房產目行研究報告集團標準化工作小組

某房地項目可行性研究一項總（）目景：**************：***************：（）擔行研的位（）究作據(jù)二項投環(huán)和場究（）場觀景1.國資境的2003年經(jīng)濟預測，GDP增長有望達到8%在25%比2002年有所回，2003

2.２０年半全房產發(fā)資況開投繼高增年，長為長,為為、%中12過50%。長的%（其長，占商品住宅投為）；長為%為。東為、%、%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)銷情良

長元同比長%商品房空置面積增幅較年商比%?？罩靡荒暌陨系淖≌?、寫字%、%和%。東、中、西部同比增幅分為%%，僅1-5長，其長價格穩(wěn)中有升年，/平方米，同比增長%2130平方米，同比增長對35個大中，%漲漲。房年上格2424元/平了，其有，%、湖南江西

有%北%、四川西京南寧古州3.**投宏背達長長，其長從1-5鎮(zhèn)500萬元以上過億元的項目13028鎮(zhèn)%資億元，鎮(zhèn)的。額2102億長%，高于人1916億長積長51876加9657個；新開工項目計資16921億元，增長%。達加資億元，增長%。金長,長長,利長長4、**1-7月

*，，**房地產開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭1－7%長；寫字長%。，**商品房在建規(guī)模比同期擴在7月也呈現(xiàn)出，1~7，長7月末*，，**房地產開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭1－7%長；寫字長%。，**商品房在建規(guī)模比同期擴在7月也呈現(xiàn)出，1~7，長7月末5.

A，**人是*的歷史文化保護B、**花園、會所C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán)路內的路段不封閉，不收費。二是光華大道要開工建設，三是整治清水河。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會和**連接起來，明年城西三環(huán)路外的開發(fā)將升溫。D、一個充滿生機和活力的大都市，總是在不停地運動著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。在**的城西，人流的變遷又有何特征調查表明，城西初現(xiàn)“中產”痕跡，中產逐步向城西靠攏。鳥瞰**住宅格局，在三環(huán)路內，城南、城西集中了*住宅區(qū)總量的70％。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點和止點，從而形成了一個扇形狀的居住帶。在這個居住帶內，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。E

F，建計5解二**為**的城西房地產市場發(fā)展的A、。**市房產管理局．3南9B

來*某區(qū)的居住環(huán)境有很強

***了*最C新*％，城南為25％，城北為％的被調查6萬20％，個體戶15％（）區(qū)市分1.

A社區(qū)規(guī)?；?00畝100畝以上，而*花園、*B、社區(qū)主題化為*為*C、社區(qū)生態(tài)化。**花園社7大1

6％的綠化率（不D、社區(qū)景觀化5E80到90年代末由666元—元FGI722

宅1173970m2

占宅1225707m

占

房%；綜合均元/m

2

元m

2

元m

2

元m

2。2.需求特點A有120個專業(yè)市場BC需求構成A的中B

CD3.約320在2500-3200/平方米之間，高于城東低于，110-260平方米為主。表1）4.線消認度典物調人喜

將有24小時2表表4《**市某線住宅市場消費者調查》5.A、B、C、D、

項目位于**市某線中，某線是**新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是*市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的建設已初具規(guī)模、成灌高速的建設和各個專業(yè)市場的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿Ατ诒卷椖课覀兛梢詮某俏鞯纳鷳B(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。城西近年來新建樓盤的檔次、價格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項目可以作為跟進者進入中、高樓盤市場。消費者對某線住宅產品蘊含較為強烈的潛在購買欲。費者對某線生活價值具備較高的選擇性認知。由于某線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟的推動以及整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風上水等特征形成較高認同率。線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產品之消費者由潛在購買欲轉變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒服”。三、項目用分析及評價（）塊析1.

，**路30*、1**2.約483.4.A度40m以B在以CE、項目建筑間距要大于。（）目SWOT分析1.

2.3.本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目的形象和消費者的認可度，對項目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。4.

（）目地境價四、市場定及方案評價（）為6躍7層磚１項的劃局２項的筑計

３項的型計為7層，每高.9米，5.1米的道.3目環(huán)設５項的套６物服

７項的戶位的12１項的劃局２項的筑計為12３項的型計為1

2-2的三室兩上，采用通透式大空間，運用移動式隔墻來自

４項的境劃５項的套安全系統(tǒng)每戶配置紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系，24供電系統(tǒng)每戶設有配電箱以1或15A(60A)新型電表，設計為為000W電訊、電視戶直播電網(wǎng)絡系統(tǒng)每戶均設nternet；消防報警系統(tǒng)；三表遠程抄送６物服

７項的戶位1.目地本算按**萬/本積=**×**=****項目測算開發(fā)技術參數(shù)方一**畝積***m2；≥**％1.*≧**m6躍方二**畝積***m2；≥***％2.*≧**m

**層2.目安本算案以5躍6的多層的框本元M

2

表5-1方為12層的框架本元/M

2

表5-23.目項資算方：****元M

2：****（萬表5-1）方：****元M：****表5-24.目售入算方2

價****元m

2入=####萬方積

2

價元/m

2入5.目潤利率算方潤率潤額****%

方潤*****-****=****萬率項目潤額*100%%6項稅利與潤分項目稅后利潤*.7%計方用項目入潤項目入資稅收費用方用項目入潤入資用項目稅后利潤率分析方率項目潤/項目投資額方率項目潤/項目投資額五方評及取

a.人居環(huán)境較為優(yōu)越；b.總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；a.區(qū)域內消費人群對電梯公寓的需求較大；b.中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤

a.區(qū)域內同類物業(yè)較多，競爭激烈；b.不能達到土地開發(fā)利潤最大化的要求；c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對項目本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤小g、不能很好的營造環(huán)境a.在環(huán)境設計和營造上有較大難度；b.區(qū)域內同類物業(yè)較多，競爭激烈；c.需花大量精力對項目進行包裝和宣

的認可度大；c.能夠提升項目自身的形象；d.容易很好進行戶型布局和特色環(huán)境的設計；e.可獲得更多的利潤；財務測算較：

傳；d.開發(fā)周期長，資金投入較大250002000015000

10844

17141

13248

20800100005000

1648.86

2473.4

204036590）））元元元萬萬萬（（（入入潤投收利總售后銷稅

）元萬（潤利前稅

方案一方案二

22%21%前利潤率

15%14%后利潤率

案一案二分析從絕對利多為從利潤率為*％）。（）案取建

上ABCDE（）目位為六、項目開進度安排及金籌措（）發(fā)期為

（）發(fā)階的期排工項立項初規(guī)設計報規(guī)項目施工圖設計報建項目土建施工項目室內安裝項目外裝項目室外安裝及環(huán)境竣工交驗項目產權辦理合計

時（）

備（）金措金***萬元；款***萬元；款****萬元；（）資用劃表6七、銷售及營收入預測（）梯寓售入算按2500m

2

入（）目售款劃（附（）務部益

8）計算可得出本方案的%。取%，按月計算。八、風險分與回避的手（）發(fā)險測1.敏的算表見大,本方案具有一定的抗風險能力，但2.目虧衡分點本/1-（單位變動成本=*******/1-（3