長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告第一卷市場調(diào)調(diào)查報(bào)告第一部分長長沙城市概況況地理環(huán)境長沙是湖南省會會，位于湖南南省東部偏北北，是湖南的的政治，經(jīng)濟(jì)濟(jì)，文教，商商貿(mào)和旅游中中心，是中南南地區(qū)重要的的資金，技術(shù)術(shù)，原材料集集散地和交通通樞紐，東接接浙贛，西引引川黔，北控控荊楚，南領(lǐng)領(lǐng)桂粵，素有有“荊豫唇齒，黔黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)現(xiàn)轄芙蓉，天天心，岳麓，開開福，雨花五五區(qū)和長沙，望望城，寧鄉(xiāng)三三縣及瀏陽市市總面積1.18萬平方公公里，人口6613萬，其其中城區(qū)面積積556平方公公里，人口1199萬。長沙處于湘江下下游，湘中丘陵與與洞庭湖沖積積平原過渡地地帶和湘瀏盆盆地，地勢南南高北低，丘丘澗交錯(cuò)、紅紅巖白沙。地地貌基本上是是山地、丘陵陵、崗地、平平原各占四分分之一。土質(zhì)質(zhì)多為弱酸性性地帶紅壤和和河流沖積土土，肥沃適耕耕。土地利用用以林地和水水田為主，林林地占51.655%，耕田占28.388%。旅游資源源長沙歷史悠久、人人文薈萃，有有文字可考的的歷史達(dá)3000多年，素有“屈賈之鄉(xiāng)”、“湖湘首邑”之稱，漫步長長沙，古城遺遺址，古代墓墓葬，古剎名名寺，古閣亭亭院等名勝古古跡歷歷在目目，隨處可見見，是湖湘文文化的策源地地和全國首批批歷史文化名名城。長沙作為首批中中國歷史文化化名城和中國國優(yōu)秀旅游城城市的，該市將深度度開發(fā)旅游資資源，實(shí)施旅旅游“1886”工程，即進(jìn)進(jìn)一步完善歷歷史文化名城城旅游圈，加加快灰湯溫泉泉、高爾夫球球場、國際會會展中心、湘湘江風(fēng)光帶長長沙段、高科科技旅游園等等8項(xiàng)重點(diǎn)工程程建設(shè)，積極極培育和組合合配套長沙現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)、觀觀光農(nóng)業(yè)、自自然生態(tài)、湘湘楚文化等8條特色旅游游線，形成以以清水塘、體體育新城、瀏瀏陽風(fēng)光帶等等為中心的6大旅游區(qū)。積積極打造文化化旅游精品。長沙市經(jīng)濟(jì)環(huán)境境國民經(jīng)濟(jì)概況長沙市２００００－２００３３年經(jīng)濟(jì)增長長率一直保持持在１２％以以上，２０００３年度ＧＤＤＰ總值為９９３４．６億億元，人均１１４５２０元元，城市化率率水平還比較較低，為３８８．９８％。長沙發(fā)展?fàn)顩r長沙發(fā)展環(huán)境在在繼續(xù)加速優(yōu)優(yōu)化，功能因因素整合水平平將更加提升升。通過精心心構(gòu)筑體制環(huán)環(huán)境，理順政政策環(huán)境，改改善服務(wù)環(huán)境境和生產(chǎn)生活活環(huán)境，長沙沙將成為功能能布局合理、基基礎(chǔ)設(shè)施完善善、空氣清新新、水質(zhì)良好好、寧靜舒適適、環(huán)境優(yōu)美美的生態(tài)型、園園林式、現(xiàn)代代化的新城。專專家通過大量量數(shù)據(jù)研究分分析后預(yù)測，２２００４－２２００５年長長沙市經(jīng)濟(jì)增增長速度維持持在１２％左左右，“十一五”期間經(jīng)濟(jì)增增長逐步下降降，到２０１１０年下降至至１０．８％％，但經(jīng)濟(jì)增增長率平均仍仍達(dá)１１％以以上。在ＧＤＤＰ總量方面面，專家預(yù)測測２００５年年長沙市ＧＤＤＰ總量達(dá)１１１７９億元元，人均１７７４５０元；；２０１０年年ＧＤＰ總量量達(dá)２０３００億元，人均均２６６５１１元，總?cè)丝诳冢罚叮比f人人，比今年增增長１００萬萬人口，城市市化率將增長長１２個(gè)百分分點(diǎn)。在２１１世紀(jì)前１００年里，長沙沙市整體上處處于經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展、城市市化進(jìn)程較快快的時(shí)期。專家們分析析，長沙市相相對競爭力起起初較低，２２０００～２２００３年有有了一定的改改善。２０００４年以后競競爭力將進(jìn)一一步增強(qiáng)，“十一五”期間競爭力力的提高將呈呈加速趨勢。２２１世紀(jì)前１１０年里，長長沙市的平均均競爭力增長長指數(shù)預(yù)測為為６．４３，在在各城市中的的排位居第３３４位。工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)在全國26個(gè)省省會城市中，長沙的工業(yè)發(fā)展速度（增加值）居第9位。經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)居全省榜首一直是長沙工業(yè)經(jīng)濟(jì)最突出的特點(diǎn)。2003年長沙反映工業(yè)企業(yè)最終經(jīng)營結(jié)果的利潤總額達(dá)40.01億元，占全省利潤總額的40.0％。長沙工業(yè)經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)良好，工工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)較為合理，是是中南地區(qū)工工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展最具潛力的的地區(qū)之一。長長沙工業(yè)以食食品、輕紡、電電子、機(jī)械為為支柱產(chǎn)業(yè)，化化工、建材、醫(yī)醫(yī)藥、汽車、冶冶金等工業(yè)也也有較好的基基礎(chǔ)。卷煙、彩彩色顯像管、膨膨化食品、直直燃式空調(diào)機(jī)機(jī)、電冰箱、汽汽車電器、機(jī)機(jī)床、水泵、風(fēng)風(fēng)機(jī)、汽車及及內(nèi)燃機(jī)配件件、電位器等等產(chǎn)品，在全全國同類產(chǎn)品品中占有重要要位置，一批批傳統(tǒng)出口產(chǎn)產(chǎn)品，如湘繡繡、羽絨制品品、鞭炮、煙煙花、陶瓷、花花崗石等，在在國際市場享享有盛譽(yù)。四四白（白沙煙煙、白沙液酒酒、白沙啤酒酒、白沙礦泉泉水）系列聞聞名全國據(jù)統(tǒng)計(jì)，1—110月全市實(shí)現(xiàn)GDP7332.49億元，同比比增長13.9%，其中第一一產(chǎn)業(yè)增加值值64.51億元，增長4.8%，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值304.881億元，增長20.6%，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值363.117億元，增長10.2%。初步測算算，今年后兩兩個(gè)月如果經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境境不出現(xiàn)大的的異動，全社社會固定資產(chǎn)產(chǎn)投資和規(guī)模模以上工業(yè)繼繼續(xù)保持強(qiáng)勁勁的增勢，全全年GDP總量可望達(dá)達(dá)到927億元，增速速將接近14

%，其中第一一產(chǎn)業(yè)增加值值約為83億元、同比比增長4.8%，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)可望實(shí)現(xiàn)增增加值392億元、增速速約達(dá)20.1%，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值約為為452億元、增速速約10.7

%，三次產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重重約為9:42..3:48..7（見下圖）。有關(guān)商貿(mào)布局長沙商貿(mào)布局較較為合理，功功能齊全。市市區(qū)基本形成成了以黃興路路、五一大道道、芙蓉路、東東二環(huán)線為軸軸線延伸，以以五一廣場、火火車站廣場、新新世紀(jì)體育文文化中心、伍伍家?guī)X廣場為為中心輻射的的遍布整個(gè)市市區(qū)的四條主主線八大商圈圈的零售商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)格局。擁擁有近20座功能齊全全、購物環(huán)境境良好的現(xiàn)代代商貿(mào)大廈，有10多個(gè)大型批發(fā)交易市場。全市形成了綜合市場與專業(yè)市場相結(jié)合，大小網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合的門類齊全的多層次、多功能、多元化的市場網(wǎng)絡(luò)體系。長沙商貿(mào)特色鮮明，業(yè)態(tài)豐富。長沙商貿(mào)一直保持持續(xù)高速的發(fā)展態(tài)勢，社會消費(fèi)品零售總額年平均增長16%以上，增幅在全國省會城市中排名第二。2003年全市社會消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)452億元，比上年增長12.7%，零售總額在全國省會城市排名12位。全市目前共有商貿(mào)企業(yè)5997個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)98562個(gè)，在全國人口過百萬城市中，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和集貿(mào)市場規(guī)模水平居第7位。個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)13萬多戶，從業(yè)人員達(dá)37萬人。城市規(guī)劃劃城市建設(shè)及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長沙城市面貌日日新月異，規(guī)規(guī)模有很大擴(kuò)擴(kuò)展，功能日日趨完善，市市區(qū)正逐步形形成主體沿江江呈帶形和周周圍多中心、組組團(tuán)式的布局局。在規(guī)劃建設(shè)設(shè)市區(qū)的同時(shí)時(shí)，還有重點(diǎn)點(diǎn)地逐步進(jìn)行行了周圍城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)設(shè)，已有高塘塘嶺(新建望城縣縣縣城)、星沙鎮(zhèn)(新建長沙縣縣縣城)、寧鄉(xiāng)縣城城及丁字灣、銅銅官等小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，通過擴(kuò)建建新建，具有有了一定的基基礎(chǔ)。城市基基礎(chǔ)設(shè)施和市市政工程建設(shè)設(shè)也有了顯著的的增加和改善善。總的來說說，長沙的城城市化水平較較高，是中部部地區(qū)一座人人居環(huán)境優(yōu)良良的城市。（1）城市規(guī)劃劃改革開放以來，特特別是跨入新新世紀(jì)后，長長沙實(shí)施“拓城”戰(zhàn)略，高起起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃，以“一主兩次四四組團(tuán)”規(guī)劃城市布布局，以“兩府四城”建設(shè)為龍頭頭拓寬城區(qū)空空間。近三年年來，長沙市市建成區(qū)新增增面積達(dá)70平方千米，2003年建成區(qū)面面積達(dá)186平方千米。根根據(jù)國務(wù)院新新批準(zhǔn)的長沙沙市城市總體體規(guī)劃，規(guī)劃劃區(qū)面積擴(kuò)大大至2890平方千米，至至2020年規(guī)劃城市市人口規(guī)模310萬，城市建建設(shè)用地310平方千米。（2）交通狀況況長沙是中部地區(qū)區(qū)重要的交通通樞紐城市，水水陸空交通四四通八達(dá)。境境內(nèi)有京廣、湘湘黔、浙贛、洛洛湛、長石鐵鐵路線聯(lián)通東東西南北；有有京珠、長常常、長永高速速和106、107、319國道縱橫交交錯(cuò)，14條省道和106條縣道等密密布成網(wǎng)。高高速公路里程程已達(dá)193千米，等級級公路3361千米，公路路密度達(dá)到每每百平方千米米42.74千米；有湘湘江千噸級航航道；有全國國最大的內(nèi)河河主樞紐港———霞凝新港；；有設(shè)施先進(jìn)進(jìn)的黃花國際際機(jī)場，可直直航國內(nèi)35個(gè)主要城市市和香港及曼曼谷、漢城、釜釜山等境外城城市。使長沙沙成為中部地地區(qū)物流、人人流、信息流流的集散中心心，東西經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作的橋梁梁和紐帶。（3）公用設(shè)施施長沙城市公用設(shè)設(shè)施日趨完善善。城區(qū)萬人人擁有車輛11.9標(biāo)臺,居全國省會會城市第10位。城區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有自來水廠廠7座，日供水水能力137萬立方米，城城區(qū)供水普及及率達(dá)100%，人均生活活用水擁有量量328升/人日，居全全國省會城市市第三位。排排水系統(tǒng)較為為齊備，排漬漬能力為23．.92萬噸/小時(shí)。城區(qū)區(qū)現(xiàn)有污水處處理廠兩座，污污水處理率41.1%，居全國省省會城市第19位，預(yù)計(jì)到2006年污水處理理能力達(dá)70%。長沙有容容積5000萬立方米的的大型垃圾無無害化填埋場場，有日處理理1640噸的望城縣縣橋驛鎮(zhèn)的垃垃圾處理廠。（4）通訊能力力全市程控電話交交換容量達(dá)95萬門，智能能通信網(wǎng)、數(shù)數(shù)據(jù)通信網(wǎng)、圖圖像通信網(wǎng)、多多媒體綜合信信息網(wǎng)等18個(gè)通信網(wǎng)已已形成，可與與全國各地和和世界180多個(gè)國家和和地區(qū)進(jìn)行通通訊聯(lián)系。綜綜合通訊能力力在全國居第第三位。（5）人居條件件長沙是全國省會會城市惟一的的生態(tài)建設(shè)示示范試點(diǎn)市。城城區(qū)突出湖湘湘文化特色與與山水洲城特特征的融合，風(fēng)風(fēng)格獨(dú)特。近近兩年來，市市區(qū)新增綠地地面積700多萬平方米米，城市綠地地率、綠化率率分別達(dá)31.077%和36.011%，飲用水水水質(zhì)達(dá)標(biāo)率為為96.133%?？諝庵卸趸驖舛榷冉陙砟昴昃狄恢眱?yōu)優(yōu)于國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量量指數(shù)優(yōu)良天天數(shù)達(dá)70%。2003年城市人均均居住建筑面面積為23.6平方米，農(nóng)農(nóng)民人均住房房面積48.4平方米。（6）工資與生生活水平長沙沙地區(qū)勞動工工資與生活水水平中等。2003年，全市平平均年工資為為15895元。城市居居民人均可支支配收入達(dá)9933元，人均消消費(fèi)性支出8330元，恩格爾爾系數(shù)為31.6，按世界銀銀行對國家和和地區(qū)發(fā)展水水平的分類，長長沙市城區(qū)居居民已邁入中中等富裕水平平的門檻。2003年農(nóng)民人均均可支配收入入達(dá)3647元，人均生生活費(fèi)支出3172元。（7）綠化情況況作為全國省會城城市中惟一的的生態(tài)建設(shè)示示范試點(diǎn)市，公公共綠地太少少一直是長沙沙綠化的“短腿”，近幾年，長長沙在城市綠綠化方面下了了大功夫，興興建了一批精精品工程，城市綠地率率和綠化率不不斷上升，創(chuàng)創(chuàng)造了良好的的人居環(huán)境。1080米長的湘江江風(fēng)光帶尤如如綠色珠鏈環(huán)環(huán)江蜿蜒，五五一綠化廣場場、步園綠化化廣場、芙蓉蓉綠化廣場三三大廣場為市市民提供環(huán)境境一流的休憩憩場所。2000年，烈士公公園在全國率率先打開園門門，免費(fèi)向市市民開放，讓讓公園成為百百姓的后花園園。長沙還制定了了建設(shè)生態(tài)城城市的具體目目標(biāo)，到2005年，市民出出門500米見綠將由由夢想變成現(xiàn)現(xiàn)實(shí)。（8）城市文明明長沙市2002年榮獲全國國文明創(chuàng)建工工作先進(jìn)市。現(xiàn)現(xiàn)有8個(gè)全國文明明村鎮(zhèn)、8個(gè)省級文明明村鎮(zhèn)、37個(gè)市級文明明村鎮(zhèn)。市民民道德整體素素質(zhì)逐年提高高。望月湖社社區(qū)、咸嘉新新村社區(qū)等被被評為全國文文明社區(qū)。長長沙縣星沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)被確定為全全國文明小城城鎮(zhèn)示范點(diǎn)，瀏瀏陽市商業(yè)步步行街、梓園園路等被評為為全省文明示示范街。未來來發(fā)展，長沙沙市將力爭在在2014年建成全國國生態(tài)城市;2005年以前建成成國家生態(tài)示示范區(qū)；2008年以前建成成國家環(huán)境保保護(hù)模范城市市；到2014年建成生態(tài)態(tài)市。關(guān)于對外開放長沙對外交流頻頻繁，對外貿(mào)貿(mào)易快速增長長，對外開放放的廣度和深深度不斷拓展展，基本形成成了大開放大大發(fā)展的格局局。（1）對外交流流長沙友好交交往遍布亞、非非、美、歐、大大洋五大洲，先先后與剛果首首都布拉柴維維爾市、日本本鹿兒島市等等10個(gè)國外城市市締結(jié)友好城城市。與美國國奧克蘭市、澳澳大利亞中部部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)等7個(gè)國外城市市簽署了友好好交流與經(jīng)貿(mào)貿(mào)合作協(xié)議。2003年成功舉辦辦了“長沙市國際際友城招商懇懇談會”和“外國使節(jié)看看長沙”等大型外事事活動。加強(qiáng)強(qiáng)了國際間的的交流與合作作。（2）外經(jīng)外貿(mào)長長沙外經(jīng)外貿(mào)貿(mào)一直保持良良好態(tài)勢。2003年，市歸口口管理企業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總總額12.3億美元。對對外經(jīng)濟(jì)合作作規(guī)模不斷擴(kuò)擴(kuò)大。有15家企業(yè)成功功走出國門赴赴境外投資。2000年至今，全全市對外承包包工程和勞務(wù)務(wù)合作累計(jì)簽簽訂合同金額額達(dá)6億美元，完完成營業(yè)額5.7億元，外派派勞務(wù)5099人，與141個(gè)國家和地地區(qū)有商貿(mào)往往來。（3）招商引資在2002年臺商對大大陸100個(gè)主要城市市的投資環(huán)境境綜合指標(biāo)評評定，被評為為“值得推薦”的城市。至2003年底，累計(jì)計(jì)批準(zhǔn)外商投投資企業(yè)2120多家，總投投資近70億美元。沃沃爾瑪、伊萊萊克斯等近50家全球500強(qiáng)跨國公司司在長沙投資資辦廠或設(shè)立立辦事機(jī)構(gòu)，總總投資1000萬美元以上上的外商投資資企業(yè)已達(dá)153個(gè)。特別是是近三年，利利用內(nèi)外資總總額每年以50億元的速度度遞增，在全全國34個(gè)大中城市市中排第12位。綜述2003年是我我國進(jìn)入小康康社會發(fā)展新新階段的第一一年。開年以以來，盡管連連遇非典和特特大旱災(zāi)的不不利影響，但但宏觀經(jīng)濟(jì)總總體所表現(xiàn)的的“環(huán)境改善、運(yùn)運(yùn)行穩(wěn)定、增增長快速、績績效顯著”的運(yùn)行特征征并未改變，長沙經(jīng)濟(jì)在優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的帶動和五城會的推動下呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)總量強(qiáng)勢增長，增長速度創(chuàng)近六年來新高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步加快，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，城市綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢。（一）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行的基本態(tài)勢勢全市經(jīng)濟(jì)繼繼續(xù)保持快速速穩(wěn)定的增長長態(tài)勢除受非典影影響的五月份份之外，其它它各月GDP的累計(jì)增幅幅均在13%以上，1-10月累計(jì)增速速高出上年同同期1.1個(gè)百分點(diǎn)，全全年增速可望望比上年提高高1.3個(gè)百分點(diǎn)（見見下表）。（二）長沙市主主要經(jīng)濟(jì)社會會指標(biāo)長沙市統(tǒng)計(jì)局昨昨日公布的權(quán)權(quán)威數(shù)據(jù)表明明：2003年，在全國國省會城市中中，長沙多項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指指標(biāo)超越其他他省會城市，取取得突破性進(jìn)進(jìn)展。其中，財(cái)財(cái)政一般預(yù)算算收入增長速速度首次躍升升至全國第一一位；城鄉(xiāng)居居民收入、固固定資產(chǎn)投資資額、規(guī)模工工業(yè)增加值的的增長速度等等項(xiàng)指標(biāo)也躋躋身全國省會會城市前10位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展越練越快。長沙市20044年一季度區(qū)區(qū)縣(市)主要經(jīng)濟(jì)社社會指標(biāo)通報(bào)報(bào)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投投資（萬元）社會消費(fèi)品零售總額（萬元）外商直接投資實(shí)實(shí)際到位資金金（萬美元）實(shí)際引進(jìn)市外境境內(nèi)資金（萬萬元）農(nóng)村人均勞務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入（元）地方財(cái)政收入（萬萬元）其中：一般預(yù)算算收入（萬元）絕對額增減速度％絕對額增減速度％絕對額增減速度％絕對額增減速度％絕對額絕對額絕對額增減速度％長沙縣2317048.11503055.882816129.37139011..26495811126688.8望城縣1329991.91021088.72471869.64362910.81106600047723.6瀏陽縣1491851.31016434.872132128.18121912.31786697864815.9寧鄉(xiāng)縣885522.1637711.08689922.57492910.41126614039016.4芙蓉區(qū)1389967.11154864.88863633.833934913.1447833007007.9天心區(qū)944634.6794933.912845752.915899514.919081037456978.3岳麓區(qū)10671101.39283114.112305313.28647614.61296961468138.4開福區(qū)1336857.11067859.89678460.523154914.32027831706338.8雨花區(qū)1148452.11241547.69854149.620367314.4997831706608.3第二部分：長沙沙房地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀一、長沙長沙市市整體現(xiàn)狀與與前景城市規(guī)劃長沙市政府提出出今后3年城市工作作目標(biāo)是：到到2006年，城市化化水平達(dá)56％，建城區(qū)區(qū)綠化率33％，城市綠綠化覆蓋率40％，人均公公共綠地面積積8.3平方米；人人均住宅建筑筑面積27平方米，人人均道路面積積12.84平方米，燃燃?xì)馄占奥?5％，污水處處理率60％，城市集集中式生活用用水水源達(dá)標(biāo)標(biāo)率96％，空氣質(zhì)質(zhì)量優(yōu)良率80％。長沙文明城市建建設(shè)，確立了了“一江兩岸、西西文東市、六六橋三環(huán)、山山水洲城”的城市格局局；制訂了“西引東拓、優(yōu)優(yōu)勢帶動、環(huán)環(huán)境先導(dǎo)、城城市提升”四大發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。1.提出了“大大干新三年，再再創(chuàng)新輝煌”的城市建設(shè)設(shè)目標(biāo)，確定定了“一洲兩岸、六六橋三環(huán)、暢暢通出口、建建設(shè)新區(qū)”的城市建設(shè)設(shè)工作重點(diǎn)，以以先進(jìn)理念繪繪好藍(lán)圖。2.按照城市修修編的總體規(guī)規(guī)劃要求，以以科學(xué)和先進(jìn)進(jìn)的理念抓緊緊做好城市分分區(qū)規(guī)劃和控控制性詳規(guī)的的編制，“一洲兩岸”和兩個(gè)新區(qū)區(qū)的規(guī)劃編制制。大力提升升城市品位。充充分彰顯城市市特色，大力力打造城市精精品，圍繞橘橘子洲、岳麓麓山、湘江風(fēng)風(fēng)光帶和城市市主干道打造造一批精品建建筑群。3.要加大項(xiàng)目目落實(shí)的力度度。未來3年，城市基基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)點(diǎn)工程每年投投入要保持70－80億元。進(jìn)一一步加大經(jīng)營營城市的力度度，充分經(jīng)營營好城市的土土地資產(chǎn)、公公共資源和無無形資產(chǎn)。進(jìn)進(jìn)一步創(chuàng)新融融資方式，加加快城市公用用事業(yè)改革，加加大城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營權(quán)權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，盤活存存量資產(chǎn)。（二）城市改造造2020年，把把長沙建設(shè)成成為區(qū)域性現(xiàn)現(xiàn)代化中心城城市的中長期期發(fā)展戰(zhàn)略目目標(biāo)1．?dāng)U建五一大大道拆遷十里長街，不不到兩個(gè)月，拆除15萬平方米建筑，拆遷全部完成，用4個(gè)月，寬闊的五一大道竣工通車。用半年克服無數(shù)困難險(xiǎn)阻的，實(shí)現(xiàn)了長沙人觀念大轉(zhuǎn)變的半年。此后長沙拉開了大規(guī)模城市建設(shè)的序幕。五一大道改擴(kuò)成功后，長沙人牢固樹立了“經(jīng)營城市”的新觀念，通過盤活城市存量資產(chǎn)、搞好國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營、大力啟動民間投資，建設(shè)資金滾滾而來。2000年，長沙城市建設(shè)投入達(dá)到42億元，相當(dāng)于前十年投入的總和；2001年，投入60多億元，相當(dāng)于前兩年的總和；今年，全市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入計(jì)劃150億元，其中重點(diǎn)工程建設(shè)投入達(dá)84億元。長沙城市面貌發(fā)生了巨變。路網(wǎng)建設(shè)長沙在2000年完成以五一路改擴(kuò)為重點(diǎn)的“六路一橋”的基礎(chǔ)上，2001年重點(diǎn)抓了芙蓉路、湘江大道一期、人民東路、火星北路一期、金星路一期、黃興南路步行街的改擴(kuò)建設(shè)等38項(xiàng)重點(diǎn)工程。2.生態(tài)環(huán)境改改造按照“一圈兩軸軸、多點(diǎn)布置置”和“顯山露水見見秀”的思路，長長沙市提出了了“綠樹、芳草草、鮮花——美好家園”計(jì)劃，先后后建成了五一一廣場、芙蓉蓉廣場、火車車站東廣場、白白沙公園、湘湘江風(fēng)光帶一一期工程，所所有新建道路路和住宅小區(qū)區(qū)都做到了綠綠化配套。近近兩年市區(qū)新新增綠地面積積200萬平方米，綠綠地總面積達(dá)達(dá)4453..8公頃，建成成區(qū)綠化率達(dá)達(dá)26％。已建成成和正在興建建固體廢棄物物處理場、第第一污水處理理廠、星沙污污水處理廠等等一批環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目目。瀏陽市生生態(tài)縣(市)建設(shè)走在全全國前列，天天心區(qū)的生態(tài)態(tài)新城熱火朝朝天，其他區(qū)區(qū)縣的生態(tài)建建設(shè)方興未艾艾，長沙已被被批準(zhǔn)為創(chuàng)建建生態(tài)示范市市試點(diǎn)城市。3.城市擴(kuò)容長沙市已逐步實(shí)實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)設(shè)重點(diǎn)由舊城城改造向新區(qū)區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)移，繼繼城市區(qū)劃調(diào)調(diào)整、幾大汽汽車站外遷后后，又進(jìn)行了了行政中心的的外遷。市委委、市政府機(jī)機(jī)關(guān)去年上半半年順利遷往往河西，長沙沙縣、開福區(qū)區(qū)也于此前完完成了縣治、區(qū)區(qū)治外遷。4.公用設(shè)施全市公交線路已已達(dá)72條；人均居居住面積10．03平方米；萬萬人擁有病床床數(shù)75張；萬人擁擁有醫(yī)護(hù)人數(shù)數(shù)104人；城市電電話普及率42％，人均程程控電話、移移動電話擁有有數(shù)居全國省省會城市前6位；居民生生活用電量居居全國省會城城市第7位；城市自自來水普及率率居全國第一一，人均供水水量居全國第第4位；湘江長長沙段水質(zhì)在在總體上保持持地面水三類類標(biāo)準(zhǔn)，城市市污水處理率率達(dá)24．42％，進(jìn)入全全國重點(diǎn)城市市先進(jìn)行列。曾曾經(jīng)困擾長沙沙人的“住房難”、“乘車難”、“供水難”、“供電難”的矛盾，得得到了極大緩緩解。二.長沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)為房地產(chǎn)提提供了穩(wěn)定的的發(fā)展環(huán)境隨著長沙市工業(yè)業(yè)化進(jìn)程的明明顯加快和社社會投資規(guī)模模的大幅擴(kuò)張張，國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)在最近幾年年持續(xù)快速健健康發(fā)展，經(jīng)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力力明顯增強(qiáng)。2002年全市實(shí)現(xiàn)GDP8110.9億元，比2001年增長12.5%，5年年均增長11.8%，2003年，在全國國省會城市中中，長沙多項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指指標(biāo)超越其他他省會城市，取取得突破性進(jìn)進(jìn)展。經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境的改善，到到長沙市投資資的外商和內(nèi)內(nèi)資也呈現(xiàn)出出可喜的局面面。2002年全市實(shí)際際到位外資、引引進(jìn)市外境內(nèi)內(nèi)資金分別達(dá)達(dá)3．3億美元和125億元，比上上年增長24．5％和59．4％；5年累計(jì)批準(zhǔn)準(zhǔn)外商投資企企業(yè)955家，已有29家世界500強(qiáng)企業(yè)在長長沙投資辦廠廠或設(shè)立辦事事機(jī)構(gòu)。強(qiáng)勁勁的投資有效效地激發(fā)了長長沙經(jīng)濟(jì)增長長的潛力，城城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入入了一個(gè)更加加良性的運(yùn)行行軌道，而國國民經(jīng)濟(jì)的持持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)發(fā)展為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提提供了良好的的外部宏觀環(huán)環(huán)境。（二）人口穩(wěn)定定增長令房地地產(chǎn)市場產(chǎn)生生持續(xù)需求2001年末，長長沙市人口總總數(shù)587.009萬人，其中中市區(qū)人口180.777萬人；與1990年相比，總?cè)巳丝谠黾恿?7萬人，增幅幅達(dá)6.7%；預(yù)計(jì)2005年全市總?cè)巳丝?25萬人，其中中市區(qū)人口220萬人。在人口規(guī)模擴(kuò)張張的同時(shí)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民可支配配收入也在持持續(xù)上升，2002年城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入達(dá)到9560元，比2001年增長9.9%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)也日趨改善善，居民用于于食品支出占占消費(fèi)性支出出的比重由1999年的37%下降至2001年的32%，居民在居居住、交通與與通訊、娛樂樂教育文化及及服務(wù)等方面面的消費(fèi)明顯顯增加，其中中居住方面的的支出2001年比1998年有近一倍倍的增長。居居民的住房條條件有較大的的改善，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的人均均居住面積達(dá)達(dá)12平方米/人，比1997年人均增長3.8平方米。城城市居民人口口的增長以及及居民消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)的不斷改改善令房地產(chǎn)產(chǎn)市場不斷產(chǎn)產(chǎn)生新的消費(fèi)費(fèi)需求。人均居住面積單位；平方米//人年份人均居住面積19804.9519927119957.3119978.15199910.05200110.95200212資料來源：《長長沙統(tǒng)計(jì)年鑒鑒》（三）城市規(guī)劃劃對房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的影響從較長的時(shí)期來來看，2001年修編后的的城市總體規(guī)規(guī)劃規(guī)定，到到2020年長沙市人人口將增加到到350萬，城市用用地規(guī)模由原原來的250平方公里增增加至350平方公里，城城市空間結(jié)構(gòu)構(gòu)為"一主二次四四組團(tuán)"，即一主--河?xùn)|主城區(qū)區(qū)，二次--河西新城、星星沙馬坡嶺新新城，四組團(tuán)團(tuán)--撈霞組團(tuán)、高高星塘嶺組團(tuán)團(tuán)、含浦組團(tuán)團(tuán)、暮云組團(tuán)團(tuán)。城市規(guī)劃劃區(qū)由原來的的966平方公里擴(kuò)擴(kuò)大到2890平方公里，其其中都市區(qū)1450平方公里，按按照長沙整體體規(guī)劃修編后后的藍(lán)圖，長長沙通過10-15年的努力，將將建設(shè)成一個(gè)個(gè)人口300萬，城區(qū)面面積350平方公里的的大都市，按按此速度，長長沙還要增加加住宅面積4000萬平方米，每每年要新增住住宅面積200多萬平方米米，房地產(chǎn)市市場仍有巨大大的發(fā)展空間間。隨著長沙沙城市版圖的的不斷擴(kuò)大，交交通條件的日日趨完善，城城市的住宅規(guī)規(guī)劃用地規(guī)模模亦發(fā)生明顯顯的變化，多多家品牌發(fā)展展商揮師長沙沙，在長沙的的東、西、南南、北片區(qū)圈圈得大片土地地，各展優(yōu)勢勢，向市場展展現(xiàn)了一幅逐逐鹿問鼎的新新戰(zhàn)國圖。據(jù)據(jù)了解，目前前長沙預(yù)計(jì)開開發(fā)規(guī)模超過過1000畝的樓盤就就有10個(gè)左右，未未來一年時(shí)間間內(nèi)就有4-5個(gè)大型住宅宅群落成城市市的東、北、西西三面。（四）外圍資資金看好本地地市場房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資大幅攀攀升從市場的產(chǎn)品、價(jià)價(jià)格以及居民民的消費(fèi)觀念念來分析，長長沙市的房地地產(chǎn)市場發(fā)展展還未完全成成熟，商品房房價(jià)格還停留留在較低的水水平，發(fā)展空空間廣闊，加加上近幾年產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序序不斷規(guī)范，市市場投資環(huán)境境向好，吸引引了不少異地地的開發(fā)商如如深圳天健、大大連萬達(dá)、南南都置業(yè)、浙浙江中天、香香港兆祥、廣廣東碧桂園、陽陽光100等大品牌發(fā)發(fā)展商先后落落戶星城。2002年，長沙市市共完成房地地產(chǎn)開發(fā)投資81.56億元，同比比增長29.099%，進(jìn)入2003年，截至1-6月份，已完完成房地產(chǎn)開開發(fā)投資48.66億元，同比比增長達(dá)50.8%，創(chuàng)歷史最最高水平。外外來品牌發(fā)展展商的進(jìn)駐，同同時(shí)也會將他他們優(yōu)秀的作作品帶到長沙沙，必然引起起長沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場的革新新。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資的的大幅攀升，房房屋竣工面積積也呈現(xiàn)快速速增長的局面面，2002年竣工房屋屋面積達(dá)322.112萬㎡，同比比增長96.533%，進(jìn)入2003年，截至1-6月份，房屋屋竣工面積達(dá)達(dá)135.335萬㎡，同比比增長60.3%，今年房屋屋竣工面積主主要集中在下下半年完成，供供貨量將出現(xiàn)現(xiàn)大幅攀升，市市場競爭將更更為激烈。（五）投資存在在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品決定勝勝負(fù)長沙預(yù)售商品房房批出量及成成交量近幾年年增長迅速，2002年的增幅分分別高達(dá)58.200%及42.288%，但每年的的上市量均明明顯大于成交交量，統(tǒng)計(jì)1999--2002年，全市商商品房預(yù)售面面積大于銷售售面積高達(dá)373.115萬㎡，接近2002年全年的供供應(yīng)量，令到到供求關(guān)系日日趨緊張，市市場供應(yīng)壓力力及商品房的的空置在逐年年加大。而另另一方面長沙沙市期房的成成交量占總成成交量的比例例則呈逐年上上升的走勢，進(jìn)進(jìn)入2003年，1-6月份期房成成交量占了總總成交量的近近80%，創(chuàng)歷史高高位。以上數(shù)數(shù)據(jù)顯示，長長沙商品房的的空置量主要要來源于舊有有的產(chǎn)品，新新產(chǎn)品的銷售售速度正在加加快，2003年1-6月批準(zhǔn)預(yù)售售量較同期增增長7%，綜觀這批批新上市的樓樓盤，如南都都、西街花園園、亞華、香香舍花都等，無無論規(guī)模上、園園林設(shè)計(jì)上、產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)上均均有較大幅度度的提升，深深受置業(yè)人士士的追捧，銷銷售情況樂觀觀；由此可見見，市場目前前空置量主要要集中在舊有有的產(chǎn)品。為為消費(fèi)者用心心打造高素質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品是開開發(fā)商贏得市市場的關(guān)鍵。（六）價(jià)格走勢平穩(wěn)，消費(fèi)日趨成熟長沙房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀長沙房地產(chǎn)市場場目前高素質(zhì)質(zhì)的住宅價(jià)格格在￥3000元/㎡左右，而而新興住宅區(qū)區(qū)域的價(jià)格在在￥1500--2300元/㎡，經(jīng)濟(jì)適適用房價(jià)格在在1100--1300元/㎡，住宅市市場總體價(jià)格格的區(qū)間級差差不大，與更更為成熟的京京、滬、穗等等地的情況相相比，長沙的的住房價(jià)格結(jié)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯顯的扁平形態(tài)態(tài)，部分產(chǎn)品品的價(jià)格仍有有上升的空間間與可能。長長沙市商品房房成交均價(jià)走走勢圖自1999年新新的房改政策策實(shí)施以來，長長沙市的商品品房成交均價(jià)價(jià)走勢平穩(wěn)，并并呈現(xiàn)穩(wěn)中有有升的趨勢，其其中產(chǎn)品不斷斷地更新?lián)Q代代對市場的穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展起到到積極作用，市市場在經(jīng)歷了了數(shù)年的發(fā)展展后進(jìn)入了較較為平穩(wěn)的成成熟階段，消消費(fèi)需求亦日日漸成熟。為為迎合市場的的需求變化，一一些以市場為為先導(dǎo)的發(fā)展展商專門聘請請國內(nèi)、外著著名的市場顧顧問公司、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司司參與項(xiàng)目的的打造與經(jīng)營營，新推出市市場產(chǎn)品的綜綜合質(zhì)素正以以驚人的速度度跳升。（六）二手商品品房交投不旺旺，市場有待待進(jìn)一步激發(fā)發(fā)年份二手成交面積((萬㎡)二手成交金額((億元)200051.86.44200164.38.04200266.59.092003(1--6月)33.545.75長沙市民目前的的居住用房主主要是房改房房房及單位宿宿舍，多屬早早期住宅產(chǎn)品品，普遍存在在設(shè)計(jì)規(guī)劃不不合理、居住住空間狹小、環(huán)環(huán)境缺乏園林林綠化等缺陷陷。隨著收入入水平的不斷斷提高，人們們對居住條件件的要求也隨隨之提高，市市場存在著巨巨大的二次置置業(yè)需求。進(jìn)進(jìn)入2000年后，長沙沙的二手房成成交量一直在在60萬㎡左右徘徘徊，其增幅幅遠(yuǎn)低于商品品房成交量的的增幅，說明明長沙市以舊舊換新、以小小換大、以二二手房帶動商商品房市場的的梯次消費(fèi)的的局面尚未形形成，同時(shí)由由于政策的支支持力度不夠夠，房改房上上市受眾多的的條框限制，令令到房改房上上市操作困難難，若二手房房市場能夠有有效激發(fā)，相相信會為長沙沙房地產(chǎn)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展展增添新動力力。三、長沙房地產(chǎn)產(chǎn)分析（一）長沙樓盤盤橫向分析（二）長沙別墅墅橫向分析表1：對比參數(shù)項(xiàng)目名稱發(fā)展商樓盤地點(diǎn)配套設(shè)施長沙芙蓉山莊湖南長沙岳麓岳岳麓區(qū)銀盆北北路電視、寬帶網(wǎng)均均有線入戶，市政供水，雙雙向電流供電電山水芙蓉國際新新城長沙嘉湘房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司長沙市東郊---星沙開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)多功能會所、步步行商業(yè)街、人人工湖長沙綠色和平別別墅湖南金霞開發(fā)建建設(shè)總公司湖南長沙開福開開福區(qū)防盜自動彈簧報(bào)報(bào)警開發(fā)歐式式門，白色塑塑鋼雙層中空空隔音玻璃門門窗，三相五五線15千瓦-25千瓦大容量量電池，寬帶帶荷塘月色長沙市湘坤房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司湖南長沙岳麓岳岳麓區(qū)望城縣縣雷鋒鎮(zhèn)紅外監(jiān)控、244小時(shí)保安；車庫及停車車坪，酒店會所，高高爾夫練習(xí)場場，泳池，爵爵士吧，茶藝藝廳，超市，臺臺球室，會議議廳，幼兒園園金鷹城·圣爵菲菲斯湖南金鷹城置業(yè)業(yè)有限公司開福瀏陽河大橋橋東金鷹影視視文化城蒙哥瑪麗電梯，小小區(qū)智能化安安全系統(tǒng)，電視、電話、寬帶網(wǎng)入戶戶，管道石油液液化氣駿豪花園湖南駿豪置業(yè)有有限公司開福金鷹大廈北北側(cè)家居防盜報(bào)警系系統(tǒng)，保安巡更系系統(tǒng)，緊急報(bào)警系系統(tǒng)，紅外線、玻璃碎片感感應(yīng)，可視對講系系統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雨花長沙市洞井井鎮(zhèn)同升路國際會所、同升升湖國際實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)校、高爾爾夫球場，同升湖學(xué)校校，幼兒園，商場場，郵局，銀銀行，醫(yī)院櫻之谷長沙市城市建設(shè)設(shè)開發(fā)公司天心體育新城白白沙灣路澳大利亞施普雷雷特遙控車庫庫門停車場，有線電視視、電話、寬寬帶入戶悅禧國際山莊長沙悅禧房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司岳麓雷鋒大道44.5公里處望城試驗(yàn)小學(xué)、英才園，雙語幼兒園園，望城縣一中中，20萬㎡9洞標(biāo)準(zhǔn)高爾爾夫.網(wǎng)球.籃球場等，交通銀行.工行，五重保安系系統(tǒng)靜園山莊湖南省萬城國際際聯(lián)合招商公公司岳麓區(qū)雷鋒大道道旁在以上資料中缺缺少表2：對比參數(shù)項(xiàng)目名稱占地面積（M22）總建筑面積(MM2)綠化率(%)容積率(%)均價(jià)(元/M22)長沙芙蓉山莊7900051000800.62580山水芙蓉國際新新城66660050000800.62698長沙綠色和平別別墅7900050000430.61880荷塘月色239976878800.4282200金鷹城·圣爵菲菲斯225000173000680.782500駿豪花園86658040000680.404130綠色和平墅8199250000430.612200世紀(jì)春天花園5332850000450.8同升湖山莊36870114659876.800.404500櫻之谷743234470045.90.67悅禧國際山莊82000032000061.890.382100靜園山莊92470630000.62100從上表數(shù)據(jù)比較較可以看出從右兩表可以看看出多數(shù)別墅墅樓盤占地面面積主要集中中在2000000平方米以下下，建筑面積積主要集中在在50000平方米，容容積率幅度在在0.4――0.6之間，大盤盤數(shù)量較少有有金鷹城、駿駿景花園、長長沙綠色和平別墅。從右表可知，長長沙別墅銷售售均價(jià)集中在在2000元/㎡～2500元/㎡，高價(jià)格別別墅盤較少，如如山水芙蓉國國際新城、金鷹城。與與上表1的涵蓋內(nèi)容容有關(guān)。概述：長沙擁有有別墅樓盤數(shù)數(shù)量不少，但但別墅的素質(zhì)質(zhì)普遍不高，售售價(jià)偏低。這這與當(dāng)?shù)氐貎r(jià)價(jià)不高有關(guān)。長沙寫字樓橫向向分析：表3：對比參數(shù)項(xiàng)目名稱發(fā)展商樓盤地點(diǎn)配套設(shè)施E時(shí)代電訊市場場長沙金海林置業(yè)業(yè)有限公司芙蓉北路5588號小吳門閉路電視、紅外外線監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，電梯有客梯5臺、扶梯6臺、貨梯1臺，附三層、附附二層為超大大型地下車庫庫第一大道湖南百歲置業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司五一西路2號設(shè)置多功能大小小會議室、商商務(wù)洽談室、金金融中心、商商務(wù)中心、法法律中心、代代理中心等辦辦公、商務(wù)必必需設(shè)施提供供業(yè)主共享，四樓設(shè)置員員工餐廳都市先鋒二期商商住樓湖南麗圖房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司湖南長沙芙蓉長長沙市車站北北路168號雙電源供電，品品牌電梯，電視預(yù)埋入入戶，電話預(yù)埋入入戶，寬帶網(wǎng)預(yù)埋埋入戶，管網(wǎng)自壓供供水湖南文化大廈湖南保利南方房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司湖南大劇院一樓樓大廳內(nèi)左側(cè)側(cè)9臺高速日立電電梯，千兆主干寬寬帶計(jì)算機(jī)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，百兆到到戶，自動化停車車場管理系統(tǒng)統(tǒng)湖南亞大數(shù)碼港港湖南亞大科技實(shí)實(shí)業(yè)有限公司司長沙市五一中路路68號直飲水系統(tǒng)，雙雙獨(dú)立回路供供電，紅外線探頭頭、24小時(shí)保安監(jiān)監(jiān)控，共120個(gè)車位建鴻達(dá)現(xiàn)代城湖南建鴻達(dá)房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司芙蓉路與展覽館館路交匯處東東北角五星級酒店大堂堂，挑高5.2米，5臺名品智能能聯(lián)動電梯，24小時(shí)運(yùn)作，2000平方米共享享商務(wù)會所，23個(gè)空中花園園和近1000平方米的臨臨街廣場藍(lán)色地標(biāo)長沙華盛置業(yè)有有限公司與長沙宇松實(shí)實(shí)業(yè)有限公司司解放西路1222號咖啡廳、健身房房、多功能會會議廳，五臺品牌電電梯，電視監(jiān)控、電電子巡邏、等等智能化系統(tǒng)統(tǒng)，200個(gè)車位左右右，頂層1200平米空中花花園順天國際財(cái)富中中心湖南憶湘房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司芙蓉中路3688號21臺電梯，樓樓頂直升機(jī)坪坪，集商務(wù)辦辦公，多功能能國際會議中中心，銀行證證券，精品購購物，餐飲娛娛樂，休閑等等商務(wù)配套為為一體天澤大廈湖南洞庭房產(chǎn)韶山路328號號－A4臺奧的斯，雙雙電源供電，配電子監(jiān)控控保安系統(tǒng)維一星城湖南維一實(shí)業(yè)開開發(fā)有限公司司韶山北路39號號1200平方米米的空中生態(tài)態(tài)會所和７大大異域主題花花園蔚藍(lán)天空長沙蔚都實(shí)業(yè)有有限責(zé)任公司司馬王堆路、東方方新城北99個(gè)停車位從表1中可以看看出：在長沙沙寫字樓市場場中普遍的配配套設(shè)施不足足。表4：對比參數(shù)項(xiàng)目名稱占地面積（M22）總建筑面積(MM2)建筑結(jié)構(gòu)公共資源均價(jià)(元/M22)E時(shí)代電訊市場場5149框架公交路線1122、94480第一大道41026368框剪正對芙蓉生態(tài)廣廣場，350米視野無阻阻礙，公共路路線6、12、115、11、9、101、202、立珊專線線、317、4074000都市先鋒二期商商住樓3990框架公交路線6022、302、101、148，烈士公園，省委幼兒園園湖南文化大廈337045786框架公交路線6、77、104、202、131、112、138、139、146、348、368，建設(shè)、交通通、工商、招招商銀行等，湖南大劇劇院、湖南省省圖書館、湖湖南省新華書書店，華天、通程程、湘泉大酒酒店等、湖南醫(yī)科科大學(xué)附屬二二醫(yī)院等，長沙市12中、長沙市6中、大同、育育英、地質(zhì)中中學(xué)等，友誼商店店、阿波羅商商業(yè)城、家潤潤多超市湖南亞大數(shù)碼港港3323框剪，框架十多路公交車及及專線大中巴巴停車站，3個(gè)敞開式空空中花園，4個(gè)多功能國國際會議室，商商務(wù)中心，票票務(wù)中心，旅旅游服務(wù)中心心，銀行、會所所，兩套空中別別墅、酒樓、白白領(lǐng)餐廳、健健身房、洗衣衣中心建鴻達(dá)現(xiàn)代城4600框剪公交路線3033、115、9、150等藍(lán)色地標(biāo)550235700680平米休閑閑廣場，東側(cè)側(cè)5000平米綠化廣廣場，交通、招商商、建設(shè)、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行，天心公公園，公共路路線138、202、201、314、143、368、11、301、2、1122850順天國際財(cái)富中中心791676000框架臨近芙蓉中路圖圖書城，公交交路線9、115、202、314、3、11、旅游24880天澤大廈340817331框剪公交路線7、66路等，花園，鴻園、天龍龍、華程、華華天會所，育英、楓樹樹山等小學(xué)，文化廳及廣廣濟(jì)橋幼兒園園，五中、十一一中、十五中中、地質(zhì)中學(xué)學(xué)，廣濟(jì)橋、左左家塘市場，建行、中行行、招行、中中信實(shí)業(yè)、農(nóng)農(nóng)行維一星城31199框剪處于長沙五星級級酒店會聚最最多的商務(wù)一一條街，公交路線6、7、9、101蔚藍(lán)天空6076公交路線1433、142、158、122、603、802從右兩圖可以看看出長沙寫字字樓占地面積主要集中中在5000平方米5500平方米米之間。超高高層建筑不多如右圖，寫字樓樓普遍售價(jià)在在4000元/㎡～5000元/㎡綜述：長沙寫字字樓市場.公寓橫向分析對對比參數(shù)項(xiàng)目名稱發(fā)展商樓盤地點(diǎn)配套設(shè)施錦繡中環(huán)湖南錦繡實(shí)業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司芙蓉五一西路1189號游泳池、中西餐餐廳、休閑區(qū)區(qū)新華聯(lián)家園湖南新華聯(lián)置業(yè)業(yè)有限公司長沙市芙蓉區(qū)車車站北路319號阿波羅商業(yè)廣場場芯都·信息大廈廈長沙康平房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司長沙市芙蓉區(qū)八八一路407號大堂，速電梯，商商務(wù)中心，會會所,大型停車場場公園11號湖南湘名園房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司芙蓉區(qū)車站北路路333號幾米空間長沙申奧房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司天心赤新路377號（與車站站南路交界處處）酒店式物業(yè)管理理，咖啡間，中中西餐廳，健健身房，卡拉拉OK，桑拿用房房，五臺高速速電梯陽光100國際際新城陽光100（湖湖南）置業(yè)發(fā)發(fā)展有限責(zé)任任公司聚焦新新興城岳麓猴子石大橋橋西頭北側(cè)明景公寓芙蓉長沙市織機(jī)機(jī)街47號幼兒園、醫(yī)務(wù)室室、園林富綠山莊湖南省同發(fā)置業(yè)業(yè)有限公司長沙市天心區(qū)韶韶山路160號銀洲公寓銀洲股份有限公公司岳麓河西沿江大大道榮銀橋頤美園湖南富通實(shí)業(yè)股股份有限公司司雨花區(qū)人民東路路29號王公塘興漢大廈-蝶扇扇樓湖南石力物業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司開福蔡鍔北路4411號新族公寓湖南新族房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司天心區(qū)解放四村村363號南沙公寓長沙市興安物業(yè)業(yè)發(fā)展公司天心白沙南路（勞勞動路與白沙沙路交匯處南南側(cè))佳逸豪園中港合資鴻基房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司天心區(qū)勞動西路路233號通發(fā)公寓長沙通發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司雨花區(qū)人民東路路440號和府酒店公寓湖南遠(yuǎn)洋置業(yè)股股份有限公司司芙蓉區(qū)芙蓉中路路218號餐廳，洗衣房，商商務(wù)中心，商商務(wù)會所、24小時(shí)保安山水芙蓉--國國際新城湖南永泰房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)多功能豪華會所所，步行商業(yè)業(yè)街，大型人人口湖，中心心廣場，森林林公園，超級級市場金色華庭鴻程（湖南）置置業(yè)發(fā)展有限限公司芙蓉區(qū)五一東路路87號提供家政服務(wù)，會會所休閑設(shè)施施華盛家園湖南華盛集團(tuán)有有限公司雨花區(qū)韶山北路路398號自備幼兒園、商商場可視對講講，有紅外報(bào)報(bào)警、瓦斯報(bào)報(bào)警萬順花園萬順（湖南）置置業(yè)發(fā)展有限限公司芙蓉長沙市建湘湘南路119號阿波羅商業(yè)廣場場家興公寓湖南新華聯(lián)置業(yè)業(yè)有限公司天心區(qū)黃興路旁旁的坡子街與與樊西巷阿波羅商業(yè)廣場場鑫天佳園長沙鴻達(dá)置業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司雨花區(qū)勞動?xùn)|路路178號巴黎香榭湖南升陽房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司雨花中路4599號室內(nèi)四季溫水游游泳池、多功功能視聽會議議室、健身房房、兒童游戲戲室、臺球室室、咖啡吧、棋棋牌室、閱讀讀室、韻律教教室對對比參數(shù)項(xiàng)目名稱占地面積（M22）總建筑面積(MM2)綠化率(%)容積率(%)均價(jià)(元/M22)芯都·信息大廈廈2625.8005849637公園11號1800910000411.2幾米空間250141000陽光100國際際新城659569..6210000000401.5明景公寓5839.55519106.88434.62850富綠山莊60000頤美園1900054000492.782556新族公寓1985.777351780佳逸豪園6600409187513080通發(fā)公寓89482928和府酒店公寓799220000402.14700山水芙蓉--國國際新城666670701665金色華庭35599.5503450華盛家園48000120000352.52500萬順花園265262940巴黎香榭12000870003200從右兩圖可以看看出長沙公寓寓占地面積主主要集中在10000平方米——20000平方米之間間，建筑面積積主要集中在在30000平方米——60000平方米之間間。從右表中可以看看出長沙公寓寓主要售價(jià)主主要集中在2000元/㎡——3000元/㎡天心區(qū)區(qū)域分析析從天心區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)類別分分類分析：以下是天心區(qū)99個(gè)樓盤實(shí)例例個(gè)案項(xiàng)目名稱翡翠林居樓盤地點(diǎn)長沙市天心區(qū)新新開鋪路174號占地面積4221.966平米建筑面積116380平平米容積率2．1物業(yè)性質(zhì)商品房總戶數(shù)808戶戶型四室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)面積140.11㎡㎡137.85㎡㎡價(jià)格住1488元//㎡起，均價(jià)1800元/㎡；商5488元/㎡起，均價(jià)54488元/㎡銷售情況配套設(shè)施煤氣管道；電子子對講，24小時(shí)保安；地下停車場場外部環(huán)境南郊公園、幼兒兒園、22中、生活超市、中心廣場、建建設(shè)交通環(huán)境公交路線:4、104、122、134、603裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理湖南省天心潤豐豐置業(yè)有限公公司開發(fā)商湖南省天心潤豐豐置業(yè)有限公公司項(xiàng)目名稱今利園樓盤地點(diǎn)長沙市天心區(qū)勞勞動?xùn)|路550號占地面積20畝建筑面積35000平米米容積率2．5物業(yè)性質(zhì)商品房總戶數(shù)270戶戶型三室二廳四室二廳復(fù)式面積125㎡162.62㎡㎡149.73㎡㎡價(jià)格1938元/㎡㎡起，均價(jià)22280元/㎡；銷售情況配套設(shè)施日立牌高速電梯梯；電視、電話、寬寬帶網(wǎng)均預(yù)留留；管道煤氣氣；市政供電和和自備自動啟啟動式發(fā)電機(jī)機(jī)組；有線電視監(jiān)監(jiān)控，保安24小時(shí)流動巡巡邏，電子對對講防盜門；；車庫、車位位外部環(huán)境有花園、會所、幼兒園運(yùn)動動場交通環(huán)境公交路線:8、135、138、105、103、601裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理保利開發(fā)商長沙土地服務(wù)中中心項(xiàng)目名稱萬事佳景園樓盤地點(diǎn)長沙市天心區(qū)新新開鋪路178號占地面積33172.551㎡建筑面積96629㎡容積率2．7物業(yè)性質(zhì)商品房總戶數(shù)614戶戶型面積價(jià)格1680元/㎡㎡起，均價(jià)1950元/銷售情況配套設(shè)施管道煤氣入戶；；新型PVC，預(yù)留接口口；每戶均設(shè)IC磁卡電表；；家庭安防報(bào)報(bào)警系統(tǒng)；有獨(dú)立車庫庫和停車位外部環(huán)境中心花園、瀑布布、小橋流水水、棋牌室、老老年人活動中中心、兒童活活動中心、赤赤嶺小學(xué)、新新開鋪小學(xué)、幼幼兒園：赤林林路幼兒園、二二十二中、菜菜場、超市、賀賀龍?bào)w育場、工工行、建行交通環(huán)境公交路線:1112、134、104、4裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理華昌物業(yè)管理公公司開發(fā)商長沙華昌房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目名稱鴻信大廈樓盤地點(diǎn)長沙市西湖路南南門口占地面積8.7畝建筑面積41200平方方米(其中住宅面面積27000平方米)綠化率25%物業(yè)性質(zhì)商住總戶數(shù)戶型復(fù)式樓二室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)面積179.26MM279.2M2123.9M22看閣峙岳麓聽聽濤聲入夢價(jià)格均價(jià)2700元元/平方米案例簡析打造商業(yè)旺鋪鑄鑄就商業(yè)跡看閣峙岳麓聽聽濤聲入夢銷售情況配套設(shè)施可視對講；工作作電視監(jiān)控；；工作智能停車車；工作有線電視視；寬帶網(wǎng)預(yù)埋埋到戶；工作作液化氣管道道煤氣入戶外部環(huán)境交通環(huán)境裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理開發(fā)商湖南鴻信置業(yè)有有限公司項(xiàng)目名稱曼哈頓新貴樓盤地點(diǎn)建湘路（天心區(qū)區(qū)）占地面積6.36畝建筑面積35000平方方米容積率7.73物業(yè)性質(zhì)綜合房總戶數(shù)204戶戶型面積價(jià)格起價(jià)3300元元/㎡銷售情況配套設(shè)施煤氣入戶，雙水水源供水,雙電源供電電,全智能化安安全系統(tǒng)外部環(huán)境家樂福，中行、中中信銀行、建建行交通環(huán)境公交線路6、99、115、109、111、116、117、118、401裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理望開物業(yè)開發(fā)商鴻升置業(yè)有限公公司項(xiàng)目名稱夢澤園樓盤地點(diǎn)長沙市車站北路路289號占地面積160畝建筑面積18萬平方米物業(yè)性質(zhì)住宅小區(qū)容積率1.7綠化率48%戶型四室二廳二衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)面積153.98㎡㎡119㎡151.73㎡㎡價(jià)格辦公用房起價(jià)33500元/㎡,辦公用房均價(jià)價(jià)8000元/㎡,商業(yè)用房均價(jià)價(jià)3800元/㎡,商業(yè)用房起價(jià)價(jià)6000元/㎡,住宅起價(jià)23880元/㎡,住宅均價(jià)3500元/㎡銷售情況案例簡析：位于烈士公園年年嘉湖畔，“家門口有個(gè)個(gè)美麗的湖”，由44棟臨湖別墅墅，6棟小高層和2棟高層湖景景公寓圍合而而成，是長沙沙市具有代表表性湖景樓盤盤。配套設(shè)施會所配有閱覽室室、棋牌室、健身房、乒乓球室、老人活動中中心、醫(yī)療診所、設(shè)有住戶專專用游泳池.兒童戲水池池、兒童樂園、網(wǎng)球場、羽毛球場、專業(yè)幼兒園園外部環(huán)境交通環(huán)境裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理深圳市萬科物業(yè)業(yè)發(fā)展有限公公司開發(fā)商湖南夢澤園房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司項(xiàng)目名稱在水一方樓盤地點(diǎn)書院路6號（火火車南站）占地面積70畝建筑面積10萬平方米容積率2.1物業(yè)性質(zhì)綜合用房總戶數(shù)128戶戶型復(fù)式面積價(jià)格商業(yè)用房起價(jià)44F39888元/㎡，均價(jià)5767..36元/㎡；住宅起價(jià)2128元/㎡均價(jià)，24000元/㎡；辦公用房起價(jià)價(jià)5F28800元/㎡，均價(jià)28000元/㎡項(xiàng)目位于書院路路與南湖路交交匯處，距湘湘江風(fēng)光帶僅僅150米，臨江望望麓，真山真真水，整棟全全復(fù)式洋房，辦辦公居家兩相相宜，車位充充裕。銷售情況配套設(shè)施小區(qū)設(shè)電視監(jiān)控控系統(tǒng)；小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)地下，地地上車庫外部環(huán)境南湖綠化廣場（待待建）、湘江江風(fēng)光帶、第第一師范附小小幼兒園、一一師附小、市市九中、長郡郡中學(xué)、黃興興路商業(yè)步行行街、中國、建建設(shè)交通環(huán)境公交路線：1、101、134、122、139裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理長沙佳家福物管管有限公司開發(fā)商湖南中法大廈物物業(yè)發(fā)展有限限公司右圖可以看出天天心區(qū)的商品品房住宅類的情況。從右圖可以看出出天心區(qū)的平平均售價(jià)集中在20000元/㎡——3000元/㎡，在長沙市屬屬于中高價(jià)位位。綜述：商業(yè)篇長沙CBD不過過3平方公里,但細(xì)加考察,又發(fā)現(xiàn)可分分為幾個(gè)不同同的片區(qū)。先先看五一大道道。因拓寬不不久,兩廂建筑尚尚有不少在醞醞釀之中,可圈可點(diǎn)的的要算銀華大大廈和小天鵝鵝酒店,南廂的新富富城也小有名名氣。但整體體而言,五一大道兩兩廂目前商務(wù)務(wù)尚未形成規(guī)規(guī)模,商務(wù)氛圍不不濃。再看芙芙蓉中路。這這條路上有神神龍大酒店、金金源大酒店兩兩家高檔賓館館,有小公司云云集的東成大大廈、順天樓樓、平安大廈廈等。盡管芙芙蓉中路定位位為金融街,但從商務(wù)格格局的歷史和和現(xiàn)實(shí)的綜合合素質(zhì)來評價(jià)價(jià),目前只能稱稱得上是長沙沙CBD的中檔片區(qū)區(qū)。三看韶山山路。目光不不妨鎖定在解解放路與韶山山路的交匯處處:西北角有省省政府、華僑僑大廈,東北角有華華天大酒店,西南角有人人壽保險(xiǎn)大廈廈、湘泉大酒酒店,東南角則有有通程大酒店店、湖南大劇劇院。韶山路路的西端有友友誼、阿波羅羅、東塘等大大型百貨商場場。這些頂級級建筑的存在在吸引了頂級級涉外機(jī)構(gòu)的的進(jìn)駐,使得這里成成為省會長沙沙的一個(gè)高級級涉外商務(wù)區(qū)區(qū)。也就是說說,從目前已成成格局而言,與解放路相相鄰的韶山路路地段似可稱稱為長沙CBD的上流(或涉外)片區(qū)。在這這個(gè)片區(qū)的西西端――解放東路,已成為長沙沙市酒吧一條條街(頗像北京三三里屯酒吧街街);在這個(gè)片區(qū)區(qū)的東端――林立的IT城一個(gè)挨著著一個(gè)。在這這個(gè)片區(qū)往來來的商務(wù)人士士,不是發(fā)跡富富豪,就是白領(lǐng)職職員。當(dāng)然,與商務(wù)人士士往來密切的的達(dá)官貴人也也在這個(gè)片區(qū)區(qū)扮演著重要要角色。在如如此豪華陣容容地段,對開發(fā)商而而言無疑極適適合打造豪宅宅。從這個(gè)角角度看,位于通程大大酒店對面的的大型社區(qū)――維一星城,其定位無疑疑與這里的區(qū)區(qū)位特征相吻吻合。一．五一商圈以五一市民綠化化廣場為圓心心，以五一大大道為軸的五五一廣場商務(wù)務(wù)圈，以商業(yè)業(yè)為主打、以以商業(yè)帶動商商務(wù)。在這一一商務(wù)圈，平平和堂、萬代代廣場、新大大新等先后崛崛起，沃爾瑪瑪、銅鑼灣、王王府井等商業(yè)業(yè)巨子也紛紛紛搶占黃金碼碼頭。五一商圈是長沙沙市商業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)最發(fā)達(dá)的的地區(qū)，其主主要的經(jīng)營形形態(tài)包括：百百貨業(yè)、餐飲飲業(yè)、休閑娛娛樂業(yè)、超級級市場等。五五一路、黃興興路、蔡鍔路路、解放路等等城市主干道道交錯(cuò)穿行，交交通便捷；黃黃興路步行街街、萬達(dá)購物物廣場、平和和堂、家樂福福等大型購物物場所星羅棋棋布，生活配配套齊全。人人流量高已經(jīng)經(jīng)成為本地區(qū)區(qū)一個(gè)最顯著著的特征。截至2002年年，日本SOGO崇光百貨、馬馬來西亞百盛盛、法國家樂樂福、天健商商業(yè)廣場、美美國普爾斯馬馬特等國際商商業(yè)巨頭紛紛紛手持?jǐn)?shù)億資資金，爭相落落戶于五一廣廣場商圈。從從城市和人口口規(guī)模考慮，長長沙外資商業(yè)業(yè)巨頭的密集集度已超過上上海、北京，五五一廣場商圈圈的繁華繁榮榮也比得上上上海南京東路路、北京王府府井商圈。長長沙人口不足足200萬，五一廣廣場商圈卻密密布5家大型外資資商家，而上上海南京東路路卻沒有1家大型的外外資連鎖商家家。定義：：五一廣場商商業(yè)特區(qū)：這這一概念的提提出源自1995年，它東抵抵文運(yùn)街、犁犁頭街；西達(dá)達(dá)三泰街、藩藩城堤；南起起藥王街、東東牌樓；北至至新安巷、紫紫荊街，形狀狀接近正方形形，面積達(dá)25公頃。五一一廣場的商業(yè)業(yè)街：五一廣廣場商業(yè)特區(qū)區(qū)的核心部分分。如今日本本平和堂、日日本SOGO崇光百貨、馬馬來西亞百盛盛、法國家樂樂福、萬代廣廣場購物中心心、沃爾瑪、友友誼名店、新新友誼廣場(錦繡)、東漢名店店、新大新時(shí)時(shí)代廣場、天天健步行商業(yè)業(yè)廣場以一個(gè)個(gè)環(huán)狀圍繞于于五一廣場四四周，以其形形象而生動的的佇立，描繪繪了一個(gè)真實(shí)實(shí)的“商圈”。二、馬王堆商圈圈長沙城市的功能能定位是“西文東市”。東部地區(qū)區(qū)天然形成的的市場群，是是東部地區(qū)樓樓市發(fā)展的原原動力之一。東東市，即商貿(mào)貿(mào)市場核心區(qū)區(qū)，涵蓋了遠(yuǎn)遠(yuǎn)大路和火星星路兩廂的廣廣大區(qū)域。政政府規(guī)劃按板板塊結(jié)構(gòu)建成成輻射全國的的區(qū)域性專業(yè)業(yè)市場群，使使之成為長沙沙區(qū)域性商貿(mào)貿(mào)中心的核心心展示極、帶帶動發(fā)展極和和財(cái)源聚集極極，成為拉動動芙蓉區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮的前沿沿陣地，而馬馬王堆已經(jīng)開開始具備這種種強(qiáng)大的輻射射功能，成為為比較成熟的的商圈。三、溁灣鎮(zhèn)商圈圈長期以來，河西西的商業(yè)一直直是通程商業(yè)業(yè)廣場“一花獨(dú)秀”的局面，但但隨著長沙城城市化的進(jìn)程程，河西發(fā)展展前景越來越越受到人們的的關(guān)注，尤其其是創(chuàng)業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)的大量涌入入，使得河西西的消費(fèi)實(shí)力力迅速上升，其其商圈潛力日日益受到人們們的關(guān)注。把商業(yè)廣場分割割成若干個(gè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)鋪面對外外租售，主要要為下崗職工工、中小產(chǎn)業(yè)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)業(yè)平臺，針對對高校區(qū)和社社區(qū)提供服務(wù)務(wù)，定位為服服裝、百貨、休休閑娛樂、餐餐飲，使之成成為河西老百百姓的消費(fèi)中中心。四、解放西路1中央娛樂區(qū)區(qū)凸現(xiàn)市民文文化經(jīng)過長期發(fā)展，解解放西路休閑閑、飲食、娛娛樂功能逐漸漸突出，解放放西路酒吧一一條街、坡子子街民食民俗俗商業(yè)街等功功能分區(qū)明顯顯的街區(qū)的出出現(xiàn)，使得該該片區(qū)域凸現(xiàn)現(xiàn)出CED（CenteerenteertainnmentDDistriict中央娛樂區(qū)區(qū)）氛圍。與與北京三里屯屯酒吧的個(gè)性性、上海衡山山路酒吧的情情調(diào)與品位相相比，長沙的的酒吧文化自自有其特色，將將本土的歌廳廳文化與酒吧吧文化相結(jié)合合，而其表演演方式、操作作水準(zhǔn)和布臺臺布景目前就就全國而言處處于領(lǐng)先地位位，這讓長沙沙酒吧全國聞聞名。2商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生解放西路獨(dú)特的的商業(yè)文化定定位對其所在在區(qū)域的樓盤盤定位產(chǎn)生了了深遠(yuǎn)的影響響。該區(qū)域生生活配套設(shè)施施完善，交通通便利，又有有沿江風(fēng)光帶帶與賈誼故居居等園林景點(diǎn)點(diǎn)，成為了努努力工作、也也喜歡享受生生活的長沙人人最喜歡也最最放松的一個(gè)個(gè)商業(yè)區(qū)域。該該區(qū)域的樓盤盤由此無論是是商、是住，都都帶有了濃重重的娛樂文化化色彩。3特色商鋪非非常緊俏位于太平街與解解放西路交匯匯處的BOBO國際，小戶戶型甫一推出出，即火爆熱熱銷，開發(fā)商商龍港房地產(chǎn)產(chǎn)公司董事長長譚建民表示示，該大廈商商業(yè)裙樓尚未未開始招商，即即有不少大型型商業(yè)品牌頻頻頻問顧，尤尤其是大型餐餐飲和特色酒酒吧。譚建民民認(rèn)為，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的投資資以補(bǔ)缺型和和主驅(qū)型為兩兩種主要形態(tài)態(tài)，就目前的的市場現(xiàn)狀而而言，由于酒酒吧街已成規(guī)規(guī)模，在本區(qū)區(qū)域以酒吧及及會所經(jīng)營等等業(yè)態(tài)為主流流。從補(bǔ)缺型型投資的角度度而言：餐飲飲業(yè)相對目前前現(xiàn)狀還缺乏乏較為大型的的店家進(jìn)入；；相配套的休休閑類場所如如健身、按摩摩、美容、KTV、客房、咖咖啡店、大酒酒店、專業(yè)市市場等業(yè)態(tài)目目前處于相對對較少或空白白狀態(tài)；以上上是目前可以以進(jìn)行補(bǔ)缺型型投資的主要要可選業(yè)態(tài)。由由于其休閑娛娛樂中心區(qū)的的特性已經(jīng)形形成，市場的的投資潛力巨巨大，其商業(yè)業(yè)回報(bào)也是本本市其他地區(qū)區(qū)不可同日而而語的。商鋪點(diǎn)擊：BOOBO國際商業(yè)裙裙樓位于解放西路與與太平街交匯匯處。BOBO國際為湖南南龍港房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司傾力打造造的純小戶型型住宅，其1～4層為商業(yè)裙裙樓，5層設(shè)文化會會所，6～9層為住所（面面積在48～112平方米），30層獨(dú)設(shè)VIP會所。BOBO國際設(shè)地下下車庫兩層，車車位154個(gè)；裙樓一一層層高6．6米，面積有1200平方方米以上，適適合中西餐廳廳、酒吧、會會所及金融機(jī)機(jī)構(gòu)入住。二二至四層層高高4．1米，單層面面積在1400平方米以上上，適合酒店店、KTV、健身、美美容及相關(guān)休休閑活動的經(jīng)經(jīng)營。五、東方新城商商業(yè)街東方新城商業(yè)街街在東城芙蓉區(qū)區(qū)新區(qū)治附近近，是處于東區(qū)區(qū)各大市場黃黃金節(jié)點(diǎn)處的的社區(qū)商業(yè)街街，有潛力可可挖。長沙市東城區(qū)在在新的市政規(guī)規(guī)劃方針政策策引導(dǎo)下，其其片區(qū)發(fā)展由由原來商業(yè)物物流占主導(dǎo)的的態(tài)勢，悄然然地向著生活活化方向發(fā)展展，區(qū)域增強(qiáng)強(qiáng)了生活居住住區(qū)的建設(shè)，配配套逐漸完善善，常住人口口日漸增多。新新的芙蓉區(qū)政政府落戶萬家家麗大道，城城市東拓，使使得本位于城城市邊緣的東東部區(qū)域，成成為連接城市市中心和瀏陽陽河?xùn)|岸的城城市次中心。新新的萬家麗大大道的修通，新新芙蓉區(qū)政府府東遷至東方方新城旁邊，18個(gè)新的居住住區(qū)陸續(xù)建成成入住所帶來來數(shù)十萬的常常住人口，使使得該地段社社區(qū)商鋪涌現(xiàn)現(xiàn)了廣闊的發(fā)發(fā)展前景。六、河西市府商商圈國務(wù)院正式批準(zhǔn)準(zhǔn)了長沙的城城市總體規(guī)劃劃，河西成為為長沙重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的兩大新新區(qū)之一；根根據(jù)長沙市政政府的部署，長長沙將以一江江兩岸為核心心拉動城市建建設(shè)，僅2004年將以市委委市政府為中中心的市治商商圈完成投資資60億元。市治治商圈成為“投資特區(qū)”，周邊眾多多開發(fā)商表示示，它將迅速速成長為河西西的“五一廣場”，升值潛力力空前強(qiáng)大。河西作為長沙兩兩大新區(qū)建設(shè)設(shè)的前沿，憑憑借優(yōu)良的投投資環(huán)境和無無限的新區(qū)升升值空間，引引爆每年150萬平方米的的房產(chǎn)開發(fā)速速度，直接帶帶來每年幾十十億元以上的的建材消費(fèi)需需求。商鋪推薦：安居居樂園安居樂園家居建建材廣場位于于河西銀杉路路與府后路交交接處，長沙沙市政府后。10萬平方米超超大型產(chǎn)權(quán)式式建材市場，基基本定位為“一站式購齊”的中高檔家家居建材廣場場。安居樂園園項(xiàng)目是岳麓麓區(qū)當(dāng)前起動動建設(shè)的10萬平方米建建材大市場的的龍頭項(xiàng)目，安安居樂園東面面相連的觀沙沙嶺安置小區(qū)區(qū)一期工程已已經(jīng)完成，整整個(gè)小區(qū)均采采用商住一體體的形式建設(shè)設(shè)，形成統(tǒng)一一規(guī)范的市場場布局，根據(jù)據(jù)岳麓區(qū)委、區(qū)區(qū)政府的安排排，安居樂園園將作為觀沙沙嶺大型建材材市場的核心心項(xiàng)目率先起起動，政府將將通過全力支支持安居樂園園的迅速發(fā)展展、成長來帶帶動整個(gè)建材材大市場的繁繁榮，政府已已借安居樂園園品牌優(yōu)勢將將10萬平方米大大型建材市場場命名為“安居家園建建材大市場”。該家居建建材廣場除部部分自營外，大大部分為產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪，對對外發(fā)售。七、東城隨著城市的東擴(kuò)擴(kuò)南移，東南南地段飛速發(fā)發(fā)展起來。作為長沙市規(guī)劃劃的新城區(qū)，體體育新城在政政策、環(huán)境、交交通、規(guī)劃等等方面都具有有獨(dú)特優(yōu)勢。長長株潭三市融融城的長遠(yuǎn)規(guī)規(guī)劃，讓體育育新城成為了了三地核心發(fā)發(fā)展區(qū)域。纖纖陌縱橫、四四通八達(dá)的體體育新城，勞勞動?xùn)|路直貫貫東塘；萬家家麗路銜接南南北，一線牽牽起雨花區(qū)政政府與芙蓉區(qū)區(qū)政府；東臨臨京珠高速，西西串馬王堆陶陶瓷市場、高高橋大市場整整個(gè)南片市場場，形成一條條連續(xù)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)鏈。完美大大氣的道路規(guī)規(guī)劃、齊整的的配套設(shè)施、鱗鱗次櫛比的體體育公園和運(yùn)運(yùn)動場館、一一館三中心等等市政基礎(chǔ)建建設(shè)，讓體育育新城開始騰騰飛。狀態(tài)：地產(chǎn)開發(fā)發(fā)熱潮滾滾，精精明的商家看看到了機(jī)遇，紛紛至沓來。商鋪點(diǎn)擊：國中中星城提升：補(bǔ)白東城城大型綜合商商業(yè)空缺國中星城目前正正開發(fā)的一期期工程占地218畝，總投資資超過24億人民幣，將將建成一座集集旅游、休閑閑、購物、餐餐飲、酒店于于一體的萬國國風(fēng)情商業(yè)城城。整個(gè)商業(yè)業(yè)城分為萬國國商業(yè)廣場、威威尼斯水岸商商業(yè)街、公寓寓式酒店和異異國特色酒店店四大部分，另另外城內(nèi)還有有高檔寫字樓樓、SPA會所、集團(tuán)團(tuán)會所等建筑筑。另外，整整個(gè)萬國風(fēng)情情商業(yè)城擁有有面積超過1萬平方米的SPA養(yǎng)生會所。國國中星城是由由香港上市公公司國中控股股集團(tuán)出資建建設(shè)，結(jié)合美美國聿陞設(shè)計(jì)計(jì)工程有限公公司王大師的的親力設(shè)計(jì)，引引進(jìn)國際著名名的酒店管理理公司、招商商公司、物業(yè)業(yè)管理公司，打打造成一個(gè)具具有國際水準(zhǔn)準(zhǔn)的集購物、休休閑、娛樂、飲飲食、旅游、教教育、文化于于一體的INTCHHINAMAALL形式的多元元化商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)。目前一期期商鋪已經(jīng)封封頂。八、金街近日，達(dá)6萬平平方米、有著著“神秘鋪王”之稱的鴻銘銘中心·金街銀苑，已已經(jīng)全部封頂頂，交付在即即。金街銀苑苑是長沙市第一家家現(xiàn)房發(fā)售的的商鋪。開發(fā)發(fā)商表示，此此舉既是資金金實(shí)力的表現(xiàn)現(xiàn)，也旨在提提高商鋪經(jīng)營營門檻，讓高高檔物業(yè)進(jìn)入入該“富貴”逼人區(qū)塊。業(yè)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為為，它的推出出，標(biāo)志著個(gè)個(gè)性化商鋪正正式步入長沙沙市場。九、東塘板塊綜綜合商圈曾幾何時(shí)，昔日日與長沙五一一核心商圈并并稱為南北兩兩大商圈的東東塘商圈突然然發(fā)現(xiàn)自己有有落伍的嫌疑疑，向北看，面面貌煥然一新新的五一商圈圈在匯聚大量量的人氣、財(cái)財(cái)氣后，在長長沙幾大商圈圈爭霸戰(zhàn)中早早早就顯得“一騎絕塵”；對于東塘商商圈的規(guī)劃，長長沙市政府早早在幾年前就就開始重視了了，2003年借著城運(yùn)會會的東風(fēng)在進(jìn)進(jìn)行拓展韶山山北路與韶山山南路時(shí)一并并整改東塘立立交橋也就顯顯得順理成章章。●區(qū)域板塊商業(yè)業(yè)地產(chǎn)特征：：2003以來，由由于韶山路的的拓改，東塘塘商圈加快了了整合融合的的步伐，以至至于現(xiàn)在有人人開始用“大東塘商圈”來稱呼拓改改后的東塘商商業(yè)地產(chǎn)板塊塊。●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)創(chuàng)新模式：：第三代商住樓概概念東塘商圈是個(gè)老老商圈，由于于老商圈的飽飽和性，這也也決定了本區(qū)區(qū)域的商業(yè)地地產(chǎn)創(chuàng)新模式式存在著一定定的難度，難難得的是地處處東塘商圈的的興威名座提提出了第三代代商住樓概念念引起了市場場上的注意。無無論如何，在在商住樓與寫寫字樓競爭日日趨衰落時(shí)，第第三代商住樓樓概念的提出出可以說是一一針強(qiáng)心劑，提醒了人們即使在兩三年以后，商住樓只要能不斷地創(chuàng)新，仍然有自己的發(fā)展空間?！駞^(qū)域新興商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：：東一商業(yè)廣場興威名座————長沙興威房房地產(chǎn)公司打打造的新型商商住樓項(xiàng)目，在在長沙率先提提出“第三代商住住樓概念”?！駞^(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資狀況：：（星級評估估）投資潛力：★★★★★★理由：實(shí)力超群群的超級商圈圈，整個(gè)商圈圈的商務(wù)氛圍圍濃厚，由于于歷史的沉淀淀原因加上周周圍上檔次的的樓盤帶來的的巨大消費(fèi)力力，給了此區(qū)區(qū)域的商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目帶來來消費(fèi)支持。更更令人覺得投投資潛力大的的原因是，該該商圈目前尚尚還有未飽和和的跡象，這這對投資者來來說無疑是一一個(gè)巨大的信信心支撐。投資取向：★★★★★理由：東塘板塊塊有著豐富的的投資渠道，緣緣于該區(qū)域的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目不僅豐富富，而且老商商圈正在升級級換代也帶來來了多樣化的的商業(yè)投資。投資價(jià)值：★★★★理由：區(qū)域的項(xiàng)項(xiàng)目多樣化，商商業(yè)地產(chǎn)的投投資有一定程程度的上升空空間。十、黃興中路據(jù)調(diào)查，現(xiàn)現(xiàn)在同一條路路上的黃興南南路步行街商商鋪開業(yè)當(dāng)時(shí)時(shí)的售價(jià)即為為4萬－5萬元每平方方米，現(xiàn)在步步行街商鋪的的轉(zhuǎn)讓價(jià)已經(jīng)經(jīng)攀升，5萬元每平方方米已經(jīng)拿不不到商鋪了。而而黃興中路區(qū)區(qū)塊的商業(yè)價(jià)價(jià)值因?yàn)殂~鑼鑼灣開業(yè)的臨臨近而日漸接接近爆發(fā)的臨臨界點(diǎn)。”據(jù)了解，黃黃興中路區(qū)塊塊的商業(yè)用地地已經(jīng)全部被被開發(fā)商所鯨鯨吞，目前已已經(jīng)亮相的大大型商業(yè)物業(yè)業(yè)有銅鑼灣商商業(yè)廣場，掩掩掩遮遮的是是聯(lián)佳世紀(jì)廣廣場，而更多多的商業(yè)項(xiàng)目目正在幕后磨磨刀霍霍。商鋪點(diǎn)擊：長沙銅鑼灣廣場場長沙銅鑼灣廣場場——位于五一商商圈之黃興中中路與中山路路交匯處，東東接南陽街，南南與五一綠化化廣場相鄰，西西臨黃興中路路，北靠中山山古亭，擁有有巨大的市場場凝聚力和成成熟的超強(qiáng)輻輻射商圈。占占地面積32畝，總面積積超過10萬平方米，預(yù)預(yù)計(jì)于2004年12月16日正式開業(yè)業(yè)。建成后，將將是湖南第一一家SHOPPPINGMALL概念的購物物中心，突破破傳統(tǒng)商場純純粹的購物功功能，將購物物、休閑、旅旅游等消費(fèi)功功能融為一體體的全省最大大的市民匯集集中心。長沙銅鑼灣灣廣場的第一一主力店銅鑼鑼灣百貨為大大型時(shí)尚百貨貨店，主營珠珠寶名表、品品牌女裝、休休閑服飾、床床上用品、運(yùn)運(yùn)動裝備等時(shí)時(shí)尚百貨?？偪偁I業(yè)面積4．5萬平方米。聯(lián)佳·世紀(jì)廣場場聯(lián)佳·世紀(jì)廣場——位于金滿地地地下步行商商業(yè)街地面沿沿中山亭以北北，黃興北路路與營盤路交交匯處以南，長長沙市青少年年宮綠化廣場場西北一側(cè)，環(huán)環(huán)繞原基督教教堂，總占地地22．5畝。是一座座以綠化婚慶慶廣場為中心心，集商住、購購物、娛樂、休休閑、餐飲、旅旅游于一體的的超大型商貿(mào)貿(mào)城。據(jù)開發(fā)發(fā)商介紹，聯(lián)聯(lián)佳·世紀(jì)廣場商商貿(mào)城是一個(gè)個(gè)將歷史文化化宗教與現(xiàn)代代建筑風(fēng)格有有機(jī)結(jié)合的商商住建筑群，總總投資達(dá)4．8億元，建筑筑面積12萬平方米，其其中商業(yè)面積積達(dá)5萬平方米。十一、侯家家塘超核商圈圈隨著占地5000畝的新世紀(jì)紀(jì)體育文化中中心落成，豪豪華商業(yè)旗艦艦城市商業(yè)廣廣場、家潤多多購物廣場———兩個(gè)大型的的百貨商場、超超市隨之進(jìn)駐駐，侯家塘區(qū)區(qū)域的活力與與潛質(zhì)開始逐逐步顯現(xiàn)，成成為星城眾多多開發(fā)商虎視視眈眈并欲大大力搶灘的“第一戰(zhàn)場”。●區(qū)域板塊商業(yè)業(yè)地產(chǎn)特征侯家塘在未來長長沙商業(yè)的格格局特別重要要，侯家塘商商圈是長沙市市的超核商圈圈，三湘都市市報(bào)首次推出出超核商圈的的概念，所謂謂超核是指侯侯家塘商圈位位于東塘商圈圈和五一廣場場·黃興路商圈圈、芙蓉路金金融街和未來來省府的十字字節(jié)點(diǎn)，具有有不可替代的的優(yōu)勢?！耙攒饺芈泛蛣趧趧勇方粎R點(diǎn)點(diǎn)為圓心，向向外擴(kuò)散的一一個(gè)270°大扇形區(qū)域域，將成為長長沙市新的商商務(wù)、商業(yè)核核心。”長沙商業(yè)界界的一位資深深人士這樣斷斷言，而他的的理由是，“城市發(fā)展的的南移，必然然會在南城形形成一個(gè)新的的商務(wù)、商業(yè)業(yè)核心，而核核心的崛起又又必須沿主干干道發(fā)展，侯侯家塘的地理理位置得天獨(dú)獨(dú)厚”?！駞^(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資狀況（星星級評估）投資潛力★★★★理由：商圈的成成熟度比較明明顯，但是商商務(wù)氛圍有待待加強(qiáng)，必須須協(xié)調(diào)好商業(yè)業(yè)與商務(wù)的矛矛盾。投資價(jià)值★★理由：新興項(xiàng)目目的起點(diǎn)較高高，但是戶型型和價(jià)格對投投資者來說，都都要求有一定定承受能力。投資取向★★★★★理由：新推項(xiàng)目目比較多，從從商住樓到高高檔寫字樓均均可選擇●區(qū)域新興商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都市陽光：位于于侯家塘商圈圈的金色十字字中心，與新新一佳相鄰，更更有新世紀(jì)體體育中心近在在咫尺，金源源大酒店、田田漢大劇院、巴巴黎香榭、長長郡中學(xué)、雅雅禮中學(xué)、十十五中等10余所學(xué)校相相圍繞，2路、4路、6路、123路、314路等10多條公交車車穿行，可謂謂左右逢源四四面商機(jī)，是是長沙CBD軸心上的商商務(wù)新領(lǐng)袖。目目前該項(xiàng)目的的住宅已銷售售一空，裙樓樓的招商工作作正在火熱進(jìn)進(jìn)行。●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)創(chuàng)新模式運(yùn)運(yùn)動休閑概念念成賣點(diǎn)商務(wù)務(wù)商業(yè)共同繁繁榮最初天心區(qū)政府府對侯家塘區(qū)區(qū)域的規(guī)劃定定位是以“證券、文體體、會展為重重心”，而現(xiàn)在，商商業(yè)在該區(qū)域域的發(fā)展已遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)當(dāng)初的規(guī)劃。有有關(guān)人士分析析，由于地處處長沙的CBD附近，侯家家塘的商業(yè)發(fā)發(fā)展具有大氣氣的特點(diǎn)，最最突出的表現(xiàn)現(xiàn)就是規(guī)模大大，城市商業(yè)業(yè)廣場和家潤潤多，兩者一一個(gè)是中南地地區(qū)最大的SHOPPPINGMAALL，一個(gè)是本本土強(qiáng)勢超市市之一，這是是百貨加超市市的強(qiáng)強(qiáng)組合合。十二、南長沙生生態(tài)商務(wù)區(qū)●區(qū)域板塊商業(yè)業(yè)地產(chǎn)特征南長沙是省會長長沙的南大門門，是長株潭潭經(jīng)濟(jì)一體化化的前沿陣地地，為長沙拓拓南擴(kuò)城的“橋頭堡”。隨著省政政府機(jī)關(guān)大院院南遷，一批批重大文化設(shè)設(shè)施、配套公公益設(shè)施將在在城南拔地而而起。在規(guī)劃劃中，省政府府新址、省地地質(zhì)博物館、省省青少年活動動中心、省群群眾藝術(shù)館、會會展中心、市市科技館、音音樂廳等一批批省、市級重重大文化設(shè)施施、建筑群落落，將使這里里成為省會行行政文化中心心，從而為南南長沙的發(fā)展展提供了無盡盡的空間。作為長株潭三市市融城的核心心地段，長沙沙市委、市政政府提出將長長沙建設(shè)成全全國生態(tài)城市市示范區(qū)，按按天心區(qū)委、區(qū)區(qū)政府的宏偉偉藍(lán)圖，南部部生態(tài)新城將將著力構(gòu)筑行行政文化區(qū)、商商務(wù)中心區(qū)、環(huán)環(huán)保工業(yè)區(qū)、休休閑娛樂區(qū)、生生態(tài)居住區(qū)五五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)。業(yè)內(nèi)人人士透露，未未來的新城市市中心將向南南長沙轉(zhuǎn)移。因此，從以神農(nóng)農(nóng)大酒店為節(jié)節(jié)點(diǎn)，沿芙蓉蓉南路延伸到到新的省政府府將是一個(gè)新新生的樓宇經(jīng)經(jīng)濟(jì)的新中心心，作為新興興的區(qū)域，目目前，這一區(qū)區(qū)域推出的商商務(wù)樓宇比較較少，誰搶先先進(jìn)入，將獲獲得相當(dāng)大的的主動性。區(qū)位優(yōu)勢的另一一大表現(xiàn)為三三、四星級以以上的酒店在在五百米以內(nèi)內(nèi)