鄭州市XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析摘要為了對(duì)鄭州市XXX路的一個(gè)房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目提供決策策依據(jù)，我們們做出了這份份風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)報(bào)告。在報(bào)告告中，我們找找出了房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目中常有有的七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素：宏觀觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、局局部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；然后我們們用列表排序序法對(duì)這七個(gè)個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)進(jìn)行量化處理理，并根據(jù)其其風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別排排序（見表三三）和確定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)（見見表四）；最最后，我們就就不同的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素采取相相對(duì)應(yīng)的措施施，并根據(jù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)確定定應(yīng)對(duì)措施的的力度。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析列表排序法法一、項(xiàng)目概況這是位于鄭州市市XX路的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，負(fù)負(fù)責(zé)開發(fā)的是是其中三棟30層的住宅樓樓，總建筑面面積為376100m^2，該地區(qū)環(huán)環(huán)境優(yōu)美，交交通便利，市市政配套設(shè)施施齊全，生活活方便，是一一個(gè)較好的開開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目平面圖如下下：二、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基于該房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目本身是一一個(gè)相對(duì)較復(fù)復(fù)雜的系統(tǒng)，因因而影響它的的因素有很多多，影響的關(guān)關(guān)系也是錯(cuò)綜綜復(fù)雜，有直直接的，間接接的，明顯的的，不明顯的的；同時(shí)，各各因素對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的影響大大小也不相同同，這樣使得得，將所有因因素逐一分析析存在一定的的難度且得不不償失。所以以，在該項(xiàng)目目中，我們應(yīng)應(yīng)找出主要的的風(fēng)險(xiǎn)因素，并并且分析他們們影響該項(xiàng)目目收益情況的的嚴(yán)重程度。項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)主要要的風(fēng)險(xiǎn)因素素可以分為以以下幾類來考考慮：1、宏觀環(huán)境風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，指發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)爭(zhēng)、工潮和社社會(huì)動(dòng)蕩等社社會(huì)性政治事事件給項(xiàng)目開開發(fā)帶來的可可能經(jīng)濟(jì)損失失；社會(huì)環(huán)境風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)環(huán)境包包括社會(huì)安定定情況、風(fēng)俗俗習(xí)慣、公眾眾素養(yǎng)等，產(chǎn)品不適合合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會(huì)會(huì)面臨消費(fèi)者者不認(rèn)可的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境指指一個(gè)國(guó)家或或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建建設(shè)的戰(zhàn)略方方針、戰(zhàn)略布布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速度等，經(jīng)濟(jì)停滯則則房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)蕭條；政策環(huán)境風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括土土地、住房、金金融、稅收、城城市規(guī)劃、環(huán)環(huán)保等政策，政政策因素會(huì)影影響房地產(chǎn)開開發(fā)的各個(gè)層層面。2、區(qū)域環(huán)境風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)區(qū)、工業(yè)區(qū)的的劃分，以及及近臨地區(qū)社社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和和各類設(shè)施的的變化會(huì)給項(xiàng)項(xiàng)目帶來影響響；周邊設(shè)施風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和配套公公用沒施的配配套情況直接接影響業(yè)主的的生產(chǎn)生活，給給項(xiàng)目帶來不不利影響；環(huán)環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，包括空氣污污染、噪音污污染、水污染染等；自然風(fēng)險(xiǎn)，指客觀存在在的惡劣自然然條件、惡劣劣氣候等可能能給項(xiàng)目構(gòu)成成的威脅，如超標(biāo)準(zhǔn)洪洪水、暴雨、地地震、颶風(fēng)等等。3、土地風(fēng)險(xiǎn)土地自然屬性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來源源于地塊的工工程地質(zhì)條件件、水文地質(zhì)質(zhì)條件及地下下埋藏物等的的不確定性；；征地拆遷風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，取得土地使使用權(quán)之后，大大量的拆遷、安安置和補(bǔ)償工工作，涉及許許多法律和社社會(huì)問題，孕孕育著風(fēng)險(xiǎn)。4、資金風(fēng)險(xiǎn)資金充足性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)對(duì)資金有巨巨額需求，融融資渠道成為為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的重要制約約；利率變動(dòng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的主要要籌資渠道，利利率的變化對(duì)對(duì)項(xiàng)目成本影影響較大，利率變化對(duì)對(duì)市場(chǎng)需求也也有較大影響響，利率過高高，將削弱居居民購(gòu)買力。5、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理理念落后、設(shè)設(shè)計(jì)不新穎、技技術(shù)工藝陳舊舊，會(huì)使企業(yè)業(yè)承受設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；適用性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，過分強(qiáng)調(diào)設(shè)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性性、經(jīng)濟(jì)性，忽忽視適用性，會(huì)會(huì)冒不為消費(fèi)費(fèi)者接受的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)發(fā)設(shè)計(jì)中過分分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的的技術(shù)性、可可靠性、適用用性，會(huì)承擔(dān)擔(dān)工程造價(jià)過過高的風(fēng)險(xiǎn)。6、工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)，包括括招標(biāo)模式風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、承包方方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和工程索賠賠風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目管理者者未按規(guī)定程程序?qū)嵤┵|(zhì)量量控制，承包包商施工方法法不當(dāng)，技術(shù)術(shù)落后，偷工工減料等會(huì)影影響項(xiàng)目質(zhì)量量。工期拖延延風(fēng)險(xiǎn)，工期拖延會(huì)會(huì)錯(cuò)過最佳租租售時(shí)機(jī)，增增加管理費(fèi)用用，提高工程程成本。7、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，需求是影響響房地產(chǎn)銷售售的關(guān)鍵因素素，需求的大大小是相對(duì)應(yīng)應(yīng)供給量而言言的，供給增增加，需求減減少，銷售就就會(huì)遇到困難難；價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品定價(jià)高高則單位面積積收益高，但但過高的售價(jià)價(jià)，會(huì)嚴(yán)重影影響銷售。三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估是指，在在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)發(fā)生之前或之之后，該事件件給人們的生生活、生命、財(cái)財(cái)產(chǎn)等各個(gè)方方面造成的影影響和損失的的可能性進(jìn)行行量化評(píng)估的的工作。風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估就是量量化測(cè)評(píng)某一一事件或事物物帶來的影響響或損失的可可能程度。這里，我們用列列表排序法對(duì)對(duì)上述建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目中可能出出現(xiàn)的七種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行行分類排序。列列表排序法就就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)發(fā)生的概率，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)嚴(yán)重性，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素的可控控性三者分別別進(jìn)行分析，并并在此基礎(chǔ)上上，并在此基基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)進(jìn)行綜合分析析。列表排序序法的一般步步驟是，先確確定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，然后分別別由專家對(duì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻頻率，風(fēng)險(xiǎn)后后果的嚴(yán)重性性和風(fēng)險(xiǎn)的可可控性進(jìn)行打打分，然后確確定風(fēng)險(xiǎn)的等等級(jí)，并將風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行行排序。以下兩個(gè)表格分分別是風(fēng)險(xiǎn)的的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量量化的標(biāo)準(zhǔn)。表一：風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)表二：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)量化的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)嚴(yán)重度發(fā)生的概率可控程度10嚴(yán)重影響項(xiàng)目，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目取消消，而且沒有有警示非常高，頻繁發(fā)發(fā)生大于或等于每小小時(shí)一次絕對(duì)不能控制，只只能聽天由命命9嚴(yán)重影響項(xiàng)目，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目取消消，但有警示示很高，經(jīng)常發(fā)生生一天兩次利用現(xiàn)有的技術(shù)術(shù)和條件幾乎乎不能控制，如如需控制，需需要?jiǎng)?chuàng)造一定定的條件8嚴(yán)重影響項(xiàng)目目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，可可能導(dǎo)致嚴(yán)重重的拖期，超超支或質(zhì)量問問題高，經(jīng)常發(fā)生一天一次利用現(xiàn)有的技術(shù)術(shù)和條件控制制難度很大，可可能需要其他他條件7項(xiàng)目的進(jìn)度，成成本或質(zhì)量性性能受到顯著著影響，可能能導(dǎo)致有些工工作不能完成成較高，經(jīng)常發(fā)生生每周一次利用現(xiàn)有的技術(shù)術(shù)和條件有一一定的難度，但但不需要其他他條件6項(xiàng)目的進(jìn)度，成成本和質(zhì)量受受到一定影響響，工作仍能能完成，中等，時(shí)有發(fā)生生每月一次利用現(xiàn)有的技術(shù)術(shù)和條件能控控制5項(xiàng)目的進(jìn)度，成成本和質(zhì)量受受到輕微影響響中等，時(shí)有發(fā)生生每年兩次無征兆，利用現(xiàn)現(xiàn)有技術(shù)和條條件容易控制制4項(xiàng)目受到一定的的影響中等，偶爾發(fā)生生每年一次無征兆，能控制制3對(duì)項(xiàng)目有比較小小的影響低，很少發(fā)生每?jī)赡暌淮斡姓髡?，能控制?影響很小很低，幾乎從不不發(fā)生每五年一次有明顯征兆，能能控制1無影響從不發(fā)生每十年還不到一一次一眼就能看出問問題，控制很很簡(jiǎn)單這里我們通過五五位專家分別別就七種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的發(fā)生概率率，嚴(yán)重性，可可控性進(jìn)行打打分，每一項(xiàng)項(xiàng)取五位專家家打分的平均均值。通過計(jì)計(jì)算來衡量風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別，并并對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因因素進(jìn)行排序序。具體結(jié)果果見下表：表三：風(fēng)險(xiǎn)因素素排序編號(hào)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估排序風(fēng)險(xiǎn)因素可能性嚴(yán)重性可控性風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別1宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)6.06.49.6368.622區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)5.66.48.2293.933土地風(fēng)險(xiǎn)3.86.06.2141.454資金風(fēng)險(xiǎn)6.09.08.0432.015設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)3.49.23.6112.676工程風(fēng)險(xiǎn)3.26.26.4127.067市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3.08.48.8221.84由表三可知，可可以將七個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素分成成三個(gè)等級(jí)：：表四：風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)級(jí)與相對(duì)應(yīng)的的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素主要風(fēng)險(xiǎn)因素資金風(fēng)險(xiǎn)，宏觀觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)次要風(fēng)險(xiǎn)因素區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最次風(fēng)險(xiǎn)因思土地風(fēng)險(xiǎn)，工程程風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素按按照級(jí)別高低低依次為：資資金風(fēng)險(xiǎn)，宏宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，區(qū)域環(huán)境境風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，土地地風(fēng)險(xiǎn)，工程程風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策根據(jù)各風(fēng)險(xiǎn)因素素的具體情況況提出以下相相對(duì)應(yīng)的措施施：1、對(duì)于資金風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：：一方面項(xiàng)目目開發(fā)前要確確保有足夠的的資金來滿足足施工的要求求，并且選擇擇合適的融資資方式和合理理的融資結(jié)構(gòu)構(gòu)使資金成本本降到最低，另另一方面由于于利率的變化化對(duì)于項(xiàng)目成成本和居民的的購(gòu)買力均有有較大的影響響，所以投資資者要隨時(shí)關(guān)關(guān)注利率的變變化，采取必必要的措施減減少利率變化化所產(chǎn)生的不不利影響。2、對(duì)于宏觀環(huán)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)對(duì)策：由于宏宏觀環(huán)境是投投資者幾乎不不能控制的，而而且宏觀環(huán)境境一旦發(fā)生變變化，往往對(duì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重重大的影響，所所以項(xiàng)目投資資者一方面要要時(shí)時(shí)關(guān)注宏宏觀環(huán)境，宏宏觀環(huán)境一旦旦發(fā)生變化，要要及時(shí)采取應(yīng)應(yīng)對(duì)措施，以以最大限度的的減少項(xiàng)目的的損失；另一一方面，可以以通過購(gòu)買工工程保險(xiǎn)、發(fā)發(fā)行股票和尋尋找投資合伙伙人的方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。3、對(duì)于區(qū)域環(huán)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)對(duì)策：由于該該項(xiàng)目處于李李滄區(qū)的住宅宅區(qū)，城市基基礎(chǔ)設(shè)施和配配套公用設(shè)施施比較齊全，能能夠滿足業(yè)主主的生產(chǎn)生活活要求。項(xiàng)目目主要應(yīng)該防防范的是環(huán)保保風(fēng)險(xiǎn)和自然然風(fēng)險(xiǎn)，降低低環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)可可以通過嚴(yán)格格控制施工過過程中的污水水排放，降低低施工噪聲，盡盡量減少施工工過程中的揚(yáng)揚(yáng)塵等手段，降降低自然風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)則需要通過過關(guān)注天氣預(yù)預(yù)報(bào)、增加施施工安全措施施來減少洪水水、暴雨、地地震、臺(tái)風(fēng)等等可能造成的的影響。4、對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：：首先，市場(chǎng)場(chǎng)需求對(duì)于房房地產(chǎn)的銷售售有很大影響響，由于我國(guó)國(guó)當(dāng)前處于快快速城鎮(zhèn)化的的階段，對(duì)住住宅樓的需求求較大，所以以只要保證項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)量，做做好必要的宣宣傳，可以把把銷售的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)降到最低，其其次，產(chǎn)品定定價(jià)也是影響響項(xiàng)目收益的的重要因素，投投資者應(yīng)該做做好市場(chǎng)調(diào)研研工作，結(jié)合合有關(guān)專家的的判斷，確定定合理的產(chǎn)品品售價(jià)，不但但能將住宅全全部售出，而而且獲得較高高的單位面積積收益。5、對(duì)土地風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的對(duì)策：嚴(yán)嚴(yán)格按照法律律和相關(guān)法規(guī)規(guī)的要求做好好征地拆遷、安安置和補(bǔ)償工工作，盡量避避免產(chǎn)生矛盾盾，項(xiàng)目建設(shè)設(shè)之前要做好好該地塊工程程地質(zhì)條件、水水溫地質(zhì)條件件的勘測(cè)，對(duì)對(duì)于不良的地地質(zhì)條件采取取必要的工程程措施，以避避免對(duì)工程質(zhì)質(zhì)量造成影響響。6、對(duì)于工程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措措施：加強(qiáng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制，建建立一支高素素質(zhì)、多學(xué)科科的開發(fā)隊(duì)伍伍，懂工程善善管理，嚴(yán)格格控制施工過過程，保證工工程質(zhì)量。嚴(yán)嚴(yán)格按照工期期要求施工，盡盡量避免工期期拖延所帶來來的損失。7、對(duì)于設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：：項(xiàng)目開發(fā)設(shè)設(shè)計(jì)中要注意意設(shè)計(jì)先進(jìn)性性、經(jīng)濟(jì)型、適適用性、可靠靠性和技術(shù)性性之間的權(quán)衡衡，不能片面面追求某一方方面而忽視其其他方面，應(yīng)應(yīng)該使設(shè)計(jì)在在各方面都能能達(dá)到讓人滿滿意的水平。五、風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論綜上所述，項(xiàng)目目開發(fā)投資者者應(yīng)該靈活運(yùn)運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移、風(fēng)險(xiǎn)控制制、風(fēng)險(xiǎn)分散散等方法，對(duì)對(duì)于主要的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)如宏觀環(huán)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和資資金風(fēng)險(xiǎn)要重重點(diǎn)考慮，采采取必要的措措施防止該風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的的不利影響，對(duì)對(duì)于次要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)如區(qū)域環(huán)境境風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格格控制各項(xiàng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，并專門門補(bǔ)充各項(xiàng)控控制綜上所述述，項(xiàng)目開發(fā)發(fā)投資者