人民幣升值對(duì)我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響的論文【內(nèi)容摘要】當(dāng)下人民幣升值與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱已經(jīng)成為困擾中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要問題，人民幣升值對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在著正、反兩方面的作用，本文對(duì)此問題進(jìn)行了深入的分析與探討，并據(jù)此提出了相應(yīng)對(duì)策?！颈疚年P(guān)鍵詞語】人民幣升值；房地產(chǎn)市場(chǎng)；對(duì)策1研究背景自2005年匯率改革以來，我們國家人民幣開始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)的、參考一攬子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)的、有管理的浮動(dòng)匯率制度。升值成為人民幣近期和未來一段時(shí)間內(nèi)的主導(dǎo)趨勢(shì)。以2005年7月21日匯率改革確定的1美元兌8.11人民幣為起點(diǎn)，當(dāng)年即升值0.32%，2006年底升至1美元兌782.38人民幣，2007年底升至1美元兌736.76，到2008年5月人民幣匯率突破700關(guān)口，升至1美元兌697.24，至2011年2月，人民幣已經(jīng)累計(jì)升值18.75%。今后一段時(shí)期，人民幣將會(huì)繼續(xù)保持升值的趨勢(shì)，而這必將對(duì)我們國家經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生影響與沖擊。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005至2007年，我們國家商品房銷售面積統(tǒng)計(jì)累計(jì)增長了81.7%，商品房銷售價(jià)格累計(jì)上漲了34.3%；2008年全國商品房銷售量出現(xiàn)了小幅下降，但是2009年，商品房銷售量以及商品房銷售均價(jià)出現(xiàn)了激增，分別同比增長了50.9%和20.75%，創(chuàng)下了歷史新高[1]。人民幣匯率的變動(dòng)對(duì)我們國家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及微觀經(jīng)濟(jì)主體行為存在著巨大的影響，在這種背景與形勢(shì)下，關(guān)系到國計(jì)民生的房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大的沖擊，成為國內(nèi)外關(guān)注的問題。116652人民幣升值對(duì)我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響人民幣升值對(duì)于我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而言，是一把雙刃劍。人民幣升值既能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，也會(huì)帶來諸多問題，影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的、持續(xù)的發(fā)展。2.1人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的積極影響首先，人民幣升值將會(huì)降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，從而促進(jìn)我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從匯率理論的角度來看，某一種貨幣升值將會(huì)引起進(jìn)口商品的價(jià)格相對(duì)上升，而出口商品的價(jià)格相對(duì)下降，從而導(dǎo)致該國出現(xiàn)進(jìn)口增加以及出口減少的狀況。由此，人民幣升值將會(huì)引發(fā)進(jìn)口建筑材料、建筑機(jī)器以及住宅設(shè)備的價(jià)格下滑，降低開發(fā)商的建設(shè)成本以及居民的住宅裝修成本與維護(hù)成本，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生積極作用。其次，人民幣升值將會(huì)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生推動(dòng)作用。一方面，人民幣升值的財(cái)富效應(yīng)表現(xiàn)在貨幣升值代表一國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長以及人均收入水平的相對(duì)提高，投資的增加以及企業(yè)的擴(kuò)張將會(huì)產(chǎn)生對(duì)于土地、廠房、辦公樓宇的需求；另一方面，貨幣的升值也使得一國居民持有的等量貨幣的購買力上升且資金越加充裕，人們更加青睞于通過購買房地產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保值與增長，這會(huì)引發(fā)自住型住房需求以及投資型住房需求的快速增加。由此，房地產(chǎn)需求的增加必然能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。第三，人民幣升值推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)公司以及房地產(chǎn)上市公司將從中受益。從上面的分析可知，人民幣升值帶來的房地產(chǎn)需求增加必然會(huì)在一定程度上推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，因此，土地儲(chǔ)備和物業(yè)存量較多的房地產(chǎn)公司將獲得較大的收益。同時(shí)，人民幣的升值推升了房地產(chǎn)股的投資價(jià)值，引發(fā)了房地產(chǎn)上市公司市值的迅速增加，成為資產(chǎn)注入和投資的熱點(diǎn)。2.2人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的消極影響相對(duì)于人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來的積極影響而言，國內(nèi)外學(xué)界、實(shí)業(yè)界以及更為關(guān)注升值所帶來的負(fù)面的、消極的影響。這主要表現(xiàn)在，人民幣升值將會(huì)引發(fā)大量的國際熱錢流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助推房地產(chǎn)價(jià)格的上漲以及房地產(chǎn)泡沫的形成。在人民幣持續(xù)升值以及升值預(yù)期的影響下，人民幣資產(chǎn)已經(jīng)成為國際投資的重要渠道和對(duì)象。據(jù)測(cè)算，當(dāng)人民幣升值5%，房?jī)r(jià)上漲5%時(shí)，外國投資者的投資收益可達(dá)10.3%；而當(dāng)人民幣升值15%，房?jī)r(jià)上漲15%時(shí)，外國投資者的投資收益率更可高達(dá)32.3%[2]。在如此之高的投資收益率的吸引下，大量的國際熱錢繞開我們國家對(duì)資本流動(dòng)的管制與壁壘，通過各種合法的、非法的途徑流入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)以謀求高額收益。早在我們國家改革人民幣匯率形成機(jī)制之前，外資就已經(jīng)開始投資中國的住宅市場(chǎng)，特別是北京、上海等大城市的高檔住宅市場(chǎng)。而2005年匯率改革之后，在2007年美國次貸危機(jī)危機(jī)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)緊縮的國際背景之下，這種熱錢流向中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)更為明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年4月份我們國家房企利用外資大幅增長達(dá)62.3%[3]，國際熱錢大量涌入，這更加助推了我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。雖然國際熱錢能在一定程度上解決我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的資金問題，但無疑也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)而影響到房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。并且，伴隨著房?jī)r(jià)的上漲，我們國家居民的購房能力也漸趨弱化，可能引發(fā)巨大的房地產(chǎn)供需矛盾以及其他社會(huì)問題。3人民幣升值背景下我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展策略20世紀(jì)80年代末90年代初，日本的日元升值以及房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成與崩潰給我們敲響了警鐘，因此，人民幣升值引發(fā)的熱錢流入房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)引起充分的重視，并采取相應(yīng)措施防范于未然。首先，應(yīng)穩(wěn)定人民幣升值預(yù)期，遏制住國際熱錢向房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)的勢(shì)頭。雖然今后一段時(shí)間，人民幣將繼續(xù)保持升值趨勢(shì)，這符合我們國家現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)水平。但是，我們國家人民幣匯率形成機(jī)制仍不完善，匯率只反映了經(jīng)常賬戶下外匯的供給和需求，這不但使人民幣匯率不能真實(shí)反映人民幣的市場(chǎng)供求，也使得國際市場(chǎng)對(duì)人民幣匯率的預(yù)期缺少理性。因此，今后應(yīng)該進(jìn)一步完善人民幣匯率形成機(jī)制，使國內(nèi)外關(guān)于人民幣匯率的預(yù)期建立在一個(gè)合理的水平上。同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)銀行結(jié)售匯綜合頭寸管理、轉(zhuǎn)口貿(mào)易外匯管理以及境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)短期外債管理，改變當(dāng)前國際熱錢不合理的、超量的流入給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的不良影響。其次，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，防止房地產(chǎn)泡沫膨脹。這主要包括加強(qiáng)對(duì)商品住房預(yù)售行為以及房地產(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的監(jiān)管，以防止故意抬高價(jià)格或者進(jìn)行虛假交易等問題；嚴(yán)格查處捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，并強(qiáng)化房地產(chǎn)主管部門的管理職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法隊(duì)伍的建設(shè)；健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開機(jī)制，將房地產(chǎn)預(yù)售許可信息、房源信息等情況及時(shí)向社會(huì)公開第三，應(yīng)綜合運(yùn)用稅收和信貸等經(jīng)濟(jì)手段遏制投機(jī)性炒房行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。通過健全房地產(chǎn)稅收制度，例如適當(dāng)增加契稅或?qū)Τ唐凇踩缫荒辍侈D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)者征收較高的所得稅，充分發(fā)揮稅收杠桿在遏制投機(jī)性炒房方面的作用；制定個(gè)人住房按揭貸款政策，對(duì)購買多套房產(chǎn)者嚴(yán)格把握發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)對(duì)境外資金到大陸購房者申請(qǐng)房屋貸款的專項(xiàng)審批，防止國外資金投機(jī)炒房；健全房地產(chǎn)價(jià)格管理制度，應(yīng)定期公布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等信息，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持在相對(duì)合理