本文格式為Word版，下載可任意編輯——金地集團高級副總裁華東公司董事長陳必安金地華東提速沖刺百億銷售額金地商置與金地集團“三年前，我受凌克董事長的委派到華東，整整三年過去，大家都分外關(guān)切金地華東區(qū)的進展，金地在上海已經(jīng)十年，現(xiàn)在是新的十年，新戰(zhàn)略、新產(chǎn)品、新服務(wù)。2022年，我們開啟了重塑再造的二次創(chuàng)業(yè)新征程，新的華東公司在這一年成立，深耕江蘇、安徽和上海這兩省一市，再次提出‘深化體系、提速進展’的口號，通過加大投資布局、加快開發(fā)速度等一系列措施，實現(xiàn)再創(chuàng)百億的銷售業(yè)績?！苯鸬丶瘓F高級副總裁、華東公司董事長陳必安如此表示。

這意味著，金地華東公司今年付出的銷售額將占到整個集團的約1/4。7月13日，金地華東區(qū)域媒體見面會上，陳必安攜金地華東高管團隊統(tǒng)一身著代表著內(nèi)斂沉穩(wěn)的深藍色T恤衫集體亮相。在體驗了2022年的高層人事混亂、2022年區(qū)域重組后，不斷調(diào)整產(chǎn)品布局的金地華東公司逐步恢復(fù)元氣，3年內(nèi)實現(xiàn)200億元、未來5年實現(xiàn)500億元的目標(biāo)也悄然提上日程。

首置首改占比高達8成

2022年，金地曾雄心勃勃地推出“天”字系列的高端產(chǎn)品，夢想能擴展高端產(chǎn)品的比例，為此金地華東公司曾于2022年、2022年高價拿地。

2022年金地以30.48億元拿下青浦區(qū)地王工程，樓板價高達1.44萬元/平方米，加上裝修、建安等各項本金，務(wù)必賣到3萬元/平方米以上才能獲利，目前該工程金地佘山天境均價為5萬元/平方米左右，成為區(qū)域的“價格王”。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，金地佘山天境自2022年6月開盤，截至今年7月23日，總套數(shù)383套，已售94套，可售套數(shù)為289套。2022年12月，金地以15.46億元競得的常州新北區(qū)和飛龍區(qū)域兩地塊，樓板價約3400元/平方米，而當(dāng)時同區(qū)域土地的樓板價那么在2000元/平方米以內(nèi)，目前金地天際均價在12000元/平方米左右，而周邊樓盤均價只有5000-7000元/平方米。在調(diào)控影響下，這些曾高價拿地的工程去化速度始終緩慢。2022年金地的去化率達成60%左右，但高端產(chǎn)品總體銷售一般，截至2022年底，金地剩余180萬平方米的貨量中，大戶型占了65%，小戶型那么僅占35%。

為了適應(yīng)市場的需要，金地積極調(diào)整戶型布局，中小戶型與大戶型的比例為60%：40%，這種布局調(diào)整的處境在2022年還在持續(xù)。招商證券預(yù)計，6-8月，金地籌劃推盤量為105萬平方米，貨值130億元，其中首置首改產(chǎn)品占比約為82%，預(yù)計全年整體可售貨值達成700億元，中小戶型占比65%。

金地集團總裁黃俊燦曾于股東會上透露，為適應(yīng)現(xiàn)在市場的變化，金地會對原來的管理體系做一些再造，其中包括對產(chǎn)品線的管理，主要是指加速工程的開發(fā)周期，譬如以前金地集團從拿地到開盤，約莫需要15個月，現(xiàn)在通過一系列的工作，可以將拿地到開盤的時間，從15個月縮短到12個月。為此，金地將重點開發(fā)格林、褐石、名仕、世家等更適合剛需和首改客戶的系列產(chǎn)品。

“金地專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品做得對比深，我們有成熟的戶型，儉約了好多時間，開發(fā)周期進一步縮短，開發(fā)本金進一步降低。金地集團在北京通州區(qū)的工程做到了四五個月開盤，但是那個前期做了些打定，我們?nèi)A東公司原來做到了10個月開盤，今年南京、揚州夢想做到六七個月開盤，把周期進一步縮短，這樣現(xiàn)金回流快一些?！标惐匕蚕驎r代周報記者表示。

“上半年拿地下半年開盤，定位切實連忙投放市場，賣了以后再連忙拿地。為了完成銷售目標(biāo)，‘金地速度’將重現(xiàn)。”

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟報告時代周報記者，“假設(shè)金地產(chǎn)品布局調(diào)整到位，華東公司要完成100億元的目標(biāo)還是有夢想的?！?/p>

存貨占用資金負面影響稀釋

2022年6月，趙漢忠去職引發(fā)金地華東公司人事地震。隨之而來的從緊的調(diào)控政策使得2022年金地華東區(qū)域營收大減22.32%至67.9億元。2022年，金地集團又將原屬于華東公司的浙江區(qū)域劃入新組建的金地東南公司，被外界解讀為是對華東公司的削權(quán)。對此，陳必安澄清，“海西金地沒有進去，假設(shè)特意成立海西區(qū)域，只有福建省，所以就把浙江、福建劃一起，沒有別的聯(lián)系?！?/p>

盡管如此，2022年，金地華東公司的營收還是同比增長44%至78.71億元，占整個集團的24.46%，而當(dāng)年整個集團的銷售額增速僅為10.4%。

金地集團2022年的銷售目標(biāo)為420億元，公司公告顯示，2022年1-6月銷售金額和銷售面積分別為197.2億元和150.1萬平方米，同比分別增長了46.5%和32.3%。僅6月份單月銷售面積和金額就創(chuàng)下33個月來單月最高，實現(xiàn)39.7萬平方米，同比增35.49%，環(huán)比增65.42%；銷售金額54.7億元，同比增53.65%，環(huán)比增89.27%。而與此同時，保利地產(chǎn)6月銷售同比降逾兩成、萬科6月銷售面積首次展現(xiàn)同比下滑。

上半年，金地華東公司完成近31.5億元的銷售額，要完成全年100億元的銷售目標(biāo)，相當(dāng)于要完成上半年兩倍的任務(wù)。金地集團最新披露的銷售籌劃顯示，今年7-8月籌劃新推或加推的樓盤有23個，華東區(qū)域的上海金地自由城、松江藝境、天境二期、藝華年二期，南京自由城、明悅，揚州酩悅、藝境等工程即將在下半年問世。陳必安表示，上海、南京、蘇州等多個城市工程即將要上市，再加上上半年在南京和揚州拿下的兩幅總建在40萬平方米左右的工程，下半年金地貨源量充沛確定會有較好的勞績。浙商證券分析師戴方指出，截至6月底，金地可售貨值約280億元，下半年新增貨值約260億元，下半年總可售貨值約540億元，按照中小型商品房整體去化率65%，其他產(chǎn)品去化率20%計算，下半年可錄得銷售額234億元，因此預(yù)計全年銷售額約431億元。金地產(chǎn)品布局轉(zhuǎn)型初見成效，高端產(chǎn)品存貨過多占用資金的負面影響將逐步稀釋。

堅持深耕一、二線

據(jù)粗略的統(tǒng)計，2022年以來金地集團獲得土地儲蓄310.3萬平方米，對應(yīng)的權(quán)益地價約為132.2億元，分別為公司2022年全年數(shù)值的268.6%和175.9%。與此同時，新增土地的平均樓面價約為4261元/平方米，為當(dāng)前公司商品房銷售均價13138元/平方米的32.4%，儲蓄本金相對合理。陳必安向時代周報記者透露，目前金地華東公司投資已近40億，有110億的貨值，占到前年投資的一半多，布局在集團占了30%多，三季度、四季度還會持續(xù)拿地，上海、南京、合肥、蘇州，是對比重點的拿地城市。“這四個城市是永遠要深耕的，而深耕一個城市，我們認(rèn)為在這個地方至少要有5個以上的工程。合肥設(shè)了辦事處，雖然還沒拿到地。蘇州也設(shè)了辦事處，打定今年下半年獲取土地。”

雖然陳必安表示，天境系列產(chǎn)品目前是不拿地的，要看市場、政策和客戶需求，但他認(rèn)為，“高端產(chǎn)品的探索依舊是有意義的，天境這個工程，每個月還能賣幾套，人群還是有的，產(chǎn)品系列要豐富一些?！?/p>

據(jù)金地華東區(qū)域公司副總經(jīng)理杜宏透露，金地華東地區(qū)已制定未來5年500億元的增長籌劃，主要將在剛需和首改市場上爭取份額。這是近期金地集團董事長凌克提出的要求?！皩崿F(xiàn)200億銷售是我們的理想?！标惐匕舱J(rèn)為，三年之內(nèi)可以達成這一目標(biāo)，但要支撐這一目標(biāo)，務(wù)必加速拿更多的土地。

平安證券研究報告指出，金地集團當(dāng)前資金狀況良好、大量布局城市亟須補充庫存，預(yù)計后續(xù)仍將加大土地投資力度，全年拿地權(quán)益現(xiàn)金流支出有望達150億元。

“我們以往拿好地和不好的地都會總結(jié)，可以指導(dǎo)后面拿地，任何企業(yè)都做不到抄底。風(fēng)險大，就悠著點。這段時間整體來說，還是稍微精心一點?！标惐匕舱f。

對于拿地的種類，陳必安表示，“商業(yè)+住宅、住宅+養(yǎng)老，住宅+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我們都會關(guān)注，我們正在做一些上海鎮(zhèn)一級的地塊研究，要看一個鎮(zhèn)的宏觀經(jīng)濟和規(guī)劃、未來進展?jié)撃?、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向等。現(xiàn)在上海溢價已經(jīng)超過一倍，土地市場供給少，好多企業(yè)經(jīng)過前一輪宏調(diào)，在三、四線城市投入后，經(jīng)過實踐