錦溪項(xiàng)目產(chǎn)品建議錦溪鎮(zhèn)在售項(xiàng)目概況1、以別墅、商鋪等高端項(xiàng)目為主2、產(chǎn)品導(dǎo)向基本以度假旅游為主3、普通中高端住宅空缺4、別墅度假類物業(yè)基本都以湖景資源為賣點(diǎn)5、在售項(xiàng)目標(biāo)客戶基本瞄準(zhǔn)上?？蛻翦\溪市場調(diào)研Part1名稱漢堂（倚林佳園2期）地理位置錦溪古鎮(zhèn)東800米開發(fā)商昆山倚林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商一聯(lián)機(jī)構(gòu)開盤時(shí)間2010/1/1均價(jià)12000元/平方米建筑類別雙拼別墅,聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格中式人文大宅占地面積6.67萬平方米建筑面積3.91萬平方米容積率0.59綠化率40.20%裝修狀況毛坯用戶數(shù)165物業(yè)費(fèi)1.8元/㎡入住時(shí)間11.10項(xiàng)目簡介贈(zèng)送80平方米左右的超大花園，以高大院墻圍合，業(yè)主可自由DIY打造庭院。別墅做了15米大開間，8米進(jìn)深。目前在售40套聯(lián)排和雙拼別墅房源，聯(lián)排面積210-250平方米面積，雙拼主力面積310平方米。主推戶型4室2廳3衛(wèi)

區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析名稱順城錦湖灣

地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)，其南至錦虬路、西臨佳苑路、北至長壽路，南面與淀山湖一路之隔開發(fā)商長順集團(tuán)代理商開盤時(shí)間即將開盤均價(jià)待定建筑類別多層,聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格英法、歐式風(fēng)格占地面積建筑面積46736

平方米容積率綠化率42%裝修狀況用戶數(shù)

128戶物業(yè)費(fèi)入住時(shí)間項(xiàng)目簡介270°觀景露臺(tái)，全明空間，三廳雙廚房雙主臥設(shè)計(jì)。近3000平方米全功能會(huì)所，恒溫雙泳池、SPA、健身、桑拿、球館，綠城物業(yè)，高標(biāo)準(zhǔn)智能化安保設(shè)施。

首度引入“有機(jī)建筑”的設(shè)計(jì)理念，崇尚自然，利用豐富雙湖景觀資源，沿湖布設(shè)多元化景觀節(jié)點(diǎn)和功能區(qū)，創(chuàng)造立體式的多維湖景視野及大面積景觀覆蓋。三面圍合式私家花園，豐富組團(tuán)景觀、精美雕塑、噴水小景、林蔭樹陣，機(jī)動(dòng)停車位266個(gè)。主推戶型區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析名稱楓丹御園

地理位置昆山市錦溪鎮(zhèn)環(huán)湖大道上海遵義路107號(hào)安泰大樓803號(hào)（上海售樓處）開發(fā)商昆山領(lǐng)地置業(yè)開發(fā)有限公司

代理商上海家樹建筑工程有限公司開盤時(shí)間

2009年10月均價(jià)11000元/平方米建筑類別多層,聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格特色別墅占地面積13萬

平方米建筑面積47099.6平方米容積率0.78綠化率40.80%裝修狀況毛坯用戶數(shù)246物業(yè)費(fèi)2.2元/㎡

入住時(shí)間2012.3項(xiàng)目簡介楓丹御園的戶型建筑面積均在163－210平方米不等，加之附贈(zèng)的前后寬院、超大露臺(tái)、陽光地下室和地下車庫等實(shí)用空間，使用面積幾近建筑面積的兩倍，在提升產(chǎn)品性價(jià)比上做足文章。

建筑充分利用邊套優(yōu)勢，形成雙入戶式獨(dú)棟，使平面更合理化。戶戶享有私家南北庭院和三層陽光大露臺(tái)。外墻保溫系統(tǒng)和太陽能熱水系統(tǒng)。主推戶型3期共推出128套聯(lián)排和疊加別墅，現(xiàn)還有30多套別墅在售，聯(lián)排面積為237-318平方米，疊加面積為208平方米

區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析名稱上湖溪岸地理位置錦溪鎮(zhèn)蓮池禪院西開發(fā)商昆山市鳳凰苑置業(yè)發(fā)展有限公司

代理商昆山皓拓房產(chǎn)營銷顧問有限公司開盤時(shí)間2010-09-18均價(jià)最低價(jià)7000元/平方米建筑類別獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加建筑風(fēng)格特色別墅,投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤占地面積29199平方米建筑面積25969平方米容積率

0.89綠化率45%裝修狀況毛坯用戶數(shù)115物業(yè)費(fèi)0.80元/平方入住時(shí)間2011.12項(xiàng)目簡介處于古鎮(zhèn)中心五保湖旅游度假區(qū)，十眼橋北側(cè)、文昌閣西側(cè)，文脈深厚，風(fēng)景秀麗，交通便利。

主推戶型區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析名稱錦溪南宋街地理位置錦溪五保湖休閑旅游度假區(qū)開發(fā)商昆山鳳凰苑置業(yè)發(fā)展有限公司

代理商上海從叢投資咨詢有限公司開盤時(shí)間

09年3月均價(jià)10000元/平方米建筑類別別墅,商鋪建筑風(fēng)格仿古建筑占地面積29199.8平方米建筑面積25969.8平方米容積率

0.89

綠化率20%

裝修狀況毛坯用戶數(shù)115物業(yè)費(fèi)0.8-1.8/㎡

入住時(shí)間09年10月

項(xiàng)目簡介項(xiàng)目定位為商業(yè)、別墅和會(huì)所，并按照功能分成四個(gè)區(qū)域：A區(qū)（御碼頭、鐘樓區(qū)、古街坊區(qū)）、B區(qū)（古街坊前店后坊區(qū)、別墅區(qū)）、C區(qū)（別墅區(qū)）、D區(qū)（行宮、紗帽廳、會(huì)所區(qū)）。在整體建筑設(shè)計(jì)上極具古典意識(shí)，設(shè)計(jì)師秉承中式建筑風(fēng)格、結(jié)合江南特有的水鄉(xiāng)園林特色、依托古鎮(zhèn)傳統(tǒng)建筑、民居民宅、四合院，以及水墻門、吊腳樓、落水廊棚、橋樓廊坊等獨(dú)特的河街集市建筑，打造出錦溪具有水鄉(xiāng)特色的旅游休閑度假街區(qū)。

主推戶型商業(yè)銷售面積8050.53平方米、別墅銷售面積14830.25平方米，其中商業(yè)53套、別墅59套

區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析產(chǎn)品建議Part2錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪房地產(chǎn)開發(fā)形勢1、開發(fā)量：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，錦溪房產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在淀山湖周邊，沿湖周邊約有十多個(gè)別墅項(xiàng)目，開發(fā)量約為1萬多畝，項(xiàng)目分布比較密集。2、產(chǎn)品供應(yīng)量：2005年淀山湖板塊啟動(dòng)開始，包括現(xiàn)在在售項(xiàng)目及已售項(xiàng)目，房源量達(dá)2000多套，現(xiàn)在售房源還剩1000多套。銷售率達(dá)50%左右。錦溪商品住宅市場總體形勢——錦溪房地產(chǎn)開發(fā)形勢3、產(chǎn)品類型：別墅產(chǎn)品是該板塊內(nèi)的絕對(duì)主力產(chǎn)品，占到了住宅市場的80%。主要原因在于項(xiàng)目地理位置鄰近上海，吸引上海消費(fèi)者。造城此原因一是由于該板塊內(nèi)土地供應(yīng)充足，二是區(qū)域內(nèi)有著良好的自然、生態(tài)環(huán)境，特別是沿湖周邊，開發(fā)項(xiàng)目均為別墅物業(yè)；4、市場價(jià)格：隨著板塊發(fā)展成熟和被認(rèn)可，淀山湖主打休閑度假別墅已經(jīng)得到一定認(rèn)可，由于主城區(qū)價(jià)格的帶動(dòng)，板塊內(nèi)物業(yè)價(jià)格在最近5年內(nèi)也已經(jīng)達(dá)到較高的水平；別墅的價(jià)格集中在10000元/㎡以上。1、雖然經(jīng)歷了2005年宏觀調(diào)控，但是錦溪商品住宅房地產(chǎn)市場具有“較為真實(shí)”的市場基礎(chǔ)，“剛性需求”依然旺盛。2、隨著交通條件的不斷的改善、城市化進(jìn)程不斷的加快，錦溪旅游業(yè)，工商業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)市場從最初的瞄準(zhǔn)上?？椭饾u扎堆而上漸漸的開始平穩(wěn)而有序的進(jìn)行開發(fā)。3、從近年土地供應(yīng)情況來看，錦溪房產(chǎn)市場目前普通住宅處于一個(gè)空白期。錦溪商品住宅市場總體形勢——結(jié)論物業(yè)結(jié)構(gòu)分析板塊剛剛起步，2005年10月以前，板塊內(nèi)只有豐澤灣一個(gè)別墅項(xiàng)目在售板塊發(fā)展供應(yīng)結(jié)構(gòu)銷售情況供應(yīng)集中在中低端的經(jīng)濟(jì)型別墅高端市場只有大自然花園一個(gè)項(xiàng)目中高端項(xiàng)目的供應(yīng)量不足（目前只有豐澤灣的27套在售房源）高端別墅通過極致產(chǎn)品的打造以及內(nèi)部通路的建立，去化速度相對(duì)理想低端別墅通過大力的媒體宣傳及區(qū)域炒作，去化速度卻相當(dāng)?shù)囊话憔G洲江南園是板塊第一個(gè)項(xiàng)目，目前板塊發(fā)展迅速板塊發(fā)展供應(yīng)結(jié)構(gòu)銷售情況高端別墅物業(yè)數(shù)量較多，未來1-3年為集中供應(yīng)期低端市場只有康橋水鄉(xiāng)一個(gè)項(xiàng)目，體量很大中高端項(xiàng)目的供應(yīng)量不足高端別墅目前供應(yīng)量很?。|方港灣金杰已經(jīng)停售）低端別墅在2005年的大力宣傳后，成交仍不理想，目前基本無媒體宣傳北岸（昆山）南岸（青浦）本案環(huán)淀山湖板塊案例分析項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩酝诰?、自然屬性2、人文歷史屬性3、城市功能屬性４、小結(jié)一、區(qū)域自然屬性1、優(yōu)越生態(tài)：依托天然水系淀山湖，東岸，建有水上運(yùn)動(dòng)場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部、游泳場、保齡球場、射擊場等。在淀山湖的西岸，建成東方綠洲青少年野營基地。在淀山湖的南岸，將建高級(jí)水上休閑度假區(qū)。2、江南古鎮(zhèn)：有著眾多名勝古跡的錦溪，依然保持著淳樸的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，陳妃水冢、文昌古閣、十眼長橋，以及全國首創(chuàng)的古磚瓦博物館，和后來以私人收藏為主成立的十多家小型專題博物館，使錦溪成為民間博物館之鄉(xiāng)。三、區(qū)域功能屬性1、區(qū)域功能的質(zhì)變：錦溪，位于江蘇省昆山市西南23公里處，東靠淀山湖，西依澄湖，南連上海市青浦區(qū)，北接蘇州工業(yè)園區(qū)，是昆山的南大門。依托自身環(huán)境資源特色，大力發(fā)展水鄉(xiāng)旅游、新型工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，逐步從原來以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)展成為一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的特色文化名鎮(zhèn)、水鄉(xiāng)旅游重鎮(zhèn)、新興工商城鎮(zhèn)。2、錦溪定位（1）特色旅游文化名鎮(zhèn)，（2）新興工商城鎮(zhèn)四、小結(jié)從以上區(qū)域?qū)傩缘姆治觯覀兛梢钥吹剑哄\溪是一個(gè)非常適合居家度假的城鎮(zhèn)，房產(chǎn)開發(fā)前景看好!地塊四至地塊分析本項(xiàng)目地塊不規(guī)則，南北展開，東面臨淀山湖：東——淀山湖西——目前為農(nóng)田南——農(nóng)田北——道路N

地塊呈南北向展開，并在西北面有與地塊相對(duì)獨(dú)立的東西向臨路用地地塊內(nèi)部有2條天然河道，分別為東西及南北走向，寬度在8-10m有約2km的湖岸線，沿湖有防護(hù)堤，別墅無法臨湖建造交通可及性分析地塊分析本案蘇滬高速滬寧高速北青公路A9A30接蘇嘉杭高速、蘇州繞城高速接外環(huán)、延安高架至虹橋機(jī)場接滬杭高速接外環(huán)交通可及性分析地塊分析本案C線蘇滬高速－蘇州繞城高速－蘇嘉杭高速（或滬寧高速），可方便行車于江浙兩省A線北青公路。連接A30，方便連接上海各條高速公路B線蘇滬高速－A30－A9。方便通達(dá)虹橋機(jī)場、延安高架，內(nèi)環(huán)，本案離蘇滬高速淀山湖出口路況很好，距離在2km左右III-SWOT分析結(jié)論SWOT分析結(jié)論：產(chǎn)品線要有一定的包容性；主流客源以項(xiàng)目周邊為主，吸引少量的上海客；營銷建議小結(jié)：尋找市場上客戶接受度較高的同類產(chǎn)品并加以提升；產(chǎn)品可以對(duì)外區(qū)域客戶形成吸引力；按照適當(dāng)比例增加產(chǎn)品類型，吸引客戶，擴(kuò)大客源面；項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位1、根據(jù)目前錦溪在售項(xiàng)目的定位，目標(biāo)客戶基本圈定上海外來置業(yè)者，目標(biāo)客戶比較單一雷同。

2、本項(xiàng)目存在區(qū)域缺乏認(rèn)同及市場小等問題，客戶定位在數(shù)量上和層級(jí)上需要有廣泛的包容性

3、項(xiàng)目從開發(fā)規(guī)模和市場人口數(shù)量來看，我們必須將客戶放在一個(gè)相對(duì)較寬泛的范疇，確?？腿簭?fù)合化，避開目前市場雷同的客戶定位，將主要目標(biāo)客戶定位在本鎮(zhèn)周邊，避免單一化本項(xiàng)目目標(biāo)客戶——錦溪及周邊中高端“泛”客戶群客戶來源企業(yè)職工泛公務(wù)員（金融、電信、移動(dòng)等）公務(wù)員企業(yè)管理層泛公務(wù)員（金融、電信、移動(dòng)等）二、補(bǔ)充客戶群一、主流客戶

上海周邊客源主流客戶的總價(jià)承受力區(qū)間與置業(yè)傾向企業(yè)職工：

支付能力一般，年收入6萬左右，總價(jià)承受能力在50萬左右：置業(yè)傾向：對(duì)總價(jià)首付比較敏感，對(duì)小區(qū)品質(zhì)有一定要求，房型要實(shí)用緊湊。泛公務(wù)員：

支付能力強(qiáng)，收入較企業(yè)職工略高。福利待遇好，總價(jià)承受能力在100萬左右置業(yè)傾向：對(duì)小區(qū)環(huán)境品質(zhì)都有較高的要求，追求產(chǎn)品舒適感和品質(zhì)感。主流客戶的總價(jià)承受力區(qū)間與置業(yè)傾向公務(wù)員：

支付能力較強(qiáng)，對(duì)總價(jià)不敏感，收入較高?？們r(jià)承受能力在500萬左右置業(yè)傾向：

渴望貼近自然的清靜生活，向往低密度的居住方式，自然環(huán)境好且道路交通方便的城郊區(qū)域是他們置業(yè)的方向高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素

——居住升級(jí)+稀缺資源占有關(guān)鍵點(diǎn)提煉居住的創(chuàng)新和升級(jí)對(duì)擁有稀缺資源的向往看重品牌和項(xiàng)目品質(zhì)安全、保安系統(tǒng)的重視重視環(huán)境容易接受創(chuàng)新事物，追求生活的品質(zhì)項(xiàng)目市場口碑要求戶型舒適需要明顯的品質(zhì)提升對(duì)產(chǎn)品要求很高尺度夸張，且需要?jiǎng)?chuàng)新的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)為休閑度假所用者居多具象描述錦溪鎮(zhèn)旅游資源豐富，項(xiàng)目地處天然水系，環(huán)境質(zhì)量較高，小區(qū)的環(huán)境要好，顯出品位，交通和生活配套暫時(shí)缺失亦可等待。需要戶型方方正正，舒適寬敞，有獨(dú)立會(huì)客廳，健身房、大露臺(tái)希望建筑本身用材細(xì)節(jié)都能體現(xiàn)品質(zhì)感能夠選擇一個(gè)有人氣但不失品質(zhì)的社區(qū)中高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素

——居住品質(zhì)提升＋吸引力的價(jià)格看重區(qū)域的發(fā)展和地段強(qiáng)調(diào)日照間距關(guān)心小區(qū)規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)提煉要求偏經(jīng)濟(jì)型戶型追求實(shí)惠多層受歡迎，高層也能接受容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品外部形象物業(yè)管理等軟性服務(wù)購房自住為，對(duì)總價(jià)敏感具象描述小區(qū)的環(huán)境要好小區(qū)規(guī)劃好的話，能吸引很多人，目前市場上多層高層普通住宅項(xiàng)目空白二房90—100平米足夠，三房130平米左右就夠，不宜過大，要方正實(shí)用認(rèn)為退臺(tái)、花園洋房不錯(cuò)，很符合自己的置業(yè)需求，高層視野開闊，有電梯，也挺方便，能滿足居家的品質(zhì)生活因?yàn)槭亲宰?，所以?duì)房型，品質(zhì)，價(jià)格都比較關(guān)注目標(biāo)客戶分析總結(jié)高端客戶標(biāo)桿示范——高端客戶具有強(qiáng)示范效應(yīng)，吸引他們的目光也就獲得了城市的關(guān)注在項(xiàng)目開發(fā)中扮演的角色客戶策略——提供目前市場較少的居住創(chuàng)新和升級(jí)，輔以資源強(qiáng)適度，對(duì)財(cái)富人群構(gòu)成吸引中高端客戶熱銷造勢快速回現(xiàn)——是市場競爭的主戰(zhàn)場，開局抓住主流才能奠定大局勝勢——提供整體居住環(huán)境的明顯提升和項(xiàng)目開發(fā)的信心優(yōu)勢，通過主流價(jià)格和優(yōu)勢賣點(diǎn)產(chǎn)生強(qiáng)購買吸引，克服區(qū)域障礙，形成開盤熱銷客戶分類目標(biāo)客戶分析總結(jié)1、與目前市場上多數(shù)項(xiàng)目不同，對(duì)于客戶需求，我們不是單純的滿足，而是積極的引導(dǎo)；2、不是對(duì)固有居住模式的因循，而要激發(fā)人們對(duì)生活可能性與精彩度的追求

項(xiàng)目物業(yè)類型建議客戶類型高端客戶

基本策略居住創(chuàng)新和升級(jí)，輔以資源傾斜產(chǎn)品類型獨(dú)棟產(chǎn)品定位標(biāo)桿型產(chǎn)品中高端客戶

居住品質(zhì)明顯提升，價(jià)格適中，優(yōu)勢賣點(diǎn)花園洋房情景小高層高層創(chuàng)新型產(chǎn)品面積范圍250~350m22居90m23居110-130m2邊界——統(tǒng)一的建筑形象運(yùn)用特色的符號(hào)語言，鮮明的、與眾不同的物業(yè)形象與周邊社區(qū)、尤其是與經(jīng)濟(jì)適用房形成自然的區(qū)隔不同建筑形式采用同一種風(fēng)格，保證統(tǒng)一的物業(yè)形象。視覺符號(hào)的反復(fù)運(yùn)用塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象及鮮明的邊界感建筑設(shè)計(jì)外立面風(fēng)格選用新古典主義風(fēng)格，色彩上，整體暖灰色，底部基座色系加深，增強(qiáng)穩(wěn)重感，上部色彩統(tǒng)一，營造大氣、穩(wěn)重感建筑單元間錯(cuò)落扭轉(zhuǎn)布置，增強(qiáng)建筑天際線視覺感和建筑圍合感，保證地面景觀視野最大化建筑立面選用新古典主義風(fēng)格，注重“三橫三縱”空間層次、建筑對(duì)稱布置，縱深感強(qiáng)對(duì)于3.3層高22層建筑，底部3層基座深入檐口、柱式設(shè)計(jì)，頂部3層結(jié)合電梯間形成退臺(tái)錯(cuò)落空間，中間16層整體感強(qiáng)，結(jié)合窗、樓梯間整體框架設(shè)計(jì)錯(cuò)落扭轉(zhuǎn)布置三橫三縱新古典主義大氣、穩(wěn)重感建筑材料石材貼面真石漆鐵藝細(xì)節(jié)燈柱細(xì)節(jié)新古典主義建筑底部干掛石材+中部段優(yōu)質(zhì)真石漆1、每3層建筑南向設(shè)置空中花園，聯(lián)同外部生態(tài)綠色空間，形成立體景觀。2、建筑底層架空，選用木質(zhì)地板、種植紅綠相間植物，布置新古典陽傘亭，營造泛會(huì)所氛圍。4、臨近森林公園一側(cè)主臥或客廳位置選用八角窗設(shè)計(jì)，保證270°觀景視覺享受。5、會(huì)所采用石材、玻璃相間的材質(zhì)，以石材體現(xiàn)奢華，以玻璃襯托奢華的感覺。建筑細(xì)節(jié)底層架空結(jié)合歐式景觀營造泛會(huì)所八角窗目標(biāo)客戶的價(jià)值取向目標(biāo)客戶的個(gè)性特征目標(biāo)客戶的共性特征城市活動(dòng)的主體/城市發(fā)展的貢獻(xiàn)者/依賴和渴望城市生活/無力支付穿梭于城市與郊區(qū)的時(shí)間成本/便捷至關(guān)重要現(xiàn)代的、時(shí)尚的、都市的伴隨著國家和民族從傳統(tǒng)到開放，從年幼無知到社會(huì)和家庭的中堅(jiān)/傳統(tǒng)與叛逆共存/理性與感性交織/最后一代兒時(shí)與大自然為伴/社會(huì)理想與現(xiàn)實(shí)的矛盾/人生夢想與時(shí)代價(jià)值觀的變遷/現(xiàn)代文明生活與以禮待人/交流與溝通/以人為本平等的、民主的、人文的社會(huì)精英/話語霸權(quán)/領(lǐng)導(dǎo)與控制/流行元素的制造與享用/高科技的擁戴著/生產(chǎn)力的推動(dòng)器/榜樣的力量引領(lǐng)的、前沿的、典范的從使用者的角度出發(fā)，根據(jù)他們經(jīng)濟(jì)承受能力、年齡階段等的不同表現(xiàn)出相應(yīng)的行為特征進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)，在功能上滿足他們的需求戶型功能建議——原則如：購買二居的客戶（總特征：總價(jià)敏感）多數(shù)是夫妻倆，需要的戶型多數(shù)為二室二廳一衛(wèi)，則二居多數(shù)為這類戶型；其中一些客戶對(duì)舒適度要求較高，但并不要求功能空間更多，則可設(shè)計(jì)一部分二室二廳二衛(wèi)，面積控制在90-100；還有一些客戶需要多一個(gè)功能空間，而對(duì)舒適度沒有太多要求，則可設(shè)計(jì)一些二居半戶型，面積控制在110-120。戶型功能建議

需要更多的功能空間對(duì)舒適度沒有太多要求考慮和老人居住，既要便于