3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義————房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理目錄：3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅰ

房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3Ⅳ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用V

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅰ房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

資金密集型大量的資金投入資金周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng)長(zhǎng)期的資金保障1、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要特點(diǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”,

供血充足生存、發(fā)展貧血斷血爛尾、破產(chǎn)2、搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理具有重要作用

資金是企業(yè)的血液，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。一個(gè)成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和預(yù)警措施。中國(guó)第一爛尾樓—中誠(chéng)廣場(chǎng)：爛尾時(shí)間：15年地址：廣州天河北路開發(fā)商：香港中誠(chéng)集團(tuán)、廣州城建廣州第一爛尾樓--麓景臺(tái)爛尾時(shí)間：13年地址：廣州麓苑路開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時(shí)間：11年地址：西灣路86號(hào)開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán)2.1房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多“爛尾樓”？2.2國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策

基于房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。2007年到2008年國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如：土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國(guó)土證（39號(hào)文）對(duì)開發(fā)企業(yè)資金的保障程度提出了更高要求；銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進(jìn)一步縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本；資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制；二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場(chǎng)上改善性和投資性的購(gòu)房需求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運(yùn)用；預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計(jì)毛利率20%調(diào)整為預(yù)計(jì)利潤(rùn)率20%，加大對(duì)土地增值稅的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。

上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

資金的籌措和運(yùn)用能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。2.2國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策1、資金平衡計(jì)劃主要內(nèi)容

資金平衡計(jì)劃是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通過合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理水平。資金平衡計(jì)劃見下表：3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃X公司XX年資金平衡計(jì)劃表

項(xiàng)目第一季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)一、資金支出土地費(fèi)用建設(shè)成本償還貸款稅費(fèi)支出其他支出合計(jì)二、資金來源股東投入借入資金銷售回籠其他來源合計(jì)資金盈缺

編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面：一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃。即在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點(diǎn)是落實(shí)好資金來源。二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷售安排等，對(duì)年度資金平衡計(jì)劃做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。這一階段重點(diǎn)是合理安排資金使用。

資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。2、編制資金平衡計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)方面2.1、編制的資金平平衡計(jì)劃應(yīng)遵循循的原則首先要立足自身身平衡，資金籌籌集一定要切實(shí)實(shí)可行，具有可可操作性和能有有效實(shí)施。資金金安排要量力而而行，留有余地地，切忌滿打滿滿算，或留有缺缺口。具備對(duì)外融資條條件一定要主動(dòng)動(dòng)從市場(chǎng)上獲取取資金，不要僅僅依靠股東的投投入。在股東投投入土地支出后后，原則上項(xiàng)目目公司必須實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈凈流入，公司將將把自我資金保保障情況作為考考核企業(yè)年度工工作的一項(xiàng)重要要指標(biāo)。2.2、資金計(jì)劃的編編制要嚴(yán)謹(jǐn)，注注意各指標(biāo)之間間的勾稽關(guān)系資金計(jì)劃主要依依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（包包括投資計(jì)劃、、施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、銷售計(jì)劃等等）進(jìn)行編制，，因此，計(jì)劃的的編制需要各個(gè)個(gè)部門的共同參參與和配合，總總經(jīng)理要親自掛掛帥。在實(shí)際編編制過程中，常常常出現(xiàn)一些問問題。（1）項(xiàng)目投入的資資金與計(jì)劃開工工量相符。例如：某公司計(jì)計(jì)劃全年在建面面積60萬方，其中新開開工面積30萬方（5月開工），安排排的工程建設(shè)支支出9億元。工程建設(shè)支出應(yīng)應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所所在區(qū)域的單方方成本及施工進(jìn)進(jìn)度綜合細(xì)致測(cè)測(cè)算，項(xiàng)目工程程建設(shè)投資周期期一般為1-2年，且當(dāng)年新開開工面積比例較較大，當(dāng)年安排排工程建設(shè)支出出1000-1200元/平方，該項(xiàng)支出出顯然過大，應(yīng)應(yīng)安排6億元左右。（2）銷售回籠與年年度銷售任務(wù)相相匹配。例如：某公司計(jì)計(jì)劃全年簽約金金額10億元（全年銷售售），年初有上上年簽約未回籠籠金額2億元，而全年安安排銷售回籠7億元。一般情況下，全全年銷售的項(xiàng)目目房款回籠至少少達(dá)簽約金額的的80%以上，上年已簽簽約未回籠部分分應(yīng)在當(dāng)年全部部收回。此例中中，該公司全年年銷售資金回籠籠安排在9-10億元比較合理。。上年認(rèn)購(gòu)未簽約2億元本年回籠8億元簽約10億元（3）稅費(fèi)的計(jì)算要要依據(jù)有關(guān)要求求。例如：某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)計(jì)銷售回籠10億元，假設(shè)該項(xiàng)項(xiàng)目當(dāng)年尚未完完工交樓，安排排各種稅款支出出0.6億元。營(yíng)業(yè)稅及土地增增值稅預(yù)征等一一般為當(dāng)期銷售售回籠的6.63%，所得稅預(yù)征比比例為當(dāng)期銷售售回籠的3.75%，由于該項(xiàng)目當(dāng)當(dāng)年尚未完工交交樓，無需進(jìn)行行土地增值稅清清算及所得稅補(bǔ)補(bǔ)繳，那么以預(yù)預(yù)繳口徑安排的的全年稅款支出出應(yīng)在1億元左右比較合合理。（3）稅費(fèi)的計(jì)算要要依據(jù)有關(guān)要求求。例如：某項(xiàng)目公公司全年銷售任任務(wù)12億元，銷售均價(jià)價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/方，該項(xiàng)目全年年平均在建面積積30萬方，安排銷售售費(fèi)用5000萬元，管理費(fèi)用用1000萬元。兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏偏高，按照通常常情況，銷售費(fèi)費(fèi)用一般不得超超過年度銷售計(jì)計(jì)劃的2.5%，那么安安排的銷銷售費(fèi)用用不應(yīng)超超過2500萬元；管管理費(fèi)用用單盤基基準(zhǔn)費(fèi)用用為300-400萬元，再再考慮到到項(xiàng)目銷銷售面積積及在建建面積進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，該項(xiàng)項(xiàng)目管理理費(fèi)用安安排過高高。（4）貸款規(guī)規(guī)模與項(xiàng)項(xiàng)目總投投相符。。例如：某某項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)總投投18億元，總總建面30萬方，當(dāng)當(dāng)年四四證齊全全及新開開工面積積15萬方，安安排貸款款2億元。該項(xiàng)安排排貸款規(guī)規(guī)模與項(xiàng)項(xiàng)目總投投相比偏偏小。按按照項(xiàng)目目總投18億元的50%匡算貸款款規(guī)模約約為9億元，當(dāng)當(dāng)年四證證齊全面面積占總總建面的的1/2，則應(yīng)安安排1/2的貸款規(guī)規(guī)模發(fā)放放，即4億元左右右。2.3、要注意各各項(xiàng)目的的全面性性，不要要有漏項(xiàng)項(xiàng)在編制資資金計(jì)劃劃中，經(jīng)經(jīng)常發(fā)生生遺漏部部分項(xiàng)目目的情況況。如項(xiàng)項(xiàng)目投入入中安排排土地費(fèi)費(fèi)用支出出沒有考考慮配套套的政府府收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目；在在計(jì)算利利息費(fèi)用用僅考慮慮年底余余額，沒沒有考慮慮當(dāng)年新新增及還還貸情況況；或者者利息費(fèi)費(fèi)用僅考考慮銀行行貸款部部分，不不考慮股股東借款款；合作作項(xiàng)目股股東要求求分紅，，沒有安安排現(xiàn)金金分紅等等等。2.4、要注意意資金來來源和使使用的時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的匹配配，防止止出現(xiàn)階階段性的的資金缺缺口某公司編編制全年年資金計(jì)計(jì)劃，現(xiàn)現(xiàn)金流入入15億元（銷銷售回籠籠10億元，銀銀行貸款款5億元），，現(xiàn)金流流出13億元，結(jié)結(jié)余2億元，全全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資金平平衡。在在實(shí)施中中，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)第三、、四月出出現(xiàn)資金金缺口，，其銀行行借款計(jì)計(jì)劃在5月取得，，因此，，申請(qǐng)向向股東提提出借款款（原計(jì)計(jì)劃沒有有安排）），出現(xiàn)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性性資金缺缺口。如如果按月月編制計(jì)計(jì)劃，該該問題就就很容易易發(fā)現(xiàn)。。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)2、資金籌集的主要渠道4、如何辦理銀行貸款5、銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集

自有資金金包括股東東投入的的注冊(cè)資資本(含發(fā)行股股票募集集的資金金)、留存利利潤(rùn)等，，一般用用于支付付地價(jià)、、前期稅稅費(fèi)和政政府收費(fèi)費(fèi)等前期期費(fèi)用等等。借入資金金主要是向向金融機(jī)機(jī)構(gòu)的貸貸款、發(fā)發(fā)行債券券和信托托的借款款等。根根據(jù)目前前的規(guī)定定，在項(xiàng)項(xiàng)目自有有資金投投入到達(dá)達(dá)到項(xiàng)目目整體投投資的35%，并且四四證齊全全后，可可申請(qǐng)項(xiàng)項(xiàng)目貸款款，銀行行貸款額額度一般般占項(xiàng)目目總投資資的40-60%；銷售回籠籠款即向購(gòu)房房業(yè)主收收取的房房款。根根據(jù)目

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源前期階段段：項(xiàng)目尚未未具備融融資能力力和銷售售，資金金來源以以股東投投入為主主。四證齊全全：項(xiàng)目符合合向金融融機(jī)構(gòu)融融資的條條件，貸貸款用于于支付工工程款。。預(yù)售階段段：取得預(yù)售售許可證證，開始始預(yù)售并并回籠資資金。具體如下下圖：一般來說說，在項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的整個(gè)個(gè)過程中中上述三三大部分分資金的的大致比比例各為為1/3，但在不不同階段段各來源源所占的的比例不不同：1年2年股東自有資金：地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款2、資金籌集的主要渠道1、股權(quán)融融資：主要是指指企業(yè)通通過資本本市場(chǎng)以以股東投投入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資本金金的增加加，包括括資本市市場(chǎng)首次次公開發(fā)發(fā)行（IPO）、公開開增發(fā)、、定向增增發(fā)等方方式；還還有一種種間接上上市融資資，即買買殼上市市。股權(quán)融資資作為上上市公司司主要的的融資渠渠道，廣廣泛受到到上市公公司的青青睞。其其特點(diǎn)：：一是所所獲得的的資金無無須還本本付息，，新老股股東一起起分享企企業(yè)的贏贏利與增增長(zhǎng)。二二是一次次融資資資金量較較大，可可以長(zhǎng)期期使用；；三是改改善資本本結(jié)構(gòu)，，有效降降低企業(yè)業(yè)資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率，，進(jìn)一步步擴(kuò)大銀銀行借款款等間接接融資空空間；四四是對(duì)由由于每股股收益和和凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率率的攤薄薄，對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)要求很很高，經(jīng)經(jīng)營(yíng)壓力力加大。。2、發(fā)行債債券：通過發(fā)行行各種債債券取得得資金。。包括發(fā)發(fā)行公司司債、企企業(yè)債券券、短期期融資券券（中期期票據(jù)））等方式式。（1）公司債債：由上市市公司通通過資本本市場(chǎng)（（通過交交易所市市場(chǎng)）為為籌集長(zhǎng)長(zhǎng)期資金金而向一一般大眾眾舉債，，承諾于于指定到到期日向向債權(quán)人人無條件件支付票票面金額額，并于于固定期期間按期期依據(jù)約約定利率率支付利利息。公公司債監(jiān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)構(gòu)往往要要求嚴(yán)格格債券的的信用評(píng)評(píng)級(jí)和發(fā)發(fā)債主體體的信息息披露，，特別重重視發(fā)債債后的市市場(chǎng)監(jiān)管管工作。。（2）短期融融資券（（中期票票據(jù)）：：由人民銀銀行主導(dǎo)導(dǎo)的銀行行間債券券市場(chǎng)一一項(xiàng)創(chuàng)新新性債務(wù)務(wù)融資工工具，由由企業(yè)發(fā)發(fā)行的無無擔(dān)保短短期本票票，發(fā)行行規(guī)模一一般不得得超過企企業(yè)凈資資產(chǎn)的40%。具有法人資資格的非金融融企業(yè)，可依依照《短期融資券管管理辦法》規(guī)定的條件和和程序，在銀銀行間債券市市場(chǎng)發(fā)行并約約定在一定期期限內(nèi)還本付付息的有價(jià)證證券。一年以以內(nèi)的為短期期融資券，三三年以上的中中長(zhǎng)期票據(jù)。。融資券不對(duì)對(duì)社會(huì)公眾發(fā)發(fā)行，只對(duì)銀銀行間債券市市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投投資人發(fā)行，，在銀行間債債券市場(chǎng)交易易。（3）企業(yè)債券：：企業(yè)債券由中中央政府部門門所屬機(jī)構(gòu)、、國(guó)有獨(dú)資企企業(yè)或國(guó)有控控股企業(yè)依照照法定程序發(fā)發(fā)行（可以在在交易所市場(chǎng)場(chǎng)或銀行間債債券交易市場(chǎng)場(chǎng)），約定在在一定期限內(nèi)內(nèi)（中長(zhǎng)期））還本付息的的債券，由國(guó)國(guó)家發(fā)改委和和國(guó)務(wù)院審批批，一般要求求予以擔(dān)保，，債券發(fā)行后后，審批部門門不再對(duì)發(fā)債債主體的信息息披露和市場(chǎng)場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)監(jiān)管。3、銀行貸款：：銀行對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提提供的貸款，，是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)資金金的最主要融融資渠道之一一。按照貸款款資金使用目目的和方式的的不同，房地地產(chǎn)貸款主要要有以下兩種種類型：項(xiàng)目開發(fā)貸款款，是指銀行向房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)發(fā)放用于于項(xiàng)目開發(fā)建建設(shè)環(huán)節(jié)的貸貸款。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸貸款，指銀行將已建建成并投入使使用的經(jīng)營(yíng)性性物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)穩(wěn)定收入作為為分期還款來來源的一種物物業(yè)抵押貸款款，貸款資金金不限定固定定用途。4、房地產(chǎn)投資資信托（REITs）：REITs是一種以發(fā)行行收益憑證的的方式匯集特特定多數(shù)投資資者的資金，，由專門投資資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房房地產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理，并并將投資綜合合收益按比例例分配給投資資者的一種信信托基金。REITs既可以封閉運(yùn)運(yùn)行，也可以以上市交易流流通，類似于于我國(guó)的開放放式基金與封封閉式基金。。目前，該項(xiàng)項(xiàng)融資方式正正在探討和政政策研究中。。結(jié)論：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)主要是是靠融資做大大做強(qiáng)的，可可見資金籌集集對(duì)房地產(chǎn)企企業(yè)的生存和和發(fā)展是非常常重要的。案例：萬科做做大做強(qiáng)的“秘訣”—融資自92年上市至今，，萬科共發(fā)行行股票融資8次，融資金額額共195億元；至2008年底，萬科歷歷年留存利潤(rùn)潤(rùn)僅128億元；至2008年底，萬科對(duì)對(duì)外借款余額額共329億元。3.1、合理確定資資金來源結(jié)構(gòu)構(gòu)什么是財(cái)務(wù)杠杠桿效應(yīng)？例：某房地產(chǎn)產(chǎn)公司有自有有資金1億元，投資項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資資收益率為20%，投資期限為為1年，銀行貸款款利率為10%，現(xiàn)有二個(gè)投投資方案可供供選擇：方案一：貸款款與自有資金金的比例為2：1；方案二：貸貸款與自有資資金的比例為為5：1哪種投資方案案自有資金收收益率更高呢呢？方案一：投資資收益=（2+1）*20%*1=0.6億元貸款款利息=2*10%*1=0.2億元投資凈收益=0.6-0.2=0.4億元自有資金收益益率=0.4÷1*100%=40%方案二：投資資收益=（5+1）*20%*1=1.2億元貸款款利息=5*10%*1=0.5億元投資凈收益=1.2-0.5=0.7億元自有資金收益益率=0.7÷1*100%=70%資金籌集主要要關(guān)注二個(gè)方方面：一是資資金來源結(jié)構(gòu)構(gòu)，主要是指指投資者籌集集各種資金來來源而構(gòu)成的的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，，一般指股東東投入資金和和企業(yè)借入資資金的比例；；二是取得資資金的成本。。3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)總結(jié)：財(cái)務(wù)杠桿：借借雞生蛋，以以小搏大。財(cái)財(cái)務(wù)杠桿就是是利用借貸資資金擴(kuò)大自有有投資的產(chǎn)出出。發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿桿的前提是，，當(dāng)投資收益益率大于借貸貸成本時(shí)，財(cái)財(cái)務(wù)杠桿是有有利的。借貸資金與自自有資金的比比例越大，財(cái)財(cái)務(wù)杠桿的作作用越大，此此時(shí)，投資收收益會(huì)越高。。因此，企業(yè)業(yè)對(duì)外借款除除了保障資金金需求外，另另外一個(gè)重要要目的是利用用財(cái)務(wù)杠桿作作用獲取更大大的收益，提提高實(shí)投資金金的回報(bào)率。。財(cái)務(wù)杠桿放大大節(jié)稅效應(yīng)。。所得稅法鼓鼓勵(lì)人們使用財(cái)務(wù)杠桿桿，即貸款利利息可以抵減減應(yīng)稅收入，，起到避稅的作作用。財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效效應(yīng)如果借入款項(xiàng)項(xiàng)投資取得的的效益低于借借款成本，將將會(huì)產(chǎn)生相反反的杠桿效應(yīng)應(yīng)。如前例方方案一中，若若投資收益率率降低為6%，其自有資金金收益率為：：投資收益=（2+1）*6%*1=0.18億元貸貸款利息=2*10%*1=0.2億元投資凈收益=0.18-0.2=-0.02億元自有資金收益益率=-0.02÷1*100%=-2%必須合理確定定負(fù)債比例，，控制財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)作為為現(xiàn)代企業(yè)一一個(gè)經(jīng)營(yíng)方式式，可以促使使企業(yè)利用財(cái)財(cái)務(wù)杠桿作用，以較小小的代價(jià)獲取取最大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。負(fù)債債率的高低取取決于經(jīng)營(yíng)者駕馭負(fù)債債的能力，關(guān)關(guān)鍵在于：一一是將負(fù)債有有效地轉(zhuǎn)化為為有效資產(chǎn)，并通過資資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能產(chǎn)產(chǎn)生高于利息息支出的效益益；二是增加加的資產(chǎn)的變現(xiàn)期低于于債務(wù)合同期期，保證債務(wù)務(wù)能及時(shí)清償償。企業(yè)必須在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與收益之之間找到一個(gè)個(gè)平衡點(diǎn)，防防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。借款越多越好好嗎?財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原理理：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)即企業(yè)不能能償還債務(wù)的的風(fēng)險(xiǎn)，即現(xiàn)現(xiàn)金流出大于于現(xiàn)金流入而而產(chǎn)生的到期期不能還本付付息的風(fēng)險(xiǎn)。。高負(fù)債高高風(fēng)險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)高高收益過度地依賴借借貸資金會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生兩種后果果：風(fēng)險(xiǎn)隨之增加加。財(cái)務(wù)杠桿桿的好處是建建立在杠桿有有利（即投資資收益高于借借貸利率）的的假設(shè)之上的的，而這是一一種不確定性性的假設(shè)。如如果實(shí)際營(yíng)運(yùn)運(yùn)收入低于預(yù)預(yù)期，財(cái)務(wù)杠杠桿將是不利利的，將進(jìn)一一步加大不利利后果，增加加投資風(fēng)險(xiǎn)。。借貸成本亦隨隨之增加。當(dāng)當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿作作用加大時(shí)，，貸款方也會(huì)會(huì)感到風(fēng)險(xiǎn)增增加，一是要要求提前還款款；二是要求求提高利率作作為風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，貸貸款成本也將將增加，財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步步加大。防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)一般由于債債務(wù)資金期限限結(jié)構(gòu)安排不不當(dāng)或者由于于資金收支預(yù)預(yù)算與實(shí)際不不符而產(chǎn)生的的支付危機(jī)。。因此，有效效地控制財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：一定要注意短短期、中長(zhǎng)期期資金的均衡安排，特別別要注意短期期負(fù)債的比例例，避免還債期期過于集中，，造成企業(yè)資資金鏈斷裂；；做好資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)期限結(jié)結(jié)構(gòu)與債務(wù)務(wù)期限結(jié)構(gòu)的匹配配。避免短短貸長(zhǎng)投，，根據(jù)不同同產(chǎn)品的開開發(fā)節(jié)點(diǎn)和預(yù)售時(shí)時(shí)間，安排排不同的資資金來源銜銜接。3.2努力降低資資金籌集成成本資金成本是是指投資者者籌集資金金時(shí)付出的的代價(jià)，資資金籌集成成本是直接接關(guān)系到項(xiàng)項(xiàng)目收益水水平，資本本成本高將將虧蝕企業(yè)業(yè)的利潤(rùn)，，甚至使企企業(yè)陷于困困境?；I資產(chǎn)生的的成本主要要由三部分分組成：一是籌集資資金過程中中發(fā)生的各各種費(fèi)用，，即籌資費(fèi)費(fèi)；如發(fā)行股票票的承銷費(fèi)費(fèi)，銀行貸貸款的手續(xù)續(xù)費(fèi)等；該該項(xiàng)費(fèi)用一一般與籌資資額度、籌籌資期限不不直接相關(guān)關(guān)，屬于籌籌資成本中中的固定費(fèi)費(fèi)用。二是向資金金提供者支支付的報(bào)酬酬，及資金金使用費(fèi)或或占用費(fèi)。如發(fā)行債債券或銀行行貸款時(shí)的的利息，發(fā)發(fā)行股票的的股息、紅紅利等；資資金使用費(fèi)費(fèi)與籌資額額度、籌資資期限直接接相關(guān)，屬屬于籌資成成本中的變變動(dòng)費(fèi)用；；三是特定條條件下的機(jī)機(jī)會(huì)成本。決定資金成成本一般有有三個(gè)方面面的因素：：一是資金使使用的時(shí)間間，資金占用時(shí)時(shí)間越長(zhǎng)，，所付費(fèi)用用成本越大大，反之越越??；二是出資者者所要承受受的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)越大大，籌資成成本越高，，反之越小??；三是資金供供求狀況，資金供應(yīng)應(yīng)緊張時(shí)，，資金成本本越高，資資金供大于于求時(shí)，成成本越低。。案例：恒大大地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議的的后果恒大地產(chǎn)是是國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)公司國(guó)國(guó)際化融資資金額最大大的，歷年年累計(jì)在國(guó)國(guó)際資本市市場(chǎng)募集資資金18億美元。但但取得這些些融資的背背后，卻要要背負(fù)著巨巨大的成本本。特別是在市市場(chǎng)發(fā)生變變化后，其其高負(fù)債、、高成本的的資金使其其背上了沉沉重的壓力力，企業(yè)陷陷于困境。。為了實(shí)現(xiàn)上上市，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)迅速擴(kuò)張張，恒大地地產(chǎn)從2007年不計(jì)成本本頻繁拿地地，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備由2006年底的不足足600萬方增加至至4580萬平方米，，比2006年底增加了了9倍，其資金金來源主要要是與一些些機(jī)構(gòu)投資資者簽訂了所謂謂的對(duì)賭協(xié)議。對(duì)賭協(xié)議是是投資方與與企業(yè)對(duì)未未來不確定定情況的一一種約定。。雙方以企企業(yè)當(dāng)前的的業(yè)績(jī)?yōu)樽h議價(jià)基礎(chǔ)確確定投資條條件，根據(jù)據(jù)雙方認(rèn)可可的業(yè)績(jī)?cè)鲈鲩L(zhǎng)情況，，以具體業(yè)業(yè)績(jī)指標(biāo)甚甚至股價(jià)為為協(xié)議條件件。對(duì)賭標(biāo)的通通常設(shè)定為為企業(yè)股權(quán)權(quán)，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一一般標(biāo)準(zhǔn)的的其他支付付條件（如如高額利息息）。這種融資的的好處是短短期內(nèi)能獲獲得足夠的的現(xiàn)金支持持企業(yè)發(fā)展展。但一旦旦不能滿足足對(duì)賭條件件，企業(yè)將將付出高昂昂代價(jià)。案例：恒大大地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議的的后果案例：恒大大地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議的的后果據(jù)公開資料料顯示，2006年11月，恒大地地產(chǎn)與國(guó)際際機(jī)構(gòu)投資資者德意志志銀行、美美林及淡馬馬錫簽訂協(xié)協(xié)議，以恒恒大地產(chǎn)三三分之一股股權(quán)作押，，由三家機(jī)機(jī)構(gòu)投資者者以總價(jià)4億美元認(rèn)購(gòu)購(gòu)其8億股可換股股優(yōu)先股。。2007年8月，恒大地地產(chǎn)通過另另一上市保保薦人瑞信信擔(dān)保，向向貸款人授授出認(rèn)沽期期權(quán)為擔(dān)保保，籌集資資金4.3億美元；2007年9月，通過抵抵押恒大御御景半島項(xiàng)項(xiàng)目，再次次向美林貸貸款1.3億美元，用用于購(gòu)買土土地。如恒大地產(chǎn)與國(guó)國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者者德意志銀行、、美林及淡馬錫錫簽定了對(duì)賭協(xié)協(xié)議。按照約定定，恒大地產(chǎn)若在2007年底前實(shí)現(xiàn)上市市，機(jī)構(gòu)投資者者的回報(bào)不少于于30％；若在2008年6月6日前完成上市，，機(jī)構(gòu)投資者的的回報(bào)則不少于于40％；如果在2008年12月6日前上市，回報(bào)報(bào)率不少于50%，若至2009年6月6日前上市，回報(bào)報(bào)率不少于60%，如果在2009年12月6日前上市，則機(jī)機(jī)構(gòu)投資者的回回報(bào)不少于70％。如無法上市，其其將以現(xiàn)行市盈盈率回購(gòu)相關(guān)投投資者的股份。。據(jù)有關(guān)資料顯示示，截至2007年9月30日，恒大地產(chǎn)總總資產(chǎn)約為148億港元，總負(fù)債債已高達(dá)140.67億港元，資產(chǎn)負(fù)負(fù)債比超95％。由于金融危機(jī)的的影響，恒大未未能按期上市，，到目前為此，，資本市場(chǎng)依然然低迷，恒大地地產(chǎn)亦未有上市市的跡象。這將將意味著，如果果今年不能上市市，恒大將面臨臨資產(chǎn)被瓜分的的危險(xiǎn)。即便能能上市，其成本本也是非常高昂昂。案例：恒大地產(chǎn)產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議的后果果4、如何辦理銀行貸款銀行貸款是滿足足項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)設(shè)資金需求和減減少自有資金占占用、充分利用用財(cái)務(wù)杠桿提高高自有資金收益益率的關(guān)鍵，從從項(xiàng)目公司看，，銀行貸款是房房地產(chǎn)項(xiàng)目主要要資金來源。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款1328299636161802全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%4、如何辦理銀行貸款4.1、銀行貸款的放放款條件（1）自有資金投入入占總投資35％以上，目前由由于地價(jià)占總投投比例較高，一一般地價(jià)支付完完畢即可達(dá)到自自有資金投入要要求；（2）項(xiàng)目四證齊全全（國(guó)土證，用用地規(guī)劃許可證證、工程規(guī)劃許許可證、施工證證），主要是控控制施工證節(jié)點(diǎn)點(diǎn)；4.2、辦理銀行貸款款的流程（1）與銀行溝通，，擬定貸款方案案；（2）銀行前、后臺(tái)臺(tái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估估；（3）銀行審貸會(huì)過過會(huì)；（4）落實(shí)四證、抵抵押、法律文件件等相關(guān)放款條條件；（5）銀行放款；各各銀行對(duì)公司整整體授信仍有存存量且放款銀行行具備放款規(guī)模模；（6）銀行貸款資金金轉(zhuǎn)出及使用。。4.3、辦理銀行貸款款需關(guān)注的事項(xiàng)項(xiàng)（1）合理確定貸款款額度：公司每個(gè)項(xiàng)目均均應(yīng)在銀行可接接受的范圍內(nèi)爭(zhēng)爭(zhēng)取最大的貸款款額度，一般在在總投資的40-60％。（2）項(xiàng)目前期規(guī)劃劃報(bào)建時(shí)應(yīng)注意意分證：為發(fā)揮資源的最最大優(yōu)勢(shì)，充分分地利用銀行貸貸款資金，在前前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目目的大小，考慮慮分拆工程規(guī)劃劃許可證和施工工證，拆分成若若干期，能為今今后的融資工作作帶來靈活和便便利。（3）貸款擔(dān)保或抵抵押條件應(yīng)關(guān)注注的方面：各子公司在抵抵押不影響銷售售的情況下，應(yīng)應(yīng)優(yōu)先使用抵押押方式，并提高高抵押率，充分分利用抵押物資資源。但由于銷銷售需要抵押物物涂銷，放款后后幾個(gè)月即開始始還款，銀行貸貸款資金利用效效率較低，為提提高資金使用效效率，可采用母母公司擔(dān)保方式式。（4）貸款資金使用用應(yīng)關(guān)注的方面面：要盡量和銀行協(xié)協(xié)商，力爭(zhēng)突破破貸款資金的封封閉管理，將貸貸款通過合理的的渠道轉(zhuǎn)出，提提高貸款資金的的使用效率。否否則，公司必須須根據(jù)工程建設(shè)設(shè)資金需求金額額和時(shí)點(diǎn)發(fā)放貸貸款，使用多少少金額，發(fā)放多多少金額。堅(jiān)決決避免貸款資金金發(fā)放后長(zhǎng)期閑閑置在賬面的情情況出現(xiàn)。（5）貸款成本及利率率調(diào)整周期應(yīng)關(guān)關(guān)注的方面：力爭(zhēng)獲取市場(chǎng)上上最優(yōu)惠的貸款款成本條件。要要關(guān)注利率的變變化趨勢(shì)，在銀銀行貸款利率處處于下降通道時(shí)時(shí)，貸款利率應(yīng)應(yīng)按季或月調(diào)整整。反之，則盡盡量按年度甚至至更長(zhǎng)的時(shí)間調(diào)調(diào)整利率。房款回籠工作應(yīng)應(yīng)貫穿于銷售的的各個(gè)環(huán)節(jié)，保保證銷售和回籠籠的目標(biāo)一致性性，將回籠任務(wù)務(wù)責(zé)任到人，并并與業(yè)績(jī)掛鉤。。加強(qiáng)銷售回籠籠工作應(yīng)注意以以下幾方面內(nèi)容容：5.1、加快銷售簽約約。在銷售定價(jià)、折折扣政策制訂、、現(xiàn)場(chǎng)宣傳等銷銷售各個(gè)環(huán)節(jié)充充分考慮房款快快速回籠需求。。例如在付款方方式設(shè)定時(shí)盡可可能減少多期付付款方式；在折折扣方面設(shè)置一一定比例的按時(shí)時(shí)簽約折扣；折折扣向一次性付付款傾斜等。5.2、優(yōu)化收款流程程。房款回籠需要銷銷售部門、法律律部門、代理公公司、律師事務(wù)務(wù)所、銀行、財(cái)財(cái)務(wù)部門等多個(gè)個(gè)部門和單位共共同努力和配合合，要明確各部部門崗位責(zé)任及及工作流程以提提高工作效率。。特別可以通過過房款回籠情況況與費(fèi)用掛鉤等等激勵(lì)手段，充充分調(diào)動(dòng)代理公公司、律所等中中介積極性，促促進(jìn)房款的快速速回籠。5.3、充分利用法律律手段保證按期期付款的嚴(yán)肅性性。在認(rèn)購(gòu)書、買賣賣合同、按揭須須知等法律文件件中嚴(yán)格約定違違約責(zé)任，充分分保護(hù)公司利益益；對(duì)惡意拒繳繳房款及提供資資料的客戶要移移交法律部及時(shí)時(shí)處理并嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行，維護(hù)按期期付款的嚴(yán)肅性性。5、銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)5.4、加快銀行按揭揭的辦理。銀行按揭款是房房地產(chǎn)行業(yè)特有有的一種資金來來源方式，目前前，多數(shù)客戶都都采取銀行按揭揭方式支付房款款。要加快按揭款的的發(fā)放速度，首首先，充分調(diào)動(dòng)動(dòng)代理公司、律律師行力量，責(zé)責(zé)任到人，催收收按揭資料，按按揭資料齊全后后方可進(jìn)行代理理費(fèi)結(jié)算；其次次，在保證開發(fā)發(fā)貸款銀行優(yōu)先先的情況下，引引進(jìn)多家銀行，，通過競(jìng)爭(zhēng)壓力力促進(jìn)放款速度度。第三，與省省、市公積金中中心建立良好的的合作關(guān)系，開開辟公積金中心心綠色通道。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增個(gè)人住房按揭貸款2513363076482832全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%5.5、加快他項(xiàng)權(quán)證證辦理，解除公公司擔(dān)保責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)慣常做法法，在商品房他他項(xiàng)權(quán)證辦理并并移交按揭銀行行前，公司將對(duì)對(duì)客戶按揭貸款款承擔(dān)階段性擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，若客客戶在此期間未未正常還貸造成成違約，公司將將承擔(dān)回購(gòu)等擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。為降降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，，公司應(yīng)盡快辦辦理他項(xiàng)權(quán)證，，縮短擔(dān)保期限限，盡早解除擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。5.6、做好銷售誠(chéng)意意金和購(gòu)房定金金的管理首先，誠(chéng)意金收取、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)定和退款等過過程都需要建立立相應(yīng)的內(nèi)部控控制制度，納入入財(cái)務(wù)核算體系系管理。收取過過程中需要銷售售現(xiàn)場(chǎng)工作人員員恪守現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)關(guān)管理規(guī)定，收收款記錄實(shí)時(shí)錄錄入系統(tǒng)，納入入管理體系，相相關(guān)款項(xiàng)、憑證證應(yīng)按日清理及及移交做賬，財(cái)財(cái)務(wù)人員嚴(yán)把審審核關(guān)，確保應(yīng)應(yīng)收款項(xiàng)的實(shí)際際入賬；其次，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)定金后后，相關(guān)款項(xiàng)作作為銷售房款及及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處處理；第三，換房、退房等特特殊業(yè)務(wù)建立完完善的登記、審審核流程，應(yīng)退退還的誠(chéng)意金，，應(yīng)經(jīng)銷售和財(cái)財(cái)務(wù)部門雙重審審核，防止重復(fù)復(fù)退款。1、資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性2、資金使用中容易產(chǎn)生的問題3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3Ⅳ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用

1、資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性1.1項(xiàng)目的投資回報(bào)報(bào)率越高越好嗎嗎？某公司能籌集的的資金為3億元，現(xiàn)有A、B、C三個(gè)項(xiàng)目的投資資成本均為3億元，其中：A項(xiàng)目投資回報(bào)率率為25%，投資期為5年；B項(xiàng)目投資回報(bào)率率為20%，投資期為3年；C項(xiàng)目投資回報(bào)率率為15%，投資期為2年。方案一：選擇投投資A項(xiàng)目，則5年內(nèi)可獲收益3×25%=0.75億元；方案二：若選擇擇B+C項(xiàng)目，則5年內(nèi)可獲收益3×20%+3×15%=1.05億元。答案：項(xiàng)目的投投資回報(bào)率固然然重要，資金的的周轉(zhuǎn)率也非常常重要。在籌集到資金后后，需要對(duì)這些些資金進(jìn)行合理理有效的使用，，提高資金的使使用效率，同時(shí)時(shí)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。因此，對(duì)于房地地產(chǎn)開發(fā)公司來來說，資金運(yùn)用的一個(gè)個(gè)重要任務(wù)就是是要加快資金周周轉(zhuǎn)，以較小的的資金流量推動(dòng)動(dòng)較大的項(xiàng)目周周轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)產(chǎn)出較高的利潤(rùn)潤(rùn)。資金運(yùn)用時(shí)要特特別關(guān)注的重點(diǎn)點(diǎn)：要縮短項(xiàng)目的開開發(fā)周期項(xiàng)目，，加快開發(fā)速度度，減少資金的的占用。對(duì)于于一個(gè)區(qū)域公司司來說，要充分分考慮到開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的類型，要要注重流動(dòng)性強(qiáng)強(qiáng)的住宅產(chǎn)品，，要盡量保持較較高的資產(chǎn)流動(dòng)動(dòng)性和變現(xiàn)能力力，不能一味追追求占用大量資資金且回報(bào)周期期較長(zhǎng)的商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目。特別別是現(xiàn)階段，公公司處于快速發(fā)發(fā)展中，要堅(jiān)持持以普通住宅的的滾動(dòng)開發(fā)為主主，商業(yè)地產(chǎn)等等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投投入原則上要控控制在20%以內(nèi)。案例：富利地地產(chǎn)—商業(yè)轉(zhuǎn)型的代代價(jià)富力地產(chǎn)在此此輪的市場(chǎng)調(diào)調(diào)整中遭遇資資金緊張困局局的重要原因因就在于，在在過去的幾年年中他們將過過多的精力和和資金投入到到商業(yè)物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，沉淀了了公司不少的的資金。富力公司從03年開始進(jìn)入商商業(yè)地產(chǎn)，近近幾年，投入入大量的資金金在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，富力在在珠江新城擁?yè)碛?5個(gè)項(xiàng)目，大部部分是寫字樓樓和高價(jià)酒店店，僅在廣州州、北京、天天津三地現(xiàn)有有的商業(yè)物業(yè)業(yè)開發(fā)將會(huì)耗耗掉資金124.9億元，3年平均投入41.6億元。在2007年還曾經(jīng)與合合景泰富聯(lián)手手以46億元拿下珠江江新城的商業(yè)業(yè)地王項(xiàng)目；；47.05億元拿下佛山山商住地王，，擬建佛山第第一高樓；在在天津以50億元拿下的住住宅項(xiàng)目。僅僅這三個(gè)地王王項(xiàng)目的低價(jià)價(jià)，就要承擔(dān)擔(dān)費(fèi)用超過112億元。目前，富力已已有5家五星級(jí)酒店店、2家四星級(jí)酒店店、2個(gè)幢國(guó)際甲級(jí)寫寫字樓和2個(gè)購(gòu)物中心，，投資商業(yè)地地產(chǎn)沉淀了較多的資金，，而商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果并并不理想（2008年酒店業(yè)務(wù)虧損損1.8億元）。由于市場(chǎng)發(fā)生生較大的變化化，加之2007年投入了大量量資金高價(jià)拿拿地，回歸A股的失敗，08年的銷售額大大大低于預(yù)期期（08年富力的銷售售收入160億元，只是與與07年持平，只完完成計(jì)劃的66%），富力地產(chǎn)產(chǎn)資金和財(cái)務(wù)務(wù)狀況陷入了了比較困難的的局面。2008年12月底，富力地地產(chǎn)貨幣資金金余額僅20億元，資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率73%，銀行借款達(dá)達(dá)205億元(一年內(nèi)到期的的95億元)。由于資金被被占用，已經(jīng)經(jīng)讓富力喘不不過氣來，為為緩解資金緊緊張局面，不不得不高成本本融資，08年融資成本比比上年增加231%，公司已一年年沒有再購(gòu)置置土地。為緩解資金困困境，去年年年底，富力開開始出售那些些他們一直宣宣稱將持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)志性性寫字樓，股股東張力和李李思廉個(gè)人出出資購(gòu)買下屬子公公司的房產(chǎn)，，作價(jià)分別為為0.83億元、1.02億元用于補(bǔ)充充公司流動(dòng)資資金。在經(jīng)濟(jì)高潮、、市場(chǎng)形勢(shì)好好、資金面寬寬松時(shí)期，市市場(chǎng)往往用土土地貯備的數(shù)數(shù)量來衡量房房地產(chǎn)企業(yè)的的實(shí)力和規(guī)模模；但在經(jīng)濟(jì)濟(jì)衰退和貨幣幣政策從緊的的壓力下，對(duì)對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)更注重重資產(chǎn)的流動(dòng)動(dòng)性，包括現(xiàn)現(xiàn)金結(jié)存有多多大，現(xiàn)金流流入是否為正正，負(fù)債率有有多高以及流流動(dòng)比例等指指標(biāo)。1.2確定合理的現(xiàn)現(xiàn)金留存量貨幣資金作為為流動(dòng)性最強(qiáng)強(qiáng)、收益性最最弱的資產(chǎn)，，持有一定現(xiàn)現(xiàn)金可增強(qiáng)公公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)穩(wěn)健性，但過過多的現(xiàn)金表表明資金閑置置，會(huì)給企業(yè)業(yè)增加財(cái)務(wù)成成本，損失機(jī)機(jī)會(huì)成本。在在市場(chǎng)好、信信貸政策比較較寬松的情況況下，應(yīng)盡量量降低賬上資資金余額；相相反，可適當(dāng)當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比比率（5%-10%），獲得較穩(wěn)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀狀況。作為項(xiàng)目公司司，為降低資資金成本，將將盡量減少賬賬面的資金結(jié)結(jié)存，如有長(zhǎng)長(zhǎng)期閑置資金金可考慮提前前歸還銀行貸貸款，或?qū)①Y資金調(diào)入母公公司，由母公公司統(tǒng)一調(diào)劑劑和平衡。賬賬面留存資金金與與資金需需求盡可能匹匹配，滿足未未來一個(gè)月資資金需求。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問題1、資金支出與與施工進(jìn)度不不一致，超進(jìn)進(jìn)度支付工程程款?；蚬こ坛虝汗绬蝺r(jià)過過高，造成提提前或超付工工程款。各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)設(shè)投入嚴(yán)格按按合同和施工工進(jìn)度付款，，堅(jiān)決杜絕未未達(dá)到付款條條件提前付款款和超進(jìn)度付付款，既是降降低資金成本本，也是控制制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。。2、工程結(jié)算要要留足額的工工程質(zhì)保金。。按規(guī)定足額收收取工程質(zhì)保保金，工程質(zhì)質(zhì)保金是約束束施工單位后后期維修工作作主要手段，，也可創(chuàng)造一一定的資金效效益，因此，，需足額收取取，并嚴(yán)格按按規(guī)定審批后后退還。3、墊付的各項(xiàng)項(xiàng)工程款要及及時(shí)收回。在工程建設(shè)中中往往存在甲甲方為施工單單位代墊工程程勞保金、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)等等，這些款項(xiàng)項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行行清收，保證證公司利益不不受損害。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問題4、資金撥付的的手續(xù)不完善善，審批不嚴(yán)嚴(yán)；資金使用用的計(jì)劃性不不強(qiáng)，資金支支出有較大隨隨意性。5、應(yīng)收款占用用資金過大，催收不利。。特別是業(yè)主主拖欠的房款款要及時(shí)收回回。6、加快尾盤和和車庫(kù)等物業(yè)業(yè)的清盤，盡盡快處置閑置置資產(chǎn)、空置置房產(chǎn)設(shè)備，，減少資金占占用，盡快回回收資金。3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3.1、賬戶管理制制度：（1）賬戶的開立立與注銷必須須經(jīng)過公司董董事長(zhǎng)審批同同意。（2）各級(jí)公司的的所有銀行賬賬戶必須由所所在公司的財(cái)財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一一管理，其他他部門不得以以任何名義開開立銀行賬戶戶。（3）銀行賬戶必必須以本單位位的名義開立立，不得違反反規(guī)定以其他他單位或個(gè)人人的名義開立立，嚴(yán)禁將公公款私存、出出租或出借銀銀行賬戶。（4）各級(jí)公司財(cái)財(cái)務(wù)部門應(yīng)定定期對(duì)銀行賬賬戶進(jìn)行清理理，對(duì)于長(zhǎng)期期不使用、不不需用的銀行行賬戶應(yīng)及時(shí)時(shí)予以注銷。。（5）公司的所有有資金必須納納入法定賬戶戶管理，不得坐收坐支支，嚴(yán)禁賬外外循環(huán)和違規(guī)規(guī)設(shè)立“小金金庫(kù)”。（6）各級(jí)公司的的會(huì)計(jì)和出納納不能由同一一人擔(dān)任，開開具銀行支票票所需的印章章必須分由兩兩人或兩人以以上保管，銀銀行支票印章章的保管理人人員不得在空空白或內(nèi)容填填列不全的支支票上蓋章。。（7）資金收支必必須及時(shí)入賬賬，做到日清清月結(jié)。各級(jí)級(jí)公司財(cái)務(wù)部部門的會(huì)計(jì)人人員應(yīng)按月編編制銀行存款款余額調(diào)節(jié)表表和盤點(diǎn)現(xiàn)金金，保證賬實(shí)實(shí)相符，出現(xiàn)現(xiàn)賬實(shí)不符情情形的必須及及時(shí)查明原因因，分清責(zé)任任，及時(shí)糾正正或追究有關(guān)關(guān)人員的責(zé)任任。3.2、資金使用及及付款審批制制度：（1）資金實(shí)行預(yù)預(yù)算管理，各各公司必須按按資金計(jì)劃使使用資金，防防止計(jì)劃外的的資金支出。。公司的資金金實(shí)行統(tǒng)一調(diào)調(diào)度和統(tǒng)籌安安排使用，以以減少資金閑閑置，降低資資金成本。（2）各級(jí)公司應(yīng)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)實(shí)際情況制定定明確的資金金支付審批權(quán)權(quán)限和程序，，各項(xiàng)資金的的支付必須嚴(yán)嚴(yán)格按規(guī)定權(quán)權(quán)限和程序?qū)弻徟?。?duì)于未未經(jīng)規(guī)定程序序?qū)徟虺皆綑?quán)限審批的的款項(xiàng)，出納納人員不得支支付資金，其其他財(cái)務(wù)人員員不得辦理有有關(guān)財(cái)務(wù)事項(xiàng)項(xiàng)。付款申請(qǐng)請(qǐng)需提交相關(guān)關(guān)證明材料。。（3）所有的資金金的支付必須須依據(jù)有效合合同、合法憑憑據(jù)和齊全的的手續(xù)，并取取得合法有效效的票據(jù)，杜杜絕白條或不不規(guī)范憑證、、票據(jù)支取資資金。（4）各級(jí)公司的的資金不得擅擅自對(duì)外借款款和抵押擔(dān)保保；如確需，，必須經(jīng)集團(tuán)團(tuán)公司審批。。（5）未經(jīng)批準(zhǔn)，，各級(jí)公司的的資金不得投投入證券市場(chǎng)場(chǎng)從事有價(jià)證證券買賣活動(dòng)動(dòng)，或從事其其他任何形式式的委托理財(cái)財(cái)、風(fēng)險(xiǎn)投資資活動(dòng)。3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用一稅務(wù)籌劃的重要作用3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用四主要稅種的籌劃思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用二主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用三稅務(wù)籌劃的主要思路及原則3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用五稅務(wù)籌劃需注意的問題3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用V房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)行業(yè)作作為支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，一直是國(guó)國(guó)家宏觀調(diào)控控的重點(diǎn)對(duì)象象，是企業(yè)的的一種剛性支支出。若能恰恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行稅稅務(wù)籌劃，則則可為公司帶帶來一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益。合理合法地進(jìn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃劃，充分利用用各種稅收優(yōu)優(yōu)惠政策，可有有效地減少企企業(yè)現(xiàn)金流出出，提高企業(yè)業(yè)利潤(rùn)，增加加股東回報(bào)。。稅務(wù)籌劃對(duì)房房地產(chǎn)企業(yè)具具有重要意義義，企業(yè)需密密切關(guān)注國(guó)家家宏觀調(diào)控政政策的變化，，認(rèn)真分析，，積極開展稅稅務(wù)籌劃，變變被動(dòng)為主動(dòng)動(dòng)，更好地維維護(hù)企業(yè)利益益。3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用一稅務(wù)籌劃的重要作用1、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種稅項(xiàng)計(jì)稅基礎(chǔ)稅率或備注土地增值稅銷售收入減扣除金額30%-60%企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)25%契稅房產(chǎn)銷售額、土地出讓金3%-5%營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目銷售收入或租金5%城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%房產(chǎn)稅租金、房產(chǎn)原值12%印花稅銷售合同或工程、建安合同金額0.03%-0.05%防洪費(fèi)銷售收入0.13%土地使用稅按占地面積計(jì)算依當(dāng)?shù)囟惙?財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用二主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)稅稅負(fù)較重房地產(chǎn)年度稅稅負(fù)一般占營(yíng)營(yíng)業(yè)收入20%以上，接近甚甚至超過企業(yè)業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的的凈利潤(rùn)，如如果加上項(xiàng)目目清算時(shí)要繳繳的大筆土地地增值稅、企企業(yè)所得稅，，項(xiàng)目真正的的稅負(fù)占項(xiàng)目目收入的比重重會(huì)更高。以以保利地產(chǎn)（（600048）為例，近三三年稅負(fù)列表表如下：?jiǎn)挝?億元;%2、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境年度營(yíng)業(yè)收入稅負(fù)凈利潤(rùn)稅款占收入比例200640.318.76.5921.58%200781.1521.1516.2826.06%2008155.228.4630.4418.34%稅局加強(qiáng)征收收與監(jiān)管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩緩、積極的財(cái)財(cái)政政策需要要資金的更大大投入，各級(jí)級(jí)地方財(cái)通過過加大稅收征征收力度，降降低財(cái)政資金金壓力，特別別是房地產(chǎn)行行業(yè)相應(yīng)的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、土地地增值稅、土土地使用稅、、房產(chǎn)稅為地地方稅種，大大部分將留存存地方財(cái)政，，更是成為目目前稅務(wù)部門門清理征收的的重點(diǎn)。2、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境(續(xù))稅收籌劃即從公司司總體的發(fā)展戰(zhàn)略略出發(fā)，通過適當(dāng)當(dāng)?shù)陌才殴窘?jīng)營(yíng)營(yíng)方式和業(yè)務(wù)流程程，以及巧妙合理理的財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)和會(huì)會(huì)計(jì)處理，實(shí)現(xiàn)在在合法的前提下，，稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較較小、企業(yè)整體利利益最大化。稅收與經(jīng)營(yíng)形式直直接相關(guān)，稅務(wù)籌籌劃貫穿項(xiàng)目始終，是個(gè)動(dòng)動(dòng)態(tài)管理過程，特特別是在項(xiàng)目運(yùn)作的前期進(jìn)行行籌劃尤為重要。。1、稅務(wù)籌劃的主要思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用三稅務(wù)籌劃的主要思路及原則1、稅務(wù)籌劃的主要思路充分運(yùn)用稅收優(yōu)惠惠政策：調(diào)整相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)形式，盡可能爭(zhēng)爭(zhēng)取符合稅收優(yōu)惠惠條件，享受相應(yīng)應(yīng)優(yōu)惠政策；稅務(wù)籌劃思路主要要體現(xiàn)在以下三個(gè)個(gè)方面：調(diào)整經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，套套用低稅率稅目：：不同的收入形式適適用不同稅率的稅稅目，可采取靈活活的銷售方式，在在保持總收入不變變情況下，套用較較低稅率稅目；合理分?jǐn)偝杀荆豪镁C合開發(fā)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在政策許可的的前提下，合理分分?jǐn)傢?xiàng)目成本，在在總成本不變的情情況下，降低整體體稅負(fù)水平；2、稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的原則堅(jiān)持依法納稅。首先應(yīng)堅(jiān)持依法納納稅，公司的決策策者、財(cái)務(wù)人員應(yīng)應(yīng)及時(shí)、系統(tǒng)的學(xué)學(xué)習(xí)稅收政策，準(zhǔn)準(zhǔn)確理解稅收政策策的內(nèi)涵，整體把把握稅收優(yōu)惠政策策及稅收前置條款款，依法納稅。提高稅務(wù)籌劃意識(shí)識(shí)、重視前期籌劃劃。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要具具有稅收籌劃意識(shí)，積積極從項(xiàng)目前期著著手籌劃，根據(jù)稅稅收籌劃需要安排排相應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，，在開發(fā)的各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)中實(shí)行稅負(fù)的的動(dòng)態(tài)管理，真正正實(shí)現(xiàn)節(jié)流的作用用。關(guān)注稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃需要依據(jù)據(jù)當(dāng)前的稅收法規(guī)規(guī)政策、稅局對(duì)事事項(xiàng)的認(rèn)定、項(xiàng)目目自身的特點(diǎn)等因因素綜合決定，如如果盲目籌劃、生生搬硬套，結(jié)果會(huì)會(huì)適得其反，使公公司處于不利的稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中。因因此，在動(dòng)態(tài)籌劃劃過程中，始終應(yīng)應(yīng)關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。。

土地增值稅籌劃思路

營(yíng)業(yè)稅籌劃思路

企業(yè)所得稅籌劃思路

其他稅種籌劃思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用四主要稅種的籌劃思路土地增值稅稅率按照增值率的高低低，土地增值稅的的稅率有30%、40%、50%、60%四檔，最高稅率達(dá)達(dá)60%！土地增值稅是超超額累進(jìn)稅，分段段征收，具體見右右圖：(0,50%](50%,100%](100%,200%]（200%，∞）增值率60%50%40%30%稅率增值額1、土地增值稅籌劃思路土地增值稅計(jì)算公公式土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)增值額=房地產(chǎn)銷售收入-扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額=直接開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用（可按開開發(fā)成本的10%核定）+加計(jì)扣除（直接開開發(fā)成本的20%）+流轉(zhuǎn)稅費(fèi)1.1.1普通住宅增值率不不超過20%時(shí)免交土地增值稅稅1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策稅法規(guī)定：納稅人人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅出售，增值額額未超過扣除項(xiàng)目目金額20%的，免征土地增值值稅。公司在項(xiàng)目目拓展時(shí)，可立足足于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅宅，加大對(duì)普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅的投入，，充分利用這一優(yōu)優(yōu)惠政策。對(duì)于規(guī)劃為普通住住宅的項(xiàng)目，一方方面充分考慮按當(dāng)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌臉?biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，以以保證最終優(yōu)惠政政策的落實(shí)；另一方面，需注意意普通住宅的銷售售定價(jià)。經(jīng)測(cè)算，，毛利率為40.12%與增值率為20%相對(duì)應(yīng)，毛利率在在40.12%以上的普通住宅將將達(dá)到土地增值稅稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)據(jù)實(shí)清算將對(duì)公司司盈利和現(xiàn)金流產(chǎn)產(chǎn)生重大影響。1.1.1普通住宅增值率不不超過20%時(shí)免交土地增值稅稅(續(xù))1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策以下表普通住宅定定價(jià)為例，價(jià)格定定為5900元/方時(shí)，毛利率為39.66%、增值率為18.95%，不用交土地增值值稅，利潤(rùn)較6000元/方的定價(jià)還大一些些。因此，在普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售定定價(jià)過程中，充分分考慮項(xiàng)目增值率率的臨界點(diǎn)，尋求求銷售收入、土地地增值稅之間的最最佳利益平衡。售價(jià)收入(萬元)毛利率增值額增值率土地增值稅稅前利潤(rùn)6,00030,00040.67%5,17120.83%1,5518,9605,90029,50039.66%4,69918.95%010,0391.1.2與外界合作開發(fā)的的項(xiàng)目，盡量套用用合作建房模式1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于土地增增值稅一些具體問問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定：一方出出地，一方出資金金，雙方合作建房房，建成后按比例例分房自用的，暫暫免征收土地增值值稅；建成后轉(zhuǎn)讓讓的，應(yīng)征收土地地增值稅。保利廣州公司的G1-1（保利心語項(xiàng)目））和F2-2兩幅地塊在出讓時(shí)時(shí)均保留了村留用用地的性質(zhì)。通過過與冼村簽訂合作作開發(fā)協(xié)議并向國(guó)國(guó)家支付少量地價(jià)價(jià)款后，廣州公司司實(shí)現(xiàn)了國(guó)土證上上的加名，并與冼冼村按比例享有項(xiàng)項(xiàng)目的權(quán)益。通過過與稅局的充分溝溝通，稅局基本認(rèn)認(rèn)可合作建房的模模式。到時(shí)我司對(duì)分配給給冼村的房產(chǎn)按市市值繳納營(yíng)業(yè)稅，，即可將市價(jià)同時(shí)時(shí)計(jì)入項(xiàng)目的收入入和成本，這大大大增加了土地增值值稅的扣除金額，，降低稅負(fù)。合作建房有成立公公司和不成立公司司等多種形式，但但不論何種形式，，均應(yīng)完善土地過過戶手續(xù)，明確合合作分配形式，以以及分配后股權(quán)比比例變化和剩余物物業(yè)權(quán)屬利益的歸歸屬。1.1.3爭(zhēng)取核定征收稅務(wù)機(jī)關(guān)在賬冊(cè)不不齊等特殊情況下下可按不低于預(yù)征征率的水平進(jìn)行土土地增值稅的核定定征收，因此，在在某些高毛利的項(xiàng)項(xiàng)目上核定征收與與據(jù)實(shí)清算最終所所繳稅款將存在巨巨大差異，積極爭(zhēng)爭(zhēng)取土地增值稅的的核定征收將是有有效降低稅負(fù)的途途徑之一。某項(xiàng)目總收入2億元，可扣除金額額為1.1億元，則增值額為為9000萬元，增值率為81.81%，土地增值稅為3050萬元。此項(xiàng)目系收購(gòu)項(xiàng)目目，賬冊(cè)不齊，若若最終稅局能以5%的稅率核定征收，，則土地增值稅為為1000萬元，節(jié)稅2050萬元。1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策1.1.4在合法的前提下延延后土地增值稅清清算時(shí)點(diǎn)1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策各地土地增值稅清清算細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)臺(tái)，各公司應(yīng)適當(dāng)當(dāng)與當(dāng)?shù)囟惥譁贤ㄍ?，盡可能延后土土地增值稅清算時(shí)時(shí)點(diǎn)，或更換稅負(fù)負(fù)相對(duì)較輕的項(xiàng)目目進(jìn)行清算；對(duì)于于能實(shí)行以預(yù)征代代清算的項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取以預(yù)征征代清算。1.2.1合理分解收入1.2銷售收入方面的籌劃銷售是實(shí)現(xiàn)收入、、回收資金的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)，稅負(fù)與銷銷售收入呈正向關(guān)關(guān)系，銷售方面的的籌劃重點(diǎn)在于采采用靈活的銷售方方式，合理分解收收入，以降低稅基基或適用稅率。在合法的情況下，，若能通過業(yè)務(wù)類類型的調(diào)整，將部部分房產(chǎn)銷售收入入轉(zhuǎn)化為其他非房房產(chǎn)銷售名目的收收入，則可以降低低項(xiàng)目的增值率和和稅基，最終降低低土地增值稅。1.2.2合理調(diào)整銷售物業(yè)業(yè)和持有物業(yè)的比比例2.2銷售收入方面的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開開發(fā)的物業(yè)用于自自用或其他商業(yè)用用途，如果產(chǎn)權(quán)未未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征征收土地增值稅。。在滿足項(xiàng)目現(xiàn)金金流要求的前提下下，對(duì)毛利率高的的商業(yè)物業(yè)可用通通過持有出租，減減少對(duì)外出售比例例，減少和推遲土土地增值稅的繳交交。1.2.3股權(quán)出售售代替實(shí)實(shí)物出售售1.2銷售收入方面的籌劃如目前在在某項(xiàng)目目中有一一辦公樓樓準(zhǔn)備出出售，如如果某客客戶愿意意在我司司稍微降降低售價(jià)價(jià)的情況況下以股股權(quán)形式式整體購(gòu)購(gòu)買，則則可以做做如下籌籌劃：主要利用用股權(quán)交交易不交交納營(yíng)業(yè)業(yè)稅和土土地增值值稅的稅稅法規(guī)定定。若辦公樓樓出售時(shí)時(shí)已有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證：：可先將將辦公樓樓整體以以相對(duì)較較低價(jià)格格投資成成立項(xiàng)目目公司、、而后出出售項(xiàng)目目公司股股權(quán)；或或者先以以貨幣資資金作為為注冊(cè)資資本成立立新的全全資子公公司，而而后以辦辦公樓整整體對(duì)其其進(jìn)行增增資（可可免契稅稅）；若辦公樓樓無產(chǎn)權(quán)權(quán)證：先先成立空空殼項(xiàng)目目公司、、再將辦辦公樓整整體以相相對(duì)較低低價(jià)格出出售給此此公司、、而后出出售空殼殼公司股股權(quán)。1.2.3股權(quán)出售售代替實(shí)實(shí)物出售售1.2銷售收入方面的籌劃目前在某某項(xiàng)目中中有一辦辦公樓準(zhǔn)準(zhǔn)備出售售，此辦辦公樓面面積為2,000平米，建建造成本本為800萬元，可可以6.2萬元/方價(jià)格推推向市場(chǎng)場(chǎng)，此時(shí)時(shí)總售價(jià)價(jià)為1.24億元，土土地增值值稅為5,788萬元，總總體稅負(fù)負(fù)為7,767萬元(占收入的的63%)。舉例：如果某客客戶愿意意以6萬元/方的價(jià)格格整體購(gòu)購(gòu)買，并并愿意配配合我司司進(jìn)行籌籌劃。則則我們可可以6,000萬元成立立殼公司司，將此此辦公樓樓整體先先以3萬元/方的價(jià)格格出售給給先成立立的殼公公司，而而后將整整個(gè)殼公公司的股股權(quán)以1.2億元出售售給客戶戶，相當(dāng)當(dāng)于以出出售股權(quán)權(quán)的形勢(shì)勢(shì)代替出出售實(shí)物物（股權(quán)權(quán)出售環(huán)環(huán)節(jié)不需需要交納納營(yíng)業(yè)稅稅及契稅稅）。此時(shí)，土土地增值值稅為2,291萬元，降降低3,497萬元；稅負(fù)總額額為4,774萬元，節(jié)節(jié)稅2,993萬元。1.3.1按占地面面積來分分?jǐn)偟貎r(jià)價(jià)1.3成本方面的籌劃項(xiàng)目中有有別墅、、商業(yè)與與住宅等等不同物物業(yè)，地地價(jià)可以以按建筑筑面積與與按占地地面積兩兩種方式式進(jìn)行分分?jǐn)?，同同等建面面的別墅墅占地面面積較住住宅大得得多，且且別墅毛毛利率較較住宅要要高，因因此，按按占地面面積分?jǐn)倲倳r(shí)別墅墅分得的的土地成成本更多多。當(dāng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃有不不同的物物業(yè)形態(tài)態(tài)時(shí)，建建議在可可行的情情況下對(duì)對(duì)國(guó)土證證進(jìn)行分分證，高高增值率率物業(yè)（（如別墅墅）單獨(dú)獨(dú)出具國(guó)國(guó)土證和和規(guī)劃證證，以利利于項(xiàng)目目分期清清算時(shí)按按占地面面積分配配地價(jià)，，降低別別墅物業(yè)業(yè)增值率率水平。。1.3.2合理分?jǐn)倲傢?xiàng)目成成本1.3成本方面的籌劃各公司應(yīng)應(yīng)充分利利用綜合合開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，在在政策許許可的前前提下，，對(duì)成本本費(fèi)用進(jìn)進(jìn)行合理理分?jǐn)?，，包括持持有物業(yè)業(yè)與銷售售物業(yè)之之間、普普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅與與非普通通標(biāo)準(zhǔn)住住宅之間間、公建建配套設(shè)設(shè)施等，，尋求最最佳稅收收效益。。1.3.3適當(dāng)加大稅前扣除除的成本和費(fèi)用1.3成本方面的籌劃毛利率在40.12%以上的普通住宅和和毛利率在27%以上的非普通住宅宅項(xiàng)目將達(dá)到土地地增值稅的繳納標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，因此，當(dāng)物物業(yè)毛利率在上述述標(biāo)準(zhǔn)附近時(shí)，房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可可通過適當(dāng)增加開開發(fā)項(xiàng)目投資，通通過降低適用的稅稅率等級(jí)，如從增增值率從20%下降至19%，達(dá)到免征條件，，起到一舉多得的的作用。既增加開發(fā)成本和和稅前扣除的加計(jì)計(jì)費(fèi)用、降低土地地增值稅，又能通通過增加投入提升升項(xiàng)目品質(zhì)，有利利于促進(jìn)房地產(chǎn)的的銷售。2、企業(yè)所得稅籌劃思路房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得得稅適用的最新法法規(guī)為《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文），即企業(yè)銷銷售未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取得的收入（（完工前后都叫收收入），應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛毛利率15%分季（或月）計(jì)算算出預(yù)計(jì)毛利額，，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅稅所得額；開發(fā)產(chǎn)品完工后，，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算算其計(jì)稅成本并并計(jì)算此前銷售收收入的實(shí)際毛利額額，同時(shí)將其實(shí)際際毛利額與其對(duì)應(yīng)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之之間的差額，計(jì)入入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合合并計(jì)算的應(yīng)納稅稅所得額。該政策從2008年1月1日開始實(shí)行，修改改了國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件按預(yù)征利潤(rùn)潤(rùn)率20%預(yù)征的規(guī)定，在一一定程度上緩解了了企業(yè)預(yù)繳時(shí)的資資金壓力。2、企業(yè)所得稅籌劃思路企業(yè)所得稅計(jì)算公公式預(yù)收當(dāng)期企業(yè)所得得稅=（當(dāng)期收到