(jì)算不同，算出開(kāi)發(fā)完成時(shí)地價(jià)后，還需要貼現(xiàn)。

2、利用剩余法測(cè)算開(kāi)發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn)

基本思路和公式同評(píng)估土地價(jià)格，將公式稍加變換即可。

3、利用剩余法確定建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)

將建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)為x元，代入基本公式進(jìn)行計(jì)算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)。

4、應(yīng)用剩余法估價(jià)的常見(jiàn)問(wèn)題

（1）方法適用錯(cuò)誤，步驟錯(cuò)誤；

（2）利息、利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤；計(jì)算利息時(shí)要特別注意資金投放方式和計(jì)息方式

（3）計(jì)算項(xiàng)目不準(zhǔn)確、漏項(xiàng)，或步驟不全；

（4）參數(shù)使用錯(cuò)誤或前后不一致。12成本逼近法

第八章土地估價(jià)方法之四——成本逼近法

輔導(dǎo)內(nèi)容：

1、成本逼近法的概念、特點(diǎn)、基本公式

2、成本逼近法的應(yīng)用

一、成本逼近法概述

1、成本逼近法的定義

即以土地開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來(lái)推測(cè)土地價(jià)格的方法，是在我國(guó)目前應(yīng)用很普遍的一種方法。

要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設(shè)地價(jià)為已知。

2、成本逼近法的基本原理與計(jì)算公式

基本思路：將土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價(jià)格。

基本公式：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

成本逼近法在計(jì)算思路上是剩余法的變形，兩者計(jì)算公式形式類似。

3、成本逼近法與土地價(jià)格構(gòu)成

土地價(jià)格的本質(zhì)：現(xiàn)實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。

注意4個(gè)公式的變換

啟示：首先，討論土地價(jià)格構(gòu)成必須針對(duì)具體的土地條件進(jìn)行探討；其次，要從地租的形成和變化過(guò)程中去考察分析土地價(jià)格。

開(kāi)發(fā)后土地價(jià)格的主要組成部分：

（1）土地取得費(fèi)，分國(guó)家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。

（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（包括相應(yīng)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息）

（3）土地增值收益及土地開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)值

4、成本逼近法的特點(diǎn)和適用范圍

一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無(wú)法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。

但是，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。

二、成本逼近法估價(jià)的程序與方法

成本逼近法估價(jià)的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

1、計(jì)算土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

2、計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

開(kāi)發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)

首先必須準(zhǔn)確確定土地開(kāi)發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度、紅線內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度不一致現(xiàn)象〈重點(diǎn)〉。

然后根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，注意，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題。

分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用

3、稅費(fèi)的計(jì)算

有些地方跟土地取得費(fèi)合在一起計(jì)算，題目給什么就算什么，不給不算。

4、計(jì)算投資利息

跟剩余法中利息計(jì)算差不多，注意計(jì)息基數(shù)（前三項(xiàng)）、計(jì)息方式和計(jì)息期。

5、計(jì)算投資利潤(rùn)（計(jì)算基數(shù)也是前三項(xiàng)）

投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×投資回報(bào)率

6、確定土地增值收益：計(jì)算基數(shù)（前四項(xiàng)，四項(xiàng)之和為成本價(jià)格），收益率

土地增殖收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）×土地增殖收益率

7、計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果

最重要的是個(gè)別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正

成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過(guò)市場(chǎng)資料進(jìn)行比較修正。

三、成本逼近法的應(yīng)用

1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問(wèn)題

（1）土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用；

（2）各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析；

（3）評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場(chǎng)交易價(jià)格。

2、成本比較法例題

估價(jià)步驟：

（1）計(jì)算土地取得費(fèi)

（2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

（3）計(jì)算投資利息

（4）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

（5）計(jì)算土地增殖收益

（6）計(jì)算土地價(jià)格（注意一般算出的為無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格）

（7）進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正

（8）計(jì)算土地單價(jià)和總價(jià)格

3、常見(jiàn)難點(diǎn)與問(wèn)題

（1）新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計(jì)算問(wèn)題

該費(fèi)為中央或省級(jí)政府向市、縣級(jí)政府受取的平均土地純收益，實(shí)際上屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來(lái)。

（2）利息計(jì)算錯(cuò)誤，特別注意開(kāi)發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算

（3）年期修正錯(cuò)誤

（4）注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算

單位的轉(zhuǎn)換方法：元/畝轉(zhuǎn)化為平方米（直接乘15），萬(wàn)元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米（直接乘100），

平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝？根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點(diǎn)左移三位，即為0.192畝。

市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米？24.6×2/3=16.4，然后將小數(shù)點(diǎn)向右移三位，即16400平方米（近似值）13路線價(jià)估價(jià)法

第九章土地估價(jià)方法之五——路線價(jià)估價(jià)法

輔導(dǎo)內(nèi)容：

1、路線價(jià)的基本概念與原理

2、路線價(jià)修正及路線價(jià)估價(jià)法運(yùn)用

一、路線價(jià)估價(jià)法概述

1、路線價(jià)估價(jià)法定義與基本原理

路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。

路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。它與市場(chǎng)比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論（可及性）的具體運(yùn)用。

2、路線價(jià)估價(jià)法的基本公式

基本公式：宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積

修正公式：宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

或

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

3、路線價(jià)估價(jià)法的特點(diǎn)與適用范圍

僅適用于城市的估價(jià)，能快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格。

4、路線價(jià)估價(jià)中涉及的有關(guān)概念

（1）標(biāo)準(zhǔn)宗地

（2）標(biāo)準(zhǔn)深度

（3）里地線

（4）深度指數(shù)修正表

（5）路線價(jià)區(qū)段

二、路線價(jià)及其修正體系的建立（理解就可以了）

1、路線價(jià)及其修正體系確定的基本程序

2、路線價(jià)區(qū)段劃分與標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定

設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

3、路線價(jià)的評(píng)估確定

樣點(diǎn)宗地單位地價(jià)求取方法：收益還原法、市場(chǎng)比較法等

平均這些標(biāo)準(zhǔn)宗地單位地價(jià)的方法：眾數(shù)、中位數(shù)、簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等

路線價(jià)評(píng)估確定的具體步驟：地價(jià)實(shí)例調(diào)查-宗地地價(jià)計(jì)算-宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn)-確定地價(jià)區(qū)段-計(jì)算區(qū)段地價(jià)-劃分地價(jià)等級(jí)

4、深度修正系數(shù)表的編制

深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價(jià)變化相對(duì)程度的表格。

（1）深度指數(shù)修正的原理

（2）深度修正的各種方法

歐美的慎格爾法則（四三二一法則）、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則

路線價(jià)的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異。

（3）深度修正表編制：?jiǎn)为?dú)深度百分率、平均深度百分率、累計(jì)深度百分率5、其他宗地條件修正系數(shù)表的編制

寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉(zhuǎn)讓年期修正、朝向修正、地價(jià)分配率修正

三、利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)

1、利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)的一般程序

（1）確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段與路線價(jià)

（2）確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件

（3）確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)

（4）估算宗地地價(jià)

2、利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估各類宗地地價(jià)的方法

重點(diǎn)理解教材中的幾個(gè)圖和31個(gè)計(jì)算（臺(tái)灣標(biāo)準(zhǔn)）

（1）臨街地：7種情況

臨街深度未達(dá)里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計(jì)算；

平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度；

梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的；

正三角形的宗地：以其高度的1/2為臨街深度；

逆三角形的宗地：比照袋地計(jì)算；

街廓縱深在36M以下者：以中間線分前后兩部分計(jì)算；

宗地深度超過(guò)里地線者：以里地單價(jià)與臨街單價(jià)按面積比例平均計(jì)算。

（2）路角地：幾種加成減成情況

（3）袋地：按起訖深度指數(shù)表，比照臨街地方法計(jì)算

（4）其他土地：主要是里地按路線價(jià)四成計(jì)算

（5）實(shí)例計(jì)算14建筑物估價(jià)方法

輔導(dǎo)內(nèi)容：

第十章

建筑物估價(jià)方法

1、建筑物估價(jià)的基本概念和基本原理

2、掌握成本估價(jià)法的計(jì)算過(guò)程，重點(diǎn)是折舊、現(xiàn)值的計(jì)算（必考）

一、建筑物估價(jià)概述

1、建筑物估價(jià)的定義

（1）建筑物的基本概念、基本功能

（2）建筑物的分類

按生產(chǎn)性質(zhì)，可分為生產(chǎn)型建筑（即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑）和非生產(chǎn)性建筑（即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑）

按建筑結(jié)構(gòu)（通常依建筑物的主要承重結(jié)構(gòu)所用材料進(jìn)行劃分），一般可分為五類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)）、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)

（3）建筑物估價(jià)的定義

2、建筑物估價(jià)的基本原理

分兩種：具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)折舊法、對(duì)照法、建筑物殘余法、比較法等估價(jià)；不具備市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，用成本價(jià)計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法估價(jià)。

3、影響建筑物價(jià)格的因素

分三類：建筑物重置價(jià)（最基本因素）、環(huán)境因素、其他因素

4、建筑物價(jià)格的特點(diǎn)，共五點(diǎn)

5、建筑物估價(jià)中的幾個(gè)概念

（1）房屋建筑成本

（2）重建成本：目前的價(jià)格、原來(lái)的材料和標(biāo)準(zhǔn)

（3）重置成本：目前的價(jià)格、材料和標(biāo)準(zhǔn)，要與重建成本區(qū)別開(kāi)來(lái)

（4）應(yīng)計(jì)折舊：包括物理的、功能的、經(jīng)濟(jì)的

（5）標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)：同一等級(jí)房屋的平均價(jià)格

（6）建筑工程安裝定額：?jiǎn)挝唤ㄖa(chǎn)品所消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是編制概算定額的基礎(chǔ)

（7）建筑安裝工程概算定額：按擴(kuò)大分部分項(xiàng)工程確定的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

（8）建筑物殘值

二、建筑物估價(jià)方法

1、重置價(jià)格折舊法（重點(diǎn)）

是成本估價(jià)法具體應(yīng)用中的一種方法，適合對(duì)獨(dú)立舊建筑物估價(jià)，及評(píng)估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（1）基本思路與基本公式

建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格-已使用年限的折舊額

或：建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格×成新度

（2）房屋建筑物分類，分4類7等

（3）重置價(jià)格的確定

包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價(jià)格；另一種以重置成本替代重置價(jià)格。兩者適用范圍不同，得出的重置價(jià)格也不完全相同。

具體求取重置價(jià)格的方法有直接法和間接法兩種，必要時(shí)兩者可并用。

估價(jià)上通常將計(jì)算重置價(jià)格的方法分為三種：凈計(jì)法、平方法、立方法。

（4）折舊額的計(jì)算

折舊的概念、影響因素（物理、功能、經(jīng)濟(jì)）

確定折舊的方法：

A.新舊程度折舊法

B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法（重點(diǎn)內(nèi)容，要記住公式及代表字母）

年折舊：D=(C-CR)/N=C(1-R)/N

n年折舊累計(jì)額：Dn=C(1-R)×n/N=C(1-R)×(N-n’)/N

=C(1-R)×n/(n+n’)

現(xiàn)值：Pn=C–C(1–R)×n/N=C[1-(1-R)×n/N]

C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法

年折舊：Di=C(1–d)i-1×d

d=1-(S/C)的N次方

n年折舊累計(jì)額：Pn=C(1–d)n

D.年數(shù)合計(jì)法：利用分?jǐn)?shù)的比率計(jì)算，分子為建筑物生于使用壽命在當(dāng)年開(kāi)始的數(shù)字N-(i-1)，分母為全部壽命的年數(shù)總和SN，要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個(gè)公式。

E.償還基金法，又稱償債基金法，每年的折舊額相同，但要按復(fù)利計(jì)算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個(gè)公式。

折舊方法比較：

平均年限折舊法使用最普遍，定率折舊法和年數(shù)合計(jì)法都屬于加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優(yōu)缺點(diǎn)。

計(jì)算折舊應(yīng)注意事項(xiàng)：估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別，耐用年限的確定、應(yīng)區(qū)別建筑物主體與附屬設(shè)備的折舊率（綜合折舊率、分類折舊率、個(gè)別折舊率）。

建筑物折舊額的計(jì)算：實(shí)際工作中有必要并用幾種方法。

（5）建筑物價(jià)格評(píng)估2、對(duì)照法

對(duì)照法也稱標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照。主要步驟：

（1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí)

（2）對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià)

標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)制定一般以房屋建筑成本為測(cè)算依據(jù)，注意標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)制定的主要方法步驟。

（3）對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時(shí)間的修正。

（4）確定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，試算公式為：

房屋評(píng)估價(jià)格=[（標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)×共用部位修正系數(shù)±朝向差價(jià)±樓層差價(jià)）×折舊率]

×評(píng)估總建筑面積

3、建筑物殘余法

通過(guò)求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計(jì)算建筑物的收益價(jià)格的方法。

估價(jià)步驟：

（1）計(jì)算土地與建筑物總收益

（2）計(jì)算土地的收益

（3）計(jì)算建筑物的收益

（4）確定還原利率

（5）估算建筑物價(jià)格

建筑物收益價(jià)格計(jì)算公式：

p2

=

a2

/(

r2

+

d

)

=

(

a-

p1r1

)/(

r2

+

d

)

4、比較法

比較法是將待估建筑物與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價(jià)格的一種估價(jià)方法。同市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。

計(jì)算公式為：

建筑物價(jià)格=買賣實(shí)例單價(jià)×評(píng)估時(shí)建材價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)建材價(jià)格指數(shù)×評(píng)估對(duì)象交易情況/交易實(shí)例交易情況×評(píng)估對(duì)象的比較因素條件系數(shù)/交易實(shí)例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積15建筑物估價(jià)方法應(yīng)用、地價(jià)體系的構(gòu)成

輔導(dǎo)內(nèi)容：

1、建筑物估價(jià)方法應(yīng)用

2、地價(jià)體系的構(gòu)成

一、建筑物估價(jià)方法應(yīng)用

1、建筑物估價(jià)中應(yīng)注意的問(wèn)題

應(yīng)注意7各方面的問(wèn)題，特別要注意增建建筑物的折舊問(wèn)題。

2、建筑物估價(jià)實(shí)例

（1）例1：利用重置價(jià)折舊法計(jì)算建筑物現(xiàn)值

解題步驟：

第一，計(jì)算房屋重置價(jià)格（總價(jià)）

第二，計(jì)算房屋已折舊額

第三，計(jì)算房屋現(xiàn)值

（2）例2：分別采用重置價(jià)折舊法和建筑物殘余法對(duì)建筑物估價(jià)

二、我國(guó)的地價(jià)體系

1、地價(jià)體系的概念

2、地價(jià)體系的作用

（1）公示作用

（2）參考作用

（3）稅收和政策調(diào)控作用

（4）對(duì)土地利用方式和利用強(qiáng)度的引導(dǎo)作用

3、我國(guó)地價(jià)市場(chǎng)中存在的地價(jià)形式

4、我國(guó)地價(jià)體系的構(gòu)成

（1）基準(zhǔn)地價(jià)

（2）標(biāo)定地價(jià)

（3）交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià)

（4）成交地價(jià)

（5）由以上四種類型地價(jià)衍生出來(lái)的其他地價(jià)

這5種地價(jià)的關(guān)系

5、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與作用

（1）概念

（2）作用

6、標(biāo)定地價(jià)的概念與作用

（1）概念

（2）作用

7、其他形式的宗地地價(jià)

（1）土地出讓底價(jià)的概念

（2）成交地價(jià)的概念與特點(diǎn)三、我國(guó)土地估價(jià)的技術(shù)途徑（看一遍基本理解就可以了）

1、概述

（1）基準(zhǔn)地價(jià)及其他區(qū)域平均價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑

（2）