產業(yè)園區(qū)十大開發(fā)模式導讀：園區(qū)開發(fā)如何做？

Part1:

政企合一模式

即開發(fā)公司和管委會一班人馬兩套牌子的模式，是市場早期比較常見的模式，如今在政企分離的大政策環(huán)境下，國內這種開發(fā)模式已經絕跡，要么企業(yè)完全還政給政府，要么雖有合作但是政企分離。

誠然，政企合一的體制在區(qū)域開發(fā)的前期階段，特別是針對毫無基礎的區(qū)域能夠大大加快開發(fā)進程(特別是在總體規(guī)劃制定、用地審批、基礎設施配套、招商引資政策制定重要環(huán)節(jié)上)，但是當區(qū)域進入較為成熟的階段，政企分離就成為必然趨勢，這也是政府和企業(yè)自身的天然屬性使然。

Part2:

產業(yè)新城模式

即政府與產業(yè)新城開發(fā)商在規(guī)定的年限內，就某產業(yè)新城(十幾平方公里甚至幾十平方公里)的整體開發(fā)達成合作協(xié)議。

比如華夏幸福通過與地方政府簽署排他性質的區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，以項目公司作為園區(qū)開發(fā)主體，負責委托區(qū)域土地整理投資、基礎設施建設與維護、公共設施建設與維護、產業(yè)發(fā)展服務及其他與委托區(qū)域開發(fā)建設相關的工作。同時，公司依托其在建的產業(yè)新城，開展環(huán)北京、上海及其他經濟熱點區(qū)域的房地產項目開發(fā)。隨著國家對地方“隱形債務”的日趨嚴控，以及地方治理水平(包括開發(fā)建設、招商引資等各項水平)的不斷提升，通過這類模式拓地空間越來越小。

Part3:

產業(yè)地產商模式

以整體開發(fā)或定制式開發(fā)的形式建設產業(yè)物業(yè)產品(如工業(yè)廠房)，然后以租賃、銷售等方式進行項目經營和管理，獲取開發(fā)利潤。這類企業(yè)盈利的核心在于規(guī)模化、標準化，同樣的地段，綜合成本比其他企業(yè)低很多，建設速度快，工程管理能力較強，招商去化能力強，資金滾動快。但在經濟較為發(fā)達的城市和區(qū)域，工業(yè)用地是十分緊缺的，經濟越發(fā)達的地方獲取工業(yè)用地的門檻越高，以產業(yè)地產商的身份在核心城市來獲取工業(yè)用地進行二級開發(fā)后再租售的模式變得越來越難，所以很多開發(fā)商只能在臨近經濟發(fā)達區(qū)域的周邊城市去拓展。

Part4:

主體IP引導模式

業(yè)內龍頭企業(yè)或高校獲取土地后自建園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導地位的情況下，借助其在產業(yè)中的號召力，把剩余空間以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)或者產學研項目的集聚。但這也建立在滿足政府的行業(yè)要求和既定的固投、營收、稅收指標的基礎上。

Part5:

產業(yè)為皮居住為核的勾地模式

隨著拿地變得艱難部分房地產開發(fā)商開始推行“產業(yè)用地+居住用地捆綁出讓”的模式——承諾建產業(yè)園，導入產業(yè)帶來產值稅收就業(yè)，但是因為產業(yè)園投入大、回收期長，要求政府配住宅地，通過住宅的利潤來彌補產業(yè)園的投入。但房地產行業(yè)習慣了快進快出的模式，很難習慣真正去做產業(yè)這種需要周期和精力培育的事情，隨著住宅用地+產業(yè)用地捆綁出讓越來越嚴，一些轟轟烈烈進軍產城行業(yè)的房企在狂招聘大進軍產城領域的喧囂過后，還是回歸住宅主業(yè)。

Part6:

TOD開發(fā)模式

一般來說，傳統(tǒng)TOD開發(fā)模式即“以公共交通為導向”的開發(fā)模式，主要是指以地鐵、公交干線等樞紐站點為中心，以400~800米(5~10分鐘步行路程)為半徑，將出行、居住、工作、購物、休閑、娛樂等功能集于一體，形成高效、集約、舒適、綠色的城市空間。

TOD項目通常是地產開發(fā)商+地方軌道集團合作進行開發(fā)。

做好TOD開發(fā)，最好是在頂層設計上通盤考慮，一般要做好三項工作：一是規(guī)劃和城市設計工作，規(guī)劃與城市設計工作;二是市場分析及估值工作;三是投融資工作。三項工作既具獨立性，又具相關性。特別要注意的是，由于TOD涉及地上和地下的開發(fā)，立體紅線是操作基礎，如何對土地進行分層確權非常重要，路地并行一定要協(xié)同，同時要針對上位條件進行完善規(guī)范。

Part7:

城市更新模式

在新獲土地越來越難的時代，很多開發(fā)主體瞄上了舊改，即城市更新，從建筑物及其功能改變的程度，可分為綜合整治類、功能改變類、拆除重建類(從改造的對象，可分為城中村改造、舊區(qū)改造、棚改、工改(工改工、工改商住、工改居)、商改(商改商、商改辦、商改住)等，但是城市更新具有拆遷難度大、開發(fā)周期長、進度不可控等難點，不少項目因拆遷補償等問題被拖延，歷經數年項目才開工和入市銷售，算上資金成本和人員精力，拓展難度不比新獲土地低，非?？简為_發(fā)主體的實力。

Part8:

輕資產運營模式

以上模式都屬于自己拿地開發(fā)建設的重資產投入模式，產業(yè)園開發(fā)中還有一個流派——輕資產運營模式

即尋找已建成的園區(qū)標的，為其提供招商、運營等服務，收取一定的服務費用。目前，很多孵化器、眾創(chuàng)空間、平臺等基本采用該模式，即不持有重資產，而是對現(xiàn)有載體進行二次招商，向業(yè)主收取服務費或者運營費。

這一模式可以通過較小資金和較低風險實現(xiàn)園區(qū)規(guī)?；季?快速新增可協(xié)同園區(qū)，實現(xiàn)外溢資源的變現(xiàn);為旗下重資產項目進入新的城市探路，但這種模式需要在業(yè)界擁有非常成熟的運營經驗和廣為人知且被認可的口碑。

很多園區(qū)開發(fā)運營商紛紛從重資產向輕資產轉移，希望規(guī)避園區(qū)企業(yè)在重資產拓展過程的風險，但是產業(yè)園區(qū)是個復雜的系統(tǒng)，不具備足夠體量的土地儲備和可供出租出售的物業(yè)，是沒有話語權和主導權的。筆者認為，一個企業(yè)純做輕資產運營是較難規(guī)模化復制的，即使開拓輕資產業(yè)務，也應該輕重結合，兩條腿走路。

Part9:

資產證券化模式

將項目形成資產包，當項目達到良性狀態(tài)，形成reits快速變現(xiàn)，這種運作以普洛斯為典型代表，也是外資工業(yè)地產的成熟做法，可以有效支撐輕資產模式。無論是中國式reits，還是搭建境外架構，reits面臨著自身的行業(yè)難題，比如收益穩(wěn)定可靠的優(yōu)質資產稀少、產業(yè)用地年限較短并有進一步縮短的可能等，都限制了產業(yè)園區(qū)借用reits推行輕資產的可能性。

Part10:

國有平臺公司+指揮部模式

政府授權或公開招標國有平臺公司對片區(qū)或者園區(qū)進行開發(fā)運作，由國企平臺公司統(tǒng)籌投融資和開發(fā)建設運營，一般還會成立指揮部來協(xié)調各方事項，完成前期相關工作，部分工作會委托本地國企完成，待新城成熟后，各項職能會交還所在的行政區(qū)，片區(qū)指揮部逐漸退出。

和住宅不一樣，產業(yè)園區(qū)不僅是一